城市花園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

西安·曲江城市花園可行性爭(zhēng)論報(bào)告西安曲江城市花園房地產(chǎn)開發(fā)20235目 錄第一章 總 述工程簡(jiǎn)介區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介宗地環(huán)境簡(jiǎn)介其次章 工程開發(fā)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析西安房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析曲江房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析第三章工程開發(fā)定位及總體規(guī)劃SWOT目標(biāo)客戶群選擇工程定位工程總體開發(fā)規(guī)劃第四章工程銷售籌劃及打算總體銷售籌劃說(shuō)明營(yíng)銷階段籌劃工程銷售打算第五章 結(jié)論第一章 總 述一、工程簡(jiǎn)介工程名稱：曲江城市花園開發(fā)單位：西安曲江城市花園房地產(chǎn)工程地址：西安市城南曲江區(qū)，三環(huán)路內(nèi)及輔道北側(cè)，天昊房產(chǎn)開發(fā)的曲江春曉園南側(cè)，情侶路西側(cè)。根本指標(biāo)：宗地方正，建設(shè)凈用地面積約63畝,其余指標(biāo)如下：容積率容積率綠化率2.535%建筑密度建筑高度≦30%≦3680開發(fā)規(guī)劃：進(jìn)展住宅開發(fā)，住宅以小高層為主，營(yíng)造精巧高尚生活社區(qū)。二、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介2023716.58其中中心城市人口309.97萬(wàn)，中心城市流淌人口100多萬(wàn)，實(shí)際400萬(wàn)左右。中心城市用地規(guī)模為397.22023300余萬(wàn)增600850曲江位于西安南郊大雁塔東側(cè)， 是我國(guó)歷史上著名的風(fēng)景園林勝地，是著名于世的“長(zhǎng)安八景”中“曲江流飲”的所在地，唐玄宗李隆基評(píng)價(jià)說(shuō)“都城賞勝之地，惟有曲江。２００３年７月經(jīng)西安市人民政府批準(zhǔn)，曲江旅游度假區(qū)更名為“曲江區(qū)，拉開了曲江進(jìn)展的嶄格局。依據(jù)的規(guī)劃，曲江將建成以盛唐文化為特色，集旅游、居住、休閑、會(huì)展、商貿(mào)、科教等功能為一體的城市進(jìn)展區(qū)。曲江區(qū)位于城南核心區(qū)域，與高區(qū)以長(zhǎng)安路為軸線對(duì)稱，不僅是西安市中心商務(wù)區(qū)的有機(jī)組成局部，也是城南區(qū)的重要功能支撐，擔(dān)當(dāng)著極其重要的城市功能。1、曲江規(guī)劃范圍曲江城擬規(guī)劃選址在西安市東南，以著名中外的大雁塔和曲江園林遺址為中心，東起馬鳴路，西至翠華南路、緯一街、長(zhǎng)安南路南段，北起小寨東路、西影路，南至雁塔區(qū)南界址。規(guī)劃面積約47成局部。2、功能定位和分布曲江城的主要功能為：旅游、休閑功能；教育、科技功能；行政、會(huì)展功能；居住功能。以上四大功能耦合成八大區(qū)塊：大雁塔宗教文化商貿(mào)區(qū)，曲江水景旅游區(qū)，行政商務(wù)中心區(qū)，杜陵生態(tài)園林區(qū)覽區(qū)，科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)，中心住宅區(qū)，農(nóng)村安置區(qū)。3、旅游產(chǎn)業(yè)布局曲江城旅游產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將依據(jù)地形地貌和城市建成區(qū)現(xiàn)狀，擬形成“一個(gè)中心、三條軸線、五點(diǎn)聯(lián)動(dòng)”的文化型、觀光型、休閑型、度假型、商貿(mào)型的綜合性旅游格局。其以大雁塔為起點(diǎn)，建設(shè)風(fēng)貌、建筑風(fēng)格和工程擺布從古及今，由北向南、并向東依次推動(dòng)。一個(gè)中心以大雁塔為中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商貿(mào)為主題，目標(biāo)客戶以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主、海外市場(chǎng)為輔。三條軸線景觀大道——?dú)v史文化、都市風(fēng)情軸線。—政務(wù)中心——韋曲科技園。巡游走廊——旅游、觀光、休閑、人文軸線?！鷳B(tài)林——杜陵。博覽干線——民居、民風(fēng)、科技進(jìn)展體驗(yàn)軸線。延長(zhǎng)方向?yàn)榇笱闼龞|：大雁塔——民俗博覽園——科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)。五點(diǎn)聯(lián)動(dòng)將大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博覽園五個(gè)工程群，通過景觀大道、巡游走廊、博覽干線和兩條高尚生活示范街區(qū)圍合聯(lián)系起來(lái)，形成“雁塔題名、盛唐風(fēng)韻、曲江流飲、杜陵遠(yuǎn)眺、樂游村藝”等特色鮮亮的景觀集合體系。4、實(shí)施步驟曲江城的建設(shè)分三步走：202320231000文化區(qū)、大唐不夜城和中國(guó)旅游商品基地商貿(mào)區(qū)、芙蓉園水景旅游根底配套設(shè)施，世界消遣園和世界風(fēng)情園開工建設(shè)，4年建成，使一批有重大影響的旅游觀光工程聚攏成群，到達(dá)規(guī)模帶動(dòng)效應(yīng)。并升格為國(guó)家級(jí)旅游開發(fā)區(qū)。20232023景觀住宅區(qū)、杜陵生態(tài)園林區(qū)、“樂游原”民俗博覽區(qū)和農(nóng)村安置區(qū)的五大區(qū)域。20232023水平、文化品位、效勞質(zhì)量和國(guó)際知名度，將曲江建設(shè)成為特色鮮亮的國(guó)際旅游中心之一，成為我市“國(guó)際旅游名城”中最具特色的重要景區(qū)。從以上曲江規(guī)劃結(jié)合本案所處地理位置看，本案正處于曲江規(guī)劃的示范住宅核心區(qū)內(nèi)，西接曲江政務(wù)中心，周邊被多個(gè)住宅及旅游工程所包圍，地理位置格外優(yōu)越。因此地段進(jìn)展?jié)摿薮螅兄鴮掗煹纳悼臻g。2023年，曲江區(qū)加大了城市建設(shè)的投入，政府斥資114億元人民幣傾力打造區(qū)，大力進(jìn)展城市根底設(shè)施建設(shè)，力促區(qū)各2023-2023規(guī)劃修編大綱》展現(xiàn)中，覺察西安市政府將城南確定為西安市最大的商務(wù)辦公區(qū)450〔雁塔區(qū)政府將遷入此地辦公〕的南側(cè)，南三環(huán)外側(cè)，規(guī)劃了上千畝的市級(jí)行政辦公區(qū)。同時(shí)，此次規(guī)劃加大了住宅用地的規(guī)劃，力爭(zhēng)用三到五年的時(shí)間將曲江打造成為西安最大的低密度第一居所至尊生活區(qū)、“西安最適宜居住的地方”。5、曲江房地產(chǎn)開覺察狀及趨勢(shì)曲江，自古以來(lái)都是旅游圣地，具有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光，歷史風(fēng)貌，是西安旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)最能有機(jī)結(jié)合的區(qū)域。隨著政府在“經(jīng)營(yíng)城市”的深入，的旅游工程也進(jìn)展了市場(chǎng)李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔欲投資12-14地，打造西部第一旅游商業(yè)地產(chǎn)。20237開發(fā)得到了突飛猛進(jìn)的進(jìn)展。先后推出了曲江皇家花園、御花園、湖濱花園、假日嘉園、鉆石王朝、曲江佳園、豐景佳園、曲江·春6·匯景都、雁鳴小區(qū)、曲江·翠竹園等工程。2023250域常住人口將達(dá)50萬(wàn)以上。還有數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)工程正在規(guī)劃待建中。隨著曲江區(qū)的規(guī)劃進(jìn)展，雁塔區(qū)委、區(qū)政府及相關(guān)行政部門將遷往在規(guī)劃中的“行政商務(wù)區(qū)”。局時(shí)，將有大量的行政辦公、商貿(mào)會(huì)務(wù)等功能的建筑群會(huì)拔地而起。同時(shí)，西安市政府將緊鄰曲江450畝行政商務(wù)區(qū)南側(cè)的上千畝地區(qū)域，規(guī)劃為市場(chǎng)行政辦公區(qū)。三、宗地環(huán)境簡(jiǎn)介1、區(qū)位狀況宗地位于西安市曲江區(qū)情侶路西側(cè)，距大雁塔約1公里，南緊鄰南三環(huán)和繞城高速大路·竹苑”等住宅小區(qū)。2、交通條件大路：西安綜合型主干道——雁塔南路南北穿過曲江區(qū)，西安繞城高速大路從宗地南側(cè)經(jīng)過，規(guī)劃建設(shè)中的西安三環(huán)路緊貼工程用地，情侶路、水廠路等眾多建道路成網(wǎng)狀分布于宗地四周。交通四能八達(dá)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。300224、417、71594595界各地的航線數(shù)在不斷增多。3、區(qū)域規(guī)劃進(jìn)展在宗地周邊規(guī)劃建設(shè)有多家房地產(chǎn)開發(fā)的住宅小區(qū)，小片區(qū)內(nèi)將形成集居家、辦公、消遣、休閑、旅游、商務(wù)等一體的大型綜合性開發(fā)區(qū)。其次章 開發(fā)環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、西安市經(jīng)濟(jì)狀況及居民消費(fèi)水平西安市是陜西省省會(huì)城市，國(guó)家批準(zhǔn)的綜合配套改革試點(diǎn)城市之一。西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總價(jià)已連續(xù)12年保持了13%以上的高速發(fā)展，2023GDP823.46GDP40%13.3GDP1271786-31252023940.35202313.549.211.3446.9517.4%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值444.19億元，比去年同期增長(zhǎng)11.3%。人均GDP1223377487.9%；農(nóng)民人均純收入2838元，增長(zhǎng)7.4%。2023年全市完成固定資產(chǎn)445.8445.11%440.0513.01頭。2023GDP5480人均GDP為54799元。另?yè)?jù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)城市進(jìn)展閱歷說(shuō)明，人均GDP500美元以上，是經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展時(shí)期，也就是說(shuō)，在至2023年這一規(guī)劃期間內(nèi)，西安正處于經(jīng)濟(jì)、人口快速增長(zhǎng)，并向中心城區(qū)集聚期，也正是西安城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的頂峰時(shí)期。2、西安市城市規(guī)劃與進(jìn)展20238月，由國(guó)家、省、市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家一并審議通過2023-2023目前已向西安全體市民公開，報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后將正式公布實(shí)施。本次總體規(guī)劃確定西安的城市特色是，以“米”字型干道為根底，構(gòu)筑西安大都市圈，促進(jìn)關(guān)中城市群的形成；形成“九宮格局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心”的空間布局模式；以關(guān)中歷史文化帶為背景，整合西安歷史文化四大保護(hù)體系；實(shí)行舊分制，疏解舊城功能，恢復(fù)明城文化特色，加快城建設(shè)；將有數(shù)十萬(wàn)城內(nèi)人從城內(nèi)搬往城郊，舊城主要以進(jìn)展旅游、商貿(mào)為主進(jìn)展規(guī)劃進(jìn)展。第四次規(guī)劃無(wú)疑帶給了我們西安的房地產(chǎn)開發(fā)商更多的實(shí)惠。并明產(chǎn)業(yè)集群、樞紐中心、山水生態(tài)、最正確人居和西部金融中心為一體的大城市。隨著西安城市進(jìn)展，西安三環(huán)的規(guī)劃已浮出水面。城南與城北6車道的輔道，單向?qū)捈s20米。三環(huán)路將于2023時(shí)整個(gè)三環(huán)路將全線免費(fèi)。2023300余萬(wàn)增加到1000萬(wàn)，西安城鎮(zhèn)建設(shè)用地總規(guī)模將從目前的缺乏40085060060025為建筑面積將到達(dá)1.17734萬(wàn)平方米,這將給西安房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展供給了一個(gè)長(zhǎng)久的進(jìn)展動(dòng)力。從西安房地產(chǎn)業(yè)目前的進(jìn)展規(guī)模來(lái)看，還達(dá)不到這一要求，還需在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展、引進(jìn)資金等方面大做文章。二、西安商品房開發(fā)環(huán)境分析西安商品房經(jīng)過十余年的進(jìn)展，特別是近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資得到了快速增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重每年均保持在25％左右的水平，并且每年按20％以上的速度增長(zhǎng)。最近十年，房屋累計(jì)竣工面積到達(dá)5000萬(wàn)平方米，其中住宅360072％。2023年，西安市商品房完成投資比2023年同期增長(zhǎng)了住宅市場(chǎng)為主體，商品住宅完成投資較2023年同比增長(zhǎng)比率為69.7412.062023115603602023600500西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上首次消滅供大于求的現(xiàn)象。202311的商品房中，一般住宅占75%，別墅占3％，辦公樓占5％，商業(yè)17％，供求根本均衡。截至今年11月底，西安市共有約40萬(wàn)平方米的空置房屋，主要是儲(chǔ)藏待銷房屋，真正空置的房屋較少，主要是一些位置差、有問題〔如質(zhì)量差、戶型差、手續(xù)不完備等〕的房屋。1、供給市場(chǎng)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)從起步之初到現(xiàn)在已經(jīng)近十年，十年里走過的風(fēng)雨之路也給西安的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)了深刻的變革，2023※戶型開發(fā)向中等或中等以下面積傾向從近兩年來(lái)市場(chǎng)供給特點(diǎn)來(lái)看，曾經(jīng)大戶型泛濫的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)了，20232023眾多房地產(chǎn)工程紛紛將開發(fā)的主力戶型定位于中等或中等偏下戶所推出戶型表現(xiàn)出緊湊、有用，共性化及人性化設(shè)計(jì)讓居住更顯舒適?！植繜狳c(diǎn)區(qū)域開發(fā)方向偏向中、高端隨著西安市土地資源的漸漸稀缺，城區(qū)內(nèi)的可開發(fā)用地?cái)?shù)量急劇削減，使得開發(fā)商對(duì)于土地資源的利用慎之又慎，在追求利潤(rùn)的趨動(dòng)下，城區(qū)內(nèi)位置較好、進(jìn)展較成熟或環(huán)境優(yōu)秀區(qū)域內(nèi)的土地根本上傾向于中、高檔為主。如：曲江區(qū)推出的盤中，有幾個(gè)4000/平方米，這一區(qū)域目前已成為西安高檔住宅區(qū)的代名詞。同時(shí)，將來(lái)仍將有大量的工程紛紛緊盯中、高端市場(chǎng)并將在后期間續(xù)入市，如在同一區(qū)域內(nèi)一擁而上眾多同等定位，并且傾向于中、高檔的工程，必定將對(duì)將來(lái)的市場(chǎng)銷售產(chǎn)生極大的壓力，這一點(diǎn)值得警覺。※市場(chǎng)開發(fā)郊區(qū)化城區(qū)內(nèi)土地的稀缺使得市場(chǎng)開發(fā)觸角更多的向郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊延長(zhǎng)。依據(jù)的規(guī)劃：將來(lái)西安將形成大都市圈，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念也將漸漸淡化，伴隨著這些區(qū)域的紛紛啟動(dòng)，政府根底配套設(shè)施也將在這些郊區(qū)及遠(yuǎn)郊全面鋪開。郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)多是依靠一些生活氣氛、市政配套、公共交通相對(duì)成熟的區(qū)域，并且這些工程很多均以大社區(qū)為主?！?jīng)濟(jì)適用房顯山露水前幾年西安的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模較小，與市場(chǎng)巨大的需求相比顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺乏，從2023年的市場(chǎng)狀況來(lái)看，已經(jīng)受到政府方面的重視，建設(shè)力度逐步加大，經(jīng)濟(jì)適用房的推出力度將明顯加強(qiáng)，3500280萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用3.5萬(wàn)戶、102023年最搶眼的工程之一。尚在醞釀之中的珠江集團(tuán)打算投資１７億元開發(fā)建設(shè)１２２萬(wàn)平方米，經(jīng)發(fā)集團(tuán)打算投資２５．６億元建設(shè)２００萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房工程一旦竣工，會(huì)使得西安多年來(lái)形成的房高檔住宅工程的構(gòu)造趨于平穩(wěn)，有利于市場(chǎng)供給鏈條的良性運(yùn)轉(zhuǎn)及市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。2、需求市場(chǎng)變化及進(jìn)展趨勢(shì)隨著住房制度改革，從福利分房到房屋安排完全市場(chǎng)化、商品化的變革，使得購(gòu)房者對(duì)住房的需求特點(diǎn)產(chǎn)生了質(zhì)的變化。這一點(diǎn)，2023“有”其屋向“優(yōu)”其屋的轉(zhuǎn)變歷程，從單純買房到選擇一種生活方式。※外地人購(gòu)房的比例在增加95%是本市的人購(gòu)置的，隨著西安市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，外來(lái)人員的增加?，F(xiàn)在約有20-30%的商品房是外地購(gòu)置者，從購(gòu)置戶型及總價(jià)來(lái)看，外地購(gòu)置者幾乎占據(jù)了西安商50%的市場(chǎng)消費(fèi)?！枨髴粜蜆?gòu)造更趨合理化從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看，戶型設(shè)計(jì)也由最初的“大臥小廳小衛(wèi)”變?yōu)檫m當(dāng)比例的臥房、客廳及衛(wèi)生間。西安人對(duì)購(gòu)房戶型的要求漸漸由單純追求“闊氣型”到追求有用、舒適型。住宅市場(chǎng)的不斷進(jìn)展、競(jìng)爭(zhēng)、完善，居住者將尋求更具人性化、功能區(qū)更加細(xì)分、更符合居住需要的商品房，這種進(jìn)展特點(diǎn)已經(jīng)在目前的市場(chǎng)中有所顯現(xiàn)。※居住環(huán)境、效勞需求度提高了隨著西安城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的進(jìn)展，購(gòu)房者的置業(yè)行為也從單純的解決居住問題向留意環(huán)境、人文、安全、效勞等多重因素的方向傾斜。購(gòu)房者居住問題的逐步解決，居住后的這一系列問題也將隨之而來(lái)，而對(duì)購(gòu)房者的影響將是一生，單純要求解決居住的年月將隨著商品房市場(chǎng)的推動(dòng)漸漸成為過去，追求更好的環(huán)境、人文、安全、效勞已成為西安住宅市場(chǎng)的一輪的特點(diǎn)?！叨耸袌?chǎng)需求有所增加隨著西安市外來(lái)人員的增加，西安經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展和二手房市場(chǎng)的逐步開放，高端商品房的購(gòu)置人群有了明顯增加。也正由于這群購(gòu)置人群的消滅，支撐了曲江6號(hào)、豐景佳園、高山流水、綠地世紀(jì)城、錦都等樓盤的銷售。但對(duì)于目前眾多高端盤高價(jià)位戶型的大量涌現(xiàn)，比照而言，具有高端購(gòu)置力的人就顯得為數(shù)較少?！幼〗紖^(qū)化特征顯化目前，房?jī)r(jià)仍是西安最吸引老百姓眼光的最實(shí)在賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)之一。近兩年消費(fèi)者對(duì)房子的需求量太大，縱觀西安城區(qū)內(nèi)及周邊，商品房供給以中高檔房為主，最為大多數(shù)中低收入者關(guān)注的中低價(jià)位商品房目前正處于起步初期，供給量相對(duì)較小，于是很多買房人只好把目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)。隨著郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的升溫，政府對(duì)郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)政策的支持，以及郊區(qū)居住氣氛的不斷形成，日后的增值性成了部份投資者的青睞，長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及城北房地產(chǎn)吸引了不少一般市民。3、供需市場(chǎng)構(gòu)造性沖突在目前西安地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的過程中，供求構(gòu)造性沖突是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展中比較突出的一個(gè)問題。市場(chǎng)需求主力是大量物美價(jià)廉的中低檔商品房，特別是總價(jià)不太高，適用性高的商品住宅房。而開發(fā)市場(chǎng)更多以中、高檔工程亮相，普遍開發(fā)商品房的面積偏大，導(dǎo)致多數(shù)市民無(wú)法在市區(qū)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)。從政府的宏觀調(diào)研行為來(lái)看，已經(jīng)對(duì)這種市場(chǎng)沖突賜予了足夠重視，出臺(tái)政策對(duì)市場(chǎng)予以引導(dǎo)、調(diào)控，如今年以來(lái)加大經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)供給量，政策鼓舞、調(diào)控市場(chǎng)開發(fā)中、低檔住宅工程等均對(duì)市場(chǎng)安康、良性進(jìn)展供給政策引導(dǎo)。4、房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)述房地產(chǎn)市場(chǎng)及開發(fā)、銷售政策等亦在探究和完善之中。民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速崛起，外來(lái)實(shí)力開發(fā)軍團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了西安商品房市場(chǎng)向有序化、正規(guī)化進(jìn)展步伐。外地開發(fā)商的進(jìn)入和外來(lái)營(yíng)銷籌劃、代理公司的大量進(jìn)入，帶來(lái)的先進(jìn)開發(fā)模式和理念，轉(zhuǎn)變了西安傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售模式。估量在二到三年后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步步入成熟開發(fā)期。三、曲江房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析曲江位于西安南郊大雁塔東側(cè)，是我國(guó)歷史上著名的風(fēng)景園林勝地，是著名于世的“長(zhǎng)安八景”中“曲江流飲”的所在地。２為軸線對(duì)稱，不僅是西安市中心商務(wù)區(qū)的有機(jī)組成局部，也是城南區(qū)的重要功能支撐，擔(dān)當(dāng)著極其重要的城市功能。依據(jù)的規(guī)劃，曲江將建成以盛唐文化為特色，集旅游、居住、休閑、會(huì)展、商貿(mào)、科教等功能為一體的城市進(jìn)展區(qū)。曲江，是西安旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)最能有機(jī)結(jié)合的區(qū)域，在此區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)可分為三類：一類為旅游房地產(chǎn)開發(fā)；二類為商品住宅類開發(fā)；三類為行政辦公類房地產(chǎn)開發(fā)。在這三類房地產(chǎn)開發(fā)中，是互為補(bǔ)充、相互促進(jìn)的，如：商品住宅類房產(chǎn)開發(fā)借旅游的6豐景佳園等都利用得不錯(cuò)。1、旅游地產(chǎn)類開發(fā)在2023年以前，曲江的定位為“旅游度假區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)的旅游工程較多。隨著政府在“經(jīng)營(yíng)城市”嘗到的甜頭越來(lái)越多，的旅游工程必將進(jìn)展市場(chǎng)化運(yùn)作，讓更多的投資者和開發(fā)商來(lái)進(jìn)展旅游地產(chǎn)開發(fā)。亞洲最大的噴泉廣場(chǎng)——大雁塔北廣場(chǎng)的快速建成開放，大唐芙蓉園、大唐不夜城、唐城墻遺址公園的建設(shè)，和千畝南湖、萬(wàn)畝杜陵生態(tài)林以及曲江歡快世界、西安海洋世界、唐代歷※大雁塔南已建成，亞洲最大的噴泉廣場(chǎng)——大雁塔北廣場(chǎng)已建成并開放，1500※占地近1000月三正式開園；曲江規(guī)劃擬建旅游地產(chǎn)工程有：2100020街。2103000對(duì)薔薇園、盆景園進(jìn)展整體改造941對(duì)唐代藝術(shù)博物館和春曉苑進(jìn)展整體改造工程名稱曲江南湖高架觀光巡游車工程名稱曲江南湖高架觀光巡游車占地面積1000總投資主題定位2水面景觀讓游客在空中盡賞曲江風(fēng)光唐城墻遺址公園2023寬1002古風(fēng)韻絲路花語(yǔ)西安海洋世界250一期一期工程為西安海洋館大唐不夜城雁塔東苑、西苑大唐天地在2023年，曲江的進(jìn)展規(guī)劃出臺(tái)以后，區(qū)域內(nèi)住宅房地產(chǎn)開發(fā)得到了突飛猛進(jìn)的進(jìn)展。先后推出了曲江皇家花園、御花園、湖濱花園、假日嘉園、鉆石王朝、曲江佳園、豐景佳園、曲江·春6·匯景都、雁鳴小區(qū)、曲江·翠竹園等工程。十余個(gè)工程齊上陣，共同鬧熱了曲江商品住宅房片區(qū)。據(jù)曲江治理2023年正式推出。已開發(fā)銷售中的工程如下：稱開發(fā)商址占地總建筑綠化率總戶主力 戶銷售均價(jià)銷售進(jìn)入住時(shí)面積面積數(shù)型〔元/㎡〕度間曲江六曲江六西安萬(wàn)業(yè)房曲江號(hào) 地產(chǎn)開發(fā)有區(qū)緯一52338㎡14886642％地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3－2－21218130~160㎡2－2－211203－2－24200限公司街60-70%曲江西安天昊房雁南五3300銷售40-45%小高層園西安旺園房電視塔131.36地產(chǎn)開發(fā)有東側(cè)30018756041 .4%2－2－23－2－23500限公司米路南畝購(gòu)曲江假日嘉園陜西海峽置雁南三業(yè)公司路西段45.8550000畝2－2－24003－2－23-2-23527復(fù)式園西安鐵鋒房地產(chǎn)開發(fā)集曲江雁有高層、小高層、聯(lián)排等，4-2-2精裝團(tuán)公司引路120~2604800~7200㎡其余工程概況：工程名稱工程名稱工程描述銷售價(jià)格湖濱花園140-380㎡的全別墅社區(qū)5300/㎡鉆石王朝進(jìn)度04-6-30已入住曲江曲江翠竹園高尚別墅社區(qū)曲江千畝大盤，屬安居項(xiàng)發(fā)，開發(fā)檔次低2850/㎡一期6棟銷售中，低價(jià)多層修建中宗地東側(cè)，200畝定向開發(fā)修建中※ 由于曲江屬西安重點(diǎn)進(jìn)展集旅游、商貿(mào)、住宅為一體的高尚區(qū)域，住宅工程多以高尚住宅、別墅為主，入住人士普遍層次較高，對(duì)生活質(zhì)量、生活品嘗要求較高，收入水平在西安居中高層次，消費(fèi)力量較強(qiáng)；※在曲江消費(fèi)的群體普遍留意產(chǎn)品的內(nèi)部品質(zhì)，對(duì)戶型、環(huán)境、配套要求高，而至于價(jià)格，對(duì)這一消費(fèi)群體的影響權(quán)重有所降低；※消費(fèi)群體多以二次置業(yè)甚至三次置業(yè)的中老年人士為主，第一次置業(yè)的年輕人比例較??；※由于價(jià)格水平起點(diǎn)較高及消費(fèi)群體相對(duì)有限，用于投資目的購(gòu)置曲江工程的群體相對(duì)較小。曲江，由于具有良好的旅游、人文、地理等資源優(yōu)勢(shì)，加上政府的大力運(yùn)作和媒體的炒作，曲江房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展更是如火如荼區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格快速上升，目前該區(qū)域成為取代高區(qū)，占據(jù)了西安樓市價(jià)格制高點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今后的三五年內(nèi)，每平方米4000元將很快成為曲江多層住宅銷售的起價(jià)。但曲江管委會(huì)曲江絕大多數(shù)商品房開發(fā)的利潤(rùn)超過了市場(chǎng)平均利潤(rùn)，違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)當(dāng)會(huì)很快回歸到正常水平上。3、行政辦公類房地產(chǎn)開發(fā)隨著曲江區(qū)的規(guī)劃進(jìn)展，雁塔區(qū)委、區(qū)政府及相關(guān)行政部門將遷往在規(guī)劃中的“行政商務(wù)區(qū)”。局時(shí)，將有大量的行政辦公、商貿(mào)用務(wù)等功能的建筑群會(huì)拔地而起，將會(huì)為不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給450畝行政商務(wù)區(qū)南側(cè)的上千畝地區(qū)域，規(guī)劃為市場(chǎng)行政辦公區(qū)。故行政辦公類房地產(chǎn)開發(fā)、代開發(fā)將是曲江房地產(chǎn)開發(fā)中獨(dú)有的熱點(diǎn)。四、宗地開發(fā)條件分析宗地為待開發(fā)凈地，地勢(shì)較為平坦，地質(zhì)條件良好。宗地紅線外已完成“三通”條件，即：通水、通路、通電，由曲江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)完成，工程具備成熟的開發(fā)條件。第三章 工程開發(fā)定位及總體規(guī)劃SWOT1、開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析A、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：曲江區(qū)〔旅游、行政商務(wù)、高尚住宅〕進(jìn)展定位及三環(huán)路的規(guī)劃建設(shè)，利于工程的開發(fā)；B住環(huán)境的報(bào)道，為工程開發(fā)營(yíng)造了良好的外部環(huán)境。C引起市民的關(guān)注。D、工程四周已有兩個(gè)以上工程開工建設(shè)，小片區(qū)開發(fā)氣氛根本形成。E、工程西側(cè)約300米處，是規(guī)劃中上千畝的雁塔區(qū)及市級(jí)行政商務(wù)辦公區(qū)。F、宗地為開發(fā)熟地，已具備“三通一平”的開發(fā)建設(shè)條件。2、開發(fā)劣勢(shì)分析A、工程位于曲江開發(fā)區(qū)南側(cè)的邊沿，距曲江核心區(qū)——大雁塔有肯定距離，且小區(qū)域“曲江美景”未能呈現(xiàn)；B影響；C小區(qū)的品質(zhì)產(chǎn)生影響；D、曲江占據(jù)西安房?jī)r(jià)的頭把交椅，居高的區(qū)域房?jī)r(jià)讓部份西安購(gòu)房者望而生畏。E、情侶路宗地東側(cè)路段目前為不平坦的泥土路，尚需整改。3、工程開發(fā)時(shí)機(jī)點(diǎn)分析A加，必將制造出大量居住置業(yè)需求，為房地產(chǎn)開發(fā)供給了契機(jī)。B充分表達(dá)，陜北及其它西北地區(qū)的消費(fèi)者擴(kuò)大了西安市場(chǎng)商品房的需求量。C銷及推廣有肯定的滯后，為外地企業(yè)供給了時(shí)機(jī)。D、全規(guī)劃進(jìn)展的曲江開發(fā)區(qū)，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較強(qiáng)的扶持力度，努力營(yíng)造一個(gè)更有利于房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境。4、工程開發(fā)難點(diǎn)分析A房、集資房等，住宅消費(fèi)引導(dǎo)具有肯定難度；B發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)供給量較大，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的馬上推出，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)，具有肯定的開發(fā)難度。C、工程所處位置相對(duì)較偏，銷售4C〔客戶、溝通、便利、本錢〕要素中有2C需要進(jìn)展較大改善，工程現(xiàn)場(chǎng)與客戶溝通難度較大，購(gòu)房便利性較難表達(dá)。二、目標(biāo)客戶群選擇曲江，地屬西安城南，作為以旅游、行政商務(wù)、居住等為主題的開發(fā)區(qū)，現(xiàn)階段是“西安最適宜居住的地方品房有“天生富貴”的根底，這一點(diǎn)在全部西安的老百姓心目中已達(dá)成了共識(shí)，理所固然地為本工程確定了中、高品質(zhì)的開發(fā)基調(diào)?！驳谝淮钨?gòu)房置業(yè)的區(qū)位傾向〕10%

13%

11%

城西5% 城北7%城中2%城南52%〔其次次購(gòu)房置業(yè)的區(qū)位傾向〕12%

15%

13%

城西 城北4% 4%城中3%城南49%二次置業(yè)區(qū)位選擇和初次置業(yè)根本雷同，顯現(xiàn)出西安樓市在區(qū)位上根本是得到廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知。其中，二次置業(yè)選擇城南的占城南是購(gòu)房區(qū)位選擇的第一大方向，而接近的高和曲江也伴隨著樓市開發(fā)的廣泛，也漸漸成為西安購(gòu)房者關(guān)注和寵愛的區(qū)位?！矊?duì)住宅建筑形態(tài)的選擇〕獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅 6%4%花園洋房2%8%

6%42%

22%

多層電梯10%在對(duì)曲江房屋類型的需求上，小高層仍為主力需求類型，其次為多層，分別為和〔含對(duì)多層電梯的需求；但對(duì)別墅的需求明顯增加，總需求達(dá)10%，其中獨(dú)棟別墅需求為6%，聯(lián)4%。1、購(gòu)房人群的來(lái)源目前西安商品房仍以本地人為主，約占60%，外地人購(gòu)置約占40%，其中陜西省內(nèi)其它城市的外來(lái)人群占到30%，是西安房產(chǎn)市場(chǎng)主要的外來(lái)人群。區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體特征區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體特征此區(qū)域內(nèi)的企業(yè)從業(yè)人員具有較強(qiáng)的購(gòu)置力，含蓋西安的個(gè)體業(yè)城南及高區(qū)主、白領(lǐng)一族、高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)科研人員等西安的高收入人群。城北未央?yún)^(qū)及主要消費(fèi)群是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的行政、企事業(yè)單位的從業(yè)人員經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 和長(zhǎng)慶石油的員工。陜北購(gòu)房團(tuán)、近郊購(gòu)房者和部份外地來(lái)西安的私企業(yè)主，也對(duì)城北的低價(jià)格的住宅存有較深厚的興趣。的私企業(yè)主，也對(duì)城北的低價(jià)格的住宅存有較深厚的興趣。城東及該區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)購(gòu)置力相對(duì)較弱，主要以本地有穩(wěn)定收入的企、浐河綜合開發(fā)區(qū) 事業(yè)單位從業(yè)人員為主力消費(fèi)群，家庭收入在3萬(wàn)元/年以內(nèi)。城西區(qū)主要消費(fèi)群是國(guó)有大、中型企業(yè)職工。2、購(gòu)房目的被調(diào)查者的購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì)2.59%6.03%9.48%15.52%4.31%18.45%

1.72%

41.90%

賣舊買投資代他人購(gòu)房生意需要其它房產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房需求也顯現(xiàn)出充分的市場(chǎng)空間，這局部約26%的市場(chǎng)比例也是商品房市場(chǎng)最為高效的消費(fèi)群體，值得關(guān)注的消費(fèi)群體。3、住宅購(gòu)置的選擇傾向〔購(gòu)房的面積傾向〕150-1807%120-15019%100-12024%

平米以上5%

下8%

60-80平米9%80-100平米28%80—12050%的比例。〔購(gòu)房的戶型傾向〕4*215%

5*26%3*243%

1*12%

2*17% 2*219%3*18%43%，市場(chǎng)消費(fèi)主流。4、確定目標(biāo)人群700占據(jù)著住宅市場(chǎng)，建商品房住宅僅占到市場(chǎng)約1/5的份額。整個(gè)西安市存有大量轉(zhuǎn)變現(xiàn)有居住環(huán)境的住宅消費(fèi)需求，以及大量增人口解決居住的住宅消費(fèi)需求。西安原住民將是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)最敏感的消費(fèi)群體，也是本案將來(lái)主要的目標(biāo)消費(fèi)群體來(lái)源之一。同時(shí)，依據(jù)現(xiàn)有的市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)分析，本案作為住宅開發(fā)的目標(biāo)客戶群體選擇中，陜西區(qū)域市場(chǎng)的居住需求也將是本案重要的消費(fèi)支撐之一。而就目前所把握到的此類人群的消費(fèi)購(gòu)置習(xí)慣和消費(fèi)2依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分原則，主要客戶群分為三類：第一類 85㎡兩房?jī)蓮d單衛(wèi) 95㎡三房?jī)蓮d單衛(wèi)30%★ 客戶群特點(diǎn)：第一次置業(yè)者居多；主要為年輕人、以有用為主；本地的年輕白領(lǐng)、年輕公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；35其次類 110㎡三房?jī)蓮d雙衛(wèi)占總數(shù)60%★ 客戶群特點(diǎn)：主要為中青年，30——45職業(yè)經(jīng)理、公務(wù)員干部、小業(yè)主、優(yōu)秀的企業(yè)白領(lǐng)；三口之家或三口之家?guī)в欣先?；第一次置業(yè)與其次次置業(yè)均有。

占總數(shù)第三類130㎡、150㎡ 四房?jī)蓮d雙衛(wèi) 占總數(shù) 10%★ 客戶群特點(diǎn)：中年人居多，3550私營(yíng)業(yè)主、公司負(fù)責(zé)人、公務(wù)員中級(jí)以上干部；二次置業(yè)為主；三口以上家庭為主。三、工程定位本宗地地處西安市區(qū)——曲江板塊，具備整個(gè)板塊房地產(chǎn)開發(fā)的一般屬性，即居住環(huán)境尚未成型，中高檔次住宅僅存在于概念性的開發(fā)炒作，而中低檔次住宅無(wú)法得到有用性開發(fā)的高效支撐。存在板塊內(nèi)工程同質(zhì)化開發(fā)的顧慮，缺乏快速做熱房產(chǎn)板塊的市場(chǎng)根底。表現(xiàn)在戶型面積設(shè)計(jì)、園區(qū)景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)計(jì)、針對(duì)性營(yíng)銷等方面。綜上所述，本宗地的住宅開發(fā)利用區(qū)開發(fā)的“居住升值”概念，將其打造成為“曲江旅游區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代都市然環(huán)境和居住環(huán)境來(lái)升級(jí)中心城區(qū)重復(fù)的的生活，利用區(qū)現(xiàn)代的城市功能規(guī)劃和住宅功能來(lái)升級(jí)中心城區(qū)簡(jiǎn)潔的生活。因此，我們建議——工程定位：曲江多彩的百姓住宅利用曲江區(qū)的市場(chǎng)口碑根底，通過豐富的建筑顏色及園林形態(tài)、多樣的商業(yè)配套設(shè)施，以及平民化的居所治理體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)本地居民生活的現(xiàn)代過度，從而成就高效的市場(chǎng)購(gòu)置欲刺激。主力戶型面積指標(biāo)：85——115戶型面積的選擇上，以三房套型為主，走經(jīng)濟(jì)有用型路線，嚴(yán)25——34四、工程總體開發(fā)規(guī)劃〔一、總體規(guī)劃及功能分布依據(jù)地塊的具體狀況，可將本工程分為宗地一〔工程北側(cè)63.506〕和宗地二〔27。宗地一的臨街面較窄，東側(cè)305830106200體規(guī)劃，分期開發(fā)銷售。其中，將工程主入口及多功能小區(qū)門廳設(shè)置在宗地一臨情侶路側(cè)較為適宜。這樣規(guī)劃，將形成一、二期既相互聯(lián)系、相互促進(jìn)，又相對(duì)獨(dú)立、動(dòng)靜分區(qū)。總體規(guī)劃為：有用型精品住宅〔二、總平布局及建筑形態(tài)規(guī)劃1、根本指標(biāo)凈用地面積：42023〔63〕用地性質(zhì)：居住用地容積率：2.530%建筑高度：36〔56〕綠化率：不小于35%2、建筑形態(tài)安排住宅平均建筑層數(shù)：105000÷813812.90據(jù)調(diào)查顯示：西安市民對(duì)房屋類型的需求中，對(duì)小高層住宅認(rèn)同度最高，占到了總需求的45%以上；其次為多層，總共占到了33%14%。由于本工程定位的是“群眾化精品”社區(qū)，在規(guī)劃上取消高端再次為高層。3、總平布局原則以偏南北朝向?yàn)橹?，通過一梯三戶的樓層布局實(shí)現(xiàn)南北通透的居住感覺；強(qiáng)化小區(qū)景觀的主題設(shè)計(jì)和建筑外立面的講究設(shè)計(jì)，并且兼顧曲江良好的外部環(huán)境景觀，戶戶見景；利用地勢(shì)高差，動(dòng)靜結(jié)合，層次清楚，建筑錯(cuò)落有致，多數(shù)住戶能在家中遠(yuǎn)望大雁塔、芙蓉園等區(qū)域主要景觀；小高層為主的多種建筑高度的樓宇，呈現(xiàn)出園區(qū)所特有的建筑群落優(yōu)勢(shì)。〔三、戶型及面積規(guī)劃要求1、戶型設(shè)計(jì)及配比從市場(chǎng)進(jìn)展來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)戶型面積的需求漸漸理性化，在對(duì)面積的需求上，從追求充裕到追求有用了：在戶型選擇上，三室和二室是西安需求市場(chǎng)及供給市場(chǎng)確實(shí)定30%為三室，52%為二室，四室僅占11%。對(duì)曲江商品房戶型的需求中，44%的意向購(gòu)房者選擇了三室二廳，的購(gòu)房者選擇了四室二廳。90%。2、戶型面積規(guī)劃西安市和城南的整體狀況來(lái)看，在戶型面積選擇上：對(duì)二室一廳的購(gòu)房者，70-80㎡是選擇的主力，80-90㎡為次主力；對(duì)二室90%70-100㎡，其間分布較㎡180-220㎡220㎡以60%220-280針對(duì)曲江面積選擇上，比西安及城南其它區(qū)域的選擇會(huì)偏大一點(diǎn)。如：二室一廳的面積選擇平均分布在70-100㎡之間；二室二為40%，有30%的購(gòu)房者選擇了大于100平方米。對(duì)三室二廳面100—120平方米之間；約29%120180從曲江開發(fā)的幾個(gè)盤來(lái)看，如：曲江6號(hào)、曲江春曉園等，二室二廳的面積仆人集中在90-110平方米；三室二廳的面積主要為130-170平方米；四室二廳在160計(jì)中，主要實(shí)行了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略，以市場(chǎng)供需之間的空白區(qū)間為主要突破口；降低同類戶型商品房的總價(jià)款。同時(shí)，要求在建筑面積利用率上進(jìn)展最大化的提高。3、戶型設(shè)計(jì)初案用地開發(fā)規(guī)劃：容積率用地開發(fā)規(guī)劃：容積率2.5住宅建設(shè)用地42023住宅建筑掩蓋率20%住宅開發(fā)面積105000標(biāo)準(zhǔn)層布局建筑戶型建筑建筑形態(tài)戶型布局套內(nèi)面積有用率電梯數(shù)戶數(shù)面積比例比例三房二廳雙衛(wèi)901131017018-2523三房二廳雙衛(wèi)9080%1131017018.28%二房二廳單衛(wèi)75948460單元數(shù)5基地面積160032028800三房二廳雙衛(wèi)951082721611-1213三房二廳雙衛(wèi)9588%1082721681.72%二房二廳單衛(wèi)809122932單元數(shù)21基地面積644730777364建筑單元數(shù)26基地總面積8047總建筑面積106164圍二房二廳單衛(wèi)91-943139229.57%三房二廳雙衛(wèi)108-1137477270.43%戶型分布說(shuō)明戶型面積比例戶型分布說(shuō)明戶型面積比例套型面積范總建筑面積比例〔四、小區(qū)環(huán)境及公建配套他們會(huì)將“文化立區(qū)”的理念貫穿到全部入?yún)^(qū)工程中去，在房地產(chǎn)行業(yè)，為了與整個(gè)曲江的定位相融合，整個(gè)社區(qū)的綠化率不能低于４０％，從而更好地效勞于曲江進(jìn)展的主題定位。故在本工程景觀營(yíng)造上，在以“智能人文”為主題述求的根底上，在小區(qū)全部配套環(huán)境及設(shè)施的建設(shè)上，也充分表達(dá)了生態(tài)、舒適的小區(qū)環(huán)境。冬季相對(duì)較長(zhǎng)。為了景觀需要，應(yīng)適當(dāng)利用構(gòu)筑物造景，確保冬季也有一道道亮麗的風(fēng)景線。第四章工程銷售籌劃及打算一、總體銷售籌劃說(shuō)明1、利用準(zhǔn)確的定位實(shí)現(xiàn)銷售在工程開發(fā)前期，公司利用了大量的人力、財(cái)力、時(shí)間，對(duì)工程所在區(qū)域市場(chǎng)的開發(fā)及需求進(jìn)展了屢次深入的調(diào)查分析。在此根底上查找出了市場(chǎng)供需的空白點(diǎn)，并對(duì)工程進(jìn)展了準(zhǔn)確的定位，有效地鎖定了工程銷售所需的目標(biāo)客戶群。在設(shè)計(jì)開發(fā)過程中，將依據(jù)需要進(jìn)展量身定做，確保工程的銷售完成。2、利用先進(jìn)的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售在工程的設(shè)計(jì)上，我們高價(jià)聘請(qǐng)了法國(guó)知名設(shè)計(jì)師擔(dān)綱主創(chuàng)設(shè)計(jì)，確保工程設(shè)計(jì)上的先進(jìn)性和合理性，力爭(zhēng)開創(chuàng)西安房地產(chǎn)開發(fā)的里程碑。優(yōu)異的設(shè)計(jì)為工程的有效銷售打下了堅(jiān)實(shí)的根底。3、利用產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)銷售至使2023年中，部份類別的產(chǎn)品消滅了嚴(yán)峻的供大于求，部份商品房滯銷。故在本工程的開發(fā)上，實(shí)行了差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，以有用型為主，結(jié)合西安人的居住習(xí)慣，引進(jìn)了興旺國(guó)家及地區(qū)的居住智化、人性化、高效化的理念。使本工程的開發(fā)銷售在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在脫穎而出。4、利用實(shí)惠的價(jià)格實(shí)現(xiàn)銷售西安市及曲江的商品房?jī)r(jià)格在近年得到了突飛猛進(jìn)的上揚(yáng)，特別是曲江的商品房?jī)r(jià)格，已突破4000元，導(dǎo)致很多有購(gòu)房意向的3400/平方米的均價(jià)，將有極強(qiáng)的吸引力，確保工程的快速銷售。5、利用優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)銷售良好的銷售離不開優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，本工程的開發(fā)商是擁有十余年開發(fā)閱歷的深圳知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有成熟的開發(fā)銷售閱歷和較強(qiáng)的開發(fā)和銷售團(tuán)隊(duì)。6、利用高效的籌劃推廣實(shí)現(xiàn)銷售在本工程的營(yíng)銷籌劃上，將全面引入經(jīng)濟(jì)興旺的沿海地區(qū)的籌劃推廣理念。一改西安房地產(chǎn)開發(fā)商低本錢營(yíng)銷方式，在第一時(shí)間將工程銷售信息傳遞到目標(biāo)客戶中，并進(jìn)過屢次銷售推廣的刺激，形成客戶的有效購(gòu)置行為。二、銷售策略及主題〔一、主要銷售措施致力于營(yíng)造和傳播一種生活便利、舒適、配套優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)有用的現(xiàn)代化小康生活區(qū)。在銷售上，努力縮短工程與大雁塔、工程與小寨的距離。具體方式有：15免費(fèi)為小區(qū)業(yè)主效勞〔2。224417路公交線延長(zhǎng)至工程側(cè)，打算將本案四周地段設(shè)立城市公共交通車總站，滿足區(qū)域內(nèi)出行需要。在小寨商貿(mào)區(qū)設(shè)置一個(gè)工程售樓部，重點(diǎn)吸納小寨及城南的購(gòu)房者，可縮短其工作與生活的距離。配套上：與西安著名醫(yī)院聯(lián)合成立社區(qū)理療中心；與城南某品牌〔或機(jī)關(guān)〕幼兒園簽約，入住小區(qū)可平價(jià)就讀，并有小區(qū)專車和專業(yè)看護(hù)人員免費(fèi)接送；引進(jìn)社區(qū)生活超市。實(shí)施快速的強(qiáng)銷策略：實(shí)行整體推動(dòng)策略，并與市場(chǎng)的其它盤12—15〔二、銷售硬件設(shè)置設(shè)置兩個(gè)銷售部：工程現(xiàn)場(chǎng)為銷售主戰(zhàn)場(chǎng)，是客戶成交地；在城南的商貿(mào)、商務(wù)中心〔可在小寨四周〕設(shè)置一個(gè)大型的市內(nèi)銷售2在宗地一情侶路側(cè)修建多功能會(huì)所，與入口“陽(yáng)光花房”合為一體，東頭部份為小區(qū)入口大堂，西頭部份為配套商業(yè)區(qū)〔含干洗店、彩擴(kuò)部、便利店、美發(fā)店等，業(yè)主通過大堂及配套商業(yè)區(qū)進(jìn)入小區(qū)。在前期，一樓大堂用做銷售部，同時(shí)將會(huì)所及商業(yè)功能盡量設(shè)置及形象布置完成。以便營(yíng)造更好的銷售