房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一課件

經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識系統(tǒng)訓(xùn)練

（一）

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

鄭煒求一、基本概念房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。土地類型：深圳市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。一、基本概念公證處：是一個國家的證明機關(guān)，是法律公證的機關(guān)。發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告，銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個人或機構(gòu)。一、基本概念傭金：是中介機構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報酬。它是一種勞動收益、風(fēng)險收益、和經(jīng)營收益的結(jié)果。根據(jù)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，有權(quán)獲取傭金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為，按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改改名。房地產(chǎn)登記：指由法律規(guī)定的機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項基本制度。一、基本概念商品房：指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這些房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企事職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。一、基本概念銀行按揭：指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。購房者先付一部分樓款給原業(yè)主，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期還本付息。房屋的實用建筑面積：指建筑物各屋墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的公用建筑面積：指建筑物主體內(nèi)、戶內(nèi)以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓懸、挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯間等。一、基本概念建筑面積：房屋實用面積與分攤公用面積之和。實用率：房屋實用面積與建筑面積之比。套內(nèi)使用面積系數(shù)：指房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分攤的公用面積的比率。容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。綠化率：綠化率=綠化總面積÷占地總面積×100%樣板房：指與實際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商售樓書而定的房間。一、基本概念示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過精心設(shè)計裝修的。租賃常用語：1、物業(yè)：港澳對“房地產(chǎn)”的稱謂，包括房屋、商鋪、寫字樓、廠房等等。2、租賃：是出租與承租的簡稱。3、租賃合同：是出租和承租雙方簽訂的各種條款要求，具有法律效力協(xié)議，一式三份，以租賃管理公司的為標(biāo)準(zhǔn)。4、委托書：是客戶用書面形式出租、求租的協(xié)議稱作委托書。5、出租方：即業(yè)主。6、承租方：即租客。7、見證方：租賃管理公司或中介公司。一、基本概念二、樓盤外出踩盤或接到業(yè)主報盤時，應(yīng)從哪方面了解該樓盤，是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本功。只有全面深入地了解該盤的優(yōu)勢，才能更有效地介紹相關(guān)客戶。1、先搞清樓盤處的位置是哪個片區(qū)？樓盤在整個城市的朝向？具體在哪條街道或哪條路交叉口？2、特征建筑,（著名大廈、超市、館所等）優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)跑遍市內(nèi)主要樓盤，業(yè)主一報盤馬上了然于胸，并能清楚地介紹給客戶，有助于看樓時客戶對你的信任感。（一）樓盤位置（二）便捷的交通經(jīng)常能成為樓盤的一大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。

1、樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、地鐵出入口？2、從該樓盤到火車站、東門、體育館、中心區(qū)、華強北、華僑城等大方向坐什么車？3、熟知該樓盤交通情況，可直接告之客戶坐什么車來看樓，向客戶顯示地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之“專業(yè)”，從而增強客戶購房或放盤的信心。4、樓盤的交通便利與否？要清楚自己需要買或賣的樓盤價格市場定位，有利于買賣雙方能夠了解。（四）樓層1、樓層較高有哪些優(yōu)勢？劣勢？優(yōu)勢：視野開闊，如有海景、公園、優(yōu)勢極明顯。光照好：室內(nèi)明朗可讓人心情舒暢?？諝馇逍?，灰少、蚊蠅少。噪聲較低層少。劣勢：

價格較高：多層樓3、4、5、比2、6發(fā)售進相差100-150元/平米，而高層樓差價約100元以/平米，低層和高層有時相差2000元/平米以上；

上下不便：多層樓宇較突出，家有老人者，一般買低層；低樓層的優(yōu)勢，基本上是高樓層的劣勢，反之亦然。如小區(qū)綠化比較好，其反差可適當(dāng)沖淡。

高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含金量：別墅>多層>高層，因此，從國際房地產(chǎn)正常價格來說，應(yīng)該：別墅>多層>高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層主要因為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大引起。（四）樓層（五）朝向1、坐北朝南為什么是最好的朝向？（1）冬暖夏涼，冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本轉(zhuǎn)向）；而西（夕）曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽。（2）符合民間風(fēng)水學(xué)，坐北朝南方向為吉向。2、朝向順序：無定論，一般心理認同為正南---——東南——西南——東——東北——西或西北；當(dāng)有景現(xiàn)時，可沖淡朝向影響；客廳能見泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價格超過正南向。3、平面結(jié)構(gòu)有哪些不好？（1）衛(wèi)生間正對著客廳或餐廳：一則不雅；二則有異味，功能區(qū)分不明確，互相干擾大；三則影響私密；（2）正門不宜和主臥室成一長條走道（雖有客廳間隔也不宜）：一則浪費太大，二則不得風(fēng)水，三則影響采光、通風(fēng)等；（3）住宅一般有哪幾種結(jié)構(gòu)？A、方正結(jié)構(gòu)：一梯二戶或四戶以上；B、蝶形或蛙形結(jié)構(gòu)：一梯四戶以上，部分廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計，優(yōu)勢是可大面積賞景和采光，缺點斜角不便擺設(shè)而降低實用面積；C、以專業(yè)結(jié)構(gòu)形式，可分為：框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)三種，框架結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)：除柱、梁、剪力墻外其它墻可改動、門窗可靈敏度動，混合結(jié)構(gòu)不能改動。發(fā)展商建房時，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見，有經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)懂得優(yōu)劣互補、避重就輕；（七）建筑面積、實用面積、凈面積、容積率、綠化率1、銷售面積一般就是建筑面積：建筑面積除掉公共分攤部分就是該單位的實用面積。凈面積是室內(nèi)除掉墻壁體實際可使用的空間投影面積；2、高層建筑實用一般為80%，多層建筑可達90%；3、同樣的實用面積,平面設(shè)計結(jié)構(gòu)不同，會有不同實用效果：如：角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實用。（八）裝修標(biāo)準(zhǔn)1、外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是：A瓷磚；B馬賽克；C外墻涂料；2、大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)：乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等；3、電梯品牌：日立、三菱、奧的斯（OTS）等；4、地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；廚衛(wèi)材料、潔具；天花板、墻面材料；（十）物業(yè)管理1、名牌物業(yè)管理公司對物業(yè)價格影響已經(jīng)在深圳多個樓盤得到驗證，因此物業(yè)管理也可以成為賣樓的一個亮點。2、物業(yè)管理和停車費一般按管理的樓次