住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作指引

住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款管理辦法（草稿）根據(jù)目前房地產(chǎn)市場走勢，為支持和逐步規(guī)范我行純住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作和管理，結(jié)合《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》以及《安徽農(nóng)村商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》等有關(guān)法規(guī)文件，特草擬本辦法（草稿）。一、 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入第一條本辦法所指的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款是指土地使用權(quán)70年的住房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不含商業(yè)、辦公。第二條制定系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)合作客戶名單，適當(dāng)擴(kuò)展至地產(chǎn)百強(qiáng)（名單根據(jù)中房協(xié)排名）1，區(qū)域龍頭前三名。要求住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)人或申請(qǐng)人控股股東滿足名單制準(zhǔn)入管理要求，其中名單內(nèi)控股股東對(duì)項(xiàng)目公司持股比例不低于51%。對(duì)于特別優(yōu)質(zhì)的住房類房地產(chǎn)項(xiàng)目及所在地區(qū)具有顯著代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，準(zhǔn)入條件可適當(dāng)放寬。第三條住宅類項(xiàng)目區(qū)域管理：根據(jù)安徽省內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及區(qū)域特點(diǎn)，堅(jiān)持以合肥區(qū)域?yàn)楹诵模詢?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住宅類項(xiàng)目為重點(diǎn)。在保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理集中度的前提下，針對(duì)三四線城市及縣域，制定“一城一策”區(qū)域管理辦法。原則上不介入各區(qū)域高風(fēng)險(xiǎn)的“地王”項(xiàng)目。二、 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目受理與調(diào)查第一條住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請(qǐng)人應(yīng)滿足一下資質(zhì)：1、申請(qǐng)人或其控股股東符合我行名單制準(zhǔn)入管理要求，開發(fā)住宅項(xiàng)目所在區(qū)域符合我行區(qū)域管理要求；2、 在我行內(nèi)部評(píng)級(jí)不低于A級(jí)；3、 申請(qǐng)人或其控股股東具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)（含）以上資質(zhì)；4、 申請(qǐng)人或其控股股東信息披露公開透明，財(cái)務(wù)指標(biāo)和結(jié)構(gòu)處于行業(yè)合理水平，控股股東或?qū)嶋H控制人無重大負(fù)面信息；5、 符合我行授信客戶的其他條件。第二條住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成備案、立項(xiàng)等手續(xù)后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權(quán)證的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請(qǐng)人方可向我行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款。第三條具備上述條件的借款申請(qǐng)人，申請(qǐng)項(xiàng)目貸款需要提供一下資料：1、授信申請(qǐng)，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；2、已年檢營業(yè)執(zhí)照正副本和組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件；3、公司項(xiàng)目資質(zhì)證書年檢后（如有）；4、國稅、地稅登記證復(fù)印件；5、法定代表人身份證明；6、 貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；7、公司章程及修正案、驗(yàn)資報(bào)告；8、借款人及其主要股東近三年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和近期的財(cái)務(wù)報(bào)表（成立不足三年的，按實(shí)際年限），經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)情況說明書及審計(jì)報(bào)告等；最近一期報(bào)表明細(xì)；9、國家有權(quán)部門對(duì)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案文件；10、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；11、項(xiàng)目資本金和其他建設(shè)資金籌措方案及其落實(shí)情況證明資料；12、環(huán)評(píng)等涉及該項(xiàng)目的其他批復(fù)文件。第四條貸款人受理借款人提交的項(xiàng)目貸款申請(qǐng)資料后，安排相關(guān)人員進(jìn)行盡職調(diào)查，盡職調(diào)查內(nèi)容包括但不限于：1、借款人評(píng)價(jià)：借款申請(qǐng)人基本面（歷史沿革、資本結(jié)構(gòu)、管理水平、資信狀況）、財(cái)務(wù)情況分析（財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性、經(jīng)營創(chuàng)現(xiàn)能力和現(xiàn)有償債能力）及控股股東經(jīng)營情況、同期是否存在多處房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、新項(xiàng)目出資能力、關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查等（除人行征信查詢外包括但不限于運(yùn)用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執(zhí)行人信息查詢、企業(yè)信用信息查詢系統(tǒng)、中國裁判文書網(wǎng)等）；2、項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)：地理位置、交通情況、征地拆遷、環(huán)保措施、受理項(xiàng)目資料的合規(guī)可行性審核等。注意事項(xiàng)：應(yīng)參照《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》（國辦發(fā)[2007]64號(hào)）等相關(guān)文件來審核項(xiàng)目是否按規(guī)定程序和權(quán)限取得項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、土地預(yù)審）；房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批時(shí)應(yīng)具備“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，并且“建筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴(yán)格審核土地出讓合同中的附加條款；關(guān)注“四證”與相應(yīng)備案、批復(fù)內(nèi)容的一致性。三、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估第一條投資估算和籌資評(píng)價(jià)1、住宅項(xiàng)目總投資評(píng)估應(yīng)盡可能取得項(xiàng)目不同建設(shè)階段的概算、預(yù)算、決算數(shù)據(jù)；可咨詢第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見（數(shù)據(jù)及依據(jù)參見可研報(bào)告）；同時(shí)應(yīng)與同類型項(xiàng)目進(jìn)行比較；2、關(guān)注項(xiàng)目已有的其他債務(wù)性資金對(duì)借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項(xiàng)目投資計(jì)劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。3、項(xiàng)目資本金審核（1）項(xiàng)目資本金必須是非債務(wù)性資金。杜絕股東借款（注明在風(fēng)險(xiǎn)情況下放棄一切償還權(quán)利除外）、銀行貸款、通過理財(cái)產(chǎn)品籌集的資金、通過信托計(jì)劃籌集的資金中債務(wù)性資金充作項(xiàng)目資本金；（2）股東投入的項(xiàng)目資本金必須是能真正用于項(xiàng)目建設(shè)的貨幣或非貨幣資金投入。特別關(guān)注能真正作為企業(yè)或項(xiàng)目資金來源的資本公積（例如，資產(chǎn)評(píng)估增值增加的資本公積、可供出售金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)增加的資本公積等都不能形成企業(yè)真實(shí)的現(xiàn)金流入），以及股東借款轉(zhuǎn)增資本公積的合規(guī)性（比如借款人報(bào)表雖為資本公積、但在股東方報(bào)表上還是其他應(yīng)收款）。4、制定住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表，涵蓋項(xiàng)目投資來源支出預(yù)算表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目貸款償還表、項(xiàng)目敏感性分析，嚴(yán)格按照住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表中的評(píng)估主要結(jié)論報(bào)告表科學(xué)合理的核定該項(xiàng)目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標(biāo)。住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表詳見附件二。第二條抵押物價(jià)值認(rèn)定：各農(nóng)商行實(shí)行房地產(chǎn)及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)名單制管理，對(duì)符合一定評(píng)估資質(zhì)的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行名單準(zhǔn)入制，住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款對(duì)應(yīng)的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內(nèi)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。對(duì)于有條件的農(nóng)商行，可成立內(nèi)評(píng)小組，在外部評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)抵押標(biāo)的物重新評(píng)估和價(jià)值認(rèn)定，提高對(duì)估值的謹(jǐn)慎性。對(duì)于土地取得時(shí)間不超過半年的，直接認(rèn)定土地交易價(jià)格為抵押物價(jià)值。同時(shí)，按照區(qū)域管理辦法，合肥地區(qū)的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區(qū)住宅類土地抵押率不超過40%。四、 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放與支付第一條住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限和執(zhí)行利率住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限最長期限不超過3年，根據(jù)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表核定貸款期限（部分優(yōu)質(zhì)低密度住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，因開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，銷售進(jìn)度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農(nóng)商行自行核定，原則上不低于基準(zhǔn)利率。第二條住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放前提條件：1、項(xiàng)目自有資金在業(yè)務(wù)經(jīng)辦行貸款發(fā)放前足額到位并全部投入使用；貸款的發(fā)放按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度掌握發(fā)放；2、落實(shí)合法、有效、可靠的項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押（根據(jù)項(xiàng)目在建工程建設(shè)進(jìn)度，及時(shí)辦妥在建工程抵押手續(xù)），原則上一并追加項(xiàng)目實(shí)際控制人的連帶責(zé)任保證；3、在借款合同中與借款人補(bǔ)充約定：（1）項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到30%開始還款，達(dá)到50%時(shí)貸款收回比例不低于50%，項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到80%前收回全部貸款本息；（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項(xiàng)目貸款和銷售回籠資金；（3）項(xiàng)目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。4、借款人股東向我行承諾：（1）在借款人未足額償還本項(xiàng)目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉(zhuǎn)讓其擁有的對(duì)應(yīng)該項(xiàng)目的股權(quán)；（2）在該項(xiàng)目預(yù)售收入無法按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)或工程出現(xiàn)超支時(shí)，由其負(fù)責(zé)追加投資，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。5、本項(xiàng)目第一手支付的交易對(duì)手在我行開立結(jié)算賬戶。第三條住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的支付嚴(yán)格執(zhí)行備用金管理和建設(shè)資金使用審批管理制度，要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度和資金需求，對(duì)貸款資金支付進(jìn)行管理與控制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用，對(duì)單筆資金使用超過500萬元或項(xiàng)目總投資的5%（以較低者為準(zhǔn)），必須采取受托支付方式。五、 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理第一條加強(qiáng)對(duì)借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)管理，密切關(guān)注關(guān)聯(lián)交易帶來的風(fēng)險(xiǎn)，確保我行融資安全。第二條督促項(xiàng)目經(jīng)辦行建立切實(shí)可行的住房開發(fā)貸款封閉管理機(jī)制，嚴(yán)格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項(xiàng)目的貸款管理工作：（1）指定支行行長某某同志、市場部門負(fù)責(zé)人某某同志、客戶經(jīng)理某某同志為本項(xiàng)目貸款管理責(zé)任人及直接責(zé)任人，前述責(zé)任人因崗位變動(dòng)，其貸后管理后續(xù)責(zé)任由繼任者承擔(dān)；（2）做好項(xiàng)目資金監(jiān)管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目資本金、銷售款、租金、項(xiàng)目經(jīng)營收入以及項(xiàng)目其他資金全額納入專戶監(jiān)管。貸款結(jié)清前，該專戶資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費(fèi)用或歸還我行貸款；（3）按月對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、累積工程工作量與項(xiàng)目資金累計(jì)支出匹配程度、施工單位墊款金額等進(jìn)行現(xiàn)場檢查；按月監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，通過現(xiàn)場調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的項(xiàng)目銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等方式核實(shí)分析項(xiàng)目銷售情況。要根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，按我行規(guī)定的比例收回貸款，確保項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到80%前，收回全部貸款；（4）加強(qiáng)押品的動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)押品價(jià)值進(jìn)行重評(píng)，對(duì)因項(xiàng)目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范措施后，方可辦理注銷登記手續(xù)；（5）密切跟蹤當(dāng)?shù)刈≌康禺a(chǎn)市場價(jià)格和銷量的變化情況，及時(shí)預(yù)判項(xiàng)目所在地區(qū)住宅房地產(chǎn)市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，若發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取有效措施規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)；附件一：2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)排名

企業(yè)名稱排名企業(yè)名稱排名企業(yè)名稱排名企業(yè)名稱1恒大集團(tuán)26區(qū)信集團(tuán)51朗詩綠feMF限公司76寶股份有限公司2萬科企驗(yàn)份有限公司27泰禾集團(tuán)股份有限公司52聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司77億達(dá)中國有限公司3碧桂園控股有限公司28四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司53首創(chuàng)份有限公司78星河辭團(tuán)有限公司4綠地控股集團(tuán)有限公司29龍昨有叱司54珠海華份有限公司79廣東珠me資股份有限公司5保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司30路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司55db?住總集團(tuán)有限責(zé)任公司80天朗控股集團(tuán)6中國海外發(fā)展有限公司31涼首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司56中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司81和昌集團(tuán)7達(dá)商iW"股份有舷司32魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司矗\福扇集團(tuán)82鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司8融創(chuàng)中國控股有限公司33中國金茂控股集團(tuán)有隈公司5先上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司83中國泛海控股集團(tuán)有限公司9華夏韓基遊份有隈公司34復(fù)地（集團(tuán)）股份有隈公司59美的地產(chǎn)集團(tuán)84國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司10龍湖地產(chǎn)有限公司35建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司60光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司85廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司10廣州富力地產(chǎn)股份有喂公司36有限公司61廣州韋礙投資有限公司86利嘉實(shí)業(yè)（福建）集團(tuán)有限公司12華潤saw限公司37上海中建東孚投資發(fā)展有限公司62鑫苑中國87榮瞧團(tuán)13金地（集團(tuán)）股份有隈公司38禹洲集團(tuán)63協(xié)信控股集團(tuán)88弘陽集團(tuán)有限公司1斗綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司39浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司64景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司89深圳韋益田集團(tuán)股份有限公司15招商局館口工#區(qū)控股股份有限公司40廣州韋時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)有限公司65中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司90重慶愛普地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司16團(tuán)股份有叱司41鋅集團(tuán)66石榴集團(tuán)91江西新力置地投資有隈公司17旭輝控股（集團(tuán)）有隈公司42合景泰富地產(chǎn)67廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)有限公司92頤和地產(chǎn)集團(tuán)18世茂房地有限公司斗3中赴禺團(tuán)有限公司68三盛地產(chǎn)集團(tuán)93中迪禾邦集團(tuán)有限公司19陽光舷團(tuán)股份有限公司44中駿集團(tuán)69東原地產(chǎn)集團(tuán)94廣西云星集團(tuán)有限公司20中南置地45建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司70鴻坤集團(tuán)95深圳市聯(lián)泰房地卻發(fā)有限公司21磧馳有限公司4