房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

第一章房地產(chǎn)投資概房地產(chǎn)業(yè)，是為人類的社會生產(chǎn)活動提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。實行開放政房制度、土地使用制度為始于城市綜合開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)的繁榮提供了前提，建設(shè)和應(yīng)該說，經(jīng)過近二十年的發(fā)展尤其是1993年的宏觀調(diào)控、1994年《中民城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施和1997在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的，這個比例也不到6％。受益者。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是具有眼光和經(jīng)濟(jì)頭腦、掌握市場狀況、擁有操作經(jīng)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念與種類二、房地產(chǎn)的種1，是土地再開發(fā)的費(fèi)用。對于房地產(chǎn)投資者來說熟地進(jìn)行建設(shè)時，雖然土地費(fèi)用會比購，隨著中地管理制度的健全，土地一級開發(fā)、有計劃出讓，逐漸成為管理土地資源的重要。所謂土地一級開發(fā)，就是指由或委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和合理利用土地的要求，對一定時期一定區(qū)域范圍府出讓土地的規(guī)模、用途，此外，居住物業(yè)的以居民個人的行為為主規(guī)模較小，但由于有太多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的量十分巨大。， 用房，有和出租兩種經(jīng)營形式。特殊物業(yè)。對于賽馬場、球場、汽車、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、殊。特殊物業(yè)的市場很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日3影響房地產(chǎn)市場上總存在一些針對在建工程行為如將在建工程轉(zhuǎn)讓抵押等因此，第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特房地產(chǎn)投資最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性對于債券黃金、古玩以及其它有形或無形的財產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有市場，那么他可以很容易地將其拿到其它有此類市場的地方去進(jìn)行，即使這個市場是在紐約、倫敦或東京。支付的能力。租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益、城市功能日漸的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)，而如果沒有周二、周期50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)和自然（或稱物理。經(jīng)濟(jì)較長的自然可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)因為如果對建筑物進(jìn)行建筑的經(jīng)濟(jì)是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)是45年，銀行物業(yè)、商場物業(yè)的經(jīng)濟(jì)是50年工業(yè)貨倉的經(jīng)濟(jì)是60年而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟(jì)是25年。策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)或自然相同。力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他著較大的投資風(fēng)的費(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客，投資者必須花費(fèi)很政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政策的影響由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、、使用過程中的和經(jīng)濟(jì)利系。而房地產(chǎn)不可移動等特點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要政策包括：要稅務(wù)會計師、等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體化。；例東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價值成倍地增長市平安大測到大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者都獲得了巨大的；第三節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利：接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、，像房地產(chǎn)投資（REIT）基金、抵押支持（MBS）投入等。：12其中的100平方米作本公的將外150平方米租另外一單位使每年扣除維修用后凈入是50萬元經(jīng)過年之后，公司為財務(wù)安方面的需要，將的250方米寫樓全部出，扣銷售費(fèi)用的凈收入為40萬元（1、住房抵、、，個人住房抵押化興起于70年代，經(jīng)過近30年的發(fā)展，現(xiàn)已成為 等發(fā)達(dá)國家住房上的重要籌資工具和新興國家和地區(qū)如韓國、等也開始了住房抵押化的實踐，使住房抵押成了一種大眾 、、，，。推行抵押化正逐漸成為住房金融界各級的共識。所謂抵押化(Mortgage-BackedSecurities,MBS)，就是把房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押轉(zhuǎn)化為抵押，然后通過融通的投資者也就成為房地產(chǎn)間接保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的給投資者抵押的投資者可以間接地獲取，。2、房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券持其開發(fā)投資計劃例如中關(guān)村科技園建設(shè)擬采用土地債券的方式，籌集中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的；北辰房地產(chǎn)、深萬科、等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或的投資者，也就了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投資者。3、投資于房地產(chǎn)投資基經(jīng)常性收入；第二，REIT投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs的轉(zhuǎn)資產(chǎn)或比在市場上房地產(chǎn)更容易。國當(dāng)前總規(guī)模為1.3萬億的商業(yè)房地產(chǎn)市場投資中，已占到了8.3％的份額；上市的300家REITs之日平均額達(dá)到了26000萬。房地產(chǎn)投資基金選擇投資的領(lǐng)然周期長易于滿足使用者不斷變化的需要能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。20％的水平，在有效使用中，在周期內(nèi)獲得每年15～20％的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、置業(yè)投資的所得稅是以毛收入扣除經(jīng)營成本利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收力都在下降所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然和經(jīng)濟(jì)來說要短得多。投資上的好處但只要物業(yè)的經(jīng)營收入能支付該項置業(yè)投資的經(jīng)營費(fèi)用和抵押的利、投資所需要的大部分。包括商業(yè)銀行公司和抵押公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿1988年投資者用于房地產(chǎn)的達(dá)1200億。1999年中國四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)達(dá)到了3556億元。、且金融機(jī)構(gòu)看到，通常情況下房地產(chǎn)的收入就能滿足投資者分期付款對的需要。所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70％～90％，而且常常還能為者提供利率方面的。在西方房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)達(dá)的國家，許多投資者甚至可以獲得超過90％甚至超過100％的融資，也就是說，投資者不需投入任何自有，全部用信貸房地產(chǎn)投資又是有效的保值。15％以上，大大超過了同期通貨膨脹率12％的平均水平。、英國和地區(qū)的研究資5－6％的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是11－12％，大大超過了抵押的利率水平。置業(yè)投資的增值特性還有一個好當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場的可能也會提出這樣的問題，即1995～1997年中國具有實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資機(jī)會具有重要意義。2投資數(shù)大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的常常涉及到幾百萬、幾千萬壓力和市場風(fēng)險，對投資者實力的要求很高。的投資目標(biāo)，必須要進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理。例如，市1997年零售商業(yè)物業(yè)的市場銷售沒有象寫字樓那樣順暢這里除了市零售商業(yè)還沒有完全放開或存在競爭經(jīng)過開發(fā)商和物業(yè)機(jī)構(gòu)等的使房地產(chǎn)價格脫離了市的社會此外應(yīng)該的是本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過房地產(chǎn)公司的、房地產(chǎn)投資公地產(chǎn)投資的風(fēng)的方法，在本書的第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。，也稱力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的與投入的相比力降低給投資，市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不變化的房地產(chǎn)場上的給與需也不斷變化而供求系的變必然造成房地產(chǎn)價的波動具體表為入的變和地產(chǎn)本身格的變這種化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投的實際益偏離期收益更為嚴(yán)的況是當(dāng)場內(nèi)某房地產(chǎn)供給大于需求達(dá)到定程度房地投資者房產(chǎn)品積壓的峻局面導(dǎo)致占壓嚴(yán)重、還貸壓力增，這容易最導(dǎo)致房產(chǎn)投資的 。3、地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、與、四個階段。有人統(tǒng)計，敏感房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18～20年，為7～8年，約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入與階段，進(jìn)而進(jìn)入階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。例如，在1991－1992年的房地產(chǎn)期中，房地產(chǎn)價一般只有原價的1/4甚至更低，其業(yè)房地產(chǎn)總體市場價值從1989年的35000億跌到1991年的15000億。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場量的萎縮，使一些實力不強(qiáng)、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融問題而。、4變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致的損失的風(fēng)險房地產(chǎn)作為5調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要之一國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是利率升高會加大投資者的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸。利率提高還會抑制、融機(jī)構(gòu)越來越強(qiáng)調(diào)其的流動性性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮者即便得到的是固定利率在其物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影地新投資者所能支付的價格也就會大為降低。、資者帶來風(fēng)險我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策1994年出臺的土地條例，選擇鼓勵的、有收益保證的或有政策的項目進(jìn)行投資。例如，我國各城市均鼓7險。例如1992年海灣，不僅給包括中國在內(nèi)的各國承包商造成了巨大的損失，而且給、火險保單中規(guī)定的公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、核輻射等、盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)的責(zé)任但是租客對物業(yè)的安排對業(yè)主來說往往是不完全的目前國外流行的專業(yè)顧問公司通常被業(yè)主聘請擔(dān)任保險顧問這類顧問公司不僅熟悉業(yè)務(wù)中的投保計劃程序保單條款索賠等事項，投資，都著收益現(xiàn)金流的風(fēng)險。對于開發(fā)投資來說，未來房地產(chǎn)市場的變化、修費(fèi)用和費(fèi)均由租客承擔(dān)也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影、不可預(yù)見的法律費(fèi)用（例如調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律新頒布的法令中規(guī)、對資本價值估計確的原因除了包括房地產(chǎn)市場的不完全性而造成的缺乏對市場的了解、房地產(chǎn)不可比性和少有鄰近的例可供分析外，還于下述一些因：表12－1TNE咨詢公司房地產(chǎn)估價結(jié)果與價格之間的比 1981—由于房地產(chǎn)不能象那樣頻繁，因此對物業(yè)的估值很難馬上經(jīng)過市場檢驗，(2)市場的影響。房地產(chǎn)估價通常是對物業(yè)公開市場價值的估計，而對公開市場的定義實際務(wù)對的需求，這都會導(dǎo)致實際價格與評估的理論價值之間的較大差異。(3)法律和金融政策方面的影響。有時法律和金融政策的影響是可以預(yù)估的，但是1992-1993年由于過分鼓勵房地產(chǎn)投資，致使物業(yè)供給大大超過了實際需求，使物業(yè)資本價值大幅度下降于1993年中施行國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控收緊銀根，使大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場上的有效需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格的普遍下滑。此所以常常出現(xiàn)這樣的情況即當(dāng)某一地段的物業(yè)上漲時另外一個地段的物業(yè)卻”考慮進(jìn)去，但事實上其影響是很難預(yù)測的。比如說，1993年市寫字樓的開發(fā)建設(shè)均以“智慧型為目標(biāo)，由于寫字樓市場供給短缺，許多七十年代末至八十年”45中，選擇合適的時間對物業(yè)重新進(jìn)行裝修甚至更新改造，以及物業(yè)過程所需要的時間長眼于等西方國家的成功經(jīng)驗正在研究于市郊投資建設(shè)大型購物中心或購物城的可行性，舉個簡單的例子外商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)投資許多城市均保證外商15％險；但如果一個開發(fā)商欲投資高檔項目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險因素的影響，其成功的可能性（即風(fēng)險率）60％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住宅的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益（即15％，他所要求的投資高檔項目的年投資收益率必須達(dá)25％（25%×60%＝15%25％的投資10％也得不到，因為其投資有較大的風(fēng)險；而對于前者來說，他可以保1525％投資收益的可能性。其對待風(fēng)險的態(tài)度，但也要，不采取行動的風(fēng)險可能是最大的風(fēng)險。風(fēng)險管理于本世紀(jì)30年代于，現(xiàn)已成為一門獨(dú)立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管由于更容易接受不確定性和風(fēng)險而被稱之為市場上最大的家甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商到了以風(fēng)險變幻為樂的那種程度，但他們實際上是在進(jìn)行過精心估算條件下的?？傊康禺a(chǎn)市場是個動態(tài)市場，房地產(chǎn)商通過對當(dāng)前市場狀況的研究得出的有關(guān)險與投資組研究風(fēng)險與投資組合之間的關(guān)系即所謂的投資組合理論是過去三十年中在逐漸發(fā)最低或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使化的投資組合。，。例如忽然得到一大筆，那他是把這筆全部投入到一個項目上去呢還是分因為這樣做雖然可能會失去獲得高額收益的機(jī)會，但他也不至于血本無歸的使定性，滿足了這兩個前提，才會有化的目標(biāo)。，。理性期既不太大的險又失獲取較高益的機(jī)例新鴻基地產(chǎn)投資董事會決議，要求大的投資過其部投資的１％；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的天安中國投資在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例( XPQR

圖1－1不同投資項目對市場的反 圖1－2投資組合設(shè)計與分圖1-2代表一個投資組合設(shè)計過程和開發(fā)商運(yùn)用開發(fā)的不同分配方法設(shè)想他面對XPRQY的任何一個組合點(diǎn)上。XPRQYXY兩者的協(xié)方差的關(guān)系，假如是正協(xié)方差，曲線變成直線XY代表兩者有同一方向和幅度的反應(yīng)。相反，假若兩XOY，其中O點(diǎn)是毫無風(fēng)險的一個投資組合。當(dāng)然，這是一個比XPRQYRYXR部分理想，原因是在同一風(fēng)險程度甲上，RY部分的每一個組合點(diǎn)都有一個較大的預(yù)期收益率。以此類推,假如把的不同投資項目加入這個組合，組合曲線便會變成組合團(tuán)，如圖1-3所ABCDE這個組合團(tuán)里。雖然在組合團(tuán)內(nèi)的每RY部分的各點(diǎn)，因為它們資產(chǎn)M資產(chǎn)MQP風(fēng)險率EDCBAYRY組合R 益率R國家債的收預(yù)期收圖1－3理想組合 圖1－4投資選Y的一些組合。Y本身是所有投資組合中風(fēng)險和收益都是最高的一種組合。相反地，若投資者不愿去的話，便會選靠近R的組合而R本身1-4中的rf便是國家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的，風(fēng)險也就rf點(diǎn)引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上，便形成了所謂的資RYM點(diǎn)中不同的組合。假如市場真的存在這樣一個無風(fēng)險1-4QP點(diǎn)雖有同QP點(diǎn)低。需要的是這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險方法并不可以使投資組合變成毫無雖可以將個別性風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性市場因素仍然存在(1-5所示)。1-5

E(rjrf＋j[E(rm)－rf]E(rj)=在某一時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期回報 rf=在同一時間段內(nèi)，無風(fēng)險資產(chǎn)