招商蛇口：2022年年度審計(jì)報(bào)告

招商局蛇招商局蛇U工業(yè)區(qū)控股股份有限公司招商局蛇招商局蛇U工業(yè)區(qū)控股股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告2022年12月31日止年度財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告2022年12月31日止年度頁(yè)碼內(nèi)容頁(yè)碼TOC\o"1-5"\h\z審計(jì)報(bào)告 1-4合并及母公司資產(chǎn)負(fù)債表 5-8合并及母公司利潤(rùn)表 9-11合并及母公司現(xiàn)金流量表 12-13合并及母公司股東權(quán)益變動(dòng)表 14-1718-196財(cái)務(wù)報(bào)表附注18-196Deloitte. Deloitte. 德勤德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊者通合俠｝中國(guó)上海市延安東路222號(hào)外灘中心30樓郵政編碼:200002-1--1-Deloitte. Deloitte. 德勤德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊者通合俠｝中國(guó)上海市延安東路222號(hào)外灘中心30樓郵政編碼:200002-1--1-審計(jì)報(bào)告徳師報(bào)（審）字（23）第P02108號(hào)（第1頁(yè)，共4頁(yè)）招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司全體股東：一、 審計(jì)意見(jiàn)我們審計(jì)了招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）的財(cái)務(wù)報(bào)表，包括2022年12月31日的合并及母公司資產(chǎn)負(fù)債表，2022年度的合并及母公司利潤(rùn)表、合并及母公司現(xiàn)金流量表、合并及母公司股東權(quán)益變動(dòng)表以及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附注。我們認(rèn)為，后附的財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制，公允反映了招商蛇口2022年12月31日的合并及母公司財(cái)務(wù)狀況以及2022年度的合并及母公司經(jīng)營(yíng)成果和合并及母公司現(xiàn)金流量。二、 形成審計(jì)意見(jiàn)的基礎(chǔ)我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計(jì)工作。審計(jì)報(bào)告的“注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的責(zé)任”部分進(jìn)一步闡述了我們?cè)谶@些準(zhǔn)則下的責(zé)任。按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德守則，我們獨(dú)立于招商蛇口，并履行了職業(yè)道德方面的其他責(zé)任。我們相信，我們獲取的審計(jì)證據(jù)是充分、適當(dāng)?shù)?，為發(fā)表審計(jì)意見(jiàn)提供了基礎(chǔ)。三、 關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是我們根據(jù)職業(yè)判斷，認(rèn)為對(duì)本年財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)最為重要的事項(xiàng)。這些事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)以對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表整體進(jìn)行審計(jì)并形成審計(jì)意見(jiàn)為背景，我們不対這些事項(xiàng)單獨(dú)發(fā)表意見(jiàn)。我們確定下列事項(xiàng)是需要在審計(jì)報(bào)告中溝通的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。存貨減值如財(cái)務(wù)報(bào)表附注六、8所述，2022年12月31日，招商蛇口在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中列報(bào)的存貨賬面余額為人民幣418,767,559,712.12元，相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為人民幣7,218,338,744.63元。招商蛇口對(duì)年末存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，而可變現(xiàn)凈值的確定則需要管理層作岀重大會(huì)計(jì)估計(jì)，因此我們將存貨減值確定為合并財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。針對(duì)上述關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，我們執(zhí)行的審計(jì)程序主要包括：（1） 測(cè)試與存貨減值相關(guān)的關(guān)鍵內(nèi)部控制的運(yùn)行有效性。（2） 選取樣本對(duì)木年末的存貨項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地察看，觀察是否存在長(zhǎng)期未予開(kāi)發(fā)的土地、長(zhǎng)期停工的項(xiàng)目以及長(zhǎng)期未能岀售的項(xiàng)目，判斷相關(guān)存貨是否存在跌價(jià)的情形。WorldC/ass智電非凡Deloitte^ Deloitte^ 德勤德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊昔道合伙）中國(guó)上海市延安東路222號(hào)外灘中心30樓郵畋編碼:200002-2-2-Deloitte^ Deloitte^ 德勤德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊昔道合伙）中國(guó)上海市延安東路222號(hào)外灘中心30樓郵畋編碼:200002-2-2-審計(jì)報(bào)告-續(xù)德師報(bào)（審）字（23）第P02108號(hào)（第2頁(yè)，共4頁(yè)）三、關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)-續(xù)1.存貨減值-續(xù)（3） 獲取計(jì)算存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的相關(guān)資料，復(fù)核本年計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額計(jì)算是否正確。（4） 對(duì)于未完工的開(kāi)發(fā)成本，將管理層估計(jì)的售價(jià)與已簽署銷(xiāo)售合同的產(chǎn)品價(jià)格或市場(chǎng)可獲取數(shù)據(jù)（周邊樓盤(pán)價(jià)格或周邊地區(qū)最新土地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格等）進(jìn)行比較，將管理層估計(jì)的至完工時(shí)將要發(fā)生的成本同內(nèi)部成本預(yù)算進(jìn)行比較，將管理層估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)與己售項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行比較，分析管理層確定可變現(xiàn)凈值時(shí)所使用數(shù)據(jù)的合理性。（5） 對(duì)于已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，將管理層估計(jì)的售價(jià)與己簽署銷(xiāo)售合同的產(chǎn)品價(jià)格或周邊樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行比較，將管理層估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)與己售項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行比較，分析管理層確定可變現(xiàn)凈值時(shí)所使用數(shù)據(jù)的合理性。土地增值稅的計(jì)提如財(cái)務(wù)報(bào)表附注六、50所述，2022年度，招商蛇口在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中列報(bào)的土地增值稅計(jì)人民幣6.641,654,990.06元。于每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，招商蛇口根據(jù)相關(guān)稅務(wù)法律法規(guī)的要求依據(jù)銷(xiāo)售房地產(chǎn)所取得的增值額按照超率累進(jìn)稅率計(jì)提土地增值稅，土地增值額系根據(jù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售房地產(chǎn)取得的收入減去預(yù)計(jì)可扣除的土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用等確定。在清算時(shí)，招商蛇口實(shí)際應(yīng)納土地增值稅金額可能與計(jì)提的金額存在差異。由于土地增值稅的計(jì)提對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的重耍性，且涉及管理層的重大會(huì)計(jì)估計(jì)，因此，我們將土地增值稅的計(jì)提確定為合并財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。針對(duì)上述關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，我們執(zhí)行的審計(jì)程序主要包括：（1） 獲取主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅的資料，復(fù)核本年計(jì)提的土地增值稅金額計(jì)算是否正確。（2） 結(jié)合房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入審計(jì)，分析管理層計(jì)算土地增值稅時(shí)估計(jì)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入金額是否合理。（3） 結(jié)合存貨審計(jì)，檢查管理層計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除且己實(shí)際發(fā)生的土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息費(fèi)用及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等是否正確。（4） 結(jié)合項(xiàng)目成本預(yù)算，分析管理層計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除已預(yù)計(jì)但尚未實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否合理。（5） 利用內(nèi)部稅務(wù)專(zhuān)家，檢查本年計(jì)提的土地增值稅金額是否正確。WorldC/ass智啟非凡Deloitte. Deloitte. 德勤堡勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所（軻旅普通合伙）中國(guó)上海市延安東路222號(hào)外灘中心30樓郵政編碼:200002--#-財(cái)務(wù)報(bào)表附注2022年12月31日止年度（除特別注明外，金額單位為人民幣元）十五、母公司財(cái)務(wù)報(bào)表主要項(xiàng)目注釋-續(xù)3. 長(zhǎng)期股權(quán)投資-續(xù)（3）長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備變動(dòng)如下:項(xiàng)目本年年初數(shù)本年增加本年減少本年年末數(shù)招商蛇口網(wǎng)谷（天津）有限公司55,676,413.09--55,676,413.094. 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本項(xiàng)目本年員錄計(jì)數(shù)上年殳昌計(jì)數(shù)收入成本收入成本主營(yíng)業(yè)務(wù)1,131,705.100.46721.370.031.55505,493.877.01336,833,676.325.投資收益項(xiàng)目本年累計(jì)數(shù)上年累計(jì)數(shù)成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益606,298,007.231,844,136,363.86權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益-189,162,763.02316,263,732.40處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益-3,743,664,342.05委托貸款收益3,773,158.092,680,747.67其他投資收益--合計(jì)420,908,402.305,906,745,185.98招商局蛇招商局蛇U工業(yè)區(qū)控股股份有限公司招商局蛇招商局蛇U工業(yè)區(qū)控股股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9131000005587870XB00000002202210280014徳勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所人民幣9110.0000萬(wàn)成立日外商投資特殊普通合伙企業(yè)2012年10月19日上海市黃浦區(qū)延安東路222號(hào)30樓付建超主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所執(zhí)行事務(wù)合伙人審査企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表，出具審計(jì)報(bào)吿：驗(yàn)證企業(yè)資本、出具驗(yàn)資報(bào)吿；辦理企業(yè)合并、分立、清算事宜中的審計(jì)業(yè)務(wù)，出具有關(guān)報(bào)告；基本建設(shè)年度財(cái)務(wù)決算審計(jì)；代理記賬；會(huì)計(jì)咨詢、稅務(wù)咨詢