房地產(chǎn)公司工程維修管理作業(yè)指導(dǎo)書含圖表

深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工程維修管理作業(yè)指導(dǎo)書文件編號HN-WI-002版本/版次A/0頁碼83/83生效日期2014-1-1EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.00目錄一、工程維修部部部目標(biāo)要要求及及實施措措施…………………033二、工程維修部部部組織架架構(gòu)……………………055三、工程維修部部部崗位職職責(zé)……………………066四、術(shù)語解釋01土建維維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)術(shù)語語…………………………10002設(shè)備維維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)術(shù)語語…………………………100五、工程維修部部部管理制制度（規(guī)規(guī)定）03特種作作作業(yè)人員員管理理制度…………………1204機(jī)電設(shè)設(shè)設(shè)備維修修工具具管理規(guī)規(guī)定…………113305安全用用用水、供供水管管理制度……………11406運(yùn)行值值值班電工工交接接班制度……………115六、設(shè)施設(shè)備維維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)管理理規(guī)程07設(shè)備（設(shè)設(shè)施）搶搶修管管理規(guī)定…………116608房屋本本本體及公公用設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)管理理規(guī)定………………1709設(shè)備事事事故處理理規(guī)定定…………………………222七、設(shè)備設(shè)施管管管理規(guī)定定10公用設(shè)設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）管管理規(guī)定…………225511機(jī)電設(shè)設(shè)設(shè)備編號號管理理規(guī)定…………………2912設(shè)備的的的管理等等級……………330013安全操操操作管理理規(guī)定定…………………………31114設(shè)備運(yùn)運(yùn)運(yùn)行記錄錄管理理制度…………………3215設(shè)備臺臺臺帳管理理制度度…………………………322八、設(shè)備房管理理理制度16配電房房房管理制制度……………334417發(fā)電機(jī)機(jī)機(jī)房管理理制度度…………………………34418水泵房房房管理制制度……………335519空調(diào)制制制冷設(shè)備備房管管理制度……………33620監(jiān)控中中中心管理理制度度…………………………36621電梯機(jī)機(jī)機(jī)房管理理規(guī)定定………………………37722設(shè)備機(jī)機(jī)機(jī)房防火火管理理規(guī)定…………………3823設(shè)備機(jī)機(jī)機(jī)房衛(wèi)生生管理理規(guī)定…………………39九、供配電設(shè)備備備管理規(guī)規(guī)程24變、配配配電設(shè)備備（設(shè)設(shè)施）管管理規(guī)規(guī)定…………………40025高低壓壓壓配電室室安全全工作制制度…………444426變配電電電工作票票、操操作票制制度…………444427供電限限限電停電電審批批程序…………………46十、柴油發(fā)電機(jī)機(jī)機(jī)管理規(guī)規(guī)程28柴油發(fā)發(fā)發(fā)電機(jī)組組管理理規(guī)定…………………48十一、給排水設(shè)設(shè)設(shè)備管理理規(guī)程程29給排水水水設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)定…………5511十二、電梯系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)管理規(guī)規(guī)程30電梯安安安全管理理規(guī)定定………………………54431電梯維維維保服務(wù)務(wù)考核核制度…………………5432垂直電電電梯系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備備(設(shè)施)管理規(guī)定………………56十三、空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)管理規(guī)規(guī)程33中央空空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備備(設(shè)施)管理規(guī)定………………58十四、消防系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)管理規(guī)規(guī)程34消防系系系統(tǒng)設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)定………………………62235正壓風(fēng)風(fēng)風(fēng)機(jī)維修修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程…………………64一、工程維修部部部目標(biāo)要要求及及實施措措施1.0服務(wù)務(wù)務(wù)的基本本目標(biāo)標(biāo)和要求求大型設(shè)備完好率率率99%以上?？蛻籼丶s維修及及及時,返修率不不高高于1%,公共維修修當(dāng)當(dāng)天完成,質(zhì)量合格,返修率不不高高于1%?？头颗砂l(fā)的特特特約維修修單完完成率100%%,其它類維維修修單完成成率98%以上。按計劃定期對設(shè)設(shè)設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行行月/季/年保養(yǎng),保養(yǎng)完成成率100%。客戶對工程設(shè)備備備(設(shè)施)的有效投投訴訴每月不不超過過兩宗,投訴處理理率100%%,滿意率100%。重大安全責(zé)任事事事故為零零。維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：：：序號項目要求備注1上門時間接到維修需求后后后，到目目的地地不超過15分鐘。如果沒有此項服服服務(wù)，應(yīng)應(yīng)向客客戶解釋釋。2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使使使用文明明用語語。3服務(wù)滿意率應(yīng)達(dá)到95%以以以上。4疏通馬桶要求維修后使用用用暢通，維維修修時間不不超過過30分鐘。下水道嚴(yán)重堵塞塞塞除外。5疏通地漏使用順暢，并對對對切口恢恢復(fù)原原樣，異異物須須清理干干凈，維維修時間間不超超過1小時。疏通后進(jìn)行排水水水測試。6換鎖應(yīng)按客戶要求安安安裝，開開關(guān)自自如，密密封性性好。維維修時時間：木木門不不超過30分鐘，玻玻璃璃門不超超過2小時。換鎖后進(jìn)行開合合合測試。7水龍頭漏水維修后達(dá)到原來來來標(biāo)準(zhǔn)，密密閉閉、開關(guān)關(guān)自如如，壓力力正常常，出水水順暢暢。維修修時間間不超過30分鐘。8接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密密密封、不不滴水水，處理理面美美觀、大大方。維維修時間間不超超過1小時處于隱蔽工程或或或結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜的的漏水點點除外外。9樓層間漏水盡快查明漏水原原原因，5分鐘內(nèi)應(yīng)應(yīng)急急處理防防止事事故擴(kuò)大,事后全面面檢檢修，徹徹底維維修故障障點,并對墻面面、地地面等污污染清清理干凈凈。及時上報相關(guān)上上上級。10馬桶漏水管道、閘閥、儲儲儲水池、桶桶體體、底座座緊固固密封，無無滲滲水、漏漏水現(xiàn)現(xiàn)象；局局部維維修時間間不超超過30分鐘；整整體體維修時時間不不超過2個小時；；并并有溫馨馨提示示。如需拆裝馬桶維維維修，處處理后后必須恢復(fù)原樣。11商鋪內(nèi)、客戶房房房間停水、停電盡快查明停水、停停電原因，對對故障性停水水、停電應(yīng)及及時進(jìn)行維修修，對市政停停水、停電應(yīng)應(yīng)向客戶耐心心解釋。在維維修完畢后應(yīng)應(yīng)盡量保持原原狀，維修時時間不得超過過30分鐘。常規(guī)故障性停水水水、停電電維修修時間不得超過3330分鐘。特殊故障性停水水水、停電電維修修時間不得超過222小時。否否則則應(yīng)及時上報領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)。12燈不亮維修后效果應(yīng)達(dá)達(dá)達(dá)到原來來照明明的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，客客戶提供供的配配件還需需進(jìn)行行嚴(yán)格的的驗證證，維修修時間間不超過30分鐘。更換的配件應(yīng)符符符合安全全用電電規(guī)范。13客戶門窗修理維修后要求門窗窗窗能開關(guān)關(guān)靈活活自如，密密封封性能良良好，維維修效果果盡量量保持原原狀。維維修時間間不超超過2小時。玻璃損壞、配件件件困難的的不超超過10個工作日日。14空調(diào)滴水要求10分鐘內(nèi)內(nèi)到現(xiàn)場場檢查查，查明明原因因，如系系下水水管堵塞塞需疏疏通空調(diào)調(diào)接水水盤下水水管，處處理完成成后使使下水管管暢通通。疏通后進(jìn)行通水水水測試。15空調(diào)制冷效果差差差用測溫儀測量“出風(fēng)口”溫度及室室內(nèi)內(nèi)現(xiàn)場感感受,再進(jìn)行溫溫度度調(diào)整測測試，確確保溫度度調(diào)整整范圍在22—26度之間效效果果正常。分體式空調(diào)常規(guī)規(guī)規(guī)故障時時間不不超過30分鐘，主主機(jī)機(jī)故障不不得超超過3個工作日日；；2、中央空調(diào)常常常規(guī)故障時時間間不超過60分鐘，主主機(jī)機(jī)故障不不得超超過7個工作日日；；16網(wǎng)絡(luò)、電話、PPPOS線不通現(xiàn)場查明故障原原原因及時時處理理,要求處理理后后網(wǎng)絡(luò)、電電話話、POS線通信正正常常、數(shù)據(jù)據(jù)交換換迅暢。1、線路、接入入入口等常規(guī)規(guī)故故障不得超過30分分分鐘；2、主機(jī)、服務(wù)務(wù)務(wù)器、A/C交換器等等故故障不得得超過過2小時；2.0適用用用范圍適用于于于深圳市市潛龍龍海寧房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有有限公公司服務(wù)務(wù)中心心工程維維修部部。3.0措施施施工程維修部人員員員在日常常工作作中，必必須積積極配合合齊心心協(xié)力，做做到到第一時時間上上門服務(wù)務(wù)，確確保客戶戶滿意意。部門人員做好安安安全、管管理工工作，采采取預(yù)預(yù)防措施施，防防止發(fā)生生重大大設(shè)備事事故和和人員傷傷亡。組組織部門門技術(shù)術(shù)人員熟熟悉、掌掌握所管管轄的的設(shè)備性性能，參參與解決決海寧寧公寓·海寧廣場場突突發(fā)事故故的搶搶修。負(fù)責(zé)對海寧公寓寓寓·海寧廣場場的的機(jī)電設(shè)設(shè)備實實施統(tǒng)一一管理理，積極極做好好維修運(yùn)運(yùn)行的的日常管管理工工作。熟練掌握設(shè)備設(shè)設(shè)設(shè)施的性性能和和操作，加加強(qiáng)強(qiáng)對設(shè)備備的維維護(hù)和保保養(yǎng)，確確保設(shè)備備完好好，為服服務(wù)提提供基本本保障障。二、工程維修部部部組織架架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理……服務(wù)中心經(jīng)理……副總經(jīng)理工程維修主管維修班運(yùn)行班維修班運(yùn)行班三、工程維修部部部崗位職職責(zé)1.0目標(biāo)明確部門職能及及及各崗位位工作作職責(zé)、工工作作范圍和和日常常工作。2.0適用范范范圍適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司服務(wù)務(wù)中中心工程程維修修部。3.0內(nèi)容3.1工程維維維修部工工作職職責(zé)負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)設(shè)設(shè)施的交交接驗驗收，建建立詳詳細(xì)的設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施臺帳帳，對對接管驗驗收的的設(shè)備設(shè)設(shè)施做做好現(xiàn)場場標(biāo)識識，并完完成交交接報告告；制訂工程維修部部部日常運(yùn)運(yùn)作、管管理工作作程序序及各級級人員員的崗位位職責(zé)責(zé)，建立立設(shè)備備設(shè)施的的安全全操作、運(yùn)運(yùn)行行管理、維維護(hù)護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)應(yīng)急急處理等等技術(shù)術(shù)文件和和對客客服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范；負(fù)責(zé)制訂樓宇（工工程維修部分分）的年度和和月度預(yù)算、采采購計劃、年年度和月度設(shè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)護(hù)保養(yǎng)計劃和和設(shè)備設(shè)施大大修計劃；對管理范圍內(nèi)的的的設(shè)備、設(shè)設(shè)施施進(jìn)行全全面、有有效的管管理，確確保設(shè)備備設(shè)施施的正常常運(yùn)行行。按年年度和和月度設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)計劃對對設(shè)備備設(shè)施進(jìn)進(jìn)行維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)，確確保維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)和檢修修的項項目、方方法和和完好程程度符符合相關(guān)關(guān)規(guī)定定。定期期進(jìn)行行設(shè)備設(shè)設(shè)施完完好率的的統(tǒng)計計和考核核，使使設(shè)備設(shè)設(shè)施完完好率達(dá)達(dá)到公公司規(guī)定定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，滿滿足客客戶的使使用要要求。在在緊急急情況發(fā)發(fā)生時時，能夠夠按應(yīng)應(yīng)急處理理方案案實施有有效控控制處理理，確確保人員員和設(shè)設(shè)備設(shè)施施的安安全；按對客戶服務(wù)中中中心標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)完成成對客戶戶服務(wù)務(wù)事項，維維修修及時率率、返返修率、客客戶戶滿意率率必須須達(dá)到公公司規(guī)規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；建立、實施對工工工程分包包方的的評審和和考核核制度，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)外委工工程項項目和采采購設(shè)設(shè)備、材材料、配配件的驗驗收和和質(zhì)量控控制；；負(fù)責(zé)客戶二次裝裝裝修方案案的審審核和施施工現(xiàn)現(xiàn)場的技技術(shù)方方法、施施工質(zhì)質(zhì)量、使使用材材料的監(jiān)監(jiān)理，參參與服務(wù)務(wù)中心心組織的的二次次裝修驗驗收，跟跟蹤二次次裝修修工程遺遺留問問題的整整改；；做好上級領(lǐng)導(dǎo)安安安排的工工程整整改項目目、新新增項目目的招招投標(biāo)和和合同同簽訂工工作，對對施工計計劃進(jìn)進(jìn)行審核核，對對項目實實施過過程進(jìn)行行監(jiān)理理，并完完成竣竣工驗收收等工工作；結(jié)合潛龍海寧房房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公司司實際際，制訂訂潛龍龍海寧房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有有限公公司經(jīng)濟(jì)濟(jì)、有有效的設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施運(yùn)行行方案案，應(yīng)用用新技技術(shù)，實實施節(jié)節(jié)能降耗耗，定定期對能能耗及及其他運(yùn)運(yùn)行成成本進(jìn)行行統(tǒng)計計核算，將將成成本控制制在合合理范圍圍；實施各專業(yè)、各各各系統(tǒng)、各各機(jī)機(jī)房的值值班、運(yùn)運(yùn)行、巡巡視、維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)、檢檢修記錄錄制度度，記錄錄要清清晰、真真實、完完整并具具有可可追塑性性。建建立檔案案管理理制度，按按管管理要求求做好好運(yùn)行記記錄、巡巡視記錄錄、值值班記錄錄、技技術(shù)文件件、資資料、圖圖紙等等的收集集、整整理、完完善、保保存和歸歸檔工工作；制訂工程維修部部部的年度度、月月度培訓(xùn)訓(xùn)計劃劃，做好好新聘聘員工的的崗前前培訓(xùn)，按按計計劃實施施各項項專業(yè)技技術(shù)培培訓(xùn)，不不斷提提高工程程人員員的技術(shù)術(shù)素質(zhì)質(zhì)和實際際操作作能力；；配合政府、行業(yè)業(yè)業(yè)管理部部門，確確保電力力、供供水、煤煤氣、通通信、電電視等等正常工工作，按按有關(guān)部部門的的要求，定定期期完成電電力、防防雷、消消防等等各項安安全檢檢測，使使排水水、噪音音等達(dá)達(dá)到環(huán)保保要求求；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交交交辦的其其他工工作。3.2工程程程維修人人員崗崗位職責(zé)責(zé)3.2.1維修主管管崗崗位職責(zé)責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備、公公共設(shè)設(shè)施的日日常運(yùn)運(yùn)行、保保養(yǎng)和和維修工工作；；負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)設(shè)設(shè)備的大大、中中修計劃劃報批批，并組組織人人員實施施；負(fù)責(zé)對工程維修修修人員的的維修修保養(yǎng)工工作提提供工作作指導(dǎo)導(dǎo)及監(jiān)督督、檢檢查；負(fù)責(zé)編制本部門門門維修耗耗材的的月度采采購計計劃，以以及對對采購物物品的的驗證；；負(fù)責(zé)水電節(jié)能工工工作，做做好每每月公共共水電電費(fèi)用分分析，提提出節(jié)能能措施施和建議議，確確保設(shè)備備安全全經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行；；負(fù)責(zé)外委維修的的的聯(lián)系、設(shè)設(shè)備備維保分分包方方的監(jiān)管管；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本部門門門員工建建立設(shè)設(shè)備臺帳帳、設(shè)設(shè)備卡，并并收收集、建建立、整整理設(shè)備備技術(shù)術(shù)資料、檔檔案案，保證證設(shè)備備檔案齊齊全；；負(fù)責(zé)二次裝修的的的裝修圖圖紙、方方案審批批，監(jiān)監(jiān)控二次次裝修修工程質(zhì)質(zhì)量；；督查工程維修部部部工作人人員做做好設(shè)備備運(yùn)行行、維修修保養(yǎng)養(yǎng)記錄；；每月30日前，組組織人員員完成成物業(yè)服服務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)水水、電電、燃?xì)鈿獾某砉ぷ髯?；積極配合客戶服服服務(wù)中心心完成成客戶入入住、退退房手續(xù)續(xù)；負(fù)責(zé)組織人員完完完成對物物業(yè)服服務(wù)區(qū)域域內(nèi)公公用設(shè)施施、客客戶室內(nèi)內(nèi)家私私家電的的維修修工作；；安排人員監(jiān)管遺遺遺留工程程、改改造工程程的實實施，積積極協(xié)協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)事宜宜，按時時組織織驗收；；負(fù)責(zé)對工程維修修修部工作作人員員的培訓(xùn)訓(xùn)，提提高員工工專業(yè)業(yè)技能、職職業(yè)業(yè)道德、服服務(wù)務(wù)意識；；負(fù)責(zé)對工程維修修修部員工工的檢檢查、考考評；；負(fù)責(zé)對本部門范范范圍內(nèi)投投訴的的處理及及不合合格服務(wù)務(wù)的糾糾正；負(fù)責(zé)監(jiān)督員工對對對公司耗耗材的的使用情情況、有有償服務(wù)務(wù)收費(fèi)費(fèi)情況；；及時向服務(wù)中心心心經(jīng)理匯匯報工工程維修修工作作動態(tài)；；完成公司交予的的的其他工工作。3.2.2維修電工工崗崗位職責(zé)責(zé)：按時按質(zhì)按量完完完成各項項客戶戶室內(nèi)維維修工工作；按時抄水、電、燃燃?xì)獗?，定期期檢查線路，杜杜絕偷電、漏漏電行為；參予設(shè)備大、中中中修，及及時處處理突發(fā)發(fā)事件件；積極配合客戶服服服務(wù)中心心完成成客戶入入住、退退房驗房房的程程序，抄抄錄水水、電、燃燃?xì)鈿獗頂?shù)據(jù)據(jù)，對對室內(nèi)家家電進(jìn)進(jìn)行檢查查；牢固樹立安全第第第一思想想，遵遵守安全全制度度，堅決決制止止違章操操作；；進(jìn)客戶室內(nèi)維修修修按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的工工作流程程進(jìn)行行，講究究服務(wù)務(wù)禮儀，確確保保顧客滿滿意；；及時向維修主管管管匯報工工程維維修工作作動態(tài)態(tài)；完成公司交予的的的其他工工作。3.2.3運(yùn)行電工工崗崗位職責(zé):掌握供電系統(tǒng)線線線路布置置情況況、設(shè)備備技術(shù)術(shù)性能及及實際際操作規(guī)規(guī)程；；堅守崗位，定時時時巡視設(shè)設(shè)備房房設(shè)備，掌掌握握設(shè)備運(yùn)運(yùn)行情情況，注注意負(fù)負(fù)荷變動動，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常情況況分析原原因及及時處理理，認(rèn)認(rèn)真做好好運(yùn)行行記錄及及巡查查記錄；；發(fā)生人身觸電事事事故和火火災(zāi)事事故時，應(yīng)應(yīng)立立即斷開開有關(guān)關(guān)設(shè)備的的電源源，參照照相關(guān)關(guān)規(guī)程進(jìn)進(jìn)行搶搶救；認(rèn)真抄錄各種儀儀儀表數(shù)據(jù)據(jù)，監(jiān)監(jiān)視負(fù)荷荷變化化；做好防小動物、防防水、防火工工作，確保安安全運(yùn)行，認(rèn)認(rèn)真巡視設(shè)備備并做好記錄錄；發(fā)生事故或停電電電時頭腦腦保持持冷靜，按按規(guī)規(guī)程操作作，及及時排除除故障障；按時上、下班，不不脫崗；緊急急事故未排除除時嚴(yán)格執(zhí)行行交接班制度度，做到上不不清，下不接接，上、下班班兩班協(xié)同排排除，并詳細(xì)細(xì)記錄故障情情況，及時向向上級領(lǐng)導(dǎo)匯匯報；保持配電房、變變變壓器房房、空空調(diào)機(jī)房房、水水泵房、值值班班室清潔潔衛(wèi)生生；嚴(yán)格遵守安全操操操作規(guī)程程，除除經(jīng)主管管批準(zhǔn)準(zhǔn)并制訂訂可靠靠的安全全措施施外，一一般情情況下不不允許許帶電作作業(yè)，停停電作業(yè)業(yè)線路路柜的主主開關(guān)關(guān)要及時時掛上上“線路檢修修，嚴(yán)嚴(yán)禁合閘”牌；管理好安全用具具具和設(shè)備備；負(fù)責(zé)公共區(qū)域維維維修工作作；負(fù)責(zé)中午午休及及及夜間的的各種種急修工工作；；及時向維修主管管管匯報工工程維維修工作作動態(tài)態(tài)；完成公司交予的的的其他工工作。四、術(shù)語解釋01土建維維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)術(shù)語語1.1土建維修修修指對房屋的基礎(chǔ)礎(chǔ)礎(chǔ)、主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)、門窗窗、屋屋面、樓樓面和和地面、裝裝飾飾裝修部部分及及道路場場地等等進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、修修理。1.2二次裝修修修客戶或使用人為為為了居住住使用用、或改改變功功能對房房間進(jìn)進(jìn)行的二二次裝裝飾、裝裝修。1.3土建小修修修工程（日日常常養(yǎng)護(hù)）凡以及時修復(fù)小小小損小壞壞，保保持房屋屋原來來完損登登記為為目的的的日常常養(yǎng)護(hù)工工程為為小修工工程。小小修分零零星養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和計計劃養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。1.4土建中修修修工程凡需牽動或拆換換換少量主主體構(gòu)構(gòu)件，但但保持持原房屋屋的規(guī)規(guī)模和結(jié)結(jié)構(gòu)的的工程為為中修修工程。中中修修工程一一次費(fèi)費(fèi)用在該該建筑筑物同類類結(jié)構(gòu)構(gòu)新建造造價的的20%以上，中中修修后的房房屋70%以上必須須符符合基本本完好好或完好好的要要求。主主要適適用于一一般損損壞房屋屋。1.5土建大修修修工程凡需牽動或拆換換換部分主主體構(gòu)構(gòu)件，但但不需需全部拆拆除的的工程稱稱為大大修工程程。大大修工程程一次次費(fèi)用在在該建建筑物同同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建建造價價的25%以上，大大修修后的房房屋必必須符合合基本本完好或或完好好的要求求。主主要適用用于嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞壞房屋屋。02設(shè)備維維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)術(shù)語語2.1日常常常維護(hù)保保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)工作。包包括括定期檢檢查、清清潔、防防腐、緊緊固和潤潤滑，對對不經(jīng)常常運(yùn)行行的機(jī)械械進(jìn)行行盤車、試試車車（正壓壓風(fēng)機(jī)機(jī)、消防防水泵泵、發(fā)電電機(jī)），發(fā)發(fā)發(fā)現(xiàn)小故故障及及時排除除，作作好記錄錄。2.2一級級級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行行行檢查、檢檢測測，根據(jù)據(jù)實際際需要局局部解解體，進(jìn)進(jìn)行清清洗、調(diào)調(diào)整、維維修更換換；對對電機(jī)進(jìn)進(jìn)行絕絕緣搖測測；對對電氣設(shè)設(shè)備清清掃，檢檢查儀儀表、電電器（斷斷路器等等）；；對電子子設(shè)備備除塵、觸觸頭頭研磨、更更換換，功能能檢查查；對管管道、風(fēng)風(fēng)道局部部除銹銹防腐、刷刷漆漆；對各各種主主要閥門門（含含風(fēng)閥、防防火火閥）滲滲漏、故故障進(jìn)行行處理理。2.3二級級級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行行行全面清清洗、調(diào)調(diào)整，部部分解解體檢查查和局局部修理理，更更換易損損件，噪噪聲、振振動、泄泄漏檢測測，發(fā)發(fā)電機(jī)帶帶負(fù)荷荷試車；；對電電機(jī)進(jìn)行行絕緣緣搖測，抽抽芯芯檢查，清清掃掃、軸承承上油油；對電電氣設(shè)設(shè)備全面面清掃掃，母線線、導(dǎo)導(dǎo)線、電電器端端子壓接接面除除氧化，電電器器參數(shù)整整定，耐耐壓絕緣緣測試試；對電電子設(shè)設(shè)備除塵塵、插插接件接接口清清洗，系系統(tǒng)功功能、參參數(shù)測測試；對對管道道、風(fēng)道道部分分除銹、防防腐腐、刷漆漆；對對各種主主要閥閥門（含含風(fēng)閥閥、防火火閥）滲滲漏、故故障處處理或更更換。2.4中修修修工程中修工程是指對對對設(shè)備進(jìn)進(jìn)行正正常的和和定期期的全面面檢修修，對設(shè)設(shè)備部部分解體體修理理和更換換少量量磨損零零部件件，保證證設(shè)備備能恢復(fù)復(fù)和達(dá)達(dá)到應(yīng)有有的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和技技術(shù)要要求，使使設(shè)備備能正常常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到下一一次修修理。2.5大修修修工程大修工程是指對對對設(shè)備進(jìn)進(jìn)行定定期的全全面檢檢修，對對設(shè)備備要求全全面解解體、更更換主主要部件件或修修理不合合格的的零部件件，使使設(shè)備基基本恢恢復(fù)原有有性能能。2.6設(shè)備備備更新和和技術(shù)術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)術(shù)術(shù)改造是是指設(shè)設(shè)備使用用到一一定年限限后，技技術(shù)性能能落后后、效率率低、耗耗能大或或污染染（腐蝕蝕、排排氣、粉粉塵、噪噪音）問問題日日益嚴(yán)重重，須須更新設(shè)設(shè)備，提提高和改改善技技術(shù)性能能。2.7事后后后維修（故故障障維修）設(shè)備發(fā)生故障后后后，對失失效、損損壞部分分作針針對性的的維修修。2.8狀態(tài)態(tài)態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀狀狀態(tài)參數(shù)數(shù)的變變化，出出現(xiàn)明明顯劣化化后實實施的維維修。2.9設(shè)備備備級別根據(jù)設(shè)備對客戶戶戶服務(wù)的的重要要性將其其分為為三級（風(fēng)風(fēng)機(jī)機(jī)類、泵泵類、機(jī)機(jī)組類均均含相相應(yīng)的電電機(jī)、電電氣控制制柜）：：Ⅰ級設(shè)備：電梯梯梯、發(fā)電機(jī)機(jī)、生生活水泵泵、消消防泵、噴噴淋淋泵、穩(wěn)穩(wěn)壓泵泵、低壓壓配電電柜、火火災(zāi)中中央報警警控制制柜、消消防聯(lián)聯(lián)動柜、冷冷水水機(jī)組、BA中央管理理計計算機(jī)。Ⅱ級設(shè)備：正壓壓壓風(fēng)機(jī)、空空氣氣處理器器、冷冷卻塔、公公用用天線系系統(tǒng)、對對講報警警系統(tǒng)統(tǒng)、防盜盜監(jiān)視視系統(tǒng)、氣氣體體自動滅滅火設(shè)設(shè)施、高高壓開開關(guān)柜、變變壓壓器、車車場自自動收費(fèi)費(fèi)裝置置、泳池池水處處理裝置置、DDC現(xiàn)場控制制器器。Ⅲ級設(shè)備：除ⅠⅠⅠ、Ⅱ級以外的的所所有設(shè)備備。如如：區(qū)域域火災(zāi)災(zāi)報警控控制箱箱、小型型控制制箱（配配電箱箱）、交交通道道閘、排排風(fēng)機(jī)機(jī)、風(fēng)機(jī)機(jī)盤管管、集中中抄表表裝置、維維修修機(jī)具以以及辦辦公室、食食堂堂、清潔潔、保保安通訊訊設(shè)備備等。五、工程維修部部部管理制制度（規(guī)規(guī)定）03特種作作作業(yè)人員員管理理制度1.0目的的的從措施上保證安安安全，特特種作作業(yè)崗位位保證證不出安安全責(zé)責(zé)任事故故。2.0適用用用范圍適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司服務(wù)務(wù)中中心工程程維修修部。3.0內(nèi)容容容3.1特種種種作業(yè)崗崗位3.1.1電電電工在高低壓配電室室室內(nèi)值班班、維維修工作作人員員，應(yīng)具具有有有效的電電工操操作證（由由勞勞動部門門頒發(fā)發(fā)），在在配電電室操作作人員員，應(yīng)具具有市市供電局局頒發(fā)發(fā)的進(jìn)網(wǎng)網(wǎng)作業(yè)業(yè)許可證證。有制訂關(guān)于電氣氣氣方面的的操作作規(guī)程和和有關(guān)關(guān)制度、措措施施；有制訂關(guān)于高、低低壓變配電系系統(tǒng)一、二次次接線和設(shè)備備分布、結(jié)構(gòu)構(gòu)性能、操作作要求和維修修保養(yǎng)方法等等；有制訂關(guān)于電氣氣氣安全裝裝置、設(shè)設(shè)施等性性能、作作用及管管理使使用方法法；有制訂電氣安全全全防護(hù)及及人身身事故搶搶救規(guī)規(guī)程；有制訂變配電運(yùn)運(yùn)運(yùn)行方式式，負(fù)負(fù)荷情況況和負(fù)負(fù)荷調(diào)整整方法法、電壓壓調(diào)節(jié)節(jié)等措施施。有制訂關(guān)于消防防防方面的的操作作規(guī)程和和有關(guān)關(guān)制度、措措施施。3.1.2制冷（空空調(diào)調(diào)）工應(yīng)具有有效的制制制冷（或或空調(diào)調(diào)）工操操作證證（由勞勞動部部門頒發(fā)發(fā)）。新員工上崗前，應(yīng)應(yīng)熟知下列事事項，并經(jīng)考考試合格后，方方可允許上崗崗獨(dú)立工作：：有關(guān)消防方面的的的操作規(guī)規(guī)程和和有關(guān)制制度、措措施；制冷、空調(diào)設(shè)備備備操作要要求和和維修保保養(yǎng)方方法；一般電氣安全裝裝裝置、設(shè)設(shè)施等等性能、作作用用及使用用方法法；焊接安全防護(hù)及及及人身事事故搶搶救規(guī)程程；熟悉本海寧公寓寓寓·海寧廣場場平平面布置置及消消防分區(qū)區(qū)。3.1.3工作要求求工作人員應(yīng)按規(guī)規(guī)規(guī)定穿戴戴整齊齊；必要要時必必須穿戴戴規(guī)定定的勞保保防護(hù)護(hù)服裝（或或用用品）；；工作前做好必要要要的安全全防護(hù)護(hù)準(zhǔn)備（如如焊焊接前要要開動動火證及及準(zhǔn)備備滅火器器等）；；工作中必須嚴(yán)格格格遵守相相應(yīng)的的安全操操作規(guī)規(guī)程（或或規(guī)定定）；工作中分工不分分分家，各各工種種應(yīng)相互互配合合，相互互保護(hù)護(hù)；遇有意外發(fā)生，相相應(yīng)專業(yè)人員員必須按各種種事故緊急預(yù)預(yù)案處理，不不得臨陣脫逃逃及躲閉；意外發(fā)生處理后后后，相應(yīng)應(yīng)專業(yè)業(yè)人員必必須實實事求是是的填填寫事故故報告告，不得得隱瞞瞞。3.1.4其它電梯、消防、中中中央空調(diào)調(diào)外包包必須是是有合合格資質(zhì)質(zhì)的外外包專業(yè)業(yè)公司司,來海寧公公寓·海寧廣場場維維保人員員個人人資質(zhì)應(yīng)應(yīng)提供供復(fù)印件件在工工程維修修部存存檔。來海寧公寓·海海海寧廣場場維修修玻璃幕幕墻或或其它高高空作作業(yè)的必必須是是有合格格資質(zhì)質(zhì)的外包包專業(yè)業(yè)公司。來海寧公寓·海海海寧廣場場進(jìn)行行二次裝裝修的的施工隊隊，其其隊內(nèi)個個人特特種作業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)應(yīng)由工工程維維修部核核對把把關(guān)及存存檔。04機(jī)電設(shè)設(shè)設(shè)備維修修工具具管理規(guī)規(guī)定1.0目的的的規(guī)范機(jī)電設(shè)備維維維修工具具的管管理，確確保工工具的正正常使使用及維維護(hù)。2.0適用用用范圍：：適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司服務(wù)務(wù)中中心工程程維修修部。3.0內(nèi)容容容機(jī)電設(shè)備維修工工工具的管管理應(yīng)應(yīng)規(guī)范化化，從從購買入入庫到到使用、報報廢廢均應(yīng)有有完整整的管理理程序序。機(jī)電設(shè)備維修工工工具由部部門主主管負(fù)責(zé)責(zé)申請請購買、使使用用分配。機(jī)電設(shè)備維修工工工具配發(fā)發(fā)分為為公用工工具和和個人使使用工工具。公公用工工具由責(zé)責(zé)任領(lǐng)領(lǐng)班或指指定人人員簽名名領(lǐng)取取、負(fù)責(zé)責(zé)存放放保管；；個人人使用工工具由由使用者者簽名名領(lǐng)取負(fù)負(fù)責(zé)保保管、維維護(hù)。專業(yè)工具未經(jīng)培培培訓(xùn)不得得隨意意使用。公公共共使用的的工具具如電焊焊機(jī)，切切割機(jī)等等大件件工具應(yīng)應(yīng)按操操作規(guī)程程操作作，安全全保護(hù)護(hù)裝置不不得隨隨意拆除除，電電動工具具應(yīng)按按國家頒頒發(fā)的的電動工工具使使用管理理辦法法實施。檢測等測量儀器器器儀表應(yīng)應(yīng)正確確使用，使使用用完畢后后應(yīng)擦擦試干凈凈包裝裝好。個人工具因維修修修損壞，應(yīng)應(yīng)將將損壞件件交回回報廢以以舊換換新，并并在檔檔案中注注明。各類工具應(yīng)定期期期保養(yǎng)，因因使使用不當(dāng)當(dāng)造成成工具損損壞、丟丟失的由由使用用者作出出賠償償，原則則以購購回同規(guī)規(guī)格同同價值為為準(zhǔn)。未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批批批準(zhǔn)，不不可將將工具用用于不不屬于海海寧公公寓和海海寧廣廣場日常常維修修以外的的維修修使用。外單位原則上不不不予外借借，借借用需經(jīng)經(jīng)部門門經(jīng)理同同意，借借用者填填寫《工工具維修修部物物品外借借登記記表》方方可借借出，如如有損損壞按原原物賠賠償。較大型的專業(yè)工工工具應(yīng)隨隨用隨隨借，當(dāng)當(dāng)日歸歸還。因人員崗位變動動動或離職職，個個人工具具如數(shù)數(shù)交回。所有工具都要進(jìn)進(jìn)進(jìn)行建帳帳管理理，做到到帳物物相符，使使用用者必須須在各各自的工工具清清單上簽簽字。維修主管作好工工工具的登登記工工作，定定期對對個人領(lǐng)領(lǐng)用工工具及公公用工工具進(jìn)行行盤點點核實。維修工具的檔案案案記錄由由維修修主管管管理保保存。05安全用用用水、供供水管管理制度度1.0目的的的確保符合深圳市市市安全用用水管管理的有有關(guān)規(guī)規(guī)定。2.0適用用用范圍適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司服務(wù)務(wù)中中心工程程維修修部。3.0內(nèi)容容容根據(jù)市安全用水水水管理的的有關(guān)關(guān)規(guī)定，結(jié)結(jié)合合本海寧寧公寓寓和海寧寧廣場場的具體體情況況，對海海寧公公寓和海海寧廣廣場供水水管理理規(guī)定如如下：：凡屬海寧公寓和和和海寧廣廣場范范圍內(nèi)的的供水水系統(tǒng)（即即自自來水公公司向向本海寧寧公寓寓和海寧寧廣場場供水總總表以以內(nèi)的）一一律律由服務(wù)務(wù)中心心管理。用戶出門前應(yīng)將將將水閥關(guān)關(guān)閉，避避免發(fā)生生事故故。用戶不可隨意更更更改海寧寧公寓寓和海寧寧廣場場供水管管道。有以下現(xiàn)象的均均均屬偷水水行為為，服務(wù)務(wù)中心心將按下下列規(guī)規(guī)定處理理：私自裝表接水或或或繞表接接水者者，除當(dāng)當(dāng)場停停用、按按最大大流量和和使用用時間加加倍追追計水費(fèi)費(fèi)外，賠賠償海寧寧公寓寓和海寧寧廣場場損失。私自啟動水表的的的封印影影響準(zhǔn)準(zhǔn)確計量量，除除按用水水量和和使用時時間加加倍追計計水費(fèi)費(fèi)上，賠賠償海海寧公寓寓和海海寧廣場場損失失。私自起用水表的的的，不管管停用用時間長長短，除除按用水水量和和使用時時間加加倍追計計水費(fèi)費(fèi)外，賠賠償海海寧公寓寓和海海寧廣場場損失失。用水要注意節(jié)約約約，閥門門開啟啟以夠用用為宜宜，不得得濫沖沖濫放，提提倡倡用完即即關(guān)的的良好習(xí)習(xí)慣。能在低區(qū)用水的的的，不要要到高高區(qū)取水水。用戶違反安全用用用水規(guī)定定，拒拒絕服務(wù)務(wù)中心心工程維維修人人員檢查查，不不采納安安全用用水意見見及措措施而造造成事事故，影影響供供水系統(tǒng)統(tǒng)或?qū)ζ渌糜脩粼煸斐蓳p失失的，按按實際情情況賠賠償損失失。4.0相關(guān)關(guān)關(guān)記錄4.1《生生生活水池池清洗洗記錄》06運(yùn)行值值值班電工工交接接班制度度1.0目的的的從組織措施上保保保證操作作運(yùn)行行安全及及工作作質(zhì)量，區(qū)區(qū)分分職責(zé)范范圍，不不出人為為安全全責(zé)任事事故。2.0適用用用范圍適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施（中中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、供供配電系系統(tǒng)、發(fā)發(fā)電機(jī)組組、給給排水系系統(tǒng)等等）的運(yùn)運(yùn)行管管理。3.0內(nèi)容容容接班人員必須提提提前10分鐘到崗崗，進(jìn)進(jìn)行交接接班的的檢查工工作。首先查看運(yùn)行記記記錄，詳詳細(xì)了了解上班班的運(yùn)運(yùn)行情況況、負(fù)負(fù)荷情況況以及及有無事事故或或事故隱隱患。交交班人員員應(yīng)主主動介紹紹本班班工作情情況和和注意事事項。檢查各設(shè)備、設(shè)設(shè)設(shè)施的運(yùn)運(yùn)行參參數(shù)，如如電壓壓、電流流、液液位或顯顯示的的其它信信號和和保護(hù)裝裝置是是否正常常。檢查各設(shè)備、設(shè)設(shè)設(shè)施的負(fù)負(fù)荷狀狀況。機(jī)房內(nèi)各空調(diào)、通通風(fēng)以及照明明是否正常；；機(jī)房內(nèi)噪聲聲情況是否正正常。檢查公用工具、安安全防護(hù)用品品等是否齊全全和處于良好好待用狀況。檢查各設(shè)備機(jī)房房房的衛(wèi)生生情況況。以上工作正常方方方可辦理理交接接班手續(xù)續(xù)，交交班者在在未辦辦理完交交接手手續(xù)前，不不許許離開工工作崗崗位。在事故狀態(tài)下，不不能進(jìn)行交接接班。接班人人員在當(dāng)班人人員要求和主主持下協(xié)助處處理事故。若若事故一時不不能處理完畢畢，在征得接接班人員或上上級同意后，方方可進(jìn)行交接接班。醉酒者不允許上上上班，且且作曠曠工處理理。認(rèn)真填寫交接班班班記錄，雙雙方方簽名。六、設(shè)施設(shè)備維維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)管理理規(guī)程07設(shè)備（設(shè)設(shè)施）搶搶修管管理規(guī)定定1.0常見見見的設(shè)備備（設(shè)設(shè)施）應(yīng)應(yīng)急故故障及分分類1）機(jī)電設(shè)備（設(shè)設(shè)設(shè)施）類類電器：變壓器高高高低壓配配電室室、電源源配電電箱跳閘閘等故故障影響響到空空調(diào)、給給排水水、消防防、電電梯的運(yùn)運(yùn)作。給排水：給水泵泵泵、排污污泵故故障，影影響到到用水不不能正正常供應(yīng)應(yīng)，地地下室排排水不不能及時時排出出，水管管、閥閥門漏水水、爆爆裂。消防：自動報警警警聯(lián)動臺臺、電電腦、消消火栓栓系統(tǒng)、自自動動噴淋系系統(tǒng)故故障影響響到消消防監(jiān)控控及滅滅火功能能，水水箱、水水管、閥閥門爆裂裂、泄泄漏。電梯：電梯故障障障影響到到正常常辦公時時間上上、下樓樓的交交通，電電梯困困人等。智能化：門禁、門門磁、道閘的的故障影響到到車輛通行、呼呼救、人員出出入等。2）自然災(zāi)害臺風(fēng)或暴風(fēng)雨：：：深圳市市氣象象局發(fā)布布的氣氣象預(yù)報報，掛掛8號風(fēng)球或或三三級紅色色暴雨雨信號以以上。地震及其他自然然然災(zāi)害：：事故故發(fā)生時時，公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)應(yīng)組組織員工工搶險險救災(zāi)，將將損損失降低低到最最低，并并及時時向當(dāng)?shù)氐卣畢R報。2.0應(yīng)急急急措施任何崗位當(dāng)班員員員工發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)備備設(shè)施故故障將將影響海海寧公公寓和海海寧廣廣場正常常運(yùn)作作時，應(yīng)應(yīng)立即即用對講講機(jī)或或電話通通知消消防監(jiān)控控中心心值班人人員或或維修主主管、服服務(wù)中心心經(jīng)理理。臺風(fēng)或暴風(fēng)雨來來來臨前，工工程程維修部部應(yīng)組組織人員員做好好相應(yīng)準(zhǔn)準(zhǔn)備，且且維修主主管必必須到現(xiàn)現(xiàn)場值值班，發(fā)發(fā)生異異常情況況時，隨隨時組織織搶修修，發(fā)生生重大大情況應(yīng)應(yīng)及時時向服務(wù)務(wù)中心心經(jīng)理和和公司司領(lǐng)導(dǎo)匯匯報。3.0事態(tài)態(tài)態(tài)控制服務(wù)中心經(jīng)理或或或維修主主管接接到確認(rèn)認(rèn)應(yīng)急急故障后后，應(yīng)應(yīng)組織相相關(guān)部部門員工工及時時趕赴現(xiàn)現(xiàn)場，根根據(jù)應(yīng)急急故障障的類型型、專專業(yè)等安安排搶搶修，有有必要要時成立立臨時時應(yīng)急小小組。服務(wù)中心經(jīng)理和和和維修主主管趕趕到現(xiàn)場場后，應(yīng)應(yīng)立即了了解事事態(tài)的狀狀況，決決定是否否調(diào)動動安全員員、清清潔部門門配合合，是否否通知知客戶及及采取取更大的的行動動。維修主管在處理理理應(yīng)急事事件過過程中，首首先先應(yīng)初步步判斷斷故障原原因，帶帶領(lǐng)當(dāng)班班員工工采取應(yīng)應(yīng)急措措施，阻阻止事事態(tài)擴(kuò)大大，直直至排除除故障障，恢復(fù)復(fù)系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)作。對于分包的維修修修、保養(yǎng)養(yǎng)項目目，在控控制事事態(tài)的同同時，應(yīng)應(yīng)及時通通知維維修、保保養(yǎng)單單位派人人搶修修。對于大漏水現(xiàn)象象象，應(yīng)首首先關(guān)關(guān)閉管道道上的的相關(guān)閥閥門，關(guān)關(guān)停相應(yīng)應(yīng)水泵泵。現(xiàn)場場利用用消防水水帶、水水桶等工工具排排水到衛(wèi)衛(wèi)生間間或地漏漏，并并及時清清潔地地面再安安排搶搶修。對于消防維修應(yīng)應(yīng)應(yīng)保持水水箱正正常水位位及消消防系統(tǒng)統(tǒng)的正正常工作作。1.4恢復(fù)復(fù)復(fù)運(yùn)作簡單的應(yīng)急故障障障應(yīng)立即即排除除，并恢恢復(fù)正正常運(yùn)作作。重大故障排除并并并恢復(fù)正正常后后,維修主管管應(yīng)應(yīng)填寫《設(shè)設(shè)施施設(shè)備重重大故故障(事故)報告表》上上上報服務(wù)務(wù)中心心經(jīng)理和和公司司領(lǐng)導(dǎo)處處理。08房屋本本本體及公公用設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)管理理規(guī)定1.0目的的的對房屋本體及公公公用設(shè)施施進(jìn)行行養(yǎng)護(hù)及及修繕繕，滿足足使用用功能，延延長長使用年年限保保證其使使用安安全及完完好狀狀態(tài)，特特制定定本規(guī)程程。2.0適用用用范圍適用于工程維修修修部對房房屋本本體及公公用設(shè)設(shè)施的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和修修繕。本規(guī)定中的房屋屋屋本體：：指房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)相連連或具有有共有有、共用用性質(zhì)質(zhì)的部位位、設(shè)設(shè)施和設(shè)設(shè)備，包包括：房房屋的的承重結(jié)結(jié)構(gòu)部部位、抗抗震結(jié)結(jié)構(gòu)部位位、外外墻面、樓樓梯梯間、公公共通通道、門門廳、公公共屋面面、公公用排煙煙道、電電梯、共共用機(jī)機(jī)電設(shè)備備、防防盜監(jiān)控控設(shè)施施、本體體消防防設(shè)施及及本體體上下水水主管管道等。本規(guī)定中的公用用用設(shè)施:指區(qū)內(nèi)道道路路、公用用部位位照明、溝溝渠渠、池、井井、園園林綠化化地、停停車場、連連廊廊、自行行車房房（棚）、地地下排水管等等。3.0職責(zé)責(zé)責(zé)工程維修部負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)公用設(shè)設(shè)施的的日常巡巡視檢檢查。維修主管負(fù)責(zé)每每每月對房房屋本本體的巡巡視檢檢查，負(fù)負(fù)責(zé)按按照《房房屋本本體保養(yǎng)養(yǎng)、維維護(hù)周期期一覽覽表》上上的要要求組織織對房房屋本體體設(shè)施施的維護(hù)護(hù)及保保養(yǎng)。并并負(fù)責(zé)責(zé)所有中中修以以上房屋屋本體體及公用用設(shè)施施維修項項目的的申報和和施工工的現(xiàn)場場監(jiān)督督工作。工程維修部負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)房屋及及公共共設(shè)施的的日常常養(yǎng)護(hù)及及零星星小修。負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)大、中中修或或改造、翻翻新新項目的的申報報及配合合實施施、驗收收。4.0工作作作程序：：房屋本體及公用用用設(shè)施的的接管管驗收按照公司《接管管管驗收工工作手手冊》執(zhí)執(zhí)行；；屬房屋屋本體體類的電電梯及及公用機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備的管管理，按按照《公公用設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）管管理規(guī)定定》執(zhí)執(zhí)行。房屋本體及公用用用設(shè)施的的標(biāo)識識大型公用設(shè)施應(yīng)應(yīng)應(yīng)標(biāo)明具具體的的場所或或名稱稱，如有有必要要還需說說明其其使用方方法。房屋本體及公用用用設(shè)施的的檔案案管理工程維修部負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)建立房房屋本本體及公公用設(shè)設(shè)施的圖圖紙檔檔案房屋本體及公用用用設(shè)施的的使用用、監(jiān)控控維修主管每月對對對房屋本本體進(jìn)進(jìn)行檢查查，并并將檢查查的情情況填寫寫在《房房屋本體體月巡巡視檢查查記錄錄表》上上，在在檢查中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題由維維修主管管填發(fā)發(fā)《派工工單》，安安安排工程程人員員進(jìn)行維維修。對房屋及公用設(shè)設(shè)設(shè)施的維維護(hù)、修修繕,屬保修范范圍圍內(nèi)的，聯(lián)聯(lián)系系相應(yīng)的的保修修單位按按照相相關(guān)的協(xié)協(xié)議、條條款及政政府規(guī)規(guī)定處理理；對對不屬于于保修修范圍且且自身身沒有力力量維維護(hù)修繕繕的，可可對外委委托維維修。房屋本體的維護(hù)護(hù)護(hù)、修繕繕原則則小修工程由工程程程維修部部組織織完成，中中修修以上工工程應(yīng)應(yīng)委托有有專業(yè)業(yè)資質(zhì)的的單位位完成，一一般般采取招招投標(biāo)標(biāo)的方式式擇優(yōu)優(yōu)錄取?？蛻暨M(jìn)行室內(nèi)裝裝裝修前，須須按按相關(guān)程程序提提前報批批。未未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)，不不得改變變房屋屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)、外外貌和用用途；；不得對對房屋屋內(nèi)外承承重墻墻、梁、柱柱、樓樓板、屋屋面（包包括裙樓樓）及及通道進(jìn)進(jìn)行鑿鑿、拆、搭搭、占占。在裝裝修過過程中，工工程程維修部部應(yīng)派派專人進(jìn)進(jìn)行裝裝修巡查查，作作好記錄錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)有損損傷海海寧公寓寓和海海寧廣場場承重重結(jié)構(gòu)的的現(xiàn)象象，要堅堅決制制止。人為造成損壞的的的，由損損壞者者負(fù)責(zé)修修復(fù)或或賠償。屋架、柱、梁、剪剪力墻等修繕繕時應(yīng)查清隱隱患，損壞變變形嚴(yán)重的，應(yīng)應(yīng)加固、修補(bǔ)補(bǔ)或拆換。不不合理的結(jié)構(gòu)構(gòu)，若影響安安全的，大修修時應(yīng)做整改改。損壞嚴(yán)重重的木構(gòu)件，盡盡量用磚石砌砌體或鋼筋混混凝土代替。對對鋼筋混凝土土構(gòu)件，如有有輕微剝落、破破損的，應(yīng)及及時修補(bǔ)，混混凝土碳化、產(chǎn)產(chǎn)生裂縫、剝剝落、鋼筋銹銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)應(yīng)通過檢測計計算，采取加加固或替代措措施。基礎(chǔ)不均勻沉降降降，引起起上部部結(jié)構(gòu)砌砌體弓弓凸、傾傾斜、開開裂、變變形等等，應(yīng)立立即聯(lián)聯(lián)系集團(tuán)團(tuán)工程程部、設(shè)設(shè)計院院查清原原因，拿拿出方案案，有有針對性性地加加固或拆拆砌。玻璃幕墻安裝牢牢牢固，接接縫嚴(yán)嚴(yán)密，氣氣窗鉸鉸鏈剛度度好，開開關(guān)靈活活且密密封好，不不滲滲雨水。發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有滲水水現(xiàn)象象，應(yīng)立立即更更換鉸鏈鏈或密密封圈或或作防防水處理理。玻玻璃幕墻墻發(fā)生生爆裂，應(yīng)應(yīng)及及時清除除碎片片，并盡盡快聯(lián)聯(lián)系專業(yè)業(yè)廠家家修復(fù)。在在未未修復(fù)前前，應(yīng)應(yīng)以木板板遮擋擋牢固，以以防防風(fēng)雨及及發(fā)生生意外。裝修工程，室內(nèi)內(nèi)內(nèi)部分由由客戶戶負(fù)責(zé)維維修，公公共和室室外部部分，墻墻面，吊吊頂和地地面由由工程維維修部部負(fù)責(zé)維維修，發(fā)發(fā)生損壞壞應(yīng)按原狀恢復(fù)。對對墻面，應(yīng)定定期刷新，問問題嚴(yán)重的應(yīng)應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪鋪。房屋本體結(jié)構(gòu)有有有損壞的的，應(yīng)應(yīng)修復(fù)或或拆換換，不牢牢固的的應(yīng)加固固。屋面原結(jié)構(gòu)過于于于簡陋，或或流流水過長長、坡坡度小，造造成成滲水漏漏雨時時，應(yīng)找找出原原因，針針對損損壞情況況，用用防水材材料嵌嵌補(bǔ)或做做防水水層。屋面上原有隔熱熱熱保溫層層損壞壞的應(yīng)修修復(fù)。室內(nèi)公用部分墻墻墻面如有有大理理石破損損，或或內(nèi)墻灰灰粉起起殼，剝剝落的的，應(yīng)修修復(fù)，每每面墻若若損壞壞超過三三分之之一以上上，可可鏟除重重抹。室外墻面，若有有有大理石石或瓷瓷片破損損，應(yīng)應(yīng)加以修修復(fù)，如如墻面滲滲漏雨雨水，應(yīng)應(yīng)做防防水處理理。木門、木欄桿等等等油漆起起殼、剝剝落，失失去保保護(hù)作用用的，應(yīng)應(yīng)周期性性地進(jìn)進(jìn)行保養(yǎng)養(yǎng)，上上述木構(gòu)構(gòu)造整整件或零零件拆拆換應(yīng)油油漆。房屋本體保養(yǎng)、維維護(hù)周期見附附件一《房屋屋本體保養(yǎng)、維維護(hù)周期一覽覽表》。房屋完損等級一一一律以建建筑面面積為計計量單單位，房房屋完完好等級級的評評定按照照國家家相關(guān)法法規(guī)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行。房房屋完好好率計計算公式式為：：完好房房屋建建筑面積積加上上基本完完好房房屋建筑筑面積積/房屋建筑筑總總面積。公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和和和修繕原原則小修工程由工程程程維修部部組織織完成，中中修修以上工工程應(yīng)應(yīng)委托有有專業(yè)業(yè)資質(zhì)的的單位位完成，一一般般采取招招投標(biāo)標(biāo)的方式式擇優(yōu)優(yōu)錄取。公共設(shè)施維修均均均須填寫寫《設(shè)設(shè)備設(shè)施施故障障登記及及維修修記錄表表》。工程維修部主管管管負(fù)責(zé)對對日常常養(yǎng)護(hù)、修修繕繕工作進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督，并并負(fù)責(zé)責(zé)檢查公公共設(shè)設(shè)施的維維修質(zhì)質(zhì)量及工工作完完成情況況。公共設(shè)施維修養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作按附附件《公用用設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)、保保養(yǎng)一覽覽表》中中的要求求進(jìn)行行。房屋屋本體體保養(yǎng)、維維護(hù)護(hù)工作按按附件件《房屋本體體保保養(yǎng)、維維護(hù)周周期一覽覽表》中中的要求求進(jìn)行行。附件：公用設(shè)設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)、保保養(yǎng)一覽覽表序號項目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)周期次數(shù)內(nèi)容1樓梯、扶手無混凝土碳化產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生裂縫縫、剝剝落，鋼鋼筋無無銹蝕、變變形形，牢固固，確確保使用用安全全，木扶扶手表表面無明明顯龜龜裂和漆漆層脫脫落。每年一次全面檢查每年一次修補(bǔ)、刷油漆2公共門窗門：木木木門、鐵鐵門、防防火門窗窗、鋁鋁合金窗窗（推推拉、平平開）、百百百葉窗牢固、平整、美美美觀、無無銹蝕蝕，開關(guān)關(guān)靈活活、接縫縫嚴(yán)密密，不松松動，門門窗及門門窗配配件齊全全。每年一次全面檢查和保養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)每年一次木門窗油漆。3水箱、水池完好、無滲、滴滴滴水現(xiàn)象象，內(nèi)內(nèi)外爬梯梯無銹銹蝕現(xiàn)象象，各各檢查口口有蓋蓋且密封封上鎖鎖，溢水水口有有個銹鋼鋼紗網(wǎng)網(wǎng)或塑料料紗網(wǎng)網(wǎng)密封。每月一次全面檢查每年一次清洗水池、水箱箱箱。4天面扶欄、避雷雷雷帶無破損、變形，無無明顯銹蝕，鋼鋼制部分焊接接處完好，無無脫焊現(xiàn)象。半年一次全面檢查兩年一次油漆5消防設(shè)施（消防防防栓、消消防管管、消防防閥門門等）無損壞、開關(guān)靈靈靈活、清清潔，無無滲、漏漏現(xiàn)象象，周圍圍無堆堆積雜物物，保保持水壓壓。每年一次全面檢查。兩年一次消防設(shè)施油漆。6公用電器樓梯燈完好，燈燈燈開關(guān)正正常，電電話箱、電電表表箱、有有線電電視箱及及分接接器蓋板板完好好，無不不安全全現(xiàn)象。每周一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)損壞及及時更更換，屬屬電話話公司、有有線線電視臺臺設(shè)施施通知其其及時時維修。7信報箱箱門、門鎖齊全全全，開關(guān)關(guān)自如如，房號號字體體清晰，沒沒有有被明顯顯損壞壞，完好好率100%。每月一次全面檢查每年一次油漆（如需要）8散水坡、雨檐臺臺臺、連廊廊與建筑物外墻連連連接完好好，無無脫離開開縫現(xiàn)現(xiàn)象，無無排水水不暢現(xiàn)現(xiàn)象。每季一次全面檢查，保持持持上下水水管暢暢通，避避免積積水滲樓樓板，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時時修復(fù)。9上、下雨污水管管管無堵塞、漏水或或或滲水，流流水水通暢，管管道道接口完完好，無無裂縫、破破洞洞。每月一次雨季前全面檢查查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題及時修修補(bǔ)四年一次水管油漆10室外建筑小品、標(biāo)標(biāo)識牌完好率100%%%，符合安安全全要求，標(biāo)標(biāo)識識牌齊全全醒目目。每周一次是否有被損壞，有有無安全隱患患，標(biāo)識牌有有無遺失或需需更新。相關(guān)表格：《房屋本體月巡巡巡視檢查查記錄錄表》《對外委托工作作作單》《派工單》附件：房屋本體體體保養(yǎng)、維維護(hù)護(hù)周期一一覽表表序號項目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)周期次數(shù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)房屋無傾斜、地地地基無明明顯沉沉降、移移位，墻墻體無嚴(yán)嚴(yán)重裂裂縫等。每年一次進(jìn)行全面觀測，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題報告告產(chǎn)權(quán)和上級級主管單位。2梁、柱、板主體體體無傾斜、變形、弓弓凸、剝落、開開裂和非收縮縮性裂縫，無無筋露等。每年一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)問題隨隨時修修補(bǔ)。3墻體、墻面（玻玻玻璃幕墻墻、石石材、鋁鋁扣板板）噴涂均勻，飾面面面板（磚磚）安安裝（砌砌貼）牢牢固，表表面平平整、潔潔凈，色色澤協(xié)調(diào)調(diào)一致致。每年一次全面檢查每半年一次清洗石材、玻璃璃璃墻面兩年一次樓梯墻面全面修修修補(bǔ)、粉粉刷或或噴涂油油漆4頂棚（屋面飄蓬蓬蓬）安裝牢固，無面面面層剝落落和明明顯裂縫縫，打打膠嚴(yán)實實，無無滲水現(xiàn)現(xiàn)象。每年一次全面檢查每年一次全面修補(bǔ)。5樓梯、扶手、不不不銹鋼護(hù)護(hù)欄、玻玻璃面無混凝土碳化產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生裂縫縫、剝剝落，鋼鋼筋無無銹蝕、變變形形，牢固固，確確保使用用安全全，木扶扶手表表面無明明顯龜龜裂和漆漆層脫脫落。不銹鋼護(hù)欄無銹銹銹蝕、開開脫，松松動。每年一次全面檢查兩年一次修補(bǔ)、刷油漆6屋面隔熱層、防防防水層屋面防水層無老老老化、拉拉裂、開開裂、軸軸裂、龜龜裂現(xiàn)象象，板板端縫、伸伸縮縮縫油膏膏緊貼貼，天溝溝、落落水管、落落水水口暢通通，不不積水，屋屋面面出入口口完好好，隔熱熱層無無缺少現(xiàn)現(xiàn)象。每年一次每年雨季前全面面面檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)破損及及時修修補(bǔ)。7標(biāo)識（樓層號及及及商鋪公公共走走道）字體清晰、醒目目目，標(biāo)識識齊全全，標(biāo)識識牌無無損壞。每年一次噴涂字按原樣重重重噴涂字字，標(biāo)標(biāo)識牌如如損壞壞或陳舊舊及時時維修更更換。8樓板、地面磚無裂縫、起殼、空空鼓、下陷，表表面平整，無無破損，樓板板、地磚上無無水泥渣。每年一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時修修復(fù)。9通風(fēng)口無裂縫、破損、堵堵塞、銹蝕等等情況。每季一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時維維修。09設(shè)備事事事故處理理規(guī)定定1.0目的的的規(guī)范工程設(shè)備事事事故處理理程序序，確保保正確確處理設(shè)設(shè)備事事故。2.0適用用用范圍適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司設(shè)設(shè)備事事故的處處理。3.0術(shù)語語語和定義義設(shè)備事故：是指指指設(shè)備在在運(yùn)行行中出現(xiàn)現(xiàn)非正正常損壞壞，造造成設(shè)備備不能能正常運(yùn)運(yùn)行或或設(shè)備效效能降降低而失失去原原有功能能，停停機(jī)時間間和經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失超過過規(guī)定限限額者者；責(zé)任事故：由于于于人為原原因，如如違反操操作維維修規(guī)程程、擅擅離職守守、設(shè)設(shè)備超負(fù)負(fù)荷運(yùn)運(yùn)行等，致致使使設(shè)備不不能正正常運(yùn)行行或設(shè)設(shè)備效能能降低低者；質(zhì)量事故：由于于于設(shè)備原原設(shè)計計、產(chǎn)品品制造造質(zhì)量、安安裝裝等原因因，造造成設(shè)備備不能能正常運(yùn)運(yùn)行或或設(shè)備效效能降降低者；；自然事故：由于于于遭受自自然災(zāi)災(zāi)害的原原因，致致使設(shè)備備不能能正常運(yùn)運(yùn)行或或設(shè)備效效能降降低者；；重大事故：指設(shè)設(shè)設(shè)備在運(yùn)運(yùn)行中中非正常常損壞壞，造成成設(shè)備備不能正正常運(yùn)運(yùn)行，須須停機(jī)機(jī)更換零零配件件，修理理過程程很復(fù)雜雜，停停機(jī)時間間很長長和經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失失很大，并并可可能有人人員傷傷亡的。凡凡達(dá)達(dá)到下列列情況況之一者者為重重大事故故：主要設(shè)備發(fā)生事事事故，使使這個個設(shè)備運(yùn)運(yùn)行系系統(tǒng)停機(jī)1小時以上上；；動能設(shè)備發(fā)生故故故障，使使動能能供應(yīng)突突然中中斷，不不論中中斷時間間長短短，凡造造成主主要運(yùn)行行系統(tǒng)統(tǒng)中斷或或設(shè)備備損壞嚴(yán)嚴(yán)重者者；凡設(shè)備發(fā)生事故故故，直接接引起起火災(zāi)、水水災(zāi)災(zāi)、爆炸炸建筑筑物倒塌塌，或或使人身身中毒毒、重傷傷、傷傷亡；一段或一段以上上上母線供供電中中斷；一般事故是指設(shè)設(shè)設(shè)備在運(yùn)運(yùn)行中中非正常常損壞壞，造成成部分分設(shè)備不不能正正常運(yùn)行行，須須停機(jī)檢檢修，停停機(jī)時間間不長長和經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失失不大。4.0管理理理原則事故報告、調(diào)查查查和處理理工作作必須堅堅持實實事求是是、尊尊重科學(xué)學(xué)的原原則；預(yù)防原則：為實實實現(xiàn)設(shè)備備安全全生產(chǎn)的的目標(biāo)標(biāo)，必須須積極極做好預(yù)預(yù)防措措施，提提高安安全生產(chǎn)產(chǎn)意識識，防止止設(shè)備備事故的的發(fā)生生；設(shè)備事故處理“三不放過”原則：事事故故原因分分析不不清不放放過；；事故責(zé)責(zé)任人人與員工工未受受到教育育不放放過；沒沒有整整改和防防范措措施不放放過。5.0內(nèi)容容容與要求求事故處理：設(shè)備發(fā)生事故，工工程維修部有有關(guān)人員（包包括外包維修修設(shè)備的供方方維修人員）須須立即趕赴現(xiàn)現(xiàn)場，同時報報告上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。發(fā)生重大大事故須立即即報告公司總總經(jīng)理；不能破壞事故現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場。嚴(yán)嚴(yán)格勘勘查事故故現(xiàn)場場，進(jìn)行行詳細(xì)細(xì)的記錄錄和照照相；組織搶修。一般般般事故由由工程程維修部部主管管調(diào)配資資源組組織設(shè)備備的修修理恢復(fù)復(fù)。重重大事故故由公公司總經(jīng)經(jīng)理調(diào)調(diào)配一切切資源源組織進(jìn)進(jìn)行搶搶修，盡盡快恢恢復(fù)設(shè)備備運(yùn)行行。事故分析：設(shè)備事故發(fā)生后后后，重大大事故故由公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組織設(shè)設(shè)備、樓樓宇管理理部門門和事故故有關(guān)關(guān)人員進(jìn)進(jìn)行事事故調(diào)查查和事事故分析析，一一般事故故有維維修主管管組織織力量進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查分析析，找找出事故故原因因，并采采取相相應(yīng)的糾糾正措措施，防防止事事故的再再度發(fā)發(fā)生；對事故的責(zé)任者者者進(jìn)行教教育和和嚴(yán)肅處處理，使使其從中中吸取取教訓(xùn)；；事故的原始證據(jù)據(jù)據(jù)、分析析與處處理記錄錄應(yīng)進(jìn)進(jìn)入設(shè)備備檔案案，分析析事故故原因時時，不不能憑主主觀臆臆測作出出結(jié)論論，要根根據(jù)調(diào)調(diào)查情況況與測測定數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行行客觀分分析判判斷。對事故責(zé)任者的的的處理。任任何何事故均均須查查清原因因、分分清責(zé)任任，對對責(zé)任人人應(yīng)按按情節(jié)輕輕重、責(zé)責(zé)任大小小、認(rèn)認(rèn)識態(tài)度度等分分別給予予批評評教育、行行政政處分、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)處罰或或開除除處理，觸觸犯犯刑律的的要依依法處理理。事故經(jīng)過調(diào)查分分分析，設(shè)設(shè)備經(jīng)經(jīng)過修復(fù)復(fù)重新新運(yùn)行以以后，事事故發(fā)生生部門門應(yīng)在事事故后后三日內(nèi)內(nèi)按規(guī)規(guī)定填寫寫設(shè)備備事故報報告，登登記維修修記錄錄，計算算實際際損失，載載入入事故報報告損損失項，上上報報公司總總經(jīng)理理。一般般事故故報告由由工程程維修部部簽署署意見，上上報報公司總總經(jīng)理理；重大大事故故由公司司總經(jīng)經(jīng)理批示示并向向客戶報報告。發(fā)發(fā)生人員員死亡亡和財產(chǎn)產(chǎn)重大大損失須須按國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定定報告政政府管管理部門門。發(fā)生的各種設(shè)設(shè)設(shè)備設(shè)施事事故故，工維維修程程部每月月應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計上報報，并并記入歷歷年設(shè)設(shè)備事故故登記記簿中。對設(shè)備事故隱隱隱瞞不報或或弄弄虛作假假的單單位和個個人，應(yīng)應(yīng)加重處處罰，并并追究領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)責(zé)任。設(shè)備事故如屬屬屬于設(shè)備設(shè)設(shè)計計制造的的質(zhì)量量事故，應(yīng)應(yīng)將將設(shè)備出出現(xiàn)的的問題反反饋到到原設(shè)計計、制制造單位位。設(shè)備事故記錄錄錄應(yīng)包括以以下下內(nèi)容：：設(shè)備的名稱、編編編號、型型號、規(guī)規(guī)格、位位置及及事故概概況。事故發(fā)生的時間間間、地點點、單單位、簡簡要經(jīng)經(jīng)過、傷傷亡人人數(shù)及責(zé)責(zé)任人人，采取取的應(yīng)應(yīng)急措施施。設(shè)備損壞情況及及及原因，分分析析處理結(jié)結(jié)果。重重大事故故應(yīng)有有現(xiàn)場照照片。設(shè)備事故的一切切切原始記記錄和和有關(guān)資資料，均均應(yīng)存入入設(shè)備備檔案或或設(shè)備備臺帳。設(shè)備事故損失計計計算:修理時間：從設(shè)設(shè)設(shè)備動工工修理理時起，至至全全部修復(fù)復(fù)后交交付使用用時為為止。修理費(fèi)用：修理理理費(fèi)（元元）=修理材料料費(fèi)+備件費(fèi)+工具輔助助費(fèi)+工時費(fèi)。事故損失：事故故故損失（元元）=修理費(fèi)+其它損失失。設(shè)備事故預(yù)防：：：為保障設(shè)備的正正正常運(yùn)行行，杜杜絕事故故的發(fā)發(fā)生，必必須認(rèn)認(rèn)真對每每一臺臺設(shè)備修修訂使使用、維維修、巡巡視檢查查、預(yù)預(yù)防性檢檢修四四大規(guī)程程，并并嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行規(guī)規(guī)程，定定期校校驗各類類保護(hù)護(hù)裝置，定定期期維護(hù)各各項監(jiān)監(jiān)測儀器器儀表表，使之之達(dá)到到靈活可可靠、認(rèn)認(rèn)真開展展設(shè)備備設(shè)施預(yù)預(yù)防性性檢修工工作，做做到防患患于未未然。各崗位操作人員員員應(yīng)熟練練操作作設(shè)備、認(rèn)認(rèn)真真維護(hù)設(shè)設(shè)備和和掌握一一般故故障的處處理方方法。各級管理人員和和和員工，都都應(yīng)應(yīng)把設(shè)備備事故故的預(yù)防防工作作列入工工作的的議事日日程，嚴(yán)嚴(yán)格禁止止違章章操作，超超負(fù)負(fù)荷運(yùn)行行、帶帶病運(yùn)行行和冒冒險作業(yè)業(yè)。認(rèn)真貫徹執(zhí)行設(shè)設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)、預(yù)預(yù)檢修制制度，把把每一臺臺設(shè)備備的檢查查點排排列成表表，明明確檢查查點的的檢查周周期，檢檢查部位位，職職責(zé)范圍圍，落落實到人人并填填寫記錄錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常現(xiàn)象象，設(shè)備備操作作者應(yīng)立立即處處理，不不能處處理的，應(yīng)應(yīng)立立即向上上級主主管報告告，不不得拖延延。如如一時不不能處處理，應(yīng)應(yīng)做預(yù)預(yù)修計劃劃，定定期處理理。必須認(rèn)真執(zhí)行設(shè)設(shè)設(shè)備潤滑滑制度度，每臺臺設(shè)備備都應(yīng)繪繪制潤潤滑圖和和編制制潤滑表表，“五定”〈即定點點、定定時、定定質(zhì)、定定標(biāo)、定定人〉〉，根據(jù)據(jù)潤滑滑表，開開展?jié)櫇櫥ぷ髯鳌?.0管理理理職責(zé)一般事故由維修修修主管組組織相相關(guān)人員員進(jìn)行行分析和和處理理，重大大事故故由分管管副總總、服務(wù)務(wù)中心心經(jīng)理領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)組組織工程程維修修部、秩秩序維維護(hù)等部部門和和事故有有關(guān)人人員進(jìn)行行分析析和處理理。7.0檢查查查與考核核本標(biāo)準(zhǔn)由工程維維維修部負(fù)負(fù)責(zé)歸歸檔管理理，每每年進(jìn)行行一次次全面檢檢查。本標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容容容，已歸歸入各各部門及及各類類人員的的工作作考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中中,由服務(wù)中中心心一并進(jìn)進(jìn)行考考核。七、設(shè)備設(shè)施管管管理規(guī)定定10公用設(shè)設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）管管理規(guī)定定1.0目的的的通過對公用設(shè)備備備設(shè)施的的管理理，使所所有設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）在在使用過過程中中處于完完好狀狀態(tài)，滿滿足服服務(wù)的要要求。2.0范圍圍圍適用于深圳市潛潛潛龍海寧寧房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司相相關(guān)的的各類公公用設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）的的管理。主主要要包括以以下類類別：供配電系統(tǒng)設(shè)備備備：高、低低壓壓配電柜柜、變變壓器、發(fā)發(fā)電電機(jī)組、電電氣氣“三箱”（動力配配電電箱/柜，照明明配配電箱/柜，控制制箱/柜）及附附屬屬配套設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）。給排水系統(tǒng)設(shè)備備備：各類類給排排水水泵泵、加加壓氣罐罐、閥閥門、管管道及及附屬配配套設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）。消防系統(tǒng)設(shè)備：：：電消防防設(shè)備備、水消消防設(shè)設(shè)備（消消火栓栓及噴淋淋系統(tǒng)統(tǒng)）、CO2（七氟丙丙烷烷）氣體體滅火火設(shè)備、防防排排煙設(shè)備備、防防火卷簾簾、疏疏散指示示及附附屬配套套設(shè)備備（設(shè)施施）。電梯系統(tǒng)設(shè)備：：：各類電電梯及及其附屬屬設(shè)備備（設(shè)施施）。弱電系統(tǒng)設(shè)備：：：電視、電電話話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)設(shè)備備、無線線對講講設(shè)備；；智能能化系統(tǒng)統(tǒng)（樓樓宇自動動控制制、閉路路監(jiān)視視、防盜盜報警警、門禁禁、停停車場、巡巡更更）設(shè)備備（設(shè)設(shè)施）等等。通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備：：通風(fēng)風(fēng)、空調(diào)調(diào)設(shè)備備及其附附屬設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）。3.0職責(zé)責(zé)責(zé)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)負(fù)負(fù)責(zé)組織織工程程維修部部有關(guān)關(guān)人員對對主要要配套設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備進(jìn)行行接管管驗收及及重大大事項的的對接接、審批批。維修主管負(fù)責(zé)對對對設(shè)施、設(shè)設(shè)備備管理工工作進(jìn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)控控、檢檢查（稽稽查）、考考考核、業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)聯(lián)系及重重大事事項的審審批、驗驗收；負(fù)負(fù)責(zé)組組織重大大設(shè)施施、設(shè)備備的故故障搶修修及事事故處理理；負(fù)負(fù)責(zé)組織織設(shè)施施、設(shè)備備大中中修及更更新改改造計劃劃的編編制及實實施。工程維修部負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)設(shè)備（設(shè)設(shè)施施）日常常管理理工作。維維修修主管負(fù)負(fù)責(zé)編編制設(shè)備備（設(shè)設(shè)施）定定期保保養(yǎng)計劃劃，安安排督促促、檢檢查設(shè)備備責(zé)任任人做好好運(yùn)行行管理及及維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工工作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)其責(zé)任任范圍圍內(nèi)設(shè)施施、設(shè)設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行管管理及維維護(hù)保保養(yǎng)（巡巡視檢檢查、運(yùn)運(yùn)行操操作、運(yùn)運(yùn)行狀狀況統(tǒng)計計分析析、日常常及定定期的維維護(hù)保保養(yǎng)等）。消防監(jiān)控中心值值值班人員員負(fù)責(zé)責(zé)對設(shè)施施、設(shè)設(shè)備的工工作狀狀況進(jìn)行24小時的監(jiān)監(jiān)控控，對監(jiān)監(jiān)控到到的異常常情況況及時通通知工工程維修修部當(dāng)當(dāng)班班長長處理理，并做做好記記錄。運(yùn)行班人員對主主主要供配配電設(shè)設(shè)備、中中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)實施施24小時運(yùn)行行監(jiān)監(jiān)控制并并抄錄錄設(shè)備的的運(yùn)行行參數(shù)。維修人員負(fù)責(zé)對對對所服務(wù)務(wù)區(qū)域域公共設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）的的巡查查維保工工作及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶的有償償維修修工作。4.0工作作作程序4.1標(biāo)識識識所有的設(shè)備房須須須標(biāo)識其其名稱稱，并確確定設(shè)設(shè)備責(zé)任任人。所有A類設(shè)備按按系統(tǒng)統(tǒng)或單機(jī)機(jī)懸掛《設(shè)設(shè)備備卡》，標(biāo)標(biāo)識識該設(shè)備備的技技術(shù)參數(shù)數(shù)及按按照《機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備編號號管理理規(guī)程》標(biāo)標(biāo)識識其設(shè)備備編號號等。對正在維修或待待待維修或或已停停用的設(shè)設(shè)施、須須標(biāo)識相相應(yīng)的的警示牌牌或告告示牌。4.2檔案案案管理工程維修部負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)建立設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）的的技術(shù)術(shù)資料檔檔案及及圖紙檔檔案，負(fù)負(fù)責(zé)建立立《機(jī)機(jī)電設(shè)備備臺帳帳》，臺臺賬內(nèi)內(nèi)容包括括：設(shè)設(shè)備名稱稱、統(tǒng)統(tǒng)一編號號、型型號、安安裝位位置、啟啟用日日期、生生產(chǎn)廠廠家名稱稱、主主要技術(shù)術(shù)參數(shù)數(shù)、主要要零部部件更換換及大大中修（改改造造）情況況等。維修主管負(fù)責(zé)指指指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督、檢檢查設(shè)施施、設(shè)設(shè)備檔案案的管管理工作作，并并對重要要的檔檔案資料料備份份、存檔檔。4.3運(yùn)行行行管理工程維修部根據(jù)據(jù)據(jù)不同的的設(shè)備備（設(shè)施施）的的類別及及工作作分工負(fù)負(fù)責(zé)確確定各類類設(shè)施施、設(shè)備備的責(zé)責(zé)任人，設(shè)設(shè)備備責(zé)任人人必須須經(jīng)過專專業(yè)培培訓(xùn)，具具備相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)，持持證上崗崗，且且應(yīng)遵照照相應(yīng)應(yīng)的管理理規(guī)定定，并兼兼顧經(jīng)經(jīng)濟(jì)、合合理的的運(yùn)行原原則，做做好運(yùn)行行管理理工作。因計劃內(nèi)檢修保保保養(yǎng)（包包括已已知的市市政原原因），而而影影響設(shè)施施設(shè)備備正常運(yùn)運(yùn)行的的，須提提前申申報或告告知客客戶服務(wù)務(wù)中心心、客戶戶服務(wù)務(wù)組、消消防監(jiān)監(jiān)控中心心并提提前24小時通知知相相關(guān)客戶戶；因因突發(fā)事事件或或故障導(dǎo)導(dǎo)致設(shè)設(shè)備不能能正常常使用（如如市市政突然然停水水、停電電、設(shè)設(shè)備突發(fā)發(fā)故障障等），工工程程維修部部應(yīng)立立即采取取應(yīng)急急措施，并并聯(lián)聯(lián)系有關(guān)關(guān)部門門了解事事件原原因或組組織修修復(fù)、確確定故故障排除除期限限，同時時應(yīng)向向客戶做做好解解釋工作作。4.4故障障障維修（事事后后維修）設(shè)備（設(shè)施）故故故障分為為以下下兩類：：A類故障：指運(yùn)運(yùn)運(yùn)行監(jiān)控或或維維修保養(yǎng)養(yǎng)中發(fā)發(fā)現(xiàn)的可可以立立刻排除除的輕輕微故障障；B類故障：指設(shè)設(shè)設(shè)備（設(shè)施施）發(fā)發(fā)生非正正常損損壞或責(zé)責(zé)任事事故而被被迫停停止運(yùn)行行或工工作的一一般或或較大（重重大大）故障障。對A類故障由各各工工程維修部部部運(yùn)行班班人員員（設(shè)備備責(zé)任任人）或或設(shè)備備維護(hù)保保養(yǎng)人人員進(jìn)行行現(xiàn)場場排除后后，將將維修情情況及及結(jié)果記記錄在在《設(shè)備備設(shè)施施故障登登記及及維修記記錄表表》內(nèi)。對B類故障，一一般般情況下須須須即時組組織維維修，但但對不不會產(chǎn)生生嚴(yán)重重后果的的或夜夜間發(fā)生生的、且且較小影影響客客戶生活活、工工作的設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）故故障，可可以延后后組織織維修。對對B類故障維維修修前須填填發(fā)《派派工單》，對對重要設(shè)施設(shè)設(shè)備或影響范范圍較大的或或存在較大安安全隱患的維維修項目，還還須辦理《設(shè)設(shè)備（設(shè)施）檢檢修工作票》。對B類中的一般般性性故障，修修修復(fù)時間間不應(yīng)應(yīng)超過24小時,若有可能能超超過24小時，應(yīng)應(yīng)向向維修主主管報報告，請請求支支援，限限期解解決。對重大故障或責(zé)責(zé)責(zé)任事故故，維維修主管管應(yīng)立立即組織織工程程維修部部人員員采取應(yīng)應(yīng)急措措施防止止故障障或事故故擴(kuò)大大，并及及時向向服務(wù)中中心經(jīng)經(jīng)理報告告，同同時須填填寫《設(shè)備（設(shè)設(shè)施施）重大故故障障（事故故）報報告表》上上報報公司處處理，對于于責(zé)任事故故遵循“三不放過”的原則組組織處理。“三不放過”指：事故故原因分析析不清不放放過；事故故責(zé)任人及及相關(guān)人員員未受教育育不放過；；沒有防范范措施不放放過。對在保修范圍內(nèi)內(nèi)內(nèi)的設(shè)施施設(shè)備備故障或或質(zhì)量量問題，首首先先以書面面的形形式（《工工作作聯(lián)系函函》）聯(lián)聯(lián)系供應(yīng)應(yīng)商或或保修單單位，按按照“三方協(xié)議”條款執(zhí)行行。每季度末，維修修修主管負(fù)負(fù)責(zé)匯匯總本季季度的的設(shè)施設(shè)設(shè)備故故障及維維修情情況，填填寫《設(shè)設(shè)備（設(shè)設(shè)施）故故障率統(tǒng)統(tǒng)計表表》、《設(shè)設(shè)備備及系統(tǒng)統(tǒng)完好好率統(tǒng)計計表》，并并并統(tǒng)計、分分析析該季度度設(shè)施施設(shè)備的的運(yùn)行行情況，交交行行政部存存檔、備備查。4.5維護(hù)護(hù)護(hù)保養(yǎng)制制度工程維修部對設(shè)設(shè)設(shè)備設(shè)施施、房房屋本體體等實實行二級級保養(yǎng)養(yǎng)制度，即即日日常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)（小修修）和和定期維維護(hù)保保養(yǎng)（一一級、二二級保養(yǎng)養(yǎng)）。對對保養(yǎng)的的總體體要求是是：整整齊、清清潔、潤潤滑、功功能正正常、安安全。日日常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)的主要要內(nèi)容容有：清清掃、除除塵、擦擦試、潤潤滑、緊緊固、檢檢查、小小修及及對不經(jīng)經(jīng)常運(yùn)運(yùn)行的機(jī)機(jī)械進(jìn)進(jìn)行盤車車、試試車；定定期維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)除包包含日常常保養(yǎng)養(yǎng)的所有有內(nèi)容容外，還還包括括：局部部拆卸卸檢查、調(diào)調(diào)整整、清洗洗、更更換、防防銹防防腐、刷刷漆、絕絕緣測量量、參參數(shù)測試試、整整定及計計劃內(nèi)內(nèi)檢修。每年12月份，維維修主主管根據(jù)據(jù)設(shè)備（設(shè)設(shè)施施）工作作狀況況（使用用年限限、設(shè)計計壽命命、磨損損、維維修保養(yǎng)養(yǎng)及能能耗等情情況）及及設(shè)施設(shè)設(shè)備定定期檢查查保養(yǎng)養(yǎng)的內(nèi)容容、周周期和要要求，負(fù)負(fù)責(zé)組織織編制制深圳市市潛龍龍海寧房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有有限公公司下年年度的的《設(shè)備備（設(shè)設(shè)施）大大中修修（改造造）計計劃》，報報服服務(wù)中心心經(jīng)理理審批。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)其責(zé)任任范圍圍內(nèi)設(shè)施施設(shè)備備的日常常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)（小小修修）及定定期維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。對對日常維維護(hù)保保養(yǎng)在《工工作作日志》做做好好記錄,對定期維維護(hù)護(hù)保養(yǎng)填填寫相相應(yīng)的檢檢查保保養(yǎng)記錄錄表。工程維修部按照照照設(shè)施設(shè)設(shè)備大大、中修修及更更新改造造計劃劃，組織織相關(guān)關(guān)人員進(jìn)進(jìn)行項項目的大大、中中修保養(yǎng)養(yǎng)及更更新改造造，完完成后填填寫《設(shè)備（設(shè)設(shè)施施）大中修修（改改造）記記錄表表》，同同時將將主要零零部件件更換及及大中中修（改造造）情情況記錄錄在《機(jī)機(jī)電設(shè)備備臺賬賬》中。已外包給各專業(yè)業(yè)業(yè)公司進(jìn)進(jìn)行維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)的設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備，責(zé)責(zé)任人需需按照照簽訂的的有關(guān)關(guān)維護(hù)保保養(yǎng)合合同，監(jiān)監(jiān)督、檢檢查其維維保質(zhì)質(zhì)量，確確認(rèn)維維保質(zhì)量量符合合要求。4.6設(shè)備備備房的管管理：：按照《設(shè)設(shè)備備房及設(shè)設(shè)備使使用管理理規(guī)程程》執(zhí)行行。4.7庫存存存設(shè)備的的管理理閑置設(shè)備和暫停停停使用設(shè)設(shè)備，由由所屬部部門負(fù)負(fù)責(zé)管理理，并并做好記記錄。存存放地點點要相相對集中中，保保持干燥燥、通通風(fēng)，并并加蓋蓋防塵罩罩，貼貼上標(biāo)簽簽。庫存設(shè)備重新啟啟啟用前，須須經(jīng)經(jīng)工程人人員進(jìn)進(jìn)行保養(yǎng)養(yǎng)、檢檢測后，方方可可投入使使用。4.8報廢廢廢設(shè)施、設(shè)備有下下下列情況況之一一者,應(yīng)考慮報報廢:超過規(guī)定使用年年年限,主要結(jié)構(gòu)構(gòu)及及部件嚴(yán)嚴(yán)重磨磨損或破破壞，設(shè)設(shè)備效能能達(dá)不不到技術(shù)術(shù)要求求且無法法修復(fù)復(fù)；設(shè)備技術(shù)性能陳陳陳舊落后后，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果差，技技術(shù)分析析結(jié)論論更新優(yōu)優(yōu)于大大修；因意外災(zāi)害或事事事故使設(shè)設(shè)備損損壞嚴(yán)重重而無無法修復(fù)復(fù)使用用；嚴(yán)重影響安全,,,繼續(xù)使用用將將可能引引發(fā)事事故且不不值得得修復(fù)改改造；；維修費(fèi)用超過原原原資產(chǎn)凈凈值或或能耗大大，污污染嚴(yán)重重。報廢由工程維修修修部組織織公司司行政、財財務(wù)務(wù)人員進(jìn)進(jìn)行鑒鑒定、確確認(rèn)，填填寫報告告交服服務(wù)中心心經(jīng)理理審核后后，上上報公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)。設(shè)備批準(zhǔn)報廢后后后,由服務(wù)中中心心工程維維修部部、行政政部、財財務(wù)部組組織拆拆除及進(jìn)進(jìn)行廢廢件處理理，并并將回收收殘值值上繳財財務(wù)部部，由財財務(wù)部部完成資資產(chǎn)注注銷，并并通知知行政部部完成成資產(chǎn)實實物臺臺賬注銷銷及檔檔案資料料清理理工作。4.9廢棄棄棄物的處處理對設(shè)備（設(shè)施）維維保后須保持持其設(shè)備及環(huán)環(huán)境的清潔，對對維保中產(chǎn)生生的一般廢棄棄物由維保人人員清理到垃垃圾桶內(nèi)。在維護(hù)保養(yǎng)中產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生的對對環(huán)境境有污染染的廢廢棄物（如如油油漆、天天那水水、機(jī)油油、柴柴油等）應(yīng)應(yīng)集集中堆放放。相關(guān)表格:《機(jī)電設(shè)備臺帳帳帳》《設(shè)備設(shè)施定期期期保養(yǎng)計計劃表表》《設(shè)備設(shè)施定期期期保養(yǎng)記記錄表表》《設(shè)備設(shè)施故障障障登記表表》《設(shè)備設(shè)施重大大大故障（事事故故）報告告表》《設(shè)備設(shè)施故障障障率統(tǒng)計計表》《系統(tǒng)故障率統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計表》《設(shè)備設(shè)施檢修修修工作票票》《設(shè)備設(shè)施大中中中修（改改造）計計劃表》《設(shè)備設(shè)施大中中中修（改改造）記記錄表》《工作聯(lián)系函》11機(jī)電設(shè)設(shè)設(shè)備編號號管理理規(guī)定1.1設(shè)備備備編號規(guī)規(guī)則設(shè)備編號由以下下下四部分分組成成：第一部分表示設(shè)設(shè)設(shè)備的類類別：：用數(shù)字01—99表示；第二部分表示單單單位的名名稱：：用大寫寫英文文字母表表示；；第三部分表示單單單位設(shè)備備序號號，用數(shù)數(shù)字001、002、003--9999等表示；；第四部分表示設(shè)設(shè)設(shè)備的管管理等等級：用用大寫寫英文字字母表表示；例如：03–––HN–0011-AA電梯-海寧-11號梯-A級設(shè)備代碼及分類類類：代碼設(shè)備類別名稱01水泵（包括消火火火栓泵、噴噴淋淋泵、生生活水水泵、穩(wěn)穩(wěn)壓泵泵、潛污污泵等等）02風(fēng)機(jī)（包括正壓壓壓風(fēng)機(jī)、排排煙煙風(fēng)機(jī)等等）03電梯04發(fā)電機(jī)05變壓器06空調(diào)（冷水機(jī)組組組、冷卻卻塔、風(fēng)風(fēng)機(jī)盤管管、分分體及窗窗式空空調(diào)、風(fēng)風(fēng)扇等等）07消防設(shè)備（包括括括控制聯(lián)聯(lián)動柜柜、報警警控制制器（屏屏）、防防火卷簾簾門、巡巡檢箱、氣氣體體滅火系系統(tǒng)等等）08監(jiān)控設(shè)備(對講講講門禁系系統(tǒng)、視視頻監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)等)09電器柜（箱）（包包括高壓開關(guān)關(guān)柜、低壓配配電柜、控制制柜（箱）、照明配電電箱、電表箱箱等）10車場道閘系統(tǒng)11食堂設(shè)備12通訊設(shè)備（包括括括辦公電電話、交交換機(jī)、信信號號放大/轉(zhuǎn)換器、對對對講機(jī)等等）13維修設(shè)備（包括括括水泵、疏疏通通機(jī)等）14自動抄表系統(tǒng)1512設(shè)備的的的管理等等級1.0根據(jù)據(jù)據(jù)設(shè)備對對客戶戶服務(wù)的的重要要性，將將其分分三級：：A級設(shè)備：電梯梯梯、生活水水泵泵、消火火栓水水泵、噴噴淋泵泵、噴淋淋壓力力罐、穩(wěn)穩(wěn)壓泵泵、變壓壓器、發(fā)發(fā)電機(jī)、高高壓壓配電柜柜、低低壓配電電柜、消消防水泵泵控制制柜、火火災(zāi)報報警控制制器、消消防聯(lián)動動柜、防防盜報警警系統(tǒng)統(tǒng)、氣體體自動動滅火設(shè)設(shè)施等等。A級設(shè)備管管理理應(yīng)做到到日巡巡視檢查查，責(zé)責(zé)任落實實到人人，按計計劃保保養(yǎng),按設(shè)備使使用用說明書書和公公司相關(guān)關(guān)規(guī)定定進(jìn)行參參數(shù)測測試和運(yùn)運(yùn)行試試驗并做做好相相關(guān)記錄錄，發(fā)發(fā)生故障障及時時處理，要要求求有備用用的設(shè)設(shè)備按工工作、保保養(yǎng)計劃劃執(zhí)行行，保障障隨時時能投入入運(yùn)行行。B級設(shè)備：送///排風(fēng)機(jī)、排排排煙風(fēng)機(jī)機(jī)、冷冷水機(jī)組組，空空調(diào)柜機(jī)機(jī)、對對講監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)、、交交通道道閘等；B級設(shè)備管管理理至少應(yīng)應(yīng)做到到經(jīng)常性性巡檢檢，按計計劃進(jìn)進(jìn)行保養(yǎng)養(yǎng)。設(shè)設(shè)備發(fā)生生故障障時能及及時趕趕到處理理。C級設(shè)備：除AAA、B級以外的的所所有設(shè)備備。如如防火卷卷簾門門、小型型控制制箱（配配電箱箱）、辦辦公室室空調(diào)、風(fēng)風(fēng)扇扇、維修修機(jī)具具、保安安通信信設(shè)備、消消火火栓、潛潛水泵泵、風(fēng)機(jī)機(jī)盤管管、吸塵塵器等等。C級設(shè)備管管理理應(yīng)做到到計劃劃保養(yǎng)，設(shè)設(shè)備備發(fā)生故故障時時能及時