每周一例國內外城市綜合體案例案例分析

寧波城市綜合體探究問題1當前1頁，總共43頁。天一廣場寧波天一廣場坐落于寧波最繁華的商業(yè)街—中山東路及藥行街交匯處。廣場總占地面積19.3萬平方米，建筑面積22萬平方米，是寧波市中心的集購物、休閑、娛樂、旅游和文化于一體的商業(yè)亮點。寧波天一廣場已經成為了寧波的地標性建筑項目，現今的天一廣場面對未來的激烈競爭，也在不斷的調整，提升品牌形象，向中高端定位升級。項目剖析天一廣場——寧波城市名片當前2頁，總共43頁。寧波天一廣場的商業(yè)規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)眾多，有精品區(qū)、百貨區(qū)、超市區(qū)、美食區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、男裝區(qū)、女裝區(qū)、兒童區(qū)和數碼區(qū)等十大商業(yè)區(qū)。引進了250余家商戶，包括一批世界頂級名牌，如：BURBERRY、Boss等。天一廣場現已形成以樂購生活購物中心、銀泰百貨為龍頭的服裝、餐飲、娛樂、精品四翼齊飛商業(yè)體系。天一廣場典型ＭＡＬＬ多業(yè)態(tài)組合形式當前3頁，總共43頁。天一廣場樂購生活購物中心樂購生活購物中心共有三層，總商業(yè)面積約在22000平方米左右。一、二層經營賣場與商鋪，三層為停車場。賣場簽約承租租金為RMB1.4元/平方米/天。樂購東看板通過引進主力店、采用店中店運營模式。當前4頁，總共43頁。天一廣場商業(yè)規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，綜合性強。各購物區(qū)以不同主題獨立存在，便于消費者的購物消費。同時，由于減少了商場的高度，使得商場平均租金有所提高。各具特色的22座風格迥異的主體建筑，成為整個項目的亮點，吸引消費者。鮮明的主題概念，充分利用水與綠化、燈光等，突出其親水、現代的主題效果。藝術化的景觀效果：廣場內亞洲第一的音樂噴泉和超大水幕電影、在廣場上舉行的各種大型演出活動、優(yōu)美的廣場綠化，都為消費者創(chuàng)造了舒適的購物環(huán)境。完善的配套設施：1000多個停車位為消費者提供了充足的停車空間。物業(yè)形態(tài)與商業(yè)業(yè)態(tài)完美組合當前5頁，總共43頁。萬達購物廣場一座商業(yè)帶動鄞州區(qū)新城區(qū)一輪新的開發(fā)熱潮。鄞州萬達廣場——項目啟動之初便注定其為區(qū)域次級商業(yè)中心。寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，總占地面積21.09公頃，項目總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27萬平方米.是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。由國際購物廣場、國際商務酒店、高級城市公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑綜合體。位于萬達廣場東北側的國際商務酒店區(qū)，它隔河與國際購物中心相望，總建筑面積超過9萬平方米，包含了國際著名酒店、酒店式公寓。國際商務酒店極具后現代風格的建筑造型，濃郁的商務化裝飾風格，及高品質標準的配套，將成為寧波最具藝術與城市景觀價值的地標性建筑之一，也是寧波城市發(fā)展的一大航標。鄞州萬達當前6頁，總共43頁。通訊數碼

服裝服飾

餐飲

主力店：1、百安居：5000平米，一站式購物建材裝潢館。2、特力屋，4300平米，家居飾品館。3、喜百度：5000平米，寧波首家紡織品超市。4、神采飛揚，5000平米，老少咸宜的游樂園。5、大歌星：5000平米，量販KTV。6、萬達影院，面積6000平米，寧波硬件配置最高的國際影院。7、沃爾瑪，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、蘇寧電器，6000平米，國內大型家電零售商。9、石浦酒店，15000平米，寧波本地的大型餐飲酒店。10、銀泰百貨,30000平米，上市百貨巨頭。當前7頁，總共43頁。租金情況：萬達廣場商鋪一般5年起租，高檔餐飲簽約8年。一樓的租金價格的均價為10元/平米·天，根據位置的不同租金也有2~3元/平米·天的上下浮動，靠近四明中路的1號門，2號門進入的店面租金價格在13~14元/平米·天，人流量較少的4號門店面的租金價格在8~9元/平米·天。二樓的租金的均價在3~5元/平米·天。前期萬達營運部為聚集商家，在租金方面給了較優(yōu)惠的折扣，前三年一般為基準租金的50%，第四年是基準租金，第五年在基準租金的基礎上上浮8%。綜述：萬達廣場作為鄞州中心區(qū)的標桿性商業(yè)廣場，極大地帶動了周邊的發(fā)展，吸引了國內幾大頂級的開發(fā)商進入，中心區(qū)的房價不斷攀升，南部商務區(qū)也逐漸成型，菜場，銀行，醫(yī)院，圖書館，體育館，市政公園等基礎性配套也陸續(xù)投付使用。以萬達為中心的鄞州中心區(qū)將憑借其一流的路況環(huán)境，合理的景觀規(guī)劃，高品質的樓盤建筑，龐大的商務體量，完善配套設施，成為寧波未來中產以上階層的理想居住地。隨著人氣的不斷聚集，萬達的后發(fā)之力不可小覷，其商業(yè)氛圍預計將在五年后得到極大的提升。當前8頁，總共43頁。位于鄞州中心區(qū)的錢湖天地是集情景商業(yè)街、主題酒店、主題精裝公寓于一體的城市綜合體，它依托于建設中BEST廣場并對其進行差異化的補充。統(tǒng)一經營，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一商品布局裙樓規(guī)劃為庭院式商業(yè)，位于1-5F，引進PRELUDE伯豪主題精品酒店、法國雅高IBIS商務酒店及匯集特色餐飲、酒吧、KTV、SPA、會所、健身等精致化商業(yè)業(yè)態(tài)。PRELUDE伯豪主題精品酒店為寧波首家汽車酒店，一房一車庫，別具時尚風格。

商鋪目前只租不賣錢湖天地當前9頁，總共43頁。聯盛商業(yè)廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)，由四個T字型的地塊組成，分別為A、B、C、D四個地塊，分布在貿城西路北側、寧姜公路西側和四明路南側，與寧波萬達商業(yè)廣場一路之隔，項目總占地面積168畝，總建筑面積近40萬平方米。聯盛廣場當前10頁，總共43頁。案名聯盛國際商業(yè)廣場地理位置鄞州區(qū)寧南北路與貿城西路交匯處開發(fā)商寧波聯盛置業(yè)占地面積300000平方米總建面積4000000平方米行銷代理盛世同盟景觀設計美國馬達思班樓盤形態(tài)建筑總高度是100米，高層23層、多層5層；B地塊將擁有209間獨立產權商鋪?；緮祿ㄖL格極具現代主義美學設計理念，一個“門”的建筑造型，充分凸出建筑立體效果與視覺效果的完善融合，體現卓越的建筑環(huán)境所締造的商業(yè)價值，將成為寧波劃時代的標志性建筑之一當前11頁，總共43頁。整體業(yè)態(tài)定位地塊定位業(yè)態(tài)分布A地塊大型時尚流行前線搜秀城國際標準真冰溜冰場、大型電玩城、青少年主題百貨、時尚商業(yè)街、LOFT商務創(chuàng)庫B地塊情景體驗購物中心大型百貨、情景體驗購物街、CEO私人產權酒店、超五星級會所、時尚餐廳C地塊新勢力動感世界IMAX巨幕影院、國際品牌時尚酒店、特色餐飲酒吧街、恒溫游泳館、商業(yè)步行街D地塊創(chuàng)新標準高級商務中心高檔寫字樓、休閑水療中心、時尚KTV、商業(yè)步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃圖當前12頁，總共43頁。B地塊業(yè)態(tài)聯盛商業(yè)廣場商業(yè)分布圖戶型面積區(qū)間面積段主要集中在20-150平方，其中20-50平方有26套；50-80平方有117套；80-110平方有26套客戶來源有總部大型企業(yè)入進駐（如北京世紀星滑冰俱樂部、中影集團江蘇省東方院線等），小的范圍為寧波城區(qū)的投資客戶當前13頁，總共43頁。得房率60-70%共4層，一層5.4米，2-4層4.5米，共200余套面積14平方米-2000平方米，均價28000元/平方米一樓均價4萬-7.8萬二樓均價2.8萬三樓均價1.8萬四樓均價1.5萬一樓內外街差價3000元/M2B地塊商鋪除了產權式酒店下面近2萬平方商業(yè)不賣其余全部出售統(tǒng)一經營返租概況統(tǒng)一管理20年前5年返利4%后面按照市場行情進行返利B地塊商鋪開盤優(yōu)惠一次性93折分期十天內付50％，四個月在付30％，八個月付清剩余享受98折優(yōu)惠。按揭首付50％，98折優(yōu)惠現僅是一次性付款優(yōu)惠94折付款方式商鋪信息當前14頁，總共43頁。江北萬達廣場當前15頁，總共43頁。寧波江北萬達廣場項目位于寧波市江北區(qū)江北大道以東、云飛路以北，北側、東側臨寶慶路。商業(yè)總建筑面積15.85萬平方米，其中地上部分5層8.75萬平方米，地下部分2層7.1萬平方米。

基本數據江北萬達廣場屬于第三代商業(yè)綜合體，其商業(yè)業(yè)態(tài)定位以中高檔為主當前16頁，總共43頁。寧波江北萬達廣場形成“兩片、兩街”的空間結構。兩片——分別為西面的大商業(yè)區(qū)塊和東面的商務樓區(qū)塊；兩街——分別指室內和室外兩條緊密聯系的“凹”字型商業(yè)步行街。

當前17頁，總共43頁。第一層定位突出品牌概念形象，體現前沿概念、品牌展示以及購物功能第二層定位以時尚服飾、精品特色店購物為主，體現時尚、流行、活力第三層定位以多元化餐飲為主并輔之以休閑、時尚生活配套服務商業(yè)市場商業(yè)總建筑面積15.85萬平方米，其中地上部分5層8.75萬平方米，地下部分2層7.1萬平方米。業(yè)態(tài)包括室外商業(yè)步行街、室內商業(yè)步行街、娛樂樓、國美電器、萬千百貨及樂購超市。室外商業(yè)步行街2層2.95萬平方米，室內商業(yè)步行街3層4.15萬平方米。地上部分定位多業(yè)態(tài)組合形式當前18頁，總共43頁。臨街墻面采用落地玻璃設計地面按600x600mm釉面磚鋪設空調室內溫度達到夏季24度，冬季20度的技術要求，相對濕度不大于50%

步行街商鋪物業(yè)條件分層業(yè)態(tài)分布一層二層三層當前19頁，總共43頁。江北萬達廣場主力店分布地下1層1.6萬平方共6層2.45萬平方4層1.81萬平方當前20頁，總共43頁。國內外經典綜合體項目經典案例問題2當前21頁，總共43頁。綜合體綜合體的功能構成1、城市縮微體辦公：適合于各種混合開發(fā)建立競爭性，加強吸引力提高使用效益，形成最佳市場協(xié)同酒店：最贏利的項目提供流動的“居住”人口和活動的人提供娛樂設施和夜間服務增加了城市的活力。當前22頁，總共43頁。綜合體綜合體的功能構成1、城市縮微體商業(yè)：與日常生活最密切形成城市范圍的市場吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇形成熱鬧繁榮的街區(qū)。居?。撼鞘虚_發(fā)的基本成分避免交通擁擠和能源浪費的有效辦法為城市街區(qū)提供安全的生活空間。交通：保持與城市的密切聯系為零售提供持續(xù)不斷的人流。當前23頁，總共43頁。綜合體綜合體的功能構成2、各功能組合模式的制約因素市場機制城市規(guī)劃城市綜合開發(fā)當前24頁，總共43頁。綜合體綜合體內各功能間的組合關系3、各功能間的組合關系相關各功能相關功能整體放大:滿足各類功能的使用需求促使各類功能相互參與、滲透并列各功能沒有必然關聯各功能沒有明顯矛盾獨立的使用空間。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑設計存在一定難度當前25頁，總共43頁。綜合體綜合體的功能構成4、總結各功能間的關系只是相對的各功能間并沒有絕對的關聯、并列或排斥環(huán)境條件復雜有機整合各類功能空間當前26頁，總共43頁。定義特性定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。當前27頁，總共43頁。案例—美國紐約洛克菲勒中心

(RockefellerCenter)定義特性建于1931～1940年，世界最早的城市綜合體。占地8.9公頃，容積率18，共有建筑19座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國際大廈：41層時代與生活大廈：36層建筑群的中心是一個下凹的小廣場。各個建筑物之間都有地下通道連接。開發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調。1963年，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館。高密度建筑群，土地集約利用辦公、旅店、購物、居住和娛樂等功能是城市綜合體的重要組成部分，是功能協(xié)調的基礎。當前28頁，總共43頁。案例—日本福岡博多運河城定義特性內部交通不同標高上的通道和天橋將該項目的各個組成部分有機地連接起來

立體的內部交通架構，是各物業(yè)功能互動的基礎當前29頁，總共43頁。華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場案例—深圳華潤萬象城定義特性內部架構項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。內部空間的立體架構，為各物業(yè)功能的能動互補提供條件當前30頁，總共43頁。案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性項目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會社地址：東京都會區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺、學校、廟宇和倉儲設施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬平方米總建筑費用：189億元（人民幣）總土地價：329億元（人民幣）開發(fā)周期：17年，1983-2003年開工時間：2000年4月竣工時間：2003年4月體量巨大投資額高開發(fā)周期長當前31頁，總共43頁。案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性交通與停車公交配套發(fā)達，地鐵直接連通六本木新城B1共計12個停車場，總體停車位2762輛專設50輛摩托車與332輛自行車停車位，其中自行車免費12個停車場地鐵示意圖地下停車場立體停車示意圖高效便捷的外部交通，為項目人員、物資的流通提供保障當前32頁，總共43頁。案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用電話設置公用電話，公用電話的種類有IC專用、電話專用和『IC?電話通用』3種。郵局「六本木新城郵局」銀行?ATM銀行：新生銀行金融中心（兩家）

ATM：新生銀行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外匯兌換外匯兌換（東京三菱集團公司）世界貨幣商店醫(yī)療設施六本木新城診所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配鑰匙「MisterMinit」托兒所兒童廣場：除各種教育程序齊全的月結算保育外，也提供以時間為單位的臨時看管服務。在進餐或購物時可以充分利用。輪椅、嬰兒車休憩場所六本木櫸樹坂大道旁即便在坡道途中也備有幾處輪椅、嬰兒車的休憩場所，使用輪椅、嬰兒車的顧客可以放心休憩公共交通都營公共汽車有4條系統(tǒng)、港區(qū)小區(qū)公共汽車（Chi-I-Bus）有2條路線；地鐵日比谷線、大江戶線、南北線等。租車服務ORIX租車公司：提供24小時租車服務完善的配套與內部功能，構建超大型都會復合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈當前33頁，總共43頁。綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時間：周期較長內部：立體連續(xù)物業(yè)：復合互補外部：高便可達定義特性特性當前34頁，總共43頁。功能類別收益方式資金需求對于項目可能貢獻市場實現度國際公寓銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現金流市場實現度高酒店銷售/外包經營投資大，回收期長，前期無法回籠資金為項目帶來高形象，促進其它物業(yè)的銷售和出租資源整合提升項目形象.寫字樓銷售投資較高，資金回籠速度一般形成穩(wěn)定的現金流未來寫字樓租售壓力大公寓（居?。╀N售投資較小，資金回籠速度快價格（租金）較高自用和投資需求量大，易于銷售商業(yè)商場銷售/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現金流市場資源整合更新升級，有發(fā)展機遇商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場實現度高物業(yè)功能比較分析物業(yè)類型組合分析當前35頁，總共43頁。國際公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的產權式酒店公寓和偏辦公的商務公寓。功能化體系商業(yè)功能商務功能居住功能酒店式公寓購物中心商業(yè)街物業(yè)類型組合國際公寓寫字樓酒店物業(yè)類型組合確立保證持續(xù)現金流、兼顧項目形象與企業(yè)品牌提升當前36頁，總共43頁。商業(yè)公寓寫字樓酒店酒店式公寓和國際公寓在面積、服務功能上形成分工和差異。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、居住環(huán)境利潤最大化吸引人氣、帶熱區(qū)域標志性為公寓提供完善配套、信息平臺個體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關系為商業(yè)帶來商務消費人流資源平臺、提升品質地標性建筑現金流來源為商業(yè)帶來高消費人流和旅游租客資源平臺、提升品質定義項目形象定義檔次■為商業(yè)帶來住家消費人流現金流來源相互限制的，同時也是相互支持的物業(yè)類型組合特點當前37頁，總共43頁。核心區(qū)五四廣場周邊區(qū)域——青島市新的政治、經濟、金融、文化中心五四廣場核心區(qū)占地約20萬平米，容積率7～9功能配