房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作內(nèi)容模板

PAGEPAGE17房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作內(nèi)容模板一、市場調(diào)研（一）城市發(fā)展展展PEST分析1．城市發(fā)展政政政治環(huán)境（P）國家或城市發(fā)展展展宏觀政政策城市規(guī)劃發(fā)展趨趨趨向分析析2．城市發(fā)展經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（E）城市建設(shè)狀況城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力（人人均GDP）城市消費(fèi)實(shí)力(恩格爾系系數(shù))城市精神價(jià)值3．城市發(fā)展社社社會(huì)環(huán)境（S）城市人口及結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)城市化水平基尼系數(shù)人均居住面積4．城市發(fā)展技技技術(shù)環(huán)境（T）城市智力及研發(fā)發(fā)發(fā)水平新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值值值所占比比重（%%）社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率率率（元,人）科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率率率（%）（二）城市發(fā)展展展房地產(chǎn)產(chǎn)總體體環(huán)境調(diào)調(diào)研1、城市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀特特征城市房地產(chǎn)市場場場總體特特征城市總體房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場近近期歷歷史發(fā)展展軌跡跡分析城市房地產(chǎn)市場場場供求關(guān)關(guān)系和和結(jié)構(gòu)分分析城市房地產(chǎn)區(qū)域域域特征分分析城市房地產(chǎn)營銷銷銷特征分分析2）城市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展市場場主主體特征征城市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)主體特特征城市房地產(chǎn)產(chǎn)品品品特征城市房地產(chǎn)服務(wù)務(wù)務(wù)主體特特征城市房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)費(fèi)主體特特征3）城市房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展預(yù)測測測宏觀政策對房地地地產(chǎn)市場場的影影響城市投資環(huán)境發(fā)發(fā)發(fā)展分析析城市房地產(chǎn)投資資資趨向分分析城市房地產(chǎn)發(fā)展展展趨勢分分析（三）區(qū)域房地地地產(chǎn)市場場調(diào)研研1．區(qū)域域域城市發(fā)發(fā)展總總體特征征2．區(qū)域房房地產(chǎn)市市場地地位及特特征3．區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)研分析析主要研究本區(qū)域域域及本項(xiàng)項(xiàng)目周周邊區(qū)域域。根據(jù)產(chǎn)品的可替替替代性，本本項(xiàng)項(xiàng)目的競競爭產(chǎn)產(chǎn)品，按按競爭爭性依此此分層層次研究究。內(nèi)內(nèi)容包括括：3）規(guī)劃劃劃設(shè)計(jì)及及賣點(diǎn)點(diǎn)4）產(chǎn)產(chǎn)品組合合及特特征戶型面積、廳、房房、櫥、廁面面積及比例、平平面結(jié)構(gòu)特色色、主力戶型型等。5）項(xiàng)目定位位6）營銷綜綜合合及策略略7）價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及策略略8）媒體廣廣告告及效果果廣告宣傳傳、主主打廣告告語等等。9）促銷措措施施及效果果10）銷售狀況況11）客戶群分分類類特征12）物業(yè)經(jīng)營營管理理模式及及市場調(diào)調(diào)查：：如服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目、收費(fèi)費(fèi)、業(yè)業(yè)主反應(yīng)應(yīng)等。通過對本區(qū)域及及及周邊范范圍內(nèi)內(nèi)商品住住宅供供應(yīng)狀況況的調(diào)調(diào)查，分分析本本項(xiàng)目與與深圳圳市目前前供應(yīng)應(yīng)狀況存存在的的差異，尋尋找找市場供供應(yīng)空空白點(diǎn)及及供應(yīng)應(yīng)不足點(diǎn)點(diǎn)。4．重點(diǎn)競競競爭性項(xiàng)項(xiàng)目（現(xiàn)現(xiàn)狀或潛潛在）調(diào)調(diào)研1）上3所有內(nèi)容容2）與本項(xiàng)項(xiàng)目目競爭關(guān)關(guān)聯(lián)性性調(diào)研分分析項(xiàng)目所處外部環(huán)環(huán)環(huán)境比較較項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)比較項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)比比比較項(xiàng)目發(fā)展策略比比比較其它競爭關(guān)聯(lián)性性性分析比比較5、消費(fèi)者群體體研研究主要指消費(fèi)群體體體對建筑筑風(fēng)格格、戶型型、面面積、價(jià)價(jià)格、配配套等各各方面面的需求求調(diào)查查。二、項(xiàng)目SWOOOT分析（一）項(xiàng)目概況況況1．項(xiàng)目基基基本背景景2．項(xiàng)目規(guī)規(guī)規(guī)模及用用地狀狀況3．項(xiàng)目區(qū)位分分分析4．項(xiàng)目周周周邊環(huán)境境（二）項(xiàng)目SWWWOT分析（價(jià)價(jià)值值點(diǎn)及市市場機(jī)機(jī)會(huì)）1．項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)優(yōu)勢2．項(xiàng)目劣劣劣勢3．項(xiàng)目機(jī)機(jī)機(jī)會(huì)4．項(xiàng)目威威威脅5．項(xiàng)目發(fā)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略思路路三、項(xiàng)目定位（一）目標(biāo)標(biāo)標(biāo)客戶定位位1．．．目標(biāo)客客戶定定位1）市場細(xì)分2）選擇目標(biāo)市市市場3）目標(biāo)市場細(xì)細(xì)細(xì)分定位2．目標(biāo)客戶基基基本特征1）目標(biāo)客戶戶區(qū)區(qū)域特征2）目標(biāo)客客客戶家庭庭結(jié)構(gòu)構(gòu)3）目標(biāo)客客客戶職業(yè)業(yè)4）目標(biāo)客客客戶年齡齡5）目標(biāo)客客客戶收入入6）目標(biāo)客客客戶置業(yè)業(yè)次數(shù)數(shù)3。目標(biāo)客戶置置置業(yè)需求特特征征1）目標(biāo)市市市場價(jià)值值取向向分析2）目標(biāo)客客客戶產(chǎn)品品需求求特征（二）項(xiàng)目總總總體市場場定位位1．定位于于于地位或或品牌牌形象2．定位于于于產(chǎn)品功功能或或價(jià)值3．定位于于于消費(fèi)者者4．定位于于于上述組組合（三）項(xiàng)目形象象象定位1．項(xiàng)目推廣形形形象定位2．項(xiàng)目核心概概概念3．市場形象的的的內(nèi)涵（四）項(xiàng)目產(chǎn)品品品定位1、整體規(guī)劃策策策劃（理念念）注重空間環(huán)境、生生態(tài)環(huán)境、視視覺環(huán)境、文文化環(huán)境、人人文環(huán)境、智智能環(huán)境、管管理環(huán)境。2、小區(qū)規(guī)劃策策策劃1）規(guī)劃布局：：綜綜合效益、環(huán)環(huán)境處理、區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境；2）群體組合：：：衛(wèi)生、安安全全要求，鄰鄰里里關(guān)系，群群體體間與地地方特特色；3）道路交通：：：如道路選選線線、道路路選線線與地形形地貌貌、道路分分級級、道路寬寬度度、道路路斷面面、健身身道；；4）配套設(shè)施、管管管網(wǎng)：如如公共共建筑（如如會(huì)會(huì)所、兒兒童游游戲場、老老齡齡活動(dòng)場場所等等）、機(jī)機(jī)動(dòng)車車、豎向向設(shè)計(jì)計(jì)等；5）綠化小品、植植植物配置置：整整體空間間環(huán)境境效果、道道路路沿線景景觀、公公共綠地地。3、環(huán)境設(shè)計(jì)策策策劃1）居住環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一般原則則則2）居住環(huán)境設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)要素3）綠地的要素素素設(shè)計(jì)①綠地的植物配配配置；②綠地的花壇設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)；③綠地的草坪設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)；④園路設(shè)計(jì)；⑤區(qū)內(nèi)裝飾場地地地設(shè)計(jì)。4）環(huán)境小品①建筑小品：如如如休息廳、小小橋、出入口口等；②裝飾小品：如如如雕塑、水水景景、水池池、疊疊石假山山、壁壁畫、花花壇鋪鋪地等；；③公用設(shè)施小品品品：如路名名牌牌、標(biāo)志志牌、門門棟號、電電話話廳、燈燈具等等；④游憩設(shè)施小品品品：如戲水水池池、座椅椅、桌桌子等；；⑤工程設(shè)施小品品品：如斜坡坡、護(hù)護(hù)坡、臺臺階等等。4、建筑設(shè)計(jì)策策策劃1、建筑風(fēng)格；；；2、外立面造型型型、色彩、建建筑材料；3、住宅形式：：：低層、多層、小高高層層；5、戶型設(shè)計(jì)策策策劃1）產(chǎn)品組合策策策略2）產(chǎn)品平面組組組合3）戶型比重確確確定4）各戶型面積積積定位5）戶型室內(nèi)配配配比以上如：平面、復(fù)復(fù)式、躍躍式、錯(cuò)錯(cuò)層等比比例；；各戶型面面積積、比例例，主主力戶型型；廳、房、櫥、廁廁廁、柜、窗窗、門門、陽臺臺等面面積、數(shù)數(shù)量及及比例等。6、配套設(shè)施策策策劃1）會(huì)所位置、面面面積、功功能等等；2）兒童游樂場場場位置、面面積積；3）老齡活動(dòng)場場場所位置、面面積；4）學(xué)校、診所所所、菜場、商商業(yè)等位置、面面積；5）體育中心：：：網(wǎng)球中心心、籃籃球場、羽羽毛毛球館、壁壁球球、臺球球、健健身房、游游泳泳池等。（五）價(jià)格定位位位1、定價(jià)影響因因因素2、價(jià)格制定原原原則3、價(jià)格制定方方方法4、總體價(jià)格定定定位5．起價(jià)與均價(jià)價(jià)價(jià)確定6．區(qū)位、垂直直直、平面價(jià)價(jià)差差的確定定7、分期價(jià)格定定定位8、每期價(jià)格走走走勢四、項(xiàng)目概念性性性規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問（一）項(xiàng)目總體體體規(guī)劃布布局1．項(xiàng)目規(guī)劃功功功能結(jié)構(gòu)2．項(xiàng)目空間尺尺尺度安排3．項(xiàng)目用地規(guī)規(guī)規(guī)劃布局4．項(xiàng)目主體經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）項(xiàng)目道道道路交通規(guī)規(guī)劃劃1．項(xiàng)目道道路路網(wǎng)絡(luò)規(guī)規(guī)劃2．項(xiàng)目主主次次出入口口3．項(xiàng)目靜靜態(tài)態(tài)交通規(guī)規(guī)劃（三）項(xiàng)目綠化化化景觀規(guī)規(guī)劃1．項(xiàng)目園林規(guī)規(guī)規(guī)劃風(fēng)格2．項(xiàng)目綠化景景景觀布局3．項(xiàng)目綠化指指指標(biāo)建議4．項(xiàng)目主要景景景觀及節(jié)點(diǎn)點(diǎn)5．項(xiàng)目鳥瞰、局局局部表現(xiàn)現(xiàn)（四）建筑設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)1．建筑形式2．建筑風(fēng)格3．立面及色彩彩彩（五）項(xiàng)目配套套套1．配套商業(yè)環(huán)環(huán)環(huán)境概念提提示示商業(yè)配套的位置置置確定商業(yè)業(yè)種選擇2．社區(qū)配套設(shè)設(shè)設(shè)施及會(huì)所所功功能議生活、教育配套套套建議社區(qū)服務(wù)中心會(huì)所主題確定會(huì)所內(nèi)部功能安安安排會(huì)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確確確定社區(qū)文化活動(dòng)建建建議（六）建筑工程程程設(shè)計(jì)顧顧問五、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)效益分分析（一）項(xiàng)目的建建建筑規(guī)模模1、項(xiàng)目總體開開開發(fā)規(guī)模2、各期開發(fā)規(guī)規(guī)規(guī)模（二）項(xiàng)目總投投投資估算算1、項(xiàng)目總地價(jià)價(jià)價(jià)2、項(xiàng)目總建筑筑筑成本：包包括括建筑成成本、專專業(yè)人士士費(fèi)用用、不可可預(yù)見見費(fèi)用、管管理理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用等等。（三）項(xiàng)目的建建建設(shè)周期期1、項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)發(fā)周期2、各期項(xiàng)目建建建設(shè)周期（后后期項(xiàng)目以需需定產(chǎn)、定銷銷）（四）項(xiàng)目的盈盈盈利預(yù)測測項(xiàng)目的盈利預(yù)測測測由兩部部分組組成：分分期和和總體。1、項(xiàng)目成本2、項(xiàng)目凈收入入入：項(xiàng)目毛毛收收入－項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用（銷銷售費(fèi)費(fèi)用、營營業(yè)稅稅等、所所得稅稅等）=項(xiàng)目凈收收入入3、項(xiàng)目利潤4、項(xiàng)目利潤率率率（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)務(wù)評估（六）項(xiàng)目不確確確定分析析和規(guī)規(guī)避市場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)策略1、主要變量分分分析2、敏感性分析析析3、規(guī)避市場風(fēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)策略六、項(xiàng)目開發(fā)模模模式策劃劃根據(jù)項(xiàng)目整體定定定位、產(chǎn)產(chǎn)品定定位、配配套設(shè)設(shè)施定位位、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析析等確定定項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)模式式，為項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)提提供確確實(shí)可行行的建建議。（一）資金籌措措措計(jì)劃1、項(xiàng)目資金來來來源及費(fèi)用用2、項(xiàng)目資金的的的合理安排排3、收入與支出出出的優(yōu)化方方案案（二）施工組織織織安排各開發(fā)期的安排排排、配套套設(shè)施施的施工工安排排、主體體建筑筑與配套套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)順序序。（三）項(xiàng)目進(jìn)度度度安排七、品牌策略（一）項(xiàng)目品牌牌牌（二）公司品牌牌牌品牌戰(zhàn)略、品牌牌牌整合、品品牌牌價(jià)值八、項(xiàng)目營銷推推推廣及媒媒體策策略（一）項(xiàng)目目形形象建立視覺形象識別系系系統(tǒng)（VI基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)及及延展設(shè)設(shè)計(jì)）品牌命名（好的的的推廣名名是成成功品牌牌形象象的一半半）主題概念（宣傳傳傳定位）1）定位背景2）推廣名建議議議3）區(qū)域戰(zhàn)略定定定位4）開發(fā)戰(zhàn)略定定定位5）市場戰(zhàn)略定定定位6）項(xiàng)目概念定定定位7）項(xiàng)目形象定定定位8）項(xiàng)目產(chǎn)品定定定位9）項(xiàng)目文化定定定位4、項(xiàng)目重點(diǎn)推推廣廣主題1）產(chǎn)品定位內(nèi)內(nèi)內(nèi)容及推廣廣主主題2）項(xiàng)目賣點(diǎn)提提提煉A、主賣點(diǎn)確定定定B、主賣點(diǎn)內(nèi)涵涵涵挖掘C、主賣點(diǎn)及分分分賣點(diǎn)的表表現(xiàn)現(xiàn)方式與與傳播播途徑3）宣傳推廣原原原則4）主打廣告語語語5）系列宣傳及及及廣告語5、現(xiàn)場包裝1）工地現(xiàn)場：：：（工作形形象象包裝設(shè)設(shè)計(jì)（應(yīng)應(yīng)用））·工地形象圍墻墻墻·施工過程中建建建筑主體的的形形象包裝裝·主入口形象包包包裝·物業(yè)管理形象象象包裝及導(dǎo)導(dǎo)示示2）銷售現(xiàn)場：：：（營銷賣賣場場設(shè)計(jì)）·營銷賣場室內(nèi)內(nèi)內(nèi)功能布局局設(shè)設(shè)計(jì)·營銷賣場形象象象墻設(shè)計(jì)·展板設(shè)計(jì)·室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)提示3）樣板房裝修修修風(fēng)格概念念設(shè)設(shè)計(jì)·樣板房家具風(fēng)風(fēng)風(fēng)格的確定定、飾飾物選擇擇提示示、樣板板房施施工指導(dǎo)導(dǎo)4）外賣場6、宣傳物料（各各各類宣傳傳用印印刷品及及物料料，如樓樓書、海海報(bào)、展展板等等）7、市場炒作（前前前期市場場預(yù)熱熱性軟文/新聞炒作作，中中后期推推廣炒炒作）8、媒體廣告（正正正式推廣廣期報(bào)報(bào)紙、電電視、戶戶外、車車體等等媒體廣廣告）9、活動(dòng)推廣（各各各類公關(guān)關(guān)、促促銷、事事件行行銷活動(dòng)動(dòng)）1）活動(dòng)推廣原原原則2）活動(dòng)推廣類類類型3）活動(dòng)推廣步步步驟4）活動(dòng)推廣細(xì)細(xì)細(xì)算（六）廣告?zhèn)鱾鱾鞑ゲ呗月?．廣告總體策策策略2．廣告階段性性性劃分3．廣告主題與與與創(chuàng)意要求求4．促銷主題選選選擇5．入市前印刷刷刷品的設(shè)計(jì)計(jì)提提示6．廣告費(fèi)用投投投放計(jì)劃（七）、媒介組組組合策略略1．媒介選擇2．最佳媒體組組組合方式建建議議3．投放時(shí)階///欄目4．投放頻率5．效果監(jiān)測及及及策略調(diào)整整九、總體營銷策策策略銷售準(zhǔn)備1、銷售資料2、銷售現(xiàn)場3、銷售人員（二）推廣時(shí)間間間項(xiàng)目分期最佳上上上市時(shí)間間，每每次上市市量（三）營銷時(shí)機(jī)機(jī)機(jī)各營銷時(shí)機(jī)的策策策劃和把把握（四）項(xiàng)目階段段段營銷主主張1．項(xiàng)目形象導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)入期營銷銷主主張2．項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)認(rèn)認(rèn)購期營銷銷主主張3．項(xiàng)目公開發(fā)發(fā)發(fā)售期營銷銷主主張4．項(xiàng)目熱銷期期期的持續(xù)主主張張及5．項(xiàng)目尾盤促促促銷及收尾尾手手段建議議（五）銷售形式式式1、現(xiàn)場銷售2、參加和組織織織大型展銷銷會(huì)會(huì)3、其它外展場場場4、境外銷售5、網(wǎng)絡(luò)銷售（六）價(jià)格策略略略1、總體價(jià)格策策策略2、各期價(jià)格策策策略3、階段價(jià)格策策策略（七）促銷活動(dòng)動(dòng)動(dòng)1．促銷組合2．促銷銷銷時(shí)機(jī)3．促銷銷銷費(fèi)用4．促銷銷銷評估（八）銷售管理理理十、物業(yè)管理顧顧顧問建議議物業(yè)管理建議書書書物業(yè)管理操作規(guī)規(guī)規(guī)程社區(qū)文化組織與與與設(shè)計(jì)提提示十一：項(xiàng)目開發(fā)發(fā)發(fā)管理項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略及及及管理項(xiàng)目開發(fā)中的人人人力資源源管理理項(xiàng)目開發(fā)組織設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)十二、項(xiàng)目綜合合合評價(jià)（一）項(xiàng)目全程程程策劃研研究總總結(jié)（二）項(xiàng)目開發(fā)發(fā)發(fā)重點(diǎn)、難難點(diǎn)點(diǎn)及對策策（三）項(xiàng)目面臨臨臨的市場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及對象象英聯(lián)公司協(xié)助本本本項(xiàng)目的的相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)單單位對對項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行全程程跟蹤蹤并提出出書面面修改指指導(dǎo)建建議。根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展、發(fā)發(fā)展商的的需