東大街防疫站綜合樓

/房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：開(kāi)封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1-2層8~９號(hào)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告委托方:馬建國(guó)估價(jià)方：河南方迪土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：王炬高偉估價(jià)作業(yè)日期:2009年６月2９日～200９年７月3日估價(jià)報(bào)告編號(hào):汴方迪房２0０９[估］字第275ｗ號(hào)目錄致委托方函………………2估價(jià)師聲明………………3估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………５估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………7附件………13

致委托方函馬建國(guó)先生：受您委托,我公司對(duì)位于開(kāi)封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1-2層8－９號(hào)的房地產(chǎn)（建筑面積257.92平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e４2。9６平方米評(píng)估目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2009年6月29日估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則,按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,采用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上,最后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)且在價(jià)值定義設(shè)定條件下的的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣20６.6萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳佰零陸萬(wàn)陸仟元整。其中地價(jià)2１．９萬(wàn)元,大寫(xiě)貳拾壹萬(wàn)玖仟元整此致河南方迪土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人：二〇〇九年七月三日?估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：⒈我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的.⒉本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。⒊我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。⒋我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GＢ/T50２９１-１９9９《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

⒌本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對(duì)資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤差的,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。⒍沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。⒎國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王炬已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師高偉未對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察。我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議,我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⒏本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)估價(jià)人員簽名蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章,作為一個(gè)整體時(shí)有效,復(fù)印件無(wú)效。?⒐本評(píng)估報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意不得向委托方和報(bào)告審查部門(mén)之外的單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上.⒑本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得用作其他用途,當(dāng)用于其他目的時(shí),本報(bào)告無(wú)效.本估價(jià)報(bào)告書(shū)必須完整使用，對(duì)僅使用其中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失,我們不承擔(dān)責(zé)任。⒒估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:

估價(jià)的假設(shè)和限制條件⒈本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)格是在設(shè)定條件下，產(chǎn)權(quán)合法,房地產(chǎn)用途為商業(yè)，評(píng)估期日為實(shí)地查勘之日200９年6月29日，待估房地產(chǎn)包含房屋配套設(shè)施、裝修，且該房地產(chǎn)無(wú)法定優(yōu)先受償款和無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制條件下的抵押價(jià)格.如上述條件發(fā)生變化，則評(píng)估結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。⒉委托方提供資料屬實(shí),估價(jià)對(duì)象為全部產(chǎn)權(quán)且無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制.?3．估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，估價(jià)對(duì)象在以后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。4。本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來(lái)的影響。⒌本估價(jià)報(bào)告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，或評(píng)估的前提條件、估價(jià)依據(jù)發(fā)生變化，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。⒍本報(bào)告評(píng)估價(jià)格為2009年６月29日的房地產(chǎn)抵押價(jià)格,而不是買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)。⒎估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在法定優(yōu)先受償款。⒏估價(jià)對(duì)象的房屋建筑面積及產(chǎn)權(quán)情況、土地面積、土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況等依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)確定，委托方對(duì)該資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé),如該面積有變化,或土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果也應(yīng)相應(yīng)改變或重新評(píng)估.⒐本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。⒑本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。⒒本估價(jià)報(bào)告的有效期限為半年。如超過(guò)有效期，或估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、估價(jià)報(bào)告有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象狀況如質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià).⒓為保障抵押雙方的合法權(quán)益,在確定貸款額時(shí),估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示"及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”。?房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托人:馬建國(guó)聯(lián)系電話：地址：開(kāi)封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1－2層8—9號(hào)二、估價(jià)方河南方迪土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)方法人代表：花友紅估價(jià)方聯(lián)系電話:估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)為二級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)號(hào):4１02００3２三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象系位于開(kāi)封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1－２層8—9號(hào)的房地產(chǎn)，根據(jù)汴房地產(chǎn)權(quán)證第（)號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》所載內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)人為馬建國(guó)；土地權(quán)屬性質(zhì)國(guó)有土地，使用權(quán)類(lèi)型出讓?zhuān)恋赜猛旧虡I(yè)服務(wù);房屋權(quán)屬來(lái)源買(mǎi)受，產(chǎn)別私產(chǎn)，設(shè)計(jì)用途商業(yè)。估價(jià)對(duì)象位于該樓房的1-2層，坐北朝南，室內(nèi)樓梯，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，建于200０年。估價(jià)對(duì)象建筑面積為257．９２平方米，土地分?jǐn)偯娣e為4２．96平方米.估價(jià)對(duì)象臨街有兩個(gè)門(mén)面，每個(gè)門(mén)面寬約3.3米,房屋進(jìn)深約17米.該房屋配套設(shè)施包括通電、上下水、通訊等.估價(jià)對(duì)象已進(jìn)行了室內(nèi)裝修:一層主要包括地板估價(jià)對(duì)象所在的東大街防疫站綜合樓１-2層8－９號(hào)位于開(kāi)封市商業(yè)一級(jí)地區(qū)，屬開(kāi)封市龍亭區(qū)管轄。該區(qū)域距市中心較近，商業(yè)繁華度較高。交通以東、西大街為主，該道路為市區(qū)主干道，經(jīng)過(guò)該區(qū)域公交線路較多,因此交通便利。該區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校等醫(yī)療教育單位較齊全，且基礎(chǔ)設(shè)施齊全,已達(dá)到六通（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○九年六月二十九日六、價(jià)值定義本評(píng)估報(bào)告所指的房地產(chǎn)價(jià)值為評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的及本報(bào)告的全部限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，該價(jià)值是設(shè)定估價(jià)對(duì)象在完全和公開(kāi)的市場(chǎng)條件下，產(chǎn)權(quán)合法，用途為商業(yè)，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓,房屋為目前現(xiàn)狀條件下，包含房屋配套設(shè)施、裝修，且該房地產(chǎn)無(wú)法定優(yōu)先受償款和無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)格.七、估價(jià)依據(jù)⒈《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；⒉《中華人民共和國(guó)土地管理法》;⒊《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》⒋建設(shè)部令第98號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》⒌中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T５02９１—1９99《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；⒍建住房[200６］8號(hào)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》;⒎汴國(guó)土發(fā)[2０0６］第3０號(hào)《開(kāi)封市房屋重置價(jià)格》；⒏汴政［2003]4號(hào)《開(kāi)封市人民政府關(guān)于更新開(kāi)封市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》；⒐委托方提供的《評(píng)估委托書(shū)》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、《聲明》等有關(guān)資料;⒑估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料.八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則及最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等技術(shù)性原則。?⒈獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā),公平合理地進(jìn)行估價(jià)。?⒉合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法,是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,其權(quán)益才能受法律保護(hù),并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。

⒊謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值,不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。?⒋最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證,能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式.⒌估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值.

⒍替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類(lèi)似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。

九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,由于有類(lèi)似交易案例可供參考，可采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。又由于估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè),有同區(qū)域的類(lèi)似房地產(chǎn)的租賃收益可供參考,宜采用收益法估價(jià).市場(chǎng)比較法:即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法：即求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則,采用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上,最后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值為人民幣206.6萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳佰零陸萬(wàn)陸仟元整。十一、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。⒈估價(jià)對(duì)象的合法用途為商業(yè)，臨街商鋪式布局,由于估價(jià)對(duì)象僅有一個(gè)室內(nèi)樓梯，因此不宜分割轉(zhuǎn)讓。估價(jià)對(duì)象臨街寬度較大,該房型在市場(chǎng)上較受歡迎,有一定的市場(chǎng)需求.但由于商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值也相對(duì)較大，因此可能購(gòu)買(mǎi)的人群范圍相對(duì)較小，影響變現(xiàn)能力，變現(xiàn)時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)。

⒉假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí),因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制及心理排斥因素影響、購(gòu)買(mǎi)者的額外支出等都影響抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性,最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大約在

70%左右。

⒊處置房地產(chǎn)時(shí),其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷(xiāo)策略等因素有關(guān)。一般說(shuō)來(lái)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣(mài)傭金、營(yíng)業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi).該房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn),假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)除拍賣(mài)傭金外其轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用、稅金的數(shù)額約在14％左右。估價(jià)對(duì)象為出讓土地，轉(zhuǎn)讓不需繳納土地收益金.⒋在處置房地產(chǎn)時(shí)，處分抵押房地產(chǎn)所得金額,依下列順序分配:①支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交還抵押人。十二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示⒈估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響,在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款,房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。

⒉對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。?⒊估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。

⒋定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。⒌以房地產(chǎn)設(shè)定抵押有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，建議抵押權(quán)人應(yīng)根據(jù)抵押人的貸款償還能力綜合考慮和分析,按房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值扣除處置抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償款后,根據(jù)一定比例確定貸款額。十三、估價(jià)人員姓名估價(jià)資格簽名王炬注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師高偉注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師十四、估價(jià)作業(yè)日期自2009年６月２9日至2００9年7月3日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告自評(píng)估完成之日起半年內(nèi)有效。

附件1、估價(jià)對(duì)象照片2、委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件３、委托方提供的《聲明》復(fù)印件4、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件5、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件６、估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件

估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象系位于開(kāi)封市龍亭區(qū)東大街防疫站綜合樓1-2層8-9號(hào)的房地產(chǎn),根據(jù)汴房地產(chǎn)權(quán)證第（）號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》所載內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)人為馬建國(guó)；土地權(quán)屬性質(zhì)國(guó)有土地，使用權(quán)類(lèi)型出讓?zhuān)恋赜猛旧虡I(yè)服務(wù);房屋權(quán)屬來(lái)源買(mǎi)受，產(chǎn)別私產(chǎn)，設(shè)計(jì)用途商業(yè)。估價(jià)對(duì)象位于該樓房的1—2層，坐西朝東，室內(nèi)樓梯，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),建于2000年.估價(jià)對(duì)象建筑面積為257。92平方米,土地分?jǐn)偯娣e為４2．9６平方米。估價(jià)對(duì)象臨街有兩個(gè)門(mén)面，每個(gè)門(mén)面寬約3。３米，房屋進(jìn)深二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象所在的東大街防疫站綜合樓1－2層8—９號(hào)位于開(kāi)封市商業(yè)一級(jí)地區(qū)，屬開(kāi)封市龍亭區(qū)管轄.該區(qū)域靠近市中心，商業(yè)繁華度較高。交通以中山路為主，該道路為市區(qū)主干道，且公交線路多，因此公共交通十分便利.該區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校等醫(yī)療教育單位較齊全，且基礎(chǔ)設(shè)施齊全，已達(dá)到六通(通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）。三、市場(chǎng)背景分析２008年一季度，開(kāi)封市辦理商品房銷(xiāo)售合同登記備案1249套，較去年同期下降約4%；銷(xiāo)售合同登記備案建筑面積14。55萬(wàn)平方米，較去年同期下降約1．6％。一季度全市共辦理商品房轉(zhuǎn)讓920套,較去年同期下降約10％，轉(zhuǎn)讓面積９。５萬(wàn)平方米，較去年同期下降約5％。，二手房一季度共轉(zhuǎn)讓?zhuān)?0余套，成交量較去年同期上升約3５%；二手房轉(zhuǎn)讓面積約7萬(wàn)平方米，較去年上升約3０％目前開(kāi)封市商業(yè)類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格最高的是以鼓樓商圈及周邊幾個(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（中大商貿(mào)城、凱撒財(cái)富廣場(chǎng)、新都匯、鼓樓商城及城外地段較好商業(yè)）,而同一個(gè)項(xiàng)目每平方米高達(dá)兩萬(wàn)多元和幾千元的的售價(jià)相差很大，但是受個(gè)別樓盤(pán)后期市場(chǎng)培育不佳的影響，銷(xiāo)售進(jìn)度明顯低于住宅房地產(chǎn),因此商業(yè)市場(chǎng)的培育是目前開(kāi)封商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須要解決的問(wèn)題。目前開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的臨街商鋪式的商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)相對(duì)好于商場(chǎng)類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)，而在二手商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面,成交量很小.四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,由于有類(lèi)似交易案例可供參考，可采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。又由于估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)，有同區(qū)域的類(lèi)似房地產(chǎn)的租賃收益可供參考，宜采用收益法估價(jià)。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1。市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指在一定條件下，選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈,條件類(lèi)似或使用價(jià)值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。該方法的基本公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)可比實(shí)例選擇通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和向有關(guān)部門(mén)查詢，收集了與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的若干市場(chǎng)交易實(shí)例,根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價(jià)格類(lèi)型相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求,從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實(shí)例。實(shí)例一：中山路中段相國(guó)寺汽車(chē)站對(duì)面1－2層商業(yè)用房結(jié)構(gòu)：框架銷(xiāo)售均價(jià)：７000元/平方米成交日期：２０08年4月實(shí)例二:南土街路西1—2層商業(yè)用房結(jié)構(gòu):框架銷(xiāo)售均價(jià):5５80元/平方米成交日期:２0０7年1２月實(shí)例三:北土街路東1—2層商業(yè)用房結(jié)構(gòu):框架銷(xiāo)售均價(jià)：６100元／平方米成交日期:20０8年１月3.因素選擇根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，結(jié)合估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素等.區(qū)域因素主要有商服繁華度、交通條件、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件;個(gè)別因素主要有結(jié)構(gòu)、房型、裝修、成新?tīng)顩r、寬深比等.4.因素條件描述估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的各因素條件說(shuō)明，詳見(jiàn)表一：［因素條件說(shuō)明表］。5。編制比較因素條件指數(shù)表以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為1０0,將可比實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較,確定相應(yīng)的指數(shù).詳見(jiàn)表二：［因素條件指數(shù)表］表中有關(guān)修正說(shuō)明如下：（1）交易日期修正可比實(shí)例B、C成交日期為２007年１2月和20０8年1月,根據(jù)開(kāi)封市商業(yè)房地產(chǎn)近期的價(jià)格變動(dòng)的調(diào)查分析，從200７年1２月至2008年4月,開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì),２007年12月至200８年4月的漲幅為3。5％，因此，實(shí)例A交易日期修正為１０0/98;實(shí)例B交易日期修正為１00／９8。5;實(shí)例Ｃ成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，則交易日期不作修正。(2)交易情況修正實(shí)例A、Ｂ、C的交易情況均屬正常，則交易情況不作修正。（３）區(qū)域因素修正A.實(shí)例Ａ:與估價(jià)對(duì)象除商服繁華度和距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離兩項(xiàng)條件外，其余區(qū)域條件基本一致，除此兩項(xiàng)外不作修正；①實(shí)例A商服繁華度相對(duì)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象,影響該房地產(chǎn)收益及價(jià)格，根據(jù)對(duì)兩區(qū)域繁華度對(duì)價(jià)格影響的分析比較進(jìn)行修正，修正為100/104；②估價(jià)對(duì)象長(zhǎng)途汽車(chē)站距離較遠(yuǎn),而實(shí)例A距離較近,對(duì)該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有一定影響,根據(jù)對(duì)該因素影響的分析比較，修正為100/１０3；B．實(shí)例B、C：與估價(jià)對(duì)象位置相近，區(qū)域條件基本一致，不作修正。（4)個(gè)別因素修正A。房型情況實(shí)例Ａ、Ｂ房型基本與估價(jià)對(duì)象相同，故不作修正。實(shí)例C房型設(shè)計(jì)相對(duì)較差，影響該房地產(chǎn)使用功能，進(jìn)行修正,修正為１０0/9６。B．裝修情況實(shí)例Ａ、Ｂ裝修基本與估價(jià)對(duì)象相同,故不作修正.實(shí)例C房型為毛坯房,估價(jià)對(duì)象為裝修房，應(yīng)進(jìn)行裝修修正。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的裝修情況和當(dāng)前裝修市場(chǎng)信息,將實(shí)例C修正為１０0/98．5。C.成新情況估價(jià)對(duì)象成新為９成,實(shí)例A、Ｂ、C分別為8成、8成、９．５成、成新基本與估價(jià)對(duì)象不同,應(yīng)進(jìn)行成新修正。根據(jù)成新因素對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的影響情況，將實(shí)例分別修正為100/９9、1０0/99、１00/１０0.5。D。寬深比情況實(shí)例A、Ｂ、C寬深比均小于估價(jià)對(duì)象,相比之下影響該房地產(chǎn)使用功能，進(jìn)行修正，分別修正為１00/８9、1０0/88、1０0/90。E。實(shí)例A、B、C面積均明顯大于估價(jià)對(duì)象，相比之下面積過(guò)大，購(gòu)買(mǎi)人群少，變現(xiàn)能力弱，影響該房地產(chǎn)價(jià)格,需進(jìn)行修正,分別修正為100/９7、100/97、100/9４.Ｆ．其它個(gè)別因素條件基本一致，則對(duì)其他個(gè)別因素條件不作修正。6.實(shí)例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格分析計(jì)算上述幾個(gè)可比實(shí)例位于相似區(qū)域,修正后價(jià)格較相近。因此，取上述三個(gè)可比實(shí)例修正后價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格，詳見(jiàn)表三:［因素比較修正系數(shù)表］。２。收益法所謂收益法,是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（1）求取年總收入（潛在毛收入）估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估需要,做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。主要調(diào)查了與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的符合同一地價(jià)區(qū)段或同一供需圈范圍內(nèi)相同結(jié)構(gòu)與類(lèi)型、接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)等要求的案例，如華苑小區(qū)、中城花園小區(qū)、開(kāi)元幸福人家和估價(jià)對(duì)象所在大樓的臨街商業(yè)用房的詢價(jià)，估價(jià)對(duì)象當(dāng)前的正常毛租金租賃詢價(jià)為人民幣31.５元／月。平方米。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)報(bào)價(jià)與成交價(jià)的一般情況,確定估價(jià)對(duì)象的年潛在毛收入為：年毛租金收入=３1.5元/月.平方米×12＝３78元/年.平方米(２）求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：A.營(yíng)業(yè)稅及附加5．5％37８×5。５%=20。７9元/平方米B.房地產(chǎn)稅12%3７8×12％＝45．36元/平方米C.管理費(fèi)2%378×2％＝7．56元/平方米D.維修費(fèi)（年折舊費(fèi)的4５％)8９7×１/５0×45％＝8.07元／平方米E.保險(xiǎn)費(fèi)2‰８97×2‰＝1。７9元/平方米年總費(fèi)用=A＋B＋C＋Ｄ＝91。５7元/平方米（3）求取年凈租金收益年凈租金收益＝年毛租金收入—年總費(fèi)用＝37８—91。5７=28６.4３元/年。平方米【有關(guān)年總費(fèi)用計(jì)算說(shuō)明:A。營(yíng)業(yè)稅及附加:根據(jù)國(guó)家稅收政策,按照年毛租金收入的5。５％計(jì)算；B。房地產(chǎn)稅:根據(jù)國(guó)家稅收政策，按照年毛租金收入的１2％計(jì)算；C．管理費(fèi)：按照一般慣例以年毛租金收入的２％計(jì)算；Ｄ。維修費(fèi):一般情況下，年維修費(fèi)約