房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會(huì)計(jì)核算與稅收處理

/房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會(huì)計(jì)核算與稅收處理第一節(jié)

概

述

房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長(zhǎng)期、個(gè)別性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、土地利用計(jì)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)一個(gè)開發(fā)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、民用住宅、工業(yè)通用廠房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓等實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一組織興建，以取得房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合，為城市的未來(lái)發(fā)展提供有效的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。近十多年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其貢獻(xiàn)的所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收收入已成為我國(guó)稅收收入的重要組成部分。一。房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的生產(chǎn)產(chǎn)品,它具有以下一些特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品的地域性與單一性。房地產(chǎn)最突出的特點(diǎn)是與土地相聯(lián),以土地為依托，具有固定性、區(qū)域性。因此房地產(chǎn)的交易只是產(chǎn)權(quán)的交易,而不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的流動(dòng)交易。由于這一特點(diǎn)，使房地產(chǎn)又具有了單一性的特點(diǎn)，因?yàn)樵谕粔K土地上只能建一棟房屋,且會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在。同樣的設(shè)計(jì)圖紙，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的價(jià)值。即使建在了同一位置上，由于不同的樓層和朝向,房屋的價(jià)值也有所不同。房地產(chǎn)商品的雙重性與風(fēng)險(xiǎn)性。與一般的消費(fèi)品比較，房地產(chǎn)不僅可用于消費(fèi),自家居住，同時(shí)也可以作為投資品，通過(guò)出租房屋或出售房屋，收取租金或賺取買賣的差價(jià)。因此它具有保值、增值的功能。但是投資與風(fēng)險(xiǎn)同在,房地產(chǎn)商品的單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤,銷路不暢，將造成大量的開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)陷入困境,不但自身受到影響，而且會(huì)導(dǎo)致銀行的金融危機(jī)，甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)的蕭條.房地產(chǎn)商品的不可替代性。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，一種商品價(jià)格的變動(dòng)會(huì)受到與其相關(guān)的商品價(jià)格變動(dòng)的影響。相關(guān)商品分為互補(bǔ)商品和替代商品兩類.而房地產(chǎn)商品由于其與土地相連,不可流動(dòng)，決定了它幾乎不存在可替代的商品。資金密集型與對(duì)金融資金的依賴性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成，具有建設(shè)周期長(zhǎng),資金需求量大，投資回收期長(zhǎng)，資金運(yùn)行連續(xù)性強(qiáng)，最終商品價(jià)值大的特點(diǎn)。這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資者還是購(gòu)買者,都需要金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)有力的支持。房地產(chǎn)價(jià)格確定的多因素性。房地產(chǎn)價(jià)格主要是由房地產(chǎn)建造的成本和市場(chǎng)的供給與需求決定的。一般商品的需求會(huì)受到人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者收入水平以及社會(huì)收入分配的均等化程度、消費(fèi)者偏好或社會(huì)消費(fèi)風(fēng)尚等因素的影響。這些因素也影響房地產(chǎn)價(jià)格.但由于房地產(chǎn)業(yè)的特征所決定,房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)受出租房屋的租金、金融市場(chǎng)的利率、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變化的預(yù)期、房屋周邊的環(huán)境以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策等多種因素的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不完全性。一般意義的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需要具備以下條件:一是市場(chǎng)信息較充分；二是商品同質(zhì)，可以互相替代;三是買賣雙方自由進(jìn)出，交易數(shù)量眾多；四是完全開放。而房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰不具備上述四個(gè)條件。二。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅猛發(fā)展,目前不僅已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,同時(shí)也是國(guó)家稅收收入的一項(xiàng)重要來(lái)源。根據(jù)近期國(guó)家有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)不論是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展期中，還是在經(jīng)濟(jì)衰退前,國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速12%,房地產(chǎn)直接和間接貢獻(xiàn)是3%以上,也有數(shù)據(jù)表明,有些地方土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅收收入已占地方財(cái)政收入少則30%、多則５0%，甚至所占比例還更多。、下面僅以普通多層商品住宅為例(別墅、高層住宅、商鋪除外),闡明各種稅收、規(guī)費(fèi)、成本、利潤(rùn)所占比例如下:1、國(guó)家財(cái)政所得總共占4６．5%，其中土地是大頭，平均占比高達(dá)２9。５％(含契稅、土地閑置費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等);各種稅金約占11．５％(包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、人防建設(shè)資金、防洪保安基金、殘疾人就業(yè)保障金等）；另外就是各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi)約占5。5％（其中城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)是大頭，共計(jì)十七項(xiàng)收費(fèi))。2、房屋開發(fā)成本約占46％，其中房屋土建及水電安裝成本占２7。5％,（如淮安市多層框架并帶半地下車庫(kù)目前建筑成本平均為1168元/平方米，而商品房平均售價(jià)425０元／平方米的）;基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施等占5.5％；開發(fā)間接費(fèi)用約占1。２%；其他開發(fā)費(fèi)用占11。８%(包括管理費(fèi)用約占2。5％、銷售及廣告、宣傳費(fèi)用約占５.５％、貸款利息支出約占3.8％）。3、開發(fā)商的利潤(rùn)約占7.5％左右。這一水平也基本上符合當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)特別是我市的實(shí)際水平。因?yàn)槭澜绶康禺a(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率也僅為５%—7％，國(guó)家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅稅源報(bào)表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算中各行業(yè)利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果也曾公布過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率為6％,另外，現(xiàn)在物價(jià)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、征地拆遷安置房(只允許開發(fā)商利潤(rùn)水平必須控制在３％以內(nèi)）。普通住宅商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)"管理,把開發(fā)商的銷售利潤(rùn)率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi),因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取過(guò)高利潤(rùn)率的可能性極其有限。

第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及運(yùn)用為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算,提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，便于貫徹執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，財(cái)政部于199３年1月7日頒發(fā)了(93）財(cái)會(huì)字第0２號(hào)關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的通知，財(cái)政部又于２000年１２月29日頒發(fā)了財(cái)會(huì)［2000]25號(hào)關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的通知,根據(jù)上述兩個(gè)通知精神,目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目一般可以按下列科目進(jìn)行設(shè)置。第一

資產(chǎn)類：

一、流動(dòng)資產(chǎn)?（一)貨幣資金?1、現(xiàn)金

核算企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金 ?2、銀行存款

核算企業(yè)存入銀行的各種存款 3、其他貨幣資金核算右側(cè)各類存款存入和轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)。?(1)外埠存款

是指企業(yè)到外地臨時(shí)或零星采購(gòu)時(shí),匯往采購(gòu)地銀行開辦采購(gòu)專戶的款項(xiàng)。 ?(2）銀行匯票存款

指企業(yè)為取得銀行匯票,按照規(guī)定存入銀行的款項(xiàng) ?（3)銀行本票存款

指企業(yè)為取得銀行本票按照規(guī)定存入銀行的款項(xiàng)。銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)的承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)，分定額和不定額兩種。? ?（４）信用卡存款

指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項(xiàng)。信用卡是可以存入現(xiàn)金的,但標(biāo)準(zhǔn)信用卡存款沒(méi)有利息，且存進(jìn)的錢再取出來(lái)需要繳納手續(xù)費(fèi). ?（5）存出投資款

指企業(yè)已存入證券公司但尚未進(jìn)行短期投資的現(xiàn)金。 （二）存貨 １、庫(kù)存材料?又稱勞動(dòng)對(duì)象 2、委托加工材料 ?３、庫(kù)存設(shè)備 4、低值易耗品 ?5、開發(fā)產(chǎn)品(勞動(dòng)產(chǎn)品)?（1）分期收款開發(fā)產(chǎn)品? ?（2）出租開發(fā)產(chǎn)品 (3)周轉(zhuǎn)房 ?6、開發(fā)成本?（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)? ?（2）前期工程費(fèi)?? (３）建筑安裝工程費(fèi) ? (4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)???（5）公共配套設(shè)施費(fèi)?? （６）開發(fā)間接費(fèi)?（三)短期投資?核算企業(yè)購(gòu)入能隨時(shí)變現(xiàn)并且持有時(shí)間不超過(guò)一年(含1年)的投資。包括各種股票、債券、基金等。 （四）應(yīng)收票據(jù) １、商業(yè)承兌匯票 是由在承兌銀行開立存款賬戶的存款人出票，向開戶銀行申請(qǐng)并經(jīng)銀行同意承兌的，保證在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。商業(yè)承兌匯票以銀行以外的付款人承兌，有一定的支付風(fēng)險(xiǎn)，銀行承兌匯票無(wú)支付風(fēng)險(xiǎn)，且可向銀行貼現(xiàn)提前獲取資金。? 2、銀行承兌? (五)結(jié)算資金?1、應(yīng)收賬款核算企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租等業(yè)務(wù)應(yīng)向?qū)Ψ绞杖〉目铐?xiàng)? 2、預(yù)付賬款核算企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包、供應(yīng)單位的工程款、備料款、購(gòu)貨款 ?3、其他應(yīng)收款核算企業(yè)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng) ?4、應(yīng)收補(bǔ)貼 （六）待攤費(fèi)用 核算企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谠谝荒暌詢?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。?(七)待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失?核算企業(yè)在清查財(cái)產(chǎn)過(guò)程中查明的各種流動(dòng)財(cái)產(chǎn)物資的盤盈、盤虧和毀損,其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“管理費(fèi)用”科目中核算. （八）一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資?指企業(yè)購(gòu)入的在一年內(nèi)（不含一年)不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)的債券和其他債權(quán)投資. （九)其他流動(dòng)資產(chǎn)

二、固定資產(chǎn) （一）經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn) １、開發(fā)經(jīng)營(yíng)用房屋、建筑物??2、機(jī)械設(shè)備??3、運(yùn)輸設(shè)備? ４、試驗(yàn)設(shè)備及儀器儀表 5、辦公管理設(shè)備用具 ?6、其它?（二）非經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)?１、職工宿舍 包括其使用的房屋、設(shè)備和其他固定資產(chǎn)? 2、食堂 ??3、浴室???4、理發(fā)室 ??5、托兒所? ?6、醫(yī)務(wù)室 ?7、其它 （三）累計(jì)折舊?累計(jì)折舊是固定資產(chǎn)的備抵科目 （四)在建工程?核算企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)固定資產(chǎn)購(gòu)建工程所發(fā)生的實(shí)際支出.包括新建固定資產(chǎn)工程,改、擴(kuò)建固定資產(chǎn)工程以及購(gòu)入需要安裝設(shè)備的安裝工程等。?（五）待處理財(cái)產(chǎn)損溢 核算企業(yè)在清查固定資產(chǎn)過(guò)程中查明的各類固定資產(chǎn)的盤盈、盤虧和毀損，其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“營(yíng)業(yè)外收入（或支出）"中核算。三、無(wú)形資產(chǎn) 核算企業(yè)的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、租賃權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等各種無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值.四、遞延資產(chǎn)?核算企業(yè)發(fā)生的不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用,包括開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)修理支出和其他待攤費(fèi)用。五、遞延稅款借項(xiàng) 因會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)稅所得存在時(shí)間性差異，當(dāng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)計(jì)算的所得稅費(fèi)用＜按應(yīng)稅所得計(jì)算的應(yīng)交所得稅時(shí)，其差額記入遞延稅款的借方（即借項(xiàng)）,反之記入遞延稅款的貸方（即貸項(xiàng))。六、長(zhǎng)期投資?指不滿足短期投資條件的投資,即不準(zhǔn)備在一年或長(zhǎng)于一年的經(jīng)營(yíng)周期之內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的投資。包括股票投資、債劵投資、其他股權(quán)投資等

第二

負(fù)債類：

一、流動(dòng)負(fù)債?（一）短期借款

核算企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借入的期限在一年以下的各種借款。(不包括向其他單位和個(gè)人的借款）?（二）應(yīng)付票據(jù)

核算企業(yè)對(duì)外發(fā)生債務(wù)時(shí)開出、承兌的商業(yè)匯票.企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”. １、銀行承兌匯票? 2、商業(yè)承兌匯票?（三）應(yīng)付賬款核算企業(yè)因購(gòu)買材料物資和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款以及出包工程應(yīng)付的工程價(jià)款 （四)預(yù)收賬款核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的購(gòu)房定金或預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金其他應(yīng)付款核算企業(yè)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)

（包括購(gòu)房定金、訂金、認(rèn)購(gòu)金等) （五)應(yīng)付工資(或應(yīng)付職工薪酬)核算企業(yè)應(yīng)付給職工的工資，不論是否當(dāng)月支付都應(yīng)通過(guò)本科目核算。但發(fā)給職工的醫(yī)藥費(fèi)、福利補(bǔ)助、退休費(fèi)等不在本科目核算?（六）應(yīng)付福利費(fèi)

該科目?jī)H指07年末企業(yè)尚未使用完的余額，從20０８年1月1日起已不實(shí)行計(jì)提的方法,在不超過(guò)工資薪金總額14%的范圍內(nèi)據(jù)實(shí)列支.直接記入管理費(fèi)用--福利費(fèi)科目。 (七）應(yīng)交稅金

核算企業(yè)應(yīng)交納的各種稅金.企業(yè)交納的印花稅、耕地占用稅以及不需預(yù)計(jì)的其他應(yīng)交稅金不在本科目核算。 （八）未付利潤(rùn)

核算企業(yè)應(yīng)付給投資人的利潤(rùn)，包括應(yīng)付國(guó)家、其他單位以及個(gè)人的投資利潤(rùn)。 (九)其他未交款

核算企業(yè)除應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤(rùn)以外的其他各種應(yīng)上交的款項(xiàng),如教育費(fèi)附加 (十）預(yù)提費(fèi)用核算企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本、費(fèi)用但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，除房地產(chǎn)企業(yè)另有規(guī)定外，其他企業(yè)年末一般不留余額

(十一）一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債(這只是資金的分類,并不是會(huì)計(jì)科目名稱,他是指在一年內(nèi)將要償還的長(zhǎng)期負(fù)債）?(十二）其他流動(dòng)負(fù)債二、長(zhǎng)期負(fù)債?（一）長(zhǎng)期借款

核算企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借入的一年期以上的各種借款 (二)應(yīng)付債券

核算企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而實(shí)際發(fā)行的債券及應(yīng)付的利息。 (三）長(zhǎng)期應(yīng)付款

核算企業(yè)除長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券以外的其他各種長(zhǎng)期應(yīng)付款,如融資租賃方式下企業(yè)應(yīng)付未付的融資租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)等

（四）其他長(zhǎng)期負(fù)債

第三

所有者權(quán)益

一、實(shí)收資本?核算企業(yè)實(shí)際收到的投資人投入的資本?(一)國(guó)家資本金 （二）法人資本金 （三)個(gè)人資本金? （四)外商資本金二、資本公積?包括接受捐贈(zèng)、資本溢價(jià)、法定資產(chǎn)重估增值、資本匯率折算差額等。三、盈余公積 核算企業(yè)按照規(guī)定從稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積及公益金，分為法定盈余公積和公益金。法定盈余公積在其累計(jì)提取額未達(dá)到注冊(cè)資本50%時(shí)，均按稅后利潤(rùn)10％提取，公益金按5％—１０％提取.四、未分配利潤(rùn)?核算企業(yè)利潤(rùn)的分配（或虧損的彌補(bǔ))和歷年分配（或彌補(bǔ)）后的結(jié)存余額。

第四

損益類:

一、收益 （一）經(jīng)營(yíng)收入?１、土地轉(zhuǎn)讓收入??2、商品銷售收入(開發(fā)產(chǎn)品：住宅、商鋪、車庫(kù)等）??3、配套設(shè)施銷售收入??４、代建工程結(jié)算收入 ?5、出租產(chǎn)品租金收入 （二）其他業(yè)務(wù)收入 1、商品房售后服務(wù)收入? 2、材料銷售收入 ?3、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 4、固定資產(chǎn)出租收入 ?5、其它業(yè)務(wù)收入?（三)營(yíng)業(yè)外收入 1、固定資產(chǎn)盤盈及固定資產(chǎn)處理凈收益? 2、無(wú)法支付的各項(xiàng)應(yīng)付款 ?３、罰款收入 ４、其它與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的收入 （四）投資收益

核算企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而取得的經(jīng)濟(jì)利益

二、支出 （一）經(jīng)營(yíng)成本

核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。 （二)銷售費(fèi)用

為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi),產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的員工工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用.如委托代銷的，付給代銷機(jī)構(gòu)的傭金也在此費(fèi)用中列支.?(三）經(jīng)營(yíng)稅金及附加

核算應(yīng)由當(dāng)月經(jīng)營(yíng)收入負(fù)擔(dān)的經(jīng)營(yíng)稅金及附加,包括應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，應(yīng)繳納的土地增值稅也含在其中。 (四）管理費(fèi)用

核算企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用和房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅以及流動(dòng)資產(chǎn)、壞帳損失等。?(五)財(cái)務(wù)費(fèi)用

在開發(fā)期間用于開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的貸款利息支出不在此費(fèi)用中核算，應(yīng)在“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)—利息支出"中列支.?（六）營(yíng)業(yè)外支出

包括：固定資產(chǎn)盈虧、處置固定資產(chǎn)凈損失、非常損失（所有財(cái)產(chǎn)損失都必須向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批)、罰款支出、捐贈(zèng)支出等與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的支出. （七)其他業(yè)務(wù)支出

核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要會(huì)計(jì)核算及涉稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)既不同于工業(yè)生產(chǎn)又不同于商業(yè)銷售，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入多、涉外部門多、涉及稅種多等特點(diǎn)。在組織會(huì)計(jì)核算時(shí)首先必須考慮上述特點(diǎn)的要求，因此，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求就更高，要求財(cái)會(huì)人員不但具有熟練的財(cái)會(huì)核算技能和組織協(xié)調(diào)能力，還要具有豐富的稅收知識(shí).根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及其開發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)程,財(cái)務(wù)核算工作大體可分為六個(gè)階段，即：一、成立公司（即開辦籌建）階段；

二、征地拆遷階段;

三、開發(fā)施工階段；

四、期間管理階段;

五、組織銷售階段；

六、收益分配階段。下面按照房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)程,按階段地將主要會(huì)計(jì)核算及涉稅的賬務(wù)處理分述如下。一、成立公司（即開辦籌建階段)（一）關(guān)于開辦期的確定及費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題

⑴根據(jù)2０07年７月17日市國(guó)稅局向省局請(qǐng)示精神,籌建期的確定：從企業(yè)領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照起，到建委頒發(fā)房屋開發(fā)建筑許可證止。⑵蘇國(guó)稅函［200９］85號(hào)通知第四條規(guī)定：對(duì)200８年1月１日以后發(fā)生的開辦費(fèi)金額在50萬(wàn)元以下的可一次性扣除，50萬(wàn)元（含）以上的在不短于三年的期限內(nèi)均勻扣除。對(duì)2008年1月1日以前未攤銷完的開辦費(fèi),未攤銷金額在50萬(wàn)元以下的，可一次性扣除;50萬(wàn)元（含)以上的按三年減去已攤銷年限后的剩余年限均勻扣除.⑶國(guó)稅函［２010]79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》第七條。企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問(wèn)題規(guī)定“企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度.企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損,應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕98號(hào))第九條規(guī)定執(zhí)行.”國(guó)稅函[２0０9］９８號(hào)通知第九條規(guī)定:(籌)辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除,也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定,不得改變。（注：個(gè)人認(rèn)為上述兩個(gè)文互補(bǔ):一個(gè)不計(jì)算為虧損年度,一個(gè)是可以當(dāng)年一次性扣除)（二）常見(jiàn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)及涉稅事項(xiàng)的處理

1.收到投資者投資:借：銀行存款（如是現(xiàn)金也需先存入銀行,便于驗(yàn)資）

固定資產(chǎn)（指投入的房屋、設(shè)備、儀器儀表等，但必須要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估）

貸：實(shí)收資本（二級(jí)科目注明投資者名稱）

（注：投資形式還有其他,如：以原輔材料、產(chǎn)成品、土地使用權(quán)、商譽(yù)進(jìn)行投資等)２.增資擴(kuò)股：

借：銀行存款、固定資產(chǎn)、原材料、無(wú)形資產(chǎn)等科目

貸:資本公積(本科目按形成資本公積的類別進(jìn)行明細(xì)核算)根據(jù)上述業(yè)務(wù)涉及的稅收政策主要是印花稅:(１)、資金賬薄。是反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位“實(shí)收資本”與“資本公積"金額增減變化的賬簿?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資金帳簿印花稅問(wèn)題的通知,國(guó)稅發(fā)［199４］02５號(hào)》規(guī)定：一、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位執(zhí)行“兩則”后,其“記載資金的賬簿”的印花稅計(jì)稅依據(jù)改為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額。稅率為：萬(wàn)分之五;二、企業(yè)執(zhí)行“兩則”啟用新賬簿后,其“實(shí)收資本”和“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額大于原已貼花資金的，就增加的部分補(bǔ)貼印花。（2)、其他營(yíng)業(yè)帳薄:是反映除資金資產(chǎn)以外的其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)內(nèi)容的賬薄,即除資金賬薄以外的,歸屬于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)賬冊(cè)，包括日記賬薄和各明細(xì)分類賬薄.按件貼花，每件五元。

3。向金融部門申請(qǐng)貸款:

借：銀行存款

貸：短期借款（一年內(nèi))、長(zhǎng)期借款（一年外)此項(xiàng)業(yè)務(wù)主要涉稅事項(xiàng)有：⑴按借款合同中的借款總額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五申報(bào)繳納印花稅;⑵借款用之于開發(fā)建設(shè)的其借款利息要作資本化處理，也就是說(shuō)今后對(duì)結(jié)付的利息要通過(guò)“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用—利息支出”進(jìn)行核算；⑶由于投資者投資未到位而發(fā)生借款的利息支出扣除問(wèn)題，根據(jù)國(guó)稅函［200９］3１2號(hào)以及根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定,凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的,該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出,應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān),不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期，每一計(jì)算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊(cè)資本占借款總額的比例計(jì)算,公式為：企業(yè)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息=該期間借款利息額×該期間未繳足注冊(cè)資本額÷該期間借款額

（企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息額之和）.例:某房地產(chǎn)公司注冊(cè)資金５00０萬(wàn)元，實(shí)收資本４000萬(wàn)元，未繳足注冊(cè)資金1０00萬(wàn)元,現(xiàn)向銀行申請(qǐng)貸款2800萬(wàn)元，月息7．2‰，貸款時(shí)間六個(gè)月，該項(xiàng)期間不得扣除的借款利息＝2８０0×7。2‰×６×１0０0÷２800＝４３。2萬(wàn)元⑷.關(guān)于銀行變相收息問(wèn)題，目前有不少金融部門為了自身的利益利用企業(yè)向其貸款的機(jī)會(huì)，以“顧問(wèn)費(fèi)、咨詢費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)、資金監(jiān)管費(fèi)”等名義變相向企業(yè)收取利息,對(duì)于這部分收取的費(fèi)用究竟如何賬務(wù)處理，目前國(guó)、地稅兩局各執(zhí)一詞，國(guó)稅二處要求記入“開發(fā)成本-間接費(fèi)用-利息支出"而地稅要求記入“管理費(fèi)用-咨詢費(fèi)”。（我個(gè)人認(rèn)為,如果從實(shí)質(zhì)重于形式的角度去考慮，變相收息是因貸款而引起,因此進(jìn)行資本化處理，應(yīng)該比較合理）４.購(gòu)置家具、器具、電腦、辦公用品（指單位價(jià)值較高，使用年限一年以上的）、車輛等屬于固定資產(chǎn)范疇的各類資產(chǎn):

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款、應(yīng)付賬款（如果先預(yù)付貨款也可貸預(yù)付賬款科目）５．支付開辦費(fèi):

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（開辦費(fèi)：人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電郵電費(fèi)、差旅費(fèi)、低值易耗品攤銷等）

貸：現(xiàn)

金(或銀行存款）涉稅注意事項(xiàng):⑴．國(guó)稅函[２010]號(hào)文中第七條關(guān)于：企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問(wèn)題指出:企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度,為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔２00９〕98號(hào))第九條規(guī)定執(zhí)行。⑵。對(duì)無(wú)償租賃的房屋別忘記代申報(bào)繳納房產(chǎn)稅.財(cái)稅地[19８６]８號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》的通知中的第七條解釋:納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅.另外，蘇地稅函[20０3]10號(hào)對(duì)無(wú)錫市地方稅務(wù)局的批復(fù)第二條規(guī)定:對(duì)納稅人出租房產(chǎn)的行為，不論按房產(chǎn)原值計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額是否超過(guò)按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額,均應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅.⑶國(guó)稅發(fā)[2000]第084號(hào)通知第八章第五十二條對(duì)會(huì)議費(fèi)證明材料作出了如下規(guī)定:會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括:會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。⑷．發(fā)票內(nèi)容開成“禮品”、“辦公用品”“勞保用品”“電腦耗材”等字樣不允許扣除“禮品”、“辦公用品"、“勞保用品”“電腦耗材”不是實(shí)物名稱，如果這樣填寫的發(fā)票,一般不得作為報(bào)銷憑證.即使入賬了，也要進(jìn)行納稅調(diào)整.假如一次購(gòu)進(jìn)數(shù)量很多,則品名欄目可以簡(jiǎn)寫“禮品"“辦公用品”“勞保用品”“電腦耗材",同時(shí)附蓋有對(duì)方公章的銷貨清單,經(jīng)審批后也可以入賬。⑸．同時(shí)符合以下條件的“白條”可作扣稅依據(jù):①費(fèi)用合法真實(shí);②費(fèi)用與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)；③符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)；④費(fèi)用本身不具“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”特征⑹.關(guān)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)的范圍及稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)在稅務(wù)執(zhí)法實(shí)踐中通常將業(yè)務(wù)招待費(fèi)的支付范圍界訂為:①.經(jīng)營(yíng)用餐飲、香煙、酒水、食品、茶葉等支出;②．經(jīng)營(yíng)用禮品、安排客戶旅游產(chǎn)生的費(fèi)用③.經(jīng)營(yíng)所需娛樂(lè)活動(dòng)的費(fèi)用支出.根據(jù)新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第四十三條，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的６0％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰.⑺關(guān)于母、子公司間收費(fèi)問(wèn)題,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2008〕８6號(hào)）規(guī)定，母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格,作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理.母公司向其子公司提供各項(xiàng)服務(wù),雙方應(yīng)簽訂服務(wù)合同或協(xié)議，明確規(guī)定提供服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額等，凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務(wù)費(fèi)，母公司應(yīng)作為營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅;子公司作為成本費(fèi)用在稅前扣除。６.發(fā)放員工工資：⑴借:應(yīng)付工資（或應(yīng)付職工薪酬)

貸：銀行存款、現(xiàn)金、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款等有關(guān)科目⑵月末進(jìn)行工資金分配；

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用—籌建人員工資

貸:應(yīng)付工資⑶申報(bào)并繳納代扣的個(gè)稅時(shí):

借：銀行存款

貸:應(yīng)交稅金—個(gè)人所得稅主要涉稅事項(xiàng):《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》國(guó)務(wù)院令5１２號(hào)第三十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出,準(zhǔn)予扣除.所謂工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬，《實(shí)施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額"，是指企業(yè)按照本通知第一條規(guī)定實(shí)際發(fā)放的工資薪金總和，包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資,以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。不包括企業(yè)的職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金.屬于國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過(guò)政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過(guò)部分,不得計(jì)入企業(yè)工資薪金總額,也不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)對(duì)工資薪金支出沒(méi)有限額,但必須按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。對(duì)合理的判斷，《實(shí)施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金。另外，對(duì)合理的判斷也可以從雇員實(shí)際提供的服務(wù)與報(bào)酬總額在數(shù)量上是否配比、合理進(jìn)行判斷，凡是符合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)而發(fā)生的工資薪金支出都可以在稅前據(jù)實(shí)扣除?！昂侠砉べY薪金”可按以下原則掌握：企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；企業(yè)制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平(一般不超過(guò)同行業(yè)的三倍,高管人員可不超過(guò)本企業(yè)員工平均工資的1５倍);注：符合≠等于企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù);有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的.要注意的是：

⑴所謂“企業(yè)發(fā)生的”，是指：必須是實(shí)際發(fā)生的工資支出。對(duì)于企業(yè)因資金緊張欠員工工資，采取預(yù)提方式尚未支付的所謂應(yīng)付工資薪金支出，不能在其未支付的這個(gè)納稅年度內(nèi)扣除，只有等到實(shí)際發(fā)生后才準(zhǔn)予稅前扣除。

⑵工資薪金的發(fā)放對(duì)象:在本企業(yè)任職或者受雇的員工,應(yīng)包括臨時(shí)工。但企業(yè)應(yīng)按《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》等有關(guān)規(guī)定用人。

⑶工資薪金發(fā)放的表現(xiàn)形式:現(xiàn)金及非現(xiàn)金形式。⑷個(gè)人所得稅經(jīng)常遇到的問(wèn)題：①個(gè)人所得稅扣除限額從2011年9月調(diào)整為35０0元∕人月，對(duì)超過(guò)部分必須按章納稅；②《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》(財(cái)企［2009]242號(hào)：企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的,按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼(或者車改補(bǔ)貼）、通訊補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額不再納入職工福利費(fèi)管理;尚未實(shí)行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費(fèi)管理,但根據(jù)國(guó)家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購(gòu)建住房.）企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼,應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理.③交通補(bǔ)貼(或者車改補(bǔ)貼)的免稅規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅的關(guān)政策問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)`［1999］58號(hào))規(guī)定，個(gè)人因公務(wù)用車和通訊制度改革而取得的公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅.企便函[2０09］33號(hào)規(guī)定，如當(dāng)?shù)卣粗贫ü珓?wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)的，企業(yè)按月支付給職工的交通補(bǔ)貼（或者車改補(bǔ)貼）按交通補(bǔ)貼全額的30%作為個(gè)人收入（工資薪金所得），計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅；企業(yè)以包干形式列支的差旅費(fèi)（白紙條入賬)不能給予稅前扣除,因?yàn)?一是不符合真實(shí)性的原則;二是未有取得有效的合法憑證，因此此類差旅費(fèi)不得稅前扣除。④通訊補(bǔ)貼繳納個(gè)人所得稅的規(guī)定：企便函［２０09］33號(hào)規(guī)定,企業(yè)向職工發(fā)放的通訊補(bǔ)貼，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資薪金”所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)卣粗贫ü珓?wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)的，企業(yè)按月支付給職工的通訊補(bǔ)貼按通訊補(bǔ)貼全額的20％作為個(gè)人收入（工資薪金所得），計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅.⑤住房補(bǔ)貼個(gè)人所得稅的免稅規(guī)定:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)住房制度改革中涉及的若干所得稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)［2００1］39號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定為職工交納的住房公積金，按省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的辦法發(fā)放的住房補(bǔ)貼、住房提租補(bǔ)貼和住房困難補(bǔ)貼,可在稅前據(jù)實(shí)扣除,暫不計(jì)入企業(yè)的工資薪金支出.注：超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分要并入當(dāng)月工薪所得計(jì)征個(gè)稅。⑥午餐費(fèi)補(bǔ)貼繳納個(gè)人所得稅的規(guī)定：《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[20０９]3號(hào)）中規(guī)定，職工福利費(fèi)可用于職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。財(cái)企[２00９］２4２號(hào)文進(jìn)一步明確：自辦職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼或未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出可以在職工福利費(fèi)列支，因?yàn)椴粚儆凇皬母＠M(fèi)和工會(huì)經(jīng)費(fèi)中支付給單位職工的人人有份的補(bǔ)貼、補(bǔ)助”（國(guó)稅發(fā)［199８]1５5號(hào)),不征收個(gè)人所得稅。未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理.⑦誤餐補(bǔ)助問(wèn)題：國(guó)稅發(fā)[199４］089號(hào)文件規(guī)定不征稅的誤餐補(bǔ)助，是指按財(cái)政部門規(guī)定，個(gè)人因公在城區(qū)、郊區(qū)工作,不能在工作單位或返回就餐，確實(shí)需要在外就餐的,根據(jù)實(shí)際誤餐頓數(shù)，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取的誤餐費(fèi)(中、晚餐按出差補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的三分之一，早餐不補(bǔ)）。一些單位以誤餐補(bǔ)助名義發(fā)給職工的補(bǔ)貼、津貼，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)月工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。⑧“節(jié)日補(bǔ)助”應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。⑨社會(huì)保障性繳款個(gè)稅問(wèn)題:A,企業(yè)為職工繳納的“五險(xiǎn)一金”按照財(cái)稅[２006］10號(hào)通知,企事業(yè)單位按照國(guó)家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，免征個(gè)人所得稅；個(gè)人按照國(guó)家或省(自治區(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，允許在個(gè)人所得稅所得額中扣除。單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資12％的幅度內(nèi),其實(shí)際繳存的住房公積金,允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除.個(gè)人實(shí)際領(lǐng)取提成的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金時(shí)，免征個(gè)人所得稅。B．企業(yè)為職工繳付的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)的個(gè)人所得稅問(wèn)題：根據(jù)企便函［２009］３3號(hào)：企業(yè)為職工繳付的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)的個(gè)人所得稅問(wèn)題，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字［1９97]14４號(hào)）規(guī)定，應(yīng)扣繳個(gè)人所得稅。如果企業(yè)委托保險(xiǎn)公司單獨(dú)建賬，集中管理，未建立個(gè)人賬戶，應(yīng)按企業(yè)統(tǒng)一計(jì)提時(shí)所用的具體標(biāo)準(zhǔn)（指＊％)乘以每人每月工資總額計(jì)算個(gè)人應(yīng)得補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn),全額并入當(dāng)月工資扣繳個(gè)人所得稅。補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)的稅務(wù)處理要點(diǎn)主要掌握兩點(diǎn)：①根據(jù)國(guó)稅函[２0０5]318號(hào)：應(yīng)在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)(即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)賬戶）并入員工當(dāng)期的工資收入;②當(dāng)?shù)卣P(guān)于補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)管理的規(guī)定。⑩企業(yè)年金問(wèn)題:根據(jù)國(guó)稅函［2009］69４號(hào)規(guī)定,㈠企業(yè)年金的個(gè)人繳費(fèi)部分，不得在個(gè)人當(dāng)月工資、薪金計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)扣除；㈡不扣除任何費(fèi)用；㈢按季、半年、全年繳納的,在計(jì)算時(shí)不得還原至所屬月份.⑾私車公用問(wèn)題：《江蘇省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干具體業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（蘇國(guó)稅發(fā)［2００４］97號(hào))規(guī)定，“私車公用”發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)憑真實(shí)、合理、合法憑據(jù),準(zhǔn)予稅前扣除，對(duì)應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)的車輛購(gòu)置稅、折舊費(fèi)以及保險(xiǎn)費(fèi)等不得稅前扣除。私車公用發(fā)生的費(fèi)用可以在企業(yè)所得稅前列支，但需要滿足以下條件：1.公司與員工簽訂租賃合同。但若無(wú)償使用會(huì)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)核定租金要求納稅。２.在租賃合同中約定使用個(gè)人汽車所發(fā)生的費(fèi)用由公司承擔(dān).3。租賃支出和承擔(dān)的費(fèi)用能取得發(fā)票。員工取得租金可以申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票。4。費(fèi)用支出屬于使用汽車發(fā)生的，對(duì)應(yīng)該由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不能在企業(yè)所得稅前列支。可以在所得稅前列支的汽車費(fèi)用包括:汽油費(fèi);過(guò)路過(guò)橋費(fèi);停車費(fèi)。不可以在所得稅前列支的汽車費(fèi)用包括:車輛保險(xiǎn)費(fèi)；維修費(fèi)；車輛購(gòu)置稅；折舊費(fèi)等.⑿。旅游費(fèi)用的個(gè)稅問(wèn)題：按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對(duì)營(yíng)銷人員個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財(cái)稅［200４］11號(hào)）規(guī)定，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等),應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得,依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳.⒀。企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房屋或其他財(cái)產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題:財(cái)稅[2008]83號(hào)文中規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和《財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》(財(cái)稅[２０03]１5８號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，符合以下情形的房屋或其他財(cái)產(chǎn),不論所有權(quán)人是否將財(cái)產(chǎn)無(wú)償或有償交付個(gè)人使用，其實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對(duì)個(gè)人進(jìn)行了實(shí)物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計(jì)征個(gè)人所得稅。⒁．高溫補(bǔ)助問(wèn)題:根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定,工資薪金所得,是指?jìng)€(gè)人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。故個(gè)人取得高溫補(bǔ)助需并入工資薪金所得計(jì)算繳納個(gè)人所得稅.⒂．個(gè)人取得的生育津貼和生育醫(yī)療費(fèi)問(wèn)題，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于生育津貼和生育醫(yī)療費(fèi)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅［2008］８號(hào))規(guī)定：生育婦女按照縣級(jí)以上人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定的生育保險(xiǎn)辦法，取得的生育津貼、生育醫(yī)療費(fèi)或其他屬于生育保險(xiǎn)性質(zhì)的津貼、補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。⒃．職工因請(qǐng)病假而被單位扣掉的部分工資問(wèn)題,工資薪金所得應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)放到職工手中的工資，所以在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí),請(qǐng)假扣掉的部分工資不并入個(gè)人所得稅計(jì)征基數(shù)。⒄取得兩處工資如何申報(bào)繳納個(gè)稅問(wèn)題,即將兩處取得工資、薪金收入加在一起扣除3500元費(fèi)用,計(jì)算應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額,再減掉分別由扣繳義務(wù)人扣繳的稅額，余額申報(bào)繳納。⒅.關(guān)于扣繳義務(wù)問(wèn)題：國(guó)稅發(fā)[2010]54號(hào)中規(guī)定，要督促扣繳義務(wù)人按照《個(gè)人所得稅法》第八條、《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第三十七條和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈個(gè)人所得稅全員全額扣繳申報(bào)管理暫行辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)［２005]20５號(hào))的規(guī)定,實(shí)行全員全額扣繳申報(bào)。在該文中又規(guī)定，扣繳義務(wù)人未依法實(shí)行全員全額扣繳明細(xì)申報(bào)的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照稅收征管法有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處罰。⒆．關(guān)于職工福利費(fèi)的內(nèi)容問(wèn)題《實(shí)施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費(fèi),包括以下內(nèi)容:（一）尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。(二）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利,包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。(三）按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi),包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。⒇．企業(yè)列支禮品費(fèi)用需繳個(gè)稅；財(cái)稅[２01１]５0號(hào)第二條規(guī)定：企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品,屬于下列情形之一的,取得該項(xiàng)所得的個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳:１.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得"項(xiàng)目，全額適用20％的稅率繳納個(gè)人所得稅。2。企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品,對(duì)個(gè)人取得的禮品所得,按照“其他所得”項(xiàng)目,全額適用20％的稅率繳納個(gè)人所得稅。3.企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客,給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目,全額適用２0%的稅率繳納個(gè)人所得稅。(21)．公司員工出差發(fā)生的餐費(fèi)現(xiàn)記入業(yè)務(wù)招待費(fèi),是否可以直接記入差旅費(fèi)作為稅前列支呢？出差發(fā)生的餐費(fèi)是差旅費(fèi)的組成部分，是可以據(jù)實(shí)列支的，不需要通過(guò)業(yè)務(wù)招待費(fèi)體現(xiàn)。如果公司員工在外地請(qǐng)業(yè)務(wù)單位人員就餐,則要作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理。（22）.企業(yè)為職工制作工作服是否可以作為勞動(dòng)保護(hù)用品在稅前列支？

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第54條規(guī)定,納稅人實(shí)際發(fā)生的合理的勞動(dòng)保護(hù)支出,可以扣除。勞動(dòng)保護(hù)支出是指確因工作需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出.為職工制作的工作服,如果符合上述規(guī)定，可以在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，否則不能扣除。（勞動(dòng)防護(hù)用品開支標(biāo)準(zhǔn)：一般按一人一年１000元內(nèi)控制）（２３）。臨時(shí)工工資問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十四條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出是指支付給在本企業(yè)任職或受雇的員工。企業(yè)的臨時(shí)人員分為具有雇傭關(guān)系的臨時(shí)人員和非雇傭關(guān)系的臨時(shí)人員,企業(yè)支付給具有雇傭關(guān)系臨時(shí)人員的工資報(bào)酬,符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函［20０９]3號(hào))有關(guān)工資薪金稅前扣除的規(guī)定，準(zhǔn)予計(jì)入工資薪金總額在稅前扣除，并作為計(jì)算三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的稅前扣除基數(shù);企業(yè)支付給非雇傭關(guān)系的臨時(shí)人員的工資，只要?jiǎng)趧?wù)關(guān)系真實(shí)、合理，其支付的勞務(wù)報(bào)酬，可以作為企業(yè)的成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅稅前扣除.但由于這些人員沒(méi)有享受各項(xiàng)退休、醫(yī)療等福利制度,其所發(fā)生的勞務(wù)報(bào)酬，不能做為企業(yè)的三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)稅前扣除基數(shù)。（24）.關(guān)于殘疾人工資稅收優(yōu)惠政策，依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第三十條規(guī)定第二款“安置殘疾人員及國(guó)家鼓勵(lì)安置的其他就業(yè)人員所支付的工資”。可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)加計(jì)扣除：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九十六條規(guī)定:企業(yè)所得稅法第三十條第(二)項(xiàng)所稱企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資的加計(jì)扣除,是指企業(yè)安置殘疾人員的,在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100％加計(jì)扣除。殘疾人員的范圍適用《中華人民共和國(guó)殘疾人保障法》的有關(guān)規(guī)定。二、征地拆遷

(一）通過(guò)競(jìng)拍取得土地使用權(quán)（假設(shè)是熟地):

1。支付競(jìng)拍保證金:

借：其他應(yīng)收款—競(jìng)拍保證金

貸：銀行存款

2．競(jìng)拍成功取得土地使用權(quán),支付出讓金（原保證金抵出讓金）

借:開發(fā)成本—土地征用費(fèi)

貸：銀行存款(指出讓金總額減原已付的競(jìng)拍保證金的差額）

其他應(yīng)收款—競(jìng)拍保證金（原已付的競(jìng)拍保證金）

(二)通過(guò)競(jìng)拍取得土地使用權(quán)（假設(shè)為生地)

１.參加競(jìng)拍及支付土地使用權(quán)出讓金業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理同上

2。支付拆遷補(bǔ)償款以及支付委托拆遷單位的拆遷費(fèi)

借：開發(fā)成本—土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸:銀行存款

3．與被拆遷戶簽訂拆遷安置協(xié)議根據(jù)蘇地稅函［２0００]30９號(hào)對(duì)鎮(zhèn)江市地稅局批復(fù):根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》以及《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[１9９5]549號(hào))精神,納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款,以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅.我市市地稅局于2008年5月日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷回購(gòu)房計(jì)征營(yíng)業(yè)稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定,對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)取得毛地,自行請(qǐng)拆遷公司拆遷,房地產(chǎn)企業(yè)與拆遷戶簽訂拆遷回遷協(xié)議，具體明確了以面積抵面積、超面積部分按新建房評(píng)估價(jià)（或市場(chǎng)價(jià))購(gòu)房的內(nèi)容，并由拆遷戶預(yù)先以拆遷補(bǔ)償款抵繳了抵面積部分的購(gòu)房款”的情況，其拆遷返還部分,應(yīng)按回遷戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的合同價(jià)或政府相關(guān)職能部門的掛牌價(jià)作為計(jì)稅依據(jù),其它部分按實(shí)際成交價(jià)作為計(jì)稅依據(jù),納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為簽訂房屋銷售合同之日。根據(jù)上述文件精神，對(duì)“拆一還一”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)為:借：銀行存款（或現(xiàn)金)指收取的新舊房?jī)r(jià)差以及超過(guò)拆一還一部分的房?jī)r(jià)

開發(fā)成本-土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指舊房應(yīng)給予的拆除補(bǔ)償

貸:預(yù)收賬款-*幢*室購(gòu)房款（上述兩項(xiàng)的合計(jì)金額）注：根據(jù)國(guó)稅發(fā)［20０9］31號(hào)關(guān)于《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十七條之規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè),因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，企業(yè)應(yīng)記入開發(fā)成本；另外按照財(cái)政部（財(cái)基字）［199５］９38號(hào)的規(guī)定企業(yè)因2年未動(dòng)工開發(fā),國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,企業(yè)可記入當(dāng)期管理費(fèi)用.最新法規(guī)：2０11年4月8日蘇地稅函[2011]81號(hào)《關(guān)于明確土地增值稅清算過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金歸集方向的通知》對(duì)征收的土地閑置費(fèi)在土地增值稅清算過(guò)程中不得扣除。

拆遷補(bǔ)償票據(jù)問(wèn)題：《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2000〕84號(hào))規(guī)定,納稅人的申報(bào)要真實(shí)、合法.真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國(guó)家稅收規(guī)定。也就是說(shuō)，依具發(fā)票的經(jīng)營(yíng)行為,購(gòu)買方只有在取得合法有效的發(fā)票后才能在稅前扣除。但對(duì)于支付拆遷安置這一特定的行為,由于必須在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行,且要得到政府的批準(zhǔn)，而補(bǔ)償款的接收方多為自然人，為避免因拆遷補(bǔ)償款資金不到位影響拆遷工作的進(jìn)行,政府會(huì)制定相關(guān)的政策對(duì)申請(qǐng)拆遷人加以約束。如：拆遷補(bǔ)償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行賬戶,由房屋拆遷行政主管部門并監(jiān)督使用等等。因此，支付的拆遷補(bǔ)償款，憑借公司和拆遷戶之間簽訂的《拆遷安置協(xié)議》、收據(jù)、拆遷證明等憑據(jù)，就可以在稅前扣除；如果是通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門支付有關(guān)拆遷補(bǔ)償款的,憑借政府有關(guān)部門的收款、付款憑據(jù)可以在稅前扣除;如果是通過(guò)“招、拍、掛”的途徑獲得可以直接開發(fā)的土地,則拆遷安置補(bǔ)償款已包含在取得土地使用權(quán)所支付的金額中了。（三）該階段主要涉稅事項(xiàng)1.印花稅：2006年11月27日財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅［20０6]１６2號(hào)），該通知第三條規(guī)定：“對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅?！币虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)合同簽定的次月10日前必須申報(bào)、繳納土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）合同的印花稅，會(huì)計(jì)處理:借:管理費(fèi)用—印花稅

貸：銀行存款(或現(xiàn)金）另按照財(cái)稅［200６]162號(hào)通知中第四條規(guī)定“對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅”。因此，對(duì)拆遷安置房所簽訂的合同也必須于合同簽定的次月1０日前申報(bào)、繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)合同的印花稅，會(huì)計(jì)處理:借：管理費(fèi)用—印花稅

貸：銀行存款(或現(xiàn)金）（注：也可以先通過(guò)應(yīng)交稅金科目先提后繳)2。營(yíng)業(yè)稅金及附加等相關(guān)稅金（5%＊(１+１２％)=５。6％）根據(jù)營(yíng)業(yè)稅實(shí)施條例、土地增值稅實(shí)施條例以及國(guó)家稅務(wù)總局新制定的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》,開發(fā)企業(yè)還必須對(duì)拆遷安置房所收取的房款于次月１０日前申報(bào)繳納下列各項(xiàng)稅金:①應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額：上月末“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額（拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋被拆遷人繳納的新舊房補(bǔ)償差價(jià)＋超出拆一還一面積的購(gòu)房款）*5％②城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額＊7％③教育附加:應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額＊3％④地方教育附加：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額*２％注:根據(jù)江蘇省人民政府蘇政發(fā)［2011］3號(hào)文，從２０11年2月1日起，地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際繳納“三稅”稅額的1％提高到2％，同時(shí)取消地方教育基金.

⑤土地使用稅：根據(jù)淮政發(fā)［2006]１８４號(hào)文件精神,從２0０7年1月1日起我市將按新標(biāo)準(zhǔn)征收土地使用稅。新的稅額標(biāo)準(zhǔn)為:市區(qū)(含楚州、淮陰區(qū)）一等土地每平方米6元,二等土地每平方米５元，三等土地每平方米4元,四等土地每平方米3元;四個(gè)縣城一等土地每平方米3元，二等土地每平方米2.5元；建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)每平方米2元。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)令》第4８3號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》中規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。為此，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)從200７年１月1日起也應(yīng)按新標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔２00６〕186號(hào))第二條“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題”明確，自200７年1月1日起，納稅人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。⑥土地增值稅預(yù)征：上月末“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額*預(yù)征率（普通住宅房按2%；營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等按3%預(yù)征)⑦企業(yè)所得稅預(yù)征:[上月末“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額＊計(jì)稅毛利率—營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、期間費(fèi)用]＊應(yīng)稅所得率。計(jì)稅毛利率的規(guī)定:按照國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)第八條第㈡項(xiàng)“開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于１0%”，但是淮國(guó)稅發(fā)［2009］106號(hào)《通知》第一條第三款又規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率,經(jīng)與市地稅局共同商定，我市執(zhí)行以下標(biāo)準(zhǔn):屬于以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率3%;其他類型的開發(fā)產(chǎn)品，按照各地現(xiàn)行的計(jì)稅毛利率執(zhí)行，原則上不作改變。(實(shí)際上仍執(zhí)行06年3１號(hào)文,即按毛利率1５％預(yù)征）上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理：計(jì)提①至⑥項(xiàng)稅金時(shí)：借:營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款

申報(bào)繳納時(shí)：

借：應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）計(jì)提應(yīng)預(yù)繳的所得稅:借:利潤(rùn)分配—預(yù)繳所得稅

貸：應(yīng)交稅金—預(yù)繳所得稅申報(bào)并繳納預(yù)征的所得稅：

借：應(yīng)交稅金-預(yù)繳所得稅

貸：銀行存款;3．契稅：根據(jù)國(guó)務(wù)院令[1997]第2２4號(hào)、財(cái)稅法[1997]５2號(hào)以及我市地稅規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)受讓的土地使用權(quán)按出讓金總額的４％繳納契稅;其會(huì)計(jì)處理:根據(jù)申報(bào)并繳納的契稅額借記:開發(fā)成本—土地征用費(fèi),貸記:銀行存款。關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅問(wèn)題:國(guó)稅函［200８]６６２號(hào)對(duì)四川省地稅局的批復(fù)中規(guī)定,根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。4．關(guān)于土地出讓金返還的稅務(wù)處理，財(cái)稅［200９］８7號(hào)第一條規(guī)定:“對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月３1日期間，從縣以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的（注:共三個(gè))可作為不計(jì)稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：㈠企業(yè)能夠提供資金撥付文件,且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途;㈡財(cái)政部門對(duì)該項(xiàng)資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;㈢企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。”這里要引起注意的是：①撥付文件中規(guī)定的“專項(xiàng)用途”，依據(jù)財(cái)稅［2０0８］151文，必須是由國(guó)務(wù)院財(cái)政,稅務(wù)主管部門規(guī)定并經(jīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，地方政府規(guī)定專項(xiàng)用途的財(cái)政性資金不能適用該文。②資金的取得與支出必須進(jìn)行單獨(dú)核算，?？顚Ｓ茫荒芘c企業(yè)的其他資金混用.③根據(jù)所得稅法實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，符合不征稅收入條件的財(cái)政性資金用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊,攤銷也不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)是扣除;④強(qiáng)調(diào)了對(duì)不征稅財(cái)政性資金的追蹤管理,以及使用時(shí)間的限制,即在５年(6０個(gè)月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)重新計(jì)入取得該資金第六年的收入總額.三、開發(fā)施工階段㈠。開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按照國(guó)稅發(fā)［2009]31號(hào)文件第二十七條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本如下:1．土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2．前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3．建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用.主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi).5．公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，如與項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施.6。開發(fā)間接費(fèi).指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。特別提示：①根據(jù)財(cái)政部（93)財(cái)會(huì)字第0２號(hào)關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的通知規(guī)定，“開發(fā)間接費(fèi)用”科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，同時(shí)還規(guī)定，企業(yè)行政管理部門（總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用,記入“管理費(fèi)用"科目不在本科目核算.②上述的營(yíng)銷設(shè)施是指建造在開發(fā)埸所內(nèi)的售樓部，如果租賃其他單位或個(gè)人的房屋作為售樓部進(jìn)行裝飾裝修所發(fā)生的費(fèi)用則不能記入開發(fā)間接費(fèi)用。㈡。開發(fā)施工階段主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算如下：

１。直接發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用:

借:開發(fā)成本

貸：銀行存款（直接支付的費(fèi)用）

材料物資（從企業(yè)倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用的）

2。對(duì)施工單位按工程形象及合同規(guī)定預(yù)付工程款的核算:

㈠預(yù)付工程款時(shí)，借：預(yù)付賬款--＊**工程施工單位

貸:銀行存款

㈡工程竣工后施工單位根據(jù)工程決算開票結(jié)付工程費(fèi)用

借:開發(fā)成本

貸：預(yù)付賬款——＊**工程施工單位(將原預(yù)借的工程款沖除)

其他應(yīng)付款-—＊*＊工程質(zhì)量保證金(一般占工程總價(jià)的5%，時(shí)間一年）

銀行存款（開票結(jié)付的總價(jià)扣除原預(yù)付的工程款及質(zhì)量保證金后的差額）3.對(duì)應(yīng)付賬款的核算:

⑴當(dāng)勞務(wù)已提供或貨已收到，發(fā)票已開,款未付時(shí)：

借：開發(fā)成本、材料物資

貸:應(yīng)付賬款

⑵支付債務(wù)時(shí)：

借：應(yīng)付賬款

貸:銀行存款

4。開發(fā)間接費(fèi)的核算：(指企業(yè)專門設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用)⑴.發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用:

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸:貨幣資金、材料物資等科目⑵。發(fā)放人員工資:

①發(fā)放時(shí):

借：應(yīng)付工資

貸:貨幣資金(下找部分)

應(yīng)交稅金（代扣的個(gè)稅）

②分配人員工資借:開發(fā)間接費(fèi)用

貸:應(yīng)付工資

⑶.支付工程貸款利息：

借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—利息支出

貸：銀行存款⑷．分配開發(fā)間接費(fèi)用時(shí):

借：開發(fā)成本-—*＊＊工程

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

5.工程竣工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：

借:開發(fā)產(chǎn)品—-普通住宅房、商鋪、別墅等；

貸：開發(fā)成本㈢．本階段主要涉稅事項(xiàng)1.票據(jù)的取得:根據(jù)營(yíng)業(yè)稅實(shí)施條例規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，但是,納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù),應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論對(duì)所有中標(biāo)的建筑安裝企業(yè)還是對(duì)搞基礎(chǔ)配套設(shè)施的施工單位,只要是提供勞務(wù)作業(yè)一定要求對(duì)方在當(dāng)?shù)氐囟惒块T開票,否則，不能結(jié)付工程款。關(guān)于綠化費(fèi)用的票據(jù)取得問(wèn)題,國(guó)稅函［1995］156號(hào)關(guān)于《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答的通知》第六條解釋說(shuō)，“綠化工程往往與建筑工程相連,或者本身就是某個(gè)建筑工程的一個(gè)組成部分，例如,綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的＂其他工程作業(yè)＂。為了減少劃分,便于征管,對(duì)綠化工程按"建筑業(yè)-其他工程作業(yè)"征收營(yíng)業(yè)稅."根據(jù)這一解釋,綠化工程必須開建安發(fā)票進(jìn)行結(jié)算。

2。關(guān)于甲供材問(wèn)題：2０08年12月1８日財(cái)政部頒發(fā)的[2008]第52號(hào)令《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“除本細(xì)則第七條規(guī)定外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù))的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。"根據(jù)上述規(guī)定,甲供材的價(jià)值必須含在總工程造價(jià)之中,換句話講，甲供材必須要開建安發(fā)票按建筑業(yè)稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。為適應(yīng)此規(guī)定，對(duì)甲供材的會(huì)計(jì)處理個(gè)人提出如下方法僅供大家參考：

⑴首先甲、乙雙方必須在工程總承包協(xié)議中列明甲供材的種類、品名、數(shù)量、金額等主要條款

⑵甲方按照合同要求與建筑材料供應(yīng)商簽定甲供材合同并預(yù)付部分甲供材貨款時(shí)

借：預(yù)付賬款—*＊建筑材料供應(yīng)商

貸：銀行存款(按供貨合同預(yù)付）

⑶建筑材料供應(yīng)商按照合同要求將甲供材運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，由乙方組織驗(yàn)收并由乙方出具材料收據(jù),此時(shí)甲方憑乙方出具的材料收據(jù)作如下會(huì)計(jì)處理:

借：預(yù)付賬款—＊＊建筑工程公司

貸：銀行存款（甲供材總價(jià)—原預(yù)付的貨款）

預(yù)付賬款-**建筑材料供應(yīng)商⑷施工單位按甲供材總價(jià)開來(lái)建安發(fā)票交付甲方時(shí)：

借:開發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)—＊＊幢樓

貸：預(yù)付賬款—*＊建筑工程公司注:一般施工企業(yè)在工程造價(jià)中對(duì)甲供材已經(jīng)按其總額加計(jì)了稅金和管理費(fèi)用,但也有些工程在合同中對(duì)甲供材開票的稅金就注明由發(fā)包方承擔(dān)，如果是這樣，這里就有一個(gè)開票的稅金處理問(wèn)題,個(gè)人認(rèn)為：⑴在簽訂建筑施工承包合同關(guān)于甲供材條款時(shí)就應(yīng)將開票的稅款問(wèn)題事先要有一個(gè)明確的說(shuō)法。

⑵假設(shè)開票時(shí)的稅款由甲方負(fù)責(zé)的話,那么房地產(chǎn)開發(fā)商就應(yīng)考慮到：第一開票單位是建筑企業(yè)，納稅人是建筑企業(yè)，稅票不好拿到開發(fā)企業(yè)列支、第二稅款要繳納但建筑企業(yè)又不負(fù)擔(dān)，開發(fā)企業(yè)列支又無(wú)憑證這兩個(gè)因素,因此對(duì)開票的金額可以按下列公式計(jì)算：開票總金額＝甲供材總價(jià)÷［1—（建安企業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加+印花稅稅率＋建安企業(yè)所得稅附征率)］假設(shè)甲供材總價(jià)1０0萬(wàn)元,建筑安裝營(yíng)業(yè)稅金及附加為3。３6%,印花稅稅率為0．03%，企業(yè)所得稅附征率為2％（即：建筑企業(yè)應(yīng)稅所得率8％*企業(yè)所得稅率25%），開票的總金額為：1０0萬(wàn)元÷［1－（3。36％+0。03%＋２%)]=1056９70．72元

其中:１０0萬(wàn)元是甲供材實(shí)際價(jià)款，5697０．7２元是稅金，計(jì)算公式如下：

１０５697０.72元＊5。39%=56９7０．７2元。值得提示的是:①發(fā)票雖然是乙方去開,但發(fā)票的臺(tái)頭應(yīng)是甲方名稱，

②甲方取得發(fā)票后賬務(wù)處理是:借記：開發(fā)成本__建安工程費(fèi)10５６970。72元,

貸記：預(yù)付賬款--＊＊*工程施工單位100萬(wàn)元(沖減原甲供材料價(jià)款）；

對(duì)同時(shí)向乙方付出開票的稅金56970。7２元應(yīng)貸記：銀行存款５6970.72元.

3．關(guān)于建筑裝飾勞務(wù)問(wèn)題

營(yíng)業(yè)稅實(shí)施展新細(xì)則第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù))的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

上述規(guī)定與原細(xì)則的第十八條看似相近，但是“建筑裝飾勞務(wù)”的征稅問(wèn)題卻發(fā)生了較大的變化。將建筑裝飾勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額作了“例外”的處理，即業(yè)主提供的原材料和設(shè)備，可以不計(jì)入繳納營(yíng)業(yè)稅的范圍。

關(guān)于“建筑裝飾勞務(wù)"的征稅問(wèn)題的變化，開始于2006年8月17日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)上海市地方稅務(wù)局的請(qǐng)示發(fā)布的《關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕114號(hào))，在這個(gè)文件中明確了納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

在實(shí)際工作中,“財(cái)稅〔2006〕１1４號(hào)"文件并沒(méi)有得到很好的執(zhí)行，甚至有個(gè)別省市地方稅務(wù)局明確提出，該文件是答復(fù)上海的，我們不執(zhí)行。因此，本人認(rèn)為細(xì)則是重申關(guān)于建筑裝飾勞務(wù)的征稅問(wèn)題，我們必須認(rèn)真執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用新細(xì)則關(guān)于“建筑裝飾勞務(wù)"征稅的特殊規(guī)定，籌劃這一部分營(yíng)業(yè)稅的繳納,以降低工程成本支出。

下面將建筑企業(yè)既銷售自產(chǎn)貨物又提供勞務(wù)的稅務(wù)處理以及不包括在建筑工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的具體設(shè)備名單附列如下:納稅人以簽訂建筑工程施工總包或分包合同（包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包或分包合同，下同）方式開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同）,同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅,提供建筑業(yè)勞務(wù)收入（不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營(yíng)業(yè)稅：ａ、必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝)資質(zhì)；b、簽訂建筑工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。《營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外[自產(chǎn)貨物],納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款.上述設(shè)備，僅指已在工程設(shè)計(jì)圖紙上所列設(shè)備清單上標(biāo)明，且在下列列舉范圍內(nèi)的設(shè)備：a．通用機(jī)械各種金屬切削機(jī)床、鍛壓機(jī)械、鑄造機(jī)械、起重機(jī)、輸送機(jī)、電梯、泵、壓縮機(jī)、煤氣發(fā)生爐.ｂ.熱力設(shè)備1、鍋爐、汽輪發(fā)電機(jī)；2、熱力系統(tǒng)的除氧器水箱和疏水箱，工業(yè)水系統(tǒng)的工業(yè)水箱，油冷卻系統(tǒng)的油箱，酸堿系統(tǒng)的酸堿儲(chǔ)存槽；3、循環(huán)水系統(tǒng)的旋轉(zhuǎn)濾網(wǎng),啟閉系統(tǒng)的啟閉機(jī)。c.通信設(shè)備電纜、光纜,電話交換機(jī)，微波、載波通信設(shè)備，電報(bào)傳真設(shè)備,中、短波通信設(shè)備及中短波電視天饋線裝置,移動(dòng)通信設(shè)備,衛(wèi)星地球站設(shè)備，光纖通信數(shù)字設(shè)備。d．電力、電氣設(shè)備電纜、電力變壓器、互感器、調(diào)壓器、感應(yīng)移相器、電抗器、高壓斷路器、高壓熔斷器、電力電容器、蓄電池、磁力啟動(dòng)器、交直流報(bào)警器.ｅ．通風(fēng)設(shè)備空氣加熱器、冷卻器、風(fēng)機(jī)、除塵器、空調(diào)機(jī)、風(fēng)盤管、過(guò)濾器、風(fēng)淋室。ｆ。自控設(shè)備計(jì)算機(jī)、工業(yè)電視、檢測(cè)控制裝置；機(jī)械量、分析、顯示儀表、基地式儀表、單元組合儀表、變送器、傳送器;壓力、溫度、流量、差壓、物位儀表。g．管道設(shè)備構(gòu)成管道主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐和金屬容器。h．爐窯設(shè)備測(cè)溫裝置、計(jì)器儀表、消煙、回收、降塵裝置；安置在爐窯中的成品爐管、電機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)和爐窯傳動(dòng)、提升裝置.對(duì)設(shè)備本體以外但屬于設(shè)備成套供貨范圍并隨同設(shè)備本體到貨，且其價(jià)款與設(shè)備本體價(jià)款開具在同一張發(fā)票上的零件、配件、附件等也可做為設(shè)備的組成部分。4．預(yù)提成本問(wèn)題：⑴．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過(guò)合同總金額的1０%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。

⑵.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的,則在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

（3）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提并稅前扣除。除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)３年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。5.開發(fā)間接費(fèi)用分配方法:⑴。按各項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生的直接成本進(jìn)行分配例如：當(dāng)月發(fā)生間接費(fèi)用５８400元,各開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)月發(fā)生的實(shí)際直接成本如下：商品住宅房25００萬(wàn),商鋪3０0萬(wàn)，可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施120萬(wàn)分配系數(shù)=當(dāng)月發(fā)生的間接費(fèi)用總額５84０0元÷各開發(fā)產(chǎn)品直接成本總額（25００+300+12０）*10０％=5840０/２９200000＊１00%＝０。２％商品房應(yīng)分配額=２5０0萬(wàn)*0.2%＝50000元商鋪應(yīng)分配額=3０0萬(wàn)＊0．2％=6０0０元可有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施＝1２0萬(wàn)＊0。2％=2400元會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本—商品房開發(fā)間接費(fèi)用5０0０0元

開發(fā)成本-商鋪開發(fā)間接費(fèi)用

6０００元開發(fā)成本—設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)用

２400元貸:開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用

５8400元

⑵。按各項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際建筑面積進(jìn)行分配(每月分配系數(shù)固定不變）

如:普通住宅房開發(fā)總量45000㎡，商鋪9000㎡，可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施1350㎡

首先計(jì)算各類房應(yīng)分配的系數(shù)

普通住宅房分配系數(shù)=普通住宅房開發(fā)總量４5000㎡/各項(xiàng)目開發(fā)總量（45000+9００0＋1350）㎡＊100％=45000/55350*1０0％=８１.3％

商鋪分配系數(shù)=90０0㎡/55350㎡*100%=1６。2６％

可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配系數(shù)＝135０㎡/55３50㎡*1０0％=２.４4％

然后計(jì)算各類房應(yīng)分配的金額:開發(fā)間接費(fèi)用總金額＊各類房的分配系數(shù)6。開發(fā)成本的分配國(guó)稅發(fā)［200９]31號(hào)關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條中規(guī)定“企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量和核算”。同時(shí)還規(guī)定“應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：㈠占地面積法；㈡建筑面積法；㈢直接成本法；㈣預(yù)算造價(jià)法”。為使開發(fā)成本的分配更趨于合理，現(xiàn)在借鑒工業(yè)會(huì)計(jì)制造成本的分配方法,對(duì)上述建筑面積法再進(jìn)一步細(xì)化一下,向大家推薦系數(shù)比例法：⑴．售價(jià)系數(shù)分配法例:假設(shè)某開發(fā)企業(yè)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)的總建筑面積為10萬(wàn)㎡(不含地下車庫(kù))，其中商品住宅房８。７5萬(wàn)㎡、商鋪0。75萬(wàn)㎡、公共配套設(shè)施0.5萬(wàn)㎡,另外隨主建筑樓下配有地下車庫(kù)1．46萬(wàn)㎡，計(jì)劃售價(jià)如下：住宅房31８0元/㎡，商鋪8500元/㎡，地下車庫(kù)９0０元/㎡,開發(fā)總成本為21５00萬(wàn)元，工程已全部竣工,現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。①.以住宅房售價(jià)為系數(shù)1,計(jì)算商鋪及地下車庫(kù)的換算系數(shù)

商鋪換算系數(shù)=8500元/㎡÷31８0元/㎡≈2．673

地下車庫(kù)換算系數(shù)=9０0元/㎡÷3１80元/㎡≈0.283②。將商鋪及地下車庫(kù)按換算系數(shù)計(jì)算核算的建筑面積

商鋪換算面積=7５０0㎡×2。6７3=20０47．５㎡

地下車庫(kù)換算面積＝14６00㎡×0.283=4１31.８㎡③.計(jì)算換算面積總和

總換算面積=住宅房面積８７500㎡＋商鋪換算面積2００47。5㎡＋地下車庫(kù)換算面積４131。８㎡=1116７9。3㎡④.計(jì)算平均單位開發(fā)成本單位開發(fā)成本=總開發(fā)成本21５00萬(wàn)元÷總換算面積11１６79。3㎡≈1925。１５５3

元/㎡⑤。計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的總成本:

商品住宅開發(fā)總成本=8７50０㎡×1925.1553元／㎡=1６８451091．65元

商鋪開發(fā)總成本=２004７.５㎡×１925．1553元/㎡=3８5９４551．54元

地下車庫(kù)開發(fā)總成本=41３1。８㎡＊1925.15５3元／㎡=7９54356。8１元根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，會(huì)計(jì)分錄為:

借:開發(fā)成本2１5000000元

貸:開發(fā)產(chǎn)品—商品住宅１6845109１。65元

-商

鋪

３85９4551.5４元

-地下車庫(kù)

7954３56。81元⑥.計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品的單位成本

商品住宅房產(chǎn)品單位成本＝分?jǐn)偟目偝杀?684５１091。65元÷８7500㎡＝1９25．１５53元/㎡

商鋪產(chǎn)品單位成本=３85９4５５1.５4元÷75０0㎡=51４5。94元/㎡地下車庫(kù)產(chǎn)品單位成本=7954356。81元÷