文化園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

湖南長(zhǎng)沙XX文化園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市是湖南省會(huì)，長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城。市區(qū)面積556平方公里，市區(qū)人口210萬(wàn)。長(zhǎng)沙是一座具有3000多年歷史的“楚漢名城”。文化遺產(chǎn)、文物古跡眾多。長(zhǎng)沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長(zhǎng)沙度過(guò)了“風(fēng)華正茂”的崢嶸歲月。湖南第一師范、橘子洲、愛(ài)晚亭、船山學(xué)社舊址等革命史跡和紀(jì)念地眾多。長(zhǎng)沙風(fēng)景秀麗，岳麓山巍峨西歭，古木參天。橘子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。長(zhǎng)沙交通發(fā)達(dá)，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)通40多條國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，湘黔、浙贛鐵路連接?xùn)|西。京珠、上瑞、長(zhǎng)常、蓮易高速公路四通八達(dá)。內(nèi)河航運(yùn)可直達(dá)湘、資、沅、澧水、洞庭湖和長(zhǎng)江沿岸各省市。形成了航空、鐵路、公路、水運(yùn)等立體交通網(wǎng)絡(luò)。二岳麓區(qū)、岳麓山岳麓區(qū)是長(zhǎng)沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長(zhǎng)沙市政府所在地，位于長(zhǎng)沙市湘江主航道西側(cè)。全區(qū)面積145平方公里，人口42萬(wàn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國(guó)著名的高校文化區(qū)，是長(zhǎng)沙市“以文立市”的根基，獨(dú)具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢(shì)。岳麓區(qū)自然山水資源得天獨(dú)厚，境內(nèi)有岳麓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、后湖、梅溪湖等自然山、水、洲景觀，集長(zhǎng)沙“山、水、洲、城”的城市風(fēng)貌特色于一體。岳麓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)包括了岳麓書(shū)院、橘子洲頭、愛(ài)晚亭、麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王碑、新民學(xué)會(huì)舊址、蔡鍔墓等特一級(jí)景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來(lái)石、白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。三XX文化園本項(xiàng)目，位于岳麓山XX范圍內(nèi)。項(xiàng)目總用地171公頃（2566畝），總建筑面積132.18萬(wàn)平方米，總投資61.55億元。主題公園性質(zhì)：觀光游賞、生態(tài)濕地、運(yùn)動(dòng)健身、水上休閑、垂釣美食。四項(xiàng)目確定本項(xiàng)目作為長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)重大招商項(xiàng)目，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，于2005年5月24日與浙江xxxxx集團(tuán)有限公司簽訂了《XX文化園規(guī)劃建設(shè)框架協(xié)議》，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式確定浙江XX集團(tuán)為項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴。2005年10月31日長(zhǎng)沙市政府就本項(xiàng)目出具市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，確定了本項(xiàng)目的運(yùn)作模式。2005年11月31日長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)政府與浙江XX集團(tuán)在香港舉行的湖南省“港洽會(huì)”上簽訂了《龍王港下游防洪綜合整治工程（XX文化園）合同書(shū)》確定了本項(xiàng)目的實(shí)施。2007年6月9日長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)政府與浙江XX集團(tuán)簽訂了《長(zhǎng)沙市龍王港下游防洪綜合整治工程（XX文化園）籌資建設(shè)相關(guān)事宜合同書(shū)》進(jìn)一步確定了本項(xiàng)目的具體實(shí)施，項(xiàng)目用地進(jìn)入拆遷補(bǔ)償安置階段。為進(jìn)一步有序、有效開(kāi)展工作，特編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第一章項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)實(shí)施單位簡(jiǎn)介（本章由集團(tuán)公司編寫(xiě)）第二章可行性研究報(bào)告編制依據(jù)第三章項(xiàng)目介紹一總項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長(zhǎng)沙市中心“一環(huán)”繁華區(qū)范圍，項(xiàng)目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路以北。本項(xiàng)目用地處于岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)保護(hù)區(qū)范圍，本用地南向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風(fēng)光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。（二）項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，南側(cè)楓林路（三一九國(guó)道）是長(zhǎng)沙市的東西向主干道，通過(guò)橘子洲大橋連接河?xùn)|五一大道；西側(cè)金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營(yíng)盤(pán)路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進(jìn)一步拉近了本地塊與河?xùn)|的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。本地塊東面有長(zhǎng)沙的主要內(nèi)河——湘江；通過(guò)楓林路、五一大道到長(zhǎng)沙火車(chē)站僅10分鐘車(chē)程；通過(guò)南北二環(huán)路、長(zhǎng)沙大道到機(jī)場(chǎng)40分鐘車(chē)程；汽車(chē)西站就在楓林路上。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。（三）項(xiàng)目所在地環(huán)境1、自然環(huán)境：岳麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好，生態(tài)環(huán)境絕佳，具有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢(shì)。xx文化園主題公園定位于“長(zhǎng)沙西客廳、省會(huì)西大門(mén)”的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色，具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓山山水風(fēng)光、展現(xiàn)長(zhǎng)沙旅游動(dòng)力的、極具現(xiàn)代文化的城市開(kāi)放式景區(qū)。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項(xiàng)目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。2、人文環(huán)境：岳麓區(qū)是全國(guó)文化教育的密集區(qū)，長(zhǎng)沙市31所高校有20多所座落于岳麓區(qū)，承轉(zhuǎn)“中國(guó)四大書(shū)院”之首的“千年學(xué)府”——岳麓書(shū)院的湖南大學(xué)和中南大學(xué)、湖南師大等眾多知名學(xué)府布于岳麓山周邊。長(zhǎng)沙國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，岳麓山國(guó)家大學(xué)科技園和岳麓山大學(xué)城齊集于此。科技岳麓、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)之一。岳麓區(qū)又是長(zhǎng)沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻、陸九淵、曾國(guó)藩、左宗堂、王夫立在岳麓書(shū)院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會(huì)，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達(dá)峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨?，F(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長(zhǎng)于斯，當(dāng)今20多位“兩位”院士在此工作。人文資源的高密度聚合，在全國(guó)是極其罕見(jiàn)的。3、綜合配套環(huán)境：岳麓區(qū)不僅是長(zhǎng)沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本項(xiàng)目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務(wù)圈。通程商業(yè)廣場(chǎng)是市區(qū)最大商業(yè)廣場(chǎng)之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)校、幼兒園等各項(xiàng)生活配套十分齊全。（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1、項(xiàng)目建設(shè)用地：總項(xiàng)目建設(shè)用地：171.00公頃（2566畝）；分項(xiàng)目建設(shè)用地：龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：28.77公頃（432畝），主題公園用地：81.12公頃（1217畝），生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：9.33公頃（140畝），綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地：44.00公頃（660畝），濱湖路用地：7.77公頃（117畝）。2、項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積總項(xiàng)目建筑面積：1321800平方米；分項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積：龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：防洪堤、防洪通道、綠化帶、麓山垸排漬泵站等，主題公園用地：亭、臺(tái)、樓、閣、廊等3000平方米，生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等，266800平方米，綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建，1052000平方米，濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長(zhǎng)1214米，路幅36米（局部42米）。其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路6.03萬(wàn)平方米，鋪裝廣場(chǎng)3.77萬(wàn)平方米，花木綠化26.5萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場(chǎng)設(shè)施等。3、項(xiàng)目投資額：4、項(xiàng)目資金來(lái)源：項(xiàng)目資金來(lái)源的分別為財(cái)政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨(dú)招商合作三類(lèi)。1）市、區(qū)二級(jí)財(cái)政拔款項(xiàng)目為：2）投資單位自籌資金項(xiàng)目為：3）區(qū)、街道單獨(dú)招商項(xiàng)目為：（五）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序：本項(xiàng)目為一次總體規(guī)劃，分期實(shí)施。實(shí)行總項(xiàng)建設(shè)公益項(xiàng)目?jī)?yōu)先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的時(shí)序原則。具體時(shí)序?yàn)椋?、總項(xiàng)目建設(shè)：

2006年3月—2015年12月，歷時(shí)10年。2、分項(xiàng)目建設(shè)：龍王港大堤、風(fēng)光帶、防洪通道：2006年3月—2009年5月；主題公園建設(shè)：2007年8月—2010年9月；濱湖路建設(shè)：2007年8月—2008年12月；(公園協(xié)調(diào)區(qū))生產(chǎn)安置項(xiàng)目建設(shè)：2007年10月—2011年9月；綜合(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))用地項(xiàng)目建設(shè)：2007年12月—2015年12月。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況XX文化園項(xiàng)目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項(xiàng)目，根據(jù)我集團(tuán)公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項(xiàng)目，而（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）綜合用地作為投資回報(bào)用地。公益性項(xiàng)目投資的社會(huì)效益、環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目放在一個(gè)主要的位置。（一）項(xiàng)目地理位置及環(huán)境（二）項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：第四章項(xiàng)目建設(shè)背景和重要意義一項(xiàng)目建設(shè)背景1、項(xiàng)目建設(shè)用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)用地“咸嘉湖”2565畝，其中西湖街道的西湖漁場(chǎng)漁池水面1402畝，龍王港水域及大堤用地460畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約9500平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場(chǎng)建于1973年，以前原是一片低洼水田，長(zhǎng)年受龍王港洪水侵害，十種九不收。1973年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來(lái)西湖漁場(chǎng)一直處于低水平的養(yǎng)魚(yú)狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚(yú)的飼料。隨著城市化的推進(jìn)，大量外來(lái)租佃戶(hù)以這種違章棚屋為作坊，生產(chǎn)劣質(zhì)食品。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說(shuō)是長(zhǎng)沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對(duì)外形象。龍王港為湘江一級(jí)支流，全長(zhǎng)31公里，流域面積173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為27米，湘江洪水期水位高達(dá)37米以上，西湖漁場(chǎng)路面標(biāo)高僅為29米，連年洪水不僅造成西湖漁場(chǎng)十年九澇，也對(duì)望月湖小區(qū)4萬(wàn)多居民安全構(gòu)成很大威脅，1998年江澤民總書(shū)記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。2、項(xiàng)目的提出二項(xiàng)目建設(shè)的重大意義本項(xiàng)目建設(shè)具有重大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。1、項(xiàng)目建設(shè)的重大社會(huì)效益1）本項(xiàng)目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬(wàn)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇等級(jí)。2）本項(xiàng)目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場(chǎng)漁民（農(nóng)民）的生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項(xiàng)安置用地得到有效的落實(shí)。3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、水上休閑、運(yùn)動(dòng)健康的城市開(kāi)放式公園。提高了長(zhǎng)沙西大門(mén)、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。4）濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長(zhǎng)沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時(shí)尚的全國(guó)示范居住區(qū)。明顯改善長(zhǎng)沙市民的居住模式，將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。2、項(xiàng)目建設(shè)的重大環(huán)境效益1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺(tái)和石砌護(hù)坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場(chǎng)極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺(tái)為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫(kù)凈山補(bǔ)水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門(mén)”、“芙蓉出水”兩個(gè)城市廣場(chǎng)雕塑，營(yíng)造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項(xiàng)鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長(zhǎng)沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。3、項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益1）龍王港防洪大堤的建成，xx主題公園的項(xiàng)目推出，將原西湖漁場(chǎng)低洼地的土地價(jià)值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項(xiàng)目公益項(xiàng)目6億多元的資金來(lái)源，還給市、區(qū)兩級(jí)政府帶來(lái)相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入。2）本項(xiàng)目50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)，將給國(guó)家和地方政府帶來(lái)可觀的稅費(fèi)收益。3）本項(xiàng)目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建成，將為原西湖漁場(chǎng)的漁民（農(nóng)民）提供長(zhǎng)遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營(yíng)用房的購(gòu)置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者提供經(jīng)商場(chǎng)所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。4）本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也將有長(zhǎng)遠(yuǎn)的、綜合性的經(jīng)濟(jì)效益。第五章項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研本次可研報(bào)告編寫(xiě)，沒(méi)有委托房地產(chǎn)顧問(wèn)公司作專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)一步編寫(xiě)更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報(bào)告。一長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙作為湖南省省會(huì)、全國(guó)地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場(chǎng)處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地出讓價(jià)格有了迅猛的提高，這種異常現(xiàn)象，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的土地出讓價(jià)的最終確定，增大了可變因素。2002年——2006年長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)量、規(guī)模、平均單價(jià)和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等方面處于一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率（07年以前平均容積率為2.0以下，07年平均容積率達(dá)3.0）的情況下，單位地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長(zhǎng)。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。二長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)分析三本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)目前已完成的規(guī)劃有《西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃》和《岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個(gè)規(guī)劃編寫(xiě)。一總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)述1、XX文化園項(xiàng)目總平面設(shè)計(jì)xx文化園總平面象一把彩色打開(kāi)的折扇，楓林路、濱湖路是折扇的扇骨，上方龍王港優(yōu)美的曲線就象彩扇的扇邊，而總平面圖就是彩扇精美的扇面。按上報(bào)省、國(guó)家國(guó)土資源部門(mén)備案批準(zhǔn)的xx文化園各分項(xiàng)目用地分界線在圖上以紅色點(diǎn)劃線表示。主題公園用地占總用地的大部分，位于總用地中南部。主題公園藍(lán)色的湖面岸線自然、靈動(dòng)，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項(xiàng)鏈將湖岸景點(diǎn)、長(zhǎng)堤、湖中島嶼串成一圈。湖邊北南兩個(gè)主入口和兩個(gè)碼頭依108°的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對(duì)。南端楓林路與濱湖路相交處為濕地公園“蘆蕩鷺舞”景點(diǎn)。龍王港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶——景觀式生態(tài)綠帶。湖面以北、龍王港風(fēng)光帶以南、楓林路以西是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地。湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū)——生產(chǎn)安置用地。該用地以楓林路與龍王港風(fēng)光帶交匯處為主入口，次入口設(shè)置于防洪通道環(huán)線，此外在環(huán)湖上設(shè)置人行出入口兩個(gè)。xx文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務(wù)區(qū)和體育健身區(qū)。咸嘉湖景區(qū)（xx主題公園）十景分別為：龍王港生態(tài)景觀綠帶的“龍港鶯舞”，水上觀光休閑區(qū)的“古堤遺韻”、“西堤夕照”、“湖亭晚歸”、“東堤柳飄”、“出水芙蓉”和“蘆蕩鷺舞”，用地東南側(cè)牛形山生態(tài)觀光區(qū)的“夏夜聽(tīng)蟬”、“登軒待月”和“秋風(fēng)含露”。植物景觀設(shè)計(jì)分別為：龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個(gè)主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。2、交通組織設(shè)計(jì)xx文化園的交通設(shè)計(jì)為：外圍快速地鐵站，北入口咸嘉湖路西湖站和楓林路樞鈕站。城市主干道：楓林路、濱湖路。城市次干道：龍王港右岸防洪通道加寬環(huán)線、金星大道連接線。主題公園道路：環(huán)湖主游道（可通行無(wú)污染機(jī)動(dòng)車(chē)和特種車(chē)輛）、公園次游道（人行道）。公園協(xié)調(diào)區(qū)道路：以修建性詳規(guī)確定。水面交通線：主碼頭：南、北、西三個(gè)主碼頭。次碼頭：主題公園白沙浪路入口、綜合用地內(nèi)二至三個(gè)親水碼頭。停車(chē)場(chǎng)：主題公園南入口停車(chē)場(chǎng)和公園協(xié)調(diào)區(qū)入口停車(chē)場(chǎng)。3、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地以外的公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)如下：活動(dòng)中心一個(gè)：設(shè)置于公園協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)。商業(yè)服務(wù)點(diǎn)四個(gè)：主題公園南大門(mén)和白沙液路次入口各一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。餐館三個(gè)：主題公園白沙液路口一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。茶樓、咖啡屋六個(gè)：主題公園南大門(mén)、龍頭山北、湖中晚歸亭各一個(gè)，牛形山二個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)一個(gè)。管理用房一處：主題公園面大門(mén)一處。公廁七個(gè)：主題公園內(nèi)四個(gè)，牛形山一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。垃圾中轉(zhuǎn)站二個(gè)：主題公園南大門(mén)、公園協(xié)調(diào)區(qū)各一個(gè)。4、市政配套設(shè)計(jì)：1）供水：主題公園湖體補(bǔ)水換水：在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地區(qū)之間的龍王港大堤上已建進(jìn)水涵管一組。永久性用水可以通過(guò)該涵管補(bǔ)水、換水，在湘江下游香爐洲樞紐建成后，湘江水面保持在31-32米之間，龍王港常年水位與主題公園湖面設(shè)計(jì)樣高一致?？紤]到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計(jì)標(biāo)高，應(yīng)增加設(shè)計(jì)進(jìn)水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個(gè)醫(yī)院的上游取水口取水。生活用水以市政給水為供水水源，本規(guī)劃范圍由長(zhǎng)沙市第四供水廠供水。本項(xiàng)目總生活用水水量估算為9500m3/d。在楓林路DN600給水干管接入DN300進(jìn)水管，給濱湖路和龍王港防洪通道布置給水干管，形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。2）排水：根據(jù)長(zhǎng)沙總體規(guī)劃，河西區(qū)為雨污分流制，本規(guī)劃范圍雨水沿道路邊溝收集，建設(shè)完整的雨水管道收集系統(tǒng)，雨水就近排入主題公園水體，經(jīng)排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龍王港，最終排入湘江。本規(guī)劃范圍污水量為7560m3/d，全部污水納入道路污水管道，設(shè)計(jì)在麓山垸泵站西側(cè)建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。3）供電：本規(guī)劃范圍用電負(fù)荷量計(jì)算為17400KW，取負(fù)荷同時(shí)率為0.8，取容載比1.5，需變壓器總?cè)萘?6500KVA。本地域10KV電源直接取自楓林路城市道路市政電網(wǎng)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地區(qū)內(nèi)各建10KV中心變配電所。本規(guī)劃范圍周邊有110KV石塘嶺變、110KV桐梓坡變、110KV桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證。主題公園和公園協(xié)調(diào)區(qū)采用樹(shù)干式供電方式，電源由公園協(xié)調(diào)區(qū)中心變引來(lái)。城市道路、廣場(chǎng)、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室外活動(dòng)場(chǎng)地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。高低壓線路采用電纜直埋式或電纜溝敷設(shè)方式。低壓供電半徑一般控制在250m范圍內(nèi)。4）弱電：電信用戶(hù)門(mén)數(shù)為15500門(mén)，需程控電話(huà)機(jī)交換容量19500門(mén)。公園協(xié)調(diào)區(qū)和主題公園的電信線路和寬帶網(wǎng)從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，接入電信交接箱（容量2000門(mén)），再?gòu)慕唤酉湟龅礁饔脩?hù)。有線電視采用HFC網(wǎng)絡(luò)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)設(shè)有電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，廣電光纜從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，先進(jìn)入光節(jié)點(diǎn)，再?gòu)墓夤?jié)點(diǎn)引出同軸電纜至各戶(hù)。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（綜合用地）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1、總平面設(shè)計(jì)本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地形狀象一個(gè)“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。按照西湖文化的景觀規(guī)劃和本項(xiàng)目的交通道路規(guī)劃，本用地分成東、中、西三個(gè)小區(qū)。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為xx文化園的北大門(mén)廣場(chǎng)和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門(mén)廣場(chǎng)和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。2、建筑高度控制本項(xiàng)目按地理位置分作四個(gè)不同高度控制范圍，24米高度控制區(qū)：xx文化園北、南主入口中軸線兩側(cè)各150米范圍，東北角的小學(xué)用地；40米高度控制區(qū)：臨西湖湖面；80米高度控制區(qū)：中小區(qū)、東小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)；60米高度控制區(qū)：西小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)，及中、東小區(qū)40米與80米控制區(qū)之間。3、交通組織設(shè)計(jì)1）地面層交通：地面層絕對(duì)標(biāo)高約為35米，主入口分別位于公園北大門(mén)兩側(cè)、西側(cè)濱湖路及中、東兩個(gè)小區(qū)之間。次入口：西小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個(gè)次入口；中小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個(gè)次入口；東小區(qū)向西側(cè)湖面設(shè)一次入口。小區(qū)各入口之間以地面小曲道路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。其中小區(qū)主干道寬度14米，次干道9米，幢間道路3.5米，小區(qū)游園小路面-2米。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。地面層道路系統(tǒng)原則為人行路和特種車(chē)輛臨時(shí)專(zhuān)用路。2）負(fù)一層交通：負(fù)一層地面絕對(duì)標(biāo)高為31.5米，西、中二個(gè)小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個(gè)出入口，東小區(qū)向?yàn)I湖路設(shè)二個(gè)出入口，以上出入口均為“一進(jìn)一出”。負(fù)一層道路寬度均為7米雙車(chē)道，在三個(gè)小區(qū)形成內(nèi)環(huán)網(wǎng)，并通向各地下汽車(chē)庫(kù)。負(fù)一層道路全部為車(chē)行道，禁止非機(jī)動(dòng)車(chē)和人行。地下停車(chē)庫(kù)設(shè)有電梯和樓梯通向地面。3）停車(chē)：在項(xiàng)目北大門(mén)和西大門(mén)各設(shè)少量停車(chē)位，只供臨時(shí)停車(chē)，利用地下室為主要停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)車(chē)位應(yīng)滿(mǎn)足規(guī)劃要求。4、公共配套設(shè)計(jì)1）教育配套：教