樓市庫存消化較差 三四線城市樓市仍在調(diào)整

Word樓市庫存消化較差三四線城市樓市仍在調(diào)整2021年的930新政、2021年的330政策加上三次降息、兩次降準，利好政策疊加效應(yīng)與購房需求的碰撞，一二線城市樓市火熱行情終于在5月噴發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長15.5%，同比增長34.9%。5月份成交量創(chuàng)下近六年的同期新高。下文是對三四線城市樓市發(fā)展情況分析。

利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖，但對于三四線城市而言，樓市調(diào)整的故事似乎仍在繼續(xù)。

這個5月，記者兵分多路，探訪華北、華東、華南三座城市，發(fā)現(xiàn)供量大、成交弱是三四線城市的共性，成交下滑與供應(yīng)井噴，導(dǎo)致庫存也有所高漲。在湖南株洲，存貨足夠消化30個月；在安徽蕪湖，鳩江區(qū)項目滯銷，深陷其中的開發(fā)商不乏萬科、恒大等巨頭；在河北保定，去年“副都”謠言引發(fā)的搶房瘋潮不再，投資客減少，開發(fā)商正加大優(yōu)惠力度去庫存。銷售疲軟直接影響了開發(fā)商的資金鏈。有些當?shù)卮砉救耸糠Q，代理的幾個項目已拖欠了兩年多傭金。

盡管如此，中國城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)，一些一線房企仍在加大投資，期待著三四線城市樓市的未來。

樓市分化繼續(xù)

根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)，2021年北京、上海、廣東1~4月份房地產(chǎn)的投資額均為兩位數(shù)快速增長，其中上海投資增速明顯加快。然而，許多省份的房地產(chǎn)投資形勢仍舊低迷，內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產(chǎn)投資為負增長，其中內(nèi)蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產(chǎn)投資增速也大幅低于去年同期。

對此，交通銀行研究員分析，截至4月底，“3·30新政”已屆滿月，其利好效果率先在一線城市為主的重點城市中得以體現(xiàn)。這些剛需和改善需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較大，加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業(yè)直接加杠桿，這些政策均提升了居民購置更大房屋的能力。

在她看來，房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及庫存的問題，一線城市存庫消化快，其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務(wù)穩(wěn)健的角度，開發(fā)商會更愿意投資一線城市。

自2021年年底以來，一系列對房地產(chǎn)消費的刺激政策放出后，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，三四線城市房地產(chǎn)市場并未調(diào)頭向上。更多房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請查閱行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與十三五規(guī)劃研究報告》。

據(jù)國家統(tǒng)計局測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，漲幅為全國第一、第二、第三、第五名，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲，三線城市房價仍然下降，僅有徐州、溫州、金華微漲。

本報記者走訪了解到的情況，也證實了三四線城市去年以來成交的疲軟。中原地產(chǎn)株洲分公司總經(jīng)理劉鋒華對《第一財經(jīng)日報》記者表示，2021年一年是株洲存貨最多的一年，拿到預(yù)售證的新建商品房約400萬平方米，在建樓盤約300萬平方米，庫存高達700萬平方米。按照2021年的去化情況估算，700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。其中的天元區(qū)庫存集中，眼下從公交站臺到戶外LED再到飯店餐桌，樓盤廣告鋪天蓋地，諸如“封頂價3850元/平方米”、“秒殺價3380元/平方米”、“首付1萬起”等降價口號隨處可見。

官方數(shù)據(jù)顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個月左右，這個數(shù)據(jù)被當?shù)貥I(yè)內(nèi)解讀為非常不健康。業(yè)內(nèi)知情人士預(yù)測，蕪湖鳩江區(qū)去化周期可能需要“好幾年”。

房企進退

樓市成交正左右著房企業(yè)績。據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，2021年一季度，業(yè)績排在前20的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑，前20企業(yè)平均銷售金額較2021年同期下降15.37%。

一季報顯示，今年1~3月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入88.9億元，凈利潤6.5億元，同比分別下降6.4%、57.5%。碧桂園（2021.HK）一季度共實現(xiàn)合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%，合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。

針對一季度業(yè)績下滑，萬科方面給出的官方解釋是，一季度凈利潤下降的主要原因之一是結(jié)算規(guī)模較少；另一方面，由于去年同期結(jié)算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投資收益也較為集中，導(dǎo)致凈利潤的比較基數(shù)較高。

近期在萬科與萬達宣布戰(zhàn)略合作的新聞發(fā)布會上，針對“萬科傾向一二線城市發(fā)展”的說法，萬科總裁郁亮說，萬科對一二線城市反而是有警惕的，“大家都覺得一二線城市好的時候，那就是很危險的時候，是應(yīng)該小心的時候”。他表示，萬科要為普通人家蓋好房子，不局限在一二線城市，也為三四線城市的人去蓋好房子，未來可能五六線城市都可以考慮。

5月14日，碧桂園集團總裁莫斌出現(xiàn)在長沙，出席碧桂園湖南區(qū)域品牌發(fā)布會。當時有媒體援引莫斌表述稱：“我們應(yīng)正視當前三四線城市樓市不樂觀的現(xiàn)實，但這并不動搖我們更堅定地看好三四線城市發(fā)展的信心?！痹谒磥?，三四線城市若能抓住新型城鎮(zhèn)化機遇，不僅能夠走出低谷，而且未來的市場仍然大有可為。按照設(shè)想，未來三年，碧桂園的目標是在湖南省14個市州全覆蓋，達到42個樓盤。

關(guān)于一二線城市與三四線城市的樓市分化，前華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，三四線城市確實有些供應(yīng)過大，問題可能不在樓市本身，而出在人口遷移上。在他看來，在城鎮(zhèn)化進程中，產(chǎn)業(yè)必須與城鎮(zhèn)化并行，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口轉(zhuǎn)移到別的地區(qū)，有些地區(qū)空了，有些地方住房又可能供不應(yīng)求，出現(xiàn)錯位。

“不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機，實際是區(qū)域差別巨大，有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市，都存在一些問題，可能比部分三四線城市問題還嚴重?！比沃緩娫?jīng)說道。

交通銀行金融研究中心預(yù)計，5月滬深等重點城市成交將繼續(xù)回暖，新盤價格有上漲勢頭，二手房跳價現(xiàn)象也將增多，這些城市將迎來“紅五月”。相比之下，供過于求的二三線城市受新政的提振作用將較為有限，成交量難見明顯起色，庫存壓力也使賣方不敢輕易大幅漲價。

“起色”并不是沒有，一些三四線城市也出現(xiàn)回暖跡象。株洲市房管局數(shù)據(jù)顯示，4月株洲市城區(qū)新建商品房網(wǎng)簽24.36萬平方米，同比增長30.38%；均價4429元/平方米，環(huán)比上漲