二季度工業(yè)板塊復蘇節(jié)奏展望

輯母版標題樣式蘇節(jié)奏展望投資咨詢業(yè)務資格：證監(jiān)許可【2012】669號輯母版標題樣式蘇節(jié)奏展望研研究所工業(yè)組——銷售端：本輪銷售修復持續(xù)性可期，全年銷售同比上漲3.3%。近期地產銷售出現(xiàn)一定波動，市場關心銷售修復持續(xù)性如何，我們認為受四大因素：需求端政策空間充足、信用風險已有效釋放、購房能力提升及房價預期有所企穩(wěn)、疫后需求回補尚未完成，地產銷售有望迎來一波持續(xù)性較強的修復，預計2023年全年銷售同比增長3.3%。近期公布的地產數(shù)據(jù)顯示投資相比去年均出現(xiàn)顯著好轉，結合商品端需求來看亦顯著回升。但從細分項來看，本次投資修性——土地端：銷售助力土地投資有望持續(xù)修復。。持10%增速無憂當前項目端(各省重大項目上漲10%、各省集中開工情況同比去年上漲超過30%)以及資金端(專項債1-2月發(fā)行額均超過3000億元)都對應今年上半年基建增速有望保持10%左右的增速。專題目錄地產銷售持續(xù)性為解決地產問題的主心骨1.銷售端：本輪銷售修復持續(xù)性可期2.投資端：當前修復仍然面臨較大資金壓力3.土地端：銷售助力土地投資有望持續(xù)修復力強度不減：項目與資金高增指向上半年基建保持10%增速無憂平米0050000-2%-4%-6%年年30大中城市商品房成交面積同比20192020202120222023平米0050000-2%-4%-6%年年30大中城市商品房成交面積同比201920202021202220238首套平均房貸利率76543款00?1-2月地產銷售跌幅顯著收窄，從30城高頻數(shù)據(jù)顯示2月以來地產銷售同比大幅轉正，顯示當前商品房銷售處于同比30%的水平。?房貸利率可以較好的表征政策趨松的強度，利率下降一般領先地產銷售。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11-2月商品房銷售面積同比-3.6%商品房銷售面積季節(jié)性年-3.63.6%年年22月份30城商品房銷售面積同比30.9%平米500000500030.9%-40.0%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%%個人住房貸款平均利率從21年9月至22年12月，已連續(xù)15個月下降。降%全國二全國二套房貸平均利率2014/012016/012018/012020/012022/0101月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月同同步指標：居民中長期信貸居民中長期信貸累計同比-21年取復合同比銷售面11商品房銷售面積累計同比-21年取復合同比0-25-25-1002011/022013/032015/042017/052019/062021/071月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月領先指標：房貸利率%4.0%4.04.55.05.56.06.57.07.5.0%金融機構人民幣貸款加權平均利率:個人住房貸款+3個月(右軸)0-20-40-602009/032012/032015/032018/032021/03天天天天近期30大中城商品房銷售面積出現(xiàn)拐頭向下天天天天近期30大中城商品房銷售面積出現(xiàn)拐頭向下?近期30大中城商品房銷售面積出現(xiàn)拐頭向下，從日均55萬平方米成交面積下滑至52萬平方米，環(huán)比下滑5%，此外19城二手房成交面積上漲勢頭明顯放緩，本周日均成交高峰為36萬平方米，環(huán)比上漲幾乎0增長。?本次回調結合時間點來看更多是由于季節(jié)性使得成交上漲動力不足，相比去年的幾輪脈沖式商品房成交行情，我們認為本輪成交修復相對溫和且成交持續(xù)性值得期待。119城二手房成交面積上漲勢頭放緩萬平米30大中城市商品房銷售面積(滾動7天求和平均)萬平萬平米30大中城市商品房銷售面積(滾動7天求和平均)2020192020202120222023 20202021202220230199035500前80天前60天前40天前20天春節(jié)后20天后40天后60天險已有效釋放求回補尚未完成多重因素改善之下商品房銷售持續(xù)性可期險已有效釋放求回補尚未完成間充足暖購房能力提升及房價預穩(wěn)各個地產周期政策力度總結政策空間：當前政策力度并未觸及歷史最高水平各個地產周期政策力度總結?歷史復盤：根據(jù)地產三年一個小周期劃分，2008年以來房地產經歷的四輪周期，2008年和2014年為兩輪地產放松大周期，政策放松力度較強，其中包括首付比下調至20%、房貸利率7折、棚改貨幣化等；2011年和2018年為兩輪地產放松小周期，政策力度較弱，主要包括中央降準降息及部分地方省市放松公積金限額、取消限購等。而本輪地產考慮到“房住不炒”是政策主基調，政策放松力度有限，更多是因城施策下政策微調為主。策“四萬億”投資計劃出臺，五次降息從7.2%降至5.3%；四次降準從16.5%降至13%連續(xù)三次降準，累計下調1.5百款基準利率分別累計下調0.5個2014年11月-2015年10月央行連續(xù)六次降息(1年期貸款基準利率由6.00%迅速下降至4.35%)，五次降準2.5個百分點三次降準一次降策%地方政府出臺政策，包括放寬款利率等房%的比例比例房貸利08年9月貨幣政策轉向至09年12持續(xù)約14個月年10月地方試探性地微調房地產政策至13年02月“國五條”14年3月各地放松限購至16年3月12月部分城市出現(xiàn)放松至19年5月部分城市年9月部分城市出臺寬松政策資料來源：公開資料整理，中信期貨研究所6政策空間：當前高能級城市在限購限貸等政策上仍有較多空間城市限購限貸限售增加購房上限縮小限購范圍降低戶籍居民購房要求非戶籍居民購房要求降低非戶籍居民購房要求取消限購商貸首付比-首套商貸首付比-二套認定標準調整計算節(jié)點降低限售年限取消限售北京√60個月社保35%(普宅)，40% (非普)60%(普宅)，80% (非普)認房又認貸上海60個月社?！?臨港，滿一年社保)35%50%(普宅)，70% (非普)認房又認貸廣州60個月社保√30%70%認房又認貸深圳√√(人才房單身年齡降至30歲)60個月社保30%70%認房又認貸天津√6個月社?！?0%40%認房不認貸南京√√6個月居住證明√30%40%認房不認貸√杭州√√√(二手房)6個月社保(二手房)√(二手房)30%40%認房不認貸成都√√√(人才不受限制)12個月30%40%認貸不認房√√重慶√30%40%認房不認貸武漢√√6個月√30%40%認貸不認房長沙√√(人才)24個月30%40%認房又認貸√合肥√(三套房為二手房)√(集體戶投靠親友)6個月√30%40%認房又認貸鄭州√√-√30%40%認貸不認房寧波√√12個月√30%60%認貸不認房福州√-√30%40%認貸不認房廈門√√(島外)島內36個月，島外不需要√30%40%認貸不認房濟南√√-√30%40%認貸不認房√青島√√6個月√30%40%認房又認貸√√西安√√√30%40%認貸不認房√蘇州√6個月√30%30%認貸不認房√√東莞√√√-√√20%30%認房不認貸√海口12個月√30%40%認房又認貸沈陽-√30%40%認貸不認房大連√-√√(二手房)30%40%認貸不認房：公開資料整理，中信期貨研究所2014.11央行開始降息2011.12開始新一輪降準2021.12下調存款準備金率,3.8152022.42014.11央行開始降息2011.12開始新一輪降準2021.12下調存款準備金率,3.8152022.4各地開始頻繁出臺寬松政策2015.9不限購城市下調首付比2018.10下調存款準備金率2014.7千方百計消化庫存02016.9多地重啟限購限貸2019.2各地下調首套房貸利率2016.12首提“房住不炒”-10進棚改貨幣化2021.2集中供地5策2022.112013.2新國五條2020.8三條紅線2018.12強調因城施策?回顧之前幾輪調控，可以發(fā)現(xiàn)當房價增速接近或超過居民人均可支配收入時，就會引發(fā)“調控潮”，當居民可支配收入增速高于房價增速，政策將向放松。?目前，住宅價格指數(shù)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速差距在逐漸拉大，這意味著后續(xù)在政策端仍有持續(xù)加碼的空間，從而帶動商品房銷售進一步改善。從居從居民人均可支配收入與房價增速的相互關系可知未來仍有較大政策空間%86420%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入:累計同比兩者差值(右軸)%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入:累計同比兩者差值(右軸)2011/012012/012013/012014/012015/012016/012017/012018/012019/012020/012021/012022/012023/01未來一年償債壓力較大的房企近期銷售改善顯著2023年年內到期債務 2022年銷售金額同比信用風險：當前信用風險已得到有效釋放未來一年償債壓力較大的房企近期銷售改善顯著2023年年內到期債務 2022年銷售金額同比?根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)可以得到，未來一年償還債務壓力較大的房企主要集中在恒大、碧桂園、融創(chuàng)、金地、首開、龍光、中海、金融街、華發(fā)股份、萬科。根據(jù)2023年1-2月房企銷售情況與2022年房企銷售情況進行對比，未來一年償債壓力較大的房企近期銷售金額相比去年顯著改善，在“三支箭”的持續(xù)落實下，房企自身回血能力修復有利于整體行業(yè)信用風險進一步出清，進而為購房者提供信心。?在多項融資政策支持下，近期地產債價格已出現(xiàn)明顯反彈，對于后續(xù)企業(yè)融資創(chuàng)造更有利的條件?！啊叭Ъ闭叱雠_后地產債指數(shù)出現(xiàn)顯著反彈元中證地產債(凈價)指數(shù)元400040000050004004000000500000-50%9590-100%2019/022019/082020/022020/082021/022021/082022/022022/082023/029部分房企提前交付情況房企全國交付情況碧桂園部分房企提前交付情況房企全國交付情況碧桂園其中近一半房屋實現(xiàn)提前交付保利發(fā)展現(xiàn)提前交付招商蛇口建發(fā)房產22年前7月，建發(fā)房產已交付21個項目，其中近80%為提旭輝集團2022年，旭輝在全國提前交付超1.8萬套新房市付時間江來榜TP12023年1月河北省項目銷售排行榜TP2月額2023年1月無錫市區(qū)商品住宅項目銷售金額top10州售金額約1.93億元，成交量占當?shù)赝谒许椖勘壤^60%提前交付的項目銷售情況排名同區(qū)域前列?2022年6月份商品房銷售出現(xiàn)過脈沖式行情，后續(xù)由于7月份全國各地爆發(fā)斷貸潮，使得原本較好的修復狀態(tài)被突發(fā)事件打斷，而經過去年下半年出臺的眾多保交樓支持政策如4000億元的“保交樓”專項借款資金、銀保監(jiān)會“保函臵換預售監(jiān)管資金”政策等均顯示國家正在全面疏通“保交樓”的資金問題。?根據(jù)目前房企公布的提前交付情況，更多是落在央國企以及部分優(yōu)質民企，反映資金實力更為雄厚的房企在保交付上更具優(yōu)勢，且提前交付的項目在后續(xù)的銷售情況中也能有更好的表現(xiàn)。?通過對歷史的復盤可以看到，居民商品房銷售與定期存款存在相關性，通常居民定期存款轉化為商品房銷售需要3個季度的時間，去年居民積攢的超額儲蓄在今年有望得以釋放，進而拉動商品房銷售進一步回暖。?此外，房價的企穩(wěn)與商品房去化周期息息相關，考慮到去年大部分土地均被國企和城投拍走，其開發(fā)意愿較低，在銷售回暖的情況下，商品房去化周期有望持續(xù)縮短，帶動房價企穩(wěn)回升，進而居民定期存款轉化為商品房銷售需要3個季度%%定期及其他存款同比(領先3個季度)%%60 604020200-20-20-405-600-60拉動商品房銷售持續(xù)修復。商品房去化周期變短有望帶動房價企穩(wěn)回升%%70城房價當月同比4去化周期(領先半年，70城房價當月同比46886420-2-42010/122012/122014/122016/122018/122020/122022/122006/122008/122010/122012/122014/122016/122018/122020/122022/12房價預期顯著影響商品房銷售情況%億平米0%億平米022046188141416122013/062015/062017/062019/062021/06天天天天近年來房產投資性需求占比接近30%%天天天天近年來房產投資性需求占比接近30%%新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求原城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求 二次置業(yè)需求投資需求經測算后預計仍有2022年銷售的2%的需求并未回補2021商品房銷售面積*70%2023商品房銷售面積滯后需求當日值 (萬平米)滯后需求累計值 (萬平米)需求占2022年面積前59天45.9041.164.754.753%前50天943.1785%前40天44.6243.569前30天5前20天.283前10天945.574.91農歷新年76后10天后20天4后30天42.7940.9833.2124%后40天49.64302.03后48天43.3444.591.95?通過對購房人群的拆分，我們測算出投資需求占購房需求接近30%。自從2018年提出“房住不炒”以及因城施策的房地產調控方針之后，近年來房價同比增速已經跌入負區(qū)間，在房價沒有明顯波動的情況下，房子的投資需求被嚴重打壓。?假設投資性需求全部消失，若商品房銷售突破前期70%的水平，且維持較長一段時間，我們則可以認為商品房修復較為強勢。?假設2021年商品房銷售面積*70%與2023年商品房銷售的差值為疫02014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年近近期商品房銷售回調后仍超過2021年同期水平的70%萬平米30大中城市商品房銷售面積(滾動7天求和平均) 2021平均70%2021平均80%20230今年以來房企融資金額累計同比跌幅縮窄至3% 款：當月同比 投資今年以來房企融資金額累計同比跌幅縮窄至3% 款：當月同比 較上期降幅收窄12個百分點;其中，信用債、海外債、信托、ABS累同比分別為+7.3%、-21%、-70%、-48%。在高層堅定有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險、促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的持續(xù)表態(tài)和政11-2月房地產開發(fā)資金來源跌幅約為15%元元ABS信托海外債ABS信托海外債信用債同比000500-10-20000-20-30-400-10-20-30-20-30-40500-700-800-502019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11資料來源：中指研究院中信期貨研究所未來1年房地產企業(yè)月均到期償還債務超過800億海外債(億元)信用債(億元)投資顧慮未來1年房地產企業(yè)月均到期償還債務超過800億海外債(億元)信用債(億元)?截至2023年1月31日，一年內到期的債券合計9455.13億元，接近萬億元，其中信用債余額6242.15億元，海外債余額3212.98億元。此外，我們通過當期債券發(fā)行/當期債券到期計算融資是否能夠覆蓋債務壓力，顯示自從今年下半年開始，不管是信用債還是海外債，當月融資額均不能完全覆蓋到期債務，其中海外債的覆蓋率甚至為零，這使得海外債務償還壓力在目前來說來到一個歷史高位。當前銷售沒有明顯復蘇房房企的當期發(fā)行的債務無法完全覆蓋當期到期額度元元4400350100000050600200400400100200002021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/資料來源：中指研究院中信期貨研究所?近期針對地產融資以及資金來源連續(xù)出臺多項寬松，包括“三支箭”以及優(yōu)化預售資金監(jiān)管等。其中樓市金融十六條對貸款等存量融資合理展期”等條例均紛紛指向對從前房地產的投資主力——民企提供實質的資金支持，進一步提高對保及信用違約問題緩解的預期。1-2月房地產投資跌幅縮窄%房地產投資增速(21年取兩年復合同比)%房地產投資累計同比50-10-15-202017/012018/012019/012020/012021/012022/012023/地產投資各細項累計同比增地產投資各細項累計同比增速%1-2月地產投資各分項累計同比增速%2050-5.7-5.7-10-10.2-13.1-13.1地產投資建筑工程安裝工程器具購置土地購置平米00500000%15%10%-5%0%-15%%地產投資月度數(shù)據(jù)——開工：跌幅同比顯著收窄平米00500000%15%10%-5%0%-15%%%(前值-44.3%)；?挖機銷量與新開工面積基本同步，前期挖機銷量明顯?根據(jù)百城土地成交面積的領先作用，新開工有望進一同步指標：挖掘機銷量挖掘機,%地產新開工,%挖掘機銷量與新開工面積挖掘機銷量同比挖掘機,%地產新開工,%挖掘機銷量與新開工面積1006000-20-20-40-40-60-60-602008/012009/122011/112013/102015/092017/082019/072021/0611-2月房屋新開工面積跌幅顯著收窄當月新開工面積季節(jié)性年-9.4%-9.4%年年01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月領領先指標：百城土地成交面積AVM月 新開工面積AV6M-當月同比0-10-20-30-40-502012/012014/012016/012018/012020/012022/01%0%18%16%14%12%10%%0%18%16%14%12%10%竣工累積同比竣工當月同比新開工12月滾動平均—當月同比(領先3年)?1-2月竣工面積同比8.0%(前值-6.6%)。?1-2月竣工跌幅減少，主要是當前保交樓資金到位情況?根據(jù)新開工對竣工的領先作用，竣工周期即將步入拐段。領領先指標：新開工領先竣工竣工12月滾動平均—當月同比72-3-8-13-182016/012017/012018/012019/012020/012021/012022/012023/012024/011-2月竣工面積同比8.0%竣1-2月竣工面積同比8.0%房地產竣工面積增速(21年取兩年復合同比)平米房地產竣工面積增速(21年取兩年復合同比)平米0050000%0-10-20-30-40-50當月同比2019年2020年 年 年8.0%8.0%01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2017/012018/012019/012020/012021/012022/012023/春節(jié)后建材表觀消費量同比跌幅顯著減少線材表觀消費量-農歷250202000-2%-2%-2%-8%-11%-10%-8%-17%-22%-21%0%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周2022019021023-14%-15%-9%4%0 -7%-17%春節(jié)后水泥庫容比持續(xù)去化同比(右軸)2019%春節(jié)后建材表觀消費量同比跌幅顯著減少線材表觀消費量-農歷250202000-2%-2%-2%-8%-11%-10%-8%-17%-22%-21%0%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周2022019021023-14%-15%-9%4%0 -7%-17%春節(jié)后水泥庫容比持續(xù)去化同比(右軸)2019%%.17%3.90%-0.60%-9.70.99%-20%0%3.00%40%20200210220234.35%-41.47%44.26%春春節(jié)后螺紋表觀消費量同比實現(xiàn)轉正螺紋表觀消費量-農歷40%30%40%30%20%10%0%0%0%0%5004504000050000同比2019202020212022202337% 17% 4%0%-1%-14%-11%-9%-9%-12%-20%-21%50%40%%0%-10%-20%-30%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周春春節(jié)后水泥出貨率持續(xù)高于去年同期%%水泥庫容比-農歷0%0%0%00%50%0%00%-同比(右軸)2019202020212022 02390%0%%50%40%%0%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周前8周前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周春節(jié)后玻璃庫存同比持續(xù)回落萬重量箱0000040000000玻璃庫存-農歷%50%40%30%20%10%10%20%30%30%10%90%70%50%30%10%春節(jié)后玻璃庫存同比持續(xù)回落萬重量箱0000040000000玻璃庫存-農歷%50%40%30%20%10%10%20%30%30%10%90%70%50%30%10%10%202020212022202385%81%68%58%47%42%28%5%72%67%77%73%同比(右軸)201958%6%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周春節(jié)后PVC社會庫存不再累庫PVC社會庫存-農歷同比(右軸)2019202020212022202388%7%2%57%59%54%52%54%48%47%61%62%56%47%62%65%6%090%0%%50%40%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周后6周后8周PVC表觀消費量-農歷0209%4%0%-1%0%-5%-4%-6%-10%前2周農歷春節(jié)后2周0%023022同比(右軸)0190212%1%2%-3%-3%-2%-3%-3%-7%-8%周周周周后6周后8周萬噸玻璃表觀消費量-農歷140同比(右軸)20192020202131%10027%8014%15%603%2%4%-3%-4%-7%-17%-15%0-23%-25%前8周前6周前4周前2周農歷春節(jié)后2周后4周2022202343%42%后6周后8周2%春春節(jié)后玻璃表觀消費量同比轉正春春節(jié)后PVC表觀消費量同比跌幅減少土地顧慮點：商品房銷售領先拿地面積接近3個季度?從過去的周期可以觀察到，銷售通常領先拿地見底。第一次是2009年2月銷售快速回升到土地購置面積在2009年12月開月開始出現(xiàn)顯著拐點，歷時9個月。歷史經驗銷售領先拿地00000000000500005%0%-5%-10%?土地市場整體出現(xiàn)拐頭向上：?100大中城市供應土地規(guī)劃建筑面積：1-2月累計同比0.08%(前值-14.1%)，2月當月同比20.21%(前值-14.10%)?100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積：1-2月累計同比4.54%(前值-6.79%)，2月當月同比+19.11%(前值-6.79%)1100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積平米1平米當月同比20192020202120222023-6.79%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1100大中城市供應土地規(guī)劃建筑面積萬平米100大中城市:供應土地規(guī)劃建筑面積:當月值500000000050000當月同比201920202021202220232當月同比2019202020212022202320.21% -14.10%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月25%20%15%10%-5%0%5%0%從去年年底開始民企拿地意愿顯著提升城市金額杭州新城控股崇賢核心區(qū)地塊商住24.60億元從去年年底開始民企拿地意愿顯著提升城市金額杭州新城控股崇賢核心區(qū)地塊商住24.60億元杭州中天美好牛田單元R21-08地塊住宅25.37億元杭州興耀房地產開發(fā)區(qū)荷禹路臨平大道東北地塊一住宅4.56億元杭州偉星濱江區(qū)浦沿地塊住宅19.46億元杭州浙江中豪余杭區(qū)勾莊地塊住宅30.31億元杭州浙江中騰置業(yè)臨平新城核心區(qū)住宅12.59億元杭州濱江未來科技城、良渚、江東核心三宗地塊住宅34.07億元蘇州山西萬信吳中區(qū)光福地塊住宅1.29億元鄭州建業(yè)五龍口南路南、電廠路東住宅4.93億元鄭州順邦置業(yè)丹江北路北測、金華路東側住宅0.76億元西安海榮呈貢區(qū)斗南街道辦事處KCC2019-6商住0.55億元西安海榮呈貢區(qū)斗南街道辦事處KCC2019-18商住0.63億元39%32%22%0%8%城市板塊土地性質2023年第一批集中供地已有民企出手拿地?去年年底開始民企拿地億元顯著提升。如蘇州的民企，拿地金額占比由0%提升至第五批次的19%，無錫民企的拿地金額占比，由第一批次的8%提升至第四批次的32%。?2023年第一批集中供地已有民企出手拿地。目前已經完成2023年首輪土拍的城市而言，杭州、蘇州、鄭州、昆明在內的大部分城市都有民企的身影出現(xiàn)，其中許久不拿地的新城控股以及前期出險的建業(yè)也紛紛下場拿地，顯示當前民企拿地信心正在逐漸修復。2022年第一批次2022年末批次92022年第一批次2022年末批次92%90%0%%50%40%%0%杭州資料來源：中指研究院中信期貨研究所 面積累計同比00 面積累計同比0050000 (2)地方政府累計政策降低居民購房成本； (3)居民超額儲蓄在銷售修復下有望進一步釋放。?預計2023年商品房銷售同比增長3.3%，商品房銷售有望在3月當月同比實現(xiàn)轉正。預預測2023年商品房銷售累計增長3.3%%-5-25-452018/012018/092019/052020/012020/092021/052022/012022/092023/05預預計2023年商品房銷售當月同比在3月轉正平米商平米2012019年2020年2021年2022年2023年E01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月 屋新開工面積累計同比0050000 屋新開工面積累計同比0050000 (2)國企為新開工托底； (3)銷售修復到新開工的傳導需要時間?預計2023年新開工面積累計上漲2.7%，新開工面積當月同比預計在三季度轉正。預預測2023年商品房新開工累計上漲2.7%%0-10-20-30-40-50-602017/012017/112018/092019/072020/052021/032022/012022/112023/09預預計2023年商品房新開工當月同比在三季度轉正平米新開工面積季節(jié)平米2019年2020年2021年2022年2023年E01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月000050000?參考依據(jù)：(1)2022年地方政府出臺多項保交樓政策； (2)國企竣工領先全行業(yè)指示竣工有望在2023年回升； (3)房企今年銷售資金回流優(yōu)先支持保交樓項目?預計2023年竣工面積累計上漲6.8%，竣工面積當月同比有望在二季度保持增速超過10%。預預測2023年商品房竣工累計上漲3.9%%%5-5-15-25-35-452017/012017/112018/092019/072020/052021/032022/012022/112023/09預預計2023年商品房竣工當月同比在二季度增速超過10%平米當平米2012019年2020年2021年2022年2023年E01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月專題目錄地產銷售持續(xù)性為解決地產問題的主心骨1.銷售端：本輪銷售修復持續(xù)性可期2.投資端：當前修復仍然面臨較大資金壓力3.土地端：銷售助力土地投資有望持續(xù)修復力強度不減：項目與資金高增指向上半年基建保持10%增速無憂今年各省已公布重大項目計劃同比增長超過10%今年各省已公布重大項目計劃同比增長超過10%超過10%，相比去年19.5%的增速有所下滑。從公布時間來看，今年提前公省份金額(億元)公布時間202320222021去年同比202320222021提前天數(shù)去年提前天數(shù)廣東000001月16日1月21日3月31日5福建480891月30日2月25日3月5日8江蘇666001月30日1月24日3月4日江西0033712.2%0.0%1月12日2月14日2月7日重慶429635703532%1月13日2月7日3月10日上海150001月29日1月18日3月9日浙江51.641月30日1月22日4月22日貴州8000448.7900.7%1月11日2月15日2月26日4804462942101月14日2月7日4月23日廣西4261.674007.93135.9%2月2日2月7日1月5日5河北00.10010.64.0%1月12日1月4日1月22日計73857.7766685.6955810.84平均項目端：已公布省份集中開工投資額同比增長33%目推進速度較快。已公布省份集中開工投資額同比增長33%地區(qū)時間投資額項目數(shù)涉及產業(yè)(2023年)2023年2022年2023年2022年01/03748411924238涉及能源、交通、水利、現(xiàn)代產業(yè)、教育衛(wèi)生、城市更新等領域安徽01/04706937611017731涉及制造業(yè)、基礎設施、民生工程等多個行業(yè)領域，其中制造業(yè)項目投資額占總投資額70.8%河南01/281565059561271860先進制造業(yè)項目701個，總投資9065億元；現(xiàn)代服務業(yè)項目137個，總投資1841億元；重大基礎設施項目126個，總投資1962億元；社會民生項目122個，總投資1125億元；新型城鎮(zhèn)化項目82個，總投資1127億元；數(shù)字經濟項目65個，總投資530億元陜西01/2856464470795963主要圍繞創(chuàng)新驅動、產業(yè)發(fā)展、綠色低碳轉型、民生保障等領域湖北01/31150001412725061913東風新能源整車及零部件等重大產業(yè)項目1582個，總投資9262億元；襄宜高速等基礎設施項目581個，總投資4617億元；武漢兒童醫(yī)院光谷院區(qū)等社會民生項目236個，總投資936億元；清江水系聯(lián)通修復二期等生態(tài)環(huán)保項目107個，總投資677億元貴州02/0137683749687907“四化”項目564個，總投資3349.08億元；基礎設施項目88個，總投資312.73億元；民生工程35個，總投資105.86億元江西02/06118011200012342051基礎設施項目247個，總投資1310億元；產業(yè)升級項目674個，總投資9002億元；公共服務項目219個，總投資941億元；生態(tài)環(huán)保項目94個，總投資549億元甘肅02/1121766095900741涉及交通物流、能源、產業(yè)轉型升級及科技創(chuàng)新等領域項目02/141137573451000900包括655個產業(yè)升級發(fā)展項目、205個七網(wǎng)基礎設施項目、80個社會保障項目、60個平臺融合建設項目重慶02/1831942437354238涵蓋電子產業(yè)、新能源、汽車產業(yè)、數(shù)字經濟、城市更新等26個行業(yè)領域浙江02/2168086386268358千項萬億項目59個，總投資2897億元?？偼顿Y100億元以上項目10個，總投資1603億元，占24%。山區(qū)海島縣項目共計63個，總投資1313億元，山區(qū)海島縣全覆蓋%%項目端：四大建筑央企2月新簽合同額持續(xù)創(chuàng)新高%%?2023年2月四大建筑公司新簽合同額當月同比增長超過34%，累計同比增長超過18.1%，在高基數(shù)的基礎上新簽合同金額仍持續(xù)創(chuàng)下歷史同期新高。?從歷史來看，四大建筑公司新簽合同額與鋼材消費量有著明顯的正相關關系，通過跟蹤新簽合同額情況可以較好地跟蹤鋼材消費情況。四四大建筑公司新簽合同額2月增長34.4%元元9000000000500040000000002019年2019年2020年2021年2022年2023年01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月新新簽合同額與鋼材消費量有明顯正相關關系四大建筑公司新簽合同額同比(AV3M)50-10-150-10-20-202014/052015/052016/052017/052018/052019/052020/052021/052022/05%元00%元00?在政府債發(fā)行同比明顯多增的背景下，2023年2月財政存款增幅為4558億元，同比去年的6002億元顯著減少，說明當前財政資金總體支出進度相對較快。?從歷史看，企業(yè)和居民中長期貸款同比增量差異值與基建投資增速保持較緊密的聯(lián)動關系，1-2月的增量再度創(chuàng)下新高，有望帶動基建增速持續(xù)提高。22022年2月新增財政存款少于去年同期元新元20192019202020212022202350000000-10000-150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月企企業(yè)中長期貸款的修復或主要來源于基建投資的提升基建國內貸款情況0-10-20基建投資當月同比(右軸)50000000-100002018/012019/012020/012021/012022/012023/0112.93%截至2月份新增專項債發(fā)行進度達到21.8%左右地方政府新增專項債發(fā)行進度2月份全國發(fā)行新增專項債3358億元元地方政府新增專項發(fā)行情況2023年1-2月份提前批新增專項債各領域發(fā)行情況2,8026642604021312.93%截至2月份新增專項債發(fā)行進度達到21.8%左右地方政府新增專項債發(fā)行進度2月份全國發(fā)行新增專項債3358億元元地方政府新增專項發(fā)行情況2023年1-2月份提前批新增專項債各領域發(fā)行情況2,802664260402139047?新增專項債的發(fā)行進度可以反映基建的推進節(jié)億元，相比去年小幅增長0.15萬億元。其中，提前批新增專項債額度為2.19萬億元，創(chuàng)歷史約8270億元，發(fā)行進度達到21.8%左右。0%%40%0%202020212022202321.76%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市市政和產業(yè)園區(qū)是當前提前批專項債的主要投向領域億元0000201920202021250014000000000500000000400000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月元002019/072020/01元002019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01?發(fā)改委審批核準固定資產總投資額反映中央穩(wěn)投資意愿，是全國基建的信號燈，從歷史經驗來看，發(fā)改委審批發(fā)改委審批核準固定資產總投資額與基建增速有著密切關系。通過對審批核準的項目進行跟蹤，通常大多數(shù)項目都會在4-5個月落地，根據(jù)當前的預測，預計上半年基建增速或有望保持10%的增速。?專項債從發(fā)行到完成基建投資約相隔3個月，即債券發(fā)行到形成實物工作量約一個季度。根據(jù)當前的預測，預計上半年基建增速有望保持10%以上增速。審審核批準項目投資通常領先基建投資約4-5個月2%2% 基建投資當月同比(21年取兩年均值，右軸) 50004000000002%10000-3%0專專項債形成實物工作量需要約3個月元00000050004000000000 基建投資當月同比(21年取兩年均值，右軸) 20%-5%2019/062019/122020/062020/122021/062021/122022/062022/12市政策效果跟蹤政策效果跟蹤城市政策效果跟蹤本周重點放松施策一覽周觀點：積極推進“帶押過戶”，百強房企一季度累計銷售同比轉正?重點政策方面：3月30日自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理要求各地在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”，3月31日北京啟動存量住房“帶押過戶”模式。該政策反映的是當前二手房活躍的市場對整體成交效率提升的訴求，按原來的方式需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押，其中交易成本高、交易時間長的問題明顯影響二手房成交的效率。通過“帶押過戶”的方式能夠有效減少居民的資金壓力、增加買賣雙方的可選擇性，提高二手房成交的成功率。此外需要注意的是，若二手房成交效率變高，賣方有望成為改善型需求的重點客群，進而拉動新房銷售。?2023年1-3月，中指TOP100房企實現(xiàn)銷售金額17590億元及銷售面積10273萬平米，銷售金額累計同比增長8.2%，銷售面積累計下滑6.3%。綜合考慮當前商品房修復狀態(tài)，隨著去化周期持續(xù)下滑，房價企穩(wěn)預期，居民購房意愿相比去年顯著回升，預計上半年商品房銷售面積有望實現(xiàn)同比轉正。萬平米30大中城市商品房成交面積一線城市0500%400%0%萬平米30大中城市商品房成交面積一線城市0500%400%0%00%00%00%本周30大中城市中二線城市商品房成交面積同比上漲108.3%330大中城市本周同比漲幅為147.5%(農歷)30大中城市本周12.2%.4%環(huán)比市同比環(huán)比市同比%本周本周30大中城市中一線城市商品房成交面積同比上漲392.5%每每周成交同比(右軸)前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周本周本周30大中城市中三線城市商品房成交面積同比上漲116.0%萬平米30大中城市商品房成交面積二線城市萬平米30大中城市商品房成交面積二線城市50%-50%00%50%50每周成交同比(右軸)每每周成交同比(右軸)00005-50%00%-50%00%000前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前10周前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周北京商品房成交面積變化情況——季節(jié)性平米平米50北京商品房成交面積變化情況——季節(jié)性平米平米50020192020202120222023北京商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸) 500%0上上海商品房成交面積——季節(jié)性北京商品房成交面積上北京商品房成交面積2020192020202120222023W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53上海商品房成交面積變化情上海商品房成交面積變化情況平米北京商品房成交變化情況%平米北京商品房成交變化情況%500%00%80%60%40%20%20%40%60%0每每周成交同比(右軸)前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周廣州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米0 2020202120222023廣州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米0 202020212022202350廣州商品房成交面積變化情況50深深圳商品房成交面積——季節(jié)性廣州商品房成交面積深廣州商品房成交面積220192020202120222023W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53深圳商品房成交面積變化情況平米廣州商品房成交變化情況每周成交同比(右軸)平米廣州商品房成交變化情況每周成交同比(右軸)50%-50%00%50%%%500%00%3530252015109876543210每周成交 同比(右軸)每周成交 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周南京商品房成交面積——季節(jié)性平米平米50201920202021202220230萬平米南京商品房成交變化情況南京商品房成交面積——季節(jié)性平米平米50201920202021202220230萬平米南京商品房成交變化情況平米杭州商品房成交變化情況每周成交同比(右軸)50%30252015105000%00%00%00%00%00%-50%00%50%50杭州商品房成交面積杭州商品房成交面積——季節(jié)性南京商品房成交面積杭州商品房成交面積南京商品房成交面積220192020202120222023W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53南京商品房成交面積變化情況杭州商品房成交面積變化情況南京商品房成交面積變化情況 同比(右軸)每周成交前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周成都商品房成交面積——季節(jié)性平米平米0成都商品房成交面積——季節(jié)性平米平米0020192020202120222023成都商品房成交面積變化情況成都商品房成交變化情況 同比(右軸)每周成交平米0-50%00%0武武漢商品房成交面積——季節(jié)性成都商品房成交面積武成都商品房成交面積20192020202120222023WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW武漢商品房成交面積變化情武漢商品房成交面積變化情況50%50%0%60%40%20%20%40%60%80%%%每周成交同比(右軸)前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周蘇州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米平米青島商品房成交變化情況萬平米蘇州商品房成交變化情況50%50蘇州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米平米青島商品房成交變化情況萬平米蘇州商品房成交變化情況50%5000%0%00%0%0%50%0%%%每周成交 同比(右軸)-50%00%50%青青島商品房成交面積——季節(jié)性蘇州商品房成交面積蘇州商品房成交面積201920192020202120222023201920202021202220239012020000WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW青島商品房成交面積變化情況蘇州商品房成交面積變化情況青島商品房成交面積變化情況 同比(右軸)每周成交 同比(右軸) 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周0南寧商品房成交面積——季節(jié)性平米平米020192020202120222023南寧商品房成交面積——季節(jié)性平米平米02019202020212022202350南寧商品房成交面積變化情況福福州商品房成交面積——季節(jié)性南寧商品房成交面積福州商品房成交面積南寧商品房成交面積20192020202120222023W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53福福州商品房成交面積變化情況萬平米南寧商品房成交變化情況平米萬平米南寧商品房成交變化情況平米0%60%40%20%20%40%60%80%%7每周成交同比(右軸)每每周成交同比(右軸)65550%25-50%51000%000%前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周1佛山商品房成交面積——季節(jié)性平米平米50佛山商品房成交面積——季節(jié)性平米平米505020192020202120222023佛山商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸)濟濟南商品房成交面積——季節(jié)性佛山商品房成交面積濟佛山商品房成交面積0190200210222023019020021022W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53濟南商品房成交面積變化情況平米平米佛山商品房成交變化情況00%平米平米佛山商品房成交變化情況00%50%-50%00%80%60%40%20%20%40%60%80%5050每周成交同比(右軸) 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周2揚州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米揚州商品房成交面積變化情況三、三四線城市政策效果——集中在降首付，個別城市貢獻主要增量揚州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米揚州商品房成交面積變化情況惠惠州商品房成交面積——季節(jié)性揚州商品房成交面積惠揚州商品房成交面積201920202021202220192020202120222023121088664420200W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53惠州商品房成交面積變化情惠州商品房成交面積變化情況平米惠州商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸)平米惠州商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸)20%00%80%60%40%20%20%40%萬平米揚州商品房成交面積變化情況87654321076543210每周成交同比(右軸)%0%500%400%0%00%00%00%前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周3柳州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米柳州商品房成交面積——季節(jié)性平米平米50020192020202120222023柳州商品房成交面積變化情況 同比(右軸)每周成交溫溫州商品房成交面積——季節(jié)性柳州商品房成交面積溫柳州商品房成交面積20192020202120222023W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WWWWWWWWWWWWWWWW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53溫州商品房成交面積變化情況溫州商品房成交面積變化情況平米柳州商品房成交面積變化情況00%00%平米柳州商品房成交面積變化情況00%00%00%00%00%00%00%00%00%50%00%每周成交同比(右軸)508150%4066450%42-50%00%-50%00%000前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周4寧波商品房成交面積——季節(jié)性平米平米50020寧波商品房成交面積——季節(jié)性平米平米50020192020202120222023寧波商品房成交面積變化情況-50%00%5500臺臺州商品房成交面積——季節(jié)性寧波商品房成交面積寧波商品房成交面積20192020202120222023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53臺州商品房成交面積變化情況臺州商品房成交面積變化情況平米寧波商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸)平米寧波商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸)50%00%0%0%50%0%%%每周成交同比(右軸)前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周5莆田商品房成交面積——季節(jié)性平米平米86莆田商品房成交面積——季節(jié)性平米平米864202019202020212022202386420莆田商品房成交面積變化情況莆田商品房成交面積變化情況 同比(右軸)每周成交平米2203110%0%00%0%0%50%0%%%50%0%0%0%50%50%%江門商品房成交面積江門商品房成交面積——季節(jié)性莆田商品房成交面積江莆田商品房成交面積019020019020021022W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53江江門商品房成交面積變化情況江江門商品房成交面積變化情況每周成交同比(右軸)3210平米87654前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周前1前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周當周6一線城市二手房成交面積——季節(jié)性方米平米00500002019202020212022一線城市二手房成交面積——季節(jié)性方米平米005000020192020202120222023一線城市二手房成交面積變化情況0-50%00%50%全國全國19城二手房成交面積——季節(jié)性全國19城二手房成交面積全國19城二手房成交面積一線城市2020192020202120222023W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51全全國19城二手房成交面積變化情況平米一線城市二手房成交面積變化情況每周成交