房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作管理模式

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作管理模式第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則一、指導(dǎo)準(zhǔn)則第二部分 部門職責(zé)一、 說明二、 職能部門工作職責(zé)三、 項(xiàng)目公司（部）工作職責(zé)第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程一、 工作流程示意圖（一） 項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（二） 項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（三） 設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（四） 工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（五） 營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（六） 客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)二、 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限一、項(xiàng)目管理辦法二、 重大業(yè)務(wù)評審規(guī)定三、 本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表四、 異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表第一部分指導(dǎo)準(zhǔn)則一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。二、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。三、 運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對項(xiàng)目運(yùn)作過程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。第二部分部門職責(zé)一、說明（一） 術(shù)語解釋：負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請求其他部門配合；主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任；配合：不承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。（二） 公司委員會定義：投資咨詢委員會：負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評審和決策。策劃、方案評審委員會:負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的定位進(jìn)行專業(yè)評審；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評審；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行專業(yè)評審。招標(biāo)委員會：負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性;負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作；定價(jià)咨詢委員會：負(fù)責(zé)對項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評審。二、職能部門職責(zé)（一）運(yùn)營管理部：部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。部門職責(zé)：綜合計(jì)劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計(jì)信息管理.綜合計(jì)劃管理負(fù)責(zé)落實(shí)董事會下發(fā)的綜合計(jì)劃；負(fù)責(zé)制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門；主持編制公司與各項(xiàng)目公司（部）、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織簽訂；負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能部門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。部門績效考核負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績效考核方案；負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對職能部門進(jìn)行績效考核；根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對項(xiàng)目公司（部）的績效考核。流程管理負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系；主持公司定期和不定期的流程修訂工作。公共關(guān)系管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料；配合報(bào)批報(bào)建工作；配合辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證；負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的日常維護(hù)；負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。知識管理負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識庫；負(fù)責(zé)建立知識管理的配套管理措施，設(shè)立知識貢獻(xiàn)獎勵制度，激勵知識貢獻(xiàn)和知識創(chuàng)新；負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和報(bào)送。（二）投資拓展部部門使命：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和前期工作。部門職能：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究.土地信息收集及評估負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫；負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系；負(fù)責(zé)評估并初步確定拓展目標(biāo)。2.可行性研究分析主持制訂可行性研究計(jì)劃；組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析；主持編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；組織可行性研究報(bào)告評審。項(xiàng)目土地獲取負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案；負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作；負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同；負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。戰(zhàn)略管理負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議；負(fù)責(zé)制定中長期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。政策研究及市場研究參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響；負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購管理、工程合同管理、成本分析及效益評價(jià).成本管理體系負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系；負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系；負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；配合項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核;負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的《方案甄選成本測算報(bào)告》；配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》；主持編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本》；主持編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。成本動態(tài)管理配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評審工作；負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報(bào)告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警；負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對成本信息進(jìn)行匯總及甄別。項(xiàng)目預(yù)結(jié)算負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司評標(biāo)選定工作；負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作；負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查；負(fù)責(zé)編制《工程結(jié)算分析報(bào)告》。采購管理負(fù)責(zé)管理戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫，主持供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評價(jià)；負(fù)責(zé)維護(hù)和完善造價(jià)咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的《項(xiàng)目設(shè)備及材料米購總體計(jì)劃》；根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作；負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫；負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評價(jià)；主持公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。工程合同管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。成本分析及效益評估參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評價(jià)報(bào)告，編制《項(xiàng)目效益評價(jià)報(bào)告》。（四）工程技術(shù)部：部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。部門職能：采購管理配合、工程過程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù).采購管理配合配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。2.工程過程管理配合負(fù)責(zé)定期對各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并督促項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行整改；配合項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫。3.設(shè)計(jì)管理配合配合對建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型；配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；配合對設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化；配合對設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核；配合完成圖紙內(nèi)部審查；配合完成施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底。工程技術(shù)支持配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》；參與完成大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場驗(yàn)收工作；配合進(jìn)行《施工組織設(shè)計(jì)》評審；配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評審工作；負(fù)責(zé)在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支持；參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝在實(shí)際工程中的推廣和應(yīng)用；配合處理重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)；負(fù)責(zé)提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。技術(shù)資料管理負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查；配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。工程管理指引制訂及維護(hù)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)；負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間。部門職能：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理.項(xiàng)目規(guī)劃配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》；配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。設(shè)計(jì)配合配合對設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核。設(shè)計(jì)研究負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂；負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫；參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)案例信息庫，并進(jìn)行分析整理；負(fù)責(zé)跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系；負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫。（六）營銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平,引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。部門職能：項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營銷、市場研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理.項(xiàng)目策劃配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》；項(xiàng)目營銷配合完成《營銷推廣策劃方案》的制定及評審工作；配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作；

配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作；配合完成《營銷費(fèi)用預(yù)算》的制定及評審工作。市場研究負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫;負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫；參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)市場調(diào)研及政策研究，定期形成《市場分析報(bào)告》；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營銷專業(yè)水平；負(fù)責(zé)制訂科學(xué)的營銷管理體制，推進(jìn)營銷職能創(chuàng)新。品牌策劃及建設(shè)負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實(shí)；組織各項(xiàng)目參加大型房地產(chǎn)展會。標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系。（七）財(cái)務(wù)部:部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺。部門職能：財(cái)務(wù)管理制度管理、會計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理.財(cái)務(wù)管理制度管理負(fù)責(zé)根據(jù)國家財(cái)會法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財(cái)務(wù)管理制度。會計(jì)核算負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的編制和報(bào)送；負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告社會審計(jì)工作。融資管理負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃；負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營運(yùn)資金需求；負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃；負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)；負(fù)責(zé)資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理；負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。全面預(yù)算管理負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制；配合確定公司經(jīng)營目標(biāo)；配合編制經(jīng)營計(jì)劃；負(fù)責(zé)動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計(jì)劃。財(cái)務(wù)分析與公司決策支持負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)狀況分析，提供管理報(bào)表；負(fù)責(zé)審核各類經(jīng)濟(jì)合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持,對經(jīng)濟(jì)合同的財(cái)務(wù)條款提出建議，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。稅務(wù)管理負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng);負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃;負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司稅務(wù)工作。權(quán)益性投資管理和審計(jì)負(fù)責(zé)收集整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息；負(fù)責(zé)為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料；負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查投資企業(yè)的財(cái)務(wù)工作；配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計(jì)和檢查；負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實(shí)施。財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理負(fù)責(zé)公司會計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全；負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印章、有價(jià)證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。（八）客戶服務(wù)部部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺，努力提升公司市場中的信譽(yù)度和美譽(yù)度。部門職能：項(xiàng)目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會管理、客戶服務(wù)體系、客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理.項(xiàng)目策劃配合配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》；配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。銷售事務(wù)管理配合完成物業(yè)管理公司的選定工作；與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估；負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入；配合進(jìn)行按揭銀行的選擇；負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作；配合進(jìn)行營銷推廣客戶活動；配合完成簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作；負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款；配合完成客戶資料移交工作；負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理；負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析；負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目入伙策劃并組織落實(shí)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。投訴處理負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行對接，參與工程竣工驗(yàn)收；成立項(xiàng)目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作；配合完成物業(yè)管理方案的審核工作；負(fù)責(zé)受理客戶投訴；負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行處理；負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）解散后，維修工程款項(xiàng)的管理；組織各部門使用客戶服務(wù)軟件；負(fù)責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪；負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案；負(fù)責(zé)定期對客戶投訴進(jìn)行分析?？蛻絷P(guān)系管理負(fù)責(zé)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查；負(fù)責(zé)對客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并形成報(bào)告。中航會管理負(fù)責(zé)中航會的策劃、設(shè)立及后期會務(wù)工作；負(fù)責(zé)中航會的推廣工作；負(fù)責(zé)中航會會刊的策劃及出版工作；負(fù)責(zé)中航會會員活動的策劃及實(shí)施；負(fù)責(zé)中航會運(yùn)作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護(hù)；負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理?？蛻舴?wù)體系負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款；負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。客服信息分析負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形成客服案例庫。法務(wù)管理負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù)；負(fù)責(zé)對公司業(yè)務(wù)合同的法律審核；負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同；負(fù)責(zé)法律知識培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)；負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理；負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評價(jià)?？蛻粑C(jī)管理負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度；負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。（九）行政人事部：部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務(wù)等方面的有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營造高效和諧的職場氛圍。部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓(xùn)、員工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設(shè)、行政事務(wù)管理、資產(chǎn)管理、直信息管理、檔案管理.人力資源規(guī)劃負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計(jì)人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓(xùn)、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完善人力資源管理制度；負(fù)責(zé)向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建議；負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目公司（部）的管理架構(gòu)和人員配置計(jì)劃；負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。2.員工招聘和選派負(fù)責(zé)制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為公司和項(xiàng)目公司（部）供給人才；配合完成項(xiàng)目公司（部）高層管理人員的聘任工作。員工培訓(xùn)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作；負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃；負(fù)責(zé)評價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部培訓(xùn)工作。員工薪酬和績效考核負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果；負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）薪酬制度；負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險(xiǎn)和醫(yī)療等手續(xù)；負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。企業(yè)文化建設(shè)負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)。行政事務(wù)管理負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng)(CIS)；負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)；負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制；負(fù)責(zé)公司級會議的會務(wù)管理與會務(wù)服務(wù)以及會議紀(jì)要的整理與發(fā)放；負(fù)責(zé)管理公司印章；負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理；負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員管理；負(fù)責(zé)公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理；負(fù)責(zé)公司有關(guān)對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等；負(fù)責(zé)管理公司書刊、報(bào)紙訂購；負(fù)責(zé)其他后勤服務(wù)。資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作；負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)；主持盤點(diǎn)固定資產(chǎn)工作；負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺帳管理；配合完成項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。IT信息管理負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案；負(fù)責(zé)企業(yè)計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)；負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新；負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供H服務(wù)。檔案管理負(fù)責(zé)檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)；負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理；負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目公司（部）檔案工作；負(fù)責(zé)接收項(xiàng)目公司（部）工程竣工后的檔案資料。三、項(xiàng)目公司（部）職責(zé)使命：項(xiàng)目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。職能：項(xiàng)目立項(xiàng)后組織制定《項(xiàng)目開發(fā)綱要》，并在《項(xiàng)目開發(fā)綱要》指導(dǎo)下主持項(xiàng)目全過程開發(fā)工作。說明：確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備負(fù)責(zé)制定管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃，交由行政人事部審核。項(xiàng)目策劃組織編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》，并組織階段性評審及最終評審。設(shè)計(jì)管理）方案設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評審；負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。2）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)組織相關(guān)部門對建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化并落實(shí)；負(fù)責(zé)施工圖審查單位的考察和確定；在建筑專業(yè)初步設(shè)計(jì)完成后，負(fù)責(zé)聘請專業(yè)測量公司進(jìn)行查丈咨詢；負(fù)責(zé)編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書；配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》并負(fù)責(zé)落實(shí)；負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，組織對階段性及最終的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核；組織相關(guān)部門對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計(jì)參數(shù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等；主持圖紙內(nèi)部審查；主持施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底；負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。工程管理）施工準(zhǔn)備負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場場地準(zhǔn)備；負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目政府相關(guān)許可證；主持《施工組織設(shè)計(jì)》的評審工作。2）進(jìn)度管理負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》制定《施工總體進(jìn)度計(jì)劃》；負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則，落實(shí)計(jì)劃執(zhí)行；負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。3）質(zhì)量管理負(fù)責(zé)落實(shí)施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案；主持各階段的工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對于典型問題形成案例，交工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫。4） 安全文明管理負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范；負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查；配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查；負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理；負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。5） 采購管理負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，并交由合約成本部審核；配合進(jìn)行公司組織的項(xiàng)目主體總包招標(biāo)、主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備招標(biāo)；負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作；負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃，并跟蹤、督促計(jì)劃的執(zhí)行；負(fù)責(zé)大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗(yàn)收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理；負(fù)責(zé)評價(jià)公司供應(yīng)商，并知會相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫。6） 設(shè)計(jì)變更管理負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更；主持重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評審；主持審核為滿足客戶需求的設(shè)計(jì)變更。7） 項(xiàng)目檔案管理負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案；負(fù)責(zé)進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。8）項(xiàng)目危機(jī)管理負(fù)責(zé)建立《項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度》；負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。5.成本管理配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目預(yù)算，配合合約成本部備案抽查；負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款季度支付計(jì)劃，并交由財(cái)務(wù)部備案；負(fù)責(zé)核對供應(yīng)商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進(jìn)度款，辦理支付手續(xù);負(fù)責(zé)對項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動態(tài)成本報(bào)表交由合約成本部備案；負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《工程結(jié)算分析報(bào)告》。6.營銷管理）營銷策劃主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作；負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營銷推廣總體計(jì)劃》，并組織評審；負(fù)責(zé)編制《營銷推廣策劃方案》，并組織評審；負(fù)責(zé)編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》，并組織審核；負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。2）營銷推廣負(fù)責(zé)按照《營銷推廣策劃方案》開展?fàn)I銷推廣活動。3）銷售管理負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈；負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議；負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同；與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估。4）售后服務(wù)配合項(xiàng)目入伙后的工程整改工作；配合處理重大投訴。7.項(xiàng)目合同管理負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同；負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評估分析，并反饋至相關(guān)部門。7.項(xiàng)目收尾項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作；主持項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置；9.運(yùn)營管理9.運(yùn)營管理負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由運(yùn)營管理部備案；根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績效考核工作；主持各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第三部分項(xiàng)目開發(fā)工作流程一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖財(cái)務(wù)部JD協(xié)作部門1--頊主責(zé)部門客戶服務(wù)部工程技術(shù)部（一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)項(xiàng)目拓展工作流程示意圖主要工作土地 ?初步 ?可 ?公司 ?辦理流程信息確定研究內(nèi)部土地收集拓展—評審獲取責(zé)任部投資拓投資拓投資拓公司董投資拓展部展部展部事會展部配合部運(yùn)營管理部產(chǎn)品研究部營銷策劃部合約成本部工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部投資拓展部運(yùn)營管理部提交成果土地信息庫分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo)控制要點(diǎn)八、、準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù)調(diào)查土地背景防范潛在風(fēng)險(xiǎn)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目實(shí)施決議《土地合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《付清地價(jià)款證明》《土地證》《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》基礎(chǔ)資料翔實(shí)科學(xué)理性分析咨詢專業(yè)意見慎重決策確保手續(xù)完備避免法律糾紛項(xiàng)目拓展工作流程圖項(xiàng)目拓展流程指引目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。職責(zé)3.1.投資拓展部：負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲備計(jì)劃》，并對研究成果進(jìn)行歸檔。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場勘查，并組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》?？尚行匝芯浚贺?fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。公司評審：負(fù)責(zé)將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》交由公司投資決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審。負(fù)責(zé)按照公司通過的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。運(yùn)營管理部：在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。項(xiàng)目前期策劃小組：在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果，編制《初步策劃定位報(bào)告》（含市場定位和產(chǎn)品定位）、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》、《成本測算報(bào)告》。財(cái)務(wù)部：在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計(jì)劃等材料，完成財(cái)務(wù)預(yù)測和相關(guān)財(cái)務(wù)分析。在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案。策劃、方案評審委員會：在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。投資咨詢委員會：在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會評審。工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項(xiàng)研究工作；各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全；各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)；基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔；信息收集、甑別：投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等；土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告；其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會與項(xiàng)目推介會等；其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進(jìn)行合議,根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進(jìn)行初步判斷，會議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理；通過初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會;未通過的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。初步確定拓展目標(biāo)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào)》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料及運(yùn)營管理部提供的政府相關(guān)資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的判斷；4.3.3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果，并綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評審；4.3.4.項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。4.4.項(xiàng)目可行性研究4.4.1.項(xiàng)目可行性研究是對前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；4.4.2.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任主體（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組；4.4.3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評估項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編寫《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》（初稿）；項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫《初步策劃定位報(bào)告》；項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報(bào)告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評審，給出專業(yè)意見；評審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報(bào)告》；財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案。投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過后以《新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評審會會議通知》申請召開公司新項(xiàng)目評審會。4.5.決策評審4.5.1.投資決策評審會聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由集體討論決定。項(xiàng)目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審確定；若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目；項(xiàng)目論證會通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，則有投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評審會通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé)項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé)投資拓展部：收集土地信息建立信息庫：定期制定《土地儲備計(jì)劃》，并對研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。初步確定拓展目標(biāo)：分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。組織可行性研究：負(fù)責(zé)制訂《可行性研究計(jì)劃》，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān)資料，完成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。組織評審：將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司投資決策委員會評審，通過后報(bào)董事會評審。辦理土地獲取手續(xù)：負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。必要時(shí)，運(yùn)營管理部配合相關(guān)工作。財(cái)務(wù)部:項(xiàng)目可行性分析：根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案。產(chǎn)品研究部：項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分析，完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》。營銷策劃部：項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研，根據(jù)初步市場調(diào)研報(bào)告，完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》。運(yùn)營管理部：收集項(xiàng)目背景資料：從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)：協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。合約成本部：成本測算：根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》和《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》，進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報(bào)告》工程技術(shù)部工程技術(shù)特點(diǎn)分析：對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)《產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書》，完成《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》。（二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)項(xiàng)目策劃工作流程示意圖主要工作流程制定項(xiàng)目開發(fā)■公司評審開發(fā)責(zé)任部門項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組配合部門營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部財(cái)務(wù)部營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部運(yùn)營管理部財(cái)務(wù)部提交成果《項(xiàng)目開發(fā)綱要》包括：策劃定位報(bào)告、產(chǎn)品建議書、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、成本規(guī)劃報(bào)告、財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告經(jīng)過評審后的《項(xiàng)目開發(fā)綱要》控制保證控制性文件的咨詢專業(yè)意見要點(diǎn)系統(tǒng)性慎重決策項(xiàng)目策劃工作流程圖項(xiàng)目策劃流程指引目的深化項(xiàng)目可行性研究，完成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》（包含《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書》、《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》、《成本規(guī)劃》、《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》），為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作提供依據(jù)。適用范圍適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到《項(xiàng)目開發(fā)綱要》移交前所有相關(guān)工作。職責(zé)項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組：在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé)深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中《初步項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》、《初步策劃定位報(bào)告》（含市場定位和產(chǎn)品定位）、《初步產(chǎn)品建議書》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》（初稿）、《成本測算報(bào)告》，匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》整理形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進(jìn)行調(diào)整。財(cái)務(wù)部：在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，深化財(cái)務(wù)預(yù)測與資金籌措方案，完成《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。2.2.配合完成對《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審工作，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。3.3.運(yùn)營管理部：審核項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃，配合完成對《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審工作。4.策劃、方案評審委員會：3.4.1.參加《項(xiàng)目開發(fā)綱要》的評審，負(fù)責(zé)對《項(xiàng)目開發(fā)綱要》進(jìn)行決策。工作程序4.1.策劃前期準(zhǔn)備1.1.項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研，收集與項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)目信息，深化《初步策劃定位報(bào)告》，編制《策劃定位報(bào)告》。基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià)格等信息；現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢；范圍內(nèi)市場調(diào)研主要指對項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競爭的項(xiàng)目調(diào)研。市場調(diào)研完成要填寫《樓盤市調(diào)表》；對市場調(diào)研以及現(xiàn)場踏勘的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果深化《初步策劃定位報(bào)告》，編寫《策劃定位報(bào)告》；1.2.《策劃定位報(bào)告》的論述重點(diǎn)為市場概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格定位；4.1.3.市場概述應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析房地產(chǎn)大勢及本區(qū)域市場分析項(xiàng)目市場競爭對手分析4.1.4.客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目的SWOT分析目標(biāo)客戶定位4.1.5.產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目的主題形象及開發(fā)理念項(xiàng)目的產(chǎn)品建議4.1.6.定價(jià)建議。項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織策劃、方案評審委員會對《策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評審。項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《初步產(chǎn)品建議書》，編制《產(chǎn)品建議書》。項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告（初稿）》，編制《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》及《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》。項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《成本測算報(bào)告》，編制《成本規(guī)劃報(bào)告》。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)深化財(cái)務(wù)分析，編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。項(xiàng)目前期策劃小組最終匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》以及由本小組完成的《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書》、《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》、《項(xiàng)目成本規(guī)劃報(bào)告》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》，形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。項(xiàng)目前期策劃小組組織策劃、方案評審委員會對《項(xiàng)目開發(fā)綱要》進(jìn)行評審，總經(jīng)理辦公會最終審批。在《項(xiàng)目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。項(xiàng)目策劃各部門工作職責(zé)項(xiàng)目策劃各部門工作職責(zé)項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組：制定項(xiàng)目開發(fā)綱要：負(fù)責(zé)深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中的相關(guān)部分，并匯總整理形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。組織評審：負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進(jìn)行方案調(diào)整。財(cái)務(wù)部：制定項(xiàng)目開發(fā)綱要：深化財(cái)務(wù)分析，編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。參與評審：參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。產(chǎn)品研究部：3.1.制定項(xiàng)目開發(fā)綱要：參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營銷策劃報(bào)告》及《產(chǎn)品建議書》。參與評審：參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面專業(yè)支持。營銷策劃部：制定項(xiàng)目開發(fā)綱要：參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化項(xiàng)目定位，完成《營銷策劃報(bào)告》及《產(chǎn)品建議書》。參與評審：參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供營銷策劃方面專業(yè)支持。運(yùn)營管理部：審核項(xiàng)目總體計(jì)劃：參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，審核《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》。合約成本部：制定項(xiàng)目開發(fā)綱要：參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化《成本測算報(bào)告》，完成《成本規(guī)劃報(bào)告》。參與評審：參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供成本管理方面專業(yè)支持。（三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)（三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)設(shè)計(jì)管理工作流程示意圖主要工作流程方初步施工圖設(shè)計(jì)景觀案設(shè)主要工作流程方初步施工圖設(shè)計(jì)景觀案設(shè)及設(shè) ?計(jì) > ?專計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)設(shè)責(zé)任部門項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）劃小組配合合約成本部配合合約成本部部門工程技術(shù)部運(yùn)營管理部提交成果方案設(shè)計(jì)圖建筑規(guī)劃許可證產(chǎn)品研究部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部初步設(shè)計(jì)圖初步設(shè)計(jì)審查意見書產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部施工圖建筑工程規(guī)劃許可證產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì)方案圖、施工圖控制要點(diǎn)及時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)情況，符合市場發(fā)展趨勢嚴(yán)格遵照成本規(guī)劃，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格審圖，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度嚴(yán)格審圖，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度設(shè)計(jì)管理工作流程圖設(shè)計(jì)管理流程指引目的規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的操作程序，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的工作成果質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)方向與策劃方向一致。適用范圍適用于公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作。職責(zé)項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組：在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書。在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，并按照《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》的要求控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度。在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評審。負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計(jì)成果的報(bào)審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。產(chǎn)品研究部：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。重點(diǎn)協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)階段建筑部分的圖紙審查。運(yùn)營管理部：在項(xiàng)目公司（部）報(bào)文后，由運(yùn)營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報(bào)建速度。合約成本部：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，，確保項(xiàng)目成本可控性。工程技術(shù)部：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見。在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。策劃、方案評審委員會：負(fù)責(zé)對方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評審，確保方案設(shè)計(jì)符合公司要求。工作程序設(shè)計(jì)準(zhǔn)備：項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《項(xiàng)目開發(fā)綱要》編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》。方案設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，并由產(chǎn)品研究部審核；產(chǎn)品研究部審核《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，控制設(shè)計(jì)方向與策劃方向的一致性；項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo),并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行方案設(shè)計(jì)；項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組組織策劃、方案評審委員會對方案設(shè)計(jì)成果公司進(jìn)行評審，由策劃、方案評審委員會提出調(diào)整意見，保證設(shè)計(jì)水平。評審?fù)ㄟ^后與運(yùn)營管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。初步設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司（部）編制《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》；項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)；項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)成果公司內(nèi)審，通過后與運(yùn)營管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。施工圖設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司（部）編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》；項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；項(xiàng)目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實(shí)施；設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見進(jìn)行修改，并提交階段性施工圖設(shè)計(jì)成果；項(xiàng)目公司（部）選擇審圖單位審圖；設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見進(jìn)行修改，并提交最終施工圖設(shè)計(jì)成果；項(xiàng)目公司（部）組織施工圖交底。4.5.分項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)編制各類《專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書》；項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)；項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)成果公司內(nèi)審。設(shè)計(jì)管理各部門工作職責(zé)項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組：設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作：在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書。負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計(jì)：在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，并按照《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》的要求控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度。組織圖紙審核：在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評審。設(shè)計(jì)成果報(bào)審：負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計(jì)成果的報(bào)審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。產(chǎn)品研究部：各階段設(shè)計(jì)的審查：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。重點(diǎn)協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)階段建筑部分的圖紙審查。運(yùn)營管理部：配合辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)：在項(xiàng)目公司（部）報(bào)文后，由運(yùn)營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報(bào)建速度。合約成本部：各階段設(shè)計(jì)成本的審查：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，確保項(xiàng)目成本可控性。工程技術(shù)部：設(shè)計(jì)過程配合：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合項(xiàng)目公司（部）對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見。各階段設(shè)計(jì)圖紙的審查：在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。

（四）工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)工程管理工作流程示意圖主要工作流程工程前期工作 ?工程施工管理 >工程驗(yàn)收 ?工程移交—11責(zé)任部門項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）配合部門工程技術(shù)部運(yùn)營管理部工程技術(shù)部合約成本部運(yùn)營管理部財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部合約成本部運(yùn)營管理部客戶服務(wù)部物業(yè)管理公司提交成果前期資料準(zhǔn)備施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程施工達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工程通過各項(xiàng)驗(yàn)收與物業(yè)公司進(jìn)行移交控制要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)工程管理的計(jì)劃性注重工程安全、進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方面的過程控制檔案資料整理歸檔注重處理客戶投訴過程中，公司品牌形象維護(hù)工程管理工作流程圖工程管理流程指引目的全面控制項(xiàng)目工程施工過程，使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本得到最合理的控制，同時(shí)保證工程安全文明施工，杜絕安全事故。適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目工程施工過程控制工作。3.職責(zé)項(xiàng)目公司（部）：負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，并交由合約成本部審核。負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場計(jì)劃》。負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建及組織審核《施工組織設(shè)計(jì)》。負(fù)責(zé)組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。全面負(fù)責(zé)工程施工管理的各項(xiàng)工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。負(fù)責(zé)組織各階段驗(yàn)收，根據(jù)反饋落實(shí)整改，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程通過各項(xiàng)驗(yàn)收并完成備案。負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌落實(shí)資金計(jì)劃。負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時(shí)支付工程款。運(yùn)營管理部：在工程施工過程中，負(fù)責(zé)跟蹤各項(xiàng)目的總體計(jì)劃和季度計(jì)劃落實(shí)情況，及時(shí)提出預(yù)警。協(xié)助項(xiàng)目公司（部）辦理所需要的各類政府批文和許可證。合約成本部：負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》。負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。在工程全過程中負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本預(yù)算。并配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核工作。在工程全過程中，負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報(bào)告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書。負(fù)責(zé)對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評價(jià)工作。3.5.工程技術(shù)部：配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書。在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收。在工程全過程中針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。在工程全過程中，配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核工作，給予專業(yè)意見。在工程全過程中，協(xié)助項(xiàng)目公司（部）規(guī)范檔案管理。4.工作程序4.1.施工準(zhǔn)備：項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，并交由合約成本部審核；合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》組織總包招標(biāo)；項(xiàng)目公司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計(jì)》；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)組織施工單位進(jìn)行施工圖會審交底;項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并與運(yùn)營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。4.2.施工過程：項(xiàng)目公司（部）根據(jù)《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場計(jì)劃》，組織總包單位進(jìn)場；合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》組織主要專業(yè)分包招標(biāo)；項(xiàng)目公司（部）根據(jù)《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場計(jì)劃》，組織各分包單位進(jìn)場；項(xiàng)目公司（部）根據(jù)合同管理監(jiān)理單位、總包及各專業(yè)分包；工程技術(shù)部在工程施工過程中，定期組織督察，同時(shí)對于施工中出現(xiàn)的各種問題提供專業(yè)技術(shù)支持；運(yùn)營管理部在工程施工過程中，負(fù)責(zé)跟蹤施工計(jì)劃落實(shí)，及時(shí)提出預(yù)警，同時(shí)協(xié)助項(xiàng)目公司（部）辦理各類政府批文和許可證；合約成本部在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報(bào)告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警；合約成本部配合項(xiàng)目公司（部）完成設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證管理工作；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌資金安排，保證工程款支付；工程驗(yàn)收項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)各階段的工程驗(yàn)收及備案存檔工作;工程技術(shù)部配合進(jìn)行各階段工程驗(yàn)收；項(xiàng)目公司（部）的成本人員在工程施工結(jié)束后，返回合約成本部，繼續(xù)完成項(xiàng)目竣工結(jié)算工作。工程移交4.4.1.項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定移交計(jì)劃，并與物業(yè)管理公司進(jìn)行工程移交工作。工程管理各部門工作職責(zé)項(xiàng)目公司（部）：施工準(zhǔn)備工作：負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》、《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》及《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場計(jì)劃》，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建、組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。工程施工管理：全面負(fù)責(zé)工程施工管理階段的各項(xiàng)工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。工程竣工驗(yàn)收：負(fù)責(zé)組織各階段驗(yàn)收，根據(jù)反饋落實(shí)整改，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程通過各項(xiàng)驗(yàn)收并完成備案。工程檔案移交：負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。財(cái)務(wù)部：保證工程資金安排：負(fù)責(zé)合理安排資金，統(tǒng)籌落實(shí)資金計(jì)劃。

2.2.支付工程款:在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時(shí)支付工程款。運(yùn)營管理部：3.1.跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃:負(fù)責(zé)跟蹤各項(xiàng)目的總體計(jì)劃和季度計(jì)劃落實(shí)情況，及時(shí)提出預(yù)警。配合辦理工程手續(xù)：配合項(xiàng)目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。合約成本部：重大設(shè)計(jì)變更的成本控制：負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本預(yù)算，并配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核工作。成本動態(tài)控制：負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報(bào)告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。4.3.采購管理:營銷管理工作流程圖營銷管理工作流程圖營銷管理工作流程示意圖營銷管理工作流程示意圖負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》和《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，并根據(jù)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目主體總包招標(biāo)及主要專業(yè)分包工程的招標(biāo)。工程技術(shù)部：監(jiān)督工程施工管理：負(fù)責(zé)定期對各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察,并參與項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收。采購管理配合：參與招標(biāo)工作小組工作，編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書，完成公司范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。參與工程技術(shù)論證：針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。參與重大設(shè)計(jì)變更審核：配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核工作，給予專業(yè)意見。參與工程檔案建檔：在工程全過程中，協(xié)助項(xiàng)目公司（部）規(guī)范檔案管理。（五）營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)

主要工作流程營銷策劃 A宣傳推廣 ?開盤認(rèn)購 ?簽署合同責(zé)任部門項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）客戶服務(wù)部配合部門營銷策劃部運(yùn)營管理部運(yùn)營管理部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部運(yùn)營管理部項(xiàng)目公司（部）提交成果《營銷策劃執(zhí)行方案》《營銷費(fèi)用預(yù)算》確定按揭銀行廣告案宣傳報(bào)導(dǎo)文稿簽訂認(rèn)購書準(zhǔn)備合同文本并備案簽署房地產(chǎn)買賣合同控制要點(diǎn)營銷策劃推廣的節(jié)奏要合理落實(shí)宣傳性價(jià)比敏感問題合同附件公司品牌建設(shè)營銷管理流程指引目的通過市場營銷手段，創(chuàng)造公司品牌，完成項(xiàng)目銷售任務(wù)。適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目營銷工作。職責(zé)項(xiàng)目公司（部）：負(fù)責(zé)根據(jù)《策劃定位報(bào)告》，制定項(xiàng)目《營銷策劃執(zhí)行方案》，組織編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》。負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。負(fù)責(zé)選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃。負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目定價(jià)建議，并組織定價(jià)咨詢委員會對項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行評審。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開盤前的物料的準(zhǔn)備，制定開盤策劃組織、現(xiàn)場管理以及相關(guān)的銷售活動。負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。財(cái)務(wù)部：在項(xiàng)目開盤前，負(fù)責(zé)確定按揭銀行及條件。負(fù)責(zé)收取客戶的預(yù)訂金和房款?？蛻舴?wù)部：負(fù)責(zé)擬定經(jīng)協(xié)調(diào)評審的相關(guān)房地產(chǎn)銷售協(xié)議合同文本及相關(guān)合同附件，同時(shí)負(fù)責(zé)售樓軟件的信息錄入。與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的尾盤銷售。對項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計(jì)，并形成分析報(bào)告，作為后期借鑒。營銷策劃部：配合完成廣告策劃公司和銷售代理公司的選擇評審工作。配合完成《營銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作。配合制定《營銷策劃執(zhí)行方案》，給予專業(yè)支持。運(yùn)營管理部：在項(xiàng)目營銷過程中，配合項(xiàng)目公司（部）辦理相關(guān)政府批文和許可證。定價(jià)咨詢委員會：參加項(xiàng)目定價(jià)評審，對項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行評審和決策。工作程序4.1.項(xiàng)目營銷：項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》；營銷策劃部配合進(jìn)行《項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司和銷售代理公司，并且對其工作進(jìn)行管理和評價(jià)；營銷策劃部配合選擇廣告策劃公司和銷售代理公司；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告策劃公司組織營銷推廣活動；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定《項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃》及《銷售工作方案》；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目定價(jià)建議，并組織定價(jià)咨詢委員會對項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行評審。4.2.項(xiàng)目開盤：財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)選定按揭銀行；客戶服務(wù)部配合選擇按揭銀行并對銀行放款提出時(shí)間、方式等具體要求；客戶服務(wù)部將項(xiàng)目基本資料錄入售樓軟件；客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)擬定并制作合同附件，并向項(xiàng)目公司（部）提供《房地產(chǎn)買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)版本；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)準(zhǔn)備除上條所述以外的其他開盤物料準(zhǔn)備工作；運(yùn)營管理部配合項(xiàng)目公司（部）獲得開盤銷售所需的政府批文和許可證；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)開盤銷售現(xiàn)場控制管理及定價(jià)控制；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并經(jīng)過整理后，與客戶服務(wù)部交接；客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)認(rèn)購書，與客戶簽訂買賣合同，并及時(shí)備案；客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)銷售回款和銷售統(tǒng)計(jì)工作。營銷管理階段各部門工作職責(zé)1.項(xiàng)目公司（部）：制定項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行方案及營銷費(fèi)用預(yù)算：根據(jù)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告，編制《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》。宣傳推廣：選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。選擇銷售代理公司：選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃。項(xiàng)目開盤：項(xiàng)目開盤前的物料的準(zhǔn)備，制定開盤策劃組織、現(xiàn)場管理以及相關(guān)的銷售活動。1.5.簽訂認(rèn)購書：與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。財(cái)務(wù)部：選擇按揭銀行：在項(xiàng)目開盤前，負(fù)責(zé)確定按揭銀行及條件。財(cái)務(wù)管理：收取客戶的預(yù)訂金和房款。客戶服務(wù)部：協(xié)助開盤準(zhǔn)備：負(fù)責(zé)擬定經(jīng)協(xié)調(diào)評審的相關(guān)房地產(chǎn)銷售協(xié)議合同文本及相關(guān)合同附件，同時(shí)負(fù)責(zé)售樓軟件的信息錄入。簽訂房地產(chǎn)買賣合同：與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。尾盤銷售：進(jìn)行項(xiàng)目的尾盤銷售。

銷售相關(guān)調(diào)查及總結(jié):對項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計(jì)，并形成分析報(bào)告，作為后期借鑒。營銷策劃部：配合選擇廣告策劃公司：配合進(jìn)行廣告策劃公司和銷售代理公司的選擇評審。配合編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》：配合編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》。營銷策劃支持：配合編制《營銷策劃執(zhí)行方案》，給予專業(yè)支持。運(yùn)營管理部：配合辦理相關(guān)手續(xù)：配合辦理相關(guān)政府批文和許可證。（六）客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)客戶服務(wù)工作流程示意圖投訴處理產(chǎn)權(quán)證辦理入伙入伙準(zhǔn)備主要工作流程責(zé)任部門客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部配合部門項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）財(cái)務(wù)部項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目公司（部）提交成果入伙方案完成項(xiàng)目入伙辦理產(chǎn)權(quán)證客戶投訴處理關(guān)閉控制要點(diǎn)確保入伙方案的系統(tǒng)性危機(jī)處理注意辦理時(shí)限確保投訴問題處理的及時(shí)性客戶服務(wù)工作流程圖客戶服務(wù)流程指引目的明確客戶服務(wù)流程，提升客戶服務(wù)質(zhì)量，塑造公司形象適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目入伙及后續(xù)客戶服務(wù)工作。職責(zé)3.1.客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目入伙小組。制定系統(tǒng)完整的入伙方案，準(zhǔn)備入伙需要的各項(xiàng)物料，培訓(xùn)入伙人員。負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場管理。負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，組織開展業(yè)主活動以及處理責(zé)任期內(nèi)業(yè)主的投訴處理，并制定和落實(shí)和諧社區(qū)建設(shè)方案。配合與物業(yè)管理公司完成項(xiàng)目移交工作。3.2.項(xiàng)目公司（部）：配合客戶服務(wù)部入伙工作需要，編制入伙相關(guān)文件資料，同時(shí)配合物業(yè)管理公司進(jìn)行的模擬驗(yàn)房工作，并根據(jù)反饋意見進(jìn)行整改。在入伙過程中，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。在項(xiàng)目公司（部）存續(xù)期間，負(fù)責(zé)針對業(yè)主提出的投訴進(jìn)行工程整改處理。負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理公司交接項(xiàng)目相關(guān)資料。財(cái)務(wù)部：在入伙過程中，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。4.工作程序4.1.入伙準(zhǔn)備：客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)完整的入伙方案，組織成立項(xiàng)目入伙小組，并對入伙人員進(jìn)行培訓(xùn)；項(xiàng)目公司（部）參與物業(yè)管理處組織的模擬驗(yàn)房，并針對問題進(jìn)行整改；項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)擬定并制作《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》等相關(guān)文件；客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)其他入伙物料及入伙現(xiàn)場準(zhǔn)備。項(xiàng)目入伙：財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)收取或退還面積差額款；客戶服務(wù)部全面負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場管理；項(xiàng)目公司（部）配合客戶服務(wù)部進(jìn)行相關(guān)工作。投訴處理客戶服務(wù)全面負(fù)責(zé)各項(xiàng)投訴處理工作；項(xiàng)目公司（部）存續(xù)期間配合客戶服務(wù)部處理投訴。產(chǎn)權(quán)辦理

劃;客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)制定并實(shí)施制定項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦證工作計(jì)劃;項(xiàng)目公司（部）配合客戶服務(wù)部進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理工作?？蛻舴?wù)各部門工作職責(zé)客戶服務(wù)部：入伙準(zhǔn)備：負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目入伙小組。制定系統(tǒng)完整的入伙方案，準(zhǔn)備入伙需要的各項(xiàng)物料，培訓(xùn)入伙人員。項(xiàng)目入伙：負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場管理?？蛻舴?wù)工作：負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，組織開展業(yè)主活動以及處理責(zé)任期內(nèi)業(yè)主的投訴處理，并制定和落實(shí)和諧社區(qū)建設(shè)方案。項(xiàng)目交接工作配合：配合項(xiàng)目公司（部）與物業(yè)管理公司進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目移交。項(xiàng)目公司（部）：入伙前期準(zhǔn)備：配合客戶服務(wù)部入伙工作需要，編制入伙相關(guān)文件資料，同時(shí)配合物業(yè)管理公司進(jìn)行的模擬驗(yàn)房工作，并根據(jù)反饋意見進(jìn)行整改。入伙工作配合：入伙期間，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。

投訴處理工作配合:入伙后，在項(xiàng)目公司（部）存續(xù)期間，負(fù)責(zé)針對業(yè)主提出的投訴進(jìn)行工程整改處理。2.4.項(xiàng)目交接工作：項(xiàng)目相關(guān)資料移交給物業(yè)管理公司。3.財(cái)務(wù)部3.1.入伙工作配合：入伙期間，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。二、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)八、、責(zé)任單位參與單位（）土地投資信息收集分拓展部析（2）初投資運(yùn)營步確定拓展拓展部管理部（公目標(biāo)共關(guān)系）（3）可投資產(chǎn)品行性研究拓展部研究部工作措施工作成果備注土地信息庫建立選址標(biāo)準(zhǔn)；評估可供選擇的土地；初步確定拓展目標(biāo)初步市場調(diào)研；項(xiàng)目規(guī)劃可行性研究報(bào)告（含初步營銷策劃部合約成本部工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部分析；成本測算；工程技術(shù)分析；財(cái)務(wù)分析產(chǎn)品定位、市場定位)(4)公司內(nèi)部評審公司董事會投資拓展部咨詢專業(yè)意見；慎重決策項(xiàng)目實(shí)施決議(5)辦理土地獲取手續(xù)投資拓展部運(yùn)營管理部簽訂土地使用合同；辦理土地相關(guān)手續(xù)取得土地(6)制定項(xiàng)目開發(fā)綱要項(xiàng)目公司(部)營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部財(cái)務(wù)深度市場調(diào)研深化項(xiàng)目規(guī)劃；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算；深化成本《項(xiàng)目開發(fā)綱要》包含：項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、產(chǎn)品建議書、成本規(guī)劃

部規(guī)劃；報(bào)告、策劃定位報(bào)告、財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)控制（7）公司內(nèi)部評審評審委員會營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部運(yùn)營管理部財(cái)務(wù)部咨詢專業(yè)意見慎重決策經(jīng)過評審后的《項(xiàng)目開發(fā)綱要》（8）方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目公司（部）產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部方案設(shè)計(jì)圖運(yùn)營管理部配合辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)(9)初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目公司(部)產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部(0)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目公司(部)產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部()專項(xiàng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目公司(部)產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)圖施工圖運(yùn)營管理部配合辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)專項(xiàng)設(shè)計(jì)圖管理部（2）項(xiàng)目總承包及主要原材料設(shè)備采購合約成本部項(xiàng)目公司（部）工程技術(shù)部戰(zhàn)略采購確定戰(zhàn)略承包商、材料設(shè)備供應(yīng)冏；運(yùn)營管理部配合辦理工程手續(xù)（3）項(xiàng)目施工項(xiàng)目公司（部）工程技術(shù)部合約成本部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理成本、質(zhì)量、進(jìn)度滿足要求（4）工程驗(yàn)收項(xiàng)目公司（部）合約成本部工程技術(shù)部項(xiàng)目工程通過各項(xiàng)驗(yàn)收（5）營銷策劃及宣傳推廣項(xiàng)目公司（部）營銷策劃部確定營銷方案及計(jì)劃并實(shí)施營銷策劃執(zhí)行方案運(yùn)營管理部配合辦理相關(guān)手續(xù)（6）開盤認(rèn)購項(xiàng)目公司（部）客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目開盤客戶簽署認(rèn)購書（7）簽客戶項(xiàng)目客戶簽署署合同服務(wù)部公司（部）(8)入客戶項(xiàng)目伙服務(wù)部公司（部）財(cái)務(wù)部(9)產(chǎn)客戶項(xiàng)目權(quán)證辦理服務(wù)部公司（部）(20)物客戶項(xiàng)目業(yè)交接服務(wù)部公司（部）合同銷售回款進(jìn)行項(xiàng)目整改；處理客戶投訴；業(yè)主入伙為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證與物管實(shí)現(xiàn)交接第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限一、項(xiàng)目管理辦法（試行）為了規(guī)范深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理，特制定本辦法。本辦法的適用范圍為深圳市中航地產(chǎn)有限公司運(yùn)營活動中的相關(guān)管理工作。（一）地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作思路根據(jù)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，確定集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作思路為：深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn),除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對項(xiàng)目運(yùn)作過程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。（二）經(jīng)營管理內(nèi)容公司對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理，其權(quán)限包括以下五部分內(nèi)容：1、 日常經(jīng)營管理決策日常經(jīng)營管理指公司在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中所從事的管理活動，包括：根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃；依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作模式的規(guī)定，在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行專業(yè)管理；項(xiàng)目運(yùn)作過程中其他相關(guān)日常經(jīng)營事務(wù)。2、 財(cái)務(wù)管理核算深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司受托管理的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行獨(dú)立財(cái)務(wù)核算，具體為:財(cái)務(wù)人員獨(dú)立：受托方單獨(dú)派出財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)核算，財(cái)務(wù)人員獨(dú)立行使相關(guān)職責(zé)，與委托方及受托方的財(cái)務(wù)保持相對獨(dú)立；財(cái)務(wù)獨(dú)立核算:受托地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用在委托方財(cái)務(wù)帳中單獨(dú)設(shè)計(jì)會計(jì)科目，進(jìn)行獨(dú)立核算；資金使用獨(dú)立：受托地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金，由受托方以委托方的名義負(fù)責(zé)籌集，籌集資金入委托方賬戶獨(dú)立核算使用。深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司自有項(xiàng)目中成立項(xiàng)目公司的，由公司委派財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)工作，其工作方式及權(quán)責(zé)視項(xiàng)目具體情況而定；自有項(xiàng)目中未成立項(xiàng)目公司的，則由公司財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理。3、 機(jī)構(gòu)設(shè)置公司對于地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置以及相關(guān)運(yùn)作模式的制定，視具體的項(xiàng)目開發(fā)形式，有相應(yīng)的決策權(quán)力。4、 員工聘免獎懲公司對于地產(chǎn)項(xiàng)目的員工的聘免獎懲，視具體的項(xiàng)目開發(fā)形式，有相應(yīng)的決策權(quán)力。5、 薪酬福利分配公司對于地產(chǎn)項(xiàng)目的薪酬福利分配，視具體的項(xiàng)目開發(fā)形式，有相應(yīng)的決策權(quán)力。（三）決策機(jī)構(gòu)設(shè)立1、地產(chǎn)項(xiàng)目未成立項(xiàng)目公司的，財(cái)務(wù)以及行政方面由公司統(tǒng)一管理，其業(yè)務(wù)與項(xiàng)目公司有相同的決策權(quán)。項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目公司的最高管理者，對權(quán)限范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)決策，由項(xiàng)目經(jīng)理做出決定，按照項(xiàng)目公司相關(guān)制度流程執(zhí)行，并建立事后匯報(bào)機(jī)制，對于權(quán)限范圍外的重大業(yè)務(wù)決策，報(bào)公司進(jìn)行決議；2、 地產(chǎn)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司的成立項(xiàng)目公司，按照其項(xiàng)目開發(fā)的形式，分為以下情況：一是項(xiàng)目為中航集團(tuán)全資開發(fā)，二是項(xiàng)目由中航集團(tuán)與他人合作開發(fā)：第一種情況下項(xiàng)目公司總經(jīng)理為項(xiàng)目公司的最高管理者，對權(quán)限范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)決策，由項(xiàng)目公司總經(jīng)理做出決定，并按照項(xiàng)目公司相關(guān)制度流程執(zhí)行，并建立事后匯報(bào)機(jī)制，對于權(quán)限范圍外的重大業(yè)務(wù)決策，報(bào)公司進(jìn)行決議；第二種情況下，項(xiàng)目公司董事會為最高決策機(jī)構(gòu)，權(quán)限范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)決策，由公司自行解決，對于重大業(yè)務(wù)決策，項(xiàng)目公司需報(bào)公司進(jìn)行討論，公司為此提供決策意見，反饋項(xiàng)目公司，其中需要上報(bào)項(xiàng)目公司董事會的業(yè)務(wù)，由公司提供決策意見，報(bào)董事會決策后按照項(xiàng)目公司相關(guān)制度流程執(zhí)行。3、 除董事會外，公司設(shè)總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會為公司管理最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理辦公會由公司總經(jīng)理召集，公司內(nèi)部的重大決策由公司最高層審議決定。4、 除上述決策機(jī)構(gòu)外，因公司專項(xiàng)工作要求，設(shè)立以下專業(yè)委員會，負(fù)責(zé)專項(xiàng)工作的評審決策：投資咨詢委員會：負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評審和決策;策劃、方案評審委員會:負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的定位進(jìn)行評審和決策,負(fù)責(zé)對項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行評審和決策;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評審和決策；招標(biāo)委員會:負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定,保證招標(biāo)的合理性,負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作；定價(jià)咨詢委員會:負(fù)責(zé)對項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行評審和決策。（四） 重大業(yè)務(wù)決策制定及項(xiàng)目公司管理權(quán)限見相關(guān)文件。（五） 非重大業(yè)務(wù)決策事項(xiàng)的匯報(bào)機(jī)制1、 以月為單位，各項(xiàng)目公司總經(jīng)理向總經(jīng)理或總經(jīng)理辦公會匯報(bào)項(xiàng)目情況；2、 對于重要事件，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理或總經(jīng)理辦公會做專題匯報(bào)。（六） 其它以上為深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司暫行辦法，在公司業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中，依據(jù)具體情況再做適當(dāng)調(diào)整。二、重大業(yè)務(wù)評審規(guī)定（試行）（一） 重大業(yè)務(wù)審議由總經(jīng)理（或經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)的分管領(lǐng)導(dǎo)）及全體評審成員參加；審議結(jié)果必須全體成員確認(rèn)同意后才能有效;審議成員名單的最終確定權(quán)在公司總經(jīng)理（或經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)的分管領(lǐng)導(dǎo)）。（二）