項目物業(yè)分公司及管理處組建程序

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1總則

1.1各項目所在公司應重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作，為保證組建工作的有序舉行，項目所在公司必需按本手冊及其支持文件規(guī)定做好各項組建工作，并在項目開發(fā)進度方案中應詳細明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點時光和責任人員。

1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必需保證相關物業(yè)人員能夠準時地參加項目前期的物業(yè)介入工作，以及物業(yè)管理計劃制訂的時光要求。2相關職責界定

2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經理負責物業(yè)分公司組建過程的詳細操作，以及對管理處組建工作全面負責。

2.2項目所在公司負責審核物業(yè)分公司組建工作方案，并監(jiān)督執(zhí)行。2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導物業(yè)分公司組建工作，并負責審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作方案。

3物業(yè)分公司組建

3.1物業(yè)分公司總經理聘請3.1.1普通狀況下，新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設計計劃確定后，應著手物業(yè)分公司總經理的聘請，并在施工圖設計開頭前完成。

3.1.2物業(yè)分公司總經理的聘請面試工作由集團人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。

3.1.3物業(yè)分公司總經理由項目所在公司申請，報集團審批。3.1.4物業(yè)分公司總經理到位后，按照項目規(guī)劃階段的實際工作需要，聘請主要工作人員，組建物業(yè)分公司籌建處。

3.2物業(yè)分公司組建工作方案

3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導和監(jiān)控下，物業(yè)分公司總經理負責提出物業(yè)分公司組建工作方案（含組織機構及崗位設置）、前期服務工作計劃。以上兩個計劃必需在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核，管理公司經營管理委員會批準，并報物業(yè)管理部備案。

3.2.2物業(yè)分公司組建工作方案的內容應至少包括三個部分：物業(yè)分公司組建計劃、組建工作進度支配、開辦費用測算等。

3.2.3物業(yè)分公司組建計劃內容包括，但不限于：a)公司名稱；

b)成立的時光；

c)辦公地點；d)注冊資金；e)法人代表；f)股東授權；g)股權分配；h)公司章程；i)組織架構及人員編制；

j)物業(yè)管理用房的使用等。

3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進度支配時，應至少考慮到以下方面的工作內容：a)人員聘請(分批舉行，應在時光進度上明確)；

b)經營資質報批；

c)公司注冊記下；d)資質備案及資質等級證實申辦；

e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經營用房的劃分和配置；

f)辦公設備、作業(yè)工具設備及其他須要物資的選購；g)建立健全各項規(guī)則制度；

h)制定相關管理服務制度和規(guī)程；

i)完成上崗人員的崗前培訓；j)完成項目入伙前相關預備工作。

3.2.5物業(yè)分公司組建必需保證關鍵的時光節(jié)點，如總經理聘請到位、物業(yè)管理計劃、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙預備工作等。

3.2.6除總經理和少數(shù)骨干人員的聘請外，其他組建工作普通在入伙前2個月完成，因此必需將各項組建工作舉行適當?shù)闹?，確保工作的有序和高效。

3.2.7組建工作進度支配應將每項工作的起止時光落實到詳細工作日，持續(xù)時光按工作日計算，并采納橫道圖表示工作進度支配。

3.2.8針對每一項工作必需明確主要負責人，以及負責協(xié)作的協(xié)辦人員。責任人應詳細落實到工作崗位(職務或詳細姓名)，不宜使用公司名稱或部門名稱。3.2.9開辦費用測算是物業(yè)分公司組建工作方案中必需的內容，詳細按管理公司《開辦費用測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作方案中不僅包含開辦費用測算的總體結果，而且應有詳細費用科目的測算結果，對測算結果的審批包括對總體測算結果和各科目細項測算結果的審批。

3.2.10在組建工作過程中，對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結果經批準或調節(jié)后批準)為依據(jù)。

3.3物業(yè)分公司組建3.3.1物業(yè)分公司組建工作方案經批準后，物業(yè)分公司總經理負責詳細組織實施，項目所在公司負責按照工作方案支配和費用額度提供支持和幫助，管理公司物業(yè)管理部負責提供業(yè)務指導，并對組建工作進度舉行監(jiān)控。

3.3.2為保證組建工作的順當開展，物業(yè)分公司總經理進一步細化分解組建工作進度方案，擬訂組建工作的月(或周)進度方案。

3.3.3在進度方案規(guī)定的節(jié)點時光，物業(yè)分公司應向項目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報告工作進度狀況。3.3.4物業(yè)分公司組建過程中，相關組建工作必需遵從集團公司、管理公司的相關規(guī)定，以及經批準的組建工作方案、物業(yè)管理計劃執(zhí)行。

3.3.5物業(yè)分公司組建工作必需在項目正式入伙前2個月全面完成，并開頭自立運作。物業(yè)分公司正式成立后，籌建處自行撤銷。

4物業(yè)分公司管理處設立4.1管理處主任聘請

4.1.1項目開盤前3個月，物業(yè)分公司總經理向項目所在公司提出聘請管理處主任

的申請，由項目所在公司申報，經管理公司核準后報集團審批。4.1.2管理處主任的聘請面試由項目所在公司與物業(yè)分公司共同負責。

4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。

4.1.4開盤前1個月，管理處主任正式到位。4.2管理處的組建

4.2.1按照國家、地方及行業(yè)標準，根據(jù)該項目物業(yè)管理計劃的要求，在物業(yè)分公司的指導下，管理處主任在入伙前3個月開頭管理處的組建工作。

4.2.2管理處組建必需有方案地舉行，管理處主任負責擬訂管理處組建工作方案，落實工作責任和進度要求。管理處組建工作方案的內容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。4.2.3管理處組建工作方案經物業(yè)分公司總經理審核、項目所在公司審批，報管理公司物業(yè)管理部備案。

4.2.4物業(yè)分公司總經理負責對組建工作進度舉行監(jiān)督檢查，并催促各職能部門按組建工作方案的要求幫助管理處主任的工作。

4.2.5在管理處組建過程中，相關組建工作必需遵從集團公司、管理公司的相關規(guī)定，以及經批準的管理處組建工作方案、物業(yè)管理計劃執(zhí)行，工作內容包括(不限于)：

a)管理處

機構設置、人員編制、崗位職責及任職資歷要求；

b)物業(yè)管理用房的使用；

c)辦公物資及作業(yè)工具選購；

d)人員聘請、培訓；

e)服務程序/規(guī)