物業(yè)管理-設(shè)備設(shè)施管理

物業(yè)管理

設(shè)備設(shè)施管理1精選編輯ppt物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。2精選編輯ppt2、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說(shuō)，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義：①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3精選編輯ppt物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。*用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；B——設(shè)備的完好率，％；4精選編輯ppt☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：○①零部件完整齊全，○②設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常○③設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全○④設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象○⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效5精選編輯ppt物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等。6精選編輯ppt1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單。②設(shè)備發(fā)票。③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。④開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告7精選編輯ppt⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：①設(shè)備卡片②設(shè)備臺(tái)賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料8精選編輯ppt（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理**物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果）：一是設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。9精選編輯ppt②對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。③加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。⑤對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)”原則。即事故原因未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒有采取改善措施不放過(guò)。10精選編輯ppt二是從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）初期投資費(fèi)用管理在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，11精選編輯ppt（2）運(yùn)行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。②

操作人員的配置③

維修費(fèi)用的管理3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。

（1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。12精選編輯ppt（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。①日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。13精選編輯ppt②定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。14精選編輯ppt（3）設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。15精選編輯ppt?設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；④安排檢修計(jì)劃。16精選編輯ppt(4)物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。17精選編輯ppt(5)計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系18精選編輯ppt設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法19精選編輯ppt一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分（一）房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。20精選編輯ppt按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。21精選編輯ppt2．房屋的基本組成部分結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項(xiàng)目22精選編輯ppt（二）設(shè)備設(shè)施的種類和組成供配電：變壓器、配電柜和線路、發(fā)電機(jī)、公共照明消防：報(bào)警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混和空調(diào)采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖23精選編輯ppt給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對(duì)講報(bào)警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、車場(chǎng)管理系統(tǒng)24精選編輯ppt二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求（一）基本要求做好設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作。開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。25精選編輯ppt設(shè)備設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率——是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比。26精選編輯ppt三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理通過(guò)物業(yè)使用說(shuō)明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作；物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作。27精選編輯ppt（二）維修保養(yǎng)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下專業(yè)測(cè)試；無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料和設(shè)計(jì)方面的改善等。（三）安全管理通過(guò)安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人了解安全防護(hù)知識(shí)和安全管理規(guī)定。建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。提供必要的安全和防護(hù)裝置裝備。28精選編輯ppt（四）技術(shù)檔案資料管理加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。（五）采購(gòu)和零備件管理加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)；對(duì)不設(shè)庫(kù)存的零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道；嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān)；妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購(gòu)文件。29精選編輯ppt（六）工量具和維修用設(shè)備的管理責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn)。（七）外包管理將某類設(shè)備設(shè)施的管理全部外包給專業(yè)公司；將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進(jìn)行外包。（八）技術(shù)支持對(duì)個(gè)別具體問題尋求外界的幫助，以聘請(qǐng)技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進(jìn)行。30精選編輯ppt二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施三、運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)五、月、季度檢查六、半年檢查和書面報(bào)告七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)八、安全工作31精選編輯ppt設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定（一）制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法1．維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別（1）維修方式a．預(yù)防性維修——為了降低故障率或防止設(shè)備設(shè)施性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。32精選編輯ppt幾種方式：計(jì)劃性預(yù)防維修（定期維修）：周期性特點(diǎn)狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修：以設(shè)備設(shè)施技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。改善性的預(yù)防維修：消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、頻發(fā)故障，對(duì)設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造。33精選編輯pptb．事后維修——是對(duì)一些目標(biāo)和項(xiàng)目，不將其列入預(yù)防維修計(jì)劃，而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)再進(jìn)行修理。c．緊急搶修——是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。34精選編輯ppt（2）修理類別大修中修小修35精選編輯ppt（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期對(duì)已在使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時(shí)間；對(duì)新設(shè)備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間。修理間隔期：指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。36精選編輯ppt2．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類（1）按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃年度維修保養(yǎng)計(jì)劃季度維修保養(yǎng)計(jì)劃月維修保養(yǎng)計(jì)劃37精選編輯ppt（2）按修理類別編制的計(jì)劃如房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。3．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)安全與環(huán)境保護(hù)的要求房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)38精選編輯ppt4．編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問題物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理；應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行；應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間；39精選編輯ppt應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)；制訂計(jì)劃時(shí)應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性；對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修。40精選編輯ppt5．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制明確目標(biāo)收集材料計(jì)劃草案論證計(jì)劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說(shuō)明執(zhí)行計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整計(jì)劃的可執(zhí)行性和驗(yàn)證辦法以往運(yùn)行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料計(jì)劃草案編寫技術(shù)可行性分析資源的滿足情況資金的落實(shí)情況能否滿足需求41精選編輯ppt6．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)的對(duì)象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻次和時(shí)間間隔維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證：包括驗(yàn)證的方法、記錄等42精選編輯ppt設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其他準(zhǔn)備（五）組織實(shí)施：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制（六）驗(yàn)收和存檔43精選編輯ppt設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其他準(zhǔn)備（五）組織實(shí)施：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制（六）驗(yàn)收和存檔44精選編輯ppt運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合指定負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行的責(zé)任人2～3人運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)記錄和報(bào)告進(jìn)行審查和簽字確認(rèn)運(yùn)行責(zé)任人的職責(zé)45精選編輯ppt維修保養(yǎng)人員職責(zé)

應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任。進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告，并對(duì)存在問題提出解決方案。提交月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實(shí)施。按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)。每月不少于二次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查并記錄。實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)。接到運(yùn)行人員通知，應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)解決一般故障，2小時(shí)內(nèi)解決嚴(yán)重故障。46精選編輯ppt月、季度檢查（一）每月檢查1．消火栓系統(tǒng)2．自動(dòng)噴淋系統(tǒng)3．自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)4．防排煙系統(tǒng)5．氣體滅火系統(tǒng)6．聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)47精選編輯ppt（二）季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運(yùn)行責(zé)任人人員簽字。（三）季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由運(yùn)行責(zé)任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。48精選編輯ppt半年檢查和書面報(bào)告消防設(shè)施各系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況；半年維修保養(yǎng)和檢查記錄：消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；保證消防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的建議。49精選編輯ppt更換材料、設(shè)備的供應(yīng)

維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購(gòu)。定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運(yùn)行責(zé)任人負(fù)責(zé)。50精選編輯ppt安全工作采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護(hù)措施，確保操作者安全和第三者的安全。在動(dòng)力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)向運(yùn)行責(zé)任人提出安全保護(hù)措施。在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護(hù)措施。51精選編輯ppt共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃二、配備合格的運(yùn)行管理人員三、提供良好的工作環(huán)境四、建立健全必要的規(guī)章制度五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理六、節(jié)能管理52精選編輯ppt一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃包括開關(guān)機(jī)時(shí)間和維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間，使用的條件和要求等。二、配備合格的運(yùn)行管理人員對(duì)職工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)。53精選編輯ppt三、提供良好的工作環(huán)境安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測(cè)量、保險(xiǎn)、安全用儀器裝置，有良好的照明和通風(fēng)等。54精選編輯ppt四、建立健全必要的規(guī)章制度實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運(yùn)行規(guī)程55精選編輯ppt五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理（一）設(shè)備的檢查日常檢查：操作人員每天對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查，在運(yùn)行值班巡視中實(shí)施。定期檢查：在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查。（二）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)停機(jī)監(jiān)測(cè)和不停機(jī)監(jiān)測(cè)（又稱在線監(jiān)測(cè)）56精選編輯ppt（三）定期預(yù)防性試驗(yàn)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)。（四）設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來(lái)狀態(tài)的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。57精選編輯ppt六、節(jié)能管理（一）采用管理手段節(jié)能降耗能源消耗表達(dá)式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設(shè)備（或產(chǎn)品）標(biāo)準(zhǔn)能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費(fèi)的能源；Ws——因維護(hù)保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf——運(yùn)輸、保管及其它非正常消耗；Wsb——設(shè)備狀況不良，運(yùn)行中浪費(fèi)的能源。58精選編輯ppt具體措施包括：組織和管理體系落實(shí)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)59精選編輯ppt（二）采用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能（投資性節(jié)能）——通過(guò)對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時(shí)包括對(duì)耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。60精選編輯ppt房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇二、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制61精選編輯ppt一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇（一）項(xiàng)目外包分析物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；所管理物業(yè)中共用設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；政府部門對(duì)此類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；62精選編輯ppt自行管理此類設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大?。辉O(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況；市場(chǎng)上此類設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度等。63精選編輯ppt（二）承包方評(píng)估企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽(yù)；技術(shù)能力；企業(yè)質(zhì)量保證能力；管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價(jià)格、付款方式。64精選編輯ppt共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制（一）訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致在合同中應(yīng)明確因設(shè)備設(shè)施故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件65精選編輯ppt（二）外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題建立對(duì)承包方檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問題建立定期效果評(píng)估制度定期對(duì)承包方基本情況全面更新66精選編輯ppt幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理一、供配電系統(tǒng)二、給排水系統(tǒng)三、消防系統(tǒng)四、電梯系統(tǒng)五、空調(diào)系統(tǒng)67精選編輯ppt一、供配電系統(tǒng)（一）種類按供電方式分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無(wú)自備電源和有自備電源；按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電。68精選編輯ppt（二）管理工作主要內(nèi)容配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案配備各種必要的工具、儀器儀表等定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量準(zhǔn)確建立臨時(shí)用電管理制度69精選編輯ppt建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施做好節(jié)約用電工作，降低損耗限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作70精選編輯ppt二、給排水系統(tǒng)（一）種類給水系統(tǒng)的種類可分為：生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)排水系統(tǒng)的種類：污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、工業(yè)廢水系統(tǒng)71精選編輯ppt（二）管理工作主要內(nèi)容建立給排水管理隊(duì)伍。建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。建立給排水工程技術(shù)檔案。配備必要的工具和安全防護(hù)用品。制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。72精選編輯ppt有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。73精選編輯ppt（三）注意事項(xiàng)應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池。采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放。74精選編