恩施住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

恩施住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析第1頁/共70頁項(xiàng)目解析客戶分析市場(chǎng)供給目錄供需分析第2頁/共70頁項(xiàng)目解析第3頁/共70頁恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市國土面積3972平方公里，總?cè)丝?0萬，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?8.7%，城市人口30萬人，距離重慶（滬渝高速）380KM，車程約4個(gè)半小時(shí)。項(xiàng)目解析—城市區(qū)位第4頁/共70頁規(guī)劃形成“一核兩圈三副”+“T字形主軸”的城鎮(zhèn)空間總體布局結(jié)構(gòu)。

一核：恩施中心城區(qū)

兩圈：緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關(guān)與建始城關(guān)的半小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關(guān)、來鳳城關(guān)、鶴峰城關(guān)及巴東野三關(guān)的一個(gè)半小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈。

三副：利川中心城區(qū)、來鳳城關(guān)與巴東城關(guān)和野三關(guān)鎮(zhèn)復(fù)合副中心。

T字形主軸：沿滬渝高速、宜萬鐵路、G318和G209北段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸；沿安吉高速和G209南段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸。項(xiàng)目解析—城市規(guī)劃第5頁/共70頁2010年末恩施戶籍總?cè)丝?97.61萬人，比上年末增加2.69萬人。年末常住人口（初步數(shù)）330.91萬人。2010年恩施農(nóng)民人均純收入3255元，比上年增加445元，增長(zhǎng)15.8%；人均生活消費(fèi)支出2953元，增加370元，增長(zhǎng)14.3%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)52.1%。2010年恩施城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11406元，比上年增加1099元，增長(zhǎng)10.7%；人均生活消費(fèi)支出8412元，增加862元，增長(zhǎng)11.4%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為38.8%。恩施人口

航空恩施許家坪機(jī)場(chǎng)于1993年11月交付使用。機(jī)場(chǎng)海拔高度為495米，離恩施市區(qū)4.5公里。鐵路

“世界最難修”的宜萬鐵路橫貫恩施地區(qū)，于2010年12月23日正式通車，目前有14對(duì)列車停經(jīng)恩施站。公路

209、318國道與滬渝高速在恩施交會(huì)。恩施交通恩施市中心8km恩施許家坪機(jī)場(chǎng)火車站項(xiàng)目解析—城市發(fā)展第6頁/共70頁規(guī)劃界定中心城區(qū)范圍，北起龍鳳，南至大沙壩長(zhǎng)約20公里，寬為10公里的地域，由現(xiàn)狀城區(qū)辦事處范圍和龍鳳鎮(zhèn)、州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組成，中心城區(qū)范圍總面積約120平方公里，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇確定為：綠色食品加工業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。城市規(guī)模近期（2015年），市城總?cè)丝?5萬，中心城區(qū)人口規(guī)模40萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%。遠(yuǎn)期（2030年），市城總?cè)丝?2萬，中心城區(qū)人口規(guī)模65.0萬,城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。項(xiàng)目解析—城市發(fā)展第7頁/共70頁恩施逐年加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能明顯增強(qiáng)。隨著恩施城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對(duì)恩施市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。

恩施近年來經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，持續(xù)發(fā)展的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為恩施房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計(jì)局項(xiàng)目解析—區(qū)域發(fā)展第8頁/共70頁2010恩施商品房施工面337.89萬方，增長(zhǎng)41.4%；竣工面積71.45萬方，增長(zhǎng)一倍；銷售面積109.91萬方，增長(zhǎng)25.3%。全年商品房銷售額29.26億元，增長(zhǎng)45.5%，其中住宅銷售額23.39億元，增長(zhǎng)37.5%。恩施連續(xù)4年的商品房銷售面積小于施工面積，恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供給量會(huì)暴增，未來市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)增加，本項(xiàng)目需豐富產(chǎn)品類型，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目解析—區(qū)域發(fā)展第9頁/共70頁恩施奧山世紀(jì)城萬福國際商貿(mào)城蓮湖花園夷水仙居中大御城黔龍1號(hào)陽光國際東源錦華苑施南陽光城松潤書苑新城南山小鎮(zhèn)硒都茶城火車站城市沿清江向南北兩個(gè)方向生長(zhǎng)的同時(shí)，近中期主要向東部和北部發(fā)展，遠(yuǎn)期城市重點(diǎn)發(fā)展后山灣路以西地區(qū)。形成“一帶兩翼雙組團(tuán)”城市空間布局結(jié)構(gòu)?？臻g拓展方向選擇為：“東進(jìn)、西延、北拓、南控”。恩施近中期主要向北部發(fā)展，按照政府規(guī)劃，在距離恩施市中心8KM規(guī)劃304.98公頃的農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)，未來2-3年政府州、市的四大班子將搬遷至園區(qū)周邊，以政治帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，本次調(diào)研的目標(biāo)地塊處于園區(qū)核心，其區(qū)位和政策利好。清江河城市北拓項(xiàng)目解析—區(qū)域發(fā)展六角亭片區(qū)舞陽壩片區(qū)小渡船片區(qū)高價(jià)值區(qū)域成交均價(jià)在4500~4900元/平紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金桂大道城市南控經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新商業(yè)中心新居住中心第10頁/共70頁三線城市、新城區(qū)的、火車站旁的、大體量的、高容積率的、品牌開發(fā)商打造、具有很強(qiáng)市場(chǎng)影響力的標(biāo)桿性樓盤。屬性詮釋區(qū)位屬性

新城區(qū)，商業(yè)價(jià)值被認(rèn)可政府規(guī)劃的商業(yè)新區(qū)

區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)可度有待提高非傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)可度有待提高

區(qū)域功能定位明確

商業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、居住區(qū)項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目體量大

60萬方大型綜合體品牌開發(fā)商全力打造由奧山集團(tuán)全力打造，恩施開山之作。商業(yè)綜合體雖區(qū)域內(nèi)居住配套不足，但綜合體自身配套資源優(yōu)越。項(xiàng)目解析—項(xiàng)目屬性第11頁/共70頁項(xiàng)目位于火車站旁邊，商業(yè)價(jià)值高項(xiàng)目緊臨客運(yùn)站和火車站，飛機(jī)場(chǎng)，處于交樞紐地段。品牌開發(fā)商打造大型城市綜合體項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套不足項(xiàng)目距市中心較遠(yuǎn)新入恩施，市場(chǎng)認(rèn)知度不高地段無不可復(fù)制的稀缺資源目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般，本項(xiàng)目具備產(chǎn)品發(fā)力的。本項(xiàng)目60萬大型商業(yè)綜合體有機(jī)會(huì)成就恩施新城市核心，引領(lǐng)國際化生活方式。一個(gè)商業(yè)的崛起，代表了一個(gè)區(qū)域的活力中心，往往成為新城市中心的載體。新入恩施，主流市場(chǎng)已存在大量住宅項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈。恩施市場(chǎng)對(duì)奧山品牌認(rèn)知度不高本項(xiàng)目將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)開發(fā)模式，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目解析—SWOT分析第12頁/共70頁市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重創(chuàng)新產(chǎn)品很少客戶提升型需求沒有得到滿足市場(chǎng)機(jī)會(huì)多市場(chǎng)別墅產(chǎn)品空缺……規(guī)模大外部居住配套不足區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)同感不強(qiáng)距離市中心遠(yuǎn)……項(xiàng)目客觀條件

項(xiàng)目目標(biāo)：產(chǎn)品創(chuàng)新、占領(lǐng)空白、樹立標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)樹立標(biāo)桿創(chuàng)新產(chǎn)品突破價(jià)格如何突破？項(xiàng)目解析—項(xiàng)目突破第13頁/共70頁成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿低風(fēng)險(xiǎn)保守開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)差異化產(chǎn)品，形成項(xiàng)目口碑，樹立企業(yè)品牌與市區(qū)同類產(chǎn)品一樣吸引區(qū)域普通客戶價(jià)格持平或低于區(qū)域均價(jià)項(xiàng)目無法產(chǎn)生影響力吸引中高端客戶為了避免陷入低風(fēng)險(xiǎn)的保守開發(fā)模式中，達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)，需解決以下問題?？蛻艟珳?zhǔn)定位，尋找附合項(xiàng)目定位的客戶群體。分析客戶需求，設(shè)計(jì)附合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。通過產(chǎn)品品質(zhì)來支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者的角色。項(xiàng)目解析—項(xiàng)目突破第14頁/共70頁市場(chǎng)供給第15頁/共70頁航空路恩施首府4500元/平恩施奧山世紀(jì)城萬福國際商貿(mào)城4400元/平蓮湖花園3700元/平夷水仙居4800元/平中大御城4900元/平黔龍1號(hào)4500元/平陽光國際4500元/平東源錦華苑4700元/平施南陽光城3800元/平松潤書苑新城3800元/平南山小鎮(zhèn)3800元/平錦繡名城4600元/平硒都茶城4500元/平火車站上官府邸3800元/平六角亭片區(qū)樓盤：陽光國際、東源·錦華苑、施南陽光城、松潤書苑新城、南山小鎮(zhèn)、恩施首府該片區(qū)住宅項(xiàng)目較多，分布較廣，項(xiàng)目地段價(jià)值明顯，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目隨著靠近核心價(jià)值區(qū)其均價(jià)逐漸增加。成交均價(jià)區(qū)間為3800~4700元/平。舞陽壩片區(qū)樓盤：夷水仙居、東源錦華苑這兩個(gè)項(xiàng)目位于舞陽壩片區(qū)且在核心高價(jià)值區(qū)域內(nèi)，成交均價(jià)在4700~4900元/平。小渡般片區(qū)樓盤：錦繡名城、黔龍1號(hào)、中大御城該區(qū)域均價(jià)為4500元/平，而中大御城項(xiàng)目位于全市核心高價(jià)值區(qū)域，因此成交均價(jià)高于片區(qū)平均水平。紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤：蓮湖花園、上官府邸該片區(qū)為價(jià)格洼地，由于蓮湖花園以價(jià)換量策略，導(dǎo)致該區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)最為激烈，區(qū)域價(jià)格為3800元/平。金桂大道樓盤：萬福國際商貿(mào)城、硒都茶城，為本項(xiàng)目直接競(jìng)項(xiàng)目，區(qū)域住宅成交均價(jià)為4500元/平。目前在售住宅樓盤主要有兩個(gè)，均為商業(yè)綜合體，客戶群體以投資型客戶為主。舞陽壩和小渡船為恩施核心居住區(qū)域，隨著城市發(fā)展，金桂大道將以火車站商圈為依托成為恩施新的商業(yè)中心，而六角亭為緩解城市居住壓力而成為新的居住組團(tuán)。區(qū)域價(jià)值：舞陽壩>小渡船>金桂大道>六角亭>紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析六角亭片區(qū)舞陽壩片區(qū)小渡船片區(qū)金桂大道紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高價(jià)值區(qū)域成交均價(jià)在4500~4700元/平第16頁/共70頁開發(fā)商恩施市東源房地產(chǎn)有限公司樓盤名東源·錦華苑地址恩施市舞陽辦事處舞陽大街80號(hào)物業(yè)類型超高層建面87900.94m2容積率7.04綠化率25%在售戶型一居43-50.76平米，二居69-80平米，三居107-121平米均價(jià)4700元/平米

目前推售只有一棟，全部推售戶型面積套數(shù)已售一室一廳50及50以下232198二室二廳70~805857三室二廳100~1102922110~120203138120~13014589只有一棟，各戶型設(shè)計(jì)不規(guī)則，缺點(diǎn)較多。項(xiàng)目地段為于商業(yè)中心，一居室戶型銷售較好。二居室客戶和小三房銷售情況較好，二房供給占比較少已全部售完，三房產(chǎn)品面積集中在100~130平之間。受蓮湖花園價(jià)格影響，不得不進(jìn)行特價(jià)房策略來降低價(jià)格。折后均價(jià)為4600元/平。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑第17頁/共70頁50.76平一室一廳69.01平二室二廳優(yōu)點(diǎn)：客廳和臥室均帶陽臺(tái)，方正大氣。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間太小，餐廳不規(guī)則。優(yōu)點(diǎn)：

客廳顯大氣，臥室和客廳均帶有陽臺(tái)。缺點(diǎn)：

次臥較小，離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑戶型品鑒第18頁/共70頁116.94平三室二廳107.42平三室二廳優(yōu)點(diǎn)：客廳大氣，動(dòng)能分區(qū)。客廳、廚房、兩次臥均帶有陽臺(tái)。缺點(diǎn)：大門正對(duì)各臥室房門，私密性汪強(qiáng)。餐廳位于公共區(qū)域，不方便使用。主臥無陽臺(tái)缺點(diǎn)：

只有一個(gè)衛(wèi)生間。

入室走道過長(zhǎng)，浪費(fèi)空間。

客廳與餐廳設(shè)計(jì)不方正，廚房?jī)羯黹L(zhǎng)開間小。

衛(wèi)生間距臥室較遠(yuǎn)，起居不方便。

只有一個(gè)陽臺(tái)。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑戶型品鑒第19頁/共70頁開發(fā)商恩施州萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名夷水仙居地址恩施市東風(fēng)大道113號(hào)（市檢察院后）物業(yè)類型高層建面70753.2m2容積率4.89綠化率30%在售戶型二居94.25-96.48平，三居113.34-139.67平，四居134.50-171.35平方均價(jià)

4600元/平目前推售1#、2#、3#新入市項(xiàng)目，首次開盤銷售僅銷售39套左右。其中二居室銷售8套，三居室銷售28套，四居室銷售3套。其中二居室供給占比33%，三居室供給占比55%，四居室供給占比12%。舞陽壩片區(qū)——夷水仙居1#2#3#戶型面積套數(shù)已售二室二廳90~95132695~100402三室二廳110~1201325120~130205130~14013218四室二廳150~160422170~180221第20頁/共70頁117.31平三房二廳94.25平二房二廳舞陽壩片區(qū)——夷水仙居戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳方正大氣連陽臺(tái)

功能動(dòng)靜區(qū)分缺點(diǎn)：走道空間浪費(fèi)，主臥室無陽臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)：

客廳顯大氣，主臥室、客廳和廚房均帶有陽臺(tái)。

衛(wèi)生間干濕分區(qū)。缺點(diǎn)：次臥無陽臺(tái)，主臥距衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。第21頁/共70頁開發(fā)商恩施黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤名黔龍?1號(hào)地址恩施市航空路2巷218號(hào)物業(yè)類型高層、洋房

建面212299.4m2容積率2.31綠化率30.5%在售戶型高層110-126平米洋房129-190平米均價(jià)均價(jià)4500元/平米目前推售3#、11#、12#在售待售待售新推黔龍1號(hào)總建面較大，產(chǎn)品類型包括高層和洋房，并且洋房占比量較大，總體共20棟房源其中洋房占10棟。戶型供給主要集中在100~130平的三居室產(chǎn)品，二居室產(chǎn)品面積段為80~100平之間，四居室面積段為140~160平，復(fù)式（四居室）面積段為170~190平。戶型類型非常豐富，同一面積段內(nèi)的戶型種類較多。緊湊型戶則要求小臥室大客廳。該項(xiàng)目沒有一居室產(chǎn)品，與該項(xiàng)目地段有關(guān)，該項(xiàng)目位于航空路，產(chǎn)品以純居住功能為主。二室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率80~85443988.64%85~903535100.00%95~100706795.71%三室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率95~100665684.85%100~1101249072.58%110~12050133867.47%12022%130~140161381.25%四室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率140~150272696.30%150~160664466.67%復(fù)式面積段總套數(shù)已售銷售率170~180443375.00%180~190302480.00%小渡船片區(qū)——黔龍1號(hào)第22頁/共70頁110.50平三居室產(chǎn)品126.50平三居室產(chǎn)品小渡船片區(qū)——黔龍1號(hào)戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明顯，帶有超大陽臺(tái)。廚房帶有生活陽臺(tái)。缺點(diǎn)：餐廳較小。優(yōu)點(diǎn)：

帶有入戶花園，每個(gè)臥室都帶有陽臺(tái)。缺點(diǎn)：

餐廳較小，走道浪費(fèi)空間較多。。第23頁/共70頁開發(fā)商恩施市中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤名中大御城地址恩施市航空路60號(hào)物業(yè)類型小高層,高層建面44605.6m2容積率2.99綠化率9.8%在售戶型住宅76-147平米均價(jià)均價(jià)4900元/平米目前推售一期天華園剩余少量房源，二期待售售罄戶型面積總套數(shù)已售一室一廳56㎡2213一室一廳56㎡2216二室二廳91㎡2213二室二廳90.36㎡2217三室二廳133.8㎡229三室二廳126.75㎡2219四室二廳138.03㎡226四室二廳139.82㎡2215一期尾盤天華園在售房源二期5#電梯洋房產(chǎn)品12345期待售戶型面積套數(shù)已售四室二廳145.98M250四室二廳145.98M250三室二廳124.73M250三室二廳124.73M251小渡船片區(qū)——中大御城第24頁/共70頁優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，客廳連接陽臺(tái)，干濕分區(qū)。小臥室大客廳設(shè)計(jì)，入室感覺大氣。缺點(diǎn)：

大門正對(duì)主臥房門，私密性不強(qiáng)。優(yōu)點(diǎn)：

廚房較大，客廳和兩個(gè)臥室均帶有陽臺(tái)。

客廳面積大于餐廳，更顯大氣。缺點(diǎn)：

臥室過于狹長(zhǎng)，開間小不好放床。小渡船片區(qū)——中大御城戶型品鑒89平二室二廳92平二室二廳第25頁/共70頁優(yōu)點(diǎn)：帶有空中花園，主臥帶有衣帽間同時(shí)主臥和次臥均帶有陽臺(tái)缺點(diǎn)：

第三房面積太小，過道有浪費(fèi)空間。優(yōu)點(diǎn)：

連接客廳的陽臺(tái)較大，兩臥室均帶陽臺(tái)。

廚房帶有生活陽臺(tái)。缺點(diǎn)：

廚房較小，主臥內(nèi)的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。114平三居室（2+1）122平三居室小渡船片區(qū)——中大御城戶型品鑒第26頁/共70頁開發(fā)商恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司樓盤名陽光國際地址恩施市航空大道與葉挺路交匯處物業(yè)類型高層建面237220m2容積率3綠化率10%在售戶型住宅119-149平米均價(jià)折后4200元/平目前推售7#7#9月20日開盤陽光國際設(shè)計(jì)的戶型面積段集中且偏大，僅7#有118平三房面積相對(duì)適中，其他產(chǎn)品面積過大，銷售情況不佳。7#共163套，除去拆遷安置，共可售96套，開盤當(dāng)天去化40%。認(rèn)籌時(shí)的2千抵5萬優(yōu)惠外，開盤日認(rèn)購還能減100元/平米，一周內(nèi)簽約再減100元/平米；按揭98折，一次性付款再96折；140平以上戶型再額外99折優(yōu)惠。樓棟戶型面積套數(shù)已售5#三室二廳136.26M23617三室二廳138.99M27236三室二廳139.79M236146#三室二廳136.28M2300三室二廳137.69㎡3007#三室二廳118.16M24832四室二廳141.02M24811在售房源戶型分析六角亭片區(qū)——陽光國際第27頁/共70頁3室2廳2衛(wèi)118.16平4室2廳2衛(wèi)141.02平六角亭片區(qū)——陽光國際戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：

動(dòng)靜分區(qū)，廚房帶有生活陽臺(tái)。缺點(diǎn)：

衛(wèi)生間在入門處，距生活區(qū)太遠(yuǎn)。

入室走道太長(zhǎng)，浪費(fèi)空間。

次臥沒有陽臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)。次臥和客廳共一個(gè)陽臺(tái)，創(chuàng)新設(shè)計(jì)。書房帶有陽臺(tái)。缺點(diǎn)：餐廳不方正，入室大門過于偏向客廳。第28頁/共70頁開發(fā)商湖北信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名信達(dá)首府地址恩施市葉挺路特66號(hào)物業(yè)類型超高層、高層、小高層建面97119.6m2容積率2綠化率65.8%在售戶型82~114㎡均價(jià)4500元/平米目前推售15號(hào)樓2013年06月10日15#開盤，已銷售78%，其他樓棟基本售罄，還剩1#~4#、14#未售。恩施首府前期銷售的7、8、9、10、11、12、13、18、19號(hào)樓住宅已完工驗(yàn)收，并已交付使用；16、17號(hào)樓已封頂，預(yù)計(jì)8月交付使用；5、6號(hào)樓已封頂，預(yù)計(jì)明年4月30日交付使用；15號(hào)樓預(yù)計(jì)7月份封頂，計(jì)劃明年9月30日交付使用。戶型面積套數(shù)已售二室二廳96.62㎡2318二室二廳114.32㎡2322二室二廳82.58㎡2312二室二廳114.72㎡2317二室二廳96.62㎡232015號(hào)樓產(chǎn)品銷售情況六角亭片區(qū)——信達(dá)首府（恩施首府）第29頁/共70頁82.58㎡二室二廳114.32㎡二室二廳優(yōu)點(diǎn)：

N+1戶型升級(jí)，超大超長(zhǎng)陽臺(tái)設(shè)計(jì)。浪費(fèi)空間少，贈(zèng)送空間較多。缺點(diǎn)：臥室不帶陽臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)：客廳和廚房帶陽臺(tái)

浪費(fèi)空間少。缺點(diǎn)：

廚房不規(guī)則，使用不方便六角亭片區(qū)——信達(dá)首府戶型品鑒第30頁/共70頁開發(fā)商恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名施南·陽光城（一期）地址恩施市葉挺路30號(hào)物業(yè)類型小高層,高層建面92580.8m2容積率4.85綠化率30%在售戶型79.15-137.08均價(jià)3800元/平目前推售聚景樓在售聚緣樓在售戶型面積套數(shù)已售三室二廳139.81580三室二廳138.061748三室二廳128.28585三室二廳125.34580三室二廳120.5217441二室二廳78.725837聚景樓產(chǎn)品銷售情況戶型面積套數(shù)已售三室二廳124.06㎡155三室二廳122.66㎡155三室二廳124.06㎡156三室二廳123.97㎡156三室二廳117.91㎡158三室二廳116.42㎡156聚緣樓產(chǎn)品銷售情況整體銷售情況不佳，只有二居室產(chǎn)品和120平的三居室銷售情況較好，其他戶型銷售較差。主要與面產(chǎn)品面積大總價(jià)高以及戶型朝向和采光較差有關(guān)。六角亭片區(qū)——施南·陽光城（一期）第31頁/共70頁79.15平二居室118.62平三居室六角亭片區(qū)——施南·陽光城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳帶有陽臺(tái)。缺點(diǎn)：廚房距餐廳較遠(yuǎn)，廚房與臥室門對(duì)門，有油煙。優(yōu)點(diǎn)：

客廳顯大氣。缺點(diǎn)：

臥室都沒有帶陽臺(tái)。第32頁/共70頁開發(fā)商南山小鎮(zhèn)樓盤名恩施市永譽(yù)百年置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司地址恩施市龍鱗宮路18號(hào)物業(yè)類型高層建面146662.5m2容積率3.6綠化率30%在售戶型80~90平二房、110~130平三房、140平復(fù)式均價(jià)預(yù)計(jì)成交均價(jià)4000元/平目前推售1#~3#樓棟戶型面積套數(shù)1#、2#三室二廳129.95M252三室二廳117.61M252二室二廳79.81㎡52復(fù)式（四居室）139.13㎡26樓棟戶型面積套數(shù)3#三室二廳110.07㎡52三室二廳121.93㎡52二室二廳89.91㎡529月24日，從南山小鎮(zhèn)售樓處獲悉，該項(xiàng)目50席88折白金卡現(xiàn)已發(fā)放完畢，認(rèn)籌優(yōu)惠正逐日遞減。從9月23日起，89折金卡全城搶籌，尊享100抵10000優(yōu)惠。有2列為復(fù)式產(chǎn)品共26套。二居室：三居室：復(fù)式四居室為1：2：0.51#、2#3#六角亭片區(qū)——南山小鎮(zhèn)第33頁/共70頁128.9平三居室78平二居室六角亭片區(qū)——南山小鎮(zhèn)戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳和臥室均帶陽臺(tái)，方正大氣。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間太小，餐廳不規(guī)則。優(yōu)點(diǎn)：

客廳顯大氣，臥室和客廳均帶有陽臺(tái)。缺點(diǎn)：

次臥較小，離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。第34頁/共70頁開發(fā)商恩施州松潤實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司樓盤名書苑新城一期地址恩施市葉挺路156號(hào)物業(yè)類型高層建面74789m2容積率5.37綠化率30%在售戶型二居76.05-81.64平方米；三居110.25-115.68平均價(jià)3500元/平目前推售1#~6#1#2#3#4#5、6#樓棟戶型面積套數(shù)已售1#二室二廳107.78M2

6023二室二廳75.5M260232#二室二廳107.78M26032二室二廳75.5M260203#三室二廳137.18M2281三室二廳116.41M2285二室二廳111.15M2280樓棟戶型面積套數(shù)已售4#、5#二室二廳78.92M2607二室二廳112.86M2609二室二廳78.75M26011三室二廳107.11M260186#三室二廳139.71M2286三室二廳141.28M22807月份首次開盤，銷售65套左右，8月份持銷40套，9月份加推100套，銷售50套左右。低價(jià)入市，均價(jià)處于市場(chǎng)最低水平，銷售迅速較快。六角亭片區(qū)——書苑新城一期第35頁/共70頁129平三+1戶型79平二室二廳六角亭片區(qū)——書苑新城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：

兩臥室均帶陽臺(tái)

戶型方正，無浪費(fèi)空間

客廳陽臺(tái)較大。缺點(diǎn)：次臥較小。優(yōu)點(diǎn)：

3+1設(shè)計(jì)，功能性更強(qiáng)。

空間浪費(fèi)較少，主臥和次臥均帶陽臺(tái)。

私密性強(qiáng)。缺點(diǎn)：

廚房較小。第36頁/共70頁開發(fā)商恩施城中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名上官府邸地址施州大道501號(hào)物業(yè)類型多層,小高層,高層建面99388m2容積率3.49綠化率30%在售戶型72-130平方米均價(jià)3800元/平目前推售1~3號(hào)樓戶型面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率三房?jī)蓮d119.018430.77%67.14%兩房?jī)蓮d85.68430.77%297.14%三房?jī)蓮d129.054215.38%314.29%兩房?jī)蓮d78.576323.08%59.52%1#2#3#公寓紅廟片區(qū)——上官府邸受蓮湖花園以價(jià)換量影響，不得不以超代價(jià)格入市。開盤去化速度最快的為總價(jià)較低的寬松兩房產(chǎn)品。第37頁/共70頁126平三室二廳78平二室二廳紅廟片區(qū)——上官府邸優(yōu)點(diǎn)：客廳和臥室均帶陽臺(tái)，方正大氣。缺點(diǎn)：入室正對(duì)廚房?jī)?yōu)點(diǎn)：

廚房帶生活陽臺(tái)，臥室?guī)ш柵_(tái)。缺點(diǎn)：

入戶走道較長(zhǎng)，浪費(fèi)空間，客廳未帶陽臺(tái)。第38頁/共70頁開發(fā)商恩施華龍村置業(yè)有限公司樓盤名華龍村集團(tuán)·蓮湖花園二期地址恩施市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五指湖（清江外國語學(xué)校旁）物業(yè)類型高層建面264693.9m2容積率5.4綠化率30%在售戶型120-130平米均價(jià)3800元/平目前推售6~18#1~5#6~9#10~18#6~18號(hào)樓平均銷售率達(dá)80%。蓮湖花園二期6~18號(hào)樓于13年共推出1700套房源，去化率達(dá)80%。主要由于銷售價(jià)格低于市場(chǎng)正常水平，以價(jià)換量。蓮湖花園的以價(jià)換量策略拉開了恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)。同時(shí)也表明恩施市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感度非常高。戶型面積套數(shù)已售銷售率一室一廳57平左右1618351.55%二室二廳100平左右1076964.49%95~98平21516375.81%88平16115294.41%三室二廳100平左右10810294.44%110~120平16015898.75%120~130平50842884.25%130~135平24219279.34%155.08平261973.08%四室二廳170.85平262076.92%紅廟片區(qū)——蓮湖花園二期第39頁/共70頁130.47平三居室紅廟片區(qū)——蓮湖花園戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳和餐廳均帶陽臺(tái)。戶型方正大氣，帶有三個(gè)衛(wèi)生間。缺點(diǎn)：入室大門正雙衛(wèi)生間。優(yōu)點(diǎn)：客廳和餐廳均帶陽臺(tái)。戶型方正大氣，帶有三個(gè)衛(wèi)生間。帶有入戶花園。缺點(diǎn)：主臥無陽臺(tái)。137.32平三居室第40頁/共70頁開發(fā)商恩施州萬福國際商貿(mào)城有限公司樓盤名萬福國際商貿(mào)城地址舞陽壩街道辦事處楓香坪村物業(yè)類型商業(yè)、高層建面267970m2容積率3.97綠化率22.3%在售戶型47-134平一房~三房產(chǎn)品均價(jià)4400元/平目前推售1~3#住宅金桂大道——萬福國際商貿(mào)城一室一廳50平以下662550~80平6653二室二廳80~851008490~95200117三室二廳100~1105750120~13010284四室二廳130.813027復(fù)式住宅80平以下8090~100300130~1403013萬福國際商貿(mào)城一居室產(chǎn)品銷售不樂觀，二居~四居室銷售較好，100平以住宅產(chǎn)品市抗性較大，零去化。第41頁/共70頁84.13平二居室134平四居室金桂大道——萬福國際商貿(mào)城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：帶有入戶花園，功能分區(qū)明顯。缺點(diǎn)：次臥無陽臺(tái)，臥室區(qū)走道浪費(fèi)空間。優(yōu)點(diǎn)：面積小，總價(jià)低。缺點(diǎn)：一居室中門沒有隔斷，沒有陽臺(tái)設(shè)計(jì)，該戶型去化情況不佳。第42頁/共70頁開發(fā)商恩施眾森綠色產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司樓盤名中國硒都茶城地址恩施金桂大道物業(yè)類型高層建面63630.69m2容積率2.59綠化率24.7%在售戶型住宅50-140平米均價(jià)4500元/平目前推售16~19#住宅已售罄金桂大道——硒都茶城戶型面積套數(shù)已售一室一廳50平以下2092050~7017166二室一廳79.661919三室二廳110~12024727140~150763復(fù)式住宅120140192140~1503813商業(yè)住宅同時(shí)銷售，客戶對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)品更為關(guān)注，住宅產(chǎn)品銷售情況不理想。產(chǎn)品錯(cuò)層設(shè)計(jì)較多，錯(cuò)層戶型采光不佳，客戶抗性較高。由于硒都茶城距恩施民族學(xué)院較近，租房需求較高，50~70平一居室銷售相對(duì)較好。第43頁/共70頁46平一居室65平二居室金桂大道——硒都茶城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：二居室送面積較大，65平可做到二房，客戶覺得占到便宜，該戶型去化速度快。整體浪費(fèi)空間較少。優(yōu)點(diǎn)：面積小，總價(jià)低。缺點(diǎn)：一居室中門沒有隔斷，沒有陽臺(tái)設(shè)計(jì)，該戶型去化情況不佳。第44頁/共70頁市場(chǎng)各面積段供給與銷售情況分析市場(chǎng)面積供給市場(chǎng)面積供給量最高的是110~140平面積段，供給量最少的是150平以上面積段和80~90平面積段。市場(chǎng)面積銷售量最高的是100~140平面積段，銷售量最少的是80~85平面積段、90~95平面積段和150平以上面積段。銷售率最高的是85~90平面積段、180平以上面積段，其次是160~170、95~110平面積段。銷售率最低的是80~85平、90~95平。小結(jié)：110~140平面積段是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品面積段。

95~110平面積段供給處于中等水平，供給小于需求；

市場(chǎng)上85~90平面積段、160~170平和180平以上面積段供應(yīng)量處于最低水平，這三個(gè)

面積段供給明顯小于需求。第45頁/共70頁項(xiàng)目總戶數(shù)

一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳復(fù)式套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率書苑新城一期620

44872.26%27.90%17227.74%17.44%

黔龍?1號(hào)1292

14911.53%94.63%97675.54%67.52%937.20%75.27%745.73%77.03%蓮湖花園二期17781679.39%49.70%50128.18%76.65%108360.91%83.01%271.52%74.07%

中大御城1964422.45%65.91%4422.45%68.18%5427.55%53.70%5427.55%38.89%

夷水仙居520

17233.08%4.65%28454.62%9.86%6412.31%4.69%

陽光國際252

252100.00%26.59%

南山小鎮(zhèn)338

10430.77%0.00%20861.54%1.44%

267.69%3.85%施南·陽光城（一期）737

12516.96%66.40%61283.04%16.83%

東源·錦華苑66723234.78%85.34%588.70%98.28%37756.52%66.05%

清江鳳凰城三期520

509.62%68.00%47090.38%51.91%

錦繡名城二期538

11220.82%50.89%42679.18%50.70%

萬福國際63213220.89%59.09%30047.47%67.00%15925.16%82.35%304.75%90.00%6810.76%19.12%硒都茶城70438053.98%22.63%192.70%100.00%14019.89%85.00%

16523.44%58.18%匯總879495510.86%49.63%208223.68%44.14%521359.28%53.33%2683.05%52.61%3333.79%50.15%供給量：三居室>二居室>一居室>復(fù)式戶型>四居室銷售量：三居室>二居室>一居室>復(fù)式戶型>四居室從市場(chǎng)產(chǎn)品供給及銷售量可看出，恩施市以剛需群體為主，二房和三房占比達(dá)83%，改善型和投資型需求較少。市場(chǎng)戶型供給第46頁/共70頁項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模

在售面積區(qū)間戶型配比一居室二居室三居室四居室復(fù)式書苑新城一期265898平70~150平米

72%28%

黔龍?1號(hào)212261平80~180平米

12%76%7%6%蓮湖花園二期275615平85~170平米9%28%61%2%

中大御城122850平56~140平米22%22%28%28%夷水仙居60000平90~180平米

33%55%12%

陽光國際200000平130~140平米

100%

南山小鎮(zhèn)165775平75~140平米

31%62%

8%施南·陽光城（一期）103000平75~140平米

17%83%

東源·錦華苑89913平40~140平米35%9%57%

清江鳳凰城三期80957平85~150平米

10%90%

錦繡名城二期63058平70~140平米

21%79%

萬福國際265898平45~130平米21%47%25%5%11%硒都茶城450000平30~140平米54%3%20%

23%匯總

10.86%23.68%59.28%3.05%3.79%市場(chǎng)整體戶型配比為一居室/二居室/三居室/四居室/復(fù)式配比為4：10：24：1：1.5市場(chǎng)上純居住社區(qū)的項(xiàng)目在戶型分配時(shí)，三居室占比都是最高的，其次是二居室，四居室和一居室占比較小。商業(yè)投資型項(xiàng)目在戶型分配是會(huì)注重投資需求，一居室比重較高。市場(chǎng)戶型供給第47頁/共70頁置業(yè)目的滿足客戶需求面積段供給占比總價(jià)范圍剛需+投資需求高層一居室50平以下5%15~20萬50~70平5%20~30萬剛需高層二居室75~100平10%30~45萬高層二居室（2變3）95~110平10%高層三居室100~120平小三房40%45~60萬130~140大三房10%改善型需求

高層三居室（3變4）130~140平（可變四房）10%高層四居室130~150平四房3%60~75萬150~170平大四房2%復(fù)式三居室120~130平1.5%50~60萬復(fù)式四居室130~180平1%75~80萬花園洋房（三居室）125~130平1%50~60萬花園洋房（四居室復(fù)式）175~190平1%70~80萬別墅產(chǎn)品200~300平0.5%100~150萬市場(chǎng)產(chǎn)品供給以滿足剛需需求為主，剛需產(chǎn)品供給占比達(dá)到70%以上，其次為改善型需求產(chǎn)品，占比20%左右，投資型產(chǎn)品市場(chǎng)占比小于10%。市場(chǎng)戶型供給第48頁/共70頁一室一廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率50平以下50753.09%24347.93%50~70平44846.91%23151.56%匯總955100.00%47449.63%一室一廳產(chǎn)品市場(chǎng)在售產(chǎn)品中占比達(dá)10.60%，整體銷售率達(dá)48.85%。一室一廳產(chǎn)品集中于兩個(gè)面積段，30~50平和50~70平，雖然50~70平產(chǎn)品供給略低于50平以下的小面積產(chǎn)品，但兩個(gè)面積段的銷售率水平相同。表明一居室總價(jià)低，投資型客戶對(duì)其面積敏感度不高。市場(chǎng)上一居室產(chǎn)品是近期才出現(xiàn)的，2012年9月份之后開始出現(xiàn)，并且只有四個(gè)項(xiàng)目有此產(chǎn)品，湖花園二期、東源·錦華苑、萬福國際、硒都茶城。雖然市場(chǎng)并未明顯抗拒一居室產(chǎn)品，但銷售率卻是各類產(chǎn)品中最低的。原因可能為市場(chǎng)近兩年出現(xiàn)大量商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)投資渠道增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的投資客戶減少。一室一廳面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給第49頁/共70頁二室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率80以下53125.50%23343.88%80~8521510.33%3918.14%85~9022210.66%20190.54%90~9540619.50%5613.79%95~10033315.99%23269.67%100~11028713.78%14951.92%110~120884.23%910.23%匯總2082100.00%91944.14%二室二廳產(chǎn)品，在市場(chǎng)在售產(chǎn)品中占比達(dá)23.70%，整體銷售率達(dá)43.62%。二室二廳面積分布于60~120平，80平以下的小二房產(chǎn)品供給量最高，但是銷售率一般，而85~90平和95~100平供給量和銷售率均較高。其中90~100面積段占比達(dá)34.10%，80~90平面積段占比達(dá)21.44%，80平以下面積段占比達(dá)26%。110平以上二房產(chǎn)品供應(yīng)量少。銷售率最高的是85~90平產(chǎn)品，銷售率達(dá)90.54%，其次是95~100平，銷售率達(dá)69.6%，100~110平產(chǎn)品銷售率達(dá)51.92%，80平以下產(chǎn)品銷售率達(dá)43.88%。二室二廳面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給第50頁/共70頁三室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率95~100661.27%5684.85%100~1103616.92%26673.68%110~120134725.84%79358.87%120~130169532.51%85550.44%130~140136126.11%60644.53%140~1503566.83%18551.97%150~160270.52%1970.37%匯總5213100.00%278053.33%三室二廳產(chǎn)品是市場(chǎng)在售產(chǎn)品供給量最高的，占比達(dá)60.00%，銷售率達(dá)53.32%。三室二廳產(chǎn)品面積主要集中于110~140平之間，110平以下和140平以上三室二廳產(chǎn)品供給量較少。其中，120~130平產(chǎn)品占比最高達(dá)32.33%，110~120和120~130平產(chǎn)品占比均在26%左右。其中110~140平之的產(chǎn)品隨著面積減小其銷售率逐漸增高。表明剛需購買力強(qiáng)于改善型客戶。三室二廳產(chǎn)品中95~100、100~110、150~160平產(chǎn)品銷售率較高，但供給量和銷售量均較低。市場(chǎng)戶型供給三室二廳面積段供給分析第51頁/共70頁四室二廳面積段總套數(shù)占比

總銷售量總銷售率130~1407427.61%4864.86%140~1503713.81%2670.27%150~16010840.30%4642.59%160~1702710.07%2074.07%170~180228.21%14.55%匯總268100.00%14152.61%四室二廳產(chǎn)品市場(chǎng)在售產(chǎn)品中占比僅為2.49%，整體銷率為56.07%。四居室產(chǎn)品面積覆蓋130~180平，其中150~160平供給量和銷售量均為最高，但供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，因此銷售率一般。130~150平四居室產(chǎn)品銷售率達(dá)到90%以上，而170平以上的四居室產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度低。由數(shù)據(jù)可看出，130~170平之間的四居室產(chǎn)品市場(chǎng)接受度均較高，同時(shí)市場(chǎng)上130~150平的四居室產(chǎn)品供給不足，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四室二廳面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給第52頁/共70頁復(fù)式面積段總套數(shù)占比總銷售量銷售率80平以下82.40%00.00%90~100309.01%00.00%120~13013239.64%6650.00%130~1406720.12%2435.82%140~150226.61%2090.91%170~1804413.21%3375.00%180~190309.01%2480.00%匯總333100.00%16750.15%市場(chǎng)復(fù)式產(chǎn)品整體供給量較小，

僅占3.87%，銷售率50.15%。復(fù)式產(chǎn)品面積段覆蓋80~190平，其中100平以下的復(fù)式產(chǎn)品市場(chǎng)抗性較大。120~140平復(fù)式產(chǎn)品供給量較高，但去化率較低，市場(chǎng)認(rèn)可度較高的為140~190平的復(fù)式產(chǎn)品。復(fù)式面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給第53頁/共70頁花園洋房產(chǎn)品類型面積段供給量占比銷售量銷售率復(fù)式產(chǎn)品181~1864817.78%3981.25%復(fù)式產(chǎn)品176~1796825.19%4566.18%四室二廳（平層）150~155248.89%00.00%三室二廳137~1382810.37%2278.57%三室二廳125~12910237.78%8886.27%匯總270100.00%19471.85%花園洋房面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給市場(chǎng)上在售非尾盤項(xiàng)目中花園洋房供給較少，只有黔龍1號(hào)項(xiàng)目有花園洋房產(chǎn)品，花園洋房整體供給量較少，但整體銷售水平較好?；▓@洋房產(chǎn)品類型有兩種，復(fù)式四居室產(chǎn)品、四居室平層產(chǎn)品和三室二廳產(chǎn)品?；▓@洋房中供給量和銷售量均最高的是三室二廳中125~129平面積段產(chǎn)品，該面積段小，總價(jià)低，市場(chǎng)需求高。第54頁/共70頁客戶在選擇產(chǎn)品時(shí)，首先考慮總價(jià)，其次再考慮面積與戶型。一居室首付在7~10萬；其中地段較好的項(xiàng)目，一居室50平左右銷售較好，地段較次的項(xiàng)目，一居室60~70平銷售較好。二居室首付在10~15萬；市中心75~90平二居室銷售較好，非市中心核心價(jià)值區(qū)域100~110平三居室（三房可變四房）戶型銷售較好。三居室首付在15~20萬；市中心100~120平三居室銷售較好，非市中心核心價(jià)值區(qū)域120~130平三居室（三房可變四房）戶型銷售較好。四居室首付在20~25萬；四居室平層產(chǎn)品以130~160平銷售較好，由于總價(jià)原因市場(chǎng)對(duì)160平以上產(chǎn)品抗性較高。復(fù)式（四居）首付在25~28萬；四居室和大復(fù)式市場(chǎng)供給較少。市場(chǎng)對(duì)100平以下的復(fù)式產(chǎn)品抗性較大，復(fù)式的四居室產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高?；▓@洋房產(chǎn)品戶型較豐富，但市場(chǎng)需求最高的仍是小面積段產(chǎn)品。市場(chǎng)上花園洋房供給項(xiàng)目只有兩個(gè)，市場(chǎng)接受度一般，對(duì)于恩施市場(chǎng)客戶更接受電梯房，建議本項(xiàng)目規(guī)劃部分電樣花園洋房，客戶既容易接受又能彌補(bǔ)市場(chǎng)洋房空缺。別墅產(chǎn)品供給量少，為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，目前在售別墅項(xiàng)目只有一個(gè)，年底推售44棟獨(dú)棟別墅，蓄客一年意向客戶達(dá)30組左右。市場(chǎng)有需求，但總價(jià)高去化迅速慢，不建議本項(xiàng)目規(guī)劃別墅產(chǎn)品。市場(chǎng)供給總結(jié)：第55頁/共70頁客戶分析第56頁/共70頁為了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目目標(biāo)，必須尋找恩施中高端客戶群體。目前市場(chǎng)均價(jià)水平成交均價(jià)在3800~4900元/平，金桂大道區(qū)域住宅產(chǎn)品成交均在4400~4500元/平。因此樹立區(qū)域標(biāo)竿，本項(xiàng)目均價(jià)需達(dá)到4800元/平。高端家庭年收入20萬以上中端家庭年收入10-15萬低端家庭年收入5-10萬左右家庭年收入5萬以內(nèi)客戶階層分析一般來講，越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的中高端客戶群集中在5-20萬元之間家庭收入的人群，他們的購房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象。極高端客戶定位第57頁/共70頁核心客戶游離客戶重要客戶偶得客戶核心客戶：在市區(qū)工作的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位公務(wù)員、在市區(qū)和新區(qū)工作的私營業(yè)主，客戶比例可達(dá)為50％。重要客戶：周邊縣市進(jìn)城購房群體，如建始、宣恩、來鳳等縣市，客戶比例可達(dá)30%游離客戶：現(xiàn)在外區(qū)居住，但向往市區(qū)居住，對(duì)生活配套注重，同時(shí)包括一線城市打工返鄉(xiāng)客戶。客戶比例可達(dá)為15%偶得客戶：純投資客5％。客戶圈層——我們鎖定核心客戶和重要客戶客戶定位城市規(guī)模小，人口少，購房群體結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，各群體的購房目的和需求單一。第58頁/共70頁高層一居室需求客戶分析剛需型客戶

客戶群體：恩施市內(nèi)一般居民，有一套房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。購買動(dòng)機(jī)：為父母購置結(jié)婚前與父母同住，住在無物業(yè)管理的自家私房，父母未住過電梯房，結(jié)婚后住父母的房子，給父母在市中心購買一居室電梯房，來滿足父母住電梯房的心愿，一般會(huì)選擇市中心地段，配套成熟社區(qū)。需求面積：50~70平投資型客戶客戶群體：購買動(dòng)機(jī)一：投資賺取租金購房投資出租給市中心工作生活人群，對(duì)地段要求高。尤其在舞陽壩和航空路區(qū)域租房需求較高，一居室銷售情況較好。購買動(dòng)機(jī)二：投資升值部分客戶看好金桂大道未來商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，購買金桂大道上商業(yè)綜合體項(xiàng)目一居室產(chǎn)品做為投資，一來看好后期地段升值，二來看好后期租戶需求。需求面積：50平以下客戶需求第59頁/共70頁高層二居室需求客戶分析剛需型客戶

客戶群體一：恩施市內(nèi)一般居民，有一套房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。購買動(dòng)機(jī)：結(jié)婚置業(yè)市內(nèi)剛需客戶，結(jié)婚前與父母同住，結(jié)婚后與父母分開住，又不想離父母太遠(yuǎn)，會(huì)選擇與父母同片區(qū)內(nèi)購置二居室，會(huì)經(jīng)常回父母家居住。需求面積：75~90平寬松兩房客戶群體二：周邊縣市到恩施市內(nèi)購房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱.周邊縣市剛需群體，結(jié)婚置業(yè)，購房與父母同住，父母幫其帶小孩，但夫妻在外打工，不經(jīng)常回家，想購置三房但由于經(jīng)濟(jì)限制，同時(shí)夫妻在外地打工，兩房功能需求也能滿足日常生活，會(huì)選擇購買大二房可變?nèi)慨a(chǎn)品，總價(jià)較低，功能齊全。需求面積：95~110平（二房變?nèi)慨a(chǎn)品）客戶需求第60頁/共70頁高層三居室需求客戶分析剛需型客戶

客戶群體一：周邊縣市到恩施市內(nèi)購房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。購買動(dòng)機(jī)：結(jié)婚置業(yè)周邊縣市剛需群體，結(jié)婚置業(yè)，購房與父母同住，從周邊縣市改善居住環(huán)境到市內(nèi)購房，但受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，又追求三代同堂的功能性，會(huì)選擇小三房。需求面積：100~120平小三房客戶群體二：周邊縣市到恩施市內(nèi)購房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。周邊縣市剛需群體，結(jié)婚置業(yè)，購房與父母同住，從周邊縣市改善居住環(huán)境到市內(nèi)購房，住習(xí)慣大面積的私房，同時(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求三代同堂的功能性和居住的舒適性，會(huì)選擇大三房。需求面積：130~140大三房

部分客戶會(huì)選擇大三房可變四房的戶型客戶需求第61頁/共70頁高層四居室需求客戶分析改善型客戶

客戶群體一：恩施市內(nèi)高端客戶群體購買動(dòng)機(jī)：改善居住條件該類購房對(duì)象是恩施市場(chǎng)中高端客群，至少擁有一套以上住房（集資房或商品房），戶型面積從90-130㎡不等，共同的問題是：無論面積大小，居住品質(zhì)不高。改善型家庭，不盲目追求面積大小，通風(fēng)、采光、功能分區(qū)合理更為他們關(guān)注。對(duì)社區(qū)居住環(huán)境，生活品質(zhì)要求高。需求面積：130~150平四房

部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)又愛面子的客戶會(huì)選擇150~170平大四房客戶需求第62頁/共70頁復(fù)式產(chǎn)品需求客戶分析市場(chǎng)對(duì)復(fù)式產(chǎn)品沒有明顯偏好，需求量以總價(jià)