三線城市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略

三線城市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略首先我們對(duì)各種形式的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一下梳理并統(tǒng)一確認(rèn)一次：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)城市發(fā)展的狀況和公開(kāi)的流行說(shuō)法，通常我們把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州和上海劃分為一線城市；而把天津和一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市如杭州、成都、沈陽(yáng)、濟(jì)南等及一些沿海開(kāi)放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習(xí)慣將地級(jí)市甚至一些落后省會(huì)城市如青海、呼和浩特等劃分為三線城市；毫無(wú)疑問(wèn)縣級(jí)市和縣城就是我們所謂的四線城市了。三線城市的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別，其營(yíng)銷策略與推廣方式也大相徑庭，所以很多在一線城市有過(guò)輝煌業(yè)績(jī)的代理公司曾在三線城市栽過(guò)跟頭，最后煞羽而歸。我們智盟時(shí)代的幾個(gè)策劃人曾在省內(nèi)各地做過(guò)些項(xiàng)目，也逐漸形成了自己的一些心得與體會(huì)，今日寫來(lái)與大家交流。目前，三、四線城市的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、做“名片”式住宅項(xiàng)目，制造小“富人區(qū)”。此類住宅項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。價(jià)格通常能上沖15～20％。眾多一、二線城市的開(kāi)發(fā)商第一次到三、四線城市做項(xiàng)目，大都走上這條路子。2、以商業(yè)為主要贏利點(diǎn)。一種表現(xiàn)是：幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有得城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅，里面不動(dòng)，因?yàn)榕R街能出商業(yè)面積。第二種表現(xiàn)是：很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項(xiàng)目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪吸引了大量投資者。注意：三、四線城市中的頂級(jí)住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤(rùn)率甚至達(dá)到一、二線城市的水平，一個(gè)地、縣級(jí)市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米1萬(wàn)元左右早已屢見(jiàn)不鮮。3、規(guī)模制勝。15萬(wàn)㎡的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤了。規(guī)模一大，就能得到很多優(yōu)惠政策，就可以大大降低成本，利潤(rùn)就相當(dāng)可觀了。在對(duì)此類城市的特點(diǎn)有了大致的了解后，我們對(duì)在這類城市操盤的理解如下。首先，每個(gè)城市都有自己的獨(dú)特性。城市發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和媒介環(huán)境等不盡相同，必須深入進(jìn)行市場(chǎng)摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營(yíng)銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營(yíng)銷大環(huán)境的重要問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。畢竟樓市領(lǐng)軍者和跟隨者是兩種截然不同的操盤方式。其次，俗話說(shuō)一方水土養(yǎng)一方人，必須詳實(shí)了解該城市的風(fēng)俗人情和生活習(xí)性，（比如當(dāng)?shù)赜惺裁疵麆倜袼?，有什么名人軼事，人們對(duì)房型的要求等等，）只有了解了這些，才能準(zhǔn)確把握他們的心理，才能制定出切實(shí)可行的產(chǎn)品策略，才能真正打動(dòng)他們的心。這一條是操盤成功與否的先決條件，它決定了以后整個(gè)銷售策略是否能夠順利執(zhí)行，是否能夠達(dá)到預(yù)期的理想目標(biāo)。這也正是許多在一二線城市做得非常出色的代理公司，為什么在三線城市很難立足的主要原因。就是因?yàn)槿狈@方面的了解，即使去了解了，由于時(shí)間和精力的關(guān)系也不會(huì)很深入。而后，在深入研究市場(chǎng)需求特征的基礎(chǔ)上，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。第三，“合情合理”的傳播途徑。在大城市，早餐點(diǎn)上你隨處可見(jiàn)一人，一碗豆?jié){，一包油條，一份報(bào)紙的組合場(chǎng)景，在公共汽車上，看報(bào)紙更是人們打發(fā)時(shí)間消磨時(shí)光的必然首選，也就是說(shuō)讀報(bào)已經(jīng)成為人們的一種習(xí)慣，成了了解信息的首選途徑。報(bào)紙也成了樓盤廣告的首選媒體。但在三線城市則不然，人們并沒(méi)有養(yǎng)成讀報(bào)的習(xí)慣，報(bào)紙媒體在這里成了從屬性和品牌性媒介。推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來(lái)想一些大創(chuàng)意和大規(guī)模媒介組合，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往事倍功半、人疲財(cái)耗，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾，為當(dāng)?shù)厝怂覆?。事?shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢(shì)條件，可以說(shuō)在三線城市發(fā)放宣傳單頁(yè)和樹(shù)立視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)的戶外廣告成了最行之有效的信息傳播途徑，成為直達(dá)目標(biāo)客戶群的最佳選擇。更是節(jié)省廣告費(fèi)用支出，創(chuàng)造廣告效果最大化的首選。因此在三線城市必須根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群具體情況選擇恰當(dāng)?shù)膹V告投放途徑。第四，廣告創(chuàng)意和形式。由于人們觀念的滯后和思想開(kāi)放程度的差異，決定了三線城市人們對(duì)廣告接受的差異和認(rèn)可度。在一二線城市，廣告你可以隨便創(chuàng)意，只要不違反廣告法。但在三線城市你必須充分考慮人們的審美習(xí)性和接受能力。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在思想開(kāi)放的一二線城市適當(dāng)?shù)穆懵赌鞘敲?，但在三線城市卻有傷風(fēng)俗。這就是人們觀念的差異，也就決定了人們對(duì)新鮮事物的接受程度和能力。為什么要了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗情，這就是原因之一，因?yàn)橹挥羞@樣在廣告推廣中才不會(huì)犯忌諱，才不會(huì)成為人們飯后的談資和笑柄。第五，銷售說(shuō)辭的地方性。曾經(jīng)有一個(gè)朋友向我抱怨，說(shuō)他以前在公司是絕對(duì)的銷售冠軍，每個(gè)月成交幾百萬(wàn)那都是很正常的事，但自從公司把他調(diào)派到某三線城市后，銷售業(yè)績(jī)還不如公司從當(dāng)?shù)卣衅傅匿N售人員。后來(lái)有一次筆者親眼目睹了他同客戶的談判過(guò)程，終于明白了其中的原由。原來(lái)是因?yàn)樗匿N售說(shuō)辭太專業(yè)了，當(dāng)客戶聽(tīng)到他說(shuō)層高是多少，開(kāi)間進(jìn)深是多少時(shí)只是一頭霧水，如聽(tīng)天書，根本就不知所云，起碼的溝通都不能，還何談成交。反觀，另一當(dāng)?shù)劁N售人員，用半生不熟夾雜著濃重本地方言的普通話卻能介紹的頭頭是道，客戶更是面帶微笑，聽(tīng)的津津有味。所以，在一二線城市屢試不爽的銷售說(shuō)辭，在三線城市必須充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況加以改進(jìn)。所謂的看人說(shuō)話，其實(shí)就是找到“共同語(yǔ)言”。第六，良好的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。由于城市幅員的狹小，小城市的人們大多相互認(rèn)識(shí)，在三線城市真可謂抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，城東發(fā)生點(diǎn)什么事當(dāng)天城西的人就能馬上知道。所以客戶的口碑也是決定項(xiàng)目銷售好壞的關(guān)鍵所在，是最好的廣告方式，良好的人際關(guān)系所帶來(lái)的附加值是不容低估和忽視的，客帶客就是最好的證明，筆者曾經(jīng)接待過(guò)一個(gè)這樣的客戶，只這一個(gè)客戶就介紹了五個(gè)朋友來(lái)買房子。搞好與當(dāng)?shù)卣椭鞴懿块T及媒體之間關(guān)系的重要性就更毋須多言了。第七，注意品牌的累積，通俗講就是“好名聲”。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開(kāi)發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營(yíng)銷資源庫(kù)，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對(duì)于一些打一槍換一個(gè)地方的開(kāi)發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽(tīng)得進(jìn)品牌的道理，但作為我們來(lái)說(shuō)，必須盡到這一份責(zé)任。地產(chǎn)大佬潘石屹說(shuō)過(guò)“賺錢是商人的道德”，我們認(rèn)為：錢要賺，名聲也要賺；今天賺到的好名聲，其實(shí)也是為了明天賺更多的錢！中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具備一些明顯的優(yōu)勢(shì)：一是土地、稅收等政策優(yōu)惠，綜合成本低；二是機(jī)會(huì)成本小，有時(shí)依靠政府支持，一些重要部門（稅務(wù)、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位的團(tuán)體訂購(gòu)就能消化掉可觀的銷售任務(wù)。但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在：一是市場(chǎng)容量小，如果項(xiàng)目過(guò)大則難以“掉頭”；二是消費(fèi)能力相對(duì)偏低，如果一個(gè)城市沒(méi)有重要產(chǎn)業(yè)支持，價(jià)格上揚(yáng)很難，銷售形勢(shì)微妙而險(xiǎn)峻；三是地方政策變化大，有時(shí)一屆領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)局面。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在中小城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要特別注意五點(diǎn)：一是要算準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期，最保險(xiǎn)的方法是將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成；二是要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，更要做好民間訪查，這不僅涉及項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，也關(guān)系到營(yíng)銷方式；三是廣告推廣一定要結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，大城市賣期房和炒概念的手法在這里如不能合理運(yùn)用，或許會(huì)碰得頭破血流，假如在一個(gè)從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)和住過(guò)配套齊全和物業(yè)管理封閉小區(qū)的小城，你吹的越玄他越心理沒(méi)底，眼見(jiàn)為實(shí)和身臨其境才是比較恰當(dāng)?shù)牟俦P思路；四是在營(yíng)銷過(guò)程中口碑相傳的影響力很大；五是民間信用超過(guò)商業(yè)信用甚至法律信用。總之，做三線城市，一定要因地制宜不能生搬硬套以前的營(yíng)銷模式，要加以變化利用，更不能盲目推測(cè)，脫離當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。偉人說(shuō)過(guò)的“具體情況具體分析”，放到地產(chǎn)營(yíng)銷上亦是至理名言。己三線房地產(chǎn)市籮場(chǎng)營(yíng)銷五晨法那城三線城市樓市螞的發(fā)展情況、仆城市的經(jīng)濟(jì)和餐媒介環(huán)境等不屬盡相同，因此鍬操盤的時(shí)候也擴(kuò)是手法不一，飄但有些環(huán)節(jié)還右是非常重要且披必須要做的。燥首先市場(chǎng)摸底壤，做好樓盤角餅色定位工作。慨要理清此地區(qū)章的樓市發(fā)展脈辯絡(luò)，深入理解跟樓市的發(fā)展處箭于哪一個(gè)階段管，了解項(xiàng)目營(yíng)適銷的大環(huán)境。福大環(huán)境是項(xiàng)目沈發(fā)展的基礎(chǔ)，從只有順應(yīng)大環(huán)雞境發(fā)展趨勢(shì)的竭項(xiàng)目才能獲得些較好的發(fā)展空氏間擁。氣經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況蛙、商業(yè)興旺程障度、現(xiàn)有居住欄環(huán)境考察、建我筑風(fēng)格考察等醋都是研究區(qū)域遣營(yíng)銷大環(huán)境的煮重要問(wèn)題，一藝般來(lái)說(shuō)，通過(guò)簽以上的專項(xiàng)研斗究，結(jié)合相近獎(jiǎng)城市情況，進(jìn)塵行橫向比較就泉可以初步推斷僻出此區(qū)域樓市版處于哪一個(gè)階訊段，然后根據(jù)僅發(fā)展趨勢(shì)，給撤項(xiàng)目做一個(gè)合趨適的角色定位霜，使項(xiàng)目的發(fā)鋪展能順合市場(chǎng)刑的發(fā)展趨勢(shì)跟。物苦其次要深叼入研究市場(chǎng)需脅求的特征，做融好產(chǎn)品優(yōu)化工陣作制。仗繼有些開(kāi)發(fā)總是遣在建筑方案確僑定后才找策劃顆公司來(lái)做推廣妨，實(shí)際上這是拾一個(gè)很大的錯(cuò)墓誤。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)翼和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一閣個(gè)根本的區(qū)別驟就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)膛需要生產(chǎn)市場(chǎng)窮需要的產(chǎn)品，距而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則膽是先生產(chǎn)產(chǎn)品熟，然后再找市牲場(chǎng)。因此產(chǎn)品沫的設(shè)計(jì)能否符代合市場(chǎng)需求特美征是決定項(xiàng)目戀成敗的關(guān)鍵因溝素，因此先通偏過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)可調(diào)研，分析市驚場(chǎng)需求特征，鄭然后根據(jù)市場(chǎng)數(shù)需求特征來(lái)設(shè)委計(jì)符合需求的拐產(chǎn)品才是策劃薪的上上之選，碧不戰(zhàn)而屈人之庸兵。而產(chǎn)品設(shè)反計(jì)一旦定型后疾，如果恰好符扒合市場(chǎng)需求的嶄那還好，如果用不符合市場(chǎng)需釋求特征的，那掙在推廣中就非棉常被動(dòng)了，因驟為你必須得找譜另外的理由來(lái)榜說(shuō)服消費(fèi)者購(gòu)漆買他不滿意的佛商品，這個(gè)難穗度是非常大的格。因此如能在示建筑方案出來(lái)庭之前，策劃工弊作能介入的話耗則是相當(dāng)完美出的勾。衡鼻第三是做好財(cái)磚務(wù)預(yù)算，一般澡人會(huì)覺(jué)得開(kāi)發(fā)肢商的財(cái)務(wù)預(yù)算混對(duì)于策劃來(lái)說(shuō)目不大相干，這態(tài)也是一個(gè)很錯(cuò)詠誤的認(rèn)識(shí)。你紅必須充分了解臣項(xiàng)目的成本、蘋利潤(rùn)空間及推仆廣的預(yù)算情況夢(mèng)，因?yàn)槊浇橛?jì)殃劃、促銷計(jì)劃雞等大量的工作脆都牽扯到財(cái)務(wù)貢預(yù)算問(wèn)題，因設(shè)此只有你充分麗了解了財(cái)務(wù)預(yù)并算的構(gòu)成，才兆能游刃有余地吃根據(jù)預(yù)算來(lái)做鴨推廣，這叫量殊力而行，打有歡計(jì)劃的仗。了拔解財(cái)務(wù)預(yù)算需腐要開(kāi)發(fā)商和推菊廣公司雙方坦女誠(chéng)相對(duì)。妻第四，推廣工悟作要充分考慮星當(dāng)?shù)氐那闆r，梁可行性要側(cè)重斤考慮。這是一罩個(gè)非常重要的租問(wèn)題，許多策雕劃者在操作三陡線城市樓盤的巖時(shí)候，往往根勁據(jù)大城市的習(xí)踐慣來(lái)想一些大猜創(chuàng)意大推廣，議到執(zhí)行的時(shí)候恰發(fā)現(xiàn)根本不是咐那么一回事，購(gòu)結(jié)果往往是無(wú)滿功而返，有的戲甚至因?yàn)榛㈩^摟蛇尾。實(shí)事求套是的態(tài)度是做翠策劃推廣工作肚的前提，大城仍市有大城市的迅完善推廣環(huán)境貨，中小城市也咽有中小城市推辱廣的優(yōu)勢(shì)條件暈第五注意品牌磨的累積，一般蔬來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商境在一個(gè)三線城俱市做出一個(gè)比且較精品的樓盤撞后，二次拿地虎就比醫(yī)較容易了，因禽此要注意維護(hù)屬開(kāi)發(fā)商的品牌搭，為其下一個(gè)駝項(xiàng)目創(chuàng)造良好竄的社會(huì)環(huán)境。蜻比如建立客戶暗關(guān)系營(yíng)銷資源釣庫(kù)，維護(hù)客戶典關(guān)系，當(dāng)然，旨對(duì)于一些打一灌槍換一個(gè)地方禁的開(kāi)發(fā)商而言睜，雖然不一定蓮會(huì)聽(tīng)得進(jìn)品牌坑的道理，但作成為營(yíng)銷人來(lái)說(shuō)積，必須盡到這焦一份責(zé)任損。搏挪漫談三線城市英商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)警針對(duì)目前本版率人氣清淡的情爹況，不才不得泉不出來(lái)拋磚引永玉了，請(qǐng)大家滋盡情砸磚，參腦與的都懶給乘+升分菌。匯米開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)下項(xiàng)目的核心目存標(biāo)是：在項(xiàng)目蛙正常運(yùn)營(yíng)下追雷求利潤(rùn)最大化法。目前全國(guó)商稻業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日軌趨熱烈，三線芹城市的商業(yè)地汪產(chǎn)也開(kāi)始受到貧追捧。本人就奸三線城市商業(yè)粗地產(chǎn)的利潤(rùn)談斃談自己的看法秧：栽駱1溝、在三線城市疏，無(wú)論是住宅象開(kāi)發(fā)還是商業(yè)笑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，價(jià)趣格上都會(huì)有天因花板現(xiàn)象出現(xiàn)炭，天花板的出港現(xiàn)主要是由于榆當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量野、收入和城市恢經(jīng)濟(jì)及建設(shè)發(fā)因展速度及人口枯增長(zhǎng)速度等因船素造成的。在頁(yè)三線城市開(kāi)發(fā)煮商業(yè)地產(chǎn)，一淡定要對(duì)市場(chǎng)情圓況進(jìn)行深入的眉了解和分析，炮避免過(guò)大投入蘭成本造成利潤(rùn)蚊損失狂；芽床2餐、三線城市的算商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)拾還應(yīng)注意規(guī)模厘合適和控制銷橋售節(jié)奏，由于潮一段時(shí)期內(nèi)市慰場(chǎng)接受的數(shù)量怕有限，在開(kāi)發(fā)體三線城市的商炸業(yè)地產(chǎn)時(shí)必須困對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、述銷售節(jié)奏、租際售比例進(jìn)行控典制，當(dāng)然，銷碗售節(jié)奏的決定干和開(kāi)發(fā)商本身究的實(shí)力也有緊益密聯(lián)系，個(gè)人捆認(rèn)為，如果實(shí)還力允許，可以賤考慮將部分物葛業(yè)在經(jīng)營(yíng)一段滴時(shí)間后銷售殃；得明3房、招商成果對(duì)溪任何城市的商曲業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都炮有明顯的影響須，有實(shí)力的零慨售商往往帶來(lái)津商業(yè)物業(yè)價(jià)值塘的大幅提升，剩但同時(shí)由于三歲線城市區(qū)位及塑開(kāi)發(fā)商在招商沙方面均不具有額優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)商誰(shuí)家租期長(zhǎng)、回叼報(bào)給得低，也短會(huì)給項(xiàng)目收益室?guī)?lái)一定的影環(huán)響，所以，三限線城市招商必儉須注意平衡，征不是名牌商家掌越多越好思。衛(wèi)鏈?zhǔn)遣煌獍嬷髅吹囊庖?jiàn)；而是天不同的地方有何不同的方式。磨正所謂因人而抽異，因地而異跟。環(huán)芝本地的三憂線城市規(guī)模較楚小，人口數(shù)量仿、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、潔消費(fèi)水平都受維到極大的限制爪；相應(yīng)的去化撓速度相對(duì)較慢侵；故其消費(fèi)必慕然相對(duì)集中，鼓不具備大型商叢業(yè)條件抖。弄戰(zhàn)不知道閣嘆下是否到過(guò)義嫁烏或者是昆山鉆等地，其情況期就不一樣儲(chǔ)了石井三線城市的房的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要恭考慮的關(guān)鍵問(wèn)睛題主要集中在懼以下方面：咸1凈、項(xiàng)目所在地岡理位置是否能熊夠達(dá)到商業(yè)開(kāi)踩發(fā)的條件，其戶中包括的重要娘因素有：城鎮(zhèn)且人口量，可支自配收入、思格潤(rùn)爾系數(shù)、產(chǎn)業(yè)書結(jié)構(gòu)、支柱產(chǎn)屋業(yè)、流動(dòng)人口耕量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)顫等等晝。燈紅2鬼、項(xiàng)目所在位黑置商業(yè)條件，江其中包括：商扒業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)架規(guī)模、商業(yè)產(chǎn)旋值、平均價(jià)格債、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等超方面。防3欠、項(xiàng)目預(yù)計(jì)招腿商對(duì)象的條件攏：其中包括：痰企業(yè)戰(zhàn)略、營(yíng)貴運(yùn)狀態(tài)、市場(chǎng)將定位、抗風(fēng)險(xiǎn)齒能力、經(jīng)營(yíng)的柏盈虧平衡點(diǎn)、板租金給付條件籮、租期等對(duì)。消襪個(gè)人認(rèn)為，只奧有在上述三個(gè)維方面計(jì)劃全面刻、分析得體的月情況下，三線場(chǎng)市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)壽目才有可能達(dá)主到預(yù)期的開(kāi)發(fā)澡目標(biāo)。千二、三級(jí)城市勒商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)睡的模式與機(jī)會(huì)臭提要闊：貓播一股商業(yè)地產(chǎn)滿開(kāi)發(fā)熱席卷中咐國(guó)各個(gè)城市，種二、三級(jí)城市婆的商業(yè)開(kāi)發(fā)更灌是遍地開(kāi)花。暴這兩類城市商番業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)裕與中心城市有亂著明顯的區(qū)別壁。償城市人口變化勿帶來(lái)的商業(yè)格雖局變室化拘爐(成一翠)到、座目前城市商業(yè)高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)捕四級(jí)梯隊(duì)層次波：盆雀第一個(gè)層摧次默：謀“賣超級(jí)城獻(xiàn)市丸”眨，人口紀(jì)在俯150憐0慮萬(wàn)左右，如北閉京、上海、廣朱州、重慶筍。喪坑第二個(gè)層?xùn)|次姑：譯“界一級(jí)城市或中舌心城史市寒”勇，市區(qū)人口早在擔(dān)50慢0浸萬(wàn)娛—樂(lè)100畏0抬萬(wàn)左右。主要醫(yī)是各地方省會(huì)曠級(jí)城市及省級(jí)繁單列市膚。粗愚第三個(gè)層響次：二級(jí)城市除，市區(qū)人口獵在攜10羅0育萬(wàn)尼—魯50碗0芬萬(wàn)之間，主要曲是地級(jí)城市俗。香柏第四個(gè)層鼻次：三級(jí)城市并，市區(qū)人口臨在趴5勸0減萬(wàn)斗—白10供0今萬(wàn)之間，主要瘋是縣級(jí)城市或抬大型鎮(zhèn)級(jí)城市崇。閱辛由于超級(jí)遺城市與一級(jí)城藏市論述得比較蕩多了，本文主旨要探討二、三感級(jí)城市開(kāi)發(fā)黑。帽掏(淋二御)謀、敘城市人口聚集將形式具：緩義歲乖1鴨、人口流動(dòng)形斜式去封第一級(jí)流犧動(dòng)形式：農(nóng)村惱人口城鎮(zhèn)膊化求躲鄉(xiāng)村多余友人口流向爬：感→勻繪鄉(xiāng)熊鎮(zhèn)并資→凈寄縣兄鎮(zhèn)提謝這一流動(dòng)漿，使縣城人口熔迅速增加，而振要想在縣城生雁活下去，必須驅(qū)擁有工作與生絨活舞臺(tái)，縣城橋工廠少，人們淡只能從事一油些質(zhì)“糠商業(yè)服務(wù)束性述”碗工作，從而迅洪速形成新的縣血城商業(yè)中心與品新的商業(yè)街區(qū)艱。粥菊在這種情況下但，只有擁有自筐己的商業(yè)店鋪者，才能養(yǎng)活全跳家，并使下一蹤代能有更好的匆生活機(jī)會(huì)與發(fā)陣展機(jī)會(huì)牙。誤閣第二級(jí)流動(dòng)形鏟式：地區(qū)性城夢(mèng)市中心萌化循擱縣漿城航(戶“消有錢奇人躍”蔥)歡流向：地級(jí)城狂市陵(廢生活、居住、節(jié)學(xué)習(xí)、工派作停)篇這一流動(dòng)惱，使地級(jí)城市侮人口迅速擴(kuò)大告，這是中國(guó)流速動(dòng)最快的人流貝導(dǎo)向，也是農(nóng)鄙村人口演化成勾城市人口的標(biāo)袋志。據(jù)調(diào)查，怠中詞國(guó)籃1首0祖年內(nèi)，地級(jí)人浸口將每年戒有乳8極～筋10棗％池以上的增長(zhǎng)速漁度膊。哈膽人口重新聚集趣，必然會(huì)形成解新的地區(qū)商業(yè)運(yùn)中心，形成新鐘的商業(yè)需求，莊從而使地級(jí)商桶業(yè)布局重新洗街牌。商業(yè)街、阻商業(yè)中心、購(gòu)宿物廣場(chǎng)、步行拜街、文化生活帳廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生廁。捏想第三級(jí)流動(dòng)形回式：區(qū)域性城鋼市中心唱化委嘩地級(jí)城市芹人口流向：省漁會(huì)城芒市添筍這一流動(dòng)椒，使原來(lái)的省昏會(huì)城市人口迅擦速攀升，形成庭新的區(qū)域中心分，省會(huì)城市將唇從普通城市向米國(guó)際化城市邁晃進(jìn)愛(ài)?；毓磉@一漸變過(guò)程祖必然使省會(huì)級(jí)摟城市商業(yè)布局袖走向國(guó)際化，失形成更加現(xiàn)代拜的國(guó)際型城市叔商業(yè)新格局，騙必然出現(xiàn)各類慌全新的商業(yè)業(yè)群態(tài)。大量商業(yè)貍中心重新規(guī)劃漸與建設(shè)駱。籍就第四級(jí)人口流渡動(dòng)形式：全國(guó)喊、世界各地人癥口流向：超級(jí)匯都包市招觸這一流動(dòng)仰不僅是國(guó)內(nèi)人追口流動(dòng)，國(guó)外芽也將有大量人慰口流向超級(jí)都臣市，使之成為討國(guó)際化大型都衰市；從而使商瞇業(yè)規(guī)劃與布局場(chǎng)面臨全新的要喪求與挑戰(zhàn)援。矛怪從這四個(gè)撤流向可以看出身，每個(gè)流向都推將形成不同的斗城市形態(tài)，從搬而創(chuàng)造出不同罰的消費(fèi)需求，變進(jìn)而形成新的望商業(yè)規(guī)劃與布店局況。辟囑三、二、疤三級(jí)城市商業(yè)渠的幾個(gè)特吊點(diǎn)版錦二、三級(jí)城市雄商業(yè)發(fā)展具有聰以下幾個(gè)特點(diǎn)烈：妻機(jī)浮犧1仿、商業(yè)中心比想較集中，且只親有一個(gè)商業(yè)中投心淹(觀規(guī)好模劍)淺。輩征一個(gè)二級(jí)城市爬一般只有一個(gè)織商業(yè)中心，而怠且商業(yè)中心基觸本上包括了商堵業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)桃，同時(shí)也是該明城市人們購(gòu)物交的主要場(chǎng)所。蘭2走、商業(yè)面積供墻求關(guān)系比較容錯(cuò)易達(dá)到飽嬌和羊(謝面醋積遞)龜。攜澆由于城市小，抓且應(yīng)有的可開(kāi)多發(fā)商業(yè)土地比染較充裕，所以晨很容易商業(yè)開(kāi)隆發(fā)與建設(shè)。商義業(yè)面積供應(yīng)往述往容易過(guò)剩明。選忽3雀、商業(yè)位置很祥敏道感唇(央位姻置鄭)園。拆禽開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)病目對(duì)位置、商除圈很敏感，往廟往離開(kāi)商業(yè)中釘心幾十米的距壁離，商業(yè)經(jīng)營(yíng)顏便面臨挑戰(zhàn)。見(jiàn)經(jīng)營(yíng)狀況比大溜城市更難，所嗚以對(duì)商業(yè)位置陡的選擇，決不求能來(lái)自大城市眉的研究結(jié)果與治理論追。明廳4洞、租金收入與隙投資回報(bào)不相價(jià)符兵(夫租興金蠅)起。刃作正常的商業(yè)投埋資回報(bào)期你是歌1騙0編年，即投資回扔報(bào)率晝是吼10成％衰；而二、三級(jí)蕩城市的商業(yè)投弄資回報(bào)期一般辜在確1撒5燥年甚液至腔2形0批年，是很長(zhǎng)的悉回報(bào)期。作為殊開(kāi)發(fā)者必須考嬸慮清晰廢。串貞5塌、商鋪投資人忌往往有著很好進(jìn)的投資判習(xí)斷蠶(事商務(wù)圈刮)饒。混慶由于城市比較面小，他們對(duì)于訴城市已經(jīng)相當(dāng)嘉了解，對(duì)于一動(dòng)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的股認(rèn)識(shí)往往超過(guò)章了大都市的商符業(yè)投資人，小輩城市的商業(yè)布桿局畢竟比較簡(jiǎn)蜂單，很容易做煩出判斷，而大鍋城市由于城市捉復(fù)雜，很難做今出比較準(zhǔn)確的揭判斷呈。拴燒6粉、商鋪價(jià)格比南較敏感，不會(huì)梅有超值的價(jià)值臨升值空間面。井(貸售罵價(jià)刻)夫二、三級(jí)棋城市的人們對(duì)勺商鋪的售價(jià)比梢較敏感，主要種是可類比的項(xiàng)晃目與價(jià)格，影群響人們的高期埋望值判斷揭。爬豎那么，在二、刺三級(jí)城市應(yīng)如貧何進(jìn)行商業(yè)開(kāi)鄰發(fā)呢仍？?jī)雠?岔、充分進(jìn)行市組場(chǎng)調(diào)查，研究燃出該城市的未懶來(lái)發(fā)展空間葡。歷意對(duì)于城市的特奪點(diǎn)、城市的文筐化、消費(fèi)習(xí)慣孝、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，磚以及城市的未儉來(lái)規(guī)劃與發(fā)展霸，進(jìn)行充分有傷效的研究與調(diào)母查，尋找該城虎市的商業(yè)發(fā)展尿空間、商業(yè)需董求空間、商業(yè)居業(yè)態(tài)布局，從拳而確定市場(chǎng)需使求譽(yù)。車