房產評估講義

房產評估講義第1頁/共264頁第一章房地產和房地產估價房地產價格評估課程內容第二章房地產價格第三章市場比較法第四章收益法第五章成本估價法第六章假設開發(fā)法第七章土地價格評估第2頁/共264頁第一章房地產和房地產估價第一節(jié)房地產的概念一、房地產的定義二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念三、房地產的實物、權益和區(qū)位四、房地產的存在形態(tài)五、房地產的其他名稱第二節(jié)房地產的特性與類型一、房地產的特性二、房地產的類型第三節(jié)

房地產估價的概述一、房地產估價的概念二、房地產估價的必要性第3頁/共264頁

第一節(jié)房地產的概念一、房地產的定義：房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物和附帶的各種權益，包括：1.土地：地球的表面及其上下一定范圍內的空間；2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物；3.定著物：固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或雖然可以分離，但分離不經濟，或分離以后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物體。第一章房地產與房地產價格評估第4頁/共264頁二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念（一）對土地的各種定義土地指陸地表面及其上下一定范圍內的空間。（二）房地產估價中的土地定義1.地表范圍：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據(jù)標有坐標點的建設用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。2.地面以上一定范圍內的空間：從該宗土地的地表邊界向上擴展到無限天空的空間。通常高度以飛機的飛行高度為限。3.地面以下一定范圍的空間：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。地下空間深度以人類能力所及為限。第5頁/共264頁

從房地產估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。

地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環(huán)境形狀認識土地的層面第6頁/共264頁

（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。位置面積層數(shù)高度結構裝修用途產權成新設備、設施第7頁/共264頁

（四）其他土地定著物土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離但這種分離是不經濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。如：第8頁/共264頁三、房地產的實物、權益和區(qū)位⒈實物：房地產看得見、摸得著的部分，如：結構、設備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎設施完備程度。（有形的實體、實體質量、組合完成的功能）⒉權益：房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。所有權：法律規(guī)定的范圍內自由支配房地產并排除他人干涉的權利。使用權：對國家或農民集體所有的土地占有、使用、收益的權利租賃權：指支付租金從房屋所有人或土地使用權人那里獲得的占有、使用房地產的權利。抵押權：指債權人對債務人或者第三人不轉移占有而作為債權擔保的房地產，在債務人不履行債務時，就該房地產的變價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬５錂啵菏侵钢Ц兜鋬r占有他人房地產而為使用、收益的權利。房地產各種權利是權益基礎第9頁/共264頁受到其他房地產權利限制的房地產權利受到房地產權利意外的各種因素限制的房地產權利，如城市規(guī)劃對土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。房地產的額外利益或收益。注意建設用地使用權地役權：房屋所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人房地產，以提高自己的房地產效益的權利。如通行地役權、排水地役權、瞭望地役權等。第10頁/共264頁（三）區(qū)位：指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關系，除了位置，還包括可及性，與其它地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。在城市或區(qū)域中的地位等距離分為：空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區(qū)位不同，價值可能有很大的不同第11頁/共264頁★在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的⒈機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值。⒉專利權，專有技術、著作權（版權）、商標專有權、專營權、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產，有的無實物，有的雖然有實物，但實物本身的好壞對價值影響不大，甚至可以忽略，所以，主要是權益的價值。⒊房地產，其實物和權益在價值的決定中都很重要。兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。⒋區(qū)位對房地產價值的影響是獨有的，其它資產不受區(qū)位的影響。第12頁/共264頁四、房地產的存在形態(tài)1.土地形態(tài)：是指一塊無建筑物的空地?；蛴薪ㄖ镏辉u估土地價值。（征收土地稅費、補交出讓金）①無視建筑物的存在②考慮建筑物的存在對土地的影響2.建筑物形態(tài)：雖然必須建在土地上，單獨看待建筑物。（火災保險評估）①無視土地的存在②考慮土地的存在對建筑物的影響3.房地形態(tài)：當實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。第13頁/共264頁從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產估價對象有下列幾種1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地與建筑物的合成體5.在建工程6.未來狀況下的房地產(如預測)7.已經消失的房地產(如保險估價)8.房地產的局部10.包含有其他資產的房地產11.作為企業(yè)整體的一部分的房地產第14頁/共264頁五、房地產的其他名稱

不動產、物業(yè)、realestate、realproperty

六、本課對房地產的用詞1.房地產：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體2.房地：專指土地與建筑物的合成體3.土地：僅指土地部分4.建筑物：僅指建筑物部分第15頁/共264頁

第二節(jié)房地產的特性與類型一、房地產的特性1、不可移動性（自然地理位置固定性）：地區(qū)性市場2、獨一無二性（異質性）：不能實現(xiàn)完全競爭3、壽命長久性：土地具有不可毀滅性、使用權4、數(shù)量有限性：土地數(shù)量有限、獨占性5、用途多樣性：土地利用選擇順序6、相互影響性：經濟外部性第16頁/共264頁7、易受限制性

（1）警察權：限制某些房地產的使用—城市規(guī)劃（2）征收權：為公共利益的需要給予補償后可強行取得單位和私人房產

（3）征稅權：房地產征稅

（4）充公權

8、大量投資性

9、難以變現(xiàn)性：變現(xiàn)能力弱、流動性差（分析影響變現(xiàn)能力的因素，見63頁）

10、保值增值性：總體趨勢看是波浪式上升。（分析房地產價格上漲的原因）第17頁/共264頁香港全港房地產價格指數(shù)（香港大學）第18頁/共264頁保值增值性：就是能保證投資一定時間后所抽回的資金，完全能夠買到當初的投資額可以買到的同等商品或服務。

房地產就具備這種特性，他可以保存其價值，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加。增值原因：通貨膨脹、需求增加導致稀缺性增加、外部經濟、本身的投資改良。第19頁/共264頁（一）、按用途劃分的類型1、居住房地產：普通住宅、高檔公寓、別墅等2、商業(yè)與辦公房地產：商鋪、寫字樓、賓館、餐飲與娛樂房地產，商務、行政辦公樓3、工業(yè)和倉儲房地產4、農業(yè)房地產：農場、林場、牧場等5、公益性房地產：汽車站、機場、醫(yī)院、學校等6、特殊房地產：教堂、寺廟、墓地等7、混合房地產：兩種或兩種以上用途二、房地產的類型第20頁/共264頁（二）、按開發(fā)程度來劃分的類型1、

生地：不具備市政基礎設施的土地2、

毛地：指具備一定的基礎設施但不完善的土地，未拆遷平整。3、

熟地：具備完善的市政基礎設施，如七通一平。能直接在其上進行房屋建設的土地。4、

在建工程：建筑物尚未建成，估價時點不具備使用條件的房地產。5、現(xiàn)房（含土地）：已建成，可直接使用。第21頁/共264頁（三）、按是否產生收益來劃分的類型1、

收益性房地產：可直接產生經濟效益2、

非收益性房地產：不能直接產生收益（四）、按經營使用方式來劃分的類型1、

出售型房地產2、

出租型房地產：公寓、寫字樓（也可出售）3、

營業(yè)型房地產：旅館、影劇院4、

自用型房地產；學校、行政辦公、特殊廠房等不同類型采用不同估價方法。第22頁/共264頁第三節(jié)

房地產估價的概述一、房地產估價的概念房地產估價：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合適的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。簡單定義：指為特定目的評估房地產的特定權益于特定時點的價值的活動。第23頁/共264頁（一）專業(yè)估價人員；是經房地產估價人員資格考試合格或認定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關主管部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。1、具備的條件：有扎實的估價理論知識豐富的實踐經驗良好的職業(yè)道德2、職業(yè)道德有以下六個方面：客觀、獨立性等第24頁/共264頁（二)估價目的：指估價項目的期望用途，舉例。1、不同的估價目的要影響到估價結果（估價方法不同）2、估價目的決定價值標準：公開市場價值標準和非公開（三）估價原則：是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。主要有合法原則、獨立客觀公正原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則、謹慎原則。第25頁/共264頁（四）估價程序：是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯(lián)系性所排列出的先后順序房地產估價的一般程序：1、

獲取估價業(yè)務2、

受理估價委托及明確估價基本事項3、

擬定估價作業(yè)方案4、

搜集估價所需資料5、

實地查勘估價對象6、

選定估價方法計算7、

確定估價結果8、

撰寫估價報告9、

交付估價報告10、估價資料歸檔第26頁/共264頁（五）估價方法（英美本質相同）

1、美國體系：成本法、比較法、收益法

2、英國體系：比較法、投資法（出租）、剩余法、利潤法（營業(yè)）、承包法一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法

（六）估價假設：是指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。

（七）估價時點：由估價目的決定的需要評估的價值所對應的具體時間。估價時點確定應當在先，價值估算應當在后

（八）客觀合理價格或價值的估算和判定客觀合理價格或價值，是估計對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。第27頁/共264頁二、房地產估價的必要性

（一）、理論上房地產估價的必要性1、

獨一無二性2、

價值高大性3、

是一個不完全的市場（二）、現(xiàn)實中對房地產的估價的需要1、

房地產交易的需要2、

房地產抵押、典當?shù)男枰?、

房地產保險和損害賠償?shù)男枰?、

房地產稅收的需要5、

房地產征用拆遷補償?shù)男枰?、

房地產糾紛、涉案的需要7、

企業(yè)合資、合作等的需要8、

房地產管理的需要第28頁/共264頁

主要網(wǎng)站資源：中國房地產估價師協(xié)會：/估價師咨詢網(wǎng)：/中國土地估價師協(xié)會：/default.aspx中華人民建設部：/建設部住宅與房地產信息中心：/第29頁/共264頁第二章房地產價格第一節(jié)房地產價格的概念和形成條件一、房地產價格的概念二、房地產價格的形成條件三、房地產價格決定理論第二節(jié)

房地產價格的特征第三節(jié)

房地產供求與價格一、房地產需求二、房地產供給三、房地產均衡價格第四節(jié)房地產價格的種類第五節(jié)房地產價格評估原則第30頁/共264頁

第二章房地產價格

第一節(jié)房地產價格的概念和形成條件一、房地產價格的概念1、為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西，它通常用貨幣表示--現(xiàn)象2、

是商品價值的貨幣表現(xiàn)--本質

房地產價格：是和平的獲得他人的房地產所必須付出的代價。從本質上講它是房產價格和地產價格的統(tǒng)一,是房產商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn)。

第31頁/共264頁二、房地產價格的形成條件

1、有用性

2、房地產的稀缺性

3、有效需求----購買力第32頁/共264頁三、房地產價格決定理論價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。（1）勞動價值論認為決定商品價格的基礎是商品的價值，即價格是價值的貨幣表現(xiàn)。而價值是凝結在商品中的人類抽象勞動，商品的價值量是由社會必要勞動時間決定的。（2）供求決定論認為商品的價格是由供求雙方決定的。（3）效用決定論認為商品的價格取決于商品的效用。（4）收益決定論認為商品之所以有價值是因為其能夠在未來給商品擁有者帶來收益。作為一種特殊商品，其價格決定應以勞動價值論為基礎，以供求決定論、效用決定論和收益決定論作為補充。第33頁/共264頁

第二節(jié)

房地產價格的特征

與一般物價共同之處：

—都是價格—都有波動—按質論價一、地價與一般物品價格的不同1、生產成本不同：地價本質不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。2、折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù)性，本身不存在折舊。3、價格差異不同：一般物品可以大量制造，價格較一致。土地價格差異很大。

4、市場性質不同：一般物品為較完全市場，而土地市場為不完全市場。

5、供求變化不同：由于土地數(shù)量難以增加或減少，并具有不可移動性，其供給彈性較小。所以地價多受需求方面的影響。

第34頁/共264頁

第二節(jié)

房地產價格的特征

①受區(qū)位的影響大；②實質上是權益的價格；③房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產價格與租金的關系，就象資本的本金與利息的關系；④是在長期、綜合考慮下形成的；⑤一般是個別形成，容易受交易者的個別因素影響。第35頁/共264頁

第三節(jié)

房地產供求與價格

一.供求:供給與需求是影響房地產價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產的供給與需求來影響房地產的價格。

第36頁/共264頁房地產價格水平消費者的收入水平消費者的偏好相關物品的價格水平：替代品和互補品消費者對未來的預期一、房地產需求一定時間，一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產愿意并且能夠購買的數(shù)量，是所有消費者需求的總和。第37頁/共264頁第38頁/共264頁二、房地產供給一定時間，一定價格水平下和一定市場上所有所有房地產開發(fā)商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。房地產價格水平該種房地產的開發(fā)建設成本該種房地產的開發(fā)技術水平房地產開發(fā)商和擁有者對未來的預期供給彈性？第39頁/共264頁第40頁/共264頁三、房地產均衡價格供求平衡點所對應的價格和數(shù)量是消費者和房地產開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。第41頁/共264頁

一、根據(jù)形成基礎不同的分類成交價格：簡稱成交價，使交易雙方實際達成交易的價格。市場價格：是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格。理論價格：在合理的市場上交易應該實現(xiàn)的價格

公開市場價值：在公開市場上最有可能形成的價格。評估價格：是估價人員對房地產客觀合理價格或價值估算和判定的結果。

第四節(jié)房地產價格的種類市場價格理論價格評估價格成交價格公開市場價值成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動一個良好的評估價=正常成交價=市場價格第42頁/共264頁公開市場：

1.交易雙方追求最大的經濟利益2.市場信息充分3.有充裕的時間交易4.對交易對象有必要的專業(yè)知識5.交易條件公開且不具有排他性第43頁/共264頁正常成交價格形成的條件（7點）：1.公開市場2.交易對象本身具備市場性3.眾多的買者和賣者4.買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿5.買者和賣者都具有完全信息，了解市場價值6.理性的經濟行為：力圖以最小的經濟代價去追逐和獲得自身最大的利益7.適當?shù)钠陂g、不易急于出售成購買第44頁/共264頁二、從價格單位來劃分總價格：一宗房地產的整體價格，不能反映房地產價格水平的高低；單位價格：每單位土地、建筑物或房地的價格，可以反映房地產價格水平的高低；樓面地價：每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=總地價/總建筑面積=單位地價/容積率樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。如：甲土地單價700元/平米（容積率5），乙510元/平米（容積率3），如房價1200元/平米，造價900元/平米，試比較利潤。

第45頁/共264頁

三、從價格管理角度劃分基準地價、標定地價和房屋重置價格城市基準地價：基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等主要土地利用類型分別評估的土地使用權單位面積的平均價格，是分用途的土地使用權區(qū)域平均價格。

標定地價：標定地價是政府根據(jù)土地管理的需要，在基準地價評估基礎上，修訂評估出一定時期、一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途的標志性宗地的價格。房屋重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造同類建筑結構、質量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。第46頁/共264頁

四、從不同目的和狀態(tài)劃分

買賣價格租賃價格：租金 抵押價值：以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。 計稅價值：為政府課稅目的，由估價人員估定的作為房地產課稅依據(jù)的價值征用價值：政府強制征用房地產時給予的補償金額。保險價值：房地產投保時為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

舉例說明第47頁/共264頁抵押價格房地產抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。優(yōu)先受償款：拖欠建設工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。但不包括拍賣、變賣的費用和稅金。抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-法定優(yōu)先受償款再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值—法定優(yōu)先受償款—已貸款余額/社會一般貸款成數(shù)第48頁/共264頁例題：某商品住宅在建工程建設用地總面積25000m2，擬建500套住宅，總建筑面積50000m2，已完成總投資的80％，開發(fā)商以5000元／m2的價格預售了其中100套，建筑面積共計10000m2，預購人按房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為260萬元。開發(fā)商拖欠施工單位建設款200萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預售期房且未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為2000萬元。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為65%。求取該在建工程的再次抵押價值。第49頁/共264頁再次抵押價值=2000×（50000-10000）/50000-260/65%-200=1000(萬元）第50頁/共264頁五、從產權進行劃分所有權價格：所有權是最完整最重要的權利，設有其他權利會降低其價格；使用權價格：大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是使用權價格。其他權利價格：如部分產權的房地產，設抵押權的房地產。第51頁/共264頁六、實際價格和名義價格實際價格：是指成交日期時一次付清的價格名義價格：是在成交日期時講明，并不是一次付清如一套住宅100m2，單價3000元/m2，總價三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況：（1）成交日期一次付清；（2）分期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內支付10萬元，第三期于一年內支付10萬元。第52頁/共264頁七、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)貨價格：是指在交易達成后立刻或在短期內進行商品交割的價格期貨價格：是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格房地產現(xiàn)貨價格房地產期貨價格：是指以未來狀況的房地產為交易對象的價格第53頁/共264頁資金的時間價值資金的時間價值是指資金隨著時間的推移而形成的增值資金的時間價值可以從兩方面來理解：第一，將資金用作某項投資，由于資金的運動，可獲得一定的收益或利潤。第二，如果放棄資金的使用權力，相當于付出一定的代價。資金時間價值的大小取決于本金的數(shù)量多少，占用時間的長短及利息率（或收益率）的高低等因素?，F(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當于現(xiàn)在的價值。第54頁/共264頁第55頁/共264頁期房價格=現(xiàn)房價格—期變現(xiàn)期間現(xiàn)房出租凈收益的折現(xiàn)值—風險補償例：某套商品住宅期房的面積為90m2，需10個月才能入住，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。請計算該期房目前的市場價格。第56頁/共264頁八、補地價：是指需要補交給政府的一筆地價需要補地價的情形主要有以下四種：（1）更改政府原土地使用權規(guī)定的用途（2）增加容積率（3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，（4）出讓的土地使用權續(xù)期第57頁/共264頁第五節(jié)房地產價格評估原則一、合法原則（一）要求房地產估價在以估價對象的合法權益為前提進行（二）內容房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。每一位估價人員都應正確地理解房地產估價原則，以此作為估價時的指南。

合法原則1、產權合法2、利用、使用合法3、處分方式合法4、估價過程合法權益狀況不同，評估價值就會不同。第58頁/共264頁1、合法產權:房地產所有的產權必須的房地產權屬證書和有關證件為依據(jù)。2、合法使用:應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。3、合法處分:應以法律、法規(guī)合同等允許的處分方式為依據(jù)。4、其他方面:如評估的價格必須符合國家的價格政策，經濟適用房等。第59頁/共264頁在合法產權方面：農民集體所有的土地不能當做國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當做有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當做長久用地來估價，違法占地不能當做合法占地來估價，臨時建筑不能當做永久建筑來估價，違法建筑不能當做合法建筑來估價，產權有爭議的房地產不能當做產權無爭議的房地產來估價，手續(xù)不完備的房地產不能當做手續(xù)完備的房地產來估價，部分產權的房地產不能當做完全產權的房地產來估價，共有的房地產不能當做獨有的房地產來估價，等等。《城市房屋拆遷估價指導意見》、物權法、擔保法第60頁/共264頁案例分析例:在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內的主廠房可以獨立發(fā)揮效用，即具有單項工程的特點，可以單獨設定抵押權。工廠擬以其為抵押物，擔保工廠的某些債務，并言明工廠將因遇到劈路需部分拆遷，拆遷后該廠房將臨街，適宜更改為商業(yè)用途房，要求以商業(yè)用途來評估其價格。對于該案例抵押估價涉及問題：（1）現(xiàn)時的抵押估價按上述要求評估是否合理;(2)評估時應注意什么事項?第61頁/共264頁

合法原則有兩個問題:其一是按現(xiàn)時的房屋用途進行估價;其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產權利轉移后的合法使用問題。具體是主廠房位于廠區(qū)中央，主廠房的水、電供應，排水排污均通過該廠的供排系統(tǒng)供應和排放。因此設定的抵押權，應在評估報告中明確該主廠房設定抵押權的界面，以保證一旦權利讓渡后估價對象的合法使用。這些內容包括，明確主廠房四至范圍，土地使用權的分攤范圍，保證該主廠房權利人由該廠房至市政道路（廠區(qū)大門外）的通行地役權，享用水電供應、排水排污的相應權利等。第62頁/共264頁二、最高最佳使用原則（一）最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產最有效使用的方式為估價基礎。（二）原因：擁有者意圖取得最大經濟利益（三）內涵：最佳規(guī)模、最佳用途、最佳集約度第63頁/共264頁（五）、原理：1、收益遞增遞減原理----最佳集約度和最佳規(guī)模2、均衡原理----生產要素組合均衡，房地產的效用才能有效發(fā)揮。建筑物與土地的組合狀態(tài)。3、適合原理----是否與周圍環(huán)境協(xié)調，最佳用途（四）尋找方法（滿足四個條件）：1、

法律上的許可性2、

技術上的可能性3、

經濟上的可行性：收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值；4、

價值是否最大第64頁/共264頁對一個大型浴場的抵押價格作出評估，一估價師評為每平方米建筑面積近4000元，另一位評為每平方米建筑面積6000余元。兩人的評估結果差異如何形成？案例分析第65頁/共264頁前者僅僅從房地產作為不動產來評估的，注重的是房地產權利的登記及相應的證書；后者不僅注意到了這些問題，同時認識到浴場作為一種特許經營公共場所，有相應的特許經營許可和證書。抵押人承諾，一旦發(fā)生估價對象的抵押權的實現(xiàn)將隨之一并讓渡相應的權利，保證估價對象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。第66頁/共264頁三、供求原則供求原則表述了房地產的商品價格特性，其價格與供給量成反比，與需求量成正比。1998年唐山市二手房價格的房價與新建商品房市場相比差距較大；2007年二手房單價高于同類新建商品房單價。原因？第67頁/共264頁四、替代原則替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產所處的區(qū)域范圍。第68頁/共264頁在現(xiàn)實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與類似房地產進行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的房地產，價格相互牽掣，相互接近。經濟學原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。（1）由相近效用的房地產已知價格推算估價對象的未知價格；（2）不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮相近效用的房地產價格的牽掣。第69頁/共264頁五、估價時點原則估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，房地產價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價時點原則是將動態(tài)的房地產價格，鎖定在靜態(tài)的時點上，為評估房地產的價格提供靜態(tài)的分析點和確定的明確的參照物系。例如在動拆遷估價中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準的時點上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時間的結合點上都是一致的。時點截取的房市斷面價格水平的一致性也體現(xiàn)了動拆遷及安置價格結算的公平一致性。第70頁/共264頁1、估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。2、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產損害賠償案件中。例如，建筑物被火災燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。3、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。第71頁/共264頁4、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產的預售或預購價格。5、估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。在假設開發(fā)法中，預計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。第72頁/共264頁六、獨立、客觀與公正原則

要求房地產估價必須站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。七、謹慎原則存在不確定因素的情況下做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計房地產在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設定法定優(yōu)先受償權下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。《房地產抵押估價指導意見》第73頁/共264頁74

房地產估價第三章市場比較法第74頁/共264頁市場比較法※

學習內容

主要內容

1、市場比較法的基本原理

2、市場比較法估價步驟

3、市場比較法運用舉例

第75頁/共264頁

市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產價格又稱比準價格?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第三章市場比較法市場比較法市價比較法現(xiàn)行市價法市場資料比較法交易實例比較法買賣實例比較法交易案例比較法（一）概念一、市場比較法的基本原理第76頁/共264頁關鍵選擇類似房地產類似房地產是指與估價對象處于同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求圈是指與估價對象具有替代關系、價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。基本原理概念理論依據(jù)估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理第77頁/共264頁（二）理論依據(jù)：替代原理基本原理概念理論依據(jù)估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理

替代原理作用于房地產市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產價格總是相互牽引，趨于一致。第78頁/共264頁估價對象價格＝可比實例價格×交易情況調整系數(shù)×交易日期調整系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù)(3-1)直接比較調整公式2.間接比較調整公式基本原理概念理論依據(jù)估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理（三）估價公式第79頁/共264頁

適用于房地產市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產類型?？蛇x取的交易實例應數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估房地產狀況最接近的實例要有3～4個。成交實例與待估房地產差異小。交易實例資料應完整、準確，各種因素對價格影響易量化。

基本原理概念理論依據(jù)估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理（四）適用對象（五）使用條件第80頁/共264頁

運用市場比較法求取房地產價格一般分為下列7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比基礎；4．進行交易情況修正；5．進行交易日期修正；6．進行房地產狀況修正；7．求取比準價格。

基本原理估價步驟運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第81頁/共264頁（一）搜集交易實例注重平時交易實例的積累1．收集交易實例的途徑（1）查閱政府有關部門的房地產交易登記等資料

如成交價格、交易登記資料，近期政府出讓土地價格，公布的基礎地價、標定地價和房屋重置價格資料等。（2）查閱報刊上有關房地產出售、出租廣告、信息資料（3）參加房地產交易會，了解房地產價格行情，搜集價格信息，索取有關資料（4）向房地產交易當事人、四鄰、經紀人、金融機構、司法機關等調查了解（5）以房地產購買者的名義，與房地產出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談（6）同行之間相互提供（7）其他途徑基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第82頁/共264頁權益、實物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。

2．收集交易實例的內容（1）交易雙方的基本情況及交易目的（2）交易實例房地產狀況（3）成交價格及價格類型（4）成交日期（5）付款方式（6）交易情況基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟如總價、房屋總價、土地總價及相應單價；如拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格；如美元、港幣、日元等。

一次性付款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等

。

如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價情況以及有無債務清償、人為抬價或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。

第83頁/共264頁名稱坐落賣方買方成交價格貨幣種類成交日期付款方式房地產狀況說明區(qū)位狀況說明權益狀況說明實物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖交易實例調查表房地產類型：調查人員：調查日期：年月日第84頁/共264頁（二）選取可比實例3個以上，10個以下用途應相同權利性質相同規(guī)模相當建筑結構應相同所處地段應相同估價時點應相近，相差1年以上不宜采用價格類型應相同成交價格為正常價格，或可修正為正常價格基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第85頁/共264頁（三）建立價格可比基礎

統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內涵和面積單位基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第86頁/共264頁【例3-2】搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，試進行有關內容的的修正。第87頁/共264頁第88頁/共264頁1．含義：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。2．造成成交價格偏差的原因有特殊利害關系人之間的交易急于出售或急于購買的交易受債權債務關系影響的交易交易雙方或一方對房地產市場信息了解不充分交易雙方或者一方有特別動機或者偏好的交易相鄰房地產的合并交易特殊方式交易交易稅費非正常負擔的交易特殊政策造成房地產價格的偏差二、市場比較法的估價步驟基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法（四）交易情況修正第89頁/共264頁3．交易情況修正的方法（1）測定種種特殊因素對房地產交易價格的影響程度

（2）利用百分率法和差額法進行交易情況修正，求得可比實例的正常價格，實際估價中常采用百分率法進行交易情況修正可比實例價格比正常價格高（低）多少正常價格比可比實例價格高（低）多少基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第90頁/共264頁例如：已知某一房地產的正常價格為1500元/m2，可比實例價格比正常價格高10%，求可比實例的價格？可比實例價格=1500*（1+10%）=1650例如：正常價格比可比實例價格低10%，已知可比實例價格為1650元/m2，求正常價格？可比實例價格=正常價格*（1+10%）可比實例價格*（1-10%）=正常價格1650*（1-10%）=1485第91頁/共264頁對于交易稅費非正常負擔的交易【例3-3】一宗房產的正常成交價格為2500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。買方負擔稅費時：正常成交價格－應由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格賣方負擔稅費時：正常成交價格+應由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第92頁/共264頁【例3-4】某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算該宗房地產交易的正常成交價格。第93頁/共264頁【例3-5】某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算該宗房地產交易的正常成交價格。第94頁/共264頁將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點的價格的過程稱交易日期修正。

采用百分率法修正，其公式為：可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)＝在估價時點時的價格交易日期修正系數(shù)應以成交日期時的價格為基礎來確定假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T％在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格×（1±T％）或：可比實例在成交日期時的價格×

交易期日修正系數(shù)基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟（五）交易日期修正第95頁/共264頁交易日期修正的具體方法

利用房地產價格指數(shù)進行修正利用房地產價格變動率進行修正估價人員根據(jù)市場情況及自己的經驗積累進行判斷修正時間價格定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)1P1P1/P1＝100P1/P02P2P2/P1P2/P13P3P3/P1P3/P2········nPnPn/P1Pn/Pn-1利用房地產價格指數(shù)進行修正基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第96頁/共264頁采用定基價格指數(shù)修正的公式為：在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格×【例3-6】某地區(qū)某類房地產2002年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。其中某宗房地產在2002年6月的價格為1800元/m2，試計算修正到2002年10月的價格?；驹砉纼r步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第97頁/共264頁采用環(huán)比價格指數(shù)修正的公式為：【例3-7】某地區(qū)某類房地產2006年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為100）。其中某宗房地產在2006年6月的價格為2000元/m2，試計算修正到2006年10月的價格?；驹砉纼r步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第98頁/共264頁利用房地產價格變動率進行修正逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：【例3-8】評估某宗房地產2006年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調查獲知該類房地產價格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％。試計算修正到2006年9月的價格。3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝3658（元/m2）基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第99頁/共264頁利用房地產價格變動率進行修正期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：【例3-9】某個可比實例房地產2006年2月1日的價格為1000美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2％。假設人民幣與美元的市場匯率2006年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，2006年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。試計算修正到2006年10月1日的價格。1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393（元/m2）基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第100頁/共264頁在實際估價中，可利用的價格指數(shù)變動率有：一般物價指數(shù)或變動率建筑造價指數(shù)或變動率建筑材料價格指數(shù)或變動率建筑人工費指數(shù)或變動率房地產價格指數(shù)或變動率全國房地產價格指數(shù)或變動率某地區(qū)房地產價格指數(shù)或變動率全國某類房地產價格指數(shù)或變動率某地區(qū)某類房地產價格指數(shù)或變動率基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第101頁/共264頁

房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格。包括區(qū)域因素修正、個別因素修正、權益因素修正。區(qū)域因素修正：包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施等。個別因素修正：包括新舊程度、建筑結構、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風采光、房型功能、建筑裝修等。權益因素修正：包括年限修正、產權狀況修正等。

基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟（六）房地產狀況修正第102頁/共264頁

計算公式：百分率法可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數(shù)＝在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格×＝在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格×＝在估價對象房地產狀況下的價格基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第103頁/共264頁第104頁/共264頁第105頁/共264頁第106頁/共264頁（七）比準價格的計算

簡單算術平均法加權算術平均法中位數(shù)法

眾數(shù)法其他方法基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟第107頁/共264頁可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日交易情況+2％+5％-3％房地產狀況-8％-4％+6％【例3-10】為評估某寫字樓2006年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：

在表中的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產狀況優(yōu)（劣）相對于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度。另假設人民幣與美元的市場匯價2006年3月1日為1：8.5，2006年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。試利用上述資料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場價格。第108頁/共264頁第109頁/共264頁【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/m2）370042003900成交日期2006年5月24日2006年8月24日2006年9月24日可比實例A可比實例B可比實例C交易情況-2％0+1％月份45678910價格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8第110頁/共264頁【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：房地產狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100第111頁/共264頁【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：第112頁/共264頁【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：第113頁/共264頁用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取采用假設開發(fā)法估算其土地價格時，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價；采用收益法估算房屋或土地的價格或價值，用市場比較法求取估價對象房地產的租金水平或凈收益基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法三、市場比較法的運用舉例案例第114頁/共264頁1．估價對象概況

估價對象房地產為××居住區(qū)內別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準國有土地使用權類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權年限為50年，從1998年5月起計。

2．估價要求

需要評估該宗房地產2006年5月的買賣價格。

因素條件說明如表3-1所示：第115頁/共264頁估價對象及內比較實例容比較因素估價對象房地產（別墅）可比實例A可比實例B可比實例C交易地點××路××生活區(qū)××大道××山莊交易日期2006.5.10(基準日)2006.032006.022006.03成交價格（萬元）待估127.00250.0085.8502房產面積（m2）364.18262.00462.20162.73成交單價（元/m2）待估4847.335408.915275.82交易情況正常正常正常正常價格類型轉讓轉讓轉讓轉讓用途別墅別墅別墅別墅區(qū)域因素商服業(yè)繁華度有部分商服店面繁華度稍好有部分商服店面繁華度較差稍優(yōu)優(yōu)交通條件較優(yōu)稍優(yōu)基礎設施及公用設施完備度五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較近五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較遠五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較近五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較近離市中心距離近較近較近近個別因素環(huán)境條件稍好較好好較好平面布置較優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)稍優(yōu)建筑結構磚混磚混磚混磚混第116頁/共264頁3．估價過程（1）選擇估價方法根據(jù)估價對象特點和實際情況，認為該類房地產買賣轉讓實例較多，適合用市場比較法估價。（2）采用市場比較法進行評估的測算過程①市場比較法以替代原理為理論基礎，其計算公式為：估價對象房地產價格＝可比實例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù)②因素選擇根據(jù)所搜集的資料進行分析，由于××市場近期房地產價格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。第117頁/共264頁③比較實例選取

因為估價對象為別墅，分別選取A、B、C三宗別墅房地產作為可比實例分別與估價對象進行比較，求其比準價格。比較因素及比較因素修正見表3-12和表3-13所示。

估價對象及指比較實例數(shù)比較因素估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/m2）待估4847.335408.915275.82交易情況100100100交易時間100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度9999101交通條件99100100基礎公用設施完備度9999100離市中心距離102105102個別因素環(huán)境條件9910599平面布置100100100第118頁/共264頁比較因素修正表估價對象及內比較實例容比較因素估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/m2）待估4847.435408.915275.82交易情況100/100100/100100/100交易時間100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/99100/100100/101交通條件100/199100/99100/100基礎公用設施完備度100/199100/100100/100離市中心距離100/99100/99100/100個別因素環(huán)境條件100/102100/105100/102平面布置100/99100/105100/99比準價格4997.205005.655121.674、將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為該宗房地產的買賣價格（4997.20+5005.65+5121.67）÷3＝5041.50（元/m2）第119頁/共264頁作業(yè)：課后計算題1、2、3第120頁/共264頁第四章成本法

房地產估價第121頁/共264頁成本法學習內容

主要內容

5.1成本法的基本原理

5.2房地產價格構成

5.3成本法的計算公式

5.4建筑物的重置價格

5.5建筑物折舊

5.6成本法運用舉例

第122頁/共264頁（一）概念：成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格和重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。非歷史成本是估價時點的成本是社會平均成本基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價格≥成本=各項費用及正常的利潤和稅金從買方的角度來看：替代原理支付的最高價格≤他所預計的重新開發(fā)建造該房地產所需花費的代價第四章成本法一、成本法的基本原理第123頁/共264頁新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，均適合。特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的估價單純建筑物的估價市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產。房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理第124頁/共264頁1.自由競爭(即可以自由進入市場)2.該種商品本身可以大量重復生產采用逼近原則：成本的增減≠價值的增減

基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例注意：1.區(qū)分實際成本和客觀成本

2.依據(jù)市場供求確定評估價值供大于求時，價值應下調求大于供時，價值應上調難第四章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條件第125頁/共264頁搜集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；利用相應的公式求取積算價格。

基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產價格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤第四章成本法二、房地產價格的構成成本法估價步驟第126頁/共264頁（二）農地征用的估價規(guī)定

征地估價是指在將集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。征地估價內容及補償標準：（1）土地補償費：

為該耕地被征用前三年平均年產的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置補助費：

每個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍，每公頃被征用耕地安置補償費，最高不超過被征用前三年平均年產值15倍；（3）青苗補償費和地上附著物補償費；（4）征地房屋拆遷補償費。第四章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第127頁/共264頁（三）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定

城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》是城市房屋拆遷和拆遷估價工作的指導性文件。城市房屋拆遷中發(fā)生的有關稅費包括：被拆遷房屋及附屬物的補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費或周轉房費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費、拆遷服務費、拆遷管理費和政府規(guī)定的其他有關稅費。

第四章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第128頁/共264頁（三）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定

拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托在其實體上的權益。城市房屋拆遷補償估價的標準與方法：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。拆遷估價的工作方式。第四章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）現(xiàn)行商品房和經濟適用住房價格構成

商品房=成本+利潤+稅金+地段差價

經濟適用房=成本+利潤+稅金第129頁/共264頁

（一）最基本的公式估算價格=重新購建價格-折舊（二）適用于新開發(fā)土地的成本公式新開發(fā)土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤第四章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例

新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設用地。第130頁/共264頁新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總費用+土地開發(fā)總費用+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×可轉讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地總面積÷開發(fā)區(qū)總面積×100%對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價1．計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。2．計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。3．計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進