房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期第1頁/共73頁房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)市場分析的基本思路

房地產(chǎn)市場分析的基本信息第2頁/共73頁

不同的委托人的不同要求，可選的必要的市場研究種類市場研究的種類委托人委托人的要求地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析多種用途比較專業(yè)市場供求分析營銷建議吸納量售價及租金預(yù)測回報率預(yù)測地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析政府做不做不做不做不做不做不做最佳用途和最佳利用分析開發(fā)商政府做做不經(jīng)常做不經(jīng)常做不經(jīng)常做不經(jīng)常做不經(jīng)常做專業(yè)市場供求分析開發(fā)商政府做做做不做不做不做不做營銷分析開發(fā)商中介不做不做做做做做不做可行性研究開發(fā)商投資人不做不做做做做做做估價開發(fā)商投資人不做不做不做不做不做做做第3頁/共73頁第三步第二步第一步房地產(chǎn)市場分析的基本思路地區(qū)市場分析專業(yè)市場分析房地產(chǎn)項目市場分析競爭對手分析消費者分析第4頁/共73頁房地產(chǎn)市場分析的基本信息地區(qū)市場專業(yè)物業(yè)市場項目物業(yè)市場供給需求供給需求供給需求過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位地點心理第5頁/共73頁周期定位物業(yè)成長性

分析區(qū)域比較產(chǎn)品定位市場定位可比案例產(chǎn)品定位客戶定位區(qū)域房地產(chǎn)市場

(面)全國及北京市場

(體)(線)(點)時間空間我們的研究思路與方法第6頁/共73頁周期定位物業(yè)成長性

定位價格定位

用途定位區(qū)域比較本區(qū)產(chǎn)業(yè)描述

其它區(qū)域產(chǎn)業(yè)描述北京市政府倡導(dǎo)的

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向

國外案例

產(chǎn)業(yè)園供求缺口定位用途再定位可比案例客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位第7頁/共73頁地產(chǎn)十年的思考？如何與客戶進(jìn)行溝通數(shù)據(jù)中能挖掘出什么如何使博弈達(dá)到共盈如何預(yù)測房地產(chǎn)周期第8頁/共73頁第9頁/共73頁論文名稱期刊首次發(fā)表日期探尋房地產(chǎn)業(yè)的出路光明日報2009-04-05住宅用地滿70年無償續(xù)期還是有償續(xù)期法制日報2009-04-04樓市尚須長遠(yuǎn)看人民日報2009-04-02住宅銷售市場仍大有可為中國地產(chǎn)市場2009-03-15房市危局：求救不如自救人民日報2009-02-17走出房地產(chǎn)困境要靠制度人民日報2008-08-27房地產(chǎn)供求曲線的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析及政策啟示江淮論壇2008-05-15我國房地產(chǎn)市場季節(jié)性的實證研究價格理論與實踐2008-03-15房地產(chǎn)不應(yīng)只關(guān)注價格“拐點”人民日報2008-03-10房地產(chǎn)周期傳導(dǎo)機(jī)制與拐點期價格預(yù)測中國物價2007-12-20抑制房價還需增加有效供應(yīng)人民日報2007-02-09用"陽光流程"抑制賣地沖動人民日報2007-01-24對2007年房地產(chǎn)景氣與價格趨勢的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析價格理論與實踐2007-01-15北京房地產(chǎn)市場的總體回顧北京樓市2007-01-152006中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期定位及趨勢分析商業(yè)時代（理論版）（原商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究）2007-01-01開發(fā)規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響價格理論與實踐2006-09-30小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集群對城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的要意學(xué)術(shù)界2006-07-25禁止民宅商用是否有法律依據(jù)法制日報2006-06-27如何防止業(yè)主委員會"腐敗"現(xiàn)代物業(yè)2005-11-15國外理論和經(jīng)驗對公共維修基金管理的啟示中國房地產(chǎn)2005-11-15公共維修基金的產(chǎn)品屬性與制度選擇經(jīng)濟(jì)縱橫2005-11-11劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同的效力該如何認(rèn)定法制日報2005-08-09商品房面積測繪要規(guī)范人民日報2005-06-08建立適應(yīng)市場變化的政策體系以穩(wěn)定房價經(jīng)濟(jì)日報2005-05-28購房合同怎樣簽人民日報2005-05-25莫讓房地產(chǎn)投資成為一場惡意的游戲新京報2005-05-17房地產(chǎn)資質(zhì)管理制度有待調(diào)整法制日報2005-05-15土地政策重點將轉(zhuǎn)向農(nóng)村中國經(jīng)濟(jì)了望2005-04-15房地產(chǎn)市場信息披露制度有待完善法制日報2005-04-132005商業(yè)地產(chǎn)還應(yīng)緩行新京報2005-03-04奧運村建設(shè)發(fā)揮綜合優(yōu)勢環(huán)球時報2004-06-30投資顧問業(yè)的國際經(jīng)驗新地產(chǎn)2004-06-15人民幣升值與房地產(chǎn)市場中國房地產(chǎn)2004-06-15文明還差這一點現(xiàn)代物業(yè)2004-03-03房產(chǎn)測繪是企業(yè)行為不是政府行為法制日報2003-12-24《物業(yè)管理條例》有哪些改進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)2003-09-15體改、堵漏、維權(quán)中國房地產(chǎn)2003-08-15北京未來5年的變化對房地產(chǎn)的影響成人高教學(xué)刊2003-08-15為土地新政策鼓與呼經(jīng)濟(jì)日報2003-08-10“非典”給開發(fā)商的警示中國房地產(chǎn)2003-07-15《商品房糾紛重在防范》中國房地產(chǎn)報2003-07-02我看地產(chǎn)泡沫國際廣告2002-12-15論住宅的投資價值中國房地產(chǎn)2002-11-15房租不超過收入三成北京青年報2002-09-19您買車位了嗎北京青年報2002-07-25四成被訪者不愿出售已購公房北京青年報2002-05-16購房簽約經(jīng)驗談成人高教學(xué)刊2002-05-15您與業(yè)主委員會北京青年報2002-04-18你拿到房產(chǎn)證了嗎北京青年報2002-03-21降息對北京樓市影響不大北京青年報2002-02-28景氣指數(shù)在房地產(chǎn)市場總體分析中的應(yīng)用成人高教學(xué)刊2002-02-15房地產(chǎn)隱患值得關(guān)注中國房地產(chǎn)報2002-02-06關(guān)注六種地產(chǎn)泡沫隱患經(jīng)濟(jì)日報2002-01-23商品房降價還需梳理稅費經(jīng)濟(jì)日報2002-01-16警惕北京房地產(chǎn)泡沫成人高教學(xué)刊2001-12-15百姓購房看品牌嗎？北京青年報2001-10-11經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展要穩(wěn)準(zhǔn)購政策制定要快中國貿(mào)易報2001-10-10房貸門檻因何加高？北京青年報2001-09-2597%消費者急需購房知識北京青年報2001-09-15你愿與誰為鄰？北京青年報2001-08-25拆遷戶想買什么房？北京青年報2001-08-14房地產(chǎn)公司拿什么上市？成人高教學(xué)刊2001-08-01房地產(chǎn)廣告應(yīng)如何投放中國地產(chǎn)市場2001-08-01申奧成功樓價會漲嗎？北京青年報2001-07-24貨幣分房政策評析成人高教學(xué)刊2001-06-10二手房經(jīng)濟(jì)適用房一冷一熱北京青年報2001-05-09公房租金還會提多少北京青年報2001-04-05商品房價格為何難降北京青年報2001-03-30房地產(chǎn)企業(yè)與品牌名牌時報2001-02-08居民行為模式與居住空間的劃分成人高教學(xué)刊2001-02-01用新合同范本保護(hù)購房者的利益成人高教學(xué)刊2001-01-01何時才有真正的“貨幣拆遷”？中外房地產(chǎn)導(dǎo)報2001-01-01新世紀(jì)房地產(chǎn)顧問業(yè)發(fā)展前景中國房地產(chǎn)1999-12-15利潤就在物業(yè)管理中中國房地產(chǎn)1999-10-15中關(guān)村能否迅速增值北京房地產(chǎn)1999-08-15投入產(chǎn)出分析方法在房地產(chǎn)業(yè)管理中的應(yīng)用中外房地產(chǎn)導(dǎo)報1996-06-21論房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展中國房地產(chǎn)1996-06-06不動產(chǎn)發(fā)展之基本經(jīng)濟(jì)問題(譯)中外房地產(chǎn)導(dǎo)報1995-04-16第10頁/共73頁經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期本輪房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期第11頁/共73頁經(jīng)濟(jì)周期定義特征研究方法成因類型傳導(dǎo)機(jī)制金融危機(jī)房地產(chǎn)周期本次房地產(chǎn)周期第12頁/共73頁經(jīng)濟(jì)周期指經(jīng)濟(jì)運行中周期性出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮交替更迭、循環(huán)往復(fù)的一種現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)變量對經(jīng)濟(jì)增長一般趨勢或長期趨勢的偏離第13頁/共73頁經(jīng)濟(jì)波動態(tài)勢呈現(xiàn)V型？U型？還是W型？第14頁/共73頁經(jīng)濟(jì)周期的階段及外部特征A-B為衰退（recession）,B-C為蕭條(depression),C-D為復(fù)蘇(recoverity),

D-E為繁榮(prosperity)第15頁/共73頁擴(kuò)散指數(shù)(DiffusionIndex,DI)方法時序分析譜分析收益率曲線反轉(zhuǎn)預(yù)測社會實驗法經(jīng)濟(jì)周期實證研究方法第16頁/共73頁托兒合作社合作社由150對年輕夫婦組成，他們同意在彼此需要休息的時候照看對方的孩子。為確保公平，合作社引入了這樣一種機(jī)制：成員在加入時發(fā)給20張兌換券，每張可兌換半小時的保姆時間，而在他們離開時也要歸還等量的兌換券。

然而，這個合作社的成員們大都希望有20張以上的兌換券，也許是為了以備自己頻繁出行之需。結(jié)果，只有很少的人愿意使用他們的兌換券，他們更多的到別人家做保姆以儲存更多的兌換卷。但由于只有有人外出時才會有做保姆的機(jī)會，保姆工作十分難找，這就使合作社的成員愈發(fā)不愿出門，于是保姆工作也愈發(fā)難尋。這個合作社陷入了經(jīng)濟(jì)衰退。第17頁/共73頁淡水派：“大蕭條”=“大度假”“淡水派”經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛德華·普萊斯科特（“真實經(jīng)濟(jì)周期理論”的代表）提出價格隨需求而波動變化與經(jīng)濟(jì)周期并無關(guān)系，經(jīng)濟(jì)周期在技術(shù)進(jìn)程層面上反映了價格波動，而技術(shù)的進(jìn)程受到工人理性的影響，他們自動地在環(huán)境適宜時工作更多而在環(huán)境不適宜時工作較少。失業(yè)則是工人們深思熟慮后，想要休息一陣的決定。第18頁/共73頁“咸水派”的觀點咸水派經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈佛大學(xué)的格里高利·曼昆、麻省理工學(xué)院的布蘭查德以及加州大學(xué)伯克利分校的戴維·羅曼無法就凱恩斯主義的需求觀點同新古典主義理論達(dá)成一致他們愿意放棄“市場完美和理性完美”兩者之一甚至全部的假想，去適應(yīng)一個或多或少的凱恩斯主義的衰退觀。在咸水派經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，為對抗經(jīng)濟(jì)蕭條采取積極刺激措施仍然是可行的。第19頁/共73頁內(nèi)因論消費不足理論投資過度理論純貨幣理論外因論太陽黑子理論創(chuàng)新論政治周期理論經(jīng)濟(jì)周期成因第20頁/共73頁中國學(xué)者經(jīng)濟(jì)周期成因理論社會基本矛盾說長期戰(zhàn)略與短期因素矛盾說農(nóng)業(yè)豐欠說投資帶動說計劃者沖動說兩種機(jī)制說第21頁/共73頁經(jīng)濟(jì)周期的類型基欽Kitchen周期（短周期3年）朱格拉Juglar周期（中周期10，標(biāo)準(zhǔn)周期）庫茲涅茨Kuznets周期（建筑周期20年）康德拉季耶夫Codrutieff周期（長周期50年）熊彼特Schumpeter周期(創(chuàng)新周期)按其動因分為：供給型，需求型混合型。第22頁/共73頁人的因素不會改變自然世界運行之基本參數(shù)，譬如重力常數(shù)、宇宙常數(shù)、普朗克常數(shù)。但是，人的預(yù)期、知識、意識、決策、思想等等，往往會立刻改變金融體系和經(jīng)濟(jì)體系最基本的參數(shù)，譬如貨幣乘數(shù)、利率、匯率、通脹預(yù)期、風(fēng)險分布，等等經(jīng)濟(jì)學(xué)必須以深刻理解“人類行為測不準(zhǔn)原理”為基礎(chǔ)，理解人的預(yù)期、意識、決策、知識與經(jīng)濟(jì)體系之間的“雙向反射或互動過程”。行為與結(jié)果的“雙向反射”第23頁/共73頁金融市場的“自我實現(xiàn)”主流經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個最基本的哲學(xué)理念，那就是經(jīng)濟(jì)金融體系與自然世界毫無二致，因此，人之理智可以像理解自然世界那樣去發(fā)現(xiàn)金融體系和經(jīng)濟(jì)體系的“內(nèi)在規(guī)律”。

然而，人類事物最基本的特征卻是：思想決定行動，思想改變世界，預(yù)期改變價格。自然世界不存在“預(yù)期自我實現(xiàn)”，但金融市場上卻比比皆是。思想、意識、預(yù)期、愿望、知識與行為、結(jié)果之間的雙向互動或“反射關(guān)系”（借用索羅斯的術(shù)語），是人類金融體系和經(jīng)濟(jì)體系最重要、最基本的特征。第24頁/共73頁虛擬經(jīng)濟(jì)周期與實體經(jīng)濟(jì)周期虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運動有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動，簡單地說就是直接以錢生錢的活動。第25頁/共73頁次貸危機(jī)產(chǎn)生的過程第26頁/共73頁次貸危機(jī)對房地產(chǎn)的影響第27頁/共73頁美國的金融危機(jī)與中國房地產(chǎn)美國最大的兩家政府間接擔(dān)保的按揭貸款金融機(jī)構(gòu)房利美和房地美由于自有資本金的超級單薄出現(xiàn)重大危機(jī)，其發(fā)行的信用等級接近美國國債的債券出現(xiàn)孳息率大幅上升，引發(fā)更大規(guī)模的全球金融市場震蕩。美元世界儲備貨幣的地位和全球貿(mào)易的70％以美元結(jié)算的客觀現(xiàn)實，使這場美元危機(jī)導(dǎo)致全球金融危機(jī)的爆發(fā)。每天報紙和其他新聞媒體鋪天蓋地的新聞報道都是悲觀失望的消息，股市狂跌，曾經(jīng)一路飆升的石油價格掉頭向下，剛從1998年的亞洲金融風(fēng)暴中走出的中國經(jīng)濟(jì)又一次陷入到一場新的危機(jī)之中。中國近幾年來一直以出口拉動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，在全球性的金融危機(jī)背景下，世界各地的危機(jī)導(dǎo)致各國的消費急劇下滑，由此導(dǎo)致我國出口貿(mào)易的數(shù)量和質(zhì)量也隨之急劇的滑落，大量沿海地區(qū)的工廠由于沒有新的訂單接二連三的倒閉，農(nóng)民工失業(yè)后踏上返鄉(xiāng)之路。從2008年第三季度開始，受國際市場需求萎縮、國際初級產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，中國的外貿(mào)增速逐月放緩，１１月出口下降２．２％，這是自２００１年７月以來首次出現(xiàn)當(dāng)月負(fù)增長，隨后，１２月的出口又下降２．８％。第28頁/共73頁經(jīng)濟(jì)危機(jī)與百姓生活金融危機(jī)還是好地需要地而且是要來的更猛烈些地因為年輕人想上位需要機(jī)會啊經(jīng)濟(jì)那么好有錢人那么多你憑什么出頭啊現(xiàn)在有很多上一輩的人說自己沒趕上80年代改革開放90年代下海經(jīng)商其實都不是沒趕上只是當(dāng)時沒看明白覺得經(jīng)濟(jì)這不好那不好的都沒下手干點什么都沒把握住啊——網(wǎng)民第29頁/共73頁經(jīng)濟(jì)周期和婚姻的聯(lián)動曲線

——離婚率掉頭2007年，鄭州結(jié)婚者比前年少了近5000對，離婚者則增加了600多對；而2008年與2007年相比，鄭州結(jié)婚者增加4388對，離婚者僅增加了200對。美國地方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在２００８年，佛羅里達(dá)、加利福尼亞和伊利諾伊等州，離婚訴訟案件都有所減少。今年４月份，加利福尼亞州弗雷斯諾縣的離婚率創(chuàng)下５年來的最低水平。第30頁/共73頁宏觀經(jīng)濟(jì)周期Vs房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)投資周期的高點總是出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)周期高點之前3一4個季度左右，而房地產(chǎn)投資周期的低點總是出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)周期低點之前1個季度左右。第31頁/共73頁宏觀經(jīng)濟(jì)周期Vs房地產(chǎn)周期經(jīng)濟(jì)周期的對比研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)周期和國民經(jīng)濟(jì)周期走勢基本一致。我國房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇和繁榮要先于國民經(jīng)濟(jì)周期，衰退要晚于國民經(jīng)濟(jì)周期。并且，從波動幅度來看，房地產(chǎn)周期的波動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國民經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度。這表明房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)之間存在著相互關(guān)聯(lián)關(guān)系，兩者的發(fā)展存在互動關(guān)系。第32頁/共73頁美國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系土地價值的波峰周期長度（年）建筑業(yè)的波峰周期長度（年）經(jīng)濟(jì)衰退周期長度（年）1818年

1819年

1836年181836年

1837年181854年181856年201857年201872年181871年151873年161890年181892年211893年201907年171909年171918年251925年181925年161929年111973年481972年471973年441979年61978年61980年71989年101986年81990年10第33頁/共73頁從圖中可以看出，中國房地產(chǎn)周期和國民經(jīng)濟(jì)周期走勢基本一致。我國房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇和繁榮要先于國民經(jīng)濟(jì)周期，衰退晚于快于國民經(jīng)濟(jì)周期。從波動幅度來看，房地產(chǎn)周期的波動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國民經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度。第34頁/共73頁房地產(chǎn)周期識別房地產(chǎn)周期指標(biāo)可以劃分為先行指標(biāo)、同步指標(biāo)以及滯后指標(biāo)。直接指標(biāo)、間接指標(biāo)表層指標(biāo)、內(nèi)生指標(biāo)第35頁/共73頁房地產(chǎn)指標(biāo)體系設(shè)置先行指標(biāo)、同行指標(biāo)、滯后指標(biāo)先行指標(biāo)一致指標(biāo)遲行指標(biāo)十種有色金屬產(chǎn)量工業(yè)總產(chǎn)值鐵路貨運量外貿(mào)出口總額輕工業(yè)產(chǎn)值鐵路貨物周轉(zhuǎn)量基建新增固定資產(chǎn)基本建設(shè)投資額鐵路貨運量合計銀行各項存款余額工資性現(xiàn)金支出居民生活費用價格指數(shù)企業(yè)存款社會消費品零售總額全社會零售物價總指數(shù)貨幣流通量（M0）第36頁/共73頁間接指標(biāo)直接指標(biāo)表層指標(biāo)內(nèi)生指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)增長率房地產(chǎn)價格與資金投資收益率中長期貸款利率交易量資金利潤率樓宇按揭利率空置率就業(yè)率貨幣供給年增長率土地與樓盤供給量破產(chǎn)率固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)新開工面積增長率股地聯(lián)動關(guān)系物價指數(shù)與通貨膨脹率房地產(chǎn)投資增長率物業(yè)結(jié)構(gòu)比重先行指標(biāo)同步指標(biāo)滯后指標(biāo)中長期貸款利率國民經(jīng)濟(jì)增長率投資收益率樓宇按揭利率物價結(jié)構(gòu)比重與物業(yè)類型變化資金利潤率貨幣供給年增長率破產(chǎn)率就業(yè)率土地與樓宇供給量股地聯(lián)動關(guān)系房地產(chǎn)新開工面積增長率固定資產(chǎn)投資增長率第37頁/共73頁識別方法景氣指數(shù)法：擴(kuò)散指數(shù)DI法、合成指數(shù)CI法第38頁/共73頁主成份選取的方法主成分選取的標(biāo)準(zhǔn)：方差越大，信息越多。選取上述十個指標(biāo)的增長率來合成房地產(chǎn)周期波動指數(shù)（才元，2007）（1）房地產(chǎn)投資（2）商品房銷售額（3）商品房銷售面積（4）商品房價格（5）住宅銷售額（6）住宅銷售面積（7）住宅價格（8）房地產(chǎn)施工面積（9）房地產(chǎn)竣工面積（10）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量。各項指標(biāo)均為增長率指標(biāo)第39頁/共73頁房地產(chǎn)波動的傳導(dǎo)機(jī)制——對其它產(chǎn)業(yè)的影響借助投入產(chǎn)出模型對中國及美、日、英、澳4個發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)與其密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行量化研究表明，我國房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值對各產(chǎn)業(yè)的總帶動效應(yīng)為1.416，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)中的金融保險業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、商業(yè)等有明顯的影響作用。王國軍、劉水杏（2004）第40頁/共73頁房地產(chǎn)波動的傳導(dǎo)機(jī)制——對消費的影響（財富效應(yīng)）人們對資產(chǎn)價格上漲做出的反應(yīng)被稱為財富效應(yīng)。一是直接財富效應(yīng)，持有股票的消費者在股票價格上升后，可以通過賣出股票套現(xiàn)等方式獲得實際收益的上升，從而直接推動消費的上升；二是間接財富效應(yīng)，股價的上升使得消費者的養(yǎng)老金投資等賬戶上的資產(chǎn)價值增加，盡管這些收益并不能夠馬上兌現(xiàn)，但是消費者也會因此對未來預(yù)期變得樂觀，產(chǎn)生預(yù)期效應(yīng)增加消費支出；三是流動性約束效應(yīng)，即股價上漲導(dǎo)致消費者持有的資產(chǎn)組合價值上升，同時也增大其總體信用水平，以資產(chǎn)作為抵押可以獲得更多的信貸支持，導(dǎo)致消費支出的增加；四是股票期權(quán)價值效應(yīng)，股價的上升使得股票期權(quán)持有者的期權(quán)價值上升變的更富有，從而顯著增大當(dāng)期消費，且消費的增加不管期權(quán)收益有沒有兌現(xiàn)都會發(fā)生，股票價格的大幅上揚使得股票期權(quán)的價值一起上升，第41頁/共73頁房地產(chǎn)波動的傳導(dǎo)機(jī)制——對消費的影響（財富效應(yīng)）經(jīng)驗研究表明資產(chǎn)價格每漲一美元，消費者就會多花5美分。房價上升產(chǎn)生的財富效應(yīng)大于股價上升帶來的財富效應(yīng)；第42頁/共73頁房地產(chǎn)波對與通貨膨脹Goodhart（1993）認(rèn)為：由于資產(chǎn)價格能夠反映未來商品和勞務(wù)的價值，所以價格指數(shù)中應(yīng)包括資產(chǎn)的價格，并用包括資產(chǎn)價格的指標(biāo)來作為通貨膨脹的先行指標(biāo)Filardo（2000，2001）認(rèn)為房地產(chǎn)價格與未來的通貨膨脹指數(shù)呈正相關(guān)第43頁/共73頁房價與CPI經(jīng)過相關(guān)性計算，房屋銷售價格系列指數(shù)和CPI之間有很強(qiáng)的正相關(guān)性，其中房屋價格總指數(shù)和CPI的相關(guān)系數(shù)為0.81，住宅和CPI的相關(guān)系數(shù)為0.75，非住宅和CPI的相關(guān)系數(shù)為0.73。土地價格和CPI也有很強(qiáng)的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.66。而股價指數(shù)和CPI的相關(guān)性非常微弱，僅僅為0.1。第44頁/共73頁1998-2008房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期——波動機(jī)理與傳導(dǎo)機(jī)制第45頁/共73頁前人對經(jīng)濟(jì)周期研究的結(jié)論我國學(xué)者經(jīng)過對我國多輪經(jīng)濟(jì)周期的研究，得出以下基本判斷：

1．以1978年改革開放為界，之前經(jīng)濟(jì)五年一周期，之后經(jīng)濟(jì)10年一周期。八十年代、九十年代各為一輪周期，2000-2010年為第十輪經(jīng)濟(jì)周期。（金成武，2006）2．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期早1-2年。（王曦劉光中，2005）國房景氣指數(shù)的跟蹤也恰恰印證了這一點。我國房地產(chǎn)業(yè)也正和著國民經(jīng)濟(jì)第10輪（2000-2010年）宏觀周期，呈現(xiàn)了他自己的周期性（1998-2008年），宏觀經(jīng)濟(jì)周期的峰值在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年之后。中國房地產(chǎn)景氣表明，在2003年達(dá)到最高之后中國房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期。（鄭華，2007）第46頁/共73頁房地產(chǎn)周期分析以北京市房地產(chǎn)上市量、成交量、價格等指標(biāo)為基礎(chǔ)，對十年來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行回溯性描述，呈現(xiàn)房地產(chǎn)周期性及階段性的特征，并在統(tǒng)計描述基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。將1998-2008年的銷售量、上市場量、價格、價格增長率、待售量（上市場量-銷售量）進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出各指標(biāo)協(xié)同變化周期圖示，對本輪房地產(chǎn)周期進(jìn)行階段劃分，并概括不同周期階段之價量互動特征，并提出對策建議。第47頁/共73頁宏觀經(jīng)濟(jì)周期第48頁/共73頁房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期理論研究還表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期限于宏觀經(jīng)濟(jì)周期1-2年。國防景氣指數(shù)的跟蹤也恰恰印證了這一點?；仡?001年至今，國經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣已經(jīng)清楚的表明我國房地產(chǎn)業(yè)也正和著國民經(jīng)濟(jì)第10輪（2000-2010年）宏觀周期，呈現(xiàn)了他自己的周期性（1998-2008年），宏觀經(jīng)濟(jì)周期的峰值年（2005）在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年（2003）之后。第49頁/共73頁房價與成交量的真實軌跡第50頁/共73頁指標(biāo)選取研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，學(xué)術(shù)界對于周期界定指標(biāo)的選擇還沒有統(tǒng)一的意見，由于數(shù)據(jù)的缺乏，常常以取自統(tǒng)計年鑒的諸如房地產(chǎn)投資、價格指數(shù)、GDP增長之類的宏觀總量指標(biāo)為基礎(chǔ)素材進(jìn)行分析。國房景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)業(yè)從土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售全過程各階段總水平的八大類幾十個指標(biāo)加權(quán)合成的。這些指標(biāo)經(jīng)過多種統(tǒng)計處理后對于市場的反映敏感性已經(jīng)衰減，加之?dāng)?shù)據(jù)獲得的滯后性，統(tǒng)計處理的復(fù)雜性，不易被接受的推廣使用。特別是在指標(biāo)間協(xié)同性變化的分析中，指標(biāo)過多對周期階段特征的認(rèn)識就不夠清晰。 因此，選擇直接反映市場供求狀況的上市量、成交量、成交價格指標(biāo)，有利于發(fā)現(xiàn)供求雙方、價（價值、價格）量（使用價值）雙方互動規(guī)律，即可滿足指標(biāo)對市場反映的敏感性、數(shù)據(jù)獲得的極時性、指標(biāo)協(xié)同描述的清晰性要求。第51頁/共73頁住宅上市與銷售的波動第52頁/共73頁指標(biāo)處理具體做法是：（1）先求出某項指標(biāo)的樣本均值x和標(biāo)準(zhǔn)差σ,然后對該項指標(biāo)的每一個樣本x作如下處理:×1000+1000,處理。（2）求取趨勢線及經(jīng)驗公式，經(jīng)觀察該趨勢線是一個多項式曲線，經(jīng)過反復(fù)試驗比較，找到相關(guān)性系數(shù)最大的經(jīng)驗公式進(jìn)行模擬。得到數(shù)據(jù)及圖示如下：第53頁/共73頁1997-2007年北京市房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)之標(biāo)準(zhǔn)值

均價增長率標(biāo)準(zhǔn)值上市面積標(biāo)準(zhǔn)值銷售面積標(biāo)準(zhǔn)值空置面標(biāo)準(zhǔn)值1997332.94-121.05-59.54646.2719982689.54-88.60-41.30677.901999745.03-2.3156.36677.402000211.4925.81256.34387.672001509.86384.31361.27903.58200276.281505.86452.862925.042003155.841848.821115.502450.392004470.382765.712491.801861.982005700.182281.182336.661187.6920062499.851652.792542.41-387.6020072608.63747.491487.63-330.31第54頁/共73頁住宅價格與成交量的周期波動第55頁/共73頁價量指標(biāo)協(xié)同變動與周期階段性特征

（一）危機(jī)階段(1997-1998上)，價增量減（二）蕭條階段（1998下-2001下）價減量減（三）復(fù)蘇階段（2001年下-2003年上）價增量增（四）高漲階段（2003年上-2004年底）價減量增（五）新一輪危機(jī)（2005初-2008底）價增量減（六）新一輪蕭條（2009初——？）價減量減第56頁/共73頁危機(jī)階段(1997-1998上)價增量減我國房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)了1992-1993年的“房地產(chǎn)熱”后，又遇到1997年亞洲金融危機(jī)的沖擊，由于我國的房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，供應(yīng)量、成交量均很低，總量的波動幅度遠(yuǎn)不如本次周期波動的幅度大。但價格增長率的變化卻與本次周期等量齊觀。1994年價格從1614元每平米，升到1997年5998元每平米。三年上漲4000多元。第57頁/共73頁蕭條階段（1998下-2001下）價減量減

1998-2001年，是危機(jī)過后的蕭條時期，中央為拉動內(nèi)需求出臺了大量的刺激政策，其中最有推動力的政策是“取消實物分房”、并開始推動“個人住房消費信貸”。價格增長速度驟減，幾乎是零增長。均價從1997年的5998元每平米到2001年的6001元每平米，四年只升了3元。成交量從1998年的不足2000套，上升到2001年的近2.5萬套，成交量增長10之多。第58頁/共73頁復(fù)蘇階段（2001年下-2003年上）價增量增

2001年北京申辦奧運成功，結(jié)束了長達(dá)三年之久的蕭條階段，幾年間成交量大幅擴(kuò)大，從2001年的近2.5萬套，增長到2003年的7.5萬套，由于供應(yīng)充足，企業(yè)競爭程度加大，價格反而有所下降，價格從2001年6001降到2002年的5971元每平米、再到2003年的5811元每平米。但連續(xù)三年的降價，降幅僅有19元。再看2004年，這個階段的最后一年，成交量大幅上升，從7.5萬套，一年就增長到16萬余套。驟增的成交量，使高漲的最后一年當(dāng)中，價格才略有上升，2004年的均價為6099元每平米。這個時期是房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)運行的最好時期。蕭條時期的所有政策效果也都落實到位顯示了巨大的政策效果。這一時期的房價對于百姓來說，還剛剛處于能免強(qiáng)承受。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間為了競爭市場，還不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，復(fù)式、錯層、漂窗、地暖、外保溫等等都是這個時期出現(xiàn)的。戶型以140米以下為主流。第59頁/共73頁高漲階段（2003年上-2004年底），價減量增

2005年初起，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個巨變時期，價格增長速度驟增，價格從2004年的6099元，開始增長到2005年的6774元，再到2006年的7839元，到了2007年已增長到萬元以上。三年多增長4000千元以上，幾乎是一年1000千元地增長，增長速度與上一周期的危機(jī)階段相同。在這背后卻是成交量下降的實事，從2004年的16萬下降到2005年14.6萬，再到2006年的14.8萬，2007年降到12萬。 在這個階段，開發(fā)商開始收縮上市量、用提高價格、主攻高端市場、試圖用銷售額提高來彌補(bǔ)銷售量下降而造成的利潤損失。提價是以土地價格上升為由的。再看銷售額變化，從2004年1789萬元到2006的1807萬元。銷售額和價格的提高在掩蓋了成交量下降的不景氣之象，在市場上還給人們造成了火爆的市場假象，這時恰恰是一種虛火的危機(jī)四伏的局面。 但到了2007年銷售額開始下降了，降到了1580萬，價量齊減的現(xiàn)象終于顯現(xiàn)出來了。這個階段百姓已經(jīng)抱怨房價太貴，只有少數(shù)開發(fā)企業(yè)推出短板、園林，實實在在的創(chuàng)新產(chǎn)品，而更多企業(yè)開始到處大舉拿地，造城、造概念、造大戶型、造豪宅、造地標(biāo)，把目光緊盯著有錢人、明星、球星等所謂成功人士，價格一再沖高，北京最貴的房價能達(dá)到每平米8萬元以上。第60頁/共73頁新一輪危機(jī)（2005初-2008底），價增量減

2007年下半年，價格開始振蕩，間或有個別月份下降，但價格不但沒有明顯下降，價格不但沒有降，反而從2007年的10953元每平米，提高到2008年的12341元每平米。成交下降繼續(xù)驟降。這時人們已明顯認(rèn)識到了危機(jī)的存在，且開始等待價格的拐點。第61頁/共73頁新一輪蕭條（2009初——？）價減量減2009年屬于最為微妙的時期，關(guān)鍵的變量價格上漲的速度能否減少到零甚至為負(fù)。2009年最新數(shù)據(jù)表明，到2月價格環(huán)比增速為-12.2%,銷量環(huán)比增速為-0.7%。顯然已進(jìn)入的一輪蕭條時期。走出蕭條期的標(biāo)志是銷售量提高，如果銷售量開始提高，才能有望走出谷底。第62頁/共73頁2007-2009年住宅價格與成交量

銷售均價(元/平)

銷售均價(元/平)2007年1月86222008年2月124232007年2月87592008年3月112382007年3月93202008年4月125952007年4月98822008年5月129022007年5月97852008年6月123602007年6月105432008年7月130912007年7月107672008年8月134252007年8月118252008年9月124302007年9月130702008年10月122092007年10月128782008年11月124082007年11月127422008年12月119102007年12月120692009年1月104532008年1月114512009年2月11425第63頁/共73頁結(jié)論

與

策略從波動圖型分析可以看出，四個階段的時間長短是不均等的。復(fù)蘇和高漲階段時間較長，說明房地產(chǎn)市場總體運行是好的，發(fā)生問題的年份相對較短。從上一個周期階段看，復(fù)蘇期是房地產(chǎn)運行質(zhì)量最好的時期，應(yīng)盡管延長復(fù)蘇期，形成緩升的長波周期，關(guān)鍵還要地方政府控制賣地沖動，密切關(guān)注屬于先行指標(biāo)的待售量。遇到待售量增長過快的跡象出現(xiàn)，就減少上市量的審批。使成交量增長保持平穩(wěn)，危機(jī)期是投機(jī)者的黃金時期，為防止出現(xiàn)危機(jī)，管理者應(yīng)密切注視價格增速和成交量下降的動向，一旦出現(xiàn)這種動向就應(yīng)意識到價量背離將引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)著手加強(qiáng)對投機(jī)行為的管理。公示成交量下降的事實，給開發(fā)企業(yè)及百姓以預(yù)警。延長允許上市交易時間，在