韶關(guān)盛世華庭項(xiàng)目整體營銷策略方案

韶關(guān)盛世華庭項(xiàng)目整體營銷策略方案2023/4/8目錄1.0營銷策略前提因素分析2.0項(xiàng)目總體策略3.0項(xiàng)目總體銷售周期4.0項(xiàng)目一期階段性策略執(zhí)行PART

1營銷策略前提因素分析營銷市場環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)狀況分析2023/4/8宏觀環(huán)境簡析固定資產(chǎn)投資增速連降8月，房地產(chǎn)投資仍有下行空間固定資產(chǎn)投資增速連降8月，房地產(chǎn)投資仍有下行空間。房企資金壓力加大，加速其海外融資擴(kuò)張步伐信貸收緊及市場預(yù)期導(dǎo)致上半年住宅需求明顯回落，超九成城市成交同比下降。數(shù)據(jù)來源：CREIS受需求不足、庫存高企的影響，普遍城市價(jià)格連續(xù)幾個(gè)月下跌。多個(gè)城市放松限購，長效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)截至7月末，執(zhí)行限購的47個(gè)城市中已有近半數(shù)對限購政策進(jìn)行調(diào)整。樓市低迷短期或難以逆轉(zhuǎn)雖然限購政策逐步松綁短期內(nèi)或?qū)⑨尫挪糠直粔褐频男枨螅捎诟鞯貢何捶潘刹顒e化信貸政策力度，且多數(shù)中小城市限購政策執(zhí)行力度始終較為寬松，樓市低迷短期或難以逆轉(zhuǎn)。去庫存壓力，企業(yè)資金問題凸顯在當(dāng)前去庫存的市場壓力下，企業(yè)現(xiàn)金受到影響，市場不可避免“以價(jià)換量”。小結(jié)：韶關(guān)市場分析2008年-2013年韶關(guān)市房地產(chǎn)投資變化情況2008年-2013年韶關(guān)市商品房新增供應(yīng)量2008年-2013年韶關(guān)市商品房銷售面積韶關(guān)房地產(chǎn)投資總額持續(xù)增長。

2014年又迎來一個(gè)供應(yīng)量高峰，新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目壓力會較大。小結(jié)：市場觀望氣氛濃郁、成交量呈下滑趨勢。住宅均價(jià)連續(xù)三個(gè)月下跌，價(jià)格呈下降通道。2023/4/8韶關(guān)住宅板塊簡析韶關(guān)住宅的發(fā)展，與城市的規(guī)劃息息相關(guān)，市區(qū)在售樓盤主要分布在武江區(qū)、湞江區(qū)、芙蓉新城區(qū)，隨著碧桂園、恒大、保利等大品牌開發(fā)商進(jìn)駐，未來市場競爭越發(fā)激烈?？傮w來講，韶關(guān)住宅市場具有很明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。鋸隆·雅居藍(lán)灣碧桂園太陽城明日星城卓越雅苑長城世家德雅居鴻蓉苑歐浦·御龍灣匯展華城盈翠皇庭御和苑頤景駿園二期南楓碧水花城三江紫園南天豪庭林語陽光榮苑·星河時(shí)代富康·翰林世家鴻業(yè)·優(yōu)山美地凱旋華府錦繡御水豪庭韶關(guān)碧桂園金色江灣萊斯豪苑武江區(qū)（居家板塊）湞江區(qū)（高尚住宅板塊）芙蓉新城區(qū)（新城中心）曲江區(qū)2023/4/8韶關(guān)住宅板塊簡析板塊代表樓盤核心資源發(fā)展特征未來發(fā)展趨勢新華路及惠民路片區(qū)（武江區(qū)）御龍灣城市中心資源韶關(guān)城市建設(shè)、配套較為成熟地段、地價(jià)上漲明顯已有區(qū)域開發(fā)成熟，開發(fā)方向明朗化，后續(xù)項(xiàng)目規(guī)模有限。工業(yè)路片區(qū)（武江區(qū)）長城世家行政中心該片屬于1998年以后逐步開發(fā)的區(qū)片，目前各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷的完善，多個(gè)行政部門已開始在該片辦公，同時(shí)前進(jìn)國際建材市場的投入使用，商業(yè)氛圍和人氣日漸興旺，房價(jià)上漲明顯。隨著該片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的成熟，以及沿工走高路向西土地充沛，該片區(qū)的價(jià)值有望被重新挖掘并走高。沙洲尾片區(qū)（武江區(qū)）南楓碧水花城武江與市行政、商業(yè)中心相距僅10分鐘行程，且東臨北江，西依芙蓉山，地勢開闊，生態(tài)天然，致使其成為韶關(guān)市近年來迅速發(fā)展中的新城區(qū)，該片區(qū)交通便利，周邊生活設(shè)施配套齊全，地理位置在整個(gè)建成區(qū)中尤為優(yōu)越。環(huán)境舒適，配套設(shè)施完善。房價(jià)也處于韶關(guān)市各區(qū)域前列。自然資源豐富，享江景資源，具有高端住宅價(jià)值具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。小島片區(qū)（湞江區(qū)）有星河時(shí)代城市中心資源韶關(guān)老城區(qū)，地塊供應(yīng)較少。老城區(qū)，土地供應(yīng)稀少，規(guī)模有限，開發(fā)方向主要以商務(wù)、公寓、小戶型住宅為主。東河片區(qū)（湞江區(qū)）金色江灣湞江火車站以北、東河以東片區(qū)，土地供應(yīng)較少?？拷疖囌荆聪斫百Y源，又享城市成熟配套。南郊片（湞江區(qū)）林語陽光武江韶南大道路段，享江景資源和南郊商圈。相比隔江相望的武江以西區(qū)域，配套和自然景觀都較次之。北郊片區(qū)（湞江區(qū)）碧桂園自然景觀及規(guī)劃小島中心城區(qū)的邊緣，是過去工業(yè)企業(yè)較集中的區(qū)域，是2007年新開發(fā)片區(qū)。隨著城市的擴(kuò)大，特別是碧桂園樓盤在該地區(qū)的建設(shè)，目前碧桂園的建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，極大的帶動了周邊配套設(shè)施的逐步完善，使得該地區(qū)的商業(yè)住宅得到了飛速發(fā)展。知名開發(fā)商的介入，片區(qū)價(jià)值日漸提高，隨著上饒大橋開通及市政配套的完善，將成為韶關(guān)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一。西聯(lián)片區(qū)（芙蓉新城）恒大城城市規(guī)劃芙蓉新城將規(guī)劃成韶關(guān)的新政文化中心區(qū)，新城主要以品牌企業(yè)大盤開發(fā)為主。土地供應(yīng)豐富，擁有良好自然景觀，以大盤開發(fā)為主，且樓盤自身配套較為齊全。住宅價(jià)值簡析稀缺價(jià)值——一般為稀缺的自然景觀資源為核心區(qū)域價(jià)值——主要可享受城區(qū)中心去的優(yōu)勢配套資源規(guī)劃價(jià)值——市場進(jìn)入品質(zhì)與大盤時(shí)代，“天生優(yōu)勢”已不足以制勝市場產(chǎn)品價(jià)值——一方面迎合市場需求面積，另一方面在于精細(xì)與創(chuàng)新營銷價(jià)值——面對低迷市場，營銷對利潤最終實(shí)現(xiàn)之作用愈發(fā)突出服務(wù)價(jià)值——相比于普通住宅，服務(wù)價(jià)值對中高端住宅的意義更為重要品牌價(jià)值——韶關(guān)已進(jìn)入品牌住宅開發(fā)時(shí)代上述的七大價(jià)值，形成韶關(guān)中高端住宅價(jià)值體系，這一體系越完善的項(xiàng)目，越受到市場的青睞，越能在淡市中逆襲。韶關(guān)住宅價(jià)值體系本項(xiàng)目價(jià)值體系項(xiàng)目背山面水，擁有良好自然景觀資源上饒大橋的開通，拉近與主城區(qū)距離復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，商貿(mào)綜合體+生態(tài)居住區(qū)打造山水園林景觀臻品住宅營銷宣傳突破區(qū)域限制，打造城市新中心山水園林住宅的市場形象銷售前期到后期，服務(wù)理念貫穿始終韶關(guān)義烏小商品城的知名度提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值2023/4/82023/4/8營銷市場環(huán)境綜述市場競爭——房地產(chǎn)住宅市場整體低迷，去庫存壓力巨大；——房地產(chǎn)總體下行趨勢明確；——區(qū)域更具競爭力的住宅項(xiàng)目在售或在建，競爭激烈；——大盤開發(fā)品質(zhì)住宅時(shí)代到來；營銷應(yīng)對策略——對未來市場困難要有充分認(rèn)識

本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值目前不被認(rèn)可，在激烈的市場競爭中，價(jià)格、銷售量等問題成為核心，與市場較好時(shí)不同，此時(shí)生存是第一位的追求，利潤率的追求須退后，采取較為保守的營銷策略為宜。2023/4/8價(jià)值消費(fèi)時(shí)代來臨——困局促成反思，回歸價(jià)值本原更易被認(rèn)可；——產(chǎn)品更為宜居；——客戶更為理性；——中高端住宅的核心價(jià)值的意義；——營銷價(jià)值開始體現(xiàn)。營銷應(yīng)對策略——產(chǎn)品+園林（內(nèi)、外）+服務(wù)，一個(gè)都不能少精細(xì)化開發(fā)已經(jīng)是目前品牌企業(yè)及大盤項(xiàng)目正在走的路，對于本項(xiàng)目而言，“組合拳”是形成項(xiàng)目核心競爭力體系關(guān)鍵性支撐之一，否則，單一的賣點(diǎn)難以長時(shí)間同競爭對手周旋。營銷應(yīng)充分調(diào)動并展示項(xiàng)目的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)營銷與產(chǎn)品的互動。在注重形象與高度的同時(shí)，項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值（體系）的展示與表現(xiàn)是營銷的核心。營銷市場環(huán)境綜述2023/4/8市場出現(xiàn)分化——各片區(qū)之間、部分片區(qū)內(nèi)部直接同質(zhì)化競爭，“競”大于“合”；——強(qiáng)者恒強(qiáng)，價(jià)格出現(xiàn)分化，若無突發(fā)情況，將是“漲跌互現(xiàn)”；營銷應(yīng)對策略——營銷的精細(xì)、突破與創(chuàng)新對于營銷，要做到“人無我有，人有我新”，探索，敢于接受并嘗試新的觀念與方法，敢于創(chuàng)新，鼓勵(lì)進(jìn)行發(fā)散性營銷環(huán)節(jié)上為項(xiàng)目增值。營銷市場環(huán)境綜述PART

1營銷策略前提因素分析營銷市場環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)狀況分析項(xiàng)目規(guī)劃分析本項(xiàng)目整體規(guī)劃定位為復(fù)合型城市綜合體，即綜合購物中心+商業(yè)步行街+生態(tài)居住區(qū)的設(shè)計(jì)理念。將用地分為兩個(gè)區(qū)域，南區(qū)定位為小商品批發(fā)城，壞境優(yōu)美，幽靜的北區(qū)定位為生態(tài)居住區(qū)。生態(tài)居住區(qū)+綜合購物中心+商業(yè)步行街生態(tài)居住區(qū)綜合購物中心+步行街2023/4/8項(xiàng)目簡析2023/4/8住宅共計(jì)2340套（3-13棟戶數(shù)，不含公寓），主力戶型區(qū)間在90-130㎡，以三房兩廳戶型為主戶型以三房兩廳為主，面積在80-140㎡，占比約85%。80-100m2的三房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)約占20%，兩房兩廳一衛(wèi)占5%。序號戶型面積戶型棟棟分布戶型類型戶型數(shù)量比例170-80m23#、8#、9#兩房兩廳一衛(wèi)1205%280-100m23#、4#、8#、9#、10#、11#、13#三房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)48220%3100-120m24#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、13#三房兩廳兩衛(wèi)95941%4120-140m23#、4#、6#、7#、12#、13#三房兩廳兩衛(wèi)55624%5140m2以上6#、12#、13#三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳三衛(wèi)22310%合計(jì)2340100%2023/4/8項(xiàng)目賣點(diǎn)分析宏觀賣點(diǎn)宏觀賣點(diǎn)是指項(xiàng)目天然性、外部性賣點(diǎn)，包括區(qū)域（地段）、外部自然景觀、市政配套、交通等，共同作用支撐起項(xiàng)目價(jià)值的基本面。本項(xiàng)目的宏觀賣點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：宏觀賣點(diǎn)屬性備注韶關(guān)新中心，生活又一極地段、配套、總規(guī)劃項(xiàng)目商貿(mào)綜合體+生態(tài)居住區(qū)的規(guī)劃成為韶關(guān)新的購物、休閑、娛樂中心；上饒大橋開通，拉近與主城區(qū)的距離，享受城市中心的優(yōu)勢配套資源。背山面水，風(fēng)水寶地外部景觀資源+風(fēng)水項(xiàng)目背靠崩崗嶺生態(tài)公園，面朝武江，屬上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地文脈傳承文化現(xiàn)有余漢某故居，項(xiàng)目地塊具備歷史文脈屬性。本項(xiàng)目的宏觀賣點(diǎn)，可形象概括如下：城市新中心，山水人文美宅2023/4/8微觀賣點(diǎn)是指內(nèi)部性，附加性賣點(diǎn)，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品、概念、服務(wù)等方面，包括住宅規(guī)劃、建筑、戶型、園林、內(nèi)部配套、物管、創(chuàng)新開發(fā)理念、核心概念等方面，是項(xiàng)目價(jià)值的提升點(diǎn)。部分賣點(diǎn)如進(jìn)行針對性深度挖掘，加以營銷演繹，可以成為與宏觀賣點(diǎn)相媲美的項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)。本項(xiàng)目產(chǎn)品為高層圍合式社區(qū)，微觀賣點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：微觀賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析微觀賣點(diǎn)屬性備注一站式生活概念城市新生活的核心本質(zhì)，本項(xiàng)目具有最佳演繹平臺。新古典式的外立面建筑內(nèi)斂不失華貴、大氣、品質(zhì)，匹配都市化生活。品質(zhì)住宅社區(qū)建筑采取高檔涂料、保溫墻窗、LOE玻璃等節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用。東南亞風(fēng)情園林園林景觀建議打造東南亞風(fēng)情園林，更能體現(xiàn)自然綠植和水景的結(jié)合。創(chuàng)新戶型戶型戶型設(shè)計(jì)成熟，以三房戶型為主，滿足剛需及改善型人群。創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，設(shè)入戶花園和花園平臺，超多贈送面積。庭院式住宅，引自然美景入戶。物管管理物業(yè)管理建議聘請知名物業(yè)顧問公司（例如世邦魏理仕），提升物業(yè)品牌和物業(yè)服務(wù)水平，打造一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并針對本項(xiàng)目提供周到的物業(yè)服務(wù)。

純正細(xì)膩、品味十足的東南亞風(fēng)情園林（示意）物業(yè)管理形象代表著項(xiàng)目形象，越來越多的客戶看重物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)管理（示意）本項(xiàng)目的微觀賣點(diǎn)，可形象概括如下：山水園林住宅品質(zhì)居住領(lǐng)地2023/4/8項(xiàng)目賣點(diǎn)對賣點(diǎn)進(jìn)行多維度的分類與整合是后續(xù)營銷的基礎(chǔ)，也更能認(rèn)清本項(xiàng)目的價(jià)值。本項(xiàng)目的賣點(diǎn)分類整合后，可歸納為如下體系：宏觀價(jià)值（賣點(diǎn)）微觀價(jià)值（賣點(diǎn)）間接賣點(diǎn)（虛）直接賣點(diǎn)（實(shí)）韶關(guān)新中心，生活又一極背山面水，擁稀缺資源文脈風(fēng)水寶地，上風(fēng)上水新古典主義外立面品質(zhì)生活社區(qū)東南亞風(fēng)情園林創(chuàng)新戶型物業(yè)管理一站式都市生活說明：間接賣點(diǎn)（虛）：一般滿足客戶心理體驗(yàn)、價(jià)值基礎(chǔ)，并不與住宅功能、生活細(xì)節(jié)直接相關(guān)。直接賣點(diǎn)（實(shí)）：與客戶實(shí)際居住生活直接相關(guān)，更多關(guān)注細(xì)節(jié)。對賣點(diǎn)進(jìn)行“宏觀、微觀”維度的分類，主要目的是從技術(shù)角度挖掘、理順項(xiàng)目所具有的所有賣點(diǎn)；對賣點(diǎn)進(jìn)行“間接、直接”維度的分類，則是在前一步工作的基礎(chǔ)上，從營銷的需求出發(fā)，從客戶的體驗(yàn)程序出發(fā)，再次整合賣點(diǎn)。價(jià)值>價(jià)格PART

2項(xiàng)目總體策略營銷總體思路分項(xiàng)策略策略總結(jié)2023/4/8『客觀性』被動式『主觀性』

產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式從客戶精神的角度來談社區(qū)人文，從差異化的角度來談產(chǎn)品1234項(xiàng)目除對產(chǎn)品本身進(jìn)行調(diào)整形成差異外，同時(shí)針對產(chǎn)品性的訴求，也采取理性賣點(diǎn)感性化，物質(zhì)賣點(diǎn)的生活化、情景化、生動化，在訴求上形成差異項(xiàng)目的人文主要指客戶群體特有的精神，項(xiàng)目通過抓準(zhǔn)客戶的精神來建立互動式溝通通過對本項(xiàng)目價(jià)值、賣點(diǎn)梳理，在放大產(chǎn)品本身價(jià)值外，還需在人文價(jià)值方面引導(dǎo)客戶，從差異化角度引導(dǎo)客戶，并通過現(xiàn)場的營銷體驗(yàn)促進(jìn)成交營銷總體思路2023/4/8我們需要做的只是通過客戶精神層面的宣導(dǎo)形成客戶購買動機(jī)，通過現(xiàn)場的營銷體驗(yàn)，使客戶形成購買沖動，并最終形成購買營銷總體思路2023/4/8項(xiàng)目區(qū)位，市場認(rèn)知度偏低激烈的市場競爭核心問題影響力競爭力執(zhí)行力建立大眾影響力建立競爭邊界建立靈活銷售策略廣大民眾突破價(jià)格、產(chǎn)品精細(xì)化把握營銷總體思路2023/4/8營銷總策略：項(xiàng)目以建立影響力突破區(qū)域認(rèn)知低的困境；以現(xiàn)場體驗(yàn)建立項(xiàng)目核心競爭力；以靈活的推售策略準(zhǔn)備把握客戶，促成購買影響力

15432競爭力

132執(zhí)行力

15432話題話語品牌感受力量產(chǎn)品體驗(yàn)價(jià)格培訓(xùn)開盤標(biāo)準(zhǔn)引爆營銷體驗(yàn)服務(wù)體驗(yàn)高度形象賣點(diǎn)認(rèn)知購買營銷脈絡(luò)營銷策略營銷總體思路2023/4/8影響力

15432話題話語品牌感受力量線上推廣：立足精神層面宣導(dǎo)影響力：跳出產(chǎn)品，針對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精神層面宣導(dǎo)，同時(shí)利用推廣渠道的有效組合，建立項(xiàng)目影響力渠道選擇：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)密集投放，非節(jié)點(diǎn)期維持主要線上形象推廣，主要結(jié)合線下渠道(社區(qū)巡展、SP活動、派單等）進(jìn)行整合推廣品牌嫁接：借勢項(xiàng)目商業(yè)的知名度，提升項(xiàng)目檔次媒體炒作：以“精神訴求”為炒作載體，配合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)信息，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力營銷總體思路2023/4/8競爭力

132產(chǎn)品體驗(yàn)營銷體驗(yàn)服務(wù)體驗(yàn)競爭力：通過精細(xì)化服務(wù)體驗(yàn)體現(xiàn)客戶尊貴感；通過營銷動線體驗(yàn)體現(xiàn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)；通過樣板房展示體現(xiàn)項(xiàng)目居住品質(zhì)**精細(xì)化服務(wù)體驗(yàn)客戶識別信息搜集客戶接待流程客戶接待流程營銷中心尊貴體驗(yàn)敏感點(diǎn)展示策略客戶回訪流程**營銷動線體驗(yàn)沙盤停留時(shí)間控制園林展示區(qū)參觀動線樣板間參觀內(nèi)部動線**產(chǎn)品體驗(yàn)樣板房：以精工品質(zhì)展示加強(qiáng)客戶對居住品質(zhì)的體驗(yàn)營銷總體思路2023/4/8執(zhí)行力

15432價(jià)格培訓(xùn)開盤標(biāo)準(zhǔn)引爆執(zhí)行力：對積客策略、價(jià)格策略、開盤策略的把控，有效梳理和分流客戶，引爆銷售市場靜態(tài)比準(zhǔn)市場走勢指導(dǎo)推售策略指導(dǎo)準(zhǔn)客戶指導(dǎo)價(jià)格策略客戶梳理策略開盤策略執(zhí)行力營銷總體思路2023/4/82023/4/8營銷主線——以區(qū)域價(jià)值潛質(zhì)為主線——影響力項(xiàng)目推廣核心圍繞區(qū)域價(jià)值進(jìn)行不同維度、不同深度挖掘，逐步展開，突破十里亭區(qū)域的限制，形成韶關(guān)新中心。——以品牌為最終目的——影響力營銷過程時(shí)刻關(guān)注品牌，打造項(xiàng)目品牌口碑，進(jìn)而是奠定開發(fā)商品牌基礎(chǔ)?！皂?xiàng)目山水園林品質(zhì)住宅為主基調(diào)——競爭力項(xiàng)目依山而建，面水而居，園林水景相擁，體現(xiàn)項(xiàng)目地塊不僅上風(fēng)上水，屬風(fēng)水居住寶地，而且項(xiàng)目本身精工細(xì)作，打造山水園林示范居住區(qū)。項(xiàng)目本身的特質(zhì)是宣傳的主基調(diào)，是獲得客戶認(rèn)可的根本?！钥蛻簦ǚ?wù)）體驗(yàn)為重點(diǎn)——競爭力在市場環(huán)境不佳的情況下，營銷重點(diǎn)落實(shí)到客戶體驗(yàn)上，強(qiáng)調(diào)生活方式、實(shí)際品質(zhì)、價(jià)值觀等對客戶的主動引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與客戶之間的溝通，甚至讓客戶參與項(xiàng)目的產(chǎn)品與營銷?！远际袝r(shí)尚化為輔——競爭力營銷的調(diào)性以項(xiàng)目住宅本身的山水園林特質(zhì)為主調(diào)，另一方面以項(xiàng)目商貿(mào)綜合體帶來的都市時(shí)尚生活為輔，體現(xiàn)都市化生活、潮流性特征?！詣?chuàng)新突破市場——執(zhí)行力營銷各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)創(chuàng)新精神，做到弱市時(shí)精益求精，領(lǐng)先主要競爭對手一步。2023/4/8營銷策略階段劃分基于營銷主線，項(xiàng)目整個(gè)營銷策略將分為三個(gè)階段：第一階段：項(xiàng)目一期以山水園林美宅的生活愿景聯(lián)想為主，以項(xiàng)目最為核心的產(chǎn)品賣點(diǎn)入市，奠定項(xiàng)目的價(jià)值基石；項(xiàng)目宣傳陣地主要以十里亭區(qū)域?yàn)橹?。第二階段：項(xiàng)目二期時(shí)以區(qū)域價(jià)值（城市新中心）強(qiáng)勢入市，吸引市區(qū)居民的關(guān)注；再以園林、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、生活方式等宏觀加微觀的組合賣點(diǎn)，在完善項(xiàng)目價(jià)值體系的基礎(chǔ)上，一舉奠定項(xiàng)目的市場地位，塑造較為豐滿的市場形象，此時(shí)是營銷最強(qiáng)勢階段；項(xiàng)目宣傳陣地主要是以市區(qū)為主。第三階段：逐漸將策略的重心由項(xiàng)目過渡到品牌，通過區(qū)域價(jià)值＋商業(yè)品牌＋住宅品牌，帶來的城市新中心新生活的營造，共同形成具有特質(zhì)和項(xiàng)目品牌內(nèi)涵的“擇山水而悠居，享城市新中心繁華”生活方式。2023/4/8住宅一般遵從“多分期少放量”原則，根據(jù)實(shí)際認(rèn)籌情況決定放量。先啟動位置較好及主力戶型，推廣引爆市場實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場高認(rèn)知度，提升整體調(diào)性。分期推售能有效降低開發(fā)投入與資金收入比，同時(shí)分期銷售能有效檢驗(yàn)市場，為后期銷售策略調(diào)整提供有效支撐。分期推售策略一期計(jì)劃推售：一期二期三期樓號編號面積區(qū)間總套數(shù)戶型相似度備注（平米）（套）4＃4A-1125.74302-31層4A-2、4B-1128.41、133.69604A-3113.23604B-2125.23304B-389.7560與4A-3相似5#5A-1112.5250與4A-1相似3-27層5B-1107.3150同4A-32023/4/8本項(xiàng)目住宅體量較大，對于項(xiàng)目分期廣告媒體投放策略如下：一期推廣策略：嚴(yán)控廣告預(yù)算投放，以十里亭區(qū)域客戶為主，以小眾媒體和PS活動為主要的宣傳渠道。并借助商

業(yè)營銷之勢，提升區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值。

分期推售策略2014年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月認(rèn)籌期一期推廣節(jié)點(diǎn)安排準(zhǔn)備期蓄客期強(qiáng)銷期在商業(yè)部分認(rèn)籌期，住宅部分即可進(jìn)行形象導(dǎo)入和蓄客二期推廣節(jié)點(diǎn)安排一期尾盤期準(zhǔn)備期選擇費(fèi)用少，效果好的推廣渠道；開盤略顯低調(diào)。全方位宣傳造勢，高調(diào)開盤，取得全市轟動效應(yīng)。二期蓄客說明（1）一期4、5號樓總套數(shù)340套，約一半房源將返還給拆遷戶，可售貨量較少；

（2）項(xiàng)目工程進(jìn)度一期和二期間隔較長。

（3）前期已有意向登記客戶，客戶主要來源于十里亭區(qū)域。

（4）整體市場低迷，大面積的廣告宣傳效果不佳。二期推廣策略：全面宣傳造勢，最大限度提升項(xiàng)目價(jià)值，宣傳區(qū)域擴(kuò)大到全市范圍。

開盤二期認(rèn)籌期二期開盤說明（1）產(chǎn)品全面升級，戶型產(chǎn)品線全面鋪開；

（2）項(xiàng)目商業(yè)即將開業(yè)，區(qū)域商業(yè)中心形象已形成。

（3）上饒大橋即將開建的利好消息。

（4）項(xiàng)目貨量大，十里亭區(qū)域不足以消化，需拓展到全市范圍。

（5）住宅部分園林已具實(shí)景示范效應(yīng)。PART

2項(xiàng)目總體策略營銷總體思路分項(xiàng)策略策略總結(jié)2023/4/8推廣主題語推廣主題——主推廣語擇山水而悠居，享新中心繁華2023/4/8推廣主題語推廣主題——階段性推廣語1、城市新中心，山水人文美宅2、都市繁華中心，靜享山水為鄰的悠然，這樣的生活您想過嗎3、韶關(guān)新中心，生活又一極——盛世華庭，震撼面世4、盛世華庭獻(xiàn)禮全城x萬抵x萬獨(dú)家鉅惠不忽悠5、盛世華庭x月x日壓軸開盤再等就會錯(cuò)過6、盛世華庭80-120平米經(jīng)典三房戶型

悅享生活7、

盛世華庭瞰水?dāng)埳剑?0-120平米經(jīng)典三房恭迎品鑒8、60萬㎡城市綜合體代言韶關(guān)新時(shí)代9、盛世華庭，極致山水美宅，引領(lǐng)韶關(guān)新生活10、十里亭置業(yè)價(jià)值洼地，韶關(guān)新增長極2023/4/8入市策略一期入市策略：下半年市場行情不明朗，客戶觀望情緒濃厚。而本項(xiàng)目一期于11月份入市，其入市策略，主要包含以下幾個(gè)方面：入市調(diào)性

低調(diào)入市，重點(diǎn)突圍從目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，到開盤只有3個(gè)月的時(shí)間。在目前整體營銷市場環(huán)境而言，高調(diào)、規(guī)?；耐茝V，難以起到好的效果，而且項(xiàng)目住宅一期貨量較少，二期貨量推出時(shí)間較晚，因此一期入市更適合“低調(diào)”，重點(diǎn)對十里亭區(qū)域客戶進(jìn)行梳理，利用費(fèi)用少、效果好的渠道挖掘意向客戶，促進(jìn)其成交。二期入市策略：

高調(diào)入市，集中引爆二期推出預(yù)計(jì)在明年年中左右,屆時(shí)項(xiàng)目商業(yè)外立面形象已形成，區(qū)域商業(yè)中心的概念也逐步被市場所認(rèn)同，諸多利好消息難以通過普通的抽絲剝繭型入市方法進(jìn)行釋放，應(yīng)達(dá)到二期“入市即熱點(diǎn)”的目標(biāo)。2023/4/8推廣策略主要推廣方式：1、滲透營銷（影響力）

全民熱議韶關(guān)“城市新中心區(qū)域，韶關(guān)生活又一極”，“誰能代言韶關(guān)新時(shí)代”，形成市場熱點(diǎn)問題，使項(xiàng)目本身具有事件性，利用大眾媒體與銷售現(xiàn)場，以戶外、新聞、事件、活動等形式貫穿于項(xiàng)目整個(gè)推廣過程。2、體驗(yàn)式營銷（競爭力）在信息送達(dá)后，將重點(diǎn)通過體驗(yàn)營銷完成現(xiàn)場的銷售。體驗(yàn)分為“現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū)”、“外場體驗(yàn)區(qū)”兩大部分。本項(xiàng)目的“現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū)”主要在銷售中心和樣板房區(qū)域，客戶將在這里感受的項(xiàng)目的價(jià)值、新生活方式、高品質(zhì)居住空間等項(xiàng)目主要賣點(diǎn)。在項(xiàng)目二期開辟“園林實(shí)景展示區(qū)”，使體驗(yàn)感受升級。除此之外，本項(xiàng)目在二期時(shí)還應(yīng)擴(kuò)展“外場體驗(yàn)區(qū)”，吸引市區(qū)居民。而且，在市場環(huán)境不佳時(shí)，客戶更注重實(shí)際，現(xiàn)場體驗(yàn)尤為重要，客戶通過切實(shí)體驗(yàn)從而對項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)同是促成最終成交的關(guān)鍵因素之一。3、客戶圈層營銷（執(zhí)行力）

在上述兩種營銷實(shí)施后，進(jìn)一步的是解決推廣的第三個(gè)層面，信息再擴(kuò)大、循環(huán)產(chǎn)出。客戶之間的推薦營銷，將會有力有效直接的推動項(xiàng)目銷售。除了做好銷售前的產(chǎn)品、宣傳以外。對于銷售中間的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)素質(zhì)以及銷售后期的客戶情感聯(lián)系提出更高的要求。通過社區(qū)巡展、CALL客、拓客等方式廣泛召集客戶，這是一種成本較低、直擊目標(biāo)的客戶召集方式。并輔以大客戶單元拓展，可針對本項(xiàng)目周邊的工業(yè)企業(yè)、學(xué)校等進(jìn)行拓展客戶。2023/4/8媒體策略營銷階段媒體組合目標(biāo)受眾強(qiáng)度媒體區(qū)域一期媒體策略小眾媒體為主，更多進(jìn)行精確打擊，如短信、微信、DM、樓宇、數(shù)據(jù)庫等，大眾媒體輔助進(jìn)行節(jié)點(diǎn)或形象宣傳。另外，網(wǎng)絡(luò)、展銷會等渠道也是可利用的配合性渠道。十里亭區(qū)域目標(biāo)客戶為主中低十里亭區(qū)域?yàn)橹鞫诿襟w策略復(fù)合媒體，開盤期等重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)以大眾媒體為主，如重點(diǎn)路段大型戶外、報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等。銷售期小眾媒體結(jié)合大眾媒體，增加了電臺、短信、雜志、DM、樓宇、數(shù)據(jù)庫等，減少了電視媒體等對銷售較弱的大眾媒體的應(yīng)用。目標(biāo)客戶與全民大眾中高韶關(guān)主城區(qū)為主、輻射周邊縣城2023/4/8產(chǎn)品策略2023/4/8項(xiàng)目亮點(diǎn)建議：亮點(diǎn)一：數(shù)字化智能生活建議加入“數(shù)字化、智能化”的概念，更加符合目前全球進(jìn)入數(shù)字時(shí)代的發(fā)展特征，真正體現(xiàn)都市時(shí)尚化，以及對全城生活方式的引領(lǐng)。目前，在沿海已經(jīng)開始建設(shè)數(shù)字化社區(qū)，且一般為中高端住宅，主要是通過與移動、電信等信息服務(wù)商合作，量身定做，數(shù)字化程度高，并可與家居、日常用品相結(jié)合，能最大化體現(xiàn)項(xiàng)目代表著“未來”生活。而對數(shù)字化智能社區(qū)的理解，它是指通過利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、IC卡技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，建立一個(gè)由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的"三位一體"住宅小區(qū)服務(wù)和管理集成系統(tǒng)，使小區(qū)與每個(gè)家庭能達(dá)到安全、舒適、溫馨和便利的生活環(huán)境。2023/4/8產(chǎn)品策略項(xiàng)目亮點(diǎn)建議：亮點(diǎn)二：建筑園林景觀設(shè)計(jì)建筑本身也是客戶的關(guān)注點(diǎn)。不同層級的樓盤，在建筑上的差異是顯而易見的。本項(xiàng)目新古典風(fēng)格的外立面挺拔、時(shí)尚，在山水之間已然成為一道風(fēng)景，但從營銷角度理解，其市場沖擊力與唯一性仍較弱，需要在建筑設(shè)計(jì)上增加新的亮點(diǎn)。

A）特色水景小品水系園林是本項(xiàng)目的核心價(jià)值之一，更應(yīng)在水景小品設(shè)計(jì)方面凸顯特色。B）“水幕車庫”本項(xiàng)目為全地下車庫，預(yù)計(jì)有部分車庫位于水景之下。本項(xiàng)目可利用這一特點(diǎn)，建設(shè)韶關(guān)首發(fā)的地下景觀車庫——水幕車庫。水幕車庫解決了車庫的自然采光，也將小區(qū)景觀引入地下，形成立體化景觀體系，符合本項(xiàng)目對生態(tài)的、居住舒適度的追求。。2023/4/8公關(guān)策略將項(xiàng)目三大推廣方式（滲透營銷、體驗(yàn)營銷、圈層營銷）均需以公關(guān)活動為載體，對于本項(xiàng)目的公關(guān)活動，應(yīng)吸取競爭對手成功之處，規(guī)避其不足，因此，在公關(guān)策略上，本項(xiàng)目應(yīng)注重如下要點(diǎn)：A）形成主題型的系列活動。既為關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)服務(wù)，也是定期對客戶生活方式進(jìn)行引導(dǎo)，促成持續(xù)成交，沉淀客戶，孕育后續(xù)爆發(fā)力，避免公關(guān)活動目的性太強(qiáng)而影響效果與口碑。B）抓“大”放“小”，求“精”不求多。大型活動、具有市場震撼效果的活動，要重點(diǎn)規(guī)劃重力出擊；小型活動、則可利用節(jié)假日經(jīng)常舉行。大型活動以精為主，不追求數(shù)量。C）活動組織需精細(xì)化，具有策略性，不拘泥于形式。與目標(biāo)客戶聚集的行業(yè)或企業(yè)聯(lián)誼，可用多種靈活的方式進(jìn)行，如，企業(yè)聯(lián)誼活動，社區(qū)巡展活動等。D）緊扣“城市新中心、山水園林、都市生活秀”的主題方向，突出生活體驗(yàn)。E）與政府、權(quán)威媒體等進(jìn)行深層次聯(lián)動，從“城市新中心”的角度出發(fā)以“公共事業(yè)”特質(zhì)超越市場競爭，形成弱市時(shí)的強(qiáng)大市場公信力與影響力。2023/4/8現(xiàn)場包裝策略體驗(yàn)式營銷最為重要的根據(jù)地就是營銷中心。

體驗(yàn)式營銷也是我們推廣的主要方式之一，是弱市時(shí)打動客戶的最重要“戰(zhàn)場”?，F(xiàn)場營銷中心、樣板房包裝、通道包裝、樣板區(qū)包裝、銷售人員的接待流程、細(xì)節(jié)把控等，均能提高或者減弱項(xiàng)目競爭力，直接影響項(xiàng)目成交。本項(xiàng)目銷售中心的包裝，應(yīng)拔高其調(diào)性，使客戶進(jìn)來感受到與其它樓盤不一樣的體驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的山水園林特質(zhì)，重點(diǎn)把握原則：大氣、典雅、體驗(yàn)、標(biāo)志性。同時(shí)，現(xiàn)場除必要的項(xiàng)目展示外，避免直接大面積發(fā)布銷售信息，力爭營造出品質(zhì)且溫暖的生活體驗(yàn)空間，而非赤裸裸的銷售賣場。另外，在項(xiàng)目銷售時(shí)，建議在模型、現(xiàn)場展示等方面，突出對科技的運(yùn)用，如，數(shù)字沙盤運(yùn)用、三維沙盤運(yùn)用應(yīng)用等，增強(qiáng)客戶的感受。售樓部科技元素運(yùn)用，增強(qiáng)客戶感觀售樓部內(nèi)部包裝，體現(xiàn)舒適、尊貴感外部標(biāo)識系統(tǒng)，增加標(biāo)志引導(dǎo)2023/4/8園林實(shí)景體驗(yàn)區(qū)包裝鑒于項(xiàng)目樣板房在4號樓和5號樓，且靠近項(xiàng)目小區(qū)大門進(jìn)出口處，我司建議從項(xiàng)目小區(qū)大門口處的園林景觀帶到4號樓、5號樓樣板房區(qū)域，打造成項(xiàng)目小區(qū)樣板實(shí)景展示區(qū)，全面開展體驗(yàn)式營銷。為更好的增加現(xiàn)場樣板區(qū)的示范性效果，確保項(xiàng)目的成功，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與銷售直接互動，就工程要求提出如下建議：A）園林樣板區(qū)提前施工。內(nèi)部園林是客戶關(guān)注的重點(diǎn)之一，考慮工程進(jìn)度原因，建議項(xiàng)目示范園林須在項(xiàng)目二期時(shí)施工，屆時(shí)，現(xiàn)場樣板區(qū)能較早出街，對項(xiàng)目的促進(jìn)作用顯而易見。B）所有具有對外通行的干道，均設(shè)置燈桿旗，使任何進(jìn)入項(xiàng)目的客戶，在車輛可以通行得地方均可以感受到項(xiàng)目的熱度，有效的為本項(xiàng)目造勢。項(xiàng)目小區(qū)樣板展示區(qū)：1.樣板房裝修區(qū)；2.大門處先打造局部園林景觀帶；3.樣板區(qū)看房通道包裝。2023/4/8客戶策略本項(xiàng)目營銷策略核心創(chuàng)新點(diǎn)之一是對客戶策略上的突破，全面提升客戶策略在整個(gè)策略體系中的地位與營銷工作中的比重，實(shí)現(xiàn)由“銷售服務(wù)”到“客戶服務(wù)”的轉(zhuǎn)變。目前市場中產(chǎn)品差距不大，產(chǎn)品價(jià)值上的突破制勝較為困難，服務(wù)將是本項(xiàng)目得突破點(diǎn)。營銷上對客戶策略的關(guān)注，源于本項(xiàng)目應(yīng)對目前嚴(yán)峻市場環(huán)境的需要。A）現(xiàn)場服務(wù)體系是指從客戶進(jìn)入銷售現(xiàn)場的一系列服務(wù)，包括：停車遮陽；無償飲料、茶水服務(wù)；代為叫車服務(wù)；B）物業(yè)服務(wù)體系物業(yè)服務(wù)體系除了物業(yè)管理公司提供的入住后的物業(yè)管理服務(wù)外，在客戶入住之前，為客戶即時(shí)反饋其購買物業(yè)狀況，體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)保證。定期匯報(bào)樓盤工程進(jìn)展情況；重大工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)展；項(xiàng)目亮點(diǎn)設(shè)備安裝完畢；C）關(guān)愛體系對于客戶，還應(yīng)有更多的心理上的關(guān)愛，體現(xiàn)本項(xiàng)目對客戶的關(guān)注度。生日祝福；重大天氣變化提醒；節(jié)日祝福；PART

2項(xiàng)目總體策略營銷總體思路分項(xiàng)策略策略總結(jié)策略思路梳理本項(xiàng)目的總體營銷策略體系，圍繞以下三個(gè)核心點(diǎn)展開：第一，充分考慮了未來市場環(huán)境的變化，做好充分、細(xì)致的準(zhǔn)備，在保證常規(guī)營銷策略領(lǐng)先于市場的基礎(chǔ)上，有針對性的突出重點(diǎn)策略。第二，各項(xiàng)策略的制定，均是從項(xiàng)目自身出發(fā)，在突出了項(xiàng)目的核心價(jià)值并圍繞核心價(jià)值進(jìn)行演繹的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目核心價(jià)值的特征，在策略上有針對性的強(qiáng)化。第三，強(qiáng)調(diào)策略與客戶結(jié)合，改變過去強(qiáng)勢時(shí)通常策略“以我為主、以客為輔”的做法，而是針對性的“以客為主、以我為用、相輔相成”。各項(xiàng)策略精神將在階段性的執(zhí)行中具體體現(xiàn)。2023/4/8營銷力度強(qiáng)化面對同樣的困難，戰(zhàn)勝對手的最佳方法是做更多的工作，也即營銷力度強(qiáng)化。營銷力度強(qiáng)化不是指單純的營銷費(fèi)用增加，而是營銷過程中各項(xiàng)工作方面的強(qiáng)化，如：——核心價(jià)值強(qiáng)化。弱市時(shí)客戶更關(guān)注項(xiàng)目的核心價(jià)值，也即客戶更加實(shí)際化，關(guān)聯(lián)價(jià)值則被弱化?！獱I銷工作細(xì)致化。各項(xiàng)工作更加細(xì)致，尤其體現(xiàn)在執(zhí)行過程中，執(zhí)行的好壞決定了營銷效果能否得到保證。——“項(xiàng)目中心化”向“客戶中心化”強(qiáng)化。如果說強(qiáng)市是在挖掘客戶的潛能，那么弱市爭奪的就是客戶。客戶的體驗(yàn)與認(rèn)同是第一位的。PART

3項(xiàng)目總體銷售周期項(xiàng)目營銷進(jìn)度項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算2023/4/846項(xiàng)目營銷進(jìn)度不是在單純的做項(xiàng)目而是在填補(bǔ)韶關(guān)都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！一期二期三期說明：A）一期僅推出2棟（4、5號樓，已確定）。貨量較少，對市場具有測試性，便于后期產(chǎn)品根據(jù)客戶需求而及時(shí)調(diào)整。其中二期內(nèi)部產(chǎn)品間搭配，總量較大，也有利于入市推貨策略與價(jià)格策略目標(biāo)得順利實(shí)現(xiàn)。B）二期4棟（6、7、8、9號樓，尚未確定），以臨248省道的8、9號產(chǎn)品，搭配6、7號樓產(chǎn)品，產(chǎn)品戶型全面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售，為三期全面提升做鋪墊。C）三期5棟（10、11、12、13和3號樓，尚未確定），

10、11、12、13四棟樓依山而建，樓間距大，景觀面好，整體素質(zhì)高，有利于項(xiàng)目價(jià)值的最終全面提升，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與利潤兼之的營銷目標(biāo)。而3號樓因拆遷原因也放三期銷售，可提升項(xiàng)目溢價(jià)。2023/4/8營銷進(jìn)度2014.112015.062016.122017.32017.122018.122014.08一期二期三期一期約3.86萬方（占比13.4%），貨量較少，開盤節(jié)點(diǎn)為2014年11月。二期約10.55萬方（占比36.6%），貨量較多，可分為兩次節(jié)點(diǎn)推出。開盤節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)為2015年6月。三期14.42萬方（占比50%），貨量最多，價(jià)格高地區(qū)域，預(yù)計(jì)分三次推出，開盤節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)為2017年3月。本項(xiàng)目總建筑面積約28.8萬方，營銷周期從2014年11月開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到2018年銷售完畢，營銷總時(shí)間約為4-5年。PART

3項(xiàng)目總體銷售周期項(xiàng)目營銷進(jìn)度項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算2023/4/8費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目推出建筑面積（m2）貨值預(yù)計(jì)（元）預(yù)計(jì)營銷推廣費(fèi)用比例營銷推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)（元）（一期）4、5號樓38562.41503933601.00%1503933.6（二期）6、7、8、9號樓105461.64534847512%9069695.02（三期）10、11、12、13、3號樓144172.9693039322.61.2%8316471.871合計(jì)288196.912969174341.46%18890100.49PART

4項(xiàng)目一期階段性策略執(zhí)行一期推廣策略一期營銷執(zhí)行2023/4/8一期整體推廣節(jié)點(diǎn)及目標(biāo)2014年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月認(rèn)籌期一期推廣節(jié)點(diǎn)安排準(zhǔn)備期蓄客期強(qiáng)銷期開盤在商業(yè)部分認(rèn)籌期，住宅部分即可進(jìn)行形象導(dǎo)入和蓄客一期尾盤期銷售目標(biāo)：開盤保底銷售80套，力爭120套。爭取強(qiáng)銷期銷售達(dá)85%以上蓄客目標(biāo)：蓄客800組，認(rèn)籌保底200組，力爭300組。時(shí)間階段2014年8月上旬-2014年10月上旬（2個(gè)月）準(zhǔn)備期2014年10月上旬11月中旬（1.5個(gè)月）蓄客認(rèn)籌期2014年11月中旬-12月中旬（1個(gè)月）開盤期（11月中旬開盤）2014年12月下旬-2015月3月（3個(gè)月）持續(xù)銷售期2023/4/8推廣步驟Step1：形象的建立，促進(jìn)客戶認(rèn)知打造“城市新中心、完善配套、山水人文美宅”市場形象。利用項(xiàng)目圍墻廣告，結(jié)合戶外、報(bào)告進(jìn)行傳播，項(xiàng)目一期的大眾媒體投放均為短頻次，僅向市場釋放項(xiàng)目入市信息。Step2：客戶的積累，配合公開認(rèn)籌據(jù)世方其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，商鋪的客戶是住宅重點(diǎn)把握客戶，包括已購買和未購買商戶。同時(shí)通過社區(qū)巡展等拓客渠道積累目標(biāo)客戶群體。短信直達(dá)區(qū)域客戶群體，單張送達(dá)目標(biāo)客戶手中，團(tuán)購吸引政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位，在線炒作話題吸引大眾民眾關(guān)注等手段。利用公開認(rèn)籌，辦卡優(yōu)惠等確定意向客戶。Step3：客戶的確定，最終開盤銷售認(rèn)籌期間積累的客戶是開盤最主要的客戶來源，同時(shí)關(guān)注開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系戶，挖掘邊緣客戶，最終達(dá)成開盤成交。公開開盤以活動的形式，開盤后輔以報(bào)告新聞、網(wǎng)絡(luò)等渠道等告知，促進(jìn)開盤一個(gè)月內(nèi)的勁銷期，同時(shí)為后續(xù)二期樹立影響力。2023/4/8宣傳渠道執(zhí)行媒體選擇主題內(nèi)容頻次/時(shí)間針對人群戶外韶關(guān)新中心，生活又一極盛世華庭震撼面世1-2個(gè)月（開盤期前后）全民、業(yè)內(nèi)報(bào)紙/夾報(bào)城市新中心，山水園林大宅盛世華庭即將開啟新篇章3-4次（開盤前后）全民、業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)韶關(guān)新中心，生活又一極盛世華庭震撼面世2個(gè)月全民、業(yè)內(nèi)圍墻、道旗盛世華庭震撼面世3個(gè)月更換一次（長期）十里亭區(qū)域短信盛世華庭震撼面世長期十里亭區(qū)域微信十里亭置業(yè)價(jià)值洼地，韶關(guān)新增長極長期全民、業(yè)內(nèi)DM直投盛世華庭震撼面世視拓客情況十里亭區(qū)域派單韶關(guān)新中心，生活又一極盛世華庭震撼面世2萬份十里亭區(qū)域巡展活動結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)和節(jié)日節(jié)點(diǎn)開展每月1-2次十里亭區(qū)域強(qiáng)度：中低宣傳渠道執(zhí)行——

本階段的媒體執(zhí)行要求以入市為節(jié)點(diǎn)、費(fèi)用嚴(yán)格控制，戶外、報(bào)紙等媒體投放僅以項(xiàng)目入市信息為主，主要以小眾媒體渠道及巡展活動為主。2023/4/8線下通過社區(qū)運(yùn)巡展、CALL客作為召集客戶的手段。輔以大客戶單位拓展，進(jìn)行廣泛客戶召集深挖大客戶，走訪周邊大型企事業(yè)單位，同時(shí)整理前期登記客戶資料，走訪周邊拆遷區(qū)、居民區(qū)等單位社區(qū)，積極準(zhǔn)備客戶積累工作。1、社會團(tuán)體大客戶通路2、企事業(yè)單位大客戶通路3、圈層資源平臺4、專屬資源平臺客戶拓展策略針對項(xiàng)目拆遷片區(qū)/居民區(qū)：布控片區(qū)，精準(zhǔn)渠道執(zhí)行

點(diǎn)對點(diǎn)式銷售說辭、銷售道具分點(diǎn)布控，點(diǎn)對點(diǎn)巡展，精準(zhǔn)出擊目標(biāo)客戶資源整合，深挖商業(yè)客戶資源2023/4/8活動策略2014年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月蓄客認(rèn)籌期一期活動節(jié)點(diǎn)安排開盤期茶話會銷售持續(xù)期常規(guī)暖場活動安排渠道拓展活動安排星巴克咖啡節(jié)兒童山水書畫比賽社區(qū)巡展“綠色出行”樣板房開放企事業(yè)單位聯(lián)誼活動PART

4項(xiàng)目一期階段性策略執(zhí)行一期推廣策略一期營銷執(zhí)行準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期時(shí)間安排：2014年8月上旬—2014年10月上旬（2個(gè)月）工作類別工作內(nèi)容完成時(shí)間營銷類項(xiàng)目VI系統(tǒng)9月上旬確定主要主流媒體合作關(guān)系9月中旬項(xiàng)目專線電話9月底銷售團(tuán)隊(duì)組建10月上旬現(xiàn)場包裝物料設(shè)計(jì)和制作：圍墻、條幅、牌旗、精神堡壘等9月底銷售物料制作，包括海報(bào)、折頁、樓書、單張、禮品及其它輔助宣傳品設(shè)計(jì)9月底一期營銷執(zhí)行2023/4/8一期營銷執(zhí)行蓄客認(rèn)籌期蓄客認(rèn)籌期時(shí)間安排：2014年10月上旬—2014年11月中旬（1.5個(gè)月）1、推廣主題：韶關(guān)新中心，生活又一極盛世華庭震撼面世2、媒體配合

形象投放：戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)（開盤前后，短期短頻次投放）

戶外：商業(yè)現(xiàn)有戶外資源（武江橋頭、高速路出口戶外。），更換畫面。

報(bào)紙：韶關(guān)日報(bào)頭版小全版，10月15日和11月12日各投放一次。

網(wǎng)絡(luò)：韶關(guān)搜房、韶關(guān)房訊網(wǎng)10月20日出街

其它投放：短信、夾報(bào)（針對性投放，以十里亭區(qū)域?yàn)橹鳎?/p>

短信：針對區(qū)域發(fā)送10萬條（發(fā)送頻次入市信息、認(rèn)籌開盤信息、活動信息）

夾報(bào)：以十里亭區(qū)域?yàn)橹鳎?次。

常規(guī)暖場：

與媒體合作，舉辦業(yè)內(nèi)人士茶話會，每2周1場，在售樓部現(xiàn)場舉辦，增加項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)人士影響力，形成口碑傳播，同時(shí)當(dāng)日為同行接待日，歡迎同行提前預(yù)約參觀。

內(nèi)部推介會：只對開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工推介會

渠道拓展：

與活動公司合作，舉行“盛世華庭誠邀您悅享綠色出行”的活動，每周末邀請周邊社區(qū)居民和企事業(yè)單位員工參與綠色騎行，同時(shí)輔以資料派發(fā)、抽獎(jiǎng)、項(xiàng)目講解、優(yōu)惠抵用券形式進(jìn)行項(xiàng)目講解。（擬選小區(qū)：油泵廠社區(qū)、金江苑、宏旺花園等）

2023/4/8一期營銷執(zhí)行蓄客認(rèn)籌期蓄客認(rèn)籌期時(shí)間安排：2014年10月上旬—2014年11月中旬（1.5個(gè)月）3、銷售線10月12日—10月17日梳理前期意向登記客戶并CALL客10月18日

正式啟動認(rèn)籌認(rèn)籌時(shí)間建議2014年10月18日——11月14日認(rèn)籌目標(biāo)：保底200張VIP卡，力爭300張VIP卡認(rèn)籌地點(diǎn)：營銷中心現(xiàn)場認(rèn)籌房源：4、5號樓房源（拆遷戶所選房源除外）優(yōu)惠方式：5000元辦VIP可額外享受1%購房優(yōu)惠

2023/4/8一期營銷執(zhí)行開盤期開盤期時(shí)間安排：2014年11月中旬—2014年12月中旬（1個(gè)月）1、推廣主題：坐擁韶關(guān)超大城市綜合體上演24小時(shí)精彩生活