司法拍賣房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場前景分析報(bào)告

司法拍賣房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場前景分析報(bào)告匯報(bào)人：方蕓紫日期：2022-12-21目錄CONTENTS01020304司法拍賣房格局與發(fā)展趨勢司法拍賣房行業(yè)概述司法拍賣房行業(yè)環(huán)境司法拍賣房行業(yè)現(xiàn)狀第一章司法拍賣房行業(yè)概述行業(yè)定義司法拍賣房行業(yè)定義網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價(jià)方式公開處置財(cái)產(chǎn)的行為。根據(jù)最高院發(fā)布的文件規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣有明確的業(yè)務(wù)流程，從系統(tǒng)對接、信息發(fā)布、競價(jià)規(guī)則到支付成交。發(fā)展歷程1234第一階段（1997年-2005年）屬于政策性業(yè)務(wù)期，97年亞洲金融風(fēng)暴后，國家成立四大資產(chǎn)管理公司，接管國有銀行不良貸款第二階段（2006年-2010年）第三階段（2010年-2020年）第四階段（2020年之后）這是政策性向商業(yè)性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換期，四大資產(chǎn)公司向“四大行”、國開行之外的金融機(jī)構(gòu)收購不良資產(chǎn)，財(cái)政部也要求政策化業(yè)務(wù)和商業(yè)化業(yè)務(wù)雙線進(jìn)行。這是全面商業(yè)化的時(shí)期，2016年，“一省一家”的限制開始放寬，民營不良資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)量隨之上升（我們就是在這個(gè)階段進(jìn)入行業(yè)的）2020年新冠疫情后不良資產(chǎn)大量增加，行業(yè)迎來新的市場周期，藍(lán)海市場空前巨大產(chǎn)業(yè)鏈上游司法拍賣房行業(yè)上游龍頭企業(yè)已開始對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸，逐漸進(jìn)軍原材料生產(chǎn)領(lǐng)域，以規(guī)避高額進(jìn)口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴隨著上游原料生產(chǎn)企業(yè)的重組進(jìn)程加快以及中國市場參與者技術(shù)水平的提高，司法拍賣房行業(yè)上游原材料供應(yīng)有望朝著專業(yè)化和規(guī)?；姆较蚶^續(xù)發(fā)展，逐漸搶奪外資企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)。產(chǎn)業(yè)鏈中游司法拍賣房行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進(jìn)口，主要原因是下游消費(fèi)終端為保障科研成果，對行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進(jìn)、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進(jìn)口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格主要受市場供求關(guān)系的影響。由于司法拍賣房企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價(jià)格波動不會對企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈下游司法拍賣房行業(yè)下游企業(yè)市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價(jià)高等特點(diǎn)。隨著全球范圍內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)研究的深入及產(chǎn)業(yè)化程度的提升，中國行業(yè)產(chǎn)品種類進(jìn)一步豐富，應(yīng)用領(lǐng)域持續(xù)增加，個(gè)性化、高端化的產(chǎn)品將逐漸獲得更廣闊的應(yīng)用空間。第二章司法拍賣房行業(yè)發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境2020年新冠肺炎疫情全球蔓延，全球經(jīng)濟(jì)的階段性衰落不可避免，大部分行業(yè)處于行業(yè)衰退期，導(dǎo)致銀行壞賬率猛增，所以未來兩到三年必將會出現(xiàn)新一輪的不良資產(chǎn)的倍速增長。國家銀保監(jiān)會此前提出，今年將加大對不良貸款的處置力度，全年銀行業(yè)要處置6.2萬億，去年同期為8萬億，未來不良資產(chǎn)總量依然會逐年遞增，處置壓力越來越大！法拍房行業(yè)機(jī)構(gòu)極少，行業(yè)飽和度很低，尚未形成競爭。近幾年疫情肆虐，房產(chǎn)行業(yè)沖擊巨大，不管是新房的開發(fā)銷售還是二手房的中介，都面臨著碾壓式的沖擊，這也給房產(chǎn)行業(yè)提出更高的挑戰(zhàn)，使得房產(chǎn)銷售面臨著需求下降、政策限制、宏觀經(jīng)濟(jì)等！迫使他們不得不轉(zhuǎn)型升級，尋求新的賽道！法拍房業(yè)務(wù)始終沒有脫離房產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，也是一個(gè)新的賽道，未來空間也會相當(dāng)巨大，同樣一套二手房，普通中介交易二手房的利潤在2%-3%的傭金點(diǎn)，而等價(jià)的法拍房成功競拍銷售，利潤可以達(dá)到30%-50%的利潤點(diǎn)，相當(dāng)于二手房中介銷售10套甚至更多套的二手房！所以法拍房行業(yè)一定是可以賺到一桶金的，誰把握住了這波紅利，誰就能在市場中成功逆襲。社會環(huán)境10102中國當(dāng)前的環(huán)境下，挑戰(zhàn)與危機(jī)并存，中國正面臨著最好的發(fā)展機(jī)遇期，在風(fēng)險(xiǎn)中尋求機(jī)遇，抓住機(jī)遇，不斷壯大自己。自改革開放以來，政治體系日趨完善、法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展；雖在一些方面上弊端漏洞仍存，但在整體上，我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，二十一世紀(jì)的華夏繁榮美好，對于青年人來說，也是機(jī)遇無限的時(shí)代。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個(gè)發(fā)展中國家。但同時(shí)我們也應(yīng)看到其中的不足之處，最基本的問題便是就業(yè)問題，我國人口基數(shù)大，在改革開放后，人才的競爭更顯得尤為激烈，大學(xué)生面對畢業(yè)后的就業(yè)情況、失業(yè)人士一直困擾著我國發(fā)展過程中，對于國家來說，促進(jìn)社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決；對于個(gè)人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。社會環(huán)境2LOGO相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長12%，但是住宅類掛拍量同比卻減少了59%，商業(yè)類大幅增長46.5%，說明普通居民“棄房斷供”并非法拍房數(shù)量增長主因。此外，重慶、成都、鄭州分列法拍房掛拍數(shù)量前三甲，增量顯著；一億元以上標(biāo)的物的掛拍量年增51%，遠(yuǎn)超其他類型標(biāo)的。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場總體走弱加上不少城市將法拍房納入限購，法拍房參拍人數(shù)大降10%。行業(yè)驅(qū)動因素政策規(guī)范2021年以來房地產(chǎn)領(lǐng)域的新聞和政策不斷，成為全年熱議的話題。最近，最高人民法院發(fā)布了新的規(guī)定，對房子問題進(jìn)行了更加嚴(yán)格的管制，2021年12月19日，最高人民法院在其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日開始施行。規(guī)定中提到:人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。供需平衡促進(jìn)市場發(fā)展司法拍賣房產(chǎn)業(yè)處于快速增長時(shí)期，由于司法拍賣房行業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)模式特性，使其供給市場與需求市場存在較強(qiáng)的相互依賴、相互促進(jìn)關(guān)系，司法拍賣房市場在良好的供需作用機(jī)制下保持穩(wěn)定發(fā)展行業(yè)驅(qū)動因素商業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展從應(yīng)用領(lǐng)域來看，司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品廣泛的運(yùn)用于醫(yī)學(xué)、藥學(xué)、檢驗(yàn)學(xué)、衛(wèi)生免疫學(xué)、食品安全、農(nóng)業(yè)科學(xué)等民營領(lǐng)域行業(yè)競爭促進(jìn)行業(yè)正向發(fā)展在市場發(fā)展中，行業(yè)企業(yè)為爭取競爭優(yōu)勢，尤其是大中型企業(yè)，越來越重視自主研發(fā)實(shí)力，在企業(yè)科研方面投入逐年增長，企業(yè)科研服務(wù)市場逐步打開，未來科研用檢測試劑的服務(wù)主體趨于多元化第三章司法拍賣房行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀從我國司法拍賣不動產(chǎn)掛拍數(shù)量來看，2021年1-12月共掛拍758106套，相較于2020年增長12%。其中住宅類掛拍414040套，同比下降59%，商業(yè)類掛拍330734套，同比增長46.5%，工業(yè)類掛拍13332套，同比下降85%。截至2021年年底，司法拍賣不動產(chǎn)掛拍金額達(dá)23532億元，同比下降18%，司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)擁有不折不扣的萬億市場，其中住宅類掛拍7915億元，同比下降36.7%，商業(yè)類掛拍13643億元，同比增長2%，工業(yè)類掛拍1972億元，同比下降30.3%。參與競拍人次來看，2021年末我國司法拍賣不動產(chǎn)參與報(bào)名競拍人數(shù)達(dá)到617273人次，同比2020年減少10.5%。去年底，阿里拍賣網(wǎng)站上的房產(chǎn)總標(biāo)的物累計(jì)數(shù)量就達(dá)到了300萬套，今年3月份這個(gè)數(shù)字變成310萬套，而截至目前，標(biāo)的物數(shù)量已經(jīng)達(dá)到325.5萬套。其中，破產(chǎn)資產(chǎn)標(biāo)的物為9.4萬套、訴訟資產(chǎn)標(biāo)的物為296萬套、涉案資產(chǎn)標(biāo)的為2841套。不過，該數(shù)字反映的是該網(wǎng)站上所有交易房產(chǎn)類型的數(shù)量，法拍房只是其中之一。2021年6月之后，阿里拍賣便不再發(fā)布法拍房的月報(bào)或周報(bào)。2022年3月后，阿里拍賣平臺上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數(shù)。而且，阿里拍賣網(wǎng)站目前所顯示的房產(chǎn)總標(biāo)的物數(shù)量325.5萬套，是一個(gè)歷史累計(jì)數(shù)據(jù)，即包含所有已成交、已過期的房產(chǎn)，而且反映的是掛拍次數(shù)，即一套房子有被重復(fù)統(tǒng)計(jì)的可能性，所以這必然是一個(gè)遠(yuǎn)大于實(shí)際的數(shù)據(jù)。行業(yè)現(xiàn)狀LOGO價(jià)格超億元標(biāo)的物數(shù)量大增從地域來看，近年確實(shí)有部分區(qū)域的法拍房數(shù)量增長遠(yuǎn)超其他區(qū)域，比如川渝、鄭州。數(shù)據(jù)顯示，重慶已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)法拍房年度掛拍數(shù)量第一的城市，2020年掛拍量為目前，最高人民法院認(rèn)定的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺有7家，分別是:阿里拍賣、京東拍賣、人民訴訟網(wǎng)、中拍網(wǎng)、公拍網(wǎng)、工商銀行融E購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。這其中，阿里拍賣的體量最大，是行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭，因而許多機(jī)構(gòu)以阿里拍賣為數(shù)據(jù)源頭來反映全國法拍房的增長情況。《司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》中則稱，法拍房主要來自于債務(wù)違約，上拍數(shù)量多的城市多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)活躍的一二線省會城市。法拍房更多源于債務(wù)違約等因素行業(yè)現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全國共有3342家法院推動司法拍賣的線上處置，同比增長0.75%；其中掛拍數(shù)量最多的法院是成都市中級人民法院，全年的掛拍數(shù)量達(dá)到了6832套，第二名是鄭州市中級人民法院，全年的掛拍數(shù)量達(dá)到了4039套，第三名是佛山市南海區(qū)人民法院，全年的掛拍量達(dá)到了3000套。成交金額方面，2021年成交金額最多的法院是北京市第三中級人民法院，全年的成交金額達(dá)到了62億，第二名是天津市第一中級人民法院，全年的成交金額達(dá)到了56億，第三名是上海市浦東新區(qū)人民法院，全年的成交金額達(dá)到了42億。行業(yè)現(xiàn)狀2021年，全國共有349個(gè)城市產(chǎn)生了司法拍賣資產(chǎn)。司法拍賣上拍資產(chǎn)的來自于債務(wù)違約,所以上拍數(shù)量多的城市大部分來自于經(jīng)濟(jì)活躍的一二線省會城市，法拍量前十大城市共掛拍資產(chǎn)133265套，占所有城市掛拍量的17.5%，其中重慶市掛拍量位居第一，掛拍量37124套。從我國部分一線城市來看，2021年上海市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍5156套，同比增長9.91%，掛拍量在全國拍21名，成交量為2541套，同比增長4%，全國排第七；2021年北京市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍6985套，同比增長86%，全國排第十五，成交量為2888套，同比增長10.52%，全國排第六；深圳市2021年掛拍量為5267套，同比增長18.25%，全國排第二十八，成交量為1884套，同比下降167%，全國排第十。掛拍額方面，2021年上海市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍金額1026億元，同比增長25.88%，掛拍額在全國排第三，成交額為243億元，同比增長17.39，全國排第二；2021年北京市掛拍金額為1161億元，同比下降76.26%，全國排第一，成交金額為245億元，同比增長6.52%，全國排第一。2021年深圳市掛拍額為416億元，同比增長40%，全國排第四，成交額為135億元，同比增長5.4%，全國排第四。行業(yè)熱點(diǎn)司法拍賣房行業(yè)具有市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價(jià)高等特點(diǎn)。熱點(diǎn)二科研服務(wù)市場持續(xù)增長熱點(diǎn)一司法拍賣房應(yīng)用領(lǐng)域廣泛熱點(diǎn)三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量有待提升制約司法拍賣房行業(yè)發(fā)展。行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，導(dǎo)致研究結(jié)果可靠性難以保證，產(chǎn)品喪失市場競爭力。司法拍賣房行業(yè)難形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理規(guī)范,產(chǎn)品質(zhì)量主要靠企業(yè)自主檢測保障，監(jiān)管難度大。中國司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品主要集中在中低端領(lǐng)域，高端領(lǐng)域被外資企業(yè)壟斷，產(chǎn)品品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。司法拍賣房行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺持續(xù)擴(kuò)張，促進(jìn)高價(jià)值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。行業(yè)制約因素評估程序不規(guī)范房屋系不動產(chǎn)，由于價(jià)值較大，通常都會進(jìn)行委托評估，估價(jià)過高，拍賣房屋的吸引力會下降，圍觀人數(shù)少，流拍的可能性較大;估價(jià)過低，拍賣房屋的價(jià)值得不到體現(xiàn)，損害被執(zhí)行人的權(quán)益，評估價(jià)還會影響評估費(fèi)用的計(jì)算。評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、評估報(bào)告的結(jié)果常受被執(zhí)行入的異議，認(rèn)為評估報(bào)告低估自己財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，要求重新進(jìn)行評估。重新評估會增加執(zhí)行成本，加大法院執(zhí)行工作的負(fù)擔(dān)。競買人拍賣所得房產(chǎn)，無法入住是其最擔(dān)心的，常常會聽到老賴強(qiáng)占、惡意租賃等情況，“交付難”問題會動搖競買人的競拍意愿。房屋被占用難以使用房屋本身存在瑕疵法院需要承擔(dān)拍賣機(jī)構(gòu)的職責(zé)，對拍賣財(cái)產(chǎn)調(diào)查、委托估價(jià)子等工作加大了執(zhí)行人員的工作量，“案多人少”的矛盾仍然存在，難免會有疏漏的地方，對拍賣物的瑕疵披露未到位，影響了競買人的購買意愿。產(chǎn)品質(zhì)量問題前期籌劃活動執(zhí)行效果評估質(zhì)量參差不齊行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后司法拍賣房行業(yè)缺乏完備的質(zhì)量控制和質(zhì)量保證體系，生產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，導(dǎo)致產(chǎn)品的可靠性難以保證，喪失產(chǎn)品市場競爭力。中國國家政府秉承創(chuàng)新開放的態(tài)度，支持和鼓勵(lì)科學(xué)研究創(chuàng)新，對科學(xué)研究試驗(yàn)不設(shè)置嚴(yán)格限制，因此，司法拍賣房行業(yè)不存在統(tǒng)一的監(jiān)督管理規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量主要依靠生產(chǎn)企業(yè)自主檢測，司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管難度加大在中低端產(chǎn)品領(lǐng)域，仍然有較大比例的產(chǎn)品依賴于進(jìn)口渠道。此外，司法拍賣房行業(yè)企業(yè)缺乏創(chuàng)新研發(fā)能力以及仿制能力，加重下游消費(fèi)端對進(jìn)口科研用檢測試劑的依賴，不利于司法拍賣房行業(yè)的發(fā)展行業(yè)發(fā)展建議LOGO提升產(chǎn)品質(zhì)量（1）政府方面：政府應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范司法拍賣房行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關(guān)部門，對科研用司法拍賣房行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)加強(qiáng)冷鏈運(yùn)輸環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施升級，保證司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：司法拍賣房行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場上已有多個(gè)本土司法拍賣房行業(yè)企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對標(biāo)優(yōu)質(zhì)、高端的進(jìn)口產(chǎn)品，并憑借價(jià)格優(yōu)勢逐步替代進(jìn)口。此外，司法拍賣房行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。全面增值服務(wù)單一的資金提供方角色僅能為司法拍賣房行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，司法拍賣房行業(yè)同質(zhì)化競爭日趨嚴(yán)重，利潤空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務(wù)收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的司法拍賣房行業(yè)需求外，設(shè)備管理、服務(wù)解決方案、貸款解決方案、結(jié)構(gòu)化融資方案、專業(yè)咨詢服務(wù)等方面多方位綜合性的增值服務(wù)需求也逐步增強(qiáng)。中國本土司法拍賣房行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位多元化融資渠道可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴(kuò)大非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場交替發(fā)行的新局面；企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性。司法拍賣房行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時(shí)，能夠綜合運(yùn)用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進(jìn)自身融資渠道的多元化，降低對單一產(chǎn)品和市場的依賴程度，實(shí)現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負(fù)債端的市場競爭力。以遠(yuǎn)東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅(jiān)持“資源全球化”戰(zhàn)略，結(jié)合實(shí)時(shí)國內(nèi)外金融環(huán)