銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告頁(yè)可修改

目 1 2 2(1)項(xiàng)目概 2(2)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指............................3(3)項(xiàng)目方 3(4)項(xiàng)目功能面積分........................................項(xiàng)目投資估算與資金籌措........................................................4算........................................................5付息分析............................................................6項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加測(cè)算............................................7目財(cái)務(wù)評(píng) 8(1)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提..................................................8(2)損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析..........................................9(3)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析..........................................9(4)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表..........................................................11析.............................................................(一)銷(xiāo)售部分盈虧平衡分析........................................................12(二)租賃部分盈虧平衡分析........................................................12論.............................................................迅速成長(zhǎng)為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化合性商貿(mào)品牌項(xiàng)目，建筑面積萬(wàn)平方米，將在新街區(qū)著力打造集高檔寫(xiě)字樓、頂級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)店、高檔百貨、多元化特色餐飲、時(shí)尚休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性、新地標(biāo)商街。因項(xiàng)目發(fā)展需要，銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投二項(xiàng)目背景分析(1)項(xiàng)目概括合體。通過(guò)各類(lèi)業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯集吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住(2)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(3)項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)(過(guò)程略)，主要建主力樓(以出租為主)和公寓(以出售為主)。主力樓是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步城(4)項(xiàng)目功能面積分布表1(主力樓)功能面積分布表每層面積(平方米)總面積(平方米)技術(shù)層66~16層19~25層表2(公寓樓)功能面積分布表每層面積(平方米)總面積(平方米)精裝公寓等2048三項(xiàng)目投資估算與資金籌措(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表項(xiàng)目項(xiàng)目主力樓成本主力樓單價(jià)公寓樓成本公寓樓單價(jià)合計(jì)1、開(kāi)發(fā)成本(靜態(tài))89758365土地購(gòu)置費(fèi)28912891工程建設(shè)費(fèi)54494962開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)6355122、開(kāi)發(fā)費(fèi)用10331390管理費(fèi)163149其他費(fèi)用5058450503588550508647000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)163149財(cái)務(wù)費(fèi)用65765700(2)項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為億元，計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金億元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款億元用于投序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1投資總額12127124252425433956建設(shè)投資121271242524254339562資金籌措12127124252425433956自有資金97202425582696借款資金45500060004500銷(xiāo)售收入再投資66051017672287603資金缺口(+)55200242565825196四項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃收入測(cè)算的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)以及步行街樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)合計(jì)(萬(wàn)五項(xiàng)目借款還本付息分析表7借款還本付息表(單位：元)商商場(chǎng)(-1至商場(chǎng)(-1至地面四層)(元)租賃費(fèi)用(萬(wàn)租金收入(萬(wàn)(元)租賃費(fèi)用(萬(wàn)租金收入(萬(wàn)2010202568810六項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加測(cè)算計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20102011201220131960678860(1)*5％113318309803943()*7％7912869276()*3％345529118(1)*％20331871(1)*％11181039(1)*％11318398394(1)*1％227366196789序號(hào)項(xiàng)目1銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售稅金及附加3土地增值稅加稅費(fèi)(1)*5％()*7％()*3％(1)*％(1)*％(1)*12％12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)比較并結(jié)合銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)钤谟?jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租本項(xiàng)目物業(yè)在銷(xiāo)售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線(xiàn)折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)6、期望收益率(基準(zhǔn)收益率)的確定(2)損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù)合計(jì)68553066999988222223482348222222223482348222748123稅金4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)474847484142414241424142151913551459145904227908197769776848028(3)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439628776292692722924208222222348223482銷(xiāo)售收入78860229242082222223482234822現(xiàn)金流出5000011330115511063792838393895889580土地增值稅789加707105076516348034270392041424142所得稅15396362546388583450134473481548155138291452414524累計(jì)凈現(xiàn)金流111414量-50001930537023536156854082369968948①本項(xiàng)目投資回收期為年②本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值(NPV)＝86866萬(wàn)元建建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2012201320142722924208222222722924208222221063792838393480342703920583450134473165921492513829-34361148925318序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出入加加3凈現(xiàn)金流量4量201020112877629269287762926922840115515076516362546388593617718①本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值(NPV)＝50829萬(wàn)元率為％(4)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要序序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1資金來(lái)源2資金運(yùn)用加加3盈余資金4累計(jì)盈余資金21975396935628