南京豪宅專題研究2015年0721

前

言

物以稀為貴，定義豪宅的核心在于其稀缺性。不可復(fù)制的資源和產(chǎn)品賦予豪宅居住以外的功能，比如品質(zhì)生活享受、彰顯身份地位、體現(xiàn)圈層文化等等，高價(jià)值必然帶來高溢價(jià)。

按物業(yè)類型，可以分為大平層公寓類豪宅和別墅類豪宅：

與上?？們r(jià)1000萬元的硬性門檻不同，南京市場有些大平層公寓項(xiàng)目環(huán)境條件和產(chǎn)品確實(shí)達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但價(jià)格仍然受制于板塊價(jià)值，從總價(jià)角度將南京當(dāng)前豪宅市場界定為以下三檔：兩江板塊在280萬以上，城南、城北、仙西板塊在350萬以上，城東、城中、河西在500萬以上；

別墅類豪宅強(qiáng)調(diào)對自然資源的占有、產(chǎn)品賦予收藏價(jià)值，物業(yè)類型通常為獨(dú)棟或類獨(dú)棟，南京市場頂級別墅產(chǎn)品價(jià)格至少在2000萬以上。第一頁，共61頁。Part1大平層公寓型豪宅產(chǎn)品篇第二頁，共61頁。市場容量板塊2014.1-2015.5各板塊公寓類豪宅市場成交情況總價(jià)段成交面積(㎡)成交占比成交套數(shù)(㎡)成交占比城中500萬以上2347823％11311%城東260857%1043％河西18232014%7738%城南350萬以上259005%1423%城北369156%1763％仙西127872%411%江寧300萬以上1465486%6263%浦口250萬以上531612%2471％數(shù)據(jù)來源：njhouse城中、河西、城東三板塊占主導(dǎo)地位，河西豪宅成交量是其他板塊7倍，兩江板塊成交量較好第三頁，共61頁。主力成交數(shù)據(jù)來源：njhouse總價(jià)段\面積段144-160160-180180-200200-250250-300300-350400-6001000以上500-55059570000550-600048100000600-700041120000700-80000075000800-90000013100900-1000000002001000-1200000400002500-3000000000103500-4000000000012城中板塊豪宅總價(jià)、面積交叉分析城中豪宅成交總價(jià)集中在500-800萬、面積段集中在160-300㎡第四頁，共61頁。主力成交數(shù)據(jù)來源：njhouse總價(jià)段\面積段160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-550951920011550-60002142300600-70001731400700-80000001022城東板塊豪宅總價(jià)、面積交叉城東豪宅成交總價(jià)集中在500-700萬、面積段集中在160-350㎡第五頁，共61頁。主力成交數(shù)據(jù)來源：njhouse總價(jià)段\面積段144-160160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-55020251303019000550-60080134018700600-7004031272134700700-8000001013600800-90000017202210900-1000000100011000-1200000000111200-1500000000011500-2000000000112河西板塊豪宅總價(jià)、面積交叉河西豪宅成交總價(jià)集中在500-900萬、面積段集中在180-350㎡第六頁，共61頁。板塊分布典型公寓類豪宅項(xiàng)目集中分布于城中、河西兩大板塊，基本都具備或山或江或地段等稀缺資源雅居樂濱江國際仁恒江灣天成華潤悅府蘇寧濱江壹號(hào)中海鳳凰西岸金茂御景華府斯亞首府中城國府世茂外灘新城復(fù)地御鐘山景楓法蘭谷雅居樂藏龍御景南京在售公寓類豪宅項(xiàng)目板塊分布第七頁，共61頁。典型項(xiàng)目去化城中項(xiàng)目去化緩慢，月均1－2套左右；其他板塊典型項(xiàng)目月均能達(dá)到20－30套201120122015201620132014復(fù)地御鐘山中城國府斯亞首府華潤悅府藏龍御景雅居樂濱江國際菲呢克斯2011年開盤，1棟65年公寓樓共3.2萬方，去化0.7萬方，月均不到1套2013年11月開盤，共推出21萬方，去化7萬方，月均24套左右2012年11月開盤，共推出13.3萬方，去化10.4萬方，月均20套左右2012年11月開盤，共推出22.7萬方，去化19萬方，月均30套左右2011年10月開盤，共推出24.6萬方，去化23.7萬方，尾盤剩余一套，月均30套左右2013年10月開盤，共推出4.5萬方，今年大幅降價(jià)后，才有成交，去化11套2011年底開盤，1棟住宅樓共3萬方，去化1萬方，月均1-2套數(shù)據(jù)來源：njhouse，數(shù)據(jù)截至2015年5.24第八頁，共61頁。市場小結(jié)市場容量主流產(chǎn)品板塊分布去化速度第九頁，共61頁。項(xiàng)目對比豪宅項(xiàng)目土地成本較高，位于板塊核心區(qū)域，占有先天資源，周邊配套成熟，土地價(jià)值稀缺價(jià)值指標(biāo)土地價(jià)值對比中城國府仁恒江灣天成華潤悅府復(fù)地御鐘山景楓法蘭谷雅居樂濱江國際土地成本2007年出讓的舊改綜合體項(xiàng)目，或?qū)⒈贿h(yuǎn)洋收購仁恒江灣城四期，2007年樓面地價(jià)高達(dá)6861元／㎡2009年河西地王，樓面價(jià)7992元／㎡2011年，折后樓面地價(jià)8489元／㎡別墅項(xiàng)目加州城的三期2013年江北地王，樓面地價(jià)達(dá)7813元／㎡區(qū)位城中板塊，新街口商圈河西奧體板塊，河西商業(yè)中軸河西中央?yún)^(qū)位、新江東板塊核心紫金山東麓，毗鄰環(huán)陵路江寧方山板塊、臨近大學(xué)城浦口新城核心、臨長江隧道資源主城地段江景地段紫金山景山景、人文江景配套主城配套醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)、學(xué)區(qū)、濱江公園、文體配套；1、2、10號(hào)多地鐵商業(yè)休閑配套齊全；2號(hào)線招商花園城、小學(xué)、醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)；2號(hào)線醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)、規(guī)劃文體場館；1號(hào)線規(guī)劃多個(gè)大型商業(yè)及休閑配套；10號(hào)線臨江站規(guī)劃—規(guī)劃河西濱江高端宜居片區(qū)，板塊規(guī)劃利好已基本實(shí)現(xiàn)規(guī)劃為第二個(gè)新街口，集商務(wù)、商業(yè)、酒店、旅游為一體——國家級江北新區(qū)高端居住區(qū)第十頁，共61頁。項(xiàng)目對比規(guī)劃上注重私密性和資源均好性，多采用平墅概念，立面以干掛石材為主，園林多以水景為主題價(jià)值指標(biāo)規(guī)劃價(jià)值對比中城國府仁恒江灣天成華潤悅府復(fù)地御鐘山景楓法蘭谷雅居樂濱江國際建筑指標(biāo)項(xiàng)目B地塊總建面7.6萬方四期建面約18萬㎡，容積率2.79總建面27.5萬方，容積率3.4總建面33萬方，容積率1.45，高度小于24米總建面15萬方，容積率1.03，別墅、大平層總建面115萬方，容積率2.7，分三期開發(fā)規(guī)劃排布規(guī)劃3棟住宅樓，1、2號(hào)樓多層南北朝向排布，3號(hào)樓東西向排布規(guī)劃7棟高層、1棟小高層，依江一字排布，轉(zhuǎn)向45度，棟棟可觀江景、資源均好規(guī)劃12棟高層，高圍墻保證私密性，組團(tuán)布局保證資源均好性多層板樓，兵營式排布，以地形微臺(tái)，景觀價(jià)值最大化被別墅區(qū)合抱的山谷地形，因此得名，組團(tuán)排布，多層一梯一戶組團(tuán)圍合，60m以上樓距，資源均好，地面整體抬高6.4，保證私密性，降噪建筑立面風(fēng)格：公建立面用材：玻璃幕墻為主風(fēng)格：現(xiàn)代簡約用材：自上而下依次為玻璃幕墻、鋁板幕墻、底部四層干掛石材風(fēng)格：新古典用材：干掛石材、真石漆風(fēng)格：法式用材：干掛石材風(fēng)格：法式用材：石材風(fēng)格：地中海風(fēng)格，仿效星河灣設(shè)計(jì)用材：干掛石材園林景觀無依托江景，以濱江碼頭為主題，以步行道、植被、水系打造私家公園抬地造景、架空層、下沉庭院設(shè)計(jì)豐富層次性，中央景觀為湖景，配以多種全冠移植的樹種、疊水、廊柱、法式雕花等打造宮廷式園林內(nèi)設(shè)九景，假山瀑布、觀山亭臺(tái)、水景廣場、疊翠流潺、曲徑通幽法式莊園主景，以植被、草坪、樹木為主，每棟私家雙院景觀抬高、堆坡、下沉的立體景觀，中央景觀以水景為主，每個(gè)組團(tuán)一個(gè)戶外泳池第十一頁，共61頁。項(xiàng)目對比價(jià)值指標(biāo)戶型價(jià)值對比中城國府仁恒江灣天成華潤悅府復(fù)地御鐘山景楓法蘭谷雅居樂濱江國際戶型區(qū)間主力220（75%）、280（24%）四期戶型200（9%）、206（26%）、251（49%）、290（5％）、380（12%）一期主力200（三房）、240（四房）、290（四房）主力140（三房）、170（四房）、200（四房），200－350占比33%主力130－140（三房）、185（四房）、233（五房），180-230占比36%一期主力200-300，200-250占比83%空間布局戶型方正但通透性差，東西朝向有抗性全套房設(shè)計(jì)、玄關(guān)、中庭、雙廳，大尺度動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)多開間朝南、南北通透、儲(chǔ)藏收納空間大戶型方正通透、多開間朝南、戶型方正、北向臥室較多欠舒適性十字圓廳、南北通透、開間尺度層高3m層高3.15-3.5m；客餐廳面寬達(dá)8.1m；270度觀景面設(shè)計(jì)層高3.3m層高3.15-3.3m；客餐廳8.1m（客4.6m）、主臥4.4m客餐廳面寬最大8.1m，創(chuàng)新雙首層層高4.7m層高3.6m；（220）面寬4.9m，進(jìn)深18m精裝修精裝品牌：博世、科勒、東芝、歐文拓普、唯寶，地面運(yùn)用石材，窗3層中空玻璃德國勞斯整體廚房、美諾廚房、唯寶、漢斯格雅衛(wèi)浴、阿魯克窗戶設(shè)備、耶魯入戶毛坯毛坯精裝／毛坯，天然石材，裝修成本6000元／平米左右附加地源熱泵全套科技系統(tǒng)新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)、分戶凈水—新規(guī)前戶型，贈(zèng)送30-50平米；雙院雙首層設(shè)計(jì)有面積贈(zèng)送主力200-300㎡，注重層高、面寬、主臥套尺度，舒適度高，以精裝、科技、面積贈(zèng)送等提升附加值第十二頁，共61頁。項(xiàng)目對比會(huì)所規(guī)模較大，標(biāo)配恒溫泳池，物業(yè)多為自營，費(fèi)用和服務(wù)差異大，停車配比高，雙入戶挑高大堂價(jià)值指標(biāo)服務(wù)與配套價(jià)值對比中城國府仁恒江灣天成華潤悅府復(fù)地御鐘山景楓法蘭谷雅居樂濱江國際會(huì)所無獨(dú)立會(huì)所，配800平米泳池及健身中心規(guī)劃4282平米私家會(huì)所，配備茶餐廳、咖啡廳、恒溫泳池、健身房等功能宮廷式會(huì)所，配恒溫泳池、健身房、康體休閑廳、咖啡廳、宴會(huì)廳等功能室內(nèi)外雙泳池、健身、休閑、聚會(huì)宴請等功能共享加州城5800平米高端會(huì)所，設(shè)紅酒私人會(huì)所、恒溫泳池、羽毛球館、書吧等8萬平米會(huì)所酒店（雅居樂酒店），另外每個(gè)組團(tuán)一個(gè)戶外泳池，680平米戶型一戶一泳池物業(yè)蘇州嘉正物業(yè)，1.9元／平米月仁恒物業(yè)，1.9+0.5元／平米月華潤置地物業(yè)，5.3元／平米月上海高地物業(yè)，1.9元／平米月景楓物業(yè)，2.5元／平米月雅萊格管家式物業(yè)，3.8元／平米月（每棟樓一個(gè)物業(yè)管家）停車自走式＋機(jī)械式人車分流，1:1.95人車分流，車位配比1:3人車分流，1:2.4人車分流，1:1.6臺(tái)地架空層停車，1:1.3公共部分—雙入戶大堂、首層挑高6.3m雙入戶精裝大堂、三菱電梯——雙層入戶大堂，0度平坡入口第十三頁，共61頁。項(xiàng)目對比以資源和產(chǎn)品為賣點(diǎn)，會(huì)所作售樓處，樣板和景觀以現(xiàn)房、實(shí)景展示，以小眾化圈層營銷價(jià)值指標(biāo)營銷價(jià)值對比中城國府仁恒江灣天成華潤悅府復(fù)地御鐘山景楓法蘭谷雅居樂濱江國際賣點(diǎn)提煉絕版地段、成熟配套奧體核心、江景、品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、精裝修、科技住宅地段、法式大平層、科技人居紫金山資源、稀缺產(chǎn)品、園林景觀方山稀缺資源、法式低密度、品質(zhì)墅區(qū)新區(qū)規(guī)劃、臨江資源、水景園林營銷展示展示性缺乏豪宅感獨(dú)立售樓處、內(nèi)設(shè)低調(diào)不失奢華，符合項(xiàng)目定位會(huì)所大堂作售樓接待，增加實(shí)景感受會(huì)所大堂作售樓接待，增加實(shí)景感受法式宮廷式中庭導(dǎo)入、實(shí)景展示五星級酒店作展示、儀仗式導(dǎo)入、迎賓道旗、實(shí)景展示圈層活動(dòng)印象南京主題藝術(shù)家邀請展等實(shí)景示范公開，請老業(yè)主和業(yè)內(nèi)人士品鑒古堡古董鑒賞、風(fēng)水理財(cái)講座口碑營銷、老帶新、“鐘山圈層社交”派對徒步方山等活動(dòng)邀請品牌其他高端項(xiàng)目業(yè)主及城中名流參加“臺(tái)灣潮”活動(dòng)第十四頁，共61頁。競品小結(jié)先天條件產(chǎn)品打造稀缺資源：享有自然資源、人文資源或絕版地段土地屬性：地塊條件好，周邊檔次高，規(guī)劃為板塊內(nèi)宜居區(qū)域組團(tuán)排布注重私密性和資源均好性；多采用平墅概念，運(yùn)用石材、鋁板、玻璃幕墻等，體現(xiàn)高端大氣；戶型設(shè)計(jì)注重層高、面寬、主臥套尺度，空間舒適有面子；多數(shù)項(xiàng)目精裝修、品牌高配，流行采用科技智能化、面積高贈(zèng)送等提升附加值；園林景觀慣用水景、多樹種植被、坡地造境等手法，實(shí)景展示；較大規(guī)模高檔會(huì)所，標(biāo)配泳池、健身、休閑、商務(wù)等功能，物業(yè)多為自營品牌，費(fèi)用和服務(wù)差異大；公共空間體現(xiàn)檔次，人車分流、停車配比高，多采用雙入戶挑高大堂提升空間硬件產(chǎn)品上：體現(xiàn)在細(xì)節(jié)方面，加強(qiáng)客戶價(jià)值感知；軟件服務(wù)上：創(chuàng)新居住以外功能，專屬可定制化的服務(wù)，打造圈層生活第十五頁，共61頁。市場競爭項(xiàng)目名稱存量（萬方）項(xiàng)目名稱存量（萬方）項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)上市量（萬方）預(yù)計(jì)上市時(shí)間斯亞首府2.5雅居樂濱江國際14仁恒江灣天成187月中城國府4.2復(fù)地御鐘山3中航金城1號(hào)259月菲呢克斯2藏龍御景2金陵雅頌居138月世茂外灘新城3.3景楓法蘭谷2.5金鼎灣如院49月御景華府0.5其他尾盤累計(jì)1五礦宴山居138月主要在售項(xiàng)目存量約35萬方潛在供應(yīng)量73萬方保守估計(jì)當(dāng)前市場典型豪宅項(xiàng)目存量約35萬方，目前已知的待上市項(xiàng)目潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)有73萬方，下半年豪宅集中上市，供應(yīng)壓力激增第十六頁，共61頁。大平層公寓標(biāo)桿案例分享金茂廣場·御景華府仁恒江灣天成第十七頁，共61頁。金茂廣場·御景華府項(xiàng)目以稀缺地段、高端配套、玄武湖景觀資源、奢華產(chǎn)品為賣點(diǎn)2010年前后摩根士丹利退出南京國際廣場，2013年項(xiàng)目被方興地產(chǎn)以8.16億元收購，獲得51%股權(quán)，項(xiàng)目更名為玄武湖金茂廣場，目前南京國際廣場購物中心正在改造并將更名為金茂匯，由原來高端奢侈品定位為輕奢侈品。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期（22.7萬方）是8萬方購物中心和160m超高雙塔，一塔甲級寫字樓（低區(qū)）和威斯汀酒店（高區(qū)），一塔為豪宅御景華府（549平米，27戶，一層一戶）和怡景公寓；二期（25萬方）規(guī)劃285m高塔，引入瑞吉酒店、5A級辦公和高端住宅（規(guī)劃戶型70-140、200-300、300-400平米三種）總建面積約48萬㎡開發(fā)商方興地產(chǎn)（前身為南京國際廣場）容積率11.7住宅布局一期1棟160m超高層居住區(qū)，分御景華府、怡景公寓建筑風(fēng)格新現(xiàn)代（公建）主力戶型549㎡（27戶，每層一戶）交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修得房率78%配套自身配套：五星級酒店會(huì)所、停車場、國際購物中心周邊配套：玄武湖、湖南路商業(yè)街、展覽館、地鐵一號(hào)線（玄武門站，目前在做出口直達(dá)工程）項(xiàng)目賣點(diǎn)觀景（玄武湖、紫金山、城市肌理）、城中地段、產(chǎn)品售價(jià)、去化情況09年底開盤，目前豪宅去化21套，剩余6套，價(jià)格2600-3600萬／套不等二期超高層285m（未開）8.8萬㎡國際購物中心160m高端居住區(qū)160m寫字樓＋酒店御景華府第十八頁，共61頁。立面風(fēng)格現(xiàn)代公建，鋁板和玻璃幕墻為主材的超高層建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：由新現(xiàn)代主義建筑大師、美國GP建筑設(shè)計(jì)公司總裁Goettsch先生親自設(shè)計(jì)，評為2004年十大地標(biāo)建筑二期升級：美國Gp、英國ACLA、美國HBA、美國TT、美國柏誠、英國奧雅納及美國喜達(dá)屋等一流大師機(jī)構(gòu)聯(lián)合打造，以“國家綠色二星”&“美國LEED認(rèn)證”為建筑標(biāo)準(zhǔn)金茂廣場·御景華府第十九頁，共61頁。大面寬、大尺度觀景面、全套房設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，舒適度高，體現(xiàn)檔次約549平米超大平層，五房三廳六衛(wèi)兩梯一戶，配置瑞士訊達(dá)電梯智能門禁系統(tǒng)，每卡指定一樓層十字圓弧門廳，以黃金中軸動(dòng)靜分區(qū)約13.5米超大客廳面寬，配置超大落地玻璃窗，構(gòu)建270度奢闊觀景面總統(tǒng)套房式主臥，盡顯奢華每個(gè)臥室都配獨(dú)立衛(wèi)浴間，轉(zhuǎn)角飄窗保證處處觀景動(dòng)區(qū)靜區(qū)戶型由美國著名酒店、豪宅設(shè)計(jì)大師Robertbilkey親自設(shè)計(jì)金茂廣場·御景華府第二十頁，共61頁。裝修用材全進(jìn)口石材、工藝考究、彰顯尊貴奢侈3、入戶玄關(guān)地面由多種天然進(jìn)口石材作拼花；4、麥當(dāng)娜樹瘤貼飾面板5、特殊工藝豐富墻面凹凸層次感1、承重柱體從巴西定制天然玻璃米黃石材；2、壁爐、臺(tái)面等多處采用天然黑金花石材13542金茂廣場·御景華府第二十一頁，共61頁。注重細(xì)節(jié)和空間創(chuàng)新利用，同行作為標(biāo)桿學(xué)習(xí)廚房邊角設(shè)計(jì)成早餐廳，可觀景可休憩過道墻體用整面玻璃酒柜裝飾，實(shí)用又大氣轉(zhuǎn)角飄窗增加觀景面主臥雙臺(tái)盆衛(wèi)浴空間，增設(shè)桑拿房功能金茂廣場·御景華府第二十二頁，共61頁。精裝修標(biāo)準(zhǔn)高位置裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌廚房品牌櫥柜Poggenpohl（博德寶）油煙機(jī)Gaggenau（嘉格納）灶具烤箱微波爐洗碗機(jī)咖啡機(jī)冰箱龍頭Hansgrohe（漢斯格雅）水槽FORMICA垃圾處理器愛適宜凈水器愛惠浦洗衣機(jī)西門子墻地面定制石材衛(wèi)生間浴缸Kaldewei衛(wèi)浴潔具Duravit龍頭花灑Hansgrohe（漢斯格雅）墻地面定制石材戶內(nèi)設(shè)備中央空調(diào)美意開關(guān)面板、插座面板開關(guān)面板、插座面板吉徠局部燈飾筒燈、射燈、燈槽企一客廳、餐廳及臥室主燈位普通白熾燈泡入戶門防火防盜門“點(diǎn)創(chuàng)之尊”或同檔次品牌戶內(nèi)局部家具收納系統(tǒng)定制地板實(shí)木復(fù)合生活家巴洛克分戶門鎖指紋密碼門鎖IREVO(易保）御景華府精裝交付標(biāo)準(zhǔn)及品牌全套空運(yùn)德國皇家級博德寶、嘉格納等奢華品牌精裝金茂廣場·御景華府第二十三頁，共61頁。超五星級威斯汀大酒店會(huì)所、五星級酒店私人管家式服務(wù)住宅目前可共享超五星級南京威斯汀大酒店會(huì)所，標(biāo)配恒溫泳池、健身房、瑜伽房、spa、商務(wù)宴會(huì)廳等，會(huì)所年卡售價(jià)16000元，住宅業(yè)主可享受7折優(yōu)惠寧高物業(yè)為南京國際集團(tuán)旗下全資子公司，成立于2004年，目前專門運(yùn)營金茂廣場各綜合業(yè)態(tài)。采用五星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，配備高端私人管家式服務(wù)金茂廣場·御景華府第二十四頁，共61頁。仁恒江灣天成仁恒江灣城四期收官之作，項(xiàng)目以江景、地段、產(chǎn)品品質(zhì)、科技精裝為賣點(diǎn)總建面積約18萬㎡（四期）開發(fā)商仁恒容積率2.79建筑單體1棟小高、2棟100m、其他5棟150m超高層，層高3.15-3.5m停車雙層地下停車位1:1.95主力戶型251㎡、206㎡交付標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)費(fèi)1.9+0.5（公攤水電）社區(qū)配套會(huì)所，二期、三期配社區(qū)商業(yè)、小學(xué)上門來訪情況現(xiàn)在樣板房展示區(qū)對外開放，周末上門有4-5百組客戶（預(yù)計(jì)價(jià)格35000-40000元／平米）一期二期三期四期2002062512903806218636036849%26%49%5%12%第二十五頁，共61頁。處于河西奧體新城核心區(qū)域，周邊配套成熟，規(guī)劃完善交通：多軌并達(dá)，500米內(nèi)10號(hào)線奧體中心站、2號(hào)線元通站、有軌電車1號(hào)線醫(yī)療：省人民醫(yī)院河西分院、省中二附院、兒童醫(yī)院河西分院、明基醫(yī)院配套：國際金融城、國際商業(yè)街、青奧文化城公園：濱江公園、河西中央公園、綠博園、奧林匹克體育中心休閑：九夢堂美術(shù)館、藝美齋美術(shù)館、保利大劇院、金陵圖書館新館仁恒江灣天成第二十六頁，共61頁。面江一字排布，觀景視覺極致化，立面以鋁板、玻璃幕墻為主材，高端挺拔因地塊狹長，改傳統(tǒng)圍合式為依江灣之勢一字排布，所有建筑轉(zhuǎn)向45度，形成最好的270度觀景面；為了眼見的風(fēng)景更遠(yuǎn)，將陽臺(tái)反砍降低400毫米；建筑立面自上而下依次為玻璃幕墻、鋁板幕墻、底部四層為干掛石材，參照高檔辦公立面，挺拔聳立仁恒江灣天成第二十七頁，共61頁。依托天然江景，五維造景，打造以濱江碼頭為主題的私家公園入戶儀仗曲徑幽溪，中式元素，開合相宜濱水碼頭開合大江風(fēng)光獨(dú)立庭院仁恒江灣天成第二十八頁，共61頁。景觀細(xì)節(jié)方面，以石、路、水、木，寓情于景，禪靜卻靈動(dòng)全灌移植櫸木、紫薇、白櫻等名貴樹種注重樹木、植被顏色豐富層次層次豐富的硬質(zhì)鋪裝活潑的造型小品靈動(dòng)的水景下品點(diǎn)綴兒童娛樂區(qū)實(shí)景體驗(yàn)仁恒江灣天成第二十九頁，共61頁。層高、8.1m大尺度面寬，全套房設(shè)計(jì)，舒適度高，客戶感知較好200四房兩廳兩衛(wèi)

江星平墅206四房兩廳兩衛(wèi)

江月平墅251四房兩廳三衛(wèi)

江瀚平墅客餐廳面寬8.1米；套房設(shè)計(jì)，輔以轉(zhuǎn)角窗、飄窗及雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，擴(kuò)大觀景視角；步入式衣帽間內(nèi)藏設(shè)計(jì)，節(jié)省空間臥室、客廳全部朝南，約16.5米超大面寬，短進(jìn)深；南北通透，客餐廳、陽臺(tái)一字連通；套房設(shè)計(jì)、輔以轉(zhuǎn)角窗、飄窗及雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，多角度觀景；獨(dú)立儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)；智慧面積利用，提升得房率西南向觀景面約16.5米，西北向觀景面約16.9米；南北通透、雙陽臺(tái)；L型過道動(dòng)靜分區(qū)；獨(dú)立儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)；全套房主臥空間設(shè)計(jì)，男女主人雙衣帽間；仁恒江灣天成第三十頁，共61頁。290四房三廳三衛(wèi)

江海平墅380四房兩廳五衛(wèi)

江山平墅約18.3米西南向景觀面，約20.8米西北向觀景面，270度極致觀景；玄關(guān)、中庭、雙廳，功能空間自然過渡；全套房主臥空間設(shè)計(jì)，獨(dú)立玄關(guān)過渡；客廳擁窗外景色入室，與餐廳、會(huì)客室互動(dòng)3T2戶奢侈標(biāo)準(zhǔn)層，3.5米層高；約21.5米西南向景觀面，約22.7米西北向景觀面，270度極致觀景；客廳面寬8.8米、玄關(guān)系統(tǒng)、多功能廳、家庭室、中西廚，彰顯氣度；三臥全套房設(shè)計(jì)，配大尺度保姆套間；主臥配男女主衣帽間、書房，尺度可比星級酒店總統(tǒng)套仁恒江灣天成270度極致觀景，多功能廳設(shè)計(jì)，重新定義生活方式第三十一頁，共61頁。入戶、電梯等公共空間設(shè)計(jì)突出高端尊貴，注重細(xì)節(jié)智能門禁識(shí)別系統(tǒng)6.3挑高雙層大堂，廳堂兩側(cè)入戶，私密、尊貴箱體中國風(fēng)雕花面飾高檔鏡面電梯仁恒江灣天成第三十二頁，共61頁。380平米新中式風(fēng)格樣板間，燈飾、墻飾、擺件處處運(yùn)用新中式元素仁恒江灣天成第三十三頁，共61頁。工藝細(xì)節(jié)：體現(xiàn)人性化、品質(zhì)感異位插座創(chuàng)新收納空間情趣陽臺(tái)趣味標(biāo)識(shí)石材拼花高檔真皮門把手仁恒江灣天成第三十四頁，共61頁。精裝修品牌高端，打造成品生活，產(chǎn)品附加值高日本東芝中央空調(diào)、法國愛迪士中央除塵系統(tǒng)、過濾PM2.5新風(fēng)系統(tǒng)、百年品牌歐文拓普地暖、韓國唯寶安保系統(tǒng)、博世、科勒廚衛(wèi)……集成頂級品牌，呈現(xiàn)品味空間，從智能、綠色、健康等維度，將舒適成品生活再次升級仁恒江灣天成第三十五頁，共61頁。4000平米私家會(huì)所，打造高端圈層生活，由輝盛閣高端酒店公寓管理公司提供專屬服務(wù)四期規(guī)劃4282㎡私享會(huì)所，配備茶餐廳、咖啡廳、恒溫泳池、健身房等功能，提供圈層生活由國際頂級高端酒店公寓管理公司——新加坡輝盛閣經(jīng)營會(huì)所，提供專屬酒店式服務(wù)仁恒江灣天成第三十六頁，共61頁。Part2別墅類豪宅產(chǎn)品篇第三十七頁，共61頁。整體市場板塊20112012201320142015.1-5成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）城中2612880913224122037088152919507361658243641678城東114302913761727554859344691019658855269266619161406城南18108525021527446568301179457334584132529910341591河西9316318593513137082499193773710883296392174881745城北673519816102534142510944336391533543677654720637仙西40123118660530021725691029323205555194218058436426118594江寧17515566429910346133651321449773647119303767149285291305486浦口134393285028691696391030522535888479031737429470116356合計(jì)27691795343923279073556952471016385674791401734546197640701551數(shù)據(jù)來源：njhouse別墅成交整體趨好，2013年以來市區(qū)及近郊別墅年均成交在50萬方，仙西、江寧、浦口為主力2011-2015.5南京八大板塊別墅成交情況整體來看，2011、2012年成交量年均20多萬方，2013年因整體市場大熱帶來跳躍性增長，年成交超過50萬方，今年上半年改善市場趨好，前5月已接近20萬方；從板塊結(jié)構(gòu)看，主城別墅產(chǎn)品稀缺，城中占比最少，成交以仙林、江寧、浦口最為集中；從成交價(jià)格看，城中、城東成交價(jià)格最高，套均價(jià)超過1000萬，浦口板塊受成交結(jié)構(gòu)影響價(jià)格呈明顯下降。第三十八頁，共61頁。板塊分布南京頂級別墅類豪宅項(xiàng)目分布綠城玫瑰園國信自然天城二十四方珍珠泉9號(hào)鐘山國際高爾夫中豪天祿美林墅富力十號(hào)蘇寧紫金朝陽府雅居樂長樂渡國信來鳳街一號(hào)長發(fā)都市諸公柏悅瀾庭義之證大九間堂瑪斯蘭徳復(fù)地朗香鴻興云深處名家別墅愛濤麗舍頂級別墅豪宅主要分布在浦口老山、江寧三山、城東環(huán)紫金山三大自然板塊，主城稀缺地段少量分布第三十九頁，共61頁。項(xiàng)目對比頂級別墅豪宅占據(jù)稀缺土地、絕版資源、成熟配套，具有不可復(fù)制性價(jià)值指標(biāo)土地價(jià)值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園區(qū)位城中板塊，位于馬道街與新民坊路之間，西至秦淮河夫子廟，毗鄰老門東城南文化保護(hù)區(qū)江寧三山板塊，位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南，地處將軍山、牛首山風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)江寧三山板塊，位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)老山板塊，浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)內(nèi)資源主城、秦淮河自然風(fēng)光、老門東、夫子廟、中華門歷史人文資源，唯一不可復(fù)制北靠將軍山脈、南擁康厚湖翠屏山、韓府山、將軍山老山森林公園、1800高爾夫球場、珍珠泉度假景區(qū)配套主城配套、休閑景點(diǎn)，可作為第一居所交通便利、通達(dá)主城、機(jī)場、生活商業(yè)配套齊全，地鐵s1機(jī)場線站點(diǎn)距離1km，可作為第一居所將軍大道通達(dá)主城、南京南站、占據(jù)交通樞紐、周邊商業(yè)生活配套齊全，地鐵1號(hào)線500m，可作第一居所周邊生活配套不足，但距離長江大橋8公里，過江隧道10分鐘車程，隨著新區(qū)規(guī)劃落實(shí)，與主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市別墅第四十頁，共61頁。獨(dú)棟或類獨(dú)棟，風(fēng)格多為中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的融合價(jià)值指標(biāo)規(guī)劃價(jià)值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園規(guī)劃指標(biāo)占地5.89公頃，地上建面5.89萬方，容積率1.0，須保護(hù)和復(fù)建項(xiàng)目內(nèi)舊宅和街巷肌理占地18萬方，建筑面積5萬方，容積率0.28總占地700余畝，總建面25.86萬方，容積率0.39占地30萬方，建筑面積9萬方，容積率0.3物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟9套、聯(lián)排88套（分三期）共103套獨(dú)棟（分三期）規(guī)劃520余棟雙拼、獨(dú)棟100多套獨(dú)棟、21套定制化別墅建筑風(fēng)格明清風(fēng)格中式別墅現(xiàn)代中式風(fēng)格、屋面采用新材料鋁錳合金金屬管，環(huán)保性隔熱防紫外線托斯卡納、現(xiàn)代法式兩種風(fēng)格一期為地中海風(fēng)格、二期為法式莊園風(fēng)格園林景觀明清風(fēng)格院落、“里坊”式街巷明－仇英《獨(dú)樂園》主題園林實(shí)景再現(xiàn)依山而建，抬階而上，建筑、植被、蜿蜒景觀小道融為一體，形成歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)光依山脈規(guī)劃，由西往東呈上坡走勢，最大高度差40米，收山入園，建筑、院落、自然山水、百余種植物融為一體組團(tuán)景觀，富有層次項(xiàng)目對比第四十一頁，共61頁。

別墅豪宅以土地尺度為賣點(diǎn)，下沉式庭院，關(guān)景入院，附贈(zèng)雙車位入庫價(jià)值指標(biāo)產(chǎn)品價(jià)值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園戶型尺度一期476-945平米，二期600-700平米，部分戶型四層（地下二層，地上二層）一期30套，每套占地2-3畝不等，面積從660-1282平米不等，層高3.5m收官街區(qū)奔牛谷獨(dú)棟490-640平米720-1900平米不等空間特色中式和院，負(fù)二層下沉式內(nèi)庭院三進(jìn)三出、大尺度內(nèi)庭院、臥室全套房設(shè)計(jì)，下沉式中庭、引水入院層層退臺(tái)，大面寬觀景露臺(tái)、衛(wèi)浴雙間設(shè)計(jì)、雙臺(tái)面、室內(nèi)多玻璃窗少墻面保證采光、下沉庭院全套房、衛(wèi)浴雙間、雙臺(tái)面設(shè)計(jì)、大尺度露臺(tái)、下沉庭院停車位雙車位入庫一層雙車位入庫一層單車庫雙車位入庫項(xiàng)目對比第四十二頁，共61頁。主題私家會(huì)所，高端物業(yè)，提供圈層生活專屬服務(wù)價(jià)值指標(biāo)服務(wù)價(jià)值對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園會(huì)所明清風(fēng)格4進(jìn)會(huì)所，分為前臺(tái)、影音室、藏品區(qū)、活動(dòng)區(qū)獨(dú)樂主題會(huì)所，泳池、古籍閱讀、會(huì)客、品茶賞鑒功能會(huì)所為三層，地下一層辦公，地上兩層做會(huì)所配套，約5-6千平，由金陵飯店自營，設(shè)兒童活動(dòng)室、健身房、乒乓球室、羽毛球館、瑜伽館、恒溫泳池、棋牌室、餐廳、會(huì)議室、書吧、影視廳餐飲會(huì)館、商務(wù)會(huì)館、康體會(huì)館、棋牌會(huì)館、精品酒店客房、閱覽室、DIY俱樂部、終身會(huì)籍，與南京各大圖書館合作，提供代購專屬服務(wù)，為業(yè)主量身定制興趣俱樂部物業(yè)雅居樂雅萊格物業(yè)高力國際物業(yè)金陵飯店物業(yè)，20戶一個(gè)管家綠城物業(yè)，4.35元／平米項(xiàng)目對比第四十三頁，共61頁。頂級別墅豪宅價(jià)格以2000萬／套起步，面向全市內(nèi)外財(cái)富階層，不以現(xiàn)金流為目標(biāo)，緩慢去化價(jià)值指標(biāo)營銷對比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園價(jià)格在售聯(lián)排產(chǎn)品2000萬／套起價(jià)，，獨(dú)棟多為歷史文物復(fù)建暫不考慮銷售售2400萬／套起售1700萬／套起售1800萬／套起售去化2013年12月開盤，一期44套開盤當(dāng)年基本售罄，二期2015年3月開盤，月均4-5套一期30套2014年7月開出，截至目前去化20多套去年5月開盤，推出收官之作奔牛谷街區(qū)共46棟獨(dú)棟，目前僅剩1套一期47套2008年開售，2009年8月售罄，二期2009年推出46套，2010底售罄，2011年推出F組團(tuán)山地別墅10余套，2012年推出21套流云苑定制化別墅，2013年推出剩余30套，目前剩余一套2億樓王客戶定位對人文資源看重的全市財(cái)富階層面向國內(nèi)外頂級財(cái)富階層入住客戶以地緣性財(cái)富階層為主面向國內(nèi)外頂級財(cái)富階層項(xiàng)目對比第四十四頁，共61頁。頂級別墅豪宅產(chǎn)品總結(jié)?稀缺的土地和絕版的資源，使其具有不可復(fù)制性，具有投資收藏價(jià)值；?物業(yè)規(guī)劃純粹，景觀打造遵循自然，注重自然、建筑、景觀三者融合；?買產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是買稀缺土地，功能設(shè)計(jì)注重舒適享受，下沉內(nèi)庭院，關(guān)景入

院為基本特質(zhì)；?主題私家會(huì)所，高端物業(yè)，提供頂級圈層專屬服務(wù)；?定位面向全部財(cái)富階層，地緣性不明顯市場小結(jié)第四十五頁，共61頁。頂級別墅豪宅案例分享證大九間堂瑪斯蘭徳第四十六頁，共61頁。證大九間堂項(xiàng)目背山面水，擁有稀缺的自然資源和配套，可為第一居所，規(guī)劃純獨(dú)棟別墅區(qū)，價(jià)值不可復(fù)制板塊：項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，屬于南京三大別墅聚集地之一的三山板塊；資源：項(xiàng)目北靠將軍山脈，東臨河海大學(xué)新校區(qū)，西接牛首山國家級度假風(fēng)景區(qū)，南擁康厚湖水庫（天然湖面接近200畝、水深10米），坐享稀缺的自然資源和豐富的人文資源；配套：地塊距市中心17公里，距祿口國際機(jī)場20公里，距離S1機(jī)場線佛城西路站僅1公里，附近2公里范圍內(nèi)有萬達(dá)廣場、1912商業(yè)區(qū)、萬尚城廣場，學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活配套；規(guī)劃：南京占地18萬方，建筑面積5萬方，容積率0.28，項(xiàng)目分三期開發(fā)共103套獨(dú)棟別墅，另配獨(dú)樂主題會(huì)所和高力物業(yè)，一期約30套去年7月推出，每套占地2-3畝不等，面積從660-1282㎡不等，售價(jià)2400萬起，目前一期去化20套左右第四十七頁，共61頁。建筑為中式院林大師之作，賦予收藏價(jià)值，外墻立面采用新材料新技術(shù)項(xiàng)目由香港許李嚴(yán)建筑師事務(wù)所——嚴(yán)迅奇大師潛心設(shè)計(jì)，以簡約的風(fēng)格打造現(xiàn)代中式院林大宅之作九間堂建筑以拙樸石墻、起伏的緩坡屋頂、厚重的木門構(gòu)建厚重內(nèi)斂額現(xiàn)代文化大宅外墻采用干掛石材屋面采用新材料鋁錳合金金屬板，環(huán)保隔熱防紫外線入戶門選用木材、石獅、石階證大九間堂第四十八頁，共61頁。《獨(dú)樂園圖》景觀實(shí)景再現(xiàn)項(xiàng)目誠邀清華大學(xué)園林大師朱育帆博士，對天然的山、水、湖、林等景色資源加以整合和創(chuàng)新，不但按小區(qū)各景點(diǎn)高低錯(cuò)落的先天特質(zhì)打造了小區(qū)九景，更將明-仇英的《獨(dú)樂園圖》在小區(qū)實(shí)景再現(xiàn)，建成現(xiàn)代園林《獨(dú)樂園》。三開三進(jìn)、隔而不圍、采用多元中式元素打造東方庭院證大九間堂第四十九頁，共61頁。筠廬流杯亭見山臺(tái)營銷中心會(huì)所觀景碼頭畫汀康厚湖《獨(dú)樂園》實(shí)景證大九間堂第五十頁，共61頁。景觀細(xì)節(jié)山水花木、亭臺(tái)樓閣，廊、庭、道、榭、流水形成隔而不圍，圍必缺之意證大九間堂第五十一頁，共61頁。景觀細(xì)節(jié)石在道中，道由石生，峰回路轉(zhuǎn)、曲徑通幽，打造步移景異、變幻無窮之感。證大九間堂第五十二頁，共61頁。一層233㎡二層194㎡地下一層220㎡647㎡四房三進(jìn)三出設(shè)計(jì)，主次有序，虛實(shí)相間；大尺度庭院，將庭位于院中；一層配