房地產(chǎn)營銷策劃 - 商洛時代華城項目商業(yè)招商、運營顧問招標(biāo)商務(wù)標(biāo)

項目響應(yīng)書商洛市場分析與判斷

（一）市場總體行業(yè)形勢分析（二）市場供需情況分析（三）片區(qū)消費群體特征分析（四）市場同類產(chǎn)品競爭水平分析（五）市場走勢預(yù)測與判斷（一）市場總體行業(yè)形勢分析1、綜述2、商洛市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r商洛歷年地區(qū)生產(chǎn)總值及增速億元%（1）GDP的構(gòu)成（2）工業(yè)的發(fā)展（3）固定資產(chǎn)投資1、商業(yè)貿(mào)易和物價（二）市場供需情況分析2、社會消費品零售額3、人口收入4、財政和金融5、交通運輸、郵電通訊和旅游（三）片區(qū)消費群體特征分析1、商洛市北新街消費特征分析（2）自然商圈居民調(diào)查（1）商圈概況（3）商圈內(nèi)主要經(jīng)營產(chǎn)品總戶數(shù)總?cè)丝跀?shù)主職業(yè)層主文化層購物者年齡層月均收入月食品消費支出約0.67萬約2萬20-45歲23-55歲15-66歲1500-2200元1000元2、商洛市中心街商圈調(diào)查（2）自然商圈居民調(diào)查（1）商圈概況（3）商圈內(nèi)主要經(jīng)營產(chǎn)品總戶數(shù)總?cè)丝跀?shù)主職業(yè)層主文化層購物者年齡層月均收入月食品消費支出約0.166萬約0.5萬20-45歲23-55歲16-65歲約812元約560元3、商洛市黃沙橋商圈調(diào)查（1）商圈概況

（2）自然商圈居民調(diào)查總戶數(shù)總?cè)丝跀?shù)主職業(yè)層主文化層購物者年齡層月均收入月食品消費支出約0.042萬約0.12萬24-50歲25-55歲15-60歲約750元約600元綜合消費調(diào)研分析（1）一般消費支出比例（2）消費者經(jīng)常購物場所（3）消費者主要消費超市（4）消費者經(jīng)常購買的物品（5）消費能力調(diào)查（5.1）就餐金額（5.2）酒店價位選擇（5.3）消費者關(guān)注消費項目4、消費者市場調(diào)查與分析（四）市場同類產(chǎn)品競爭水平分析1、商洛市百貨商場調(diào)查統(tǒng)計2、休閑娛樂調(diào)查3、綜述

1、優(yōu)勢S1、區(qū)位政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢S2、項目成本優(yōu)勢S3、開發(fā)商的商業(yè)前瞻意識2、劣勢W1、周邊現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境較差W2、消費者購買力不足W3、商業(yè)氣氛欠缺（五）市場走勢預(yù)測與判斷3、機(jī)會O1、商洛市場帶來的機(jī)會O2、項目自身帶來的機(jī)會O3、商洛市場的發(fā)展需求O4、商洛消費需求的快速增長4、威脅T1、商洛人消費習(xí)慣和消費觀念的改變T2、城市市場地位與主力店、品牌商對商洛市場的認(rèn)同顧問咨詢理念與思路

（一）項目本體（二）項目總體定位（三）運營管理核心問題歸納（四）項目商業(yè)運營及招商總體方案，商業(yè)運營提供的主要服務(wù)內(nèi)容（五）對項目商業(yè)的業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分（六）項目商業(yè)部分的目標(biāo)群體定位（七）項目商業(yè)公共設(shè)施及設(shè)備的投入標(biāo)準(zhǔn)（八）項目商業(yè)鋪位裝修及標(biāo)準(zhǔn)建議（九）項目招商費用及運營費用預(yù)算1、項目概況2、區(qū)域位置3、交通狀況（一）項目本體4、周邊配套5、項目未來發(fā)展展望（1）項目商圈特征（2）項目發(fā)展展望商洛市乃至商洛地區(qū)首座多功能配套的時尚精品百貨中心（二）項目總體定位（1）標(biāo)志性——打造商洛商業(yè)城市絕對地標(biāo)（2）品牌性——商洛首個中高檔品牌匯聚地（3）時尚性——營造便捷溫馨的消費環(huán)境（4）區(qū)域性——捕獲城市中高端消費者市場1、整體定位思路四大特性打造商洛時尚精品百貨中心第一家2、整體定位建議345678921項目案名：春天百貨、新世紀(jì)百貨（暫定）項目形象：標(biāo)志性、品牌性、時尚性、區(qū)域性。項目功能項目檔次項目業(yè)態(tài)價格定位消費市場招商客戶經(jīng)營管理（三）運營管理核心問題歸納“商場管理，市場經(jīng)營”1、統(tǒng)一規(guī)劃布局2、統(tǒng)一賣場形象3、統(tǒng)一人員管理4、統(tǒng)一質(zhì)價管理5、統(tǒng)一營業(yè)時間6、統(tǒng)一售后服務(wù)7、統(tǒng)一營銷推廣8、統(tǒng)一物業(yè)管理9、統(tǒng)一賣場管理10、統(tǒng)一財務(wù)管理（四）項目商業(yè)運營及招商總體方案，商業(yè)運營提供的主要服務(wù)內(nèi)容（1）招商進(jìn)度安排1、招商總體方案（2）招商流程（3）招商范圍及對象（4）招商原則（5）招商策略（6）招商定價（7）招商保障2、運營管理方案及主要服務(wù)內(nèi)容（1）工作目標(biāo)（2）工作內(nèi)容①成功開業(yè)②團(tuán)隊組建及培訓(xùn)③體系建設(shè)④經(jīng)營管理①通過3-5年的整體運營，帶動該區(qū)域內(nèi)商業(yè)的快速發(fā)展，使本項目成為商洛地區(qū)具有較強影響力和號召力的商業(yè)品牌。②提升項目整體價值，保證項目穩(wěn)定、持續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)商業(yè)的不斷升值，完成每年的經(jīng)營管理目標(biāo)和銷售任務(wù)。（五）對項目商業(yè)的業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分1、物業(yè)規(guī)劃建議2、規(guī)劃圖建議（附新平面規(guī)劃圖）一層動線平面圖二層動線平面圖三層動線平面圖備注：地下一層、五層為對外整租部分，在此未做動線劃分。四層動線平面圖功能配置：（1）方案一3、業(yè)態(tài)功能定位及平面色塊圖樓層主題業(yè)態(tài)定位負(fù)一層精致生活館生活超市、便利店等一層時尚精品館化妝品、珠寶首飾、鞋帽、鐘表、鐘表維修、客戶服務(wù)中心二層伊人名媛少女裝、淑女裝、精品女裝、女內(nèi)系列（女內(nèi)、孕婦裝、家居休閑）、女包、精品擺件三層活力紳士館男士正裝、商務(wù)休閑、男士內(nèi)衣、男士精品、箱包、運動系列四層數(shù)碼·悅家·童尚館電子數(shù)碼、兒童系列（童裝、童鞋、童玩），嬰幼兒系列、床品家紡五層馨逸休閑館休閑、茶吧、棋牌地下一層業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分平面圖一層業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分平面圖二層業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分平面圖三層業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分平面圖四層業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分平面圖五層業(yè)態(tài)定位及鋪位劃分平面圖（2）方案二：（備選）各類主力店的集合體備注：一二層優(yōu)先考慮引進(jìn)國美、蘇寧。樓層主題業(yè)態(tài)定位負(fù)一層尚品生活超市大型生活超市一層大型超市、家電賣場大、小家電、郵政、銀行等。二層家電賣場大家電（冰箱，洗衣機(jī)，空調(diào)、廚衛(wèi)等）三層電子數(shù)碼四層休閑娛樂簡餐五層尚品茶樓休閑、茶吧、棋牌地下一層一層二層三層四層五層（六）項目商業(yè)部分的目標(biāo)群體定位序號目標(biāo)消費群人均月收入比例消費需求點1企業(yè)老板、高級管理人員5000-100005%追求品牌、生活品位及質(zhì)量；注重消費環(huán)境及服務(wù)2私營企業(yè)主、商務(wù)白領(lǐng)、公務(wù)員2000-500015%追求較高層次購物、文化、娛樂、享受3中青年家庭800-200050%追求時尚、潮流4縣城及其它800以下30%日常生活消費（七）項目商業(yè)公共設(shè)施及設(shè)備的投入標(biāo)準(zhǔn)1、項目物業(yè)需求建議建議二、關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)建議一、關(guān)于電力系統(tǒng)建議四、關(guān)于監(jiān)控設(shè)備建議五、關(guān)于設(shè)置電話纜線建議六、關(guān)于電訊信號放大設(shè)備建議七、廣播系統(tǒng)建議八、關(guān)于消防系統(tǒng)2、設(shè)備設(shè)施建議3、樓體外立面建議4、廣場設(shè)施建議（八）項目商業(yè)鋪位裝修及標(biāo)準(zhǔn)建議1、關(guān)于百貨商場空間設(shè)計、動線、店鋪分割建議（1）門廳、共享空間、休息區(qū)的設(shè)置建議（2）動線設(shè)置建議（3）店鋪分割建議建議一、天花吊頂建議二、地面鋪設(shè)建議三、商鋪隔斷2、商場一裝工程建議建議四、墻面、柱體包裝及景觀、休閑用具配置建議五、商場天花和地面相對應(yīng)建議六、加強對步行（消防疏散）通道的照明和商業(yè)氣氛營造建議七、建立清晰、方便的導(dǎo)購和顧客自我方位識別系統(tǒng)

3、商場二次裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（1）商戶需提交的裝修圖紙要求①總平面圖②裝修效果圖③電路圖④展示柜、陳列架⑤標(biāo)識、形象板（2）商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)建議①平面布局設(shè)計②展示柜③吊掛燈帶（3）商戶選材和施工建議①展示柜②玻璃：③五金配件④照明及線路⑤試衣間⑥燈箱⑦形象墻施工建議：選材建議：①木器制品②玻璃制品③燈箱④照明設(shè)備二次裝修時照明設(shè)備的采用需達(dá)到以下效果：無論是白天還是晚上，都要保持通道和中庭有足夠的照明度，以照明的燈光顯示出整個商場的通透感，并通過光線的變化來增加通道的趣味性。按不同區(qū)域配強、弱光，重視營造空間氣氛，通道的照明不能夠?qū)ι虉龊偷昝嬖鐖霾涣几蓴_，影響和妨礙店面和櫥窗展示。為了使商品更為醒目，吸引顧客的注意，照明部分應(yīng)采用亮度較高的燈光，讓整個店鋪顯得明亮有朝氣。中庭周邊應(yīng)配置強度較亮的燈光，應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的照明筒燈，在中庭挑空部分，可利用提高中庭四周樓面的照明度，強調(diào)展示于樓面上的商品及標(biāo)志。而其它部分的基本照明則可降低，以彰顯其對比效果。（4）照明商業(yè)運營招商總體報價本次招標(biāo)服務(wù)的總體報價為：人民幣陸拾柒萬叁仟陸佰元。1、招商費用預(yù)算時代華城招商報價為人民幣肆拾玖萬叁仟陸佰元整元；2、運營費用預(yù)算時代華城項目商業(yè)運營總報價為人民幣拾捌萬元整。（九）項目招商費用及運營費用預(yù)算工作方法與計劃

項目時間備注調(diào)研30天從調(diào)研開始到調(diào)研結(jié)束，30天。共分三個階段：第一階段，市場調(diào)查，共計15天；第二階段，調(diào)查分析，共計10天；第三階段，調(diào)查總結(jié)，形成報告，共計5天。定位5天從調(diào)研結(jié)束后開始到定位結(jié)束形成報告，共計5天。規(guī)劃5天從定位結(jié)束后開始到規(guī)劃結(jié)束形成報告，共計5天。招商開業(yè)180天從確定招商開始起到結(jié)束預(yù)計180天。運營管理進(jìn)入運營期策劃服務(wù)內(nèi)容

第一階段調(diào)研定位1、市場調(diào)研2、項目定位3、規(guī)劃設(shè)計在項目所在地開展專業(yè)的市場調(diào)研分析工作；城市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、自然資源環(huán)境分析、政策環(huán)境分析、人口情況分析；城市定位、規(guī)劃及未來發(fā)展方向、趨勢分析；城市商業(yè)分析、城市商圈分析、區(qū)域?qū)I(yè)市場分析、投資意向分析；城市商業(yè)投資環(huán)境、競爭環(huán)境及發(fā)展趨勢分析；市居民的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費環(huán)境分析；城市消費群細(xì)分、消費者消費行為、購買力、主力消費群構(gòu)成、消費者綜合SWOT分析；項目競爭者分析，包括：商業(yè)環(huán)境、物業(yè)特點、品牌構(gòu)成、交通動線、租金及經(jīng)營狀態(tài)、推廣經(jīng)營、競爭SWOT分析；項目自身情況分析、項目基本情況分析、項目建設(shè)條件分析、項目周邊環(huán)境分析、項目周邊配套分析、項目周邊規(guī)劃；項目SWOT整合分析。1、市場調(diào)研（1）工作內(nèi)容項目案名定位；目標(biāo)消費市場定位；業(yè)態(tài)定位；價格定位；功能定位；檔次定位；招商定位；形象定位；營銷推廣定位；經(jīng)營管理定位。2、項目定位（1）工作內(nèi)容項目配套設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計建議、咨詢；店鋪規(guī)劃、分割及面積分?jǐn)偪刂品矫娴淖稍儯惶峁╉椖恳淮窝b修建議、咨詢；提供項目二次裝修建議、咨詢。項目店鋪的規(guī)劃和分割及圖紙制作；店鋪分割的面積測算（圖紙測算并標(biāo)注）；項目店鋪面積實際測量的咨詢；項目內(nèi)部裝修風(fēng)格、形象、色彩等方案的設(shè)計及顧問咨詢；一次裝修電氣設(shè)備的配備、設(shè)置及顧問咨詢；項目內(nèi)部照明、外部照明設(shè)計及顧問咨詢；提供消防設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計及顧問咨詢；提供給排水系統(tǒng)設(shè)置及顧問咨詢；項目空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置及顧問咨詢；項目外立面形象設(shè)計及顧問咨詢；項目廣場形象設(shè)計及顧問咨詢；項目二次商裝中店鋪、專柜、貨架、柜臺、品牌LOGO、商品陳列、二次照明等方面設(shè)計需求的設(shè)計、建議及咨詢；項目二次商裝涉及到的安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、工程施工計劃制定、工程監(jiān)理的顧問咨詢。3、規(guī)劃設(shè)計

（1）工作內(nèi)容項目商用店鋪平面切割圖及切割說明一份；項目商用店鋪面積一覽表一份；項目商用店鋪面積公攤系數(shù)說明一份；項目內(nèi)部裝修風(fēng)格、形象、色彩建議書一份；項目一次裝修電氣設(shè)備的配備、設(shè)置建議書一份；項目內(nèi)部照明、外部照明設(shè)計建議書一份；項目消防設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計建議書一份；項目給排水系統(tǒng)設(shè)置建議書一份；項目空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置建議書一份；項目外立面形象設(shè)計建議書一份；項目廣場形象設(shè)計建議書一份；項目一次裝修中天地柱墻、空間環(huán)境設(shè)計建議書一份；項目二次商裝中店鋪、專柜、貨架、柜臺、品牌LOGO、商品陳列、二次照明等方面設(shè)計需求建議書一份；協(xié)助項目二次商裝的《安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔制度》的制定；協(xié)助項目二次商裝的《安全用電制度》的制定；協(xié)助項目二次商裝的《工程施工計劃》的制定。（2）工作成果（1）招商準(zhǔn)備期至招商實施階段（2）工作成果（3）項目推廣（開業(yè)）整體VI設(shè)計（4）工作成果第二階段招商和品牌推廣招商處的確定及設(shè)計裝修；招商架構(gòu)及招商團(tuán)隊的組建及確認(rèn)；招商團(tuán)隊制度及業(yè)務(wù)流程的制定；招商各類業(yè)務(wù)文案及經(jīng)營合同的制定；招商手冊的設(shè)計及制作；文案策劃的準(zhǔn)備；媒體廣告的策劃及設(shè)計；在物業(yè)平面確定的前提下，進(jìn)行平面動線規(guī)劃及業(yè)種比例規(guī)劃；進(jìn)行商鋪的分割及面積測算；商品類別平面布局圖規(guī)劃；各業(yè)態(tài)價格、優(yōu)惠條件、合作年限、遞增的測算和確認(rèn)；發(fā)布招商信息，吸引招商對象，制定品牌配伍表；招商登記至招商聚客階段，意向客戶篩選；正式招商至招商簽約階段；正式簽定合作合約；裝修方案的審批及裝修工作的跟進(jìn)；開業(yè)企劃方案的制訂。（1）招商準(zhǔn)備期至招商實施階段招商部制度及業(yè)務(wù)流程一份；經(jīng)營合同及公約一份；招商手冊設(shè)計方案一份；平面規(guī)劃圖及色塊圖各一份；各業(yè)態(tài)品牌配伍表及備選品牌預(yù)案一份；合作條件、價格制定、優(yōu)惠政策一份；招商策略、招商工具各一份；招商啟動會方案一份；媒體廣告策劃書一份；裝修管理制度及相關(guān)規(guī)定一份；裝修各類表格及進(jìn)度表一份；招商開業(yè)倒計時表一份。（2）工作成果制定營銷策略；推廣方案及預(yù)算；項目分階段推廣策略；項目招商說明會推廣方案；項目開業(yè)推廣方案；品牌推廣整體VI設(shè)計，包括：包裝設(shè)計、宣傳品設(shè)計、戶外廣告、媒體廣告創(chuàng)意、活動包裝設(shè)計等；VIS視覺識別系統(tǒng)開發(fā)，包括：VI基礎(chǔ)設(shè)計系統(tǒng)：企業(yè)標(biāo)志設(shè)計、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)字體、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色、企業(yè)造型、企業(yè)象征圖形、企業(yè)專用印刷字體、基本要素組合規(guī)范等；VI應(yīng)用設(shè)計系統(tǒng)：辦公事務(wù)用品設(shè)計、公共關(guān)系贈品設(shè)計、員工服裝、服飾規(guī)范、企業(yè)車體外觀設(shè)計、標(biāo)志符號指示系統(tǒng)、銷售店面標(biāo)識系統(tǒng)、企業(yè)商品包裝識別系統(tǒng)、企業(yè)廣告宣傳規(guī)范、展覽指示系統(tǒng)、再生工具等。（3）項目推廣（開業(yè)）整體VI設(shè)計制定整體營銷策略案一份；制定推廣方案及預(yù)算一份；全套VI系統(tǒng)設(shè)計方案一份；全套VIS系統(tǒng)設(shè)計方案一份；開業(yè)策劃案及慶典方案一份。（4）工作成果（1）前期營運管理（2）后期營運管理（3）工作成果第三階段運營管理項目建筑外觀、交通、景觀等建議；能源申報