業(yè)主大會議事規(guī)則(蘇州市)正式版

業(yè)主大會議事規(guī)則(蘇州市)正式版workordingtotheplanandrequirements頁碼頁碼1/135頁碼2/135業(yè)主大會議事規(guī)則(蘇州市)正式版下載提示：此管理規(guī)范資料適用于團體或社會組織中，需共同遵守的辦事規(guī)程或行動準(zhǔn)則并要求其成員共同遵守，不同的行業(yè)不同的部門不同的崗位都有其具體的做事規(guī)則，目的是使各項工作按計劃按要求達(dá)到預(yù)計目標(biāo)。文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修訂后使用。業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本(蘇州市)有關(guān)的物業(yè)管理文本，蘇州市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本目錄第一章總則第二章業(yè)主大會第一節(jié)業(yè)主大會的職權(quán)第二節(jié)業(yè)主大會的組成第三節(jié)業(yè)主大會的工作規(guī)則第三章業(yè)主代......蘇州市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本第一章總則第二章業(yè)主大會第一節(jié)業(yè)主大會的職權(quán)第二節(jié)業(yè)主大會的組成頁碼3/135第三節(jié)業(yè)主大會的工作規(guī)則第三章業(yè)主代表大會第一節(jié)業(yè)主代表大會的職權(quán)第二節(jié)業(yè)主代表大會的組成第三節(jié)業(yè)主代表大會的工作規(guī)則第四章業(yè)主委員會第一節(jié)業(yè)主委員會的職權(quán)第二節(jié)業(yè)主委員會的組成第三節(jié)業(yè)主委員會的工作規(guī)則第五章監(jiān)事會第一節(jié)監(jiān)事會的職權(quán)第二節(jié)監(jiān)事會的組成第三節(jié)監(jiān)事會的工作規(guī)則第六章公共收益第七章附則頁碼4/135總則委員會指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和文件，制定本議事規(guī)則。本議事規(guī)則經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主表決后通過，對全體業(yè)主均具理區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共事務(wù)由業(yè)主(代表)大會頁碼5/135執(zhí)行。定及本議事規(guī)則作出的決議，對全體業(yè)主本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對議事機構(gòu)【□本物業(yè)管理區(qū)域設(shè)監(jiān)事會，根據(jù)本議事規(guī)則的規(guī)定對業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會的日常工作進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)事會接受屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)議事機構(gòu)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)頁碼6/135域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，營造整潔、明的環(huán)境。(住宅、辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫、其他類型物業(yè))頁碼7/135方米，計套，非住宅面積平方米，計套。物業(yè)服務(wù)用房位第二章業(yè)主大會第一節(jié)業(yè)主大會的職權(quán)事的最高權(quán)力機構(gòu)，擁有對本物業(yè)管理區(qū)域公共事務(wù)的最高議事權(quán)和最高決策權(quán)。表大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主以及非業(yè)主使用人均具有法律約束力。業(yè)主大會按照本議事規(guī)則，管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同事務(wù)，對全體業(yè)主頁碼8/135管理規(guī)約;管理人;維修資金;頁碼9/135第二節(jié)業(yè)主大會的組成業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體認(rèn)定原則。法占有本物業(yè)管理區(qū)域建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也應(yīng)認(rèn)買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專頁碼10/13510.2.3繼承或者接受遺贈取得本物業(yè)分所有權(quán)的人。第三節(jié)業(yè)主大會的工作規(guī)則召開會議。頁碼11/135分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上要及時處理的，包括但不限于擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)、臨時需要動用維修資金、發(fā)生會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)待議的議案或業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或選頁碼12/13513.1.2①經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名提出的議案必須提交業(yè)主大會表決。②其他重大議案是否提交業(yè)主大會表決，由業(yè)主委員會審議決定。議案未通過審議的，應(yīng)向提案人書面反饋原因并接受提案人的質(zhì)詢。③大會對所提議案已一內(nèi)容再次提議召開大會會議進(jìn)行表決。(或籌備組)將本次會議的形式、時間、地點、討論事項以書面形式及時告知社區(qū)居(村)民委員會并聽取其建議。在物業(yè)管理頁碼13/135區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告，并明確業(yè)主大會集備組)、監(jiān)事會組織業(yè)主代表逐戶發(fā)放，若業(yè)主未在發(fā)放當(dāng)時作出書面表決的，應(yīng)簽收意見表。未采取上門發(fā)放，或上門發(fā)放業(yè)主未簽收的，業(yè)主委員會(或籌備組)、監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)匯總業(yè)主名單，以掛號信或者見，可當(dāng)場反饋給發(fā)放人，或在規(guī)定時間內(nèi)投放至指定投票箱，也可通過掛號信或者郵政特快專遞反饋給寄件人。頁碼14/135業(yè)主委員會(或籌備組)應(yīng)當(dāng)在大會議向全體業(yè)主公示通報征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，并形成業(yè)主大會決議。業(yè)主大會決議應(yīng)書面告知社區(qū)居(村)7主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算(車位、攤位等特定空間不計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分?jǐn)?shù)量)，一個專有部分按一人計算，一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)。但建設(shè)單頁碼15/135位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)準(zhǔn)。專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算(車位、攤位等特定空間不計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積);尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，總和計算。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總頁碼16/135業(yè)主書面意見表回收時限期滿后，如與會業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到全體業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的，可由業(yè)主委員會(或籌備組)決定是否延長投票。投票時間延長不得超過第一次投票時限，且投票時間只分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物頁碼17/135總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。業(yè)主委托代主大會會議應(yīng)符合下列規(guī)定：的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會，但應(yīng)出具法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章的授權(quán)委托書。頁碼18/135已送達(dá)的業(yè)主書面意見表，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，其投票權(quán)數(shù)【□直接況，屬下列情形之一的，均視為書面意見或同住的具有完全民事行為能力的親屬或法定住址以掛號信或者郵政特快專遞的方式郵寄，該文件經(jīng)被送達(dá)人簽收后即視為頁碼19/135第三章業(yè)主代表大會第一節(jié)業(yè)主代表大會的職權(quán)主代表組成，根據(jù)本議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的授權(quán)擁有對本物業(yè)管理區(qū)域公共業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主代表大會根據(jù)本議事規(guī)則形成的決議對業(yè)主委員會、監(jiān)事會、業(yè)主及非業(yè)主使用人均具有法律約束力。業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主代表大會決定下列頁碼20/135者更換(補選)業(yè)主委員會委員;用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序頁碼21/135大會的決議(或授權(quán))討論、議決有關(guān)共同和共同管理權(quán)利的其他重要事項。第二節(jié)業(yè)主代表大會的組成業(yè)主代表大會由全體業(yè)主根據(jù)本議事組成。頁碼22/135物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或參與建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管頁碼23/135關(guān)法律法規(guī)和本議事規(guī)則，掌握物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的聯(lián)系和溝通，并及時向業(yè)主委表區(qū)域的業(yè)主宣傳業(yè)主大會、業(yè)主代表大根據(jù)本議事規(guī)則的規(guī)定及時向其所代表區(qū)域的業(yè)主征詢意見，并向業(yè)主代表大會如實反映;頁碼24/135集人的要求按時參加大會，并根據(jù)本議事根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模及業(yè)主委員會(或籌備組)相關(guān)規(guī)定，選舉產(chǎn)生業(yè)主代表名(單數(shù))。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)充分考慮其所代表選區(qū)的業(yè)主戶數(shù)和所代表的建筑面積數(shù)，以保證業(yè)主代表的均衡性。自薦產(chǎn)生，由業(yè)主委員會(或籌備組)核實其業(yè)主身份后確定，必要時可向業(yè)主代表候頁碼25/135選人所代表區(qū)域的業(yè)主進(jìn)行了解和詢問。主委員會(或籌備組)在各樓道單元前公布，公示的內(nèi)容包括候選人姓名、性別、年齡、職業(yè)、所在幢數(shù)、政治面貌等情況。額單應(yīng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。表表數(shù)五分之一(不含)的，可以按照程序成立業(yè)主代表大會，但決策事務(wù)時應(yīng)按照應(yīng)頁碼26/135表數(shù)五分之一(含)的，應(yīng)當(dāng)按照程序組織相關(guān)區(qū)域業(yè)主選舉業(yè)主代表。資表頁碼27/135主義務(wù)的;建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性修資金的;會任期)，業(yè)主代表可連選連任。任期內(nèi)經(jīng)頁碼28/135占所代表專有部分面積過半數(shù)且占所代表專有部分人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主提出書面異議，可以在業(yè)主委員會的組織監(jiān)督下改會第三節(jié)業(yè)主代表大會的工作規(guī)則業(yè)主代表大會可以選擇【□集體討征求意見相結(jié)合】形式召開會議，具體會議形式由業(yè)主委員會(或籌備組)確議頁碼29/135定會：提議的;業(yè)主委員會(或籌備組)做好開會前的準(zhǔn)備工作，根據(jù)大會擬討論的事項和業(yè)主提出的臨時提案制作表決選票。頁碼30/135主委員會(或籌備組)將會議的形式、時間、地點、討論事項以書面形式及時告知社區(qū)居(村)民委員會并聽取其建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告，并明確業(yè)在業(yè)主代表大會召開前，業(yè)主代表應(yīng)聽取其所代表的區(qū)域業(yè)主的意見，并將業(yè)情況提交大會討論。表大會會議的，會議決議事項需經(jīng)參加會頁碼31/135業(yè)主代表大會會議的，業(yè)主書面意見表應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會向業(yè)主代表發(fā)放并回收。業(yè)主委員會(或籌備組)應(yīng)當(dāng)在大會議意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，并形成業(yè)主代表大會決議。業(yè)主代表大會決議應(yīng)書面告知社區(qū)居(村)民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每一名業(yè)主代表擁有一個投票權(quán)數(shù)。表決前業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)充分考慮所代表區(qū)域頁碼32/135業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有全體業(yè)主代表半業(yè)主代表人數(shù)參加。項規(guī)定的事務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主代表表決代表表決權(quán)半數(shù)以上的票數(shù)同意。第四章業(yè)主委員會第一節(jié)業(yè)主委員會的職權(quán)業(yè)主委員會是業(yè)主(代表)大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)本議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主(代頁碼33/135表)大會的決議(或授權(quán))執(zhí)行管理事務(wù)。業(yè)主(代表)大會授權(quán)業(yè)主委員會行使29.2執(zhí)行業(yè)主(代表)大會會議的決議、決定;業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約、按時交納物業(yè)服務(wù)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)頁碼34/135部三議，對監(jiān)事會提出的書面質(zhì)詢應(yīng)予以書面物業(yè)服務(wù)合同行為的投訴，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾、糾紛，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改頁碼35/135頁碼36/135業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報告年度工作;第二節(jié)業(yè)主委員會的組成頁碼37/135工作時間;物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或參與建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管頁碼38/135任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。會委員候選人由業(yè)主代表自薦或推薦產(chǎn)確定后，由業(yè)主委員會(或籌備組)在各樓道單元前公布，公示的內(nèi)容包括候選人姓名、性別、年齡、職業(yè)、所在幢數(shù)、政治頁碼39/13532.3業(yè)主委員會實行【□差額選舉】定實行差額選舉的，差額比例不高于%。票從高到低順序當(dāng)選委員、候補委員，候應(yīng)由候補委員按照得票高低順序依次進(jìn)行補足，但候補委員拒絕的除外。若候補委員無法補足全部委員名額時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在個月內(nèi)召開臨時業(yè)主代表大會，按照本議事規(guī)則的規(guī)定補選缺額的委員。頁碼40/135臨時業(yè)主代表大會，按照議事規(guī)則的規(guī)定會決定，業(yè)主委員會委員、候補委員資格頁碼41/135主義務(wù)的;建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性修資金的;出現(xiàn)委員、候補委員資格中止情形頁碼42/135的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在月內(nèi)提請業(yè)主代表大會審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會或社區(qū)居(村)民委員會。應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主(代表)大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。新一屆業(yè)主委員會自原業(yè)主委員會任期屆滿后履行職責(zé)。尚未召開業(yè)主(代表)大會產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人頁碼43/135民政府)和物業(yè)主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責(zé)。經(jīng)指導(dǎo)后仍無法成立新一屆業(yè)主委員會的，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，可以成立物業(yè)管員會(或物業(yè)管理委員會)行使職權(quán)的同時，將其使用、保管的所有文書、印章及其他屬于業(yè)主(代表)大會或業(yè)主委員會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好第三節(jié)業(yè)主委員會的工作規(guī)則業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)以集體討論的形頁碼44/13537.2會議由主任或其委托的副主任負(fù)員提議，業(yè)主委員會應(yīng)就提議內(nèi)容召開臨應(yīng)提前日將會議通知、議事內(nèi)容告知每位委員、監(jiān)事會。頁碼45/135決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。一名委員擁有一票表決權(quán)。候補委業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同委員因故不能參加業(yè)主委員會會議明，并以書面形式發(fā)表意見。不能委托代頁碼46/135定主任以外的專人保管，并按印章管理制度使用。業(yè)主委員會會議決定或在授權(quán)范圍內(nèi)的事項可使用業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章的簽字審批人為業(yè)主委員會主任，業(yè)主委員會主任不簽字審批的，由業(yè)主委員會會議決定使用印章。用印留存的材料應(yīng)定期整理、立卷歸移交印章，由業(yè)主委員會重新指定印章管失，保管人應(yīng)在第一時間向業(yè)主委員會主頁碼47/135任報告，及時到主管部門按照規(guī)定程序重業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)妥善保管業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會的相關(guān)檔展日常工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，工作會議開支;頁碼48/135資源成本。事規(guī)則、業(yè)主(代表)大會的決議或授權(quán)依法使用;全體業(yè)主共同利益為首要原則，同時本著務(wù)決算報告以及下一年度的財務(wù)預(yù)算報告提交業(yè)主(代表)大會審議;直接支配使用的經(jīng)費額度每次不超過人民幣頁碼49/135元，全年合計不超過元;工作經(jīng)費的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)由業(yè)主委員會主任、副主任聯(lián)名簽署如實記載工作經(jīng)費的開支情況，不得將單作經(jīng)費的使用情況以及財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情頁碼50/135管理決策、財務(wù)情況等進(jìn)行審計，審計報決定，審計費用由全體業(yè)主承擔(dān)。第五章監(jiān)事會第一節(jié)監(jiān)事會的職權(quán)監(jiān)事會是業(yè)主(代表)大會決定設(shè)立的監(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)事會依據(jù)議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主(代表)大會的決定、決議及授權(quán)開展工作，對全體業(yè)主負(fù)責(zé)。監(jiān)事會對本區(qū)域物業(yè)管理的具體工作無決策和實施權(quán)。業(yè)主(代表)大會授權(quán)監(jiān)事會行使下列頁碼51/135)大會、業(yè)主委員會及本區(qū)域物業(yè)管理工作的記告、計劃、預(yù)決算、起草的規(guī)章制度(草案)進(jìn)行審議、聽證和質(zhì)詢;員會委員或業(yè)主代表的投訴，并決定是否頁碼52/135主(代表)大會;第二節(jié)監(jiān)事會的組成事職責(zé);相關(guān)知識;頁碼53/135辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會工作人員或者律師和相關(guān)專業(yè)人員擔(dān)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，履行業(yè)主域的業(yè)主代表或業(yè)主委員會委員、候補委物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或參與頁碼54/135屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形但限期改正的;46.10。會召集人一名，由監(jiān)事會成員選舉產(chǎn)生。頁碼55/135主委員會(或籌備組)在各樓道單元前公布，公示的內(nèi)容包括候選人姓名、性別、年齡、職業(yè)、所在幢數(shù)、政治面貌、工作。的，由業(yè)主委員會(或籌備組)提交業(yè)主(代表)大會審議。經(jīng)業(yè)主(代表)大會全體業(yè)主(代表)表決權(quán)半數(shù)以上的票數(shù)同意通過。域業(yè)主的;頁碼56/135違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)頁碼57/135代表大會審議決定終止資格，并在物業(yè)管天內(nèi)進(jìn)行補選。監(jiān)事會期滿的，組織重新第三節(jié)監(jiān)事會工作規(guī)則監(jiān)事會建立工作會議制度，會議須形成會議紀(jì)要，并送業(yè)主委員會備案。會議頁碼58/135紀(jì)要應(yīng)記錄議題、涉及議題的簡要事實經(jīng)人召集會議。經(jīng)3名以上的監(jiān)事提議以及發(fā)生須由監(jiān)事會討論的問題時，應(yīng)當(dāng)隨時召開業(yè)主監(jiān)事會臨時工作會議。監(jiān)事會會議須有過半數(shù)以上監(jiān)事會的請求、建議、意見等，須經(jīng)第六章公共收益頁碼59/135物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可用于經(jīng)營的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備由業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則及業(yè)主(代表)大會的授權(quán)，可自行經(jīng)營或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等第三方經(jīng)營管頁碼60/135用的其他用于本物業(yè)管理區(qū)域公共管理項目添置、升級、更新、改造等費用。業(yè)管理區(qū)域上一年度剩余公共收益的%存入第七章附則業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表、監(jiān)事應(yīng)按照本議事規(guī)則及法律規(guī)定的權(quán)限履行職責(zé)，若因濫用職權(quán)或嚴(yán)重失職給業(yè)主或者構(gòu)成犯罪的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。頁碼61/135議事規(guī)則的修訂經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意充。業(yè)主大會通過的有關(guān)議事規(guī)則的決定關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。59.3本示范文本的有關(guān)內(nèi)容由蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。導(dǎo)規(guī)則(20xx)關(guān)于印發(fā)《常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知頁碼62/135現(xiàn)將《常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時與我局物業(yè)管理處聯(lián)常州市住房保障和房產(chǎn)管理局常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人蘇省物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會頁碼63/135和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合常第二條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行第三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行頁碼64/135責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨第六條物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章業(yè)主大會頁碼65/135第七條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員頁碼66/135第九條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。第十條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主)：(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)第十一條具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)頁碼67/135單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;第十二條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大頁碼68/135會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用第十三條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將頁碼69/135成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。第十四條(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案;(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;頁碼70/135(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議第十五條業(yè)主代表候選人和業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、代表和委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主代表候選人和業(yè)主委員會委頁碼71/135業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費和電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員;擔(dān)任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通頁碼72/135過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效。第十七條劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦第十八條頁碼73/135(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由頁碼74/135第十九條業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十八條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藰I(yè)主大會會議決定事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主代表總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主代表同意，但決定第十八條第(六)、第(七)款規(guī)定事項除外。通過業(yè)主代表決定相關(guān)事項，應(yīng)當(dāng)將決議通過的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期頁碼75/135應(yīng)當(dāng)將決定事項征求全體業(yè)主意見后，根據(jù)全體業(yè)主的表決意見執(zhí)行。第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;(二)經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;頁碼76/135(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約第二十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。第二十二條頁碼77/135業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計第二十三條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部頁碼78/135分，以及同一買受人擁有一個以上專有部(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計第二十四條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投第二十五條頁碼79/135業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或第二十六條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元、樓層全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;(二)決定本幢、單元、樓層范圍內(nèi)住頁碼80/135宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)第二十七條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會頁碼81/135業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居第三章業(yè)主委員會第二十八條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會委員任業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)頁碼82/135業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副第三十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道頁碼83/135辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和轄市、區(qū)物業(yè)管理(二)業(yè)主委員會委員和業(yè)主代表名單;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;第三十一條業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章，或者由備案機關(guān)統(tǒng)一刻制業(yè)主委員會業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十頁碼84/135第三十二條(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;頁碼85/135(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)第三十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;(四)專項維修資金的籌集、使用情況;(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費頁碼86/135(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作制度，在每年初制定本物業(yè)管理區(qū)域年度工作計劃，并于年底向業(yè)主大會會議報告本年度工作情況;在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告辦公室電話號碼、接待時間等，方便業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)頁碼87/135第三十六條主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加第三十七條業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和頁碼88/135業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告居(村)民委員會。第三十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;(五)專項維修資金籌集及使用賬目;頁碼89/135第三十九條規(guī)定，使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主第四十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)頁碼90/135經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，并抄送社區(qū)居(村)民委第四十一條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表資格自行終(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的第四十二條頁碼91/135業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情況之一的，應(yīng)按業(yè)主大會議(二)利用委員、成員、代表資格謀取私利的;(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表的。第四十三條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交頁碼92/135第四十四條業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。第四十五條業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。換屆選舉的程序參照本規(guī)則中首次業(yè)主大會籌備產(chǎn)生業(yè)主委員會的程序，或者按照業(yè)主大會通過的換屆選舉程序執(zhí)行。頁碼93/135第四十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主第四章指導(dǎo)和監(jiān)督第四十七條物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)第四十八條具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議頁碼94/135相關(guān)文件資料的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。第四十九條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。第五十條按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正頁碼95/135當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。第五十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大員會開展工作。第五十二條頁碼96/135違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依責(zé)任。第五十三條業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以頁碼97/135請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。第五十四條業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督第五十五條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員頁碼98/135會，其人員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成，代行業(yè)主大會物業(yè)管理委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員第五十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政頁碼99/135主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其第五十七條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)第五十八條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。第五章附則頁碼100/135第五十九條業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會第六十條《常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)作指導(dǎo)意見(20xx)關(guān)于印發(fā)《畢節(jié)市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)意見》的通知各縣(區(qū))住建(房產(chǎn)、規(guī)劃建設(shè))局、頁碼101/135為認(rèn)真貫徹落實《貴州省物業(yè)管理條和市委辦《關(guān)于成立畢節(jié)市全面推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和對有關(guān)工作進(jìn)行分解件精神，進(jìn)一步做好我市業(yè)主委員會的指導(dǎo)工作，更好地維護(hù)全體業(yè)主的公共利益，促進(jìn)和諧畢節(jié)和“五城同創(chuàng)”的建設(shè)?，F(xiàn)將《畢節(jié)市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們。請你們根據(jù)《指導(dǎo)意見》按照畢委辦字〔20xx〕51號文件要求開展好各小區(qū)業(yè)委會建設(shè)工作，標(biāo)。在實施過程中有何新情況新問題，請頁碼102/135畢節(jié)市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指為加強物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會作用，使之成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間聯(lián)系的橋梁紐帶，成為監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，成為街道和社區(qū)管理好小區(qū)的重要助手，社區(qū)黨組織與居委會的補充和延伸、和諧畢節(jié)與維護(hù)社會穩(wěn)定的重要抓手、“五城同創(chuàng)”的重要基石。根據(jù)《貴州省物業(yè)管理則》和市委市政府《關(guān)于全面推進(jìn)城市社頁碼103/135號)精神，結(jié)合我市實際，特制定業(yè)主大會一、統(tǒng)一思想提高認(rèn)識隨著城市化進(jìn)程的加快，城市面貌發(fā)生了前所未有的變化，人民群眾對美好生活的向往給物業(yè)管理工作提出了更高的要求，小區(qū)物業(yè)管理在城市管理以及構(gòu)建和諧社會中發(fā)揮的作用越來越大，是衡量城市管理、社會治理、文化建設(shè)的重要指標(biāo)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的建設(shè)是其中最重要的組成部分，各縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)居委會要加強基層組織建設(shè)的高度，按照“物業(yè)行頁碼104/135政主管部門指導(dǎo)、街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)參與和監(jiān)督、企業(yè)服務(wù)與配合、業(yè)主自治、管理規(guī)范”的原則，加強小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)管理，協(xié)調(diào)處理好小區(qū)矛盾糾紛，切實維護(hù)社會穩(wěn)定。二、工作職責(zé)(一)物業(yè)主管部門職責(zé)。嚴(yán)格按照《貴州省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)之規(guī)定，由縣級物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對本轄區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和日常運行工作及程序進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，對街道辦事處組織選舉的業(yè)主委員(二)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))職責(zé)。按照《貴州省物業(yè)管理條例》第六條、第二十頁碼105/135二條等相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆改選和日常運行的具體組織、指導(dǎo)和監(jiān)督工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理中存在的問題和矛盾糾紛。(三)社區(qū)居委會職責(zé)。按照《貴州省物業(yè)管理條例》第六條之規(guī)定協(xié)助街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn))開展物業(yè)管理相關(guān)工作，負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會工作進(jìn)行指導(dǎo)和考核，對小區(qū)物業(yè)管理事項及日常運行情況監(jiān)督檢查，對未成立業(yè)主委員會的小區(qū)代行業(yè)主委員會三、業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)規(guī)范業(yè)主大會與業(yè)主委員會建設(shè)，把小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)成為辦事處、社區(qū)聯(lián)系與服務(wù)居民(業(yè)主)的橋梁和紐帶。既不頁碼106/135能讓小區(qū)業(yè)主委員會成為自發(fā)的非法組織，也不能挫傷小區(qū)業(yè)主委員會民主自治街道辦(社區(qū)居委會)主動管理街道辦(社區(qū)居委會)要將小區(qū)業(yè)主委員會組建納入基層組織建設(shè)管理，對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會成立情況做到詳細(xì)掌握。對新入住小區(qū)，要及時主動和建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接入住情況，達(dá)到《貴州省物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定的條件后，街道辦(社區(qū)居委會)要指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主提出申請，主持成立籌備組并開展籌備工作，召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，并小區(qū)管理職責(zé)。對已成立業(yè)主委員會小區(qū)，要對其工頁碼107/135作情況進(jìn)行考評;對還沒有成立業(yè)主委員會小區(qū)，及時采取有效措施，召開業(yè)主大會，對一時無法成立的，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》由社區(qū)居委會代街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn))在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后及時組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組并開展相關(guān)籌備工作。1、合理劃分物業(yè)管理區(qū)域?qū)σ?guī)模較大的物業(yè)小區(qū)，為方便實施物業(yè)管理，可按《貴州省物業(yè)管理條例》第十條和第十二條之規(guī)定，配套設(shè)備設(shè)施能夠分割獨立使用的，由開發(fā)建設(shè)單位或頁碼108/135業(yè)主向物業(yè)行政主管部門提出申請劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，分別成立業(yè)主大對建筑規(guī)模較小的老舊小區(qū)，為方便實施物業(yè)管理，街道辦或社區(qū)居委會可會同物業(yè)行政主管部門，征求相關(guān)業(yè)主的意見后，將幾個相鄰的部分劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，成立一個業(yè)主大會，對該區(qū)域2、業(yè)主委員會成員條件與審查小區(qū)業(yè)主委員會受業(yè)主大會委托，肩負(fù)著選擇和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理和審核維修資金的使用、制定小區(qū)的維修改造計劃，維護(hù)小區(qū)秩序、環(huán)境質(zhì)量、反映小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的意愿和要求等重任，其中頁碼109/135涉及到相當(dāng)多的政策法規(guī)與專業(yè)知識，要按照“有能力、敢擔(dān)當(dāng)、愿作為”的原則，確保“有思想、有時間、有精力”，挑選出素質(zhì)好、有專業(yè)特長及法律知識的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會為小區(qū)服務(wù)。由街道辦(社區(qū)居委會)負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會成員進(jìn)行嚴(yán)格審查，業(yè)主委員會委員、候補委員(包括候選人)應(yīng)當(dāng)符合《貴州省物業(yè)管理條例》第十六條、第三十六條和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條之規(guī)定。選擇遵紀(jì)守法、公道正派、樂于奉獻(xiàn)、履職能力強、有時間、有精力的業(yè)主作為業(yè)主委員會成員候選人。有違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性頁碼110/135域、無正當(dāng)理由拒交物業(yè)服務(wù)費、損害公共利益等違規(guī)行為的業(yè)主，不得作為業(yè)主業(yè)主代表、業(yè)主委員會籌備組成員、業(yè)主監(jiān)督委員會成員和換屆改選小組成符合上述條件。3、業(yè)主代表、樓棟長的產(chǎn)生及代理建設(shè)規(guī)模較大的小區(qū)業(yè)主大會可以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會的方式召開，業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法由《議事規(guī)則》和《選舉辦法》確定，但應(yīng)符合《貴州省物業(yè)管理條例》第三十一條之規(guī)定，非經(jīng)其所代表業(yè)主的書面委托(書面委托書應(yīng)載明委托事項、委托權(quán)限及期限)，業(yè)主代表不能代理。頁碼111/135當(dāng)業(yè)主代表所代表的業(yè)主數(shù)量和專有面積過半時，可作為幢、單元的樓棟長，代表本幢、本單元向社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)反映本幢、本單元業(yè)主訴4、業(yè)主委員會成員不能在多個小區(qū)任職。因時間和精力等原因，原則上業(yè)主委員會成員不能在多個小區(qū)任職，業(yè)主委員會主任或副主任，只能在一個物業(yè)管理區(qū)5、建立業(yè)主委員會成員信用體系。探索建立業(yè)主委員會成員信用管理體系，將業(yè)主委員會主任、副主任和委員的工作情況量化為信用記分，街道辦事處或社區(qū)居委會可通過采用信用分值評價等形式，加頁碼112/135強對業(yè)主大會的日常指導(dǎo)和監(jiān)督，定期公布轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會委員信用信息，作為業(yè)主委員會委員本人信用評價的重要參6、加強業(yè)主委員會工作監(jiān)督。社區(qū)居委會對業(yè)主委員會工作履行監(jiān)督職責(zé)，同時鼓勵小區(qū)根據(jù)實際情況在選舉業(yè)主委員會時同步選舉監(jiān)督委員會，具體事項由《議事規(guī)則》確定。監(jiān)委會人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，任期與業(yè)主委員會一致，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任監(jiān)委會委員。監(jiān)委會可定期不定期召開會議，每次會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。監(jiān)委會會同社區(qū)居頁碼113/135委會主要履行以下工作職責(zé)：一是審核業(yè)二是審查業(yè)主委員會財務(wù)狀況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，工作經(jīng)費的收支情況等;三是列席業(yè)主委員會會議，對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議。監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，對業(yè)主委員會及其成員違反物業(yè)管理法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的，予以否決或提議召開業(yè)主大會審議;四是對業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正，或向業(yè)主大會提出罷免建議;五是就監(jiān)委會或者監(jiān)委職權(quán)范圍內(nèi)的頁碼114/135事項可以向業(yè)主大會會議提出議案;六是發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查;七是定期向業(yè)主大會報告監(jiān)委會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。7、設(shè)立業(yè)主大會黨支部、樓棟黨小組，加強組織監(jiān)督。為加強小區(qū)各類事務(wù)的管理和監(jiān)督，在業(yè)主監(jiān)督、業(yè)主監(jiān)督委員會監(jiān)督的基礎(chǔ)上，設(shè)立小區(qū)業(yè)主大會黨支部和樓棟黨小組，加強組織監(jiān)督。黨支部委員與業(yè)主委員會、監(jiān)委會委員可交叉8、鼓勵交叉任職。鼓勵具有業(yè)主身份的社區(qū)黨組織成員和社區(qū)居委會干部參選所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會委員。根據(jù)市委市政府《關(guān)于全面推進(jìn)城市社區(qū)建頁碼115/135置”，住宅小區(qū)規(guī)模符合社區(qū)設(shè)置條件的，可直接在住宅小區(qū)設(shè)立社區(qū)，鼓勵小區(qū)業(yè)主委員會與社區(qū)居委會交叉任職，樓9、公告公示。街道辦接到業(yè)主成立業(yè)域內(nèi)公告推選籌備組成員相關(guān)事項，公示單位代表、街道辦事處代表、社區(qū)居委會業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)頁碼116/135內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示籌備組成員名區(qū)域內(nèi)公告以下內(nèi)容：一是業(yè)主大會召開公告;二是業(yè)主清冊;三是《業(yè)主管理規(guī)約》草案;四是《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案;五是《業(yè)主委員會(業(yè)主監(jiān)督委員會)選的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。1、業(yè)主大會會議召開方式小區(qū)業(yè)主參與業(yè)主大會是行使權(quán)利、頁碼117/135履行義務(wù)的主要途徑。業(yè)主大會會議可采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)的方式，并由業(yè)主簽收。如確需采取按組或者街道辦(社區(qū)居委會)的工作人員共同負(fù)責(zé)郵寄，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告郵2、業(yè)主大會表決方式和順序業(yè)主大會會議采用記名投票方式表頁碼118/135決，選票、表決票應(yīng)載明候選人情況或表決事項，并有投票業(yè)主姓名、房號、專有業(yè)主大會先對《業(yè)主大會議事規(guī)則》(業(yè)主監(jiān)督委員會)選舉辦法》草案進(jìn)行投票表決，通過后再選舉業(yè)主委員會和業(yè)主投票結(jié)束后，應(yīng)及時統(tǒng)計參與投票的業(yè)主人數(shù)和專有面積，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布選舉結(jié)果，并將業(yè)主大會決議內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示公告，公示期限業(yè)主大會選票及表決票應(yīng)作為永久性頁碼119/135資料保存，由街道辦(社區(qū))或業(yè)主大會指依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會和經(jīng)換屆改選區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理成立和換屆備案已辦理備案的業(yè)主委員會名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理變更備案手續(xù)。業(yè)主委員會的組建、換屆有違反法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，由原備案機關(guān)予頁碼120/135除《貴州省物業(yè)管理條例》第四十二條和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十三條之規(guī)定外，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十四條規(guī)則》規(guī)定自行終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，業(yè)主委員會不公告的，由社區(qū)居委會或街道辦進(jìn)行公告：一是挪用、侵占專項維修資金或業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的;二是非法索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人利益或牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益;三是違法違章搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違章裝頁碼121/135由拒交物業(yè)服務(wù)費、損害公共利益等侵犯本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為;四是本人或其利害關(guān)系人成為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理人員，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦利害關(guān)系人就業(yè)的;五是非法組織參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的;六是擅自泄露業(yè)主信息或?qū)I(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動的;七是無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的;八是管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形;九是業(yè)主滿意度評價達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的;十是法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。除以上情況，任何人和任何組織不得隨意終止業(yè)主委員會成員資格。四、業(yè)主委員會的日常運作頁碼122/135(一)定期召開業(yè)主委員會會議和業(yè)主大會會議業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則定期召開業(yè)主委員會會議，按業(yè)主大會的授權(quán)決定小區(qū)各項事務(wù)，表決時業(yè)主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會及其任何成員不得以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，擅自越權(quán)決定物業(yè)管理事務(wù)。業(yè)主委員會會議應(yīng)允許業(yè)主或業(yè)主代表旁業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會，會前要明確議事內(nèi)容并公告小區(qū)全體業(yè)主，召開業(yè)主大會會議時，業(yè)主委員會要明確會議議程，議事過頁碼123/135程要作書面記錄并存檔;業(yè)主大會會議作出內(nèi)公告。《業(yè)主大會議事規(guī)則》是業(yè)主大會運行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成、任期以及權(quán)限等事項立的一種自我管理規(guī)約，規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。在生效以后對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都頁碼124/135管理規(guī)約》能否在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)得到有效的貫徹落實，關(guān)系到小區(qū)能否形成良好物業(yè)管理秩序的關(guān)鍵。業(yè)主委員會和小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)日常管理工作和生活中依照規(guī)則、規(guī)約行使權(quán)利和履行義務(wù)。(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與監(jiān)督工作業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)為業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按下列程序選聘物業(yè)服1、制定選聘方案。除業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，物業(yè)服務(wù)合同屆滿前3個月，業(yè)主委員會要結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務(wù)的客觀需要提出物業(yè)服頁碼125/135務(wù)要求，通過征求業(yè)主意見，擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并在物業(yè)管理區(qū)域公告。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用情況和管理實績情況，物業(yè)服務(wù)收費內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同期限和選2、完善選聘方案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，完善選聘方案。3、通過選聘方案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選聘方案提交業(yè)主大會表決通過，并在小4、落實服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，按選聘方案選聘物業(yè)企業(yè)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將