北京某物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選

北京某物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由***成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專(zhuān)家和客戶代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，其中很多問(wèn)題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。以下是這次問(wèn)答的精選。

第一答辯人：

北京***物業(yè)管理公司

劉**（北京市小區(qū)辦，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管***后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)這種做法的根據(jù)是什么？

答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。

劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問(wèn)題，法律法規(guī)對(duì)此無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。

季**（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“季”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧?/p>

答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。

第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜?**招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來(lái)確定。

點(diǎn)評(píng)：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿之后才會(huì)發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。

蔡**（***房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)化，但你們公司的標(biāo)書(shū)并未涉及，請(qǐng)解釋一下。

答：我們通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開(kāi)化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開(kāi)，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開(kāi)的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。

第二答辯人：

北京***物業(yè)酒店管理公司

徐**（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐”）：***公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？

答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。

杜女士（***客戶代表，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。

答：我們是將***公寓維修采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購(gòu)是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并不大。

散物業(yè)管理炎涉及的工程系滲統(tǒng)較多，而且瞞接管初期又是泊一個(gè)磨合期，搏將來(lái)隨著物業(yè)疾不斷的完善，賽我們要培養(yǎng)一號(hào)些萬(wàn)能手，如滑果最初把人員踏編制壓下來(lái)，把實(shí)施過(guò)程中就報(bào)會(huì)非常被動(dòng)逢。買(mǎi)瞎點(diǎn)評(píng)：在騰６家競(jìng)標(biāo)的物均業(yè)管理公司中負(fù)，除桂***劍之外，其余各盟家公司列出的耽財(cái)務(wù)人員最多膝未超過(guò)３人。罵作為客戶或業(yè)玩主提出這樣的煎質(zhì)詢，當(dāng)然是浩在情理之中婚。悟浴楊饞**歉（北京市房地旋產(chǎn)管理局總工根程師，以下簡(jiǎn)賽稱(chēng)會(huì)“紙楊亂”侍）：你標(biāo)書(shū)中保的人員編制非斧常龐大，共有少１４６個(gè)人，軍人員費(fèi)用的支梅出加上管理費(fèi)扎酬金共約５０諷０萬(wàn)元，占整犯?jìng)€(gè)物業(yè)管理支王出的５５％以例上，請(qǐng)對(duì)此問(wèn)膽題進(jìn)行解釋椅。村輕答：從目冬前北京物業(yè)管冷理行業(yè)情況來(lái)眼看，完全過(guò)渡囑到專(zhuān)業(yè)化，或康是單純減少物耐業(yè)管理公司的繼人員，我們測(cè)受算過(guò)，似乎比僑自己管理費(fèi)用擠還要高，因此航，我們?cè)跇?biāo)書(shū)倍中只將綠化暫掀委托專(zhuān)業(yè)化公氏司，隨著管理樓的深入，我們宴將逐漸減少保侄安、工程維修您等部門(mén)的人員虎編制。我預(yù)計(jì)火，會(huì)減少到８來(lái)０人左右祝。密爪點(diǎn)評(píng)：物森業(yè)管理要想競(jìng)就標(biāo)成功、占領(lǐng)謊市場(chǎng)，必須按機(jī)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則淚行事，即應(yīng)當(dāng)叉優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)朱，科學(xué)合理地皺設(shè)置崗位，提李高管理水平，寶以便降低管理迅成本倘。弄礙徐：標(biāo)書(shū)臟上已提出物業(yè)慘管理費(fèi)的參考筋指導(dǎo)價(jià)為４元茄，你們做出元?jiǎng)?chuàng)的標(biāo)準(zhǔn)，是基洪于什么樣的理者由妙？遍隙答：關(guān)于尸**盆*驚物業(yè)板申報(bào)的每平方導(dǎo)米６元的管理漁標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書(shū)狐上提出的每平寺方米每月４元捷，差距為兩元?jiǎng)P，當(dāng)時(shí)從欺**杠*擱物業(yè)煙的指導(dǎo)思想上島來(lái)講，我們認(rèn)踏為，應(yīng)該根據(jù)呆**旨*存物業(yè)津管理歲**型*賽公寓匯的全部支出項(xiàng)幟目的實(shí)際需要葵來(lái)測(cè)算，在標(biāo)訓(xùn)書(shū)上我們提到收了九項(xiàng)，在資億料有限的情況彼下，我們首先辛按照目前的現(xiàn)衣有資料提出全舉部支出項(xiàng)目，儲(chǔ)之后按照可供鑼銷(xiāo)售的面積１悉２萬(wàn)平方米倒絹推回來(lái)計(jì)算出躬６元錢(qián)。我認(rèn)取為，作為一家糠物業(yè)管理公司棟，在他接管一浩家物業(yè)管理項(xiàng)越目的時(shí)候，首記先應(yīng)明確這家各物業(yè)的定位是座什么檔次，之駕后根據(jù)他受托徐的項(xiàng)目制定切漿實(shí)可行的支出蚊項(xiàng)目。我認(rèn)為退**菊*倆物業(yè)扯目前擬定的八讀項(xiàng)跟ＩＳＯ９煎００２制定的桿標(biāo)準(zhǔn)吻合，我妹們確實(shí)有一定鎮(zhèn)的偏差，這是叛由于保守而造痕成的，不過(guò)我絮們會(huì)有一定的摟調(diào)整。如果我按們的預(yù)算或者顯說(shuō)我們的標(biāo)書(shū)蔬沒(méi)有得到業(yè)主雷的同意，我們媽可以按照發(fā)展角商的資料做進(jìn)碧一步的測(cè)算怠。賞墨杜：關(guān)于擴(kuò)物業(yè)管理承諾百問(wèn)題，我統(tǒng)計(jì)愧了一下，在所嶺有的物業(yè)管理滅公司當(dāng)中，根綿據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要傍求，有如下幾樓點(diǎn)陳***居公司是處于最駝低線：第一，旺房屋維修國(guó)家不標(biāo)準(zhǔn)是９８％校，幟***銹承諾是９５％遙；第二，是維爽修工程合格率遭，其他各家（法競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公純司）均符合國(guó)從家標(biāo)準(zhǔn)，惟有杜***巷是９７％；第得三，化糞池、征污水井完好率傳國(guó)家規(guī)定是百搖分之百，其他愿各家都是百分俊之百，其***眾是９５％；第本四，業(yè)主滿意條率這一項(xiàng)燒***獎(jiǎng)承諾是９０％毒，其他各家基套本都是百分之企百，請(qǐng)解釋一波下表。娘晨答：國(guó)家嘗有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們重也都看了，要截迎合發(fā)展商和釣評(píng)委的口味都喂可以寫(xiě)成是百棍分之百，但這認(rèn)可能就是一個(gè)歷不切實(shí)際的承墨諾，我們從實(shí)氣際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制腰定這樣一個(gè)百是分比，否則將倒是一種不負(fù)責(zé)虜任的態(tài)度迅。眼蠟點(diǎn)評(píng)：從處各公司的競(jìng)標(biāo)秧書(shū)中看出，各昂公司承諾的標(biāo)阿準(zhǔn)各項(xiàng)都基本店上接近百分之牛百，這與北京計(jì)現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管防理情況顯然有嫁很大差距，該竟公司的承諾雖做然選擇了下限足，但未必不符玉合實(shí)際年。膠盾這也引發(fā)效出另一個(gè)問(wèn)題迫，如果中標(biāo)物拉業(yè)管理公司沒(méi)甘有實(shí)現(xiàn)承諾的誤標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題該冒如何解決？同杯時(shí)，對(duì)于上述免指標(biāo)的定義及壟可操作性也值盤(pán)得考慮輛?？现貌搪?*拾（北京劇***潤(rùn)律師事務(wù)所律閱師，以下簡(jiǎn)填稱(chēng)宗“誕蔡律擠師柱”辮）：你標(biāo)書(shū)中圈提到對(duì)自主經(jīng)允營(yíng)、自負(fù)盈虧澡有異議，如果麥在正常情況下宵，管理費(fèi)收入罷不夠支出，這谷準(zhǔn)備怎么處理疊？順瘦答：作為浴物業(yè)管理公司怪，支出原則是慎有多少錢(qián)干多臭少事，管理酬弊金應(yīng)該是建設(shè)填部規(guī)定的８％溜和１２％，在皂正常管理之下梨，如果虧損，離這種虧損在得禁到物業(yè)管理委幼員會(huì)的認(rèn)可后泄，應(yīng)由全體業(yè)票主承擔(dān)；如果襲有盈利，也應(yīng)芒由全體業(yè)主共再享，轉(zhuǎn)入下一結(jié)年度繼續(xù)使用梯，同時(shí)，管理谷公司每一年度咐應(yīng)該向全體業(yè)備主報(bào)告下一年慶度的收支管理亮預(yù)算，若不發(fā)理生重大的資金補(bǔ)支出項(xiàng)目，管織理公司不應(yīng)該地發(fā)生收支不平裁衡的現(xiàn)象扶。己器點(diǎn)評(píng)：物踏業(yè)公司在采取度定額酬金的管銜理方式時(shí)，也蒜不能免除物業(yè)盒公司在物業(yè)管亦理費(fèi)入不敷出冬時(shí)負(fù)有一定責(zé)致任，在正常情活況下，保持物語(yǔ)業(yè)管理費(fèi)收支張平衡是物業(yè)公摘司一項(xiàng)重要義芳務(wù)，同時(shí)法律螞法規(guī)亦不禁止便物業(yè)公司采用副承包的管理方咱式艙。暴佩第三答辯荷人把：胞貸北京的***女物業(yè)管理公匪司毛秋劉：覽***墳是外銷(xiāo)公寓，貍也就是說(shuō)這里紹的業(yè)主或租戶業(yè)有可能是外國(guó)可人，作為物業(yè)環(huán)管理公司你們妹是否知道應(yīng)到著公安機(jī)關(guān)辦哪斑些手續(xù)透？尺意答：我們描要請(qǐng)外籍人員柿填寫(xiě)由公安局肺管理處要求填滔寫(xiě)的登記表，玉通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)機(jī)傳給公安管理盤(pán)部門(mén)，對(duì)外籍向人員進(jìn)行登記母，以便更好地它管理攏。牌濃點(diǎn)評(píng)：這燒是一個(gè)管理工我作中的技術(shù)性贏問(wèn)題，經(jīng)驗(yàn)如好何，也由此可穴見(jiàn)一斑鉆。朋腸蔡經(jīng)理：輔貴公司標(biāo)書(shū)里慣有關(guān)物業(yè)管理祖費(fèi)收繳率的承須諾中提盜到鼠“沈非管理責(zé)任造朝成的欠浩收酬”陵問(wèn)題，能不能鵲解釋一下這指揪的是什么疑？呆捉答：這個(gè)蹤非物業(yè)管理的舒責(zé)任指的是：顏小區(qū)周邊噪音旅嚴(yán)重等并非物極業(yè)管理本身問(wèn)醒題對(duì)住戶正常面生活造成的影魄響，這種情況測(cè)不交管理費(fèi)，丑業(yè)主也是有道附理的，因?yàn)樗J享受不到安寧休權(quán)，這樣的情驢況下只能通過(guò)繭法律手段來(lái)解追決礦。彼粉點(diǎn)評(píng)：拖番欠物業(yè)管理費(fèi)渡是一個(gè)非常普疊遍的現(xiàn)象，造準(zhǔn)成業(yè)主拒交的軟原因其中許多色是由于發(fā)展商盒銷(xiāo)售或建設(shè)房?jī)€屋時(shí)遺留下的秤問(wèn)題而產(chǎn)生的悶，對(duì)此物業(yè)管貴理公司接管時(shí)墓，所約定的條種款嚴(yán)謹(jǐn)一些才伯具有可操作性柜。股式蔡律師：精在標(biāo)書(shū)中你們紐提到，保安有交２２人，目前配北京保安分為授兩類(lèi)：一類(lèi)是插自己組建、培縣訓(xùn)保安人員進(jìn)憶行管理，一類(lèi)銳是分包給專(zhuān)業(yè)興保安公司。你漫們是外包的，劃請(qǐng)問(wèn)，你們將蛙如何保證對(duì)保牽安人員的控制輔管理，又怎么嘆能保證小區(qū)安把全收？宿毫第二個(gè)問(wèn)徐題是你們?cè)跇?biāo)批書(shū)中對(duì)社區(qū)文籍化建設(shè)提出了治很多設(shè)想和安死排，柔如宏“并三辭八惡”猛節(jié)活動(dòng)和秧歌祝隊(duì)等，這些活歷動(dòng)對(duì)于外銷(xiāo)公贈(zèng)寓是否合適羞？緣呀答：關(guān)于旁保安外包的問(wèn)剝題，我們?cè)谄肛傉?qǐng)保安人員的料時(shí)候，要跟當(dāng)踩地的公安部門(mén)榨取得聯(lián)系，由簽他們來(lái)推薦專(zhuān)薪業(yè)的保安公司宣，在對(duì)保安人異員的控制問(wèn)題志上，我們要保必安公司簽喇訂規(guī)范化的委常托管理合同，滔我們會(huì)在合同轎中注明由保安相員及保安公司續(xù)失誤造成的損秒失賠償問(wèn)題；題第二，我們要禿求保安公司提勇供保安員詳細(xì)胃的個(gè)人資料，沈而且，由保安嗽公司做出承諾尚，保安員所發(fā)歪生的問(wèn)題由保鑒安公司來(lái)承擔(dān)掘。貼艘我們?cè)谥贫啥?biāo)書(shū)時(shí)，并屈不了解忽**翁*冒公寓臂的客戶群，所險(xiǎn)以我們制定的接社區(qū)活動(dòng)就比斜較全，當(dāng)然在貸真正接管后，悄我們要根據(jù)當(dāng)未時(shí)的客戶群，途來(lái)進(jìn)行文化活夢(mèng)動(dòng)的組織及安勤排辦。勇悄蔡律師：飯你選擇外包的廢方式要么就是祖水平高，要么瞧就是費(fèi)用低，敏外包是一種間趣接的管理，你洲能不能具體說(shuō)鄭一下，為什么穴這樣比你自己羽管理更好崖？勵(lì)冬答：我們奶公司自己也招且聘過(guò)保安，培璃訓(xùn)等一系列的慚管理都是由我拍們公司來(lái)做，寬但是，這樣做繭成本比較大；斤第二，在人員瘦管理上，由于織在一個(gè)公司，課時(shí)間長(zhǎng)了就容筐易發(fā)生一些問(wèn)測(cè)題。社會(huì)上保叛安公司很多，每他們也是通過(guò)貸競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)陡濟(jì)效益，所以畜我們可以通過(guò)津公安部門(mén)推薦膚和根據(jù)多年的即經(jīng)驗(yàn)來(lái)選擇專(zhuān)介業(yè)化的保安公渡司，這樣既能懂節(jié)省本身物業(yè)琴管理的成本，塞也可以保證不織會(huì)發(fā)生剛剛我郊說(shuō)的那幾種情久況慕。鍋砍蔡律師：礙但是根據(jù)我們豐的了解，保安豬公司目前是一墳個(gè)壟斷性較強(qiáng)享的行業(yè)，通常痰是由公安設(shè)立概的專(zhuān)門(mén)公司；停另外，公安大譽(yù)學(xué)等單位也開(kāi)袖辦了一些行業(yè)炊性的保安公司爆，這種情況下丙，你的約束力姿和有效性怎么靠保證，比如說(shuō)蘇保安人員不遵砍守規(guī)定或不服東從管理時(shí)怎么淡辦犬？某用答：我們供選的是公安大午學(xué)的管理公司藏，我也曾經(jīng)遇楊到過(guò)這樣的問(wèn)仔題，由于保安叔人員的過(guò)失，勒給物業(yè)管理公具司造成損失，姓這樣在我們的遇合同中已嚴(yán)格湊規(guī)定，在正常至的管理過(guò)程當(dāng)谷中，如果有問(wèn)友題及時(shí)更換，弱他們會(huì)按照我粒們的要求，一么般在一天之內(nèi)蠶可以更換保安廳員第二，由于瓦保安員引起的昨物業(yè)管理公司滿與業(yè)主的損失狹，由保安公司漂來(lái)進(jìn)行賠償，好這個(gè)事先在合腐同中也已寫(xiě)明屠，而且是嚴(yán)格孔按照合同來(lái)執(zhí)之行的。楊：請(qǐng)檔你談一下物業(yè)攪管理的新體制撐和傳統(tǒng)的房屋遵管理區(qū)別在哪激兒憑？驟湯答：新的需物業(yè)管理概念瓣是由業(yè)主自治具自管，通過(guò)在棍物業(yè)主管部門(mén)匙的指導(dǎo)下來(lái)實(shí)癢現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自烤主化管理，而熔以前的管理是心一種房管所式漫的管理，這就污是最大的區(qū)別灶。貸毅我認(rèn)為，窗物業(yè)管理新的泄機(jī)制是物業(yè)管委理概念的變化宴，以前的物業(yè)舌管理等于是無(wú)膨償管理，通過(guò)抄房管所來(lái)進(jìn)行就管理，而現(xiàn)在犁是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化奮的管理公司來(lái)坦進(jìn)行有償?shù)墓茗澙?，這是一個(gè)搏比較大的飛躍南。常淋楊：你再渾說(shuō)一下物業(yè)管所理達(dá)到的目標(biāo)類(lèi)是什么眨？霉駐答：物業(yè)趙管理的目標(biāo)是增要使新建的物掛業(yè)保值增值，染為客戶提供一爸個(gè)滿意的居住章空間，這是我掀們最大的愿望軋。徑底點(diǎn)評(píng)：良椒好的理念及超違前的意識(shí)是優(yōu)世秀物業(yè)公司的懇標(biāo)志，一個(gè)對(duì)命物業(yè)管理模式不沒(méi)有深入認(rèn)識(shí)偶、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)伶變沒(méi)有把握的斧公司也無(wú)法成病為優(yōu)秀的物業(yè)煩公司侵。貫劫徐：假如得你管的小區(qū)中濟(jì)有一個(gè)會(huì)所，谷你在標(biāo)書(shū)中提脅到，會(huì)所的設(shè)齊施住戶或者是僻業(yè)主可以無(wú)償桐使用，這個(gè)問(wèn)片題你們跟開(kāi)發(fā)葛商怎么銜接開(kāi)平發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)稿權(quán)單位，如果澇這樣做出承諾恨，將來(lái)業(yè)主說(shuō)覽了，你們當(dāng)時(shí)鋸說(shuō)是無(wú)償?shù)模婵墒钱a(chǎn)權(quán)人說(shuō)族不同意，那怎解么辦呈？蠶基答：通過(guò)攝***煎開(kāi)發(fā)商的介紹艘，我們了解到驕他們的會(huì)所由矛兩部分組成：輛一部分是非民旁用性的，一部畢分是民用性的爺，這里我們所沃說(shuō)的會(huì)所只限窮于非民用性的創(chuàng)，他的成本達(dá)陷到物業(yè)管理費(fèi)碰的水平，所以蠢，在具體竣工儉之后，我想我謀們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商菊進(jìn)行更好的協(xié)桃商，在物業(yè)管買(mǎi)理合同中注明隆。霧年點(diǎn)評(píng)：會(huì)勒所是一個(gè)復(fù)雜峽的問(wèn)題，分?jǐn)偲迸c不分?jǐn)偟?、傘管理性的與經(jīng)予營(yíng)性的，在未娘分清上述問(wèn)題幅前，會(huì)所的管棄理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以觀確定，這也是示北京市場(chǎng)上普奪遍存在并未根墳本解決的問(wèn)題峰。耕罰第四答辯福人沃：棕覺(jué)***薯物業(yè)管理公樸司邪資問(wèn)：作為世一家民營(yíng)企業(yè)也，請(qǐng)問(wèn)茂***隱是否有經(jīng)濟(jì)能鏡力保障長(zhǎng)期穩(wěn)豈定的管理好基**洲*臘公寓怕？謊描答：富***阿是一家民營(yíng)企襲業(yè)，而且不是酒一個(gè)以投資為顧主體的房地產(chǎn)被公司，這是無(wú)呈須諱言的。但船我們有著良好殃的資信和業(yè)績(jī)扛，這也是委托害人看中我們的卷理由。物業(yè)管正理行業(yè)有一個(gè)昆特點(diǎn)，就是低攀收入，但也是細(xì)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)磨。墾***暴這幾年除了物漲業(yè)管理，我們眨沒(méi)有做任何其矛他方面的投資杠，使我們企業(yè)倆在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方睬面做得非常好格，我們知道我景們自己應(yīng)該干奏什么，不應(yīng)該倒干什么盼。糖邁問(wèn)：你們桂的標(biāo)書(shū)中提出行了許多特約性譜服務(wù)，有些項(xiàng)病目是收費(fèi)的，針這些項(xiàng)目又是泊管理人員利用寶工作時(shí)間完成婦的，而管理人渠員的工資已經(jīng)濟(jì)從管理費(fèi)中支狡付，那么，特課約服務(wù)的收益旨應(yīng)該歸誰(shuí)所有月。寶紛答：特約佩服務(wù)的開(kāi)展有障兩種，一種是盯由管理公司來(lái)敞完成的，這部狀分特約服務(wù)的膜成本要單獨(dú)核踐算的。第二種抗是由管理公司覆派人來(lái)完成，再自身只扮演一訪個(gè)組織者，這煎樣，收益中將萬(wàn)有一部分作為蓄管理人員的收激入，因?yàn)槲覀冋{(diào)畢竟做了服務(wù)飄，另一個(gè)部分贊將作為這個(gè)社替區(qū)的管理基金語(yǔ)。旬央點(diǎn)評(píng)：許軋多物業(yè)把特約植性服務(wù)收入想普當(dāng)然地視為自碗己的收入這種吼做法并不正確螺***碗的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是租全面、正確的柱。顆鳴問(wèn)：北京攔市１９６號(hào)文乘件適用范圍是迅怎樣的。另外遠(yuǎn)標(biāo)書(shū)中提到治秩安發(fā)生率要低雨于萬(wàn)分之一，笑一共窄是玩7功00滲多戶，住滿的獵話一戶按五個(gè)賴人算，已趨近恨于零了，請(qǐng)問(wèn)遷如何保證實(shí)現(xiàn)蟻？故性答：１９脅６號(hào)文件主要部用于住宅物業(yè)淋。另外，關(guān)于恒治安發(fā)生率，今我們認(rèn)為，全幼年一共有皮8760冰個(gè)小時(shí)，按小翻時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之猛一算，一年大捷概是八到九次央。在我們管理凱的項(xiàng)目中，被妨公安機(jī)關(guān)立案徒的幾乎沒(méi)有，槐有一些糾紛，堪我們都及時(shí)控絹制了算。嗎債著泊問(wèn)：治安問(wèn)題回有時(shí)候不取決餓于你的努力，點(diǎn)而是取決于發(fā)宮案者本身。所站以你不能說(shuō)一敞個(gè)市長(zhǎng)承諾本悔市發(fā)案率在萬(wàn)灌分之幾以下，臺(tái)實(shí)際發(fā)案率真妨的就那么低，煙所以建議你們勸承諾時(shí)留一個(gè)愉余地重?；妙~點(diǎn)評(píng)：管茫理服務(wù)指標(biāo)的劇承諾必須先確盞定指標(biāo)的確切塊含義這樣才具泉有可操作性可罰執(zhí)行性。不只者是物業(yè)公司、構(gòu)行政主管部門(mén)巧在發(fā)布各種標(biāo)瓶準(zhǔn)時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注信意此問(wèn)題李。濁付問(wèn)：你們腰公司也非常重限視社區(qū)的文化購(gòu)活動(dòng)，公司用宅什么體制來(lái)保拔證這種社區(qū)文找化的完成；再睜有就是物業(yè)公割司如何與街道細(xì)辦事處和居委另會(huì)接觸等等增？漂血答：怎么斷使社區(qū)文化推皇廣到位是一個(gè)姓大問(wèn)題。我們視公司在總部有聚兩個(gè)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)遷門(mén)用于這方面司研究，在總部共針對(duì)不同的物編業(yè)去考察社區(qū)疼文化，考慮應(yīng)潮該建立一個(gè)怎嘩樣的主體累。茶陵這一點(diǎn)，或我們派出的執(zhí)穗行部門(mén)都有體駛現(xiàn)痰。鏈調(diào)第二個(gè)問(wèn)中題談街道辦事森處。剛剛我談墓到了物業(yè)管理拌企業(yè)并不是一禽個(gè)全能的企業(yè)膊，大家應(yīng)該對(duì)秀他具有希望，鄉(xiāng)但不應(yīng)是全部葬的希望。一個(gè)督小區(qū)的成功不串是一個(gè)物業(yè)管冰理公司的成功孝，而是大家共夸同的成功，包爪括發(fā)展商、客走戶和居委會(huì)街炕道這些相關(guān)部霞門(mén)。所以，共載建、共管是我您們標(biāo)書(shū)里特別說(shuō)提到的帝。峰晝點(diǎn)評(píng)：的挎確物業(yè)公司不辣是全能的小區(qū)診秩序的建立、急維持還需其他月管理部門(mén)的支德持杰。才杠問(wèn)：你們第提到，如果服罩務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的鐘話，希望能夠脾提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)筋，并且希望能門(mén)夠提高酬金。向您能不能在今盾天這個(gè)場(chǎng)合就座這個(gè)問(wèn)題作一棚個(gè)最誠(chéng)懇的表服示，這個(gè)要求睛有沒(méi)有可能取別消？第二個(gè)，吼在６家物業(yè)公如司里面，董***出是有償服務(wù)列煎表最細(xì)，收費(fèi)盒最高的，你是賴否考慮，像其世他一些服務(wù)公吵司一樣，把收端取的這些費(fèi)用池拿來(lái)回報(bào)業(yè)主絮？房濁答：當(dāng)斗**輔*云公寓恩如果全部達(dá)到洲市優(yōu)或者是國(guó)迎優(yōu)的條件下，線適當(dāng)提高收費(fèi)宴標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管猜理公司的酬金宴適當(dāng)提高，應(yīng)斥該說(shuō)這是我們叨的希望。我相寇信，如果我們戰(zhàn)做出成績(jī)來(lái)，每業(yè)主自然會(huì)給展我們的成績(jī)給僻予肯定，我想恩這肯定不僅僅墨是一個(gè)口頭上蓄的，包括實(shí)際千上的。叨我想，能否提辱高是需要我們無(wú)業(yè)主委員會(huì)共渣同商議的。如愛(ài)果作為條件的落話，我們?nèi)∠疬@個(gè)要求。如梁果是建議，我雀?jìng)冞€是保留味。開(kāi)芒第二個(gè)問(wèn)乏題，有償服務(wù)排所得能不能全努部返還揭**楊*對(duì)公寓井，對(duì)這個(gè)問(wèn)題趴我仍然不太想屯給予肯定的承腰諾，為什么呢灌？我們?cè)O(shè)想一勞下，們**很*擱公寓嘆將會(huì)有嘴***梢派出的大量的鮮管理干部和工嚇作人員，在業(yè)熟主休息的時(shí)候潑，他們還在工勞作，在你們節(jié)網(wǎng)假日的時(shí)候他攝們還在工作，潑他們這么辛苦麥，如果他們的閱努力換來(lái)了脂***爽物業(yè)的保值和遺增值，能夠被登社會(huì)認(rèn)可，業(yè)該主能夠享受到般非常好的環(huán)境建，這樣的情況挽下，可不可以敗給他們一些報(bào)尋酬？我想這是刮可以的褲?？c(diǎn)評(píng)：廚***互的態(tài)度無(wú)疑是車(chē)誠(chéng)懇的心態(tài)亦想是健康的曠。被聚第五答辯營(yíng)人匪：畜削***鄙物業(yè)管理公慣司地協(xié)問(wèn)：第一嗓，在你的投標(biāo)尤書(shū)里面，對(duì)于退管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)驕的計(jì)算，所依買(mǎi)據(jù)的文件是１擇９６號(hào)文件，璃這個(gè)文件是針?lè)?duì)普通居住小話區(qū)的，這就意芒味著思***毅高等品質(zhì)的管毒理，低的收費(fèi)蹈。希望對(duì)你這斗個(gè)收費(fèi)可行性騾和合理性能解濕釋一下，因?yàn)榻踢@個(gè)標(biāo)書(shū)里面思沒(méi)有把工資、愉辦公費(fèi)用還有凱一些不可預(yù)見(jiàn)墾的費(fèi)用列舉出隔來(lái)，希望能夠號(hào)解釋?zhuān)康诙€(gè)莊問(wèn)題，如果說(shuō)儀，使用人或者息是業(yè)主在使用網(wǎng)房子的過(guò)程中課對(duì)您的管理或墻者說(shuō)對(duì)發(fā)展商騙的物業(yè)有一定安的意見(jiàn)，拒交派或者是少交管歌理費(fèi)的時(shí)候，鑄你們應(yīng)該采取畝什么樣的措施抗？娘倚答：第一躲個(gè)問(wèn)題，我們?cè)u(píng)依據(jù)的是北京里市１９９７年庫(kù)的１９６號(hào)文怎件，我們認(rèn)為盤(pán)，現(xiàn)在北京市銅只有這個(gè)文件栽可供依據(jù)。高雖層樓宇有共同傍性，每一項(xiàng)收志費(fèi)在總成本中況的比例大體相裕同，所以這種嚴(yán)收費(fèi)絕對(duì)不會(huì)址影響貓***應(yīng)物業(yè)的管理。蠅我們有把握以五這個(gè)報(bào)價(jià)管理諒好聰**邀*伙公寓錯(cuò)，因?yàn)槲覀冊(cè)趲X深圳的收費(fèi)標(biāo)霉準(zhǔn)普遍在４塊府錢(qián)左右趴。殊以第二個(gè)問(wèn)鋤題，少交或者龜不交管理費(fèi)是償一個(gè)非常普遍默的問(wèn)題，我們邊認(rèn)為，首先要交擺正物業(yè)管理議公司的位置，貸業(yè)主是物業(yè)公主司的衣食父母稍，我們飛***咸承諾，首先保臘證自己高質(zhì)量多的服務(wù)。同時(shí)荷，我們認(rèn)為，錫北京市物業(yè)管沈理的法規(guī)在不才斷地完善，拒園交管理費(fèi)的問(wèn)極題最終也會(huì)得懇到解決集。派粱點(diǎn)評(píng)：高晝檔物業(yè)的收費(fèi)習(xí)是實(shí)行政府指爆導(dǎo)價(jià)沒(méi)有強(qiáng)制月性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)戚***篇依據(jù)１９６號(hào)察文件測(cè)算并不技違法。問(wèn)題是罰完全依據(jù)１９今６號(hào)文件難以別體現(xiàn)管理服務(wù)遠(yuǎn)的成本來(lái)源及匠難以測(cè)算準(zhǔn)確蘋(píng)的物業(yè)管理費(fèi)丘。輸***座在引用１９６兄號(hào)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)磚作出必要的補(bǔ)陪充和合理的解款釋木。酒造問(wèn)：來(lái)自及深圳的伴***濾公司，對(duì)于在蔽北京做物業(yè)管產(chǎn)理項(xiàng)目，在難末度和風(fēng)險(xiǎn)方面爺做過(guò)哪些考慮蹲？臭蔑答：如果背加上勾**榆*趴公寓皺的話，未***隆已經(jīng)在北京接捐了第８?jìng)€(gè)盤(pán)了彈，我們管理的日總建筑面積已譽(yù)經(jīng)達(dá)到２０４梢萬(wàn)平方米。經(jīng)幻過(guò)兩年多的對(duì)園北京市的考察解，決定現(xiàn)在要能進(jìn)入北京。我掘們認(rèn)為，從招使標(biāo)書(shū)來(lái)看，對(duì)瞞我們?cè)O(shè)定的風(fēng)恰險(xiǎn)比在深圳投竿標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要衫小，所以我們笑對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非殲常有信心拋?？蛎鎲?wèn)：你說(shuō)競(jìng)這個(gè)項(xiàng)目設(shè)定階的風(fēng)險(xiǎn)比深圳睬的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還織要小，怎樣具爭(zhēng)體去理解勒？埋禮答：第一惕，我們看了招貓標(biāo)書(shū)以后，我芽們覺(jué)得發(fā)展商槐很可靠，比如兼說(shuō)，他承諾對(duì)幣空置物業(yè)管理獅費(fèi)全部由他交歡納，在深圳沒(méi)語(yǔ)有一個(gè)發(fā)展商攔會(huì)這樣做餐。役利問(wèn)：因?yàn)殛?yáng)***皂在北京同時(shí)接糊管了幾個(gè)項(xiàng)目晉，但你們的干槽部?jī)?chǔ)備、人員耕素質(zhì)能不能跟依上需求？這關(guān)漸系到橫***神深圳、上海、針廣州所實(shí)現(xiàn)的蘿優(yōu)秀物業(yè)管理塵能否在北京成罪為現(xiàn)實(shí)畝？季滾答：搏***堪最大的優(yōu)勢(shì)在握于員工的培訓(xùn)杜和骨干員工的旱培養(yǎng)。粗***臣物業(yè)管理公司膝的上級(jí)單位是閣中建總公司，上中建總公司在拐國(guó)內(nèi)共有２５疑萬(wàn)人，從這般爺龐大的隊(duì)伍中轟，選出一二千嫩人做骨干還是勉綽綽有余的；同另一方面，凡內(nèi)是借調(diào)出來(lái)的屆骨干，要進(jìn)行鉆一個(gè)月的系統(tǒng)巷培訓(xùn)，現(xiàn)在敬***客已在深圳市投躬資５０萬(wàn)元建轎成一個(gè)電教化綢培訓(xùn)教室，骨桌干培訓(xùn)不成問(wèn)聞?lì)}。第三，現(xiàn)彎在樂(lè)***撒物業(yè)管理公司充在深圳共有２憂０００人，副識(shí)主任、工程師澤以上的骨干有羽近三百人，在鋒深圳，管理一償個(gè)１０萬(wàn)平方擁米的小區(qū)，有座５名管理人員稱(chēng)加２名財(cái)務(wù)管瞧理人員即可。天所以說(shuō)，每個(gè)困小區(qū)有季７拒—患８名管理人員裹即可，所有這駕些，都為今后曬擴(kuò)展儲(chǔ)備了豐喚富的人才資源夢(mèng)。鑄疊問(wèn)：接管只以后，投入的盆管理人員總數(shù)悼是多少躬？顏口答：我們洋從深圳調(diào)到北呆京的人數(shù)達(dá)到眼５６名，其中情，６０％以上俱是北京戶口撤。茅楚問(wèn)：１９呼６號(hào)文件的對(duì)共象和范圍對(duì)未**伯*君公寓捏適用嗎汽？批日陜答：北京還資沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)高沃檔樓宇的收費(fèi)喂標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只站能是１９６號(hào)屋文件。深圳只管對(duì)微福利房住蔥宅區(qū)和商品房編制定了標(biāo)準(zhǔn)，帖商場(chǎng)、高檔寫(xiě)施字樓和甲級(jí)公蒜寓都參照此標(biāo)備準(zhǔn)執(zhí)行。這在陡北京也是一樣損。慢將問(wèn)：提兩洗個(gè)問(wèn)題，一、竭能提供這么好程的服務(wù)，又收繩取這么低的費(fèi)賄用，如何能保斯持運(yùn)作，我對(duì)確可行性比較關(guān)須心。二、畏***宵要分二期竣工瞎入住，二期之前間有時(shí)間差，圾如果計(jì)算時(shí)全駕部按４棟樓１庫(kù)１萬(wàn)平方米測(cè)改算，是不是前捆期經(jīng)費(fèi)會(huì)有不紙足志？亡陷答：憶***跌為什么可能較洲大程度降低管疫理費(fèi)，一是因醬為我們實(shí)現(xiàn)了距規(guī)模經(jīng)營(yíng)，全胃公司資源可以長(zhǎng)調(diào)度和分配，岡一般來(lái)講，超聯(lián)過(guò)５０萬(wàn)平方夾米的項(xiàng)目，每島增加１０萬(wàn)平侄方米，成本可堂能降１０％。匪二是我們實(shí)現(xiàn)若了專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行妥。在深圳，我托們有自己的電評(píng)梯分公司、機(jī)疾電維修分公司沉、二次供水分月公司，所有公謹(jǐn)司全部有執(zhí)照鳳。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化劫運(yùn)作，可以更愚大限豪度地降低物業(yè)露管理成本，這怖是向國(guó)際慣例圖接軌，香港就蹈是這樣，由于擔(dān)國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)化程管度尚不高，我濫們只能組建自秀己的專(zhuān)業(yè)公司陜。虹墓雖說(shuō)我們吊的物業(yè)管理費(fèi)郵是按１１萬(wàn)平潑方米計(jì)算的，效但一期建２棟旬樓，投入也減眨少一半，可以怠保證高標(biāo)準(zhǔn)的睛服務(wù)，如我們竟在深圳管理的庫(kù)中銀花園，物啊業(yè)管理費(fèi)為３獵．８元平方米瞎，西沙花園只皮有３．３元，婚做到了深圳的挺最高水平稿。貨獅問(wèn)：捧***枝是首家通過(guò)Ｉ你ＳＯ９００２債認(rèn)證的企業(yè)，攀將深圳所有標(biāo)討準(zhǔn)都搬到北京哀是否符合９０啄００體系認(rèn)證糕，在南北方管把理差異上，你差們作了哪些考侄慮，如綠化，若南北方氣候不壇同，保養(yǎng)成本產(chǎn)不同；取暖在消南方根本沒(méi)有類(lèi)。姻真答：我們曠的９０００體敲系認(rèn)證進(jìn)入Ｃ旋版，已改動(dòng)了麻三次，在全國(guó)附各小區(qū)都按這摧個(gè)版本執(zhí)行，攤沒(méi)有問(wèn)題。天耗津管理的華昌款大廈，順利通投過(guò)試點(diǎn)小區(qū)考捉評(píng)，杭州的項(xiàng)徒目在省檢中獲很全省第一，年細(xì)終通過(guò)國(guó)家優(yōu)剪秀示范小區(qū)考姓評(píng)。標(biāo)準(zhǔn)一旦材制定，改版前朝，必須按此標(biāo)鴿準(zhǔn)執(zhí)行。吊***皇屬高檔小區(qū)，寨完全可以套用脅標(biāo)準(zhǔn)，這也是猶我們管理的長(zhǎng)嘩項(xiàng)。清潔標(biāo)準(zhǔn)扔中有一條是樓陳梯間磚用白紙撈巾擦拭蝦２０厘米殿無(wú)污染。如果單我們能中標(biāo)，爆我們保證這樣揪的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能嘴實(shí)現(xiàn)秩。赤趴北京和深電圳在綠化、取揮暖上確實(shí)有差怒異，但和天津恰的華昌應(yīng)該無(wú)點(diǎn)區(qū)別。華昌也秋是一座高層樓舟宇。我們有５亞個(gè)持鍋爐證的經(jīng)高級(jí)技師，管儉理鍋爐沒(méi)有問(wèn)乒題。而且我們拋出身于施工企鎖業(yè)，原來(lái)是安搏裝，現(xiàn)在是管努理鍋爐，不會(huì)敬有問(wèn)題燙。屠圈第六答辯蔑人畢：閉屈***吊物業(yè)管理公點(diǎn)司閉扒問(wèn)：