北京某住宅小區(qū)地產(chǎn)項目策劃案例

前言目前，“****莊園“項目尋求與******房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司合作，就其開發(fā)的“****”項目，******房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司有意承攬其全程策劃及銷售代理業(yè)務。前期我公司對北京房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標區(qū)域市場進行了微觀的細致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構想，有意同開發(fā)商共同參與項目前期的市場定位、產(chǎn)品定位、客戶群的定位，戶型設計及廣告推廣設計。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營銷策劃思路及運作方案。在經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來，市場已由原先的“賣方市場”轉為現(xiàn)有的“買方市場”，從市場的整合轉為市場的細分化，至此北京房地產(chǎn)市場進入了激烈的競爭時代，即從具體實物的競爭進入了系統(tǒng)形象的競爭，消費者在經(jīng)過了數(shù)多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對關心物業(yè)的位置、價格、房型等因素外，也關心起小區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質、售后服務以及發(fā)展商的信譽實力，這也是市場發(fā)展的必然趨勢?；谏鲜鲈?，我公司提供的整合營銷策劃方案含概了市場分析和研究、營銷企劃、廣告策略等內容，全部內容由下列六個部分組成：第一部分：戰(zhàn)略發(fā)展篇第二部分：市場分析篇第三部分：營銷定位篇第四部分：營銷實戰(zhàn)篇第五部分：廣告綜合篇第六部分：合作運作篇“優(yōu)質、高效、高信譽”，是我公司一貫的工作作風和經(jīng)營理念。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。產(chǎn)品檔案地理位置：********區(qū)**地開發(fā)商：****房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司施工單位：****建筑股份有限公司；*****建筑安裝有限公司；******建筑工程有限公司監(jiān)理單位：****建設管理有限公司；****工程建設監(jiān)理有限責任公司設計單位：建筑設計：*****設計研究院；KLAYASSOCIATES建筑師事務所（新加坡）景觀設計：*****大學一*****設計院占地面積：259.375畝斧建筑面積院：揮179640散.8凍3小平米。其中搬究遷居民住宅占師地懂4494個2釘平米，建餓筑面積就約很6123電4踢平米，外銷商秒品房占肉地帳117492冒.登6續(xù)平米，建筑面爆積裁118406嚴.8豪3杯平米。合容趕些積肆禾率斷：蕩0.88嚼綠貨鏟化足飽率部：繡36.71%足第銹弱一恰侵部鹽脅分潤發(fā)其軌展腰膽戰(zhàn)個訴略蓄希篇抱公司簡介及發(fā)榮展歷程堅******關房地產(chǎn)經(jīng)紀有童限公司是從事慕專業(yè)性房地產(chǎn)肺投資顧問及營至銷代理業(yè)務的局專業(yè)公司，是自集房地產(chǎn)代理痕、經(jīng)紀人培訓夜、展覽展示于爬一身的多元化挺公司。匹公司成立描旨在躋身市場屢經(jīng)濟之歷史潮裕流，公司的未敞來發(fā)展戰(zhàn)略是錦：以房地產(chǎn)代汗理、展覽展示匠及其一條龍服深務為主。開展散全方位優(yōu)質、勵高效、高信譽欺的房地產(chǎn)中介幫服務，包括展塞覽展示、項目嚇策劃、銷售代烈理、物業(yè)管理譯、經(jīng)紀人培訓山等。里公司已成桶功地代理銷售退了住宅、公寓貢、寫字樓、別錯墅等各類物業(yè)新近豆15漁0暮萬平米；亞細銅亞廣場、忘憂懷里加拿大別墅倡初試鋒芒，成由功立足代理業(yè)誕；榆苑公寓、廉蘇州公寓、信汽荷城獨具慧眼廢，短期售罄，她再現(xiàn)強沾大銷售實力；浸力鴻花園全案哭策劃、專業(yè)行躁銷、堪稱經(jīng)典岔之作；廣華軒蠅、美惠大廈把賽握商機，獨家辮代理，體現(xiàn)成斬熟自信。藥1量．熄199饅5過年俊2住月半至符199鼓5拜年竄7哲月策劃并代理友銷售亞細亞廣困場竊1柴5區(qū)萬平方米商住叼公寓，在銷售遲期內共銷陣售雖9.愁9啦萬平方米，銷訴售率樹近例6填6違％；苦2督．唇199寫5總年謠1孔月依至妨199賴6辮年戲2擔月全案策劃并授代理銷售忘憂級里加拿大別擔墅鼠3賽0億萬平方米高檔惡別墅，在銷售市期內共銷獸售少15.黑2飽萬平方米，銷密售率損近側5悉0訓％；汽3報．餡199責6輪年帽3礎月銹至庸199租6拼年君1慧1折月全案策劃并惹代理銷售榆苑屢公碧寓著3.溫2爆萬平方米住宅挑，在銷售期內歲共銷謠售標2.崇6恐萬平方米，銷付售率扎近仗8插1知％；芳4泛．紹199間6岡年謎4愁月捏至料199腰6寄年灌1豈2病月策劃并代理哄銷售蘇州公雹寓冠4.烏2昨萬平方米住宅嚴，在銷售期內科共銷添售踐3.榴8需萬平方米，銷筐售率鹿近潑9血0扯％；惹5糕．總199殊6栽年劑7顯月減至自199崇7取年盤5位月全案策劃并掀代理銷售力鴻達花園扮近鏈1羽5詢萬平方米高檔獻公寓，在銷售穩(wěn)期內共銷匆售下8.錄8焰萬平方米，銷蘇售率賴近倒5欲9廟％；鴉6嚇．警199杜7度年囑7銅月鄉(xiāng)至虜199倘8被年趨1挑0豎月策劃并代理腿銷售美惠大龍廈火4槳萬平方米高檔烏公寓，在銷售手期內共銷玩售忙2.勤4律萬平方米，銷外售率達餃到獅6咱0脊％；躁7院．插199借7弦年巖8想月蠻至圾199鼻9框年悟2尼月策劃并代理業(yè)銷售蓮香園住況宅小教區(qū)橫1段5應萬平方米住宅移，在銷售期內距共銷基售墻10.彼2沈萬平方米，銷拍售率達專到新6勵8案％；煤8容．比199潑9惱年覺3耕月析至扣199挎9描年犬1術2蒜月策劃并代理枕銷售金嘉醉苑辦2.彈8給萬平方米住宅狠，在銷售期內逼共銷痕售犧2.休7喝萬平方米，銷澇售率高偏達鏟96.獨4碗％；決9嶼．名199淡9勇年愚8清月神至撈200元0撇年越1牧2制月策劃并代理節(jié)銷售望京地區(qū)睬項目信荷質城皆5扛萬平方米住宅愁，在銷售期內靈共銷欺售撈3.紅2竄萬平方米，銷萄售率達到明6犧4弱％；耐1漸0餐．驕200當0擱年電2煮月慚至墳200擊0紅年灘7皮月代理銷售杰憤寶公聰寓耳3.脅2遼萬平方米高尤令頁檔公寓，在銷罰售期內共銷霧售共1.取2疲萬平方米，銷托售率粉近朵4負0種％；崗1價1祝．際199仿9合年隆7宮月至今策劃并疫代理銷售廣華蹲軒段5.江9轎萬平方米高檔話公寓下渠蜜，至今已銷山售漲5.7崖3工萬平方米，銷桃售率高紐達緊97.握1貼％。榮1蠶2燭．核200鉤1腎年您5場月策劃并代理裹銷售立恒名偷苑少1辮4盆萬平方米高檔綱公寓。鳥輸久千里之行，始垃于足下；百尺距高臺，起于壘觀土。寄噸索建亞興業(yè)的成綢長經(jīng)歷，是在坦克服困難中成他長的，是在戰(zhàn)費勝挑戰(zhàn)中錘煉雜團體中成長的腸，是在順應和賢把握市場脈搏屬、參與合作與脹競爭中成長的箱。可嚼英建亞興業(yè)要想寸獨樹一面品牌蜓大旗，我們還西有很長的路要梁走，還有很多蔬的事要做。身興逢雄風浩蕩的籍昌明盛世，我滔們將全力以赴趙地把忠誠、智建慧和汗水傾注使進發(fā)展商的事挑業(yè)中，從而將頁一個充滿生機揪活力的企業(yè)融中匯到您的輝煌扶的發(fā)展歷史進翼程。挽煌喪在新世紀的起粱步發(fā)展歷程中夏，我們將在現(xiàn)鬧有基礎上，通瓦過深化人才戰(zhàn)所略、現(xiàn)代企業(yè)誘管理戰(zhàn)略、資斑本運營戰(zhàn)略、高專業(yè)實操戰(zhàn)略請，成長為一個蜘具有更強競爭僅力的專業(yè)性銷羞售代理公司。球第順蠶二安漂部殺縣分現(xiàn)市災誕場孤者分血隔析鋼瘋篇撤一訓、多辱北京市住宅市組場現(xiàn)狀總論旦組雷北京的房地產(chǎn)旨市場起點高、舌發(fā)展快，到目撲前為止，北京估市外銷商品房兇項目已能有甘35綢0擁多個，內銷商徹品房項目也溉有遮80突0位多個。掠自棚199帆5踩年以來，受國烤家宏觀政策以車及其他因素影散響，市場行情膀一度有所下滑襪，但幅度小，怒沒有出現(xiàn)大起攝大落現(xiàn)象屆。師199晌5伏年年末以后，懷在國內房地產(chǎn)串市場普遍步入賓低谷時，北京洪房地產(chǎn)市場也告進入了一個調岔整期，加上前現(xiàn)兩年大量開工惕建設的項目也亦陸續(xù)進入了市蝦場，使銷售面宋臨巨大壓力，劍整個房地產(chǎn)市諒場處于盤整、街消化期。然而幅，在北京市政遇府對高檔物業(yè)踩建設的嚴格控胸制下，北京外暫銷物業(yè)的供給自有了明顯的降紡低，加延上叼2001.7斷.1箭3考北京獲得奧運擋會的舉辦權省、集200幫1美年末中國加顏入哲WT組O貞的利好形式，撲無疑加深了北逢京的外銷市場微需求的刺激，肌以及迅猛發(fā)展勾的編I句T納行業(yè)所衍生仆的肥I蹦T滿新貴對高檔物侍業(yè)的增加，使夸住宅市場出現(xiàn)供了整體回暖的泛趨勢。饞曬鏟北京市的商品口房市場總體供貍求形式明顯好摩于其他城市。歷在房地產(chǎn)市場施總體規(guī)模較大畜的北京，銷售昨尤以住宅最為痰看好，其空置腥率遠遠低于上達海、廣州、深盯圳等城市。而寧且，隨著個人巡購房時代的來烘臨，集團購買耗行為在逐漸減朱弱，住宅市場睛的擴大是必然慌的。蛋福鼓具體到北京市告內銷住宅市場渣，由于近年來喬政府大力扶持舟住宅建設，養(yǎng)再加上住房制市度改革的不斷勞深化，取消福姜利分房，市場比購買主體由集轎團逐步向個人督轉化，實行貨駐幣拆遷制度，樸銀行降息及加較大貸款力度等童利好因素的影板響，加之二級笑市場的開放，扣這些利好因素貍的出現(xiàn)給予了療購房者最大程動度的優(yōu)惠，打栽消了購房者持鴨幣觀望的心態(tài)靜，拉動了有效屠消費需求，個獨人購房比例正鉤在逐年激增。殊這個成熟消費的市場的形成，輕使競爭日趨激濁烈，對于開發(fā)底商來說，也意糊味著商機無限戴。尊二、北京市住充宅市場供應特比點拿1謀．規(guī)模住宅社狠區(qū)不斷涌現(xiàn)穗脹凱如亞運村的歐填陸經(jīng)典、望京奏的大西洋新城滴、東部的興隆前家園、東潤楓派景和南部的翡搖翠城等都是四桿、五十萬甚至援上百萬的大型依社區(qū)。大規(guī)模狗成片社區(qū)的開獅發(fā)在總體規(guī)劃林設計、基礎配惕套設施上都要炒比小型社區(qū)更東完備、更周全跳，明顯的提高藏了住宅社區(qū)的而整體水平。返2玩．規(guī)劃設計水提平明顯提高，窯樓盤品質不斷辱上升禮材扁現(xiàn)階段上市的離大型項目中，垂不少項目均吸吃收了上海、深雕圳、甚至引入婆香港、加拿大叢、美國等海外蘇的設計理念，委整體環(huán)境有極灌大的改善，也元給北京歐陸成允風的樓市帶來辜一陣新風。在欺建筑設計上如門望京的風格雅超園、東四環(huán)的品東潤楓景等項托目的建筑設計踩是由加拿大設偶計師設計的，毀景觀則出自加靈拿大和日本景俊觀設計師之手窗，提高樓盤自表身品質，已是食眾多發(fā)展商開紹始面對挑剔的付個人市場認識暗到的獲勝關鍵僑?；?綿．外銷房減少合炮掘由于內銷房的瓣品質及配套服閱務也越來越趨丈同于外銷房，谷而且在購買政快策上，內銷房躍也有所調整，嘴從而為外銷房箏的開發(fā)帶來一蹄定障礙。候加之九十年代籌初外銷房市的猛火熱現(xiàn)象過后思大幅度消沉，均使外銷市場熱剖度回升比較緩束慢。加腎入兔WT枯O督雖然給外銷房囑帶來了一些契肅機，但外銷房咸的開發(fā)量仍有僑所下降。禍4樓．經(jīng)濟適用房冒減少降集委由于經(jīng)濟適用雹房的消費對象眨至今不能加以鬧明確，而且這何種產(chǎn)品的開發(fā)猛不能給開發(fā)商被帶來良好的利情潤，多數(shù)開發(fā)身商仍然選擇商困品房進行開發(fā)妥。加之經(jīng)濟適跳用房的性能價配格比并沒有超匠出商品房，而益且在品質上也戀有著相當大的賊差異，購買經(jīng)摧濟適用房不能焦取得正式產(chǎn)權烈等等因素都使忍得經(jīng)濟適用房寧的供給下調。蹈因此經(jīng)濟適用尋房的供求量在秤去年下半開始涂就大幅下降。泛三、北京市住事宅市場需求特腸點1．整體增長扛憶督商品房市場需健求將持續(xù)快速涌增長。預計供立給增長要快于幻需求增長，特嚷別是今年下半舍年市場競爭形紐式將趨于嚴峻落。市場兩極分混化現(xiàn)象嚴重，燦高檔住宅、低鈴總價房趨熱，贏低價房比例上罵升，使商品房拜加權平均價格榨下降。坐晌流市政改造的進乓展，加大了普做通內銷住宅的擔需求。個人消起費品市場的擴誘大及個人收入舟水平的增長，矩使中高檔內銷鹿房的需求大大糾的提升。個人銜資金存量增長壇，在房地產(chǎn)需享求市場中投資扎型消費者呈現(xiàn)陽上升趨勢，因脖此適用于投資殿的物業(yè)項目需辛求量大幅度上詢升。峽2待．需求產(chǎn)品的戴特點賽棵種北方市場一向草以大戶型的消扯費者居多，但臘近兩年來由于反住宅的愛迫切需求量有統(tǒng)所上升，因此郊購房者年齡有顧所下降，對于棟住宅產(chǎn)品的多究以中小戶型受安青睞。而且隨采著生活水平的隊提升，無論是攝普通住宅還是努高檔住宅，在維服務、配套、泉建筑等多個方男面的品質要求傲都與原來以分即房為主的房地孫產(chǎn)市場有很大麻改進，因此市汪場上的中高檔奏產(chǎn)品需求上升南四、北京市住抄宅市場區(qū)域特面點境1宏．北京市場大詳體呈現(xiàn)出十個葡熱點區(qū)域，各珍區(qū)域的發(fā)展側塌重點亦有偏差獻*猜李二環(huán)到東三環(huán)齡及建國門地區(qū)嫁，市政府已經(jīng)境確定將該地區(qū)陰發(fā)展成北京市窮中心商貿區(qū)口*階礙亞運村及北四首環(huán)路地區(qū)，是熔未來寫字樓和狡高級公寓的重梳點發(fā)展地區(qū)棄*丙積東四環(huán)地區(qū)，城與東三環(huán)相協(xié)跟調，發(fā)展中高建檔居住物業(yè)的齡重點地區(qū)寶*榮雞機場路沿線及沙望京地區(qū)，隨棵著望京新城的跪建設將成為北獎京最大的居住睜區(qū)叢*稀蛋中關村地區(qū)，漲原有基礎設施賤和知識密集型廟產(chǎn)業(yè)與方便的自交通相得益彰舍，形成與高新濫技術產(chǎn)業(yè)相關僵的物業(yè)重點發(fā)棄展區(qū)域曉*性嫂北京西客站到壁公主墳，北京逮市西部商業(yè)中賢心理*燃濱北京西二環(huán)及己附近地區(qū)，將繳成為北京市金揮融業(yè)集中發(fā)展也的地區(qū)牙*底復亦莊經(jīng)濟開發(fā)凡區(qū)，通州、黃竄村衛(wèi)星城序*泊肅京昌快速公路聰沿線及上地信嘆息產(chǎn)業(yè)基地峽*脆器京津唐高速公蘆路沿線地帶款2膚．京城三大版秤塊、公路沿線少趨熱。并*厚冤泛中關村地區(qū)得。由于高科技前及學院的集中偶，學生公寓及瘡中高檔中等胳規(guī)模住宅居多動。朱*室墳泛亞運村地區(qū)壁。亞運村開發(fā)舍較早，加上奧刻運會申辦的形削勢住宅開發(fā)再蒸一次掀起熱潮鄰?？?任齒泛森CB吼D黨地區(qū)。東部商憤圈一直就是投戴資者和置業(yè)者孕的首先之地惠，盟CB密D映商圈的確定更趟明確了房地產(chǎn)陷投資的區(qū)域，樓因此東二環(huán)到展東三環(huán)一直輻航射到東四環(huán)大付片地區(qū)都相對濱開發(fā)走熱。泊*鐮緩公路一環(huán)綠化鍵隔離帶，綠化漂帶兩側大面積絡的空地給開發(fā)理提供了先天因譽素，地價的因捕素也使得這一夠片區(qū)的開發(fā)適攪合于大多數(shù)消峽費者。鑼五、北京市住慧宅流行趨勢汪1甘、主流需驗求噴—額—勾總握價粥3趁0甚至邪5社0崖萬元左漁分就價格特點而役言，北京市場貝今年主流需求鹽仍為總滿價羊5滿0尾萬元左右的住慕宅。由于城市示化進程的推進欄和城市人口的堪絕對增長，帶痕來大量檔的捷“號成長精型真”壞客戶。他們客養(yǎng)觀上需要大量斬的住房：經(jīng)濟詠的持續(xù)發(fā)展使吩得他們的收入康逐漸增加，對未未來的預期顯津得比較樂觀，飼敢于用明天的滑錢圓今天的夢騰。這瘦批鏈“終成長斬型責”桃客戶的承受能茄力大多奶在忌3共0蘭至朵5質0錦萬群。烈3乞0遼至關5提0心萬的總價意味呢著城里能買到樸一套小戶型商談品房，在郊區(qū)該增能買到一隊套狼8眠0吃平方米以上的愚大戶型普通商專品房。姓2抱、小戶型仍然醫(yī)走俏烘友親在北京市場上潤，除少數(shù)高檔蓬物業(yè)外，市區(qū)慧項目的小戶型逝商品房銷售速悲度最快，甚至竭出現(xiàn)搶購小戶行型的場面。滲榨盆北京住宅市場兵小戶型的走俏默與城市人群的荒構成特征是密唉不可分的，北環(huán)京作為首都的鞠獨特性質，決爽定了居住人群復的特殊性。首唐先，北扶京的流動人口漆多，據(jù)不完全夏統(tǒng)計有三百多叉萬，這就決定斷了住宅租賃市嘴場需求旺盛，桐而租賃市場又框促進了投資性士客戶的增長，消小戶型由于投車資少、容易出牧租，自然是大襖多數(shù)投資客戶腿的需求指向。泡株身其次，北京年缸輕人比例高，仰由于每年大批父的大學生、研秘究生畢業(yè)后留與京工作，加之歡來北京闖世界賢的年輕人，使窮得北京人口結吹構偏年輕，而龜這些年輕人由飼于收入相對低瀉，購買力有限晃，又急需住房舒，往往更傾向優(yōu)于購買小戶型輝。侄綿刷另外，北京家扶庭小型化也是殿小戶型暢銷的邊原因之一。由獻于收入水平提泛高和年輕人獨榨立性增強，使導得很多家庭分陜化，大家庭逐弄步演變?yōu)樾〖艺雇?，甚至有單任身青年也分出薦獨居，而這些精小家庭的首選晉也是總價不高嚷，基本條件具挽備的小戶型。抽3爹、高速路旁的苗項目令人矚目椅別騰從供應來看北臉京目前的幾條粘高速路中京昌游、京順開發(fā)比患較早，周邊項腿目比較集中，賣目前在五環(huán)路打內這兩條高速依路邊可開發(fā)的斗土地很有限，粥所以一部分開污發(fā)商開始把目著光轉移到有開垮發(fā)潛力的南城供幾條高速路京塊沈、京開、京壇津塘，另外，惕市委政府決定臥用外3娘年時間完成五圈環(huán)路綠化隔離僻帶任務，所以政明年京沈、京含開、京津塘高委速路、五環(huán)路營周邊將會出現(xiàn)牢比較多的項目泛，使這些區(qū)域釀成為新的熱點探。坊憲逢從需求來看隨映著有車族的增撓多和高速路效殊應會使住宅外竭延成為可能。狐加如入霸WT竹O揉后世車稅降低綢、應行可做車秩輛按揭、人們約對未來收入的村了樂觀表現(xiàn)會藏使有車族越來漏越多，這些都遲會增大對京沈皆、京開、京津伍塘高速路、公煩路一環(huán)周邊項請目的需求，使紙這些區(qū)域成為秀新的熱點。兩4雀、紹TOWNHO窄US帽E蔬需求放大悔慘督在企200嶼1律年樓市上爆，延TOWNHO遭US念E割這種介于公寓姐和別墅之間的有新型住宅無疑住是最受關注的硬一個亮點裝。耽TOWNHO淹US蛙E忍的興起，得益與于北京城市規(guī)帆劃的貫徹實施妹，主要反映在緒兩個方面：一改是北京迅速發(fā)贈展的城市快速斑路和高速路系賴統(tǒng)，縮短了通溪勤時間，在空份間擴展了人們黨的生活范圍；讓二是北京市綠掏化隔離帶的建和設準備了良好博的環(huán)境質量和委建設用地，稍為稱TOWNHO設US竹E篇的發(fā)展創(chuàng)造了冰契機。從需求徒的角度來看茶，符TOWNHO蘿US挖E講之所以具有生念命力，主要原耀因是：首先北閑京經(jīng)濟的快速須增長，使城市效居民的收入水袖平不斷上升，遠中高收入家庭妹比例上升，扣為捧TOWNHO椅US雨E害準備了購買群蝶體；其次，國板家的汽車產(chǎn)業(yè)覺政策是私家車滋逐漸走入家庭嬌，縮短母了荷TOWNHO蕩US肌E禽和市區(qū)通勤時禁間；最后，隨困著生活水平的封提高，人們的醒居住觀念也越扯發(fā)隨之變化熱，墾TOWNHO項US只E表滿足了人們對居環(huán)境和私密性舒的追求。在200然0伸年雹底粒TOWNHO曠US址E妥項目，橘郡推每出后很快被搶麗購一空，今年逃春季房展會上株，同時推出了鞠近岡1巷0國個浪TOWNHO雜US冒E藝項目，倍受市踩場關注，銷售脅情況也很樂觀哄。目前，促進妹對該類物業(yè)需親求增長的客觀句因素仍然存在扣并有發(fā)展跡象疊，近期它的市洞場需求加大將澡是不爭的事實寒。選5預、板式住宅受腹歡迎烘近一兩年會，面對越來越消成熟的消費者暢，曾經(jīng)被認為跟是營“佛新鴿潮恩”網(wǎng)的高層塔樓吸全引力逐漸減弱毀，客戶逐漸認存識到高程塔樓襲的種種弊端：因戶型設計不易臥合理；通風、辮采光相對較差括，在冬季相對咐寒冷的北京，辭塔樓并不像南升方城市那樣適宴合人們居住。滋板式小高層多余為９至１４層獵，相一般一層２至憤４戶，因其經(jīng)余濟實惠受到消拌費者的廣泛歡后迎。瑞所以，縱腦觀北京住宅市架場呈現(xiàn)的幾大叼特點，不由讓巴人明白未來住凡宅的趨勢到底壁應往哪方向發(fā)要展，這不僅是久對發(fā)展商指明傍了正確的發(fā)展棵道路，也給消廣費者提供了置冤業(yè)投資的大好筆方向。所以，版發(fā)展商們應審獲時度適，睜大劣利韌的雙眼，工看清局勢，到哭底什么樣的產(chǎn)耕品是有效的，喪是符合人們需脈求的。亦莊與的灌“耳TOWNHO出US煉E宿”幅能否枝繁葉茂搬，落地生根，膚而不被風吹雨搶打，殘葉飄零熱，正所懇謂攏“我不經(jīng)歷雨風，恭怎能風彩秘虹仗”取，但愿我們的上項目能夠獨樹繳亦莊的一面大軟旗，成為蕓蕓打中閃亮的一顆禿新星。罩六、亦莊區(qū)域劍整體市場看廳法響慚******怠**透區(qū)的獨特優(yōu)勢顛帶動了該地區(qū)判樓市的發(fā)展，恨位于亦莊博達堡中心對面的一傘棟洋房二期，隨9類月選2秧日牲開盤，僅十幾揭天就售劍出妙8執(zhí)0匆多套；由濃****鵲房地產(chǎn)開發(fā)公悅司開發(fā)的星島憑嘉園，去拴年仆1六1度月開盤不到一搜年就銷售雨了屢9撈2春％；剛開盤不耗久的東工晶?！や弴H銷售已超灌過嘗5四0脫％；由挺***閱房地產(chǎn)公司開窩發(fā)的新康家園允一期售罄，二兵期銷售已施達計6圾5罷％平。慨技據(jù)統(tǒng)計，加目前亦莊開發(fā)種區(qū)住宅面積已后達膛到腦12嫌5廈萬平方米，十妄余個開發(fā)項目探的住宅總套數(shù)答接近萬套，總咽入住率已接才近錢6渴0癢％。以其迅猛蹲的發(fā)展勢頭，紋受到開發(fā)商和節(jié)購房者的關注厚和青睞雖。因簡在京城樓歉市競爭日趨激摟烈的形勢下，紛亦莊緣何能成稅為廳“布香餑欣餑狡”途？歸結起來眾催多的購房者所妹以看好亦莊，叮紛紛前來安家李置業(yè)，是因為杜目前亦莊已具送備了成熟的居娛住環(huán)境和優(yōu)于稅城區(qū)的生態(tài)環(huán)撇境厲。魚糟■本居住環(huán)境成熟銅配套設施完凡善特拔作為北京個惟一的國家級棉經(jīng)濟技術開發(fā)蝴區(qū)，目前開發(fā)職區(qū)一期規(guī)劃怨的莖1班5驟平方公里內，紛已形成了工業(yè)碰、公建和居民推三個區(qū)域。世溝界逝50翼0臘強中的諾基亞辨、平IB晉M黨等便3培3斷家著名企業(yè)在陰此安家。開發(fā)勸區(qū)的土地已實葵現(xiàn)招了慶“停九通一搞平朱”唉。市自來水九渣廠提供生活用注水，區(qū)內實行劇雙路供電，使允用華北油田優(yōu)貌質天然氣，并方采取集中供熱蠟。目前開發(fā)區(qū)例與市哭**形公司合作的開拐發(fā)區(qū)數(shù)碼港工皇程，將成為北任京第一個寬帶狐智能化區(qū)域；代標準清晰度彩漆電傳輸實驗網(wǎng)準絡建設已經(jīng)完示成，亦莊已成某為國內第三家巾數(shù)字電視實驗涂區(qū)域戀。匹屢開發(fā)區(qū)還遷具備了完善的感配套設施。醫(yī)謝院、郵局、學望校、體育中心嶼等已陸續(xù)建成考。多家不同檔句次的百貨公司術和超市寧、滅30登0敞多家專營店和下不同風格的快鏟餐店、高科技高多屏幕影院及緒超躺過取300駁0造個停車泊位和柳大型休閑花園廁的規(guī)劃已經(jīng)完殊成，即將興建擺。目前小白羊勿超市已經(jīng)開業(yè)喘。倦窩開發(fā)區(qū)目停前不僅取有鼓72國3陡路福、旺32磨4膝路濁、思92肺7抗路等公交車途灑經(jīng)亦莊到市區(qū)踐，規(guī)劃中的地跨鐵牧5湊號線，最后一怪站也設在亦莊頭開發(fā)區(qū)斥。答滑開發(fā)區(qū)的喇教育設施也今光非昔比，除亦在莊中學外，北恨京二中和史家爹胡同小學合作黃建設的開發(fā)區(qū)愛實驗學校已于傭今弄年惰9坐月尤1墾日在區(qū)內開學報；北京高等職抓業(yè)教育學院、遇國際藝術學校秘、洛杉磯社區(qū)宇學院等也將啟豬動；體育中心及計紡劃涉1俗0坑月份對外正式漏開放理。矮叢■彎生態(tài)環(huán)境明顯忌好于城脈區(qū)究蝦眾多的購祥房者之所以看受好亦莊，還在膝于它的各項生倦態(tài)環(huán)境指標明析顯高于城區(qū)。切據(jù)了解，亦莊襯開發(fā)區(qū)周圍被仇綠林環(huán)繞，東予側與高速公路歪之間有吉30麗0策米才寬的綠化帶，熟北側與五環(huán)路堂間有冬100催0投米偷的綠化隔離帶蝦，西側與涼水攤河間有國10丘0育米文綠化帶。去年設開發(fā)區(qū)投資興批建了北京市單柿體最大的綠地執(zhí)迎賓廣場，綠子化面積按國際丘標準保持施在國4機6騎％以上。此外合，開發(fā)區(qū)還計酸劃在北側綠化完帶上興建一涌座運400拋0蟲畝的國際企業(yè)貨文化公園，公同園中將出現(xiàn)一賞批以企業(yè)名稱章命名的景觀抖。崗懷目前開發(fā)鄉(xiāng)區(qū)的空氣質量引已達到非采暖飼季為一級，偶推爾二級，采暖尤季時為二級，氣為居住在這里高的人們創(chuàng)造了飾良好的生態(tài)環(huán)沙境詳。揪御■爐樓盤品優(yōu)質高型亮點怎多獸辟亦莊樓盤挺賣得好，除了憐亦莊開發(fā)區(qū)大剛環(huán)境好外，另齡一個重要原因育就是這些樓盤加大多設計前衛(wèi)黑，品優(yōu)質高亮病點多。如日本憲設計大師六角清鬼丈設計的東務晶乏·瘦國際，戶型全透部為躍層，客糊廳面雹寬助6搶．蘋9館米茫以上，全部落罰地玻璃設計，旗連樓梯也全部宮臨落地窗，可哥謂遍體通透，保這種令人耳目喉一新的設計，遮既帶有前衛(wèi)、致工業(yè)化的感覺魄，又充滿了人遲性的味道；而裁新康家園是半政圍合的樓體設幻計、美式簡約謠風格的外立面過，在戶型設計贈上，動靜分區(qū)管合理，戶戶朝撲陽，啄有晌1蜓3蔬種戶型可供選露擇；一幅畫卷宅則是高層全景嘴板式公寓，地7蔥2敏米件全程觀光電梯遇，誠36勸0怒度全景居，采懂用明廳、明餐汪、明衛(wèi)、明廚客手法，很受消場費者歡迎喇。輕憂七、區(qū)域市場邊分析珠（一）地理位輸置及周邊環(huán)境臺分析陵項目北臨京天寶中路，與臣開發(fā)區(qū)體育中嚴心、國際二中仿隔街相望；南它至天寶南街緊掀臨管委會公寓編樓；西臨西環(huán)貨北路與涼水可齡咫尺之遙，中頃間相隔濱河公面園；東側擊為燒40腫0頌多畝的住宅開雕發(fā)用地，由天棕寶西街分隔。炮地形：北懷京開發(fā)區(qū)地處漲北京大興縣隆鉆起東北部，北哪緯柔3傾9停度聯(lián)4扯5嗚分從—江3眉9旋度辣5完0業(yè)分，東桑經(jīng)茶11窄6妨度癥2閉5陳分偵—立11仆6借度誘3幣4音分，海兔拔袋2外6著—樸3墨4肢米結。扁氣象：北弦京開發(fā)區(qū)屬溫塑帶大陸季風性裁氣候，年平均羨氣溫攝肚氏奇11.洪5說度，最高平均飄氣溫攝盡氏調2純6辭度，最冷平均抗氣溫攝氏零癢下猾6套度，年平均風激速幅2.綱6梁米枝/針秒；年平均降喝水量隸58扁0估毫米談。夾環(huán)境：本懶案周圍被綠林杰環(huán)繞，東側與威高速公路之間寨有爭30娘0郊米辮綠化帶，北側飄與五環(huán)路間有臭100肝0里米遣綠化隔離帶，鑄西側與涼水河炊間有描10矩0浪米壓綠化帶。形成訪了翻“葛四季長青、三斬季有迷花副”腹的綠化系統(tǒng)。迎（二）道路交蔽通分析欣項目地處筋******邪**查區(qū)核心地帶，哨周邊大環(huán)境良秒好，距南四環(huán)擁3.歪5雙公里鵲，距南三環(huán)這7搬公里喇，距市中心天勺安門廣場擊16.隱5笛公里齡，有三條道路廳通往市區(qū)；距碧首都國際機場艇2麥5于公里主，距鐵路貨運浮站漸7墾公里將，距東南公路亦貨運主樞紐涂5慣公里不，距物流中心斷2乏公里呆，距天津新港標14寧0詢公里觀。連接開發(fā)區(qū)摧與市區(qū)的輕軌易交通線已列入歷首都發(fā)展規(guī)劃顧。委（三）市政基男礎配套設施分福析諷北京開發(fā)區(qū)市敏政設施實原現(xiàn)新“梁九通一舅平吼”楊。魚“轟九瞇通范”籌為通市政道路革、雨水、污水進、自來水、天脹然氣、電力、島電信、熱力及策有線電視管線炭；否“暫一趟平繩”施為土地地貌自鍬然平整。陣（四）醫(yī)療教師育及生活配套戶設施分析榨醫(yī)院：多倫多糞醫(yī)院、同仁醫(yī)污院、協(xié)和醫(yī)學篇城躁教育機構：開尋發(fā)區(qū)與新加坡撞聯(lián)合興辦的國燙際管理專修學賓院能株皆委北京二中、史壘家胡同小學合墳作建設的國際扛學校謀岔鉛歇擬建本市最大針的雙語幼兒園肆休閑：博達國泛際交流中心、樂北廊京窯MAL介L饅、鴻禧長新高匹爾夫球場、配徒套公園及各類岸中、西餐廳，?？蓾M足用餐需當求，并可提供承配餐、送餐服敞務。怠涼水河治理及失濱河景區(qū)。殖八、區(qū)域市場牢調研分析肯（一獨）肢芬市場調研目的押本次市場砌調研的目的是榨針對項目的綜縱合定位，而側應重于識別相關將樓盤的經(jīng)濟技夢術指標，對本門案的產(chǎn)品進行肚策略性分析。身1接、維眾通過代表性樓拴盤了解北京亦愚莊市場的總體某特征。扭2汪、駝框通過暢銷樓盤門反映出被市場售接受的有效的奔產(chǎn)品特性、區(qū)隙域價格、區(qū)域靠客戶群體和相臣關戶型面積配舌比指標的信息趙采集，而提供縣真實、可靠、愁具有借鑒性的金有效數(shù)據(jù)分析叫依據(jù)，以此界篇定不同市場層絲次的特征，從段而借為史“研****鐘項垂目醉”身制定整合營銷歌企劃方案提供止可靠的評估和層決策基準。那3缸、區(qū)睬通過相關樓盤招反映出該區(qū)位捷客戶群的需求謙特征。跑4傲、請織通過調研，對村比自身項目與首其它項目競爭塞的優(yōu)劣勢，借放鑒可取之處，足提高自身產(chǎn)品臨品質?？罚ǘ牵钋质袌稣{研內容戲竭季本次調研在參吩考了周邊項目陽的數(shù)據(jù)分析，黃依據(jù)本案的市榮場定位，有針妙對性地選取了架下鐵列夠8好個樣板樓盤：桌1辣、一棟洋足房兆精連2還、一幅畫卷臉3啊、東晶國吧際僅躁學4池、星島嘉園葉5貢、新康家殿園掩怪幻項目名稱稿位置逐社區(qū)規(guī)模（平撞方米）垮特色產(chǎn)價格（即元勒/懷平方米）鴨戶型（平方米麗）嚴入住時間邪一棟洋房峽博達中心對面先1僅5雙萬巡純拿TOWNHO淹US熄E今社區(qū)，由言******牛公司設計華，江600耗0巧平米會所匪一期均另價鏟5700偉175-31廁3料一期今年年底旬一幅畫卷敬博達中心西，委大雄城市花園止四期戶社集區(qū)疏2通6平萬，一幅畫誼卷紅8駛萬陰高層全景板式業(yè)公寓，典7倦2陣米婆全程觀光電梯柴，臂36雨0束度全景居。地著下車庫，鄰里躺中心等配套已燃經(jīng)或即將使用便均嚼價吐4300嶺106-15嶺0岔明年年底城東晶國際宴大雄城市花園構旁駱7.狠1讀萬何日本設計大師霉六角鬼丈作品護，后現(xiàn)代風格癢，雙會所況精裝均棄價尸4600露30-180尖明掉年給1撫0敲月底薦星島嘉園懶亦莊政府旁柴3下0戴萬，一庸期快5.日3究萬川4-氣5恭層花園洋房設震計，地下車庫昌，人車分流，掏300紅0哲平方米鑼會所疾均捕價孩4300益109-25猜6農今攀年攔1燕0歷月躁新康家園猶大雄和星島之須間內2斜1表萬您多層板樓題均畜價求3700搶98-182如今年底乳趨置從上圖區(qū)域市景場價格走勢分奴析，唯有一棟弊洋房價格在其發(fā)項目中是最高盆的，均價基在般500坡0融以上，最高價魂與最低價之間講差半500蓋0區(qū)元，其余項目飼均價都行在岔3600-5丸00蝕0窮之間，最高價火與最低價之間民差日500-10城0益0桶元。膊這里唯有洲東晶國際是精嫌裝修的，采用緣低價入市，優(yōu)遷越的性能價格彼比使它在市場悠上占據(jù)一席之斑地。一棟洋房槍開盤數(shù)月，一豐直保持著良好捧的口碑，歸其丈原因是早上先俗TOWNHO反US占E假項目中唯一也火是最早保證五佛證齊全的項目再，信譽的保障送，發(fā)展商實力爭的展現(xiàn)，是其環(huán)成功的獲勝至蠟寶，價格雖比姿其他項目偏高濁，是因為它先字拔頭籌，用產(chǎn)憑品和價格初試柜市場，結果還徹算盡人如意，鏡后之相繼推出翅眾多同質化產(chǎn)臂品，競爭欲演孫欲烈，導至以槽價格拼打市場伶，自然戰(zhàn)勢熊壽熊。一幅畫卷節(jié)于黎9亞月薪6楚日臂國貿房展會正飄式開盤，也是朵以低價入市先污聲奪人。所以匆說，整體區(qū)域連市場均價擦在規(guī)4500-5墊00貢0滲較為適宜。程從有效調涌查數(shù)據(jù)分析，捉已正式開盤的膊項目一棟洋房瞎、星島嘉園、撇新康家園與最霞初開盤時的價安格相比較，平帶均上攻漲過200-30軟0障元之間，上漲榆幅度不大。而竄東晶國際價格板漲幅為大，上筋漲癥50聽0袍元，以平均每班月上欠漲氧20激0次元的速度成直堅線上升，這也伏是其自身銷售變價格策略運用捎之所在。瀉價格定位吼是以市場價格汽為依據(jù)，以成串本核算為基礎沿，以市場有效金客戶群體需求蟻為導向來定價抽的。針對我們葬的項目，有產(chǎn)皇品綜合力的優(yōu)聽勢，再加上價亭格的優(yōu)勢，預蜂計成功的銷售姑，閥6-貪8艱個月將完成銷枕售政80%薦以上。所以，幫與其縮短銷售樂周期，以最快宮的速度回籠資篩金實現(xiàn)利潤的討最大化，不如旋在價格的定位瞎上細細斟酌，足權衡周邊項目葡產(chǎn)品及價格之已優(yōu)勢，我方建展議價格定位如的下：栽起價蓄：李380爆0宇元連/震平米棒均價少：短450他0隨元半/斧平米捎最高價咽：兼5200悼/于平米帳扶咳后期銷售隨著探施工進度、市快場變化以及消首費者的認知，藍隨時進行價格其策略的跟進調都整，以觀后效博，效果能否令柳人滿意，還需連要看銷售策略爺?shù)膶嵤┻\行能亞否到位，不過啟最終我們的目落標是實現(xiàn)銷售吐的量具化，利泄?jié)櫟淖畲蠡＝ㄎ澹┛蛻羧寒愺w潛在需求分碼析緒客戶對東北部欺地區(qū)沿線別墅從產(chǎn)品的認知度影排列：恨1淋、營乒地理位置堤2維、留虹戶型面積3、價格撐4負、近隔戶型的居住使笛用功能蛛5券、蹲饞社區(qū)規(guī)模和園予藝跡6班、濾揉區(qū)內軟硬件配智套設施倆7悲、譯頃物業(yè)管理草8兇、燦阿區(qū)外大環(huán)境薯9派、下冬證照是否齊全愿（六）客戶群順體投資意向分界析隸1挑、作為第一居等所（所占比代例匪55嫩%宏）戲跡許永久居住；適佛于三口之家或駁三代同堂廟2爭、作為第二或套第三居所（所楚占比干例辰45喬%鞏）壽A碗胖久居城區(qū)鬧市響中心，遠離城修市的喧囂和繁輪雜儀,澤在經(jīng)濟實力允眾許的情況后下夜,談選擇在郊區(qū)購咳置第二或第三柳居奪所據(jù),呈與自然貼近。妙B前辮精明的投資一算族，良好的資布金運作，會帶謀來具大的利潤毯回報。由（七）客戶群逼體特征分析張1往、陶土由于交通的便楚利因素、愿意初選擇城市邊際賺住宅鉗2記、中資、外資鋤、合資企業(yè)的罷中高層管理人驗員，高級白領立一族3、外籍客戶秀4氏、私營企業(yè)主尖、個體老板5、政府官員饑6搏、海外歸來的畢創(chuàng)業(yè)人員剖7眼、炒股票的贏眾家文8噴、演藝屆、體佳育屆、文化圈烤、藝術圈的人市九、項目機會慨點分析阻1務、深鬧地段優(yōu)陵勢曾—任—釘歡迎獨具慧眼省的您敵2觀、冊允大環(huán)境成福熟鏈—府—兇TOWNHO銀US粘E舟聚集區(qū)燒3棄、爬借綠樹掩級映娛—嫂—談享受森林浴，扎自在觀大千鏡4拾、屈狼建筑風好格宣—倍—進現(xiàn)代主張，品牲味藝術與生活紗5執(zhí)、服召戶型設器計醉—橫—底創(chuàng)新時尚，實壽用，曼妙精致毒兼容沾6喉、占芬園林設瑞計票—駁—渠健康安全、生慌態(tài)環(huán)保刑7鎮(zhèn)、筒茶物業(yè)管耐理井—計—爹全方位酒店式鈔物業(yè)經(jīng)營管理隔十、項目風險危分析要1金、與同質產(chǎn)品款的競爭道圾紐本案的產(chǎn)品是揪一種創(chuàng)新，但狡能否經(jīng)得起市決場的嚴峻考驗辟，能否被消費墊者所認可，仍節(jié)是我們所顧慮科和擔心的。市堡場千變萬化，繪但有規(guī)律可尋歇，只有我們在做不斷地摸清市軋場的脈搏，及走時調整銷售策壤略，相信會出宵現(xiàn)銷售的奇跡叫。軟2囑、工程進度的也快慢軌本案的產(chǎn)品要保與工期抗爭，膏滯后的工期將燈會面臨滯后的命產(chǎn)品滯銷央，給銷售帶來虧了極大的負面廣影響。如果工搬程跟的上，嚴午格按照建設計聲劃進行，讓消間費者看到項目枯的成長過程，扁會極大增強消凍費者的信心保貢障，這一點也顫是當前的重工弓之重。誤第馬飄三絕稍部管測分族營俊凱銷端盤定蓄軟位挪皺篇稅一、企劃推廣療的核心概念啞蹤射地產(chǎn)項目制勝燥的關鍵是品質類和創(chuàng)新，在市抓場同質化的今晌天，品質不是蠶制勝關鍵，創(chuàng)幕新也不僅是產(chǎn)耽品的創(chuàng)新，而挨是升華為一種閑觀念的創(chuàng)新。屯峽深我們推銷產(chǎn)品老，靠的是品質尾，更要靠的是榜思想和文化。暢粉匪我們贖賣的是逃思想和文化，醋是對生活的理摘解和感悟，是李對生活的熱愛懲和對生活的憧惱憬。逃承餡我們要創(chuàng)造需僅求，引導市場婚，而不是迎合鑰市場；未來的棒市場推廣，是仔用觀念和賣點造與消費者溝通姻。錯興晃基于本項目，繞我們要體現(xiàn)產(chǎn)駝品自身的品質贈、檔次、品味桑，需要更豐富舞的內容支撐。巨產(chǎn)品綜合力，陜將是宣傳的強奮勢所在，優(yōu)越違的性能價格比鳴將是獲勝的法娘寶。裕企劃推廣滿訴求核心：創(chuàng)榜新請—呆—顆品宏質厲—途—佳風挨格要—階—嘗專業(yè)*創(chuàng)新蹈“霧創(chuàng)蜓新世”聰是對本灘案臂“絡產(chǎn)品但力形”由最好的囊括，百涵蓋了本案建狹筑形式的精髓掉?？梢哉f，本摩案的建筑形式挎是創(chuàng)新的，是受類別墅住宅；紹有公寓的模式遺，卻可以體驗咐別墅的居住感殃受；有天有地君；即經(jīng)濟實用憂，又不失豪華綱、氣拒派居…暴…踐擁有這諸多產(chǎn)擾品優(yōu)勢，將促殊使我們的項目尊從市場大量的不板樓錦、智Townho映us取e屑之中脫穎而出程。我們的創(chuàng)新步不僅是一種革爽命，趕也將順應市場愚目前的需求，笛滿足買家對居點住的挑剔。*品質唱亦莊的項目多按以價廉物美為累自身主要優(yōu)勢爽來搶奪市場份助額，而開發(fā)商曬均喜愛以低價拜入市的形式來揭吸引消費者的映注意，往往忽勾略了突出產(chǎn)品銳自身的品質訴酒求。所以，我林們應不同于時射下的一般項目撕，我們所要倡惜導的，是一種靈高品質的生活賞，我們所要做敗的，是從普遍材的姑“鍋TOWNHO滔US扶E沾”襯中獨樹一面品齊質的大旗，創(chuàng)洞造亦莊地區(qū)真培正的精品住宅秋。*風格獸削訪我們所闡述很的撈“部風師格工”朝，是與建筑外舌觀相聯(lián)系的，裕具有不可分割歷的關系。本案陡超凡脫俗的產(chǎn)某品在眾多以郊子區(qū)化、田園化嘴形象為標簽的庭項目中應顯得湊充滿個性、現(xiàn)掠代和時尚，引軍領了一種真正婦的潮流，在亦鑒莊甚至在北京副都是一種全新驢的建筑概念，錄是在詮釋獨特狹的舒適住宅風劣格。*專業(yè)貸香殊由于經(jīng)濟開發(fā)京區(qū)是一塊眾人尾皆知的肥肉，忘眾多開發(fā)商的懲跑馬圈地，低隔價入市，直接皇導致了其市場淋中大批非專業(yè)筍操作項目的誕雪生：手續(xù)不全畫、粗制濫造的唯怪胎比比皆是寧。所以，我們隆應對項目進行天徹底的、統(tǒng)一突的專業(yè)手法操叉作，使一種嚴涌謹、有效、追離求精品的專業(yè)心態(tài)度和作風滲敗透入每一個開倦發(fā)的細微末節(jié)流。睬太伯我們認政為興“憑創(chuàng)悔新扒”滔、迷“忌品挎質墊”族、免“總風嫌格嚼”規(guī)、罪“娘專拍業(yè)起”神四點是以后在權產(chǎn)品力推廣時花應注重宣傳和式大力宣傳的，酷我們的一切廣翠告策劃都將圍泉繞直項目的產(chǎn)品特風征、建筑形式區(qū)展開。秤二、品牌意識繪的導入但跨蚊品牌就是商品銹差異，就是個情性。品牌標志配著商品的特殊烏身份，將自身屠與其它同類商拆品區(qū)別開來。碎每一個品牌，京都有自己特定弟的內涵，表明盾有獨特的目標潛市場和共同認就知的目標客戶隸群。做為一個父泛別墅項目在舌北京市眾多的壇別墅項目中，咬只有將項目的螺營銷策劃有效窩的導入品牌意申識，以提升項仆目檔次而取得探良好的銷售效鉆應。躺驚組創(chuàng)按新感—縱—唯品谷質皮—革—竊風弟格基—毛—漁專業(yè)店分譽創(chuàng)新睡性菜—旱—蝦指經(jīng)營意識，罵規(guī)劃設計，服因務理念，具有蘆超無勉對野前性?？《介y品質挑性時—惡—巡指采用的配套挎設備、風格，錫國際化，信息蓬智暑雪甜嘴能化?；杌物L格呼性付—萬—觸指建筑本身體話現(xiàn)獨有的風格爛，通過裝飾藝默術美化展現(xiàn)。曠圓莖專業(yè)愧化腹—站—奪即人性化，不盟同的空間安排捕，滿足不同人漿士的需求。練三、品牌形象魂的塑造司1答、賦予項目清籃新獨特易記的跡名字及區(qū)別于膜商品識別的標舊志，設計獨特覆的個性形象包總裝，通過系列敘社會性公關（凝或推廣）活動床，迅速在市場啄建立認識度。庭（導胖入緣CI盯S孟系統(tǒng)）離2襪、辯鍵在消費者立場紗上，力求產(chǎn)品刮設計精細，平廣面布局合理捉，規(guī)嬌配套方便實惠但，充分體現(xiàn)文請化，體現(xiàn)品味該。修3化、慶漢保證施工質量扁和進度，給予騾購買者信心保藥障，建立品牌訓形象。蔑4鞏、形晶提高銷售質量挨，做為一個提討供人性化設計俱的發(fā)展商，應轉讓客戶享頂受到我們所提涂供全面優(yōu)質的捏品牌服務。劃5惰、談議加強售后服務跪，通過提供完破善的售后服務框將樓盤的品牌燈效應延續(xù)志。專緩秩擱例如通過發(fā)展遺商與業(yè)主的聯(lián)怕誼活動，從物貪業(yè)管理、工程匠質量等方面建渾立友好關系，詳塑造好的入住碑氛圍，形成良奉好聲譽，從而層獲得經(jīng)濟效益然和社會效益雙違豐收?？刂\中最終，我們倡夫導的品牌意識羨不但包括項目巖的品牌形象，昂其目的在于通約過樹立項目的胖品牌形象從而壤樹立發(fā)展商的談整體品牌形象虎。建立完善的盟銷售渠道，例蜘如：通過客戶房介紹新客戶購剖買且成功成交未的，應給予舊婚客戶各種不同市的優(yōu)惠。其目都的是鞏固已有幫的市場份額的殘基礎上，再進票一步擴大市場弄占有率滴。勺四、產(chǎn)品定位倉狀蔽對于地產(chǎn)項目店而言，最容易辜打動消費者慧的?！瘛紫仁墙煌ǎn便捷的交通優(yōu)利勢是買家永遠撈不會拋棄的主快題；其次是產(chǎn)襯品，是板是塔笨是棵“請湯修”甚是墅，買家想屑要什么，他自更然會關注什么撲；再次是價格必，物美價廉不蠶只適用于普通卷日常生活用品紅，對于不動產(chǎn)波同樣適用；還諒有環(huán)境，自然浴居住已經(jīng)不是埋提倡的主題而板是必須的主題犧，至于物業(yè)管吼理、小區(qū)智能對化配套等其他崖元素，也是買猾家評價項目好宴壞的標準之一片。截競棄對于本案來講沙，周邊項目云刃集，勢必造成焰強烈市場競爭海，可謂此一時口，彼一時，要屈想在眾多個案皆中脫穎而出，貸必須探求出市率場需求的真諦兔。周邊大環(huán)境緣已趨于成熟，果已得到了眾多授消費者的認可蠻，所以不能將災它作為強勢賣記點來宣傳，所蛾以，針對本案征而言，從前期宇整體規(guī)劃、園妙林規(guī)劃、產(chǎn)品幟規(guī)劃等一系列確工作都應提前維步入實效，做釘?shù)綄Ξa(chǎn)品細輝致、嚴謹、一黑絲不茍的剖析妙論斷，做到對格市場、對有效三需求消費群體爽有的放矢，而改不至于盲目制根造產(chǎn)品，盲目銹推向市場，而兔最終以失敗告蕉之。杏砍款終上，產(chǎn)品綜霞合力，將是宣濕傳的強勢所在笨，優(yōu)越的性能叼價格比將是獲岸勝的法寶。效鵝朽這是一種全新該的產(chǎn)品請她是嶄新值的，以前從未翼在北京市場出渣現(xiàn)過的，這種善新的產(chǎn)品風格掘和建筑形式集造合了以往住宅薪建筑的優(yōu)點，倚是混雜的共榮腿體。它是一種愿介窗于要HOWNHO店US賞E子和板樓之間的況產(chǎn)品，層請數(shù)電4侵層半渠或刷6邪層半，全部為喊躍層，內部又鍵錯又挑空，通母過贈送的夾層律空間，給消費稿者提供完誓全商DI荒E啄計劃，用自己執(zhí)的智慧，創(chuàng)造敢符合個人品位殺，身份，素養(yǎng)內的天地。首層子送花園，頂層破送露臺。拉*懂匯具有別墅的舒籠適的居住享受壇，但不具有別地墅的昂貴，帶是名“安平民的貴撿族伙”位。叔*蜜動囊絡括硬Townho冶us社e攪的天、地感受里，露有玩Townho邀us象e爹的情調氛圍，桑但更平易近人剩。罵*緒聞摒棄了板樓的鍋混淆雜亂，承勿襲了板樓的親憂和鄰里，無間堡生活。頑*汁顯客廳空間挑空盆，彰顯了高貴述與尊崇。短*頑飄錯層的巧妙運旋用，摒棄傳統(tǒng)液格局的死板僵關硬，靈動富于調變化。翼*瘡摸隱層空間，貼黎和消費人群心鞠理的完全贈送評。胸*雁錦方正的戶型格潛局，擴大的居腹室的使用空間侄，實惠業(yè)主。賭*份為合理搭配的動孤靜分區(qū)，通暢享的公共區(qū)域與期隱秘的私人空獅間互不相憶擾。紹*撫待超大觀景落地坑窗，采光與通沒風的順暢是品異位生活的保證勿。益這種建筑內部紋設計是空前的瓣、是全新的，憤而建筑外觀應扁是時尚的、現(xiàn)費代的、朗峻的配，但并不缺乏熱親和力。饒從某種意義上齡講，我們是在嗎販賣建筑風格牌，販賣產(chǎn)品自灑身。我們不借掛助成熟的大環(huán)勤境、園林、物制業(yè)，而我們的雄目標客戶，不掀是因為其自身拐具有某種個性暫而產(chǎn)生購買行廉為，而是因為認欣賞我們的建月筑形式、產(chǎn)品屬設計才會進行偶交易，我們堅相信這一點！輪著梯我們的建筑，處是居住的空間婚，也是藝術的斑展現(xiàn)。勇五、訴求對象純特點分析槍根據(jù)產(chǎn)品素質誠及消費層分析改，目標客戶特踐征如下：差*辮恒主要客戶年齡泡層賴：渠35-4漿5醋歲份*家追主要客戶年收焰入：個人年收堆入次3浮0壟萬以上蘇蛙推主要客戶組成質：伸殼仗絲懇丁克家誦庭姥杜分禁15%罰諷妙運超三口之家或四扛世同句堂捕虎60%勒兩礙宜恭長短線投資的永人拴士件范25崗%西鏡考唉可以看出，在虛目標客戶群體漠中有一個共同誘特點，都是以陰中青年為主，米對新鮮事物都蒜有較強的接受巷能力，客戶群盜體構成多種，圈會吸引不同人根士的注目。任秤何事情對他們忌而言，只有兩叨種可遲能源—誕—著可以實行表o字r炊不可以實行。群對于能夠實行趴的事情，他們江會理性地判斷追是否符合他們邊的希望，或者交可以從中得到團更多。鋸六、客戶群體銷定位巧1辰、由于交通的葉便利因素、愿卡意選擇城市邊鬧際住宅2、外籍客戶榆3閱、涉外中上管撇理層客戶圣4鋒、投資型客戶溫5深、自住型客戶遣，白領一族。泉6丟、道遵年銳齡明3蓄5經(jīng)歲以上踏7榨、瓣快易于接受新事來物面犁荒總而言之，群驅體為小資產(chǎn)階獸級，有一定的旁經(jīng)濟實力；有暖高尚的生活品扒味、生活個性桑、生活習慣；祖不是屬擊于上CE把O保一族的金領，津準確地說應當辣是銀領一族，燈工作在國貿商抄圈、南城一帶辛的外資或合資局公司的中上層欺管理者、高級沈白領。足七、產(chǎn)品總體裕戰(zhàn)略方向酒（一改）千武重要賣點：輸*健尼地段優(yōu)者勢叫—廚—價經(jīng)濟技術開發(fā)命區(qū)核心地帶淋*些高大環(huán)境成漆熟識—篩—菊TOWNHO溜US迷E駱聚集區(qū)辣*猴呈產(chǎn)品創(chuàng)面新?lián)恕绬泳┏俏从兄娜伦≌L嘆尚，是對居住先的創(chuàng)新、生活隸的創(chuàng)新。紙*階訂個性生奏活漸—顆—封欣賞建筑，欣板賞風格并實踐偉個性生活，冶是稠“弄****糊”斗的生活概念。珠*窯珠戶型設因計根—埋—煎復式、挑空、壽錯層、躍層、逆夾層，一切帶襯來舒適的設計效；采光好、通債風好，所有利窗于生活的因素臺。陽*晃畢社區(qū)規(guī)灑劃毯—夢—繞低密度的住宅膽錯落分布，熄近喊1雹8勤平米的藍圖構盲想，構筑精品否社區(qū)。診*猾饞園林設可計略—品—拔生態(tài)概念園林愈，養(yǎng)生宜身，處藝術小品點綴穗于碧波青草之灌間，描繪至美練畫面。閥*好援社區(qū)配炕套袋—盜—倦全功能會所配夜套齊備，滿足伐日常生活方方脫面面。畝*訓銳交通環(huán)吊境怠—鑄—住毗鄰南四環(huán)，何咫尺間的便捷頑，風行萬里轉傻瞬間。坡*潔叼專業(yè)開春發(fā)預—欠—鴨實力雄厚的開損發(fā)商，擁有多牽年開發(fā)經(jīng)驗，個打造南城的完貌美社區(qū)。普*旋答品質建石設石—血—斬嚴謹、知名的遠建設部門，技俗術老到，經(jīng)驗反豐富，保證工屯程質量無憂。悠*皂給知名物賺管蝕—爹—富聘請專業(yè)物管建做顧問，照顧出生活點滴，營纏造溫馨生活環(huán)躁境。和（二）產(chǎn)品利誘基點分析：1、建筑風格宣證康時下的發(fā)展商龍和消費者對其飾風格到有頗多柄的詮釋，想用方一種建筑風格頸給予其自身一施種生活品味和塘生活追求的肯導定，建筑風格懇對于這些人來探說是建筑藝術懂和審美價值的仆直接體現(xiàn)形式接，它已作為一王種社會思潮深禽刻在人們的價梢值觀和審美觀袋中加以體現(xiàn)。玉燕份東晶國際酷的蜻外表，四個方欠型窟窿，足以扶讓人嘆為觀止齊，外觀的立練研俊朗、線條的柔簡潔明快堪稱廣是一部偉大杰處出的藝術品。股勾礦一幅畫卷的現(xiàn)浮代風格，附加適了全景室外觀過光電梯，附與保了產(chǎn)品的新鮮玩元素。葉濾禿星島嘉園簡樸銀溫馨的外觀，招足夠一種貼近塵人的親和力喜。摟達眼龜而本案要想獨口秀一枝，開啟承亦剃莊鈔TOWNHO洪US引E損群落中的先河粥探蹤建亞在對市場援宏觀及微觀領音域的探求中，妻尋求出了真正開適合本案的風欠格帽—駱—胳后現(xiàn)代主義建云筑風格，是現(xiàn)穿代主義風格的在終極版，是未輔來住宅發(fā)展的叛流行走勢，是兇新新人類易于蹦接受并持關愛畏的，是永不落褲幕的閃閃繁星鳴。2、外立面：硬蓬牲生活在有山有腰林的大自然的洗環(huán)境中，享受咳的是美與和諧貍的自然景觀，賴享受的是愜意胃與悠閑的生活過狀態(tài)，享受的這是精神和物質巡的極致發(fā)揮船棋摘外立面的色彩扶應是柔和的，避含蓄的，直觀度的，靈動的；牢飛青以建筑群風格豆的組團定位群塞體外立面的色并彩，純凈的白耐、透亮的藍，嘩莊重的咖啡為禿基調，配以搭夕配和諧的彩色繭玻纖瓦屋頂，跨建筑本身的硬梨朗與和諧的外獲立面相呼應，拿渾然天成，恰傾到好處。3、戶型：曉合理的室內功抓能配比和適合韻的面積是本案問實現(xiàn)成功的重將要方面，價格歐的高低起伏全絕由面積的大小舌決定。而本案返不同于其他項頑目之處則在于煩戶型內部空間闊的使用率超過卻了揭100語%利，一蹈層送花園、頂非層送平臺，有刃效的促銷方式帆將實現(xiàn)銷售的鉛穩(wěn)步增長，而耍我們的秘密武理器法—香—近室內夾層，更以將免費奉送給枕業(yè)主幾十平米月的空間，這已粒不僅僅是量的貫優(yōu)惠，而是開等發(fā)商為業(yè)主作扒出燦的期“搜質洗”涂的奉獻。薄面積指標并聯(lián)辰式別域墅雨14以0澡—注22盒0覺平米之間。聽內部空間設計防建議：首層挑混空，局部錯層逝（餐廳和客廳丹）；大客廳（課具備開大乒型宰PART廳Y墨的空間），超籃大個性主臥配池豪華衛(wèi)生間及伙衣帽間；大廚悼房（中西廚）海，大的陽光露怪臺癥實現(xiàn)物理功能芬與心理功能的灌完美結合。物刊理功能上，戶織型要南北朝向灶，擁有良酒好筍-胖通風性和采光冒性；心里功能霧上，實現(xiàn)空間偽的放大，起居來的寬裕，活動隊的自如；極大萬滿足買家對居花住的挑剔畝。課4、園林景觀后園林景防觀規(guī)劃主旨是稅將社區(qū)規(guī)劃與捕建筑風格融為甘一體，互為景脾觀設計，讓人暈一步入社區(qū)就釣會產(chǎn)生一種身章臨其擾境的感覺。采痛用擴“叢生態(tài)網(wǎng)許絡安”碰的概念，體現(xiàn)欲人與自然的關夸系。采組用摘“牌引入式綠市化烏”午的概念，將宅喇間綠地與戶內塘綠地有機的結既合在一起，形由成綠地的均好征性。人造溪流薄貫穿整個社區(qū)區(qū)，十飾足桿“凈親熄水棟”律；社區(qū)選用多形種養(yǎng)生名貴樹兔種，可以精心百營造舒適幽雅售的居住環(huán)境。蛾在每一組團以絡不同種建筑風領格設計不同的壤主題公園，鵝扁卵石鋪成的林霸蔭小道將彼此氣相連，道路兩院邊點綴著精美撓的雕塑。徜徉座于此，頓生曲竊徑通幽之感。何（迷宮）綠色慰主題，融合風陶情景觀，用自布然寫意的風格獻突出情調，以迅園內小品、雕悔塑、回廊、水遠車、水景、綠屢植配彩色道路燭結合百米綠色濕走廊，把人們川的休閑和晨練漫緊密結合，構脾成一幅美麗的諒生活圖片，人瓜在景中，家在克畫上，其樂融淋融。主題廣場勁命名詠：球“黃風格與林廣錘場缸”多，整體社區(qū)分境為杜3胡個片區(qū)，與項末目緊緊呼應，變并做有機的配減合，三個區(qū)域撫各設小型主題糖花園，設置相顏應的主題雕塑壩或小品，以自滔然、生命、現(xiàn)選代表現(xiàn)為主。迎另外，考成慮北方氣候的沫特性，三季有菌花，一季觀葉帶，多選用耐陰奧、耐旱的灌木崇、草本、藤本膀植物，如高羊踏毛，玫瑰、牡揮丹等。彎5碰、社區(qū)總體規(guī)率劃：烤社區(qū)內部妻以動線路網(wǎng)貫態(tài)穿，車走外環(huán)午線，可以方便慨到達每一院落丟，實現(xiàn)完全地屆上的人車分流差；停車解決全堡部在北向院前素地上，基本保讓證一戶一個車阻位；社區(qū)以蜿漁蜒動感的水系返貫穿，增加規(guī)疾劃的靈動和趣咳味；社區(qū)三個亂組團分別設有匙集中綠地廣場短，每一組團內予部分割的小組要團內設有公共娘活動區(qū)域；社靠區(qū)設有集中大慚型會所，三個光組團內分別設看有幼兒園、托豎兒所，另設有幻商業(yè)街等公共襪配套設施。潛路網(wǎng)設計耗要清晰流暢，乞建筑排列錯落扣起伏要有層次意感；要實現(xiàn)正辮南正北透風采恒光的良好；總霧體社區(qū)規(guī)劃佩以櫻“雀均好停性鑄”隊為原則，實現(xiàn)倍景觀的均好，泰視線的均好，名朝向的均好，憲私密性的均好德。夾6六、會所配套：師聾局會所是供社區(qū)貍業(yè)主運動、休薪閑、娛樂、交飼友的綜合所。太秧炕要結合客戶群寫體的特征、年涉齡、喜好、品表味來設置其中唐的功能。切2煉4洲小時商務中心庫、中西餐廳、票健身中心、桑減拿、按摩、游旺泳池、音樂酒僅廊、咖啡廳、祝小型診所、醫(yī)滑療保健中心、弦美容美發(fā)中心衰、小型圖書館夾、室內球類活戀動室等等，符疤合國際化生活貸的需求。冒7道、物業(yè)管理：融屬風實施全封閉管沫家式物業(yè)管理偽，細致體貼的酷物業(yè)服務滲透蠟于每一位業(yè)主身的生活，在從客事日常的衛(wèi)生捎清潔、保安、鹽維修管理的同脈時，還將為業(yè)良主提供一些特征殊服務。間特殊服務提供遼：送餐服務；錢衣物洗燙；房該間清潔；秘書唉服務；醫(yī)療服滔務；汽車清洗倚；兒童接送及叔看管；寵物代套管服務；代辦拋繳費服務、鮮客花、禮品速遞膀；公寓出租；齡預定飛機、火鑰車、船票；酒僑店預定；旅游牲服務；報刊定獨閱；空房代管利業(yè)務等。襖先介建議采用會員博制的物業(yè)管理趙辦法，對業(yè)主績設有鉆石、翡狹翠、珍珠會員警卡，三種會員貞卡可享有不同剝幅度的優(yōu)惠。食如享受會所各銀項服務的不同照優(yōu)惠；每周免仙費向持有會員蔬卡的業(yè)主送精僚美小禮物；業(yè)瘡主生日當天贈押送生日禮物；木每周享受家政皺中心的特定服番務等等。8、車位：考勾紋社區(qū)實現(xiàn)人車侵分流，以停車宵不破壞景觀為閱主。在院前保題證一戶一個車墳位，保證一定遭量龍20渡%襖訪客停車需要稿。撞9壞、智能化配套嚴：篩譯款我們的目標客鄉(xiāng)戶之所以能形傾成國際化生活盡一族，在很大壇程度上依賴于走他們可以透過拼互聯(lián)網(wǎng)，與世爆辦各地的公司晚及友人取得聯(lián)哨系。換言之，曠正是由于出現(xiàn)講了全球信息化生的楚“率地球墨村絡”涉現(xiàn)象，才出現(xiàn)份了全球經(jīng)濟一邁體化，也才導訓致了世界各地明國際化一族的草產(chǎn)生。所以，屋我們的目標客午戶群，對于建攻筑中智能化的爆配置要求會很廢高，在具體的降建筑設計中，珠要選取高標準蹦的配置，實現(xiàn)漆與國際接軌。葬八、產(chǎn)品其它劍建議：熟*吃夠配室外觀光電咽梯令*驚瑞先做配套再賣促樓：注重社區(qū)很小環(huán)境，給客隔戶以真實的感概覺，同時保證輕基本的生活商叛業(yè)服務配套，跌會激起客戶購抬買欲望。裙*萬棒百變菜單式裝飄修：免費提供練完全居家手冊幕，提兔供萄5屠種裝修方案，擴并可將裝修款牧連同房款做按乳揭蘇*申跳因為南城水質燙質量不無保證招，建議采用凈稍化水處理系統(tǒng)逐，提升生活質練量，保證生活膏安全。停*飼嬸社區(qū)配備社區(qū)煤巴士，往返市夏中心。九、價格定位殊踢拘保持優(yōu)越的性關價比是制勝的孫法寶。本案的詞價格在第一篇臭幅已做了數(shù)據(jù)腫分析，價格是答依據(jù)項目的經(jīng)心濟技術指標做各了完善而精確郊的投資成本分脊析后，制定出差成本價，再結指合區(qū)域同類產(chǎn)詠品的市場價及敏顧客感受價，熊在發(fā)展商實現(xiàn)嶼其合理利潤的謝前提下，最終夸制定出來的。談起價默：裕380慶0水元免/內平米亂均價顛：羅450圖0削元掌/酬平米瓶最高價示：川5200棄/已平米加捏鳥后期銷售隨著芒施工進度、市封場變化以及消幫費者的認知，銀隨時進行價格享策略的跟進調瘦整，以觀后效樹，效果能否令拜人滿意，還需裙要看銷售策略肝的實施運行能座否到位，不過盡最終我們的目暑標是實現(xiàn)銷售泡的量具化，利廢潤的最大化。散腫跳階段性價格定堪位：1、開盤價卡吳燈采取低價入市柔的手法，一期球價格均價扛以湯400已0賊元西/謝平米入市，以梅此試探市場，智爭取在短期內鼻形成轟動效應屬，體現(xiàn)物超所寬值。2、強銷價指喬屢在前期帶動下穩(wěn)，進入熱銷期疑后，隨著工期隱的進展，總體放均價定豪為違430貼0蠢元靜/鬧平米。2、續(xù)銷期霸撿闊在強銷期過后含，續(xù)銷期是一槽個平穩(wěn)過渡的懼階段，這個階射段廣告力度有何所減弱，主要守消化意向客戶呆，力保均價與兆強銷期持平。4、收盤價路勤銀如果本項目完竿全能夠被市場勤所接受，最終熊期望值可以提鑼升到均價隆為烈480弄0遭元攜/典平米。插第罪兆四墊夠部頑溜分幫營歉詢銷敲縮實登任戰(zhàn)贊灌篇露一茄、捐短項目規(guī)模及開災發(fā)進度杰本案容分伴A古、夢B受、干C鎖三區(qū)滾動開發(fā)蕉，總建筑面包積須118406開.8計3固平米，住宅面奉積股113154柄.0橫2即平米，公建面慎積反5252.8危1似平米（其中會農所之4722.8昆1亞平米）。開發(fā)進度：邁基于目前土地掘現(xiàn)狀，實現(xiàn)一泰個區(qū)的先開發(fā)食，從外至內，趣循序漸進。跟二、項目投資養(yǎng)預算財需要依據(jù)開發(fā)梨商提供的土地技成本數(shù)據(jù)進行攪成本投資預算距三、銷售周期才界定桑1句．內部認購期領：府鳥灣目的：預熱期待，主要通過硬膀性廣告配以軟趣性文章在報刊窄媒體上進行形漁象宣傳，向市灌場導入本案個總性特征，吸引艦市場注意力并蛇通過內部認購雁價試探市場，怪確定產(chǎn)品價格錯定位的準確程予度。亦可獲得倒部分買家先期賀下定，為開盤狗引爆市場積累壇客源。翠輔爹市場情形：近愚年，住宅市場俘由于競爭激烈抱、促銷方式繁堤多，各發(fā)展商晝一方面為了摸區(qū)清市場情況，蜂一方面為提前耀將產(chǎn)品導入市獎場，往往在各糖銷售前準備工惹作未完全完成他前便開始內部打認購。且有愈狀拉愈長之勢。爪例如陽躍光繼10咬0啄，鳳凰城等項群目其內部認購目時間均超時過匆3別個月以上，通純過長階段的內強部認購動作，核使其項目開盤玻前積累了大批概意向買家，為規(guī)其開盤火爆成住功墊定了基礎鹿。止柔欄而本案存在其坊特殊性，拖延坐時間就等于金齊錢的浪費，所毛以銷售時機不叢容錯過，內部挪認購期時間會斧較短，但有利敵有弊，利處是洲不會因為戰(zhàn)線它拉得過長，而中損失一部分意趴向客戶，弊處充是個別客戶的菠傖促下定，會軋導致后期的退蕉房。2．開盤期喚派款目的：項目全級面向市場展現(xiàn)故，主要通過主季流媒體以強大慮的宣傳攻勢，貌使其成為當期覺市場階段的中初心點，以最短怠的時間內吸引結盡可能多的買碌家成交，通常喂開盤期的銷售間狀況決定著此鎮(zhèn)項目的成功與阿否。什半泉市場情形：市佳場中各項目開翼盤方式不一，棍主要分為：展退會開盤，利用存當月一次房展乖會亮相，現(xiàn)場堅開盤，利用自穗身銷售中心樣巨板間全面開放喉，現(xiàn)場舉辦抽榆獎、酒會等促尸銷活動。之鉛素項目開盤時，粗與之配合的一磁切銷售工具應躬該完全準備到饞位，包括樣板迎間，樓書，沙袖盤等。媒體宣擦傳除主流報紙劑外：電視、廣烈播、雜志應多青方位出擊。3．強銷期模償抹目的：利用主才流媒體將產(chǎn)品彈自身賣點逐一慮向市場曝光，壽通過不同賣點讀的宣傳以及靈拳活的促銷方式卵，吸引不同需腥求之買家，達蹲到銷售之目的丸。步字擇市場情形：廣霧告投放量少于棋開盤期而趨于銳穩(wěn)定，將產(chǎn)品禁自身賣點逐一憶放大宣傳，同盈時增加市場好然感。應定期于升現(xiàn)場開展活動穩(wěn)營銷。例如：匪客戶嘉年華會聯(lián)，產(chǎn)品說明酒坦會等營造現(xiàn)場課銷售氣氛。4．持續(xù)期嬌托具目的：持續(xù)維留持市場競爭力肅，爭取大批前宏階段未購客戶矮成交有蝶柳市場情形：此棍時，發(fā)展商已前完成總銷售金傲額虎的嫂60盆%鈴以上，已無太慘大銷售壓力，役應將廣告投放目量繼續(xù)壓縮，唇將主要精力用絨于已購客戶簽拾約及后期服務慈上，同時，力慌爭將前階段已腳有購買意向但第未下決心之客韻戶拉回下定。5．收盤期：衛(wèi)板葬目的：完善后種期服務結束銷號售防肆鍵市場情形：此款時，銷售已接襖近尾聲，好的絡戶型已基本賣另光，剩下多為塑不利戶型，此銅時應采用部分暗讓利政策盡快暢完成銷售。膀四、預計銷售觀周期推年內五月開工偏建設，預計一幼年半的銷售周獎期象，免200貸3奴年年末售完。洪飼案前準備期：關嗓掠生200罩2皇年橫3扭月筐—錄—向200塑2編年糧5胃月添幻字次內部認購期：碼德茅筍200害2膨年果6想月咸—歐—搬200抱2借年泉9摩月所襪辰干開盤銷售期：束（國貿秋展）匹姓譜悔200膜2析年冠1飼0等月藝—勿200堂2聽年翁1本2碼月陡蹲鹽蒸強銷攻擊期：數(shù)刻堆叛200凳2闖年旅1棗2擴月祖—毀—完200噸3相年繞3眼月鎖躬知盟持續(xù)攻擊期：棍預邊助200組3僑年玩4洋月飼—囑—館200站4稅年臨1燭0拖月律堡靠收盤期命：稱圓料們計20蘇0守3鞋年科1傳0洗月憲—贊—炕200變3詠年驚1省2滾月妥以上銷售周期區(qū)的預計時間配為網(wǎng)1貌8驕個月。盛五、年內銷售宿計劃刻惹潮一期獨棟別墅營或聯(lián)排別倍墅籌2為萬平米，多層哈豪華洋錦房乒3工萬平米。按照摸獨棟別墅價格壁定撥位困150帶0偷美金，多層豪劉華洋詢房改700鋤0泊元秒/棄平米計算。年筍內實現(xiàn)銷售口額沸80%虎年內實現(xiàn)銷售遙額翻20000*夢12450*缺80%=1.響9擋9紡億元另30000*扇7000*8吼0%=1.6管8慰億元睡共計實現(xiàn)銷售索額局3.6趟7材億元，實現(xiàn)回易款導60供%蛾，稅2.20像2塵億元。肝六、營銷活動脹建議迷****粉項目開盤活動符****玩項目物業(yè)管理蜘委員會成立活脹動槽****遭項目現(xiàn)樓樣板乞間開放活動醫(yī)****竟項目一期封頂禮活動杯****姻項目全面封頂褲活動慘****籮項目正式入住亡活動尚匠此每月舉辦一次睜客戶聯(lián)誼活動滴，主要針對目卻前工程進展情舊況、產(chǎn)品說明蕉會以及節(jié)假日演客戶聯(lián)誼活動寸等為主題，配桂以如靈動畫展輕、客戶直接參月與的戶外運動枕主題活動等，甩邀請部分媒體捏參加，通過具領有藝術性和正勻規(guī)性的聯(lián)誼形縮式，無形中提會高產(chǎn)品自身的誕品位，增加客摟戶對項目者的了解程度和淹美譽度，并通石過媒體宣傳加舟強市場對項目臥的矚目，宣傳晶產(chǎn)品的品牌意香識。破第爬溉五佩腐部煤賠分器廣遍訴告宮蚊綜畜榮合思疑篇雹一劍、待貞項目的案名向：斧——濫****案名的涵義趕本案建筑瀉由很******農**腥設計，新加坡難享有獅城的美凡譽，對于產(chǎn)品腸定位有極強的債指向性，直觀詢，質美意優(yōu)。江對于本案客戶哨的追求是基于和對改善生活現(xiàn)蘆狀的愿望，不孕是隨波逐流盲悠目的跟隨，詮冠釋滿足不同個策性化的一定區(qū)蠟域性、時間性組的要求。二、VI設計浩（一郊）炒LOG慢O亡設計瑞警邀體現(xiàn)自然、流頂暢的風格，簡毛明醒目，便于吼識別記憶，有麗深遠寓意。無LOG榮O鬼設計中建議以區(qū)建筑風格為主譯要設計元素史（二聽）箏歇標準字體、標游準色的設定塊標準色采用紅僻與黑的搭配，捎形成差異化和域個性化，強化托視覺沖擊學。化概延展色為白、咱灰。建筑本身觸的硬度體現(xiàn)。定在不同的場景疤、不同的使用秒功能上，可以塘變熔換令LOG病O餐的延展顏色靈秒活應用。公三、廣告推廣講主線易風碗格護—狹—時自擔然載—設—途品質較五、廣告主題腦設定辮（一煌）饅拐首期形象主題俘口筍我們的產(chǎn)品不航是大眾的，不虧僅因為獨特的故建筑形式需要抬具有一定品位帖的人才可以欣院賞，有經(jīng)濟實抖力，有一定的定眼光，有一定貝的野心，有一孔定的夢想，諸醋多元素的組合備表示本案的客慧戶群體是具有鉆慧眼的，他們竭渴望生活的自個主性與隨意性旬，不是拘束的岸禁錮，是心靈敢的暢快。所以昌，我們的廣告寸語定位需要帶尊一點挑逗，一箏點暗示，給予沉客戶一個訊息袍，讓他們去做融出最后的選擇飯。洞我們的推廣主頓題籮：債弊A至、建筑設計：船越咱作為本案最重意要的賣點，產(chǎn)傭品的建筑設計旅將是我們從始還至終都要堅持怕并且大力宣傳伸推廣的。這是沉因為擁有了這信種特殊的建筑古形式，才有了蝶風格，才有風答格的生活和居惰處，客戶需要躬我們去詮釋風搶格的定義，而貨建筑形式就是逝最明了的解釋牌。B、綠地云輕券綠色是我們宣學傳的主導，大郵面積的綠，是淡空氣的凈化，禿是色彩的耀目到，是居住的品肥質，是生活的約向往。成片的筒林木包裹著有滋限的空間，將槍是一道翠綠的特風景線。C、物業(yè)管理勤堤觀作為一個高檔圖的社區(qū)，物業(yè)甜服務將是宣傳瞞物業(yè)品質的重何要方面，法管家式管理服蓋務，打理日常貧事物，營造一暑個穩(wěn)定的居住傍環(huán)境，是提升掀項目自身良好迫形象的最大加熱分因素。D、配套設施宰昏晴齊備的生活配像套能讓客戶在叫短時間內增加脾對項目的親和技感，我們所要壘推廣的，不僅鑰是項目擁有的求會所，還有一門系列關于便捷絞生活的要素。粘讓客戶信任我思們，信任我們縱的項目能為他視們帶來舒適的趁生活，是我們召宣傳的目的屯。味E、未來發(fā)展犁倉高強調物業(yè)的未改來發(fā)展，要許壩給客戶一個美忽好的未來生活刻藍圖。強調物惡業(yè)的升值潛力汗，投資回報潛寒力，要綜合項主目本身的性價鋸比和各種加分帥因素，著力宣級傳建筑形式本鞠身的升值可能命，強調人對建職筑的感性認識占的增大將是物恥業(yè)升值的最大返依憑。疾（二）分階段犯擬定廣告主題煌1結．試銷期：塑鋪造產(chǎn)品市場形扣象膚陜影在開盤前于各葛熱點媒體投放礎軟性文章，提它出后現(xiàn)代主義策獨特的風格表捉象，從建筑本饞身體現(xiàn)出一種零純正，正是有珍品位但難于表尋現(xiàn)的人們最鐘決愛的家。勤2鬧．開盤期：宣討傳物業(yè)品質，經(jīng)強化市場形象淘崗棚以開盤活動來鐵展示項目自身艇產(chǎn)品的獨特優(yōu)優(yōu)勢，吸引買家疊的目光，借此月加大市場對本名項目的關注程研度。樸3角．強銷期：宣相傳實際賣點以脂及產(chǎn)品功能，珠加大軟性文章難的力度部4久．收尾期：對黑尾盤實施促銷峽政策鈴透吹另外，為了配跪合銷售的順利伶進行，還可訴透求工程質量及毯工期進展、訴昨求新產(chǎn)品的新侄使用、從細微希處訴求設計的飲人性化和品質之的高標準。六、廣告策略臟（一家）棒票戶外廣告印200貍2滾年診5掉月，最具引導拐作用的戶外廣僵告，即先行付宮出實施。道路列兩側豎立醒目童的交通指示牌損，巨大的擎天只柱立于交通要羨道的顯赫位置偵，工地現(xiàn)場的開精美包裝，預翼告項目即將推獨出。謝（二）直投雜婚志脊植重先期廣告推廣倒選取直投雜志旁的形式，針對踐區(qū)域內特定目登標群體，在特雷定的刊物上做扔有選擇性的廣協(xié)告，投放在特工定的場所，或碧直接送達至精轟選消費者手中巡，此種做法定肯會激發(fā)其好奇駛心的購買欲望難，吸引其親自縫到銷售現(xiàn)場參污觀。裹（三）大眾媒筒體啞演慢采用大幅平面怨報紙大眾傳播戴媒體為主媒體到，對市民廣為恭宣傳，制造聲恭勢，并運用電啟視、廣播、直隙投及網(wǎng)絡為輔端助媒體，塑造兩產(chǎn)品獨特形象挎，營造市場震常撼效果。游（四）項目整船體包裝屑（一）樓盤包絨裝的市場價值閣1發(fā)、娛世有利于提升樓桶盤檔次品味，捎表現(xiàn)樓盤內涵爭，獲取買家認響可，促進銷售會。背2炭、摘撒有利于加強公柿司形象，樹立緣公司品牌，包淚裝得好是公司理實力的最佳展長示。逮包裝是形苗象的總體設計臨，它不是制作司自我表現(xiàn)的場歉所，而是大眾棵滿足自己的需裳要進行文化消勢費的領地。形撇象只有指向大膊眾的情感和潛賀意識，才能夠因被大眾選擇和涂消費。因而，苦包裝不是一種堤外在的形式，摘而是構成形象很的過程，是文修化產(chǎn)品和大眾挎的聯(lián)結點。舟（二）樓盤包渠裝完整的架構西設計毫（三）樓盤包伯裝的具體任務凳a)滔恨工地形象包裝煮設計釀i.疏移目標：工地作利為買家最為切會身關注的地方勸，是宣傳最經(jīng)夜?jié)陀行У膱鑫宜?，工地形象燥如何，不僅直五接與物業(yè)和公顫司形象有關，方而且還能夠營百造銷售氣氛。液ii.蝕退手段：稱A翼、粗盼工地路牌：表塑明物業(yè)的名稱刑和位置，直接奸與工程形象相紀關聯(lián)。端B俊、之崇工地圍墻：明線確發(fā)展商的專蘆業(yè)性，內容包貞括案名擱、辰LOG刪O悉、廣告語、銷腎售電話、發(fā)展乓商名稱騾暗肥C袖、林愁工地氣氛：金1玉）京削用彩旗，氣球下條幅（文字該：埋XX首X彎正式發(fā)售）等涂宣傳物品，吸盡引人們的注意扯力，營造人氣撇旺、整潔、有傾序的施工現(xiàn)場扯。賤2邊）夜猴在工地入口處老擺放充氣拱門潔，形象美觀氣癥派，體現(xiàn)物業(yè)霧的高檔次。俯C爛、邪困工地現(xiàn)場豎立耀施工進度牌（惹文字：本項目景已建黨至胞X故X礙層，預計還者有筐X及X派天完工）或者麥豎立一些溫柔宗的垮警告牌（倍文字：為了您步的安全，為了限您和家人的幸鵝福，請注意趕XX圍X盤）。務墾欠D役、夸票路燈安裝：保弓證晚上看房的娃方便。糊距E馳、睜部搞好工地圍墻賓沿線參觀路線小的道路平整以重及綠化工程施厭工。泛b)監(jiān)暖售樓處包裝設便計殺肉元銷售中心是消垂費者與售樓人裹員接洽的第一裙現(xiàn)場，是消費樓者了解和通向長項目最重要習的雕“雹橋在梁謀”賴之一，對項目絹形象的形成和員宣傳，對項目退的推廣和銷售吳起著極其重要擔的作用。設計會精美、寓意深妨刻的銷售中心何，消費者易于捉接受。銷售中蔽心布置極具產(chǎn)潛品特色。銷售燥大廳、銷售道桑具、樣板間、扁門頭看板燈箱帆以及細節(jié)的處閃理，都應與產(chǎn)俊品口徑相一致干，這樣會吸引保過路的目標對倦象，富有深刻膚的感染力。敘總體包裝柄原則：建立雙怒售樓處，在市盲中心交通方便增、目標客戶聚琴集地選取市內而接待處，現(xiàn)場婦建第二售樓處店。巴滑捷1永）建筑外觀設由計：在銷售中叛心的包裝設計在過程中，外觀購建議強調主色雷調的連續(xù)與大帝量的使用，設造計外觀充分體輪現(xiàn)產(chǎn)品風格，垃來闡述產(chǎn)品設針計的個性，建煩筑時需對建材恨用料的選擇上溪進行精心搭配墊，在最大范圍本內強調視覺沖滲擊對人產(chǎn)生的升客觀作用還士2渡）室內裝修：首在銷售中心內益部功能區(qū)域的突劃分上堅持一能定的專業(yè)性、幣合理性、美觀繡性和實用性，迅將各個區(qū)域的勢功能標示劃分邁清楚，充分體哲現(xiàn)：展示區(qū)、縫欣賞區(qū)、洽談扣區(qū)、簽約區(qū)四乎大功能分區(qū)的吵統(tǒng)一性和各異泊性，并配以聲考、光、電、影魂四大高科技效暈果。售樓處接雖待大廳擺設大關致有接待臺，潮展板、效果圖誓、沙盤、單體們模型、大型噴該繪背板、銷控腹板、資料架、晃談判桌椅等。拼躬3暗）門頭看板配沈外打燈：大型酬噴繪效果圖。皮缸4促）室內裝飾鴿：斯PO砍P埋旗、裝飾畫、糠印具有浙LOG鵲O垮的懸掛物等。薯勉5傾）售樓處入口及室外景觀：租狂擺造型花木等倡。壘c)斧離戶外廣告包裝昂設計