房地產(chǎn)：成都商業(yè)發(fā)展報告

成都商業(yè)地產(chǎn)價值發(fā)展研究大勢解讀商業(yè)數(shù)據(jù)創(chuàng)新方向投資建議研究大綱大勢解讀住宅限購及后市預判中國經(jīng)濟大數(shù)據(jù)及影響解讀一小結(jié)中國經(jīng)濟宏觀關(guān)鍵詞1.1實體經(jīng)濟走弱投資渠道缺失資產(chǎn)荒+資金荒人民幣貶值我們所處的大時代中國經(jīng)濟宏觀關(guān)鍵數(shù)據(jù)解讀1.12015年1月至2016年12月人民幣兌美元走勢圖PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經(jīng)濟弱C投資渠道少D資產(chǎn)+資金荒流動性減少投資渠道減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢美元兌人民幣由2015年年初的6.20上升到6.95，貨幣貶值迅猛，破7在即持續(xù)貶值破7在即中國經(jīng)濟宏觀關(guān)鍵數(shù)據(jù)解讀1.12015年4月至2016年11月中國制造業(yè)PMI指數(shù)走勢PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經(jīng)濟弱C投資渠道少D資產(chǎn)+資金荒流動性減少投資渠道減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢當前我國制造業(yè)PMI指數(shù)在榮枯線附近長期徘徊，年底有復蘇跡象，但依然任重道遠PMI榮枯線中國經(jīng)濟宏觀關(guān)鍵數(shù)據(jù)解讀1.1PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經(jīng)濟弱C投資渠道少D資產(chǎn)+資金荒流動性減少投資渠道減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢資金外流管制，投資渠道少，金融類投資收益低，風險高上證指數(shù)走勢橫盤下行中國經(jīng)濟宏觀關(guān)鍵數(shù)據(jù)解讀1.1PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經(jīng)濟弱C投資渠道少D資產(chǎn)+資金荒優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)少、流動性減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢當前我國實體經(jīng)濟表現(xiàn)疲弱，外匯管制預期收緊，可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來越少，資產(chǎn)荒越來越嚴重，同時伴隨著年底，各大金融機構(gòu)對資金的需求量大，已經(jīng)初步顯現(xiàn)資金荒格局，目前呈現(xiàn)出資產(chǎn)荒和資金荒同時存在的局面。銀行理財產(chǎn)品收益走勢圖市場上收益高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來越少。對金融機構(gòu)而言，市場可以投資的資產(chǎn)帶來的收益能夠覆蓋資金成本的產(chǎn)品越來越少，因此出現(xiàn)資產(chǎn)荒2016年銀行間信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行利率走勢圖2016年銀行間市場發(fā)行的信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，其優(yōu)先A檔發(fā)行利率均值，近期受“資金荒”影響，發(fā)行利率從10月開始迅速走高，形成“V”型拐點，在2016年12月達到3.90%投資渠道缺失，是每個人都要面對的嚴峻挑戰(zhàn)房地產(chǎn)投資，依然是財富保值增值的第一通道住宅限購，外匯管制，出不去，買不了，怎么破？本次限購的性質(zhì)與商業(yè)地產(chǎn)前景？住宅限購及后市影響解讀1.2較長周期熱點區(qū)域關(guān)門保溫政治必須正確商業(yè)地產(chǎn)避風港效應(yīng)顯現(xiàn)限購政策與后市分析商業(yè)地產(chǎn)避風港效應(yīng)顯現(xiàn)住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區(qū)域，熱點越熱B十九大重要節(jié)點C關(guān)門保溫D商業(yè)避風港效應(yīng)顯現(xiàn)投資客戶訪談觀點A政治正確時間城市主要政策9月27日杭州限購、限貸、管地、管樓9月30日北京限購、限貸、管地、管樓天津限購、限貸、管地、管樓10月1日成都限購、限貸、管地、管樓10月2日無錫限購、限貸、管地、管樓合肥限購、限貸、管地、管樓濟南限購、限貸、管地、管樓武漢限購、限貸、管地、管樓10月3日鄭州限購、限貸、管地、管樓蘇州限購、限貸、管地、管樓10月4日廣州限購、限貸、管地、管樓深圳限購、限貸、管地、管樓南寧限購、限貸、管地、管樓10月5日南京限購、限貸、管地、管樓廈門限購、限貸、管地、管樓10月6日珠海限購、限貸、管地、管樓東莞限購、限貸、管地、管樓福州限購、限貸、管地、管樓10月7日佛山限購、限貸、管地、管樓國慶前后期間，共有包括北京、天津、蘇州、成都在內(nèi)的多個城市出臺了樓市新政，樓市新政主要為限購、限貸、管地、管樓，表現(xiàn)出涉及范圍廣、短時間內(nèi)密集出臺、震懾力度大的特點，截止當下，多個城市表現(xiàn)出政策加碼的趨勢，目前仍未結(jié)束住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區(qū)域，熱點越熱B十九大重要節(jié)點C關(guān)門保溫D商業(yè)避風港效應(yīng)顯現(xiàn)投資客戶訪談觀點A政治正確在十九大召開前后，當前我國形勢以穩(wěn)定為主，多個中央講話及政策表現(xiàn)出2017年內(nèi)，政策缺乏放松的空間中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第六次全體會議，于2016年10月24日至27日在北京召開。全會決定，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會于2017年下半年在北京召開。住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區(qū)域，熱點越熱B十九大重節(jié)點C關(guān)門保溫D商業(yè)避風港效應(yīng)顯現(xiàn)投資客戶訪談觀點A政治正確樓市新政后，高新區(qū)和天府新區(qū)市場供應(yīng)量，成交量快速回落，但價值認可度依舊保持高位，價格仍然持續(xù)上揚，市場呈現(xiàn)“關(guān)門保溫”特征2016年1-12月高新區(qū)住宅供銷價特征2016年1-12月天府新區(qū)住宅供銷價特征住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區(qū)域，熱點越熱B十九大重節(jié)點C關(guān)門保溫D商業(yè)避風港效應(yīng)顯現(xiàn)投資客戶訪談觀點A政治正確城南樓市新政后，住宅限購，投資客正逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的避風港效應(yīng)顯現(xiàn)城南某銷售樓盤客戶訪談：成都投資我只考慮城南，城南未來價值增長速度快，目前城南開始限購，沒有資格買住宅，但城南目前金融城等一些核心的地方的商業(yè)還是可以考慮的，未來這些區(qū)域人會越來越多，商業(yè)需求也也來越大，投資價值還是很高的。怎么理解避風港？客觀看待成都商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫存永遠與機會同在，創(chuàng)新與信心比黃金重要首度發(fā)布成都商業(yè)地產(chǎn)趨勢地圖掃描明星板塊成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)成都商業(yè)地產(chǎn)趨勢發(fā)展地圖

重點板塊關(guān)注：金融城cbd板塊2012-16商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)表現(xiàn)二成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)2.1主城+天府新區(qū)分區(qū)比較圖商業(yè)物業(yè)類型銷售比較圖主城區(qū)供需量價圖2016年1-11月主城區(qū)商鋪供銷價特征大成都純商業(yè)（剔除寫字樓、盒子商業(yè)、LOFT、SOHO）成交價整體呈現(xiàn)線性上漲，成交量蓄勢盤整成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)2.12016年1-11月主城區(qū)+天府新區(qū)各區(qū)商業(yè)成交價格對比主城+天府新區(qū)分區(qū)比較圖商業(yè)物業(yè)類型銷售比較圖主城區(qū)供需量價圖主城為王，高新區(qū)商業(yè)價值高速發(fā)展，受到市場高度認可成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)2.12016年1-11月主城區(qū)商鋪銷售特征城南樓市新政后，住宅限購，商業(yè)成交量加速，11月份銷售量達到今年最高值，商業(yè)得到更多的投資者親睞商業(yè)物業(yè)類型銷售比較圖主城區(qū)供需量價圖主城+天府新區(qū)分區(qū)比較圖成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)2.12016年1-11月主城區(qū)商鋪，寫字樓，LOFT、SOHO成交橫向?qū)Ρ葓D主城區(qū)純商鋪、寫字樓、SOHO三類辦公物業(yè)銷售量呈現(xiàn)均勢，均超過50萬㎡，商業(yè)正在蓄勢復蘇主城+天府新區(qū)分區(qū)比較圖商業(yè)物業(yè)類型銷售比較圖主城區(qū)供需量價圖成都商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關(guān)注地圖16年銷售熱度地圖趨勢表現(xiàn)？成都商業(yè)地產(chǎn)熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關(guān)注地圖16年銷售熱度地圖金融城成都商業(yè)地產(chǎn)熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關(guān)注地圖16年銷售熱度地圖金融城第一層級第二層級第三層級第四層級第五層級成都商業(yè)地產(chǎn)熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關(guān)注地圖16年銷售熱度地圖金融城避風港就是關(guān)注熱點區(qū)，換言之就是主城為王避風港就是關(guān)注潛力區(qū)，換言之就是關(guān)注發(fā)展勢能避風港就是關(guān)注創(chuàng)新區(qū)，換言之就是關(guān)注商業(yè)創(chuàng)新金融城成都商業(yè)地產(chǎn)明星板塊解讀2.4明星板塊解讀金融城板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃金融城板塊發(fā)展規(guī)劃金融城版塊總體規(guī)劃成都金融總部商務(wù)區(qū)是成都建設(shè)國家中心城市、西部金融中心、吸引金融總部機構(gòu)聚集和促進金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域載體。區(qū)域規(guī)劃總面積約為5平方公里，位于成都市科技商務(wù)中軸天府大道兩側(cè)，北起府城大道，南至錦城大道，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江，同處成都市高新區(qū)錦江區(qū)兩個行政區(qū)劃。成都商業(yè)地產(chǎn)明星板塊解讀2.4金融城板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃金融城板塊發(fā)展規(guī)劃金融城版塊總體規(guī)劃成都金融城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以“銀行、證券、保險”為主體的金融主業(yè)集聚發(fā)展，同時發(fā)展以金融產(chǎn)業(yè)互動產(chǎn)生的“商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)配套”產(chǎn)業(yè)，結(jié)合打造區(qū)域公共服務(wù)、行業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)、品牌能級。成都商業(yè)地產(chǎn)明星板塊解讀2.4明星板塊解讀金融城板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃金融城板塊發(fā)展規(guī)劃金融城版塊總體規(guī)劃金融城分三期進行開發(fā)建設(shè)，目前一二期基本呈現(xiàn)，區(qū)域以金融、證券、保險為核心的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成熟，相關(guān)商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)配套初步形成，未來區(qū)域?qū)⒅攸c打造三期，集中發(fā)展以辦公、酒店、商住等各類綜合配套項目，完善區(qū)域產(chǎn)城一體功能。一期規(guī)劃作為核心發(fā)展區(qū)的一期項目“天府國際金融中心”已投入使用，占地面積0.29平方公里，總建筑面積超過50萬平米，現(xiàn)已入駐各類金融監(jiān)管機構(gòu)及大型金融機構(gòu)區(qū)域總部和要素交易市場。二期規(guī)劃二期占地面積1.03平方公里，總建筑面積超過350萬平米，主要入駐國內(nèi)知名機構(gòu)區(qū)域性總部及業(yè)態(tài)豐富的城市綜合體項目。三期規(guī)劃三期占地面積約3.67平方公里，除主要集聚地區(qū)性金融總部機構(gòu)外，還將集中開發(fā)包括辦公、酒店、商住、住宅等各類綜合配套項目。成都商業(yè)地產(chǎn)明星板塊解讀2.4明星板塊解讀金融城板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃金融城板塊發(fā)展規(guī)劃金融城版塊總體規(guī)劃金融城原有控規(guī)金融城擬調(diào)整后控規(guī)金融城三期大量行政辦公用地變?yōu)榱松虡I(yè)服務(wù)設(shè)施用地，把商業(yè)兼容住宅用地改為了二類居住用地，把大量商業(yè)改為純居住用地。區(qū)域未來將吸附更多的高端產(chǎn)業(yè)和居住人口，百萬金領(lǐng)、精英、富人聚集，區(qū)域價值將會進一步提升，成為成都當仁不讓的成都新核心、第一年輕富人區(qū)。過去，我們經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的榮耀與低潮現(xiàn)在，我們關(guān)注商業(yè)的升級與變化未來，創(chuàng)新為王，跨界為王，體驗為王商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段模型國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例三成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段模型3.1成都商業(yè)1.0：傳統(tǒng)商圈+街鋪，依托商業(yè)人氣實現(xiàn)自身發(fā)展，地段是第一代成都商業(yè)的核心競爭力，但其本身的商業(yè)形態(tài)與業(yè)態(tài)低端成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段模型3.1成都商業(yè)2.0：大體量+綜合體商業(yè)，相較第一代商業(yè)，成都第二代商業(yè)在形態(tài)上更加集中，業(yè)態(tài)更加豐富，其核心競爭力為商業(yè)品牌的數(shù)量齊全性和高端性以及主力店的帶動性，但隨著時代的發(fā)展，客戶商業(yè)購物需求更多依托電商平臺實現(xiàn)釋放，傳統(tǒng)綜合體商業(yè)難以承擔起單一購物以外的其他功能，面臨著更新發(fā)展的訴求成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段模型3.1成都商業(yè)3.0：跨界+體驗+城市級獨立街區(qū)商業(yè)，成都第三代商業(yè)首先是發(fā)展理念上的創(chuàng)新，在傳統(tǒng)商業(yè)購物功能的基礎(chǔ)上，植入更多的跨界功能，通過功能的豐富性，增強全時客戶的體驗，而獨立式街區(qū)商業(yè)本身是對傳統(tǒng)的沿街為市的文化的回歸和創(chuàng)新，相較第二代商業(yè)更能實現(xiàn)體驗空間的互融國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例3.2天津騎鵝公社成都太古里臺灣大魯閣草衙道日本東京神樂坂商業(yè)街小結(jié)：成功的共性發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例3.2日本東京神樂坂商業(yè)街：濃縮傳統(tǒng)日本文化、融合歐美異域風情，差異的文化特質(zhì)交織出獨特的跨界體驗感——情景跨界，文化跨界神樂坂商業(yè)街充滿了日本古老風情，夜晚可以看到的身著傳統(tǒng)服飾的日本市民漫步在小巷里，但又充滿西歐氣息，有著歐洲特色的小屋，能夠買到正宗的法國奶酪和葡萄酒藝妓和巴黎，日本料亭和葡萄酒，差異的文化組合，在空間上實現(xiàn)完美的融合在神樂坂商業(yè)街“過去”和“現(xiàn)代”共存，制造出特有的體驗氛圍國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例3.2臺灣大魯閣草衙道：通過增強休閑娛樂運動，并混搭餐飲，創(chuàng)造出大人與小孩們可以一起歡樂的場所——好玩業(yè)態(tài)，全時體驗項目占地8.7公頃，引進了超220家品牌，近20種游樂設(shè)施，集合了購物、餐飲、運動、親子、娛樂、文創(chuàng)、休閑、度假等各種元素，主攻年輕人、觀光客與家庭客層，打造一整天都玩不完的購物玩樂天堂國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例3.2騎鵝公社：天津最文藝的創(chuàng)意設(shè)計、休閑互動體驗式街區(qū)——特色小鋪+新奇體驗“騎鵝公社”位于天津大悅城北區(qū)5樓，總建筑面積2000平方米，由天津新青年潮聚圣地天津大悅城和著名創(chuàng)意平臺“瘋果”聯(lián)手打造的全國首個環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的購物街區(qū)。從建筑形態(tài)、氛圍營造、品牌組合、運營理念全面打造集原創(chuàng)的、顛覆的、藝術(shù)的、唯一的的文藝街區(qū)國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例3.2太古里：文化創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，增添多元的生活體驗，帶來快耍與慢活雙重生活體驗——高顏值產(chǎn)品設(shè)計+城市級獨立街區(qū)成都遠洋太古里定位于開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心通過多元化的戶外空間，結(jié)合廣場和街道的尺度，形成宜人的商業(yè)氛圍通過川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻，讓多座二層獨棟建筑在反映“老成都”深厚人文內(nèi)涵的同時也兼具了洋氣與時尚的現(xiàn)代屬性融合了零售、餐飲、書店、影院、生活方式等多種業(yè)態(tài)，再加上太古整個大慈寺項目的“睿東中心”寫字樓、自營酒店品牌“博舍”及酒店式公寓，打造成都市中心的“全生活方式目的地”國內(nèi)外創(chuàng)新商業(yè)物業(yè)發(fā)展案例3.2小結(jié)：成功的共性年輕業(yè)態(tài)，全時消費更融合開放的公共空間更有顏值的產(chǎn)品設(shè)計更多業(yè)態(tài)的跨界創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展N個觀點關(guān)于產(chǎn)品關(guān)于業(yè)態(tài)四關(guān)于客群關(guān)于區(qū)域關(guān)于投資關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展之N個觀點4關(guān)于產(chǎn)品：創(chuàng)新開放，顏值更高關(guān)于業(yè)態(tài)：無邊界融合，強跨界體驗關(guān)于客群：高值客群，全時覆蓋關(guān)于區(qū)域：核心區(qū)域，城市熱點關(guān)于投資：品牌+低門檻+口碑+標桿+成長性關(guān)于區(qū)域：核心區(qū)域，城市熱點4.1產(chǎn)業(yè)熱點區(qū)域——高新區(qū)是成都軟件、金融、生物、信息等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，是成都產(chǎn)業(yè)更新的核心引擎，新富圈層CBD截至2015年底，成都高新區(qū)共有各類企業(yè)約6萬家，其中上市企業(yè)26家，經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè)680家，在孵科技型企業(yè)6730家，世界500強企業(yè)99家其中軟件和新興信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集了企業(yè)1200余家，從業(yè)人員逾10萬人。全球軟件10強中有6家、全國軟件百強企業(yè)中有22家入駐成都高新區(qū)關(guān)于區(qū)域：核心區(qū)域，城市熱點4.1資本熱點