山東高唐項(xiàng)目總投資

山東高唐縣項(xiàng)目可行性報(bào)告***地產(chǎn)有限公司2004年3月13日目錄宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境……………31.1城市概況………………………31.2城市經(jīng)濟(jì)狀況…………………51.3總結(jié)…………..62.房地產(chǎn)市場情況………………..62.1市場總體情況…………………72．2市場供給情況……………….72.3市場需求情況………………92.4市場供需的總結(jié)………………113.項(xiàng)目地塊分析…………………..113.1宗地描述……………………...113.2宗地規(guī)規(guī)劃條件………………123.3周邊環(huán)境分析…………………133.4土地政策………………………14斯3.偶5血宗地情況總結(jié)勺………………煤………………懂………………藍(lán)………………姥…蠢..危1賴4茅4.SO些W業(yè)T煉距陣分析萬………………濟(jì)………………工………………悉………………勇..14牧4.佛1灌優(yōu)勢和劣勢分必析闖………………珍………………銳………………雜………………重.句1吼4分4.談2刑機(jī)會和威脅餡………………燃………………賭………………滋………………擦…鴉…叮1皺5櫻4.3SOW礦T妖分析總結(jié)執(zhí)………………欣………………及………………季………………尺.17深5.痛繼項(xiàng)目定位超………………惡………………棋………………觀………………辦………怪...18雪5.習(xí)1每客群定位昨………………師………………齒………………溪………………夕……殖…惠1錄8奉5.線2傷產(chǎn)品定位掃………………升………………約………………襪………………村……頃…墾1歡8籃5.休3赤價(jià)格定位鼠………………遲………………練………………驅(qū)………………魂……倉…塔1蜂9沃6.碑慎項(xiàng)目情況分析督………………叉………………乓………………岡………………錘……茅.紗1楊9袍6.姨1猜項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的………………對………………薯………………甜………………碎.滲1旁9賭6.侍2多項(xiàng)目開發(fā)主要圈時間節(jié)點(diǎn)僅………………欠………………德………………天……纏.議1規(guī)9宏6.穴3鍵資金流量表眾………………棚………………濾………………氣………………環(huán)…芹2穿0獅7米.咸項(xiàng)目可行性總斃結(jié)藏………………遲………………執(zhí)………………破………………揮…逆..22駁附：項(xiàng)目相關(guān)唉問題及推動思卸路好項(xiàng)目資金流量釀表訓(xùn)1左墓宏觀經(jīng)濟(jì)及政限策環(huán)境夠1.1伍籃城市概況饑1.1.峽1復(fù)地理位置溪高唐縣位于山抹東省西部，聊賓城市北端，行裂政區(qū)劃隸屬于憑山東省聊城市甚。高唐北鄰德隙州、東鄰禹城弄、南鄰聊城、英西鄰臨清，居丙于濟(jì)南、聊城娘、德州三個大險(xiǎn)中城市構(gòu)成的親三角中心。某1.1.擊2請氣候條件鎮(zhèn)高唐縣屬暖溫永帶半干旱季風(fēng)恨區(qū)域大陸性氣機(jī)候，大陸度歉為遷65.7競%陸。主要?dú)夂蛱厮魇牵杭竟?jié)季脅風(fēng)變化顯著，嗽光照充足，熱終量豐富，降水葵量較少。春季天，降水少，風(fēng)讓速大，氣候干瞞燥，夏季，溫蜓度高，濕度大百，降水多。降權(quán)水期一般集中揉在犯7僚—眨8慨月份；秋季，底氣溫急降，天遭氣涼爽，降水漏量少，天多晴環(huán)朗，風(fēng)和光充楚足；冬季，低翼溫寒冷，雨雪吧稀少?？?.1.仍3瀉交通情況坐高唐縣東依京壁滬高速公路，棵西靠京九鐵路陵，邯濟(jì)鐵路、綁青銀高速、濟(jì)死銀高速從境內(nèi)槐穿過，東距濟(jì)逆南國際機(jī)皺場矮7蛾0運(yùn)公里，距京九略鐵路聊城站、燥臨清站盯均押5厲0記多公泄里，距津浦鐵曉路德州站溉各偉6啊0華公里。青銀高傘速、山東西外餓環(huán)高速也將在望高唐建成通車疊。麗城區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)渾絡(luò)相當(dāng)發(fā)達(dá)，愈自臭200爬2保年下半年，縣平政府重點(diǎn)對高晌唐城區(qū)進(jìn)行了反道路拓寬改造于工程，總投資泥八千多萬同時前對申1溪4港條道路進(jìn)行改邁造。到目前為梢止，城區(qū)已形溉成四環(huán)，道路載寬尋度按2-暫3叼車道，并且凍供水、排水、莊供電、供汽、獻(xiàn)通訊等管網(wǎng)鋪漂設(shè)拐基本到位，雙使城芽區(qū)哨8湊縱著6懂橫的街道格局羅全面完善升級層。棗1.1.肅4掛城市面積范圍找近幾年，為搭捧建強(qiáng)有力的經(jīng)幼濟(jì)發(fā)展平臺，芬高唐摟縣打破常規(guī)，億加大投入，加姥快城市規(guī)劃與既建設(shè)步伐，使肥城市規(guī)劃區(qū)由賀原來響的項(xiàng)1圍2研平方公里擴(kuò)展閉到暈3拍3份平方公里，建傻成區(qū)面積由原厚來背的亞7溝平方公里增加增到汁2販3蘿平方公里右，擋“昌十啦五衛(wèi)”刪末遠(yuǎn)期規(guī)劃面股積魄3尸3悠平方公里。現(xiàn)狀描述：套城市按照功能捷和區(qū)位劃分為疫幾部分：金城新西額路歲-濟(jì)行政中心；金灣城東路及官塵道街為主要商牽業(yè)中心，其中溫天齊廟為新建矛商業(yè)區(qū)；西部豐為高唐縣開發(fā)但區(qū)；南部為工陡業(yè)區(qū)，主要為握時風(fēng)的工業(yè)區(qū)甘和工業(yè)園；魚維邱湖四周沿岸茅為老居住區(qū)，細(xì)但目前除湖區(qū)店西部地區(qū)未開崖發(fā)外，其余地嘉區(qū)均已出讓；融新開發(fā)小區(qū)（綁天齊花園、怡為園小區(qū)、東湖番小區(qū)等）多集示中在官道街金愛城路時風(fēng)路段挑兩側(cè)。鉛1.1.糞5跪人口狀況斃截止館到謠200奏2落年末，高唐總貸人口甚為叛47.0衫3擁萬人，其中城蛋鎮(zhèn)人欣口充10.2剝1證萬人，鄉(xiāng)村人斤口銜36.8全2綿萬人；非農(nóng)業(yè)善人冤口歸9.8殼8蓋萬人，農(nóng)業(yè)人怕口賣37.1膜5峽；暫住人口（雅一個月以上鉗）慕0.0徒5龍萬人；年末總謊戶磁數(shù)夠15.9漫7父萬戶，平嫂均領(lǐng)2.9哭4疫人幼/蘆戶。年末全社蕩會從業(yè)人員襪數(shù)叫27.7劇1炮萬人，其中第賞一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人張員滲數(shù)隙15.2干1麥萬人，第二產(chǎn)蝕業(yè)柿7.1葵2品萬人，第三產(chǎn)拿業(yè)抖5.3丹8爪萬人。據(jù)了解洋，截除至扶200仍3希年底，城區(qū)人事口已達(dá)脾到憤1專5蔑萬人。扭1.1.魄6榮行政劃分別高唐縣位于山渠東省西部，聊淹城市北端，行介政隸屬于聊城土地區(qū)，版圖面梳積渴960塑平方公里，辨有耕7駛鎮(zhèn)內(nèi)3近鄉(xiāng)宇，原45.碎6桶萬人。高唐縣捆現(xiàn)劃員為經(jīng)7新鎮(zhèn)勢3描鄉(xiāng)，共德有揉74肆3升個自然村口。犁濱1.1.壩7哪城市定位及發(fā)適展方向孟高唐縣確定愚了準(zhǔn)“架把高唐建設(shè)成彎為以工業(yè)、商儲貿(mào)、旅游為主條的園林式、現(xiàn)衣代化、區(qū)域性紋中心小城市，川到望‘盆十時五昂’桿末建成區(qū)面積錘達(dá)妻到診3橫3出平方公里，容冬納洗2通0娘萬人爬口表”斤的城市定位。耳目前高唐縣城封市規(guī)劃方向?yàn)楸俏鲾U(kuò)南展，西員部為開發(fā)區(qū)，片南北兩個方向支分布著時風(fēng)和茅泉林兩大集團(tuán)惱。詞2妻城市經(jīng)濟(jì)狀況而1.2.拆1燈國內(nèi)生產(chǎn)總值搏情況碌2002面年，高唐完成濾國內(nèi)生產(chǎn)總值呢48.38礎(chǔ)億元，人均國稍內(nèi)生產(chǎn)總值飲1.0禽6鹽萬元。窯200必3帽年，完成國內(nèi)毛生產(chǎn)總腔值喘65.8劫8塌億元，人均國估內(nèi)生產(chǎn)總筍值堅(jiān)1.阿4疤萬元，白與決200展2林年相比增長幅死度迅達(dá)播36%改預(yù)視計(jì)拖200睬4河年，完成國內(nèi)符生產(chǎn)總怖值烘88.同6救億遵元洋200宵3婆年相比增云長奶30匆%筋。屋200葡2我年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指里標(biāo)與天津市各羽郊縣對比表：種寶坻滅薊縣螺武清瞎?jié)h沽摟高唐第國內(nèi)生產(chǎn)總賭值粗(姻億略元慘)側(cè)87.50考86.70創(chuàng)100.73榜為18.85顯43.38樹人職均怒GDP就(現(xiàn)萬嶄元柿)撤1攀.俗35御1千.圖08壩1厭.斜25談1勝.抖12頌1.06傳從脾2002地主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)粉看高唐略低于久天津各郊縣，逗但高唐經(jīng)濟(jì)發(fā)召展迅速，田GDP緣增長率高達(dá)六36%銅，輩03結(jié)年的各項(xiàng)指標(biāo)院與天津各郊縣穗持平映，桌0袋4跟年預(yù)計(jì)平均指距標(biāo)將超過天津撒郊縣地區(qū)。具從實(shí)際調(diào)查來按看，城區(qū)人口穿收入水平及消歡費(fèi)水平高于天烈津各郊縣?；?.2.族2法固定資產(chǎn)投資罵情況對比律截止虜?shù)斤?00影2過年末，固定資曬產(chǎn)投資完論成犁18.附7否億元，其中城開鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投賢資完大成射15.2丘3較億元。五年累唯計(jì)完成固定資香產(chǎn)投慢資騾52.鑒2攏億元，比前五會年增說長見2.9促4酬倍。時1.2.腸3茅人均收入水平直200叢2恢年末，銀行各晉項(xiàng)存款達(dá)律到絕30.7加4留億元，城鎮(zhèn)居距民年度可支配功收入達(dá)袋到遇654模8忌元，在崗員收子入批為僚1008靠8傅元框/警年。泡1.2.元4饑經(jīng)濟(jì)增長源動助力救高唐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)陵展較快主要依渾靠時筒風(fēng)集團(tuán)、泉林傅紙業(yè)、藍(lán)山集舌團(tuán)為代表的三電大骨干企業(yè)。乖下面對三大企返業(yè)介紹：時風(fēng)集團(tuán)粥時風(fēng)集團(tuán)成立宴于費(fèi)1993敞年嘩5慘月，總占地撇2200冰畝，干部職工喇28000鍬余人。主導(dǎo)產(chǎn)緞品為農(nóng)用汽車港、拖拉機(jī)和發(fā)裕動機(jī)（包括單修缸和多缸）。觸有六個子公司掃，主要經(jīng)營酒耀業(yè)、賓館、商脈貿(mào)、運(yùn)輸、配拘件和油料。母售公司山東時風(fēng)松（集團(tuán)）有限悲責(zé)任公司下設(shè)梯九個生產(chǎn)廠、臣一個工業(yè)園、落一個中央研究朽院，具有進(jìn)出儉口自營權(quán)。有200久2廟年時風(fēng)銷售收決入繳27.6鳥億元，利潤吃1.82旗億元。腥時風(fēng)已進(jìn)入中潮國企業(yè)拘500步強(qiáng)前睛180憑位、中國機(jī)械灶工業(yè)不500套強(qiáng)前需10秧位，連續(xù)三年蛋居中國農(nóng)機(jī)工滲業(yè)簡100側(cè)強(qiáng)第椒1霜位泉林集團(tuán)毛山東泉林紙業(yè)冒有限責(zé)任公司氏是專業(yè)從事漿蒜紙及紙制品制販造與供應(yīng)的企錦業(yè)，是集制漿豬、造紙、包裝傅、彩印、生態(tài)迷林、有機(jī)肥、塊化工、熱電于捉一體的現(xiàn)代化單企業(yè)集團(tuán)，山撐東省百強(qiáng)企業(yè)貝集團(tuán)和國家高荷新技術(shù)企業(yè)之繁一。泉林紙業(yè)兼擁有大面積的慚造紙?jiān)狭只鶑B地、國有控股段最大的銅版紙剪生產(chǎn)線、梢泉林紙業(yè)，其贈前身是高唐縣沙造紙廠，始建返于搭1976腰年，現(xiàn)員工焰10000詞余人，總資產(chǎn)詢23月億元。幅2002緣年，實(shí)現(xiàn)銷售最收入喇14杰億元，利潤貧1.2扭億元。泉林是溪國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)城業(yè)化重點(diǎn)龍頭斥企業(yè)，并享有西自營進(jìn)出口權(quán)猴。貪現(xiàn)有員食工種130架0壞人，總固定資打產(chǎn)梯3.什8昆億元。環(huán)在崗員抖工隆1.酷1拜萬人，生產(chǎn)紙卡類產(chǎn)品，總資萍產(chǎn)攝3科0迎億。藍(lán)山集團(tuán)嶄高唐藍(lán)山集團(tuán)姨總公司擁有油魯脂公司、肉類夸公司、養(yǎng)殖公私司、飼料公司末、食品公司、郵液晶公司、包守裝公司、清真描食品公司、營財(cái)銷中心等瘡9糕個生產(chǎn)經(jīng)營單悄位。是集油料普浸出、油脂精佩煉、雞肉、熟駝肉制品加工和斥IT情產(chǎn)品的生產(chǎn)與略經(jīng)營為一體的顛綜合性企業(yè)集懼團(tuán)。疾藍(lán)山是國家級費(fèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重紛點(diǎn)龍頭企業(yè)，戰(zhàn)并享有自營進(jìn)掌出口權(quán)。包現(xiàn)有員咽工都130晉0皆人，總固定資庸產(chǎn)猾3.惜8盯億元。1.3總結(jié)許高唐屬于聊城洞地區(qū)下轄的一膝個縣，為山東房省新興工業(yè)城房市，工業(yè)經(jīng)濟(jì)付總量位居聊城如地區(qū)第一位。捧高唐縣政府大演力推進(jìn)以大集急團(tuán)帶動為重點(diǎn)鍬的城市經(jīng)濟(jì)與,頌綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力農(nóng)跨入全省中等藥水平，經(jīng)濟(jì)與收周邊地區(qū)同類郊縣級城市相比盾具有較明顯的蝶優(yōu)勢，為山東啊省百強(qiáng)縣之一冤。時風(fēng)集團(tuán)、竭泉林紙業(yè)、藍(lán)森山集團(tuán)為代表村的三大骨干企丸業(yè)，支撐著高掙唐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展案，并帶動了許答多中小企業(yè)，井以幾個大企業(yè)礙為中心的商務(wù)迷往來頻繁。居游民主要在幾個臉骨干企業(yè)和政慌府部門工作，皺平均月收入喚在災(zāi)100烘0道元左右。境高唐縣城進(jìn)行得了比較系統(tǒng)的違規(guī)劃，最近幾撓年進(jìn)行了大規(guī)因模的城市建設(shè)印，路網(wǎng)基本成嗚型，拆遷的力坡度逐年加大，光圍繞著中心湖遣區(qū)水系進(jìn)行的障商業(yè)和房地產(chǎn)烤開發(fā)培從侵200筑2際年正式開始，蓮已經(jīng)建成了城魯市中心廣場和炮天齊廟為中心擠的商業(yè)中心，翠城囑市的規(guī)劃和景鞠觀優(yōu)于天津郊袋縣城市。透2.雨魄房地產(chǎn)市場情門況斃2.尤1損市場總體情況慣高唐縣房地產(chǎn)念市場正式啟動雹于行200仗2趟年抵6揉月，之前建設(shè)宋的項(xiàng)目多為集童資隸房設(shè),垃由一家德州開秩發(fā)商開發(fā)狼的諒1飄萬駱2蠢千平米的小區(qū)候標(biāo)志著本地房飄地產(chǎn)市場拉開添序幕聽。含辭據(jù)統(tǒng)計(jì)高唐獸縣勇01-0庸3徒年已建在建項(xiàng)鍬目雷(赴包括已報(bào)批尚碗未建勢設(shè)喘)打街共腫計(jì)狗10宇0籃萬烏,鐵其隸中咱6終5戀萬平米已銷霉售明(括包括集資、還覆遷、經(jīng)濟(jì)適用碑房合閘計(jì)駕2賽5翁萬平牢米捕)座，剩江余看3煉5簽萬中童有亮1姑9層萬在銷售塔，吐1每6影萬尚未建設(shè)。殿估幫計(jì)極0折4條年總供應(yīng)萬量違5池5瘋?cè)f平米（把湖膜西地塊及同同今期上市土地所住能開發(fā)量計(jì)算胞在內(nèi)）?？氏旅嫜銥槊?欣5釀萬平米的分解俱：芽1懼9吩萬平米噴為局0院3渴年度累計(jì)下投來用(撐其中碌有厭6論萬平米能和我溜們產(chǎn)生競狠爭蔽)鹽。克1很6榆萬平米為現(xiàn)有屋項(xiàng)目的下一期解工底程息(循有功7魔萬平米會和我鎮(zhèn)們產(chǎn)生競絞爭債)痛。疏其捆它跳2劫0償萬眉為萄0督4餓年將上市土地撞所產(chǎn)生的部分利開發(fā)量（預(yù)計(jì)妄我暫們瞇0摟4便年將開霸發(fā)論1特0似萬平米左右，勁其它項(xiàng)目開發(fā)哄量預(yù)番計(jì)味1興0袋萬平米）。卻200厘4統(tǒng)年與我們同期弦上市的與我們抓產(chǎn)生競爭的商允品房項(xiàng)擋目葛(器包括我們開撐發(fā)販1對0翼萬平米在礎(chǔ)內(nèi)由)拔總步共晶3畝3菊萬平米。妄剩性余掉2醋2答萬平米中躲，筍3愛萬平米中高檔串項(xiàng)目中較難銷品售的樓層及戶僵型（頂層、小霸高層項(xiàng)目），理其它為我們所策提及的不構(gòu)成鷹威脅的項(xiàng)目，歌多為地點(diǎn)偏遠(yuǎn)趟，檔次非常低此的項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)政適用房項(xiàng)目，車根本不會搶奪凱我們客群。綱2.焦2陪市場的供給情犁況腦02-0姐3塘年高唐住宅銷餐售情況優(yōu)年度霉住宅銷售總量公（萬平米）繩集資及經(jīng)濟(jì)適墓用房套（萬平米）啊中高檔富（萬平米）攀低檔商品房捕（萬平米）蟻02孫20拒15塵3陶2傻03鍵40跌10椅22頸8殃高炒唐矛0紙2葡年下半年才開仙始真正的商品券房開發(fā)，這樣評使流0慌3窄年有一定量的咱商品房上市轟，性0請3啟年商品房成交莖量較大。暴0蟲4粱年高唐中高檔扒商品房預(yù)計(jì)上層市啦量歐3閉3素萬平米，其中允在售項(xiàng)目嘴為港7徐萬平米，尚未明開盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)浙為斤8欠萬，與我們同錘期上市地塊能眨產(chǎn)炎生旨1就0歲萬平米的中高領(lǐng)檔住宅。序2.2.悟2延商品房價(jià)格趨烏勢環(huán)目前高唐房地眠產(chǎn)市場整體均睜價(jià)度在籌135宗0欲元膛/味平米，中高檔脖小區(qū)價(jià)格糟在戒1400-1蜓90男0唐元脫/晃平米，總價(jià)范傲圍集中呆在托14-30.暖4丈萬之間，低檔魯及經(jīng)濟(jì)適用房刻價(jià)格半在波900-10顏0致0叛元臥/者平米，總價(jià)范脾圍集找中附9-1港5陸萬之間。整體嶺價(jià)格呈現(xiàn)上漲森趨勢，釋與饅0柏2暈?zāi)晗啾染鶅r(jià)上晚漲郵15謠0寶元怠/炊平米爐。擁析2.2.松3慨開發(fā)商及產(chǎn)品遞情況悶志目前市場上共菜有報(bào)9梳家開發(fā)商，其樣中首4陡家比較有實(shí)力睡，主要為一建繪、二建，外地瞧開發(fā)商較有實(shí)斃力的為煙臺天渡馬、濟(jì)南佳隆大。在建及已建須成項(xiàng)橋目請1座0妄個，總規(guī)劃建小筑面控積析10猜0虛萬平米。較有屈代表性的有：挑湖濱花園、天驢齊花園、怡園曲小區(qū)、華盛園毒，其主要集中智在內(nèi)環(huán)周邊，跌檔次相對較高察。件項(xiàng)目名稱藥湖濱花園蔥華盛園鑄怡園小區(qū)賣天齊花園誤開發(fā)商裳山東佳隆旦高唐華盛桃高唐金銘伏煙臺天馬武價(jià)格妹（鬼元沿/滔平米）哭1750資1420戚1蚊550銀1式400穗建筑面積逃（萬平米）孤4.5晶2企.點(diǎn)1丹8繡（一期）圍14茅銷售率嘉6彩5承%各6瞇5皆%抄9獎5里%養(yǎng)8弱0%利開盤時間本03諒．游4善03惑．梅8這02足．本9兇02諸．務(wù)7旨主要戶型面積蔬及比例尤三室一廳、三助室二廳慣（旨150-17柜0旺平米）原三室二推廳畏15然0喪平米咳三室二叫廳底12始0造、黎140按三室二廳、勺錯層、躍層映（盲160隨0展元減/守平米）騙主要賣點(diǎn)礦項(xiàng)目位置優(yōu)越碧，東臨商業(yè)中艇心，南面臨湖逮，西靠縣政府啟。該項(xiàng)目有相概對較好的景觀勸規(guī)劃，做出高拉低起伏的綠化方地面。但與城灌市藝墅相比有燃相當(dāng)?shù)牟罹?。榨?xiàng)目位置較好復(fù)，東臨商業(yè)中駕心，南面為湖砍濱花園。床小區(qū)總面積較赴大，有整體規(guī)藍(lán)劃的優(yōu)勢，產(chǎn)赤品外檐新穎。值落地陽臺，外盡飄窗，立面較魂豐富，有部分競凹槽。這方面扮比城市藝墅稍裝差，但于當(dāng)?shù)刂渌?xiàng)目相比股，有明顯的優(yōu)訪勢。小區(qū)內(nèi)設(shè)久一條商業(yè)街。淹小區(qū)與高唐的鑰商業(yè)中心天齊鉛廟相臨，總體搖規(guī)模較大。價(jià)袍格方面有競爭猜優(yōu)勢。在三期臭中提高產(chǎn)品形回式為四層的躍援層，價(jià)格提高臥到氏160變0獸元聾/漂平米，銷售情監(jiān)況非常好。叉特色配套貴外檐高檔瓷磚搏，半地下車庫上，單元可視對強(qiáng)講蛇。幕0.4因2述元狼/關(guān)平米的物業(yè)管侍理（無明顯特及點(diǎn)，其它項(xiàng)目耕的宵在傲0.2-0.梢3刃元）船衛(wèi)生間、廚房閱設(shè)簡單的鋪磚顛及潔具，但檔志次偏低。羅3件米層高，外窗佩鋁合金雙層玻塔璃窗。壁掛爐仍取暖。衛(wèi)生間殲、廚房設(shè)簡單挽的鋪磚及潔具擠，但檔次偏低岡。監(jiān)衛(wèi)生間、廚房茫設(shè)簡單的鋪磚羅及潔具，但檔少次偏低。陰項(xiàng)目分析結(jié)論訴小區(qū)位置較好鳥，旨在做出高哀檔社區(qū)的形象膚。主要優(yōu)勢表往現(xiàn)在配套方面篩及相對完善的盤景觀設(shè)計(jì)。但葬該地型為一個挺長條形狀，樓聚盤擺布，整體諷的規(guī)則設(shè)計(jì)無嶄特點(diǎn)。項(xiàng)目營綿銷及推廣與項(xiàng)怠目檔次不符。撥戶型一般，沒管有競爭優(yōu)勢，少小面積較難銷倘售，二期中全拿部為大面積，伙沒有小高層。宅主要依靠位置幕優(yōu)勢，做了芽近謝500益0尼平米沿街商業(yè)河，價(jià)格惠在附440鄰0云元耀/圍平米。兩層一姿起銷售，銷售錄較好。住宅方來面，多層銷售串明顯好于小高戴層。晌該項(xiàng)目有大盤拌的優(yōu)勢，建筑乳外立面及小區(qū)章整體規(guī)劃較好刪，配套齊備，后銷售情況很好表。價(jià)格持續(xù)上從漲。賢該項(xiàng)目性價(jià)比絮較高，但整體燭規(guī)劃水平不高藏。項(xiàng)目分三期轟開發(fā)，后一期海有所改進(jìn)，價(jià)燥格明顯提高。局總體分析漲現(xiàn)有項(xiàng)目定位灶、定價(jià)主要依繡據(jù)項(xiàng)目所處的碼地點(diǎn)。各項(xiàng)目秀整體的規(guī)劃設(shè)弊計(jì)普遍較差，印樓盤擺布方式攤單一；景觀規(guī)饒劃水平較低。崖物業(yè)管理還外協(xié)在一個較初級棵的階段。從房削型設(shè)計(jì)來看，異市場上存在相疤當(dāng)量的客廳在索陰面或夾在中錯間，很少有明臣廁項(xiàng)目，存在英外飄窗及落地盆陽臺式設(shè)計(jì)。油產(chǎn)品配套中普泄遍做廚、衛(wèi)簡秋單裝修，（只洗是簡單鋪瓷磚苗，配上簡單的域潔具）但檔次餃不高；高檔小陣區(qū)中出現(xiàn)單元朋可視對講，雙模層玻璃（質(zhì)量壩較差）。家2.螞3縫市場需求情況稀2.3.湖1鮮產(chǎn)品形式需求蔥目前高唐市場文的主要產(chǎn)品形敘式有多層勺（陰5-慚6臉層）、小高層倡（催1漂1勵層）及洋房影（剪4侵層到頂灣，吐1猛躍熄2扒、柜3蜂躍獵4周設(shè)計(jì)），沒有兩在售的別墅項(xiàng)浮目，其中麗苑陸小區(qū)的別墅為語時風(fēng)集團(tuán)內(nèi)部慈修建，專供公浮司領(lǐng)導(dǎo)使用。完2002-2訓(xùn)00肆3握年各產(chǎn)品形式港銷售對躍比聞逆：漏產(chǎn)品形式方總套數(shù)稍銷售套數(shù)細(xì)銷售率能銷售速度（容套富/膜月）購多層霜4769皺2922朝62%苦292.2籃洋房懲90鄰70蓬77%握35緒小高耍40榮12的30%起1.5岡從以上圖表可鍛以看出，當(dāng)?shù)財(cái)?shù)需求情況以多菊層為主，月成野交量較大，花著園洋房銷售情泄況很好，出現(xiàn)薦開盤即銷帥售箱70憂%脆的搶購現(xiàn)象，吹市場認(rèn)知度較遞高，當(dāng)?shù)厝藢Ψ邫n住房有較哈強(qiáng)的消化能力抱；小高層銷售英情況較差，不窮被市場認(rèn)可。漢2.3.喇2爺產(chǎn)品價(jià)格需求妹從氏02-0璃3寺年高唐銷售情胃況對照表中可劈以看出擊在藥0蔽3徒年銷售中高檔甚住技宅脖1啟7蹤萬平米，總房漢款集中鳴在筒13-30.肯4櫻萬元之間，各板階段比例如湊下閱:年度價(jià)格區(qū)間年度價(jià)格區(qū)間價(jià)卷13-1敘8爺萬元較18-2市3洪萬元攤23-3贏1承萬元違02惕65%臨35%故03施46%襲41.6%醉12.4%撓高敬唐電200快2迅年高唐縣人均斜收棚入丈800州0妥元玻/即人，在崗職睡工曲1008殊8職元忙/竿人。按一個家演庭兩人在職，傅所能承受的總騙房價(jià)漆按己7集成裂2侄0喚年貸款計(jì)算：頓10088*異2*50%*難20/0.7械=28.打8幕萬元旁高唐經(jīng)濟(jì)適用反房銷售情況較鴿差，主因?yàn)榻?jīng)搏濟(jì)適用房位置仁偏遠(yuǎn)，本身檔展次偏低。但價(jià)那格至紗少拐1歉0伶萬元，至使沒敏錢人一樣不能雁承受；而稍微蟻有錢人，就會讓選擇位置好，合品質(zhì)高的住宅奮。這說明高唐躁購房者有較強(qiáng)駱的承受能力，挨對高品質(zhì)產(chǎn)品廊有較強(qiáng)的偏好阻。儉2.3.齊3錫客群分析私企業(yè)主鍬高唐挎全縣個體工商望戶高啟達(dá)怖1.懷8瓜萬戶，私營企鐮業(yè)達(dá)御到園56驚0鞭家，便形成高檔產(chǎn)品辰房需求的強(qiáng)勁鹿動力。滿三大集團(tuán)在職也員工牙時風(fēng)、泉林、裙藍(lán)山三大集團(tuán)鄰在職員工煌達(dá)冠4.猜2臺萬人，其中僅陵時風(fēng)在高唐的禮員工數(shù)達(dá)低到書3盲萬余人，是當(dāng)擺地的就業(yè)大戶窄，據(jù)悉，時風(fēng)費(fèi)普通正式工人眨每月工資腔約浴100夜0扇元左右，中層壓年薪柳約同10-2尤0蝦萬；泉林稍遜歉時風(fēng)，但相差妨不大。垃在房地產(chǎn)消費(fèi)炕上，從高檔房塔屋消費(fèi)看，主意要來自于電力火、電信、主要磚企業(yè)的中層、款個體經(jīng)營者。豆如果按一般姑的附2續(xù)：惡8狗的比例來計(jì)算恥，三大企業(yè)棋中奮4.牌2劉萬人中有中層能及以上人數(shù)達(dá)煎到結(jié)800脆0竊人，加上政府疤部門及各企業(yè)躁做配套的企業(yè)礎(chǔ)主，將遠(yuǎn)大昆于幸800敗0落人。而高唐中栗高檔商品房的豎已銷售量輛為撒2松2吊萬平米，約距合鮮160晃0瘦戶，高唐中高溜檔房地產(chǎn)項(xiàng)目塑市場廣闊。居民消費(fèi)習(xí)慣悼當(dāng)?shù)氐牟惋?，滾娛樂設(shè)施較少霉，消費(fèi)者主要侄消費(fèi)在衣、行輩——驅(qū)他們在服裝上抬消費(fèi)較大，當(dāng)陪地購車人員比烈例較高，具有戚較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)璃力。頸由于房地產(chǎn)市制場的剛起步，巖消費(fèi)者在住房召消費(fèi)意識方面隸，還比較落后估，二手房市場丈尚未形成。具槍有改善能力的炕人群意識需要層引導(dǎo)。禍貸款方式購房蘭已逐漸被接受濃，中高檔住房廉中有絕60%樸采用銀行按揭虜貸款方式購買判，但期限較短患，遍動5-10姥年。田2.階5浙高唐房地產(chǎn)市阿場容量總體情邁況分析午2.5.鋼1須市場數(shù)據(jù)分析籃200池3備年，高唐縣城巖區(qū)人心口羞1貴3狠萬，流動人悲口限2橫萬，截燭止尼200州3邪年底共消化各旱種形式住及宅窄9旦0竹萬平米，其中笛商品尤房霉4擾0穩(wěn)萬平米，經(jīng)濟(jì)粥適用房及還遷衛(wèi)房鋸占天2彩0綿萬米，其藍(lán)它狡3圣0如萬平米，為各俯企、事業(yè)單位補(bǔ)自建或由開發(fā)率商代建住房，半這部分布比較肯零散，有一部頂分為時風(fēng)、泉殿林職工住房或勒宿舍，而且較帽商品房建設(shè)時克間早，多撥在療200戚0項(xiàng)年前后。以高發(fā)唐總?cè)艘隹谪?拉3拿萬，戶遭均色2.銹9探人計(jì)算，共務(wù)計(jì)延4482顫7跑戶，以上各種宜形式共消品耗芳750次0衡戶，（每昏戶稠12耽0昆平米計(jì)算）市素場剩見余爐3732棋7留戶。以中高檔級（績2濾：云8與）來計(jì)算，中夕高檔房市場需域求持746約5驟戶。景200僵3啄年底在建項(xiàng)目杰（包括未售出高及筍到版200縱4拆年才能銷售的協(xié)）共挨計(jì)膏1呀3桑萬平米須，桂0嗎4閉年新增土地，公包括我們的項(xiàng)積目在內(nèi)預(yù)計(jì)上長市蔽2六0越萬平米，如果循考慮其它開發(fā)耕商與我方開發(fā)雁進(jìn)度相同，同版期上市的最多法能達(dá)獄到端3析3靜萬平米。下半想年再出土地，丈面積較小而且義位置較偏，也罵會轉(zhuǎn)火到臉0趙5免年開工，不會舟對我們產(chǎn)生太宅大的威脅宵。騙0女4炕年項(xiàng)目共能消經(jīng)化掩275怠0仔戶，還糞剩稱471鴉5孕戶，市場的容幅量沒有問題。邀0債5擇年將上市商品狹房數(shù)量雖不能濾準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，但辟高唐城區(qū)已經(jīng)襖沒有較大面積京的土地，商品寬房建設(shè)向距城芒區(qū)較遠(yuǎn)的地點(diǎn)系發(fā)展。無論從鐵地點(diǎn)、規(guī)模、史價(jià)格都不能對收我們產(chǎn)生太大窩的威脅料。驅(qū)471則5惡戶足以支煎撐況0結(jié)5針年的銷售。甩2.5.守2賠從客群需求特嬸性的分析病高唐中高檔項(xiàng)點(diǎn)目的主要客群蕩為政府公務(wù)員銳、電力、電信駐、醫(yī)生、教師代及為數(shù)較多的坊私營企業(yè)主、犁三大企業(yè)的中并層及上管理人今員。通過我們養(yǎng)對高唐的調(diào)查科及區(qū)縣項(xiàng)目的康操作經(jīng)驗(yàn)分析泄，以上客群對巨中高檔住房接陣受能力較強(qiáng)，組置業(yè)的周期也撈較短。雖有一沃部分由單位解揪決了居住問題六，但居住的檔廚次普遍偏差，矛如有好的產(chǎn)品們，辦能夠提供優(yōu)質(zhì)哈的生活享受，膜肯定會吸引這旬部分消費(fèi)人群露。他2.5.瘋3桐市場前景分析認(rèn)市場處在初期備上升的階段。微高唐房地側(cè)產(chǎn)壯200那2吧年下半年開始省起步嗎，煩0疼3崗年進(jìn)入一個大勿規(guī)模建設(shè)期，愉其中住宅項(xiàng)目飄占了較大部分汽，全年消境化劣4應(yīng)0近萬平米，中高時檔房表現(xiàn)出較撫強(qiáng)的需求態(tài)勢譯，價(jià)格較低的奉多集中在偏遠(yuǎn)戰(zhàn)地區(qū)不被當(dāng)?shù)貥?gòu)人所認(rèn)可體。艦0錢4事年的需求也將伐以在中心位置亭，中高檔住房專為主。由于市笛場剛剛起步，摘近幾年內(nèi)還會啞保持需求增長純的慣性。習(xí)土地價(jià)格上漲秋，中心位置稀怠缺。份高唐的土地價(jià)示格一直在上漲侄，灰0論2獄年土地平均價(jià)置格援在袍2龍7聞萬，夫而吐0員3策年土地招、拍告、掛以后，土事地價(jià)格多妹在創(chuàng)3劃5或萬元以上。中印心區(qū)域土地不湖斷減少。如果監(jiān)我們通過大規(guī)禮模獲取的方式謝，壓低了土地傻成本，我們的巾項(xiàng)目將有較大省的升值空間。孟城市改造的拉叢動。誕高唐城市改造中力度很大碰，蘆02-0鼻3斧完拆嚼遷權(quán)3銜0虹萬平米侮，摔0暴4小年上市土地大具部分要進(jìn)行拆齊遷?？h政府將甘城市改造及拆禿遷工作當(dāng)作重角中之重。這么噴大規(guī)模的城市扭改造將為我們袋創(chuàng)造較大的市剪場空間。合高唐市場剛剛謠起步，市場呈卡現(xiàn)較好的銷售警態(tài)勢，土地價(jià)宣格的上漲、拆欄遷量的增加都母會使商品房價(jià)唯格提升，需求線增加。形成較籠大的市場的容呀量、如果我們端能夠?qū)崿F(xiàn)早開堤盤銷售的，肯聲定能夠吸引大顛量澇0依4機(jī)年上市土地所聾涉及的拆遷戶賢。蓬2.5.鏟4扔銷售態(tài)勢分析圈高唐現(xiàn)有項(xiàng)目張銷售情況良好窗，大部分開盤割即能銷爆售柏30蹈%致，普通項(xiàng)目在農(nóng)沒有廣告宣傳菊、形象支持的尊情況下每月銷毛售座5悔0加套左右，好的劑項(xiàng)目達(dá)到月銷嶺量郵7澤0鴿套，如果加上傳我們強(qiáng)大的宣命傳推廣能力，襲結(jié)合當(dāng)?shù)氐匿N另費(fèi)習(xí)慣來看，緞肯定會有較好膝的效果。當(dāng)?shù)貨Q并沒有花樣繁雨多的促銷，也懼沒有組織過為竄促進(jìn)宣傳的活站動。如果我們齒能將強(qiáng)大的銷碗售能力發(fā)揮出無來一定會有很朱好的銷售業(yè)績辣。如果參照天裕津郊縣中我們恒的項(xiàng)目比其它夕開發(fā)商項(xiàng)目的么銷量大的多，公本項(xiàng)目正常月棉份銷量將達(dá)課到鄉(xiāng)14還0過套，而且還麥有衫7錫月開盤光，樂8鑒、君9晚、綁1感0更普遍的銷售旺掉季，年內(nèi)實(shí)依現(xiàn)巾1.豎5少億回款沒有問徑題。撤3富洋項(xiàng)目地塊分析享3.1秀勞宗地描述冶地理位置：該助地塊位于高唐醫(yī)縣城西北湖西恢側(cè)者宗地面積位置網(wǎng)見圖：翁用地級別：一汪類居住用地曠四至范圍：東億至西北湖湖濱慰；西至濱湖路盒，中心線東昌側(cè)先4烘0蔬米；南至鼓樓帝街，中心線東善側(cè)朋2竿0艇米；北至金城指路。總占地面各積堪17.9暈7勢公頃?，F(xiàn)狀：扇本地塊毗鄰西桿北湖，景色怡勤人，位置優(yōu)越案；西面為縣干懂部小區(qū)，區(qū)位嫁尊貴；南至東佳西軸線鼓樓街繡，有部分沿街隨商鋪；北至金飼城路，正對高肅唐一中。地面換建筑主要是西工關(guān)民宅，全部禮為平房，臨街女有部分商業(yè)門耐臉，總籌共健35剝8郊戶。圍S-挺1撲北面為保健院滲，審計(jì)局家屬灰院，二建公司垮，地稅局家屬口院，地面建筑債為一層民宅，鍛東纏西角5島間正房，蝕寬閉2旱6缺米，南序北降3夕間輔房，吸長攻1嘩6底米。恭S-2屬可為西關(guān)民宅，蹲鄰鼓樓街為商龍業(yè)故S-3榜編東鄰在建的老奇年人活動中心著，北靠財(cái)政局碰家屬院，南臨械電視信號塔，汗地面無建筑物獸。毛3.2暖哄宗地規(guī)劃條件滲序號藍(lán)項(xiàng)目親內(nèi)容穴備注遺1促項(xiàng)目名稱并山東高唐西北裹湖西西關(guān)地塊錫2凍地理位置起該地塊位于山廢東聊城高唐縣澇城西北湖西側(cè)唐四至范圍：東咳至湖濱綠地，絕沿湖路；西至歡濱湖路；南至御鼓樓街；北至遭金城路迷湖濱綠地為沿管湖邊線以外。納3給用地面積梁規(guī)?？倛D數(shù)盆29荷6鹽畝葬（躁17.9譜7申公頃）延新的地界番4廣用地性質(zhì)鉆住宅、商業(yè)腐5龜容積率裁6弱建筑密度逝30%搶7浙綠化率縮≥然40不8視限高血沿街建筑物層垮數(shù)不低詞于持3陜層，小區(qū)內(nèi)部攪住宅建筑層數(shù)鋸不低薯于疊5誘層（不含地下昏室）慢幅9銜道路退線櫻濱湖路道路規(guī)燕劃紅線寫為種6綱0逝米，綠線寬廟度朋1礙0夜米，中心線東晃側(cè)瓦4充0愧米為小區(qū)用地恭界限；鼓樓路暮道路規(guī)劃紅成線章3悅0驅(qū)米，綠線寬虎度懂5銅米，中心線東宏側(cè)腸2找0福米為小區(qū)用地慚界限；湖西路勵道路規(guī)劃紅福線截2偵0唉米鳴走10狀沿街建筑物放筆線命低層械（列3飛層以下）不少添于米3董米，多層塞（苦4-賢6肆層）不少升于哀6揉米，中高層捎（齊7-籌9扭層）不少吹于張9駱米，高層辜（幼1錄0慕層以上）不少體于債1凍0冰米，大型公建中不少誼于雄2升0慕米。禽11處區(qū)內(nèi)公建配套彈設(shè)置幼托、公丈廁、垃圾站、賭停車場、物業(yè)璃管理中心等公地共服務(wù)設(shè)施。鞠12達(dá)建筑要求深設(shè)置相應(yīng)的給攤水、排水、供許電、供暖、燃惜氣、電訊、有量線電視、排煙況等入室管道、顏通道和人防設(shè)飄施三高層公共建筑凈要采用集中空待調(diào)系統(tǒng)，高層爪公寓在設(shè)計(jì)時內(nèi)應(yīng)考慮安放空巧調(diào)機(jī)的位置。條建筑物的山墻野要作美化設(shè)計(jì)規(guī)，與建筑物立漏面相協(xié)調(diào)。儉13細(xì)地塊現(xiàn)狀亭荒地和民宅承35燦8塑戶彼在地塊東邊界暫外有一電視信筋號塔，名約叮16武8場米電視塔。晚買上為湖濱燈光粘景觀的一部分盲。失將要遷移維3.3侮旋周邊環(huán)境分析挖高唐現(xiàn)有城區(qū)插面峽積式2纏3飼平方公里外城市按照功能盞和區(qū)位劃分為派幾部分：金城仰西千路孔-膜行政中心；金洲城東路及官道烤街為主要商業(yè)卸中心，其中天訂齊廟為新建商雷業(yè)區(qū)；魚邱湖堂四周沿岸為老桂居住區(qū)，但目察前除湖區(qū)西部丟地區(qū)未開發(fā)外塵，其余地區(qū)均兩已出讓；新開題發(fā)小區(qū)（天齊緊花園、怡園小哪區(qū)、東湖小區(qū)偏等）多集中在志官道街金城路箭時風(fēng)路段兩側(cè)完。掩捕久自然環(huán)境我本地塊位于魚曲邱湖的西北區(qū)削域，毗鄰環(huán)湖聲綠化帶，景色草秀麗，空氣怡壓人，是城區(qū)內(nèi)龍較為理想的居哥住場所，適合跳引導(dǎo)開發(fā)為當(dāng)行地的高尚社區(qū)填。描數(shù)梁人文環(huán)境漲高唐歷史彌久姐，學(xué)氣鼎盛，朽西關(guān)地段原為項(xiàng)小田村，為高崇唐縣城發(fā)源地盈，土地認(rèn)可度桐較高；地塊鄰伯近高唐一中，群金城西啄路狼—岡行政中心，政棟治、文化氣息瘦濃郁，適合引擔(dān)導(dǎo)開發(fā)為文化紙品質(zhì)社區(qū)。刪地塊西面臨近友高唐領(lǐng)導(dǎo)干部啞樓，地塊居住息尊貴。療籃念商務(wù)商貿(mào)環(huán)境筋地塊位于城市喊圍湖中心地帶抵，營東嶺100牙0究米為城中心廣嫌場和天齊廟商增業(yè)街、有當(dāng)?shù)啬罡呒壻e漫館鏡-----競-槳四星標(biāo)準(zhǔn)泉林壩賓館；西面攝規(guī)劃擇為偽魯西科技產(chǎn)業(yè)充園辛，將成為鬼魯西北地區(qū)重女要商貿(mào)物流中焰心房；現(xiàn)開發(fā)區(qū)道起路建設(shè)已經(jīng)完胞成，發(fā)展?jié)摿t巨大。袋植閣道路交通體系玻本地塊東依魚君邱西北湖，鄰他沿河綠化帶（促規(guī)劃中），西激鄰濱湖天路拒-凍內(nèi)環(huán)線，南鄰尼鼓樓誘街佩-忌城市中心軸線嬸，北鄰金城西催路。地塊內(nèi)一跳條規(guī)劃路東西走貫穿，湖西路耍南北鞋穿荷長，將小區(qū)分杯成社3躬塊。蛾可以看出，地吐塊周邊道路暢拆通穗,節(jié)交通便利。紅日叢市政設(shè)施吊北有高唐一中予，高唐州大酒鳥店，人民醫(yī)院船等；南有湖心獨(dú)城械—火泉林大酒店，色文化廣場等；亭西面開發(fā)區(qū)、互骨科醫(yī)院；東憲鄰鄰湖綠化帶面。文化教育，俗醫(yī)療衛(wèi)生，購凝物娛樂方便。集漲翼配套設(shè)施桃水、電、煤氣今、供熱已全部桂到位。航3.3.悶6突地塊內(nèi)電視塔敞問題遇地塊邊界與湖執(zhí)岸之間現(xiàn)有一吼座旨14扮8割米高在用電視攻塔玻。潑據(jù)有關(guān)資料獲帶知，電視塔所倉發(fā)補(bǔ)出的電磁信號撥很有可能輻射被到該地塊內(nèi)，躁形成了嚴(yán)重的蜘輻射污染。據(jù)貨調(diào)查奸地塊內(nèi)和居民尚贏未溝意識到地塊的額輻射問題，但見該電視塔將成續(xù)為我們項(xiàng)目最歸大的隱患。電與視塔是否遷移誓將決定我們是賭否獲取土地。棒政府曾表示如掀果遷移該塔，窗所需費(fèi)用約寺合逗1鑄00估萬元。我們將文推動政府遷移徹該塔，并同將蓄電視塔所占土抱地做成綠化。恩3.蜘4腥土地政策猶高唐不但經(jīng)濟(jì)狐發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)厲市場發(fā)展良好災(zāi)，更重要的一趴個特點(diǎn)是政策套寬松。當(dāng)?shù)卣舾e極招商引賣資，希望我們哪參與當(dāng)?shù)氐拈_地發(fā)。給予非常利好的付款政策初，即可以分期告付款，首期支魯付拆遷補(bǔ)償費(fèi)誦即可取得地證沙；而且地款中律包括（土地使筐用權(quán)出讓金、漁拆遷補(bǔ)償費(fèi)、忙城市建設(shè)基礎(chǔ)知設(shè)施配套費(fèi)等欣全部行政事業(yè)何性收費(fèi)）。紫我們與當(dāng)?shù)仡I(lǐng)哀導(dǎo)已達(dá)成協(xié)議蜻，三塊土地已鵝合為一塊土地盈以招標(biāo)方式上魔市?？梢苑制诿壑Ц锻恋乜?，超首期只支付將打要開發(fā)地塊的凈拆遷費(fèi)用，即旬可取得地證。慕政府將全力配勉合我的辦件工辟作，把所需時硬間壓縮到最短厲，以最快的速索度取得四證一奇計(jì)劃。葬預(yù)計(jì)總地曬款扎914陵6暈萬元，拆遷費(fèi)天用穴4000-4零50剃0臟萬元，一期開憐發(fā)級9撲萬平米土地，璃估計(jì)拆遷費(fèi)黃用斥250株0顆萬元。全部拆閉遷工作由政府逗完成，政府保慎證在一個月內(nèi)綿完成拆遷。蒜3.酒5漿宗地情況總結(jié)執(zhí)本地塊整體素紅質(zhì)較高，是高碧唐中心區(qū)內(nèi)僅用有的一塊大規(guī)菌模的地塊，自攔然、人文環(huán)境漆較好，規(guī)模適含中，適宜我們瞧的操作。項(xiàng)目諷付款方式較好適，可以用較少員的資金起動該戒項(xiàng)目，形成較活大的現(xiàn)金流；痰為我們進(jìn)入山厲東市場提供經(jīng)辰驗(yàn)，及流動的幫資金；為我們藏進(jìn)入山東的濟(jì)額南、濰坊、淄絮博等地提供操晃作平臺。但地攻塊內(nèi)電視塔所梢發(fā)出的輻射是拜地塊最大的威袍脅，縣政府已華經(jīng)答應(yīng)將電視掏塔遷移，并將鉤和我們簽署書縱面性文件。湖侵邊帶狀園也由稿我們建設(shè)，這懇不但大大提升郵項(xiàng)目的檔次，廚而且還可以用貼建設(shè)公園的款米項(xiàng)來低土地款卸，延長了我們克的付款周期。胡4SWO派T循矩陣分析肅4.1徑拋優(yōu)勢和劣勢分朽析采4.1.1若Streng羊t歉h蒸分析愚S1推:硬地理位置優(yōu)越冰，周邊景致好享該宗地位于西贊北湖畔，是環(huán)惰湖區(qū)域內(nèi)最后情一塊未出讓地投塊，位置優(yōu)越拉，升值發(fā)展?jié)摷{力巨大。能夠戰(zhàn)借湖景，結(jié)合錄規(guī)劃，結(jié)合我氣們的產(chǎn)品差異帳化，打造當(dāng)?shù)厥獾母咂焚|(zhì)、尊奶貴獨(dú)享社區(qū)，吼領(lǐng)導(dǎo)高唐房地量產(chǎn)市場。廳S2界:么地塊平整，規(guī)逼模較大毯程份本地塊是高唐巧的發(fā)源地，地條塊先天屬性較陪好，適合住宅是開發(fā)。小區(qū)整菠體規(guī)模在中心飛城區(qū)規(guī)模較大雞，適合開發(fā)成洪規(guī)模性高檔居貫住社區(qū)。慈S3榮:釘交通便利，配嘩套齊全瞧奴植地塊交通便利鑒，周圍配套設(shè)乘施齊全，充分遇利用，有利于謙促進(jìn)銷售。元4.1.2陪Weakne件s意s懲分析雪W委1語：裂新到區(qū)域，關(guān)黎系尚須建立莫順馳在山東境托內(nèi)影響有限，詢我們和當(dāng)?shù)馗鳂O部門的關(guān)系還鐘需進(jìn)一步建立雨，以促進(jìn)我們吵的流程順暢便續(xù)利。儉W忍2國：品牌影響有塔限跌順馳在天津具洞有絕對的領(lǐng)導(dǎo)圾地位，但在山卸東高唐沒有開襖發(fā)過項(xiàng)目，要拆保證我們快進(jìn)圍快出的發(fā)展戰(zhàn)鉆略，在推廣宣卷傳、銷售、工臂程方面如何做眉到化解客戶的且疑慮，激發(fā)他貪們購房欲望，科實(shí)現(xiàn)高效銷售著，有大量工作亭有待解決。狀4.2玩濤機(jī)會點(diǎn)和威脅訊4.2.1挎Opport傾unity迫O造1泳：市出場供求平衡，上房地產(chǎn)走勢平假穩(wěn)隸房地產(chǎn)市場起征步上升期，兩拖年內(nèi)前景看好理。近兩年市場隨供需狀況良好已，高檔產(chǎn)品的宏市場空間較大缸。錘O2:離衣經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁孔當(dāng)?shù)貢r風(fēng)、泉勒林、藍(lán)山三大歸經(jīng)濟(jì)實(shí)體，全茫面拉動了當(dāng)?shù)仵r的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，抱市場的購買潛傻力巨大永。魔0景3管年底，胡錦濤將視察時風(fēng)集團(tuán)斥，不難推測，額當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展姻潛力巨大，經(jīng)否濟(jì)活躍。譜O誼3角：現(xiàn)有樓盤設(shè)鑰計(jì)一般，全新也產(chǎn)品可望受到油青睞凡現(xiàn)有樓盤設(shè)計(jì)倒理念、專業(yè)水司平一般，產(chǎn)品液形式單一，房合型較差，營銷碰水平較低。如班果投入以人性蘆化設(shè)計(jì)，高品現(xiàn)質(zhì)產(chǎn)品，必將聚引領(lǐng)市場，主秩導(dǎo)市場。已O是4刊：地塊整體開升發(fā)，分期付款終政策較好萍沫薪當(dāng)?shù)卣e極傭招商引資，政臂府政策比較寬繼松，當(dāng)?shù)卣G希望我們參與帖當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)。向結(jié)合二級公司看推動有利于我信們的招標(biāo)，付潑款計(jì)劃，對公武司的資金壓力目減輕支持公司馳的現(xiàn)金流。嫩O5診:壞地塊升值潛力垂較大逗途長中心城區(qū)地塊馬本身價(jià)值較高磁，本地塊為僅啄存的中心位置葬地塊，位置優(yōu)販越。地塊的唯道一性、稀缺性敲結(jié)合產(chǎn)品的高詠品質(zhì)，打造規(guī)沙模性的高尚居董住社區(qū)，升值計(jì)潛力巨大。墨4.2.2沿Threa等t狗分析惜T1:鞏撓電視塔的合理估解決殲電視塔的存在宗可能會較大的托影響我們的銷添售。當(dāng)?shù)厝爽F(xiàn)抗在對此塔的微畜波輻射問題關(guān)籮注較低，意識啦較差，但此問期題一旦出現(xiàn)，疊將很難彌補(bǔ)。跟落實(shí)電視塔遷像移，爭取對銷袖售不構(gòu)成影響題。真T3:貪您當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需消費(fèi)觀念落后術(shù)當(dāng)?shù)氐牟惋嫞綂蕵吩O(shè)施較少賺，消費(fèi)者主要斗消費(fèi)在衣、啞行倦—魯—驅(qū)他們在服裝上儲消攤費(fèi)較大，當(dāng)?shù)乇┵徿嚾藛T比例瀉較高，具有較灶強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力烈。由于房地產(chǎn)莫市場的剛起步陪，消費(fèi)者在住凱房消費(fèi)意識方疲面，還比較落語后，二手房市拾場尚未形成。柱具有改善能力甜的人群意識需奪要引導(dǎo)。軋Streng簡th擇S1樣:遷地理位置優(yōu)越濟(jì)，周邊景致好遞S2市:醉地塊平整，規(guī)耀模較大污S3處:承交通便利，配嗓套齊全犯Weakne烈ss訂W倍1院：每新到區(qū)域，關(guān)湊系尚須建立川W府2鼓：品牌影響有捷限館Opport糟unity刃O犁1勞：市楚場供求平衡，霜房地產(chǎn)走勢平駛穩(wěn)盯O2:方摘經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁親O汁3蔽：樓盤設(shè)計(jì)一絲般，全新產(chǎn)品爺可望受到青睞責(zé)O親4欺：地塊整體開羊發(fā)，分期付款慧政策較好鞠O5銜:寨地塊升值潛力漢較大怠Threat拴纖T1:切頸電視塔的合理辰解決緊T2同:劃當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的抖消費(fèi)觀念落后詞4.3.S蛙OW飯T棒分析總結(jié)醬年危劣勢的彌補(bǔ)方待案即針對劣勢，我宗們要加強(qiáng)與政訓(xùn)府部門的溝通阻，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)舅惠政策，降低希土地成本。針求對政府增加攻剖關(guān)投入，建立加通暢的渠道關(guān)導(dǎo)系，保證項(xiàng)目李順暢。品牌樹怨立過程中打造串精品高檔產(chǎn)品扣，做到引導(dǎo)客獅戶消費(fèi)，啟發(fā)憂潛力人群的消泥費(fèi)意識，激發(fā)妙市場，創(chuàng)造地桑區(qū)領(lǐng)導(dǎo)品牌，逝實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)市場著，控制市場。祝悅?cè)C(jī)會點(diǎn)和威脅呀的對策畝地塊內(nèi)電視塔游所發(fā)出的輻射致是該項(xiàng)目最大輔的威脅，電視限塔能否遷移直鬼接影響地塊是蒸否獲取。政府刺已答應(yīng)將電視液塔遷移，并馬兆上要和我們簽繼署書面性協(xié)議部。顧望針對機(jī)會和威未脅，我們要做如到推動政府工澤作高效有序，洞做好與當(dāng)?shù)馗魇膊块T的關(guān)系。邪實(shí)現(xiàn)資金的回墨流，支持公司享的現(xiàn)金流、資萌金鏈。我們以突人性化的設(shè)計(jì)把理念，專業(yè)化俗的水平，打造玩差異化的領(lǐng)先刃市場住宅精品泊，迅速占領(lǐng)市孩場。頸飛曠優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)括的結(jié)合蛛立付政策寬松，經(jīng)慈濟(jì)向好，市場枝平衡結(jié)合地塊燥優(yōu)越的地理位育置，便利交通今，完善的設(shè)施怖，我們要加快喜推動土地上市毫的步伐，制定消更適合我們公纏司的投資計(jì)劃依，充分發(fā)揮我刺們的設(shè)計(jì)、營秤銷優(yōu)勢，做市堤場的領(lǐng)先者。結(jié)論：找綜上所述，本樸地塊整體優(yōu)勢惱比較明顯，機(jī)教會較好。充分則把握機(jī)會，發(fā)慰揮項(xiàng)目優(yōu)勢，硬同時要做到以王下幾點(diǎn)：毒立足集團(tuán)發(fā)展賓戰(zhàn)略，立足地疑產(chǎn)公司目標(biāo)。唇樹立精品意識年、創(chuàng)造品牌，讓做到引領(lǐng)市場勒。淚充分利用差異唐化競爭策略，賞做出絕對競爭伸力。阿本項(xiàng)目目標(biāo)為業(yè)針對中高檔人竊群的中高檔產(chǎn)站品，開發(fā)方瓜向神“航低密度、低容囑積率、高綠化腥、高舒適度社攏區(qū)圾。醒”5.項(xiàng)目定位量5.準(zhǔn)1贊客群定位勿5.1.柳1隸市場范圍方高唐擁有三大研支柱產(chǎn)業(yè)，這易不但大大提高填了居民的收入懇，也支持了相鋼關(guān)產(chǎn)業(yè)、私營掙企業(yè)的發(fā)展。軌使高唐縣經(jīng)濟(jì)前發(fā)展到較高水及平。該縣經(jīng)濟(jì)煌水平甚至超過