興業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目管理實施細則

興業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目管理實施細則為增強防范和控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險管理能力，提高本行競爭能力和客戶服務(wù)水平，確保本行投入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目資金安全，有效提高項目綜合效益，根據(jù)國家法律、法規(guī)和本行《興業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)信貸指引》、《興業(yè)銀行房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理辦法（試行）》等制度，特制定本實施細則。第二條房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目操作管理應(yīng)遵循組織措施到位、人員配備到位、崗位職責和權(quán)利義務(wù)明晰到位、項目全程管理監(jiān)控到位、資源配Z到位等“五個到位”原則，針對項目具體情況，制定嚴密的操作管理方案，對項目辦理過程中的各項風險進行嚴格管理。第三條本細則屬操作規(guī)程，適用于各級經(jīng)營機構(gòu)報送的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目。經(jīng)營機構(gòu)在報送房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目時，原則上應(yīng)同時提交根據(jù)本實施細則制定的項目管理操作方案。對確屬本行優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)開發(fā)項目，可根據(jù)客戶情況先行審查審批，然后根據(jù)有權(quán)審批人對具體項目的審批要求以及本實施細則制定項目操作管理方案，適當調(diào)整項目管理的條件和要求。第二章項目操作管理的目標與主要內(nèi)容第四條房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目管理的主要目標為：（一）通過對開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目資金投入、繳交土地出讓金、工程施工、房地產(chǎn)銷售等全過程進行密切跟蹤監(jiān)控，通過辦理土地使用權(quán)與在建工程抵押、商品房屋銷（預(yù)）售合同登記等法律措施，與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理協(xié)議以及由開發(fā)商、項目法人及相關(guān)股東、法定代表人或?qū)嶋H經(jīng)營者出具承諾等方式，有效控制房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流促使房地產(chǎn)投入資金的保值增值，確保本行投入的信貸資金優(yōu)先受償和資金安全性。（二）通過為開發(fā)商提供營銷方案指導(dǎo)、成本管理建議等系列增值服務(wù)，促使房地產(chǎn)開發(fā)商加強項目管理，縮短經(jīng)營周期、提高經(jīng)營效益，從而保障本行房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金投入的良性循環(huán)。（三）通過房地產(chǎn)項目帶動按揭、銀行卡、收費代理等相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展，提高房地產(chǎn)項目的后續(xù)綜合價值，實現(xiàn)本行綜合效益最大化。第五條經(jīng)營機構(gòu)在上報房地產(chǎn)授信項目時，必須針對項目具體情況，制定具體的操作管理方案。操作管理方案必須包括以下內(nèi)容：（一）貸款項目總體情況。包括借款人名稱、貸款金額、貸款期限、貸款資金用途、擔保方式、用款計劃及相同品質(zhì)樓盤的對比分析等項目要素。（二）項目管理組人員組成、職責分工和責任追究措施。（三）除借款、抵押、擔保合同等信用業(yè)務(wù)所需的正常法律文件外，為防范風險而必須簽署的其他法律文本。（四）放款操作流程。包括放款前審核審批流程、合同文本簽訂及抵押登記手續(xù)的辦理、貸款下柜等。（五）貸后管理方案。包括項目資金流出管理、項目資金流入管理、借款人及擔保人財務(wù)狀況與經(jīng)營情況的管理、工程建設(shè)進度的現(xiàn)場管理、抵押物的管理、風險預(yù)警機制等內(nèi)容。（六）還款安排計劃。（七）金融服務(wù)方案。包括對房地產(chǎn)開發(fā)商的增值服務(wù)方案、相關(guān)業(yè)務(wù)綜合聯(lián)動方案等。（八）其他應(yīng)予明確的注意事項。第三章項目管理的人員組成、職責分工和責任追究第六條凡符合本實施細則要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目，分行必須成立專門的項目管理小組。貸款金額達到*****萬元人民幣（含）的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上應(yīng)由分管風險管理工作的分行領(lǐng)導(dǎo)任組長，風險管理部負責人和經(jīng)辦機構(gòu)負責人任副組長。貸款金額達到5000萬元人民幣（含）的，應(yīng)由分行風險管理部負責人任組長，經(jīng)辦機構(gòu)負責人任副組長。項目管理小組成員包括分行風險管理部經(jīng)辦人員、經(jīng)辦機構(gòu)會計主管、經(jīng)辦機構(gòu)主辦與協(xié)辦客戶經(jīng)理。第七條房地產(chǎn)項目管理小組的職責分工為：（一）組長。主持項目小組工作，確定管理原則、方案，協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的問題，督促、落實總行和分行對項目管理提出的要求，向總行、分行報告工作、定期實地了解項目情況等。（二）副組長。協(xié)助組長進行管理，負責各項具體工作的落實。（三）分行風險管理部經(jīng)辦人員。督促、落實經(jīng)營機構(gòu)按照總行和分行對項目管理提出的要求進行管理，協(xié)助經(jīng)營機構(gòu)對項目進行日常貸后管理，向組長、副組長報告工作。（四）經(jīng)辦機構(gòu)會計主管。對項目賬戶進行管理，對項目資金流出、流入進行監(jiān)控。（五）客戶經(jīng)理：負責審核工程款項支付，對項目資金流入流出情況進行監(jiān)控，進行日常貸后管理，及時發(fā)現(xiàn)、報告問題并提出應(yīng)對建議。第八條項目管理組長應(yīng)按月召集項目小組全體成員參加會議，研究、解決項目管理中問題和客戶提出的合作要求，部署下階段工作。如發(fā)生可能影響貸款安全的重大事件,項目組長應(yīng)隨時召集會議,研究對策,采取措施，確保信貸資金安全。項目組有關(guān)人員負責認真落實項目組的工作安排并及時報告工作情況。第九條分行應(yīng)對項目管理小組的所有人員明確職責，落實責任。具體操作中可采用簽署責任狀的形式。相關(guān)責任人如因違規(guī)、失職等造成本項目貸款產(chǎn)生重大顯性或隱性風險的，分行應(yīng)依照《興業(yè)銀行公司客戶信用業(yè)務(wù)授信工作盡職指引》、《興業(yè)銀行信用責任追究辦法》，進行責任認定并予以處罰，嚴重違法的，移交司法機關(guān)依法追究。對于貸款發(fā)放、管理過程中相關(guān)責任人出現(xiàn)違規(guī)、失職等情況，情節(jié)嚴重的，在信用責任追究認定前，分行應(yīng)采取暫停職務(wù)、行政降級、停發(fā)薪金補貼、責令其暫停相關(guān)工作專責清收等措施。第四章房地產(chǎn)開發(fā)貸款下柜操作流程第十條借款人應(yīng)在本行開立結(jié)算賬戶、工程建設(shè)資金專戶。工程建設(shè)資金專戶原則上應(yīng)同時預(yù)留借款人印鑒和本行經(jīng)辦機構(gòu)項目專管人員印鑒。若經(jīng)營機構(gòu)與借款人約定將銷售收入的一定比例留存作為還款保證金的，借款人還應(yīng)在本行開立還款保證金專戶。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要工程承包商和主要材料供應(yīng)商原則上均應(yīng)在本行開立結(jié)算賬戶。第十一條根據(jù)項目具體情況，原則上應(yīng)要求借款人出具以下承諾：（一）保證將本行貸款用于申請人主營業(yè)務(wù)相關(guān)的各項合理支出，不得用于與其主營業(yè)務(wù)不相干的對外投資等用途。資金使用應(yīng)按照工程進度進行。（二）不通過網(wǎng)上銀行、委托收款、通存通兌方式使用信貸資金，以便本行對貸款資金的使用進行管理。（三）若本行為用款項目主要貸款行，則應(yīng)確認本行為用款項目預(yù)售商品房銷售資金的監(jiān)管銀行，全部銷售款項應(yīng)通過本行賬戶進行（四）如本行為項目貸款唯一貸款銀行，借款人應(yīng)出具撤消他行賬戶（如需保留，應(yīng)取得本行書面同意）、不在他行新開立賬戶、所有現(xiàn)金收付通過本行賬戶的承諾。第十二條放款前，除與借款人簽署正常貸款所需的借款合同、擔保合同、抵押合同等各種法律文件外，還應(yīng)根據(jù)項目具體情況，選擇簽署以下相關(guān)法律文件：（一）借款人主要股東出具的在本行貸款本息未全部歸還之前，不得挪用借款人資金、不分配利潤、不抽走股本金，以及未經(jīng)本行書面同意不得轉(zhuǎn)讓所持有借款人股份或以其所持有借款人股份出質(zhì)的承諾函。（二）工程承包商出具的部分或全部放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾函。（三）借款人與本行簽訂的房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理協(xié)議書（四）借款人法定代表人向本行出具的房地產(chǎn)項目資金封閉運作個人保證聲明書。（五）借款人法定代表人及實際控制人個人擔保聲明書（對屬國有性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司可根據(jù)項目具體情況選擇是否簽署）。（六）借款人與本行簽訂的個人住房按揭合作協(xié)議書。（七）借款人股東與本行簽訂保證合同、股權(quán)質(zhì)押合同等合同文本。（八）其他必要的法律文件。第十三條為確保各項法律文件簽字和簽章的真實性，前條所述各項法律文件，應(yīng)由分行風險管理部人員與經(jīng)辦客戶經(jīng)理共同送往各簽訂人處簽訂，共同核對印鑒的一致性、真?zhèn)涡?，并核對簽字人的身份證明。項目涉及的抵押登記的送件與領(lǐng)取等手續(xù)應(yīng)由分行風險管理人員與經(jīng)辦客戶經(jīng)理共同到房地產(chǎn)交易所辦理。第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款辦妥相關(guān)抵押等貸款下柜手續(xù)后，應(yīng)按照借款人實際支付需要分期下柜。不得出于追求存貸款規(guī)模等目的將貸款一次性下柜后轉(zhuǎn)入作為貸款擔保而開立的保證金戶，以防范借款人使用資金時導(dǎo)致?lián)Ｈ艘罁?jù)《擔保法》等規(guī)定免除或減輕相應(yīng)金額的擔保責任。經(jīng)營機構(gòu)在貸款下柜前，應(yīng)做好如遇司法或其他有權(quán)部門對借款人賬戶進行凍結(jié)、查封、扣劃時的應(yīng)急預(yù)案。第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理第十五條本行對房地產(chǎn)項目現(xiàn)金的投入和現(xiàn)金支出、土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)工程施工建設(shè)、各環(huán)節(jié)權(quán)證設(shè)定抵押、房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金收入進行全過程的監(jiān)控管理。第十六條經(jīng)辦機構(gòu)的客戶經(jīng)理、會計主管、按揭業(yè)務(wù)辦理人員必須分別建立項目用款臺帳、項目建設(shè)進度臺帳、抵押物臺帳、工程建設(shè)專戶資金臺帳、銷售賬戶收入專戶資金臺帳、按揭貸款業(yè)務(wù)臺帳。項目管理小組負責定期對相關(guān)人員的臺帳進行檢查、核對。第十七條資金流出管理。房地產(chǎn)項目公司支付給供貨商、建筑商、承包商的款項，本行應(yīng)審核其價格的合理性、按工程進度發(fā)放貸款，對于不符合房地產(chǎn)項目支出的部分本行應(yīng)拒絕付款，以防止投入房地產(chǎn)項目資金的轉(zhuǎn)移。為確保有效監(jiān)控，本行房地產(chǎn)項目信貸信貸資金應(yīng)實行“額度監(jiān)控、事前審批、會計復(fù)核”制度。（一）額度監(jiān)控：經(jīng)辦機構(gòu)資金專管人員應(yīng)根據(jù)各個項目設(shè)立項目資金使用登記臺賬，對項目資金的使用情況進行臺賬登記，并將相關(guān)工程合同、購銷合同復(fù)印件作為附件，做好用款額度管理。（二）事前審批：分行應(yīng)根據(jù)實際情況，明確規(guī)定該類專項項目貸款資金使用的審批權(quán)限。客戶使用信貸資金時應(yīng)事前填寫《信貸資金流向?qū)徟怼?，并附相關(guān)工程合同、購銷合同復(fù)印件，經(jīng)有權(quán)審批人審批后方可支付。為方便業(yè)務(wù)辦理，可以在貸款發(fā)放后、資金使用前預(yù)先辦理以上相關(guān)資金使用審批手續(xù)，可以采用逐筆審批或匯總審批的方式。項目管理小組人員必須嚴格審查資金使用是否投入該項目，資金使用的申請與實際支付的合同是否一致，防止資金被挪用、串用、濫用。（三）會計復(fù)核。信貸資金的每筆對外支付（除償還我分資金流入管理（一）本行信貸資金、房地產(chǎn)項目投入的資本金的全部或按約定比例部分必須通過本行賬戶進行結(jié)算。（二）對于由本行提供全部房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金的項目，商品房銷售收入全部存入本行賬戶。（三）對于由本行和其他商業(yè)銀行共同提供房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金的項目，按約定的具體樓盤、層次、套房的商品房銷售收入全部存入本行賬戶，銷售率達到80%的原則上應(yīng)全額收回本行貸款。經(jīng)營機構(gòu)應(yīng)與借款人約定，將銷售收入的一定比例留存本行作為還貸款資金。該部分資金應(yīng)定期歸還本行貸款或轉(zhuǎn)入還貸保證金專戶保證金賬戶資金只能用于歸還貸款，不得再釋放給借款人使用。在本行貸款未全部歸還或留存足額償還貸款全部本息所需的保證金之前，項目銷售資金的使用應(yīng)視同本行貸款資金進行管理，具體管理要求同本規(guī)程第十七條。（四）加強對商品房銷售過程中的定金、購買人自籌的現(xiàn)金收入的管理，防止部分銷售收入脫離本行監(jiān)控。與開發(fā)商簽訂商品房銷售定金、購買人自籌的現(xiàn)金銷售收入交存本行賬戶的協(xié)議，通過商品房抵押登記部門協(xié)助監(jiān)督，防止商品房預(yù)訂協(xié)議已具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，使預(yù)訂協(xié)議被認定為有效的商品買賣合同，從而導(dǎo)致本行不能有效監(jiān)控商品房銷售收入。（五）采取適當形式，通過信息公開向商品房購買人告知本行與房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的密切合作關(guān)系。第十九條加強對借款人、擔保人經(jīng)營情況、財務(wù)狀況的管理項目經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)按月收集企業(yè)財務(wù)報表，按季對報表中存貨應(yīng)收、應(yīng)付款項變化進行分析，對異常的變化應(yīng)清查存貨、核對相關(guān)票據(jù)，如出現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)狀況不利的變化，應(yīng)立即查明并向分行做出書面報告。項目經(jīng)辦客戶經(jīng)理要求擔保人按季提供財務(wù)報表，每年提供經(jīng)審計的財務(wù)報表。如對財務(wù)報表有疑問或擔保人財務(wù)狀況有較大變化，應(yīng)及時走訪客戶，查明情況，了解客戶業(yè)務(wù)發(fā)展情況和服務(wù)要求，提出工作建議。第二十條工程建設(shè)進度管理。經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)建立項目工程建設(shè)進度臺帳，并按雙人經(jīng)辦原則，與協(xié)辦客戶經(jīng)理至少每周一次深入項目施工現(xiàn)場，對照工程監(jiān)理單位提供的工程進度報告，核實項目工程進展情況，并對照工程施工合同及工程進度計劃，檢查項目工程進度是否正常。項目管理小組組長應(yīng)定期聽取客戶經(jīng)理匯報，對于貸款金額超過2000萬元的項目，還應(yīng)每月至少一次赴項目現(xiàn)場實地了解工程進度。項目工程進展出現(xiàn)異常情況，項目組組長、副組長及相關(guān)人員應(yīng)深入借款單位了解核實情況，查明原因，與借款人共同研究解決方案。如工程進度變化對當年銷售有較大影響，應(yīng)要求企業(yè)向本行提交書面報告，分析對借款人還貸能力的影響，并制定相應(yīng)的措施。第二十一條抵押物管理（一）經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)建立抵押物明細臺帳，每周對開發(fā)商銷售的房屋與房地產(chǎn)交易登記部門進行核對，分行按揭業(yè)務(wù)辦理部門應(yīng)予以協(xié)助。（二）經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)每月定期書面報告抵押物現(xiàn)狀，分析抵押物價值變化情況。（三）經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)及時根據(jù)當?shù)卦诮üこ痰盅旱怯浀囊?guī)定和程序辦理在建工程抵押登記。在建工程為多層建筑的，封頂后及時辦理相應(yīng)追加抵押登記手續(xù)。在建工程為高層建筑的，每完成五層應(yīng)及時辦理相應(yīng)追加抵押登記手續(xù)。（四）在銷售資金全部回籠到本行保證金專戶的情況下，可按照分行審批要求及時辦理對應(yīng)抵押物的解除抵押登記手續(xù)。第二十二條風險預(yù)警管理（一）項目管理小組應(yīng)密切關(guān)注風險預(yù)警信號，重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、借款人資信情況預(yù)警。2、借款人經(jīng)營情況預(yù)警。3、借款人財務(wù)狀況預(yù)警。4、借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)情況預(yù)警。5、保證人情況預(yù)警。6、借款人、保證人出現(xiàn)違反合同及其他承諾的行為。（七）項目建設(shè)進度延后。7、項目質(zhì)量出現(xiàn)問題。8、項目銷售不暢。9、抵押物情況預(yù)10、其他可能危及貸款安全的事項。（二）發(fā)現(xiàn)預(yù)警信號時，項目管理小組應(yīng)立即向分行領(lǐng)導(dǎo)報告建議分行采取包括但不限于以下措施：1、停止貸款的使用。2、提前收回貸款。3、要求借款人追加抵押物或增加其他擔保。4、向借款人收取違約金。5、向借款人發(fā)出書面警告。第六章對房地產(chǎn)項目借款人的綜合金融服務(wù)第二十三條為提高本行房地產(chǎn)項目的后續(xù)價值，凡由本行提供全部房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金的項目均應(yīng)由本行對其辦理個人、公司（商）住房按揭貸款業(yè)務(wù)，所有銷售現(xiàn)金收入（含商品房抵押貸款資金）交存本行賬戶，按商定的時間、金額歸還本行貸款。對于本行未承擔全部（商）住房按揭貸款業(yè)務(wù)、或由本行和其他商業(yè)銀行共同提供房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金的項目，應(yīng)約定具體樓盤、層次、套房的銷售現(xiàn)金收入（含商品房抵押貸款資金）交存本行賬戶，與其他商業(yè)銀行簽訂個人、公司（商）住房按揭貸款資金交存本行的相關(guān)協(xié)議，確保按約定的時間、金額歸還本行貸款。第二十四條房地產(chǎn)項目貸款發(fā)放后，除嚴格按照事前制定的風險管理方案嚴格管理、控制風險外，還應(yīng)充分利用本行在與房地產(chǎn)企業(yè)合作中積累的經(jīng)驗，積極向企業(yè)提出有利于其加強項目管理、縮短項目周期、提高經(jīng)營效益的經(jīng)營管理建議，為借款人提供良好的金融服務(wù)，促使其業(yè)務(wù)發(fā)展進入良性循環(huán)，保障本行信貸資金安全。同時，應(yīng)加強整合營銷、交叉營銷，為房地產(chǎn)項目相關(guān)的上下游客戶提供配套與增值服務(wù)，帶動本行相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展。第二十五條經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)全面了解借款人內(nèi)部管理流程和具體情況，詳細掌握企業(yè)資金流向和使用情況，針對企業(yè)實際提出相應(yīng)的合理化建議，敦促企業(yè)改進財務(wù)管理、控制開發(fā)成本，提高項目經(jīng)濟效益和市場競爭力，確保本行信貸資金安全。（一）加強合同管理。應(yīng)敦促借款人制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經(jīng)濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在付款時完全按照合同內(nèi)容進行支付。（二）選好監(jiān)理單位。應(yīng)要求借款人在選擇監(jiān)理單位時進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出收費合理、技術(shù)實力較強、信譽良好的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。（三）做好規(guī)劃設(shè)計階段成本控制。應(yīng)要求借款人根據(jù)不同商品房產(chǎn)的銷售市場和利潤空間，規(guī)劃項目高層和多層比例，項目的容積率與設(shè)計平面組合方案應(yīng)有利于控制成本，提高銷售收入。（四）嚴格控制建安成本，降低工程造價。應(yīng)要求借款人嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價。合理安排施工順序，減少臨時費用。建立工程變更制度，加強材料、設(shè)備采購價格控制，加強竣工決算的審核，降低工程成本。（五）加強財務(wù)成本管理。應(yīng)協(xié)助借款人測算階段性的現(xiàn)金支出、銷售現(xiàn)金收入，根據(jù)項目資本金與貸款資金到位情況，合理確定各項工程的施工方墊款方案、付款時間與支付方式，根據(jù)投資期限的長短及資金回收的情況來選擇合適的還款方式。第二十六條經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)對房地產(chǎn)項目營銷管理進行全面了解和審視，針對項目市場調(diào)查、產(chǎn)品策略、項目的價格定位策略、項目的廣告營銷策略、項目的售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，提出有針對性的改進意見，促進項目的營銷管理科學(xué)、合理、有效地進行。（一）重視項目市場調(diào)查。應(yīng)要求借款人依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到區(qū)域市場、單個樓盤，通過對房地產(chǎn)市場環(huán)境、房地產(chǎn)市場需求和供給情況、房地產(chǎn)產(chǎn)品、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)促銷方案、房地產(chǎn)營銷渠道、房地產(chǎn)市場競爭情況等內(nèi)容的調(diào)查，了解消費者對住房的需求，尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，進而組織開發(fā)經(jīng)營。（二）合理進行市場定位。應(yīng)指導(dǎo)借款人掌握當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求特點、價格承受能力，充分考慮各種交通、教育和醫(yī)療等社會設(shè)施便利程度所決定的城市功能價值，小區(qū)規(guī)劃布局建筑造型、視野和樓距、戶型設(shè)計等因素決定的居住空間價值，以及樓盤所處自然生態(tài)環(huán)境和天然地理位Z所決定的自然環(huán)境價值，以及物業(yè)管理水平所決定的社區(qū)服務(wù)價值對樓盤整體綜合價值的影響，合理確定項目的目標客戶群體、規(guī)劃設(shè)計方案、產(chǎn)品品質(zhì)和銷售價格等各項市場定位。（三）做好產(chǎn)品銷售。應(yīng)指導(dǎo)借款人合理確定廣告方案，布Z售樓現(xiàn)場，選擇培訓(xùn)售樓人員，分階段根據(jù)市場需求合理推出房源，完善售后服務(wù)，爭取較好的銷售業(yè)績。第二十七條經(jīng)營機構(gòu)應(yīng)積極加強金融產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)力度，通過對借款人上下游客戶、建成后的社區(qū)提供相應(yīng)的增值服務(wù)，達到提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌、促進樓盤銷售，同時也相應(yīng)帶動本行相關(guān)業(yè)務(wù)的共同發(fā)展。（一）積極將本行銀行卡推介至樓盤物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，盡量為對小區(qū)內(nèi)的住戶提供代收物業(yè)管理費、水電費、通訊費等所有的代收代扣服務(wù)，使本行興業(yè)卡成為小區(qū)物業(yè)管理的重要載體，提升整個社區(qū)金融服務(wù)的科技含量和層次。（二）整合本行按揭貸款的辦理流程，與房地產(chǎn)抵押登記管理部門進行充分的溝通協(xié)調(diào)，最大限度的縮短按揭貸款的辦理時間，簡化按揭貸款的辦理手續(xù)，對客戶實行一條龍的按揭服務(wù)，方便客戶在本行辦理按揭貸款。（三）與借款人共同出面，與若干大型品牌裝修企業(yè)、裝修建筑材料、家具、家電供應(yīng)商、保險公司進行協(xié)商，爭取對方對購買該樓盤房產(chǎn)、在本行辦理按揭貸款并使用本行興業(yè)卡進行結(jié)算的客戶提供折扣等優(yōu)惠。（四）對符合本行個人貸款投向的高端個人購房者提供個人額度循環(huán)貸款，在客戶辦妥按揭貸款手續(xù)后，在其最高按揭額度內(nèi)，歸還的貸款額度可以根據(jù)個人客戶收入及償債能力安排適當額度循環(huán)使用，便于高端客戶的資金周轉(zhuǎn)。同時優(yōu)先推薦辦理信用卡、裝修貸款、汽車貸款等個人信用業(yè)務(wù)品種。（五）通過辦理社區(qū)銀行模式，促進社區(qū)文化建設(shè)，提升社區(qū)的品牌和層次?？赏ㄟ^贊助社區(qū)的活動或提供社區(qū)娛樂設(shè)施、健身設(shè)備等方式，把本行自然人生、家庭和諧的理念融入到社區(qū)文化中，營銷本行個人業(yè)務(wù)，促進社區(qū)文化建設(shè)，同時提高社區(qū)樓盤的檔次，促進樓盤的銷售，提升開發(fā)商的品牌和形象。一、貸款項目總體情況：1、 借款人：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；2、 貸款金額、品種及期限：中期房地產(chǎn)開發(fā)貸款*****萬元（含XX投資集團控股有限公司現(xiàn)有3500萬貸款余額），期限三年；3、 貸款用途：用于“xx花園”項目開發(fā)建設(shè)；4、擔保方式：以借款人位于xx市xx區(qū)xx路“xx花園”項目所在地516畝土地及在建工程提供抵押（抵押率不超過60%，在建工程按實際投入計，分期項目自籌資金比例必須控制在35%以上）,并由借款人實際控制人段xx、蔡xx等提供個人連帶責任保證擔保。5、 有關(guān)要求：（1）落實該地塊的出讓金、相應(yīng)稅費及拆遷費等均已繳清，并經(jīng)有關(guān)部門確認的前提下，方可簽訂貸款合同；落實借款人營業(yè)執(zhí)照等年檢情況，在辦妥借款、抵押手續(xù)的前提下，方可放款，土地抵押必須確保權(quán)屬清晰，切實把好相關(guān)手續(xù)真實性，所有操作應(yīng)規(guī)范；（2）落實可用于抵押土地的實際面積，并按70萬元/畝價值抵押率控制在60%范圍內(nèi)掌握首次放款，貸款總額的確定亦應(yīng)按此原則，根據(jù)建設(shè)工程的投資額確定，但最高不超過3.65億元；（3）本行貸款必須按興銀295號文件規(guī)定對本項目進行封閉運作，我行貸款需按分期項目四證辦理情況和工程進度逐步發(fā)放；（4）申請人必須在我行開立銷售專戶，應(yīng)合理評估借款人現(xiàn)金流，制定合理控制方案，確保還貸計劃的如期實現(xiàn)。6、 還款附則第二十八條附件1-6為本實施細則的組成部分，本實施細則由興業(yè)銀行負責制定、解釋和修訂，由總行風險管理部負責維護。第二十九條本實施細則自發(fā)文之日起執(zhí)行。附件：1、房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理協(xié)議書2、承諾函（房地產(chǎn)開發(fā)項目股東）3、房地產(chǎn)項目資金封閉運作個人保證聲明書4、個人擔保聲明書5、項目資金監(jiān)管承諾函（房地產(chǎn)開發(fā)項目公司）6、不可撤銷承諾函附件1房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理協(xié)議書編號：甲方（投資人）XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：XX市XX區(qū)XX路XX號法定代表人：段XX乙方：興業(yè)銀行XX市XX路支行地址：XX市XXX路XX號負責人：為促進甲方投資開發(fā)的XX花園項目的順利實施，保證項目資金安全，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以茲共同遵守：一、 監(jiān)管賬戶開立甲方投資開發(fā)的XX花園工程項目，座落于XX市XX區(qū)XX路XX號，建筑面積*****平方米，預(yù)算總投資*****萬元人民幣。為保證項目資金用于工程項目以及項目回籠款項的的封閉運作管理，甲乙雙方商定，甲方在乙方開立項目資金專用監(jiān)管賬戶：（開戶銀行：興業(yè)銀行XX市XX路支行戶名：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬號：），專用于XX花園項目資金運用、收付，并開立銷售資金回籠專戶（開戶銀行：興業(yè)銀行XX市XX路支行戶名:XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，賬號：）及保證金帳戶（開戶銀行：興業(yè)銀行XX市XX路支行戶名：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬號：）,用于貸款本息的償還。上述賬戶中資金不能用于上述項目以外的資金需求賬戶內(nèi)任何款項的動用均受本協(xié)議的約束。本協(xié)議所稱項目資金包括但不限于項目建設(shè)自有資金、銀行貸款項目預(yù)（銷，售樓款和其他與項目有關(guān)的配套資金。二、 甲方投入項目自有資金比例為保證項目建設(shè)的順利實施，甲乙雙方商定，甲方投入資金的比例不應(yīng)少于項目總投資的35%，項目自有資金未按要求到位，乙方有權(quán)停止或終止發(fā)放貸款。三、 資金封閉管理甲方同意乙方對甲方開立的項目資金專用監(jiān)管賬戶、銷售資金回籠專戶及保證金帳戶使用情況進行監(jiān)管，直至甲方所有貸款清償為止甲方承諾將工程項目所有資金的收支均通過上述監(jiān)管賬戶進行結(jié)算，甲乙雙方同意上述賬戶內(nèi)的全部資金支出經(jīng)乙方指定的人員書面審核同意后方可支付。1、房地產(chǎn)項目需要支付工程款時，乙方信貸人員根據(jù)工程承包合同和工程監(jiān)理方出具的工程現(xiàn)有進度證明材料進行資金撥付的審核同意，方可支付。2、房地產(chǎn)項目需要支付購料款、配套費及相關(guān)稅費等款項時，乙方信貸人員根據(jù)有關(guān)采購合同、售貨合同等證明材料對資金支付進行書面審核同意，方可支付。3、若甲方提交的房地產(chǎn)項目需要支付購料款、配套費及相關(guān)稅費等款項經(jīng)乙方審核認為，有關(guān)款項的支付超出當?shù)厥袌龊侠韮r格或超出項目投資預(yù)算，則乙方有權(quán)要求甲方重新核定價格或?qū)Y金估算報告進行重新評估，直至乙方同意后，方可對外支付。四、相關(guān)財產(chǎn)抵、質(zhì)押的設(shè)定為控制項目風險，甲方同意依據(jù)項目的具體情況在不同階段設(shè)定不同的抵押、質(zhì)押關(guān)系：（一）上述項目取得《國有土地使用權(quán)證》的，應(yīng)將土地使用權(quán)抵押給乙方，并依法辦妥土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)；（二）上述項目建設(shè)到一定程度，符合辦理在建工程抵押的條件的，甲方應(yīng)將在建工程抵押給乙方，并依法辦妥在建工程抵押登記手續(xù)；（三）上述項目經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準取得《商品房屋（預(yù)）銷售許可證》的，甲方應(yīng)將（預(yù)）銷售商品房抵押給乙方，并依法辦妥（預(yù)）銷售商品房抵押登記手續(xù)。五、建筑承包商不可撤銷承諾函甲方應(yīng)向乙方提供工程建筑承包商出具的《不可撤銷承諾函》，由工程建筑承包商證明并承諾以下內(nèi)容：（一）截止不可撤銷承諾函簽發(fā)時，建筑承包商對工程項目未墊付任何工程建筑款；（二）自不可撤銷承諾函簽發(fā)之日起，建筑承包商計劃不對工程項目墊付任何工程建筑款；（三）自不可撤銷承諾函簽發(fā)之日起，在貴行全部債權(quán)得到全部清償之前，建筑承包商自愿放棄我司基于合同法第286條等規(guī)定而享有的工程項目因折價或拍賣建設(shè)工程所得價款的優(yōu)先受償權(quán)。六、工程項目按揭甲方保證該項目的所有配套的按揭貸款（經(jīng)乙方同意的公積金貸款除外）均由乙方根據(jù)有關(guān)辦法、規(guī)定辦理。如因信貸規(guī)模等客觀原因乙方不能配套按揭貸款的，甲方方可向其他商業(yè)銀行申請?zhí)峁┡涮装唇屹J款，但必須書面通知乙方且按揭款項必須先用于歸還甲方在乙方貸款。甲方通過認購、訂購、預(yù)訂方式向買受人收受定金、預(yù)付款、購房款全部進入甲方在貴行開立的上述監(jiān)管賬戶結(jié)算，不進入任何其它銀行的任何賬戶。甲方同意XX花園（樓盤名稱及編號）在乙方辦理配套按揭貸款，該樓盤所有預(yù)（銷）售回籠款項全部用于歸還乙方貸款（經(jīng)乙方同意的可自用部份除外）。七、 乙方貸款義務(wù)為保證項目的順利實施，乙方應(yīng)及時受理符合乙方貸款條件及符合本協(xié)議規(guī)定的貸款申請，按甲乙雙方共同商定貸款金額、限期、利率等條件發(fā)放貸款。八、 甲方還款承諾貸款到期日之前，項目有實施銷售的，借款人應(yīng)按銷售進度歸還貸款。當項目銷售完成50％時，借款人應(yīng)全額清償貸款本息。九、 甲方違反上述一至六項承諾的，乙方有權(quán)采取下列一項或多項措施：（一） 立即凍結(jié)項目資金專用監(jiān)管賬戶及銷售資金回籠專戶，停止該賬戶資金的撥付；（二） 解除借款合同，要求借款人清償?shù)狡诨蛭吹狡诘慕杩畋窘鸺八防?、罰息；（三）從甲方的任何賬戶扣收所欠借款本息，如果賬戶中款項的貨幣與借款貨幣不同，乙方有權(quán)按當日外匯牌價折算成借款貨幣清償借款；（四）依法保全企業(yè)資產(chǎn)、處Z抵（質(zhì)）押物、向擔保人追償?shù)?。十、爭議的解決方式本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。在協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議，可以通過協(xié)商解決；協(xié)商不成，按以下第（一）種方式解決：（一）向乙方所在地的人民法院起訴。（二）提交仲裁委員會（仲裁地點為），按照申請仲裁時該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)定進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。在訴訟或仲裁期間，本合同不涉及爭議部分的條款仍須履行。十一、協(xié)議的生效本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人或代理人簽字或蓋章及乙方負責人或代理人簽字或蓋章后生效。十二、其它約定：甲方（公章）：乙方（公章）：法定代表人或代理人（簽章）：年月日日■年月負責人或代理人（簽字或蓋章）附件2承諾函興業(yè)銀行XX市XX路支行：本公司/人是XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱項目公司）的股東，鑒于貴行為該項目公司提供融資，為確保貴行投入該項目公司的資金安全，本公司/人特向貴行承諾：一、本公司/人已知悉并支持項目公司向貴行融資，并承諾全力支持和監(jiān)督項目公司履行與貴行簽訂的融資合同項下的各項義務(wù)；二、本公司/人將在權(quán)限內(nèi)盡力使公司繼續(xù)經(jīng)營，不采取會使項目公司經(jīng)營狀況惡化的各項行為；三、在項目公司清償完畢所有貸款本息及各項費用之前：1、不以任何方式抽回、減少對項目公司的出資；2、無論項目公司欠本公司的款項是否到期，未經(jīng)貴行書面同意不要求項目公司償還對本公司的各種形式的債務(wù)和欠款（包括但不限于借款、委托借款、其他應(yīng)收款）；3、未經(jīng)貴行書面同意不要求項目公司進行分紅；4、未經(jīng)貴行書面同意，不將持有的項目公司的出資或股權(quán)進行質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓等行為，保持所持有的項目公司的出資或股權(quán)的穩(wěn)定性。由于本公司/人違反上述承諾，導(dǎo)致項目公司未按期歸還融資本息的，本公司/人同意對未歸還部分的融資承擔連帶清償責任。本不可撤銷承諾函與項目公司在貴行的融資均具有獨立性，不受任何其他合同或與第三人之間關(guān)系的影響。本不可撤銷函自本公司蓋章或有權(quán)人簽字后生效。公司：（蓋章）有權(quán)人：年月日致：興業(yè)銀行XX市XX路支行本公司已知悉XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/人的上述承諾，并承諾督促該公司/人履行上述承諾，若發(fā)現(xiàn)該公司/人有違反上述承諾的行為或可能，本公司承諾將堅絕予以制止和拒絕并立即報告貴行。若本公司違反上述承諾，貴行有權(quán)將此種違約行為視為本公司違反了本公司與貴行簽訂的《》，貴行有權(quán)行使該合同約定的各項權(quán)利并采取包括但不限于宣布借款提前到期各項措施。公司：（蓋章）有權(quán)人：年月日附件3房地產(chǎn)項目資金封閉運作個人保證聲明書編號：致：興業(yè)銀行XX市XX路支行：鑒于貴行與XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱被保證人）簽訂了編號為的《房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理協(xié)議書》及其他與該項目相關(guān)的系列協(xié)議、合同，本人自愿為被保證人提供連帶保證責任擔保，保證被保證人按約履行協(xié)議、合同約定的義務(wù),保證并聲明如下:一、 本人保證被保證人在貴行開立項目建設(shè)、預(yù)（銷）售資金專用監(jiān)管賬戶：（開戶銀行：興業(yè)銀行XX市XX路支行；戶名：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，賬號：；開戶銀行：興業(yè)銀行XX市XX路支行戶名：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；賬號：；，專用于XX花園項目資金運用、收付和貸款本息的償還，上述賬戶中資金不挪用于項目以外的資金需求。二、 本人保證被保證人將工程建設(shè)資金（包括自籌資金、銀行貸款和其他資金，、（預(yù)，銷售樓款和項目建設(shè)費用等所有與工程項目有關(guān)費用的收支均通過上述監(jiān)管賬戶進行結(jié)算。三、 本人保證被保證人不會在未通知貴行情況下擅自對外通過認購、訂購、預(yù)訂方式向商品房買受人收受定金、預(yù)付款、購房款，而且保證被保證人通過認購、訂購、預(yù)訂方式向商品房買受人收受定金、預(yù)付款、購房款，全部進入被保證人在貴行開立的上述監(jiān)管賬戶結(jié)算，不進入任何其它銀行的任何賬戶。四、 本人保證被保證人按號《房地產(chǎn)項目資金封閉運作管理協(xié)議書》約定的“資金封閉管理”方式管理使用賬戶資金。五、 本人自愿承擔以下保證責任：（一，保證方式為連帶責任保證。無論被保證人因何種原因未按約定歸還借款本息,本人將無條件替被保證人履行債務(wù)或承擔責任。（二）保證擔保范圍為被保證人的上述借款及由此產(chǎn)生的利息、罰息、違約金、賠償金和貴行實現(xiàn)債權(quán)的費用。（三）保證期間為主合同項下的主債務(wù)履行期屆滿之日起兩年。（四）本人保證以全部個人財產(chǎn)和收入履行保證責任,并且保證在保證期間內(nèi),不以任何理由將個人財產(chǎn)變賣或轉(zhuǎn)讓他人。（五）本聲明書的效力獨立于主合同,不受主合同履行狀況的影響，無論主合同是否有效,本人仍承擔連帶責任。六、本保證聲明書自簽發(fā)之日起生效。七、本聲明書的簽署、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用于中華人民共和國法律。本人與貴行凡因本聲明書所發(fā)生的一切爭議、糾紛,雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商無效時,任何一方均可依法直接向人民法院起訴。八、本人要求本聲明書項下的任何通知、付款要求或各種通訊聯(lián)系,貴行應(yīng)以書面形式按下列地址或電傳號碼、傳真號碼送達：郵政編碼:通訊地址：XX市XX區(qū)XX大廈8樓電傳：傳真：如上述通訊地址或聯(lián)系方式發(fā)生變化，本人將立即書面通知貴行否則,因此造成的后果由本人自行負責。本人承認,任何通知、付款要求或各種通訊聯(lián)系只要按上述地址發(fā)送,即在下列日期視為送達：1、信函,掛號發(fā)出后五個工作日；2、電傳,收到對方確認回號之日；3、傳真,傳真發(fā)