新城府翰苑診斷溝通報(bào)告

新城府翰苑診斷溝通報(bào)告第1頁/共24頁余貨概況：總計(jì)剩余684套。其中1號(hào)樓剩余60余套北向房源，2、6、7號(hào)樓尚未公開，共計(jì)剩余624套房源（其中北向房源187套，南向房源437套）。樓號(hào)南向套數(shù)北向套數(shù)合計(jì)106060214473217613948187715466220合計(jì)437187684第2頁/共24頁項(xiàng)目現(xiàn)狀：精裝修樣板房剛落成，2000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，軟硬裝全送，高端精品單身公寓的定位，鎖定住宅投資方向。第3頁/共24頁2010年銷售目標(biāo)：年底清盤，高價(jià)高速走貨！貨量：3.5萬方，690套左右。價(jià)格：實(shí)現(xiàn)7000-8000元/平米均價(jià)，總銷2.5億左右。速度：月均需去化70套左右。（目前25套/月）第4頁/共24頁項(xiàng)目的問題點(diǎn)：如何走出低價(jià)、低走量的惡性循環(huán)？前期奠定的辦公形象是否需要變更？南北向房去化不均的現(xiàn)象如何解決？高首付、高利率門檻。第5頁/共24頁12345678910111港龍尚層廣場2凱納商務(wù)廣場3銀河灣明苑4嘉宏盛世鉑領(lǐng)公館萊蒙城茂業(yè)泰福城萬澤國際新城南都譽(yù)天商務(wù)公寓11亞太財(cái)富中心常州中心武進(jìn)中心市場驗(yàn)證常州在售酒店式公寓主要分布在常州市區(qū)中心和武進(jìn)政府板塊中心地帶,新北區(qū)供應(yīng)量較小本項(xiàng)目第6頁/共24頁新北區(qū)的酒店式公寓主要分布在本項(xiàng)目周邊,且租賃需求較為旺盛，說明本項(xiàng)目具有市場需求基礎(chǔ)項(xiàng)目名稱面積（平米）二手房售價(jià)（元/平米）租金投資回報(bào)率金百國際435500-65001000-15006.67%新城藍(lán)鉆42、625800-65001200-16007%富都商務(wù)公寓42、515500-65001300-18007%匯金天地35、476000-70001300-15006.65%府琛廣場46、58、874800-55001000-12005%本項(xiàng)目金百國際匯金天地府琛廣場富都商務(wù)公寓區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大部分已售罄二手房售價(jià)約6000元/平米租金約1300-1500元/平米投資回報(bào)率達(dá)6-7%租賃需求較為旺盛受市政府向心力拉動(dòng)，新北區(qū)酒店式公寓集中在項(xiàng)目周邊，且具有較為旺盛的需求基礎(chǔ)。市場驗(yàn)證第7頁/共24頁項(xiàng)目所在區(qū)域已成為常州新的宜居高地，受到市場追捧，區(qū)域內(nèi)住宅的市場認(rèn)可度已可和城中媲美。世茂香檳湖——常州別墅標(biāo)桿項(xiàng)目之一高層均價(jià)6500元/㎡，小高層均價(jià)7500元/㎡，別墅均價(jià)16000元/㎡九龍倉時(shí)代上院——香港九龍倉常州扛鼎之作價(jià)格未出，但無疑將又是一個(gè)高價(jià)樓盤常信天潤園——新北區(qū)高尚社區(qū)均價(jià)6500-7000元/平米常發(fā)豪庭國際——?jiǎng)?chuàng)造新北區(qū)從來沒有的高層公寓毛坯房均價(jià)過萬80多平米8500元/平米，130多平米10000元/平米，200多平米12000元/平米中央花園——中心區(qū)景觀社區(qū)精裝修小戶型8500元/平米，普通住宅7300元/平米區(qū)域住宅均價(jià)7000-8000元/平米市場驗(yàn)證第8頁/共24頁市場上40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓銷售不暢，客戶抗性非常大，地段、價(jià)格均對(duì)市場的撬動(dòng)作用不大項(xiàng)目名稱面積（平米）售價(jià)（元/平米）層高產(chǎn)權(quán)銷售情況客戶需求港龍尚層廣場30-12011000（精裝修）540目前還剩100套左右投資客、自用客各半；凱納商務(wù)廣場40-24011000——130002.970去化率85%投資客為主銀河灣明苑80-100平米80005.240于2009年12月售罄投資與自住嘉宏盛世40-70平方毛坯8000~9000，精裝12000~130002.940目前已經(jīng)銷售80%投資商住辦公鉑領(lǐng)公館40-70平米現(xiàn)均價(jià)6800元540目前已經(jīng)銷售65%自住或自用為主體，自住以父母為年輕群體購買為主，自用主要是辦公；茂業(yè)泰富城40-60平米55002.940售罄市區(qū)投資客15%，外地投資客15%，其余以本區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板投資為主。新城南都66——80450040售罄投資客居多酒店式公寓為住宅價(jià)格三分之二也不能獲得市場認(rèn)可城市中心地段酒店式公寓也具有較大市場抗性走低總價(jià)純投資路線仍銷售不暢市場驗(yàn)證第9頁/共24頁開發(fā)商：常州洛察納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：12643平方米總建筑面積：110000平方米物業(yè)形態(tài)：13層的裙樓以及3層的輔樓組成。裙樓與主樓1~5層為酒店，主樓6層以上為酒店式公寓，輔樓是常州首座地上三層停車場，它與地下一層停車場以及周邊快捷、便利的交通構(gòu)成了未來凱納商務(wù)廣場暢通和舒適的交通保障線。戶型面積：主要為40~90平米，以及190、240平米的戶型租售狀態(tài)：目前30左右、90左右的戶型比較難賣，價(jià)格和在13000元/平米左右案例借鑒：凱納商務(wù)廣場利用酒店式服務(wù)打造高端形象獲得客戶認(rèn)可，突破市場價(jià)格特點(diǎn)：目前項(xiàng)目小戶型客廳朝北，影響采光。同時(shí)物業(yè)費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到了3.8元/平米。層高僅為2.9米。項(xiàng)目用地為住宅用地，產(chǎn)權(quán)70年，水電按住宅標(biāo)準(zhǔn)收取地段較好，所處區(qū)域?qū)儆谛桥d橋板塊，城市中心城區(qū)。交通便利借鑒點(diǎn)：高端酒店式公寓易于獲得市場認(rèn)可（可獲得租金溢價(jià)，產(chǎn)生較高投資回報(bào)率）市場驗(yàn)證第10頁/共24頁市場小結(jié)1、新北區(qū)酒店式公寓市場供應(yīng)量較小2、項(xiàng)目周邊酒店式公寓需求旺盛3、項(xiàng)目周邊住宅受到市場追捧4、40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓目前市場抗性較大5、高端酒店式公寓易于獲得市場認(rèn)可新北區(qū)高端酒店式公寓存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，但須做足軟性配套。建議選擇高端酒店式公寓作為主推產(chǎn)品，以博取高利潤高速度。第11頁/共24頁府翰苑國際社區(qū)升級(jí)“十大綱領(lǐng)”第12頁/共24頁綱領(lǐng)1：產(chǎn)品定位——酒店式精品公寓確定產(chǎn)品方向，統(tǒng)一推廣形象。第13頁/共24頁綱領(lǐng)2：形象定位——府翰苑·璞邸拔高項(xiàng)目調(diào)性，注入精品文化內(nèi)涵——BoutiqueLiving。璞?。涸醋杂跉W洲的精品酒店英譯名，代表著最精致與格調(diào)的生活方式。第14頁/共24頁綱領(lǐng)3：客戶鎖定/客戶渠道——住宅投資客由辦公自用客戶向住宅投資客戶引導(dǎo)轉(zhuǎn)化。后續(xù)工作中將就客戶訪談進(jìn)行深化，并給出具體推廣渠道德建議。第15頁/共24頁綱領(lǐng)4：價(jià)值提升——增加酒店式增值服務(wù)“您的24小時(shí)貼身管家服務(wù)”。第16頁/共24頁綱領(lǐng)5：價(jià)格提升——北向均價(jià)7000，南向房價(jià)8000整體提升均價(jià)，南北向價(jià)差繼續(xù)拉大。預(yù)計(jì)北向總價(jià)為30－35萬，南向房總價(jià)為40－50萬。第17頁/共24頁綱領(lǐng)6：產(chǎn)品線豐富——增多戶型組合的可能，豐富客戶選擇?？蓪⒉糠帜舷蚍窟M(jìn)行拼合后成為中大戶型，滿足不同客戶層次的需要。具體示意圖如下：50、100、150平米左右，分出三種產(chǎn)品組合。第18頁/共24頁綱領(lǐng)7：推廣攻略——線下渠道深耕老帶新策略（免物管2年），大中型企業(yè)宿舍團(tuán)購，市政府團(tuán)購……第19頁/共24頁綱領(lǐng)8：推售攻略——南北向房的銷控每層推售時(shí)秉承先北后南的原則。第20頁/共24頁綱領(lǐng)9：投資產(chǎn)品的銷售技巧——算帳將貸款