年月上海市場月報

08年5月上海市場分析月報一、政策法規(guī)1．國家政策新土地出讓合同：商品房開發(fā)時間不超3年國土資源部、國家工商總局日前發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。根據(jù)示范文本，受讓人應在按合同約定付清全部出讓價款后，方可申請出讓國有建設用地使用權登記；商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。合同示范文本7月1日起執(zhí)行。點評：對土地開發(fā)權進行了界定，提高了商品房開發(fā)門檻，將進一步加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的洗牌。《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》出臺5月29日,監(jiān)察部、人力資源部和社會保障部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》。中央有關部門再次加強了在土地方面的管理，更傳達了在土地調(diào)控方面持續(xù)不松動的政策信號。《辦法》并非房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，而是對國家工作人員的行政處分。而《辦法》第二條也明確了《辦法》的適用人群，即與土地管理有關的國家工作人員。點評：《辦法》將從管理部門內(nèi)部嚴肅了土地市場的秩序，促進土地管理工作，促使閑置土地盡快上市，有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。2．地方政策上海市外商投資項目行政審批將率先改革試點10頁紙5萬元？這是上海外商投資項目審批過程中的收費項目之一。而整個審批過程，總共要敲100多個圖章。收費項目多，審批環(huán)節(jié)就多，行政就不會有高效能，對此上海將進行重大改革。6月4日召開的全市行政事業(yè)性收費清理工作電視電話會議上傳出消息，上海外商投資項目行政審批將率先試點，實現(xiàn)流程再造，三分之二圖章將被壓縮，真正讓企業(yè)減負，讓投資環(huán)境更優(yōu)。點評：上海作為中國的重要經(jīng)濟中心，改革開放以來取得了巨大的成果。但在投資環(huán)境的改善上似乎不盡人意，特別是房地產(chǎn)市場背后的錯綜復雜的錢權交易盛行。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要過136個圖章，每個圖章要10－200萬不等的公關費用，其中更是直截了當?shù)乃髻V。主導權交給居民改造拆遷征詢制擬全市推廣5月25日，全市首個舊改征詢制試點地塊———浦東塘一塘二（徐家弄）地塊28戶居民告別這個50多年的小區(qū)。該地塊的舊改先行設計了意愿征詢和實質(zhì)征詢兩輪規(guī)定動作，且規(guī)定居民簽約率必須達75％這個簽約生效線，簽約協(xié)議方可生效。實施舊改征詢制通過意愿征詢和實質(zhì)征詢兩輪規(guī)定動作，首先，進行意愿征詢，對舊改范圍的居民發(fā)放征詢表，征詢結果是87.7％的居民同意按國家政策進行動遷，在此基礎上，浦東新區(qū)立項批復，2007年9月30日，頒發(fā)舊改項目拆遷許可證。其次，進行實質(zhì)征詢，今年2月20日起正式進入簽約期，簽約期為2個月，簽約期后的調(diào)整期為1個月，在調(diào)整期結束后，如居民簽約率達75％，簽約協(xié)議生效；如調(diào)整期滿后，居民簽約率仍達不到75％，動遷征詢終止，地塊暫停改造，舊改動遷的主導權交給居民后，居民自覺關注簽約進程，使“要我動遷”轉(zhuǎn)變成為“我要動遷”。舊改征詢制有望在全市范圍內(nèi)推廣，目前，“舊區(qū)改造拆遷事前征詢”的試點正在楊浦區(qū)飛虹路720弄推進。點評：上海舊城改造成本非常之高昂，上海市土地儲備中心人員介紹07年的房價上漲讓政府把拆遷成本才做平；但新一輪的拆遷能否在新一輪的房價上漲預期下完成，值得懷疑。二、市政規(guī)劃外灘最大改造項目啟動預計在世博會之前亮相正在改建中的外灘最大整體項目已啟動，一個全新的綜合商業(yè)區(qū)“洛克·外灘源”將于2010年世博會前全面亮相。“洛克·外灘源”屬于外灘源一期項目，是由洛克菲勒集團與百仕達控股合作開發(fā)的，將建造一個包括蘭心大樓、安培洋行、光陸大樓等13幢建筑的綜合商業(yè)中心，預計面積為63500平方米。同時還將有一座個性化精品酒店落戶，該酒店預計建筑面積大約為13200平方米，由真光大樓、廣學大樓等組成，由世界著名設計師安東尼奧·奇特里奧設計。另一座建筑面積約為2300平方米的美術館，則將入駐位于虎丘路20號的原亞洲文會大樓，這座大樓為公和洋行設計，磚木結構，1932年竣工，建筑體現(xiàn)出裝飾派風格的特色。未來這一區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€涵蓋美術館、個性酒店及餐飲、高檔品牌旗艦店及公寓、寫字樓等多功能的綜合商業(yè)區(qū)。三、土地市場1．公開出讓警上海市國土局鞠掛出本年度齒第素7的號出讓公告，與出讓土地全為享工業(yè)用地。2．項目轉(zhuǎn)讓灘新天地顧村項懸目股權轉(zhuǎn)讓戴新天地房地產(chǎn)萌開發(fā)有限公司己掛牌轉(zhuǎn)讓，資卡產(chǎn)總額為腰8.3841屢85艷億元，負債總止額為哈5.0352剃35鉗億元，凈資產(chǎn)柳為慕3.3489辟5絞億元。此外，減該公司還向銀柱行長期借款鴨1.7757糾25屯億元，用以新瓦天地荻涇花園拉二期的商品房彩開發(fā)，因此受例讓方除了須通灌過拍賣支付不天低于惜6.5475苗5僚億元的款項外筋，還需承擔其胸前期這筆銀行剪借貸。按照小賣區(qū)規(guī)劃容積率印1.35夫計算，則三、眼四期的開發(fā)總都量約諒11.8服萬平方米，而嘩已基本建成的電二期總建筑面尾積約列6.1摘萬平方米，即招尚有約癥18棵萬平方米可供秧受讓方銷售。簽上海產(chǎn)權交易閉所下屬矛地久產(chǎn)權交易塵所相關人士表褲示撫：殖“敗最終這個價格丹仍可能會流拍坐，筑即便是貌似低湯價的地塊項目瞎，但現(xiàn)階段的疼樓市大多數(shù)房續(xù)地產(chǎn)開發(fā)商自酬身資金比較緊鹽張，因此雖有蔥不少意向買家交前來咨詢，但味多數(shù)仍覺得這造個掛牌價略高扭。辛”痰四、英房地產(chǎn)鳥市場而分析百1謹．商品房市場提分析寄1雨．岡1暢蜘供需分析消截循至朱0片8蹦年瞞5療月底，上海全曠市及各環(huán)線可盆售量，見下表短。毀區(qū)域濃套數(shù)絹面航積文(代萬努㎡叔)塘全市惠41707催572.06真內(nèi)環(huán)以內(nèi)樓6283醉97.55億內(nèi)外環(huán)間拜12459范153.15見外環(huán)以外敏22965政321.36喪0鳥8碰年誦1各－碎5市月咽份饒，上海全市及越各環(huán)線累計成懇交量，見下表礦。家區(qū)域鉆套數(shù)晶面落積哭(末萬暈㎡致)倚全市糾74164貍754.25燭內(nèi)環(huán)以內(nèi)貼2777慣36.66均內(nèi)外環(huán)間罵15607伏163.29駐外環(huán)以外切55780宏554.3鼠1嫂．利2趴價格水平將從各環(huán)線均價削水平來看，價肉格都保持穩(wěn)中緊有升的趨勢；符外環(huán)以內(nèi)價格頌走勢要明顯強箱于外環(huán)以外價賠格。愈1豪．客3鵲吳結構分析旗從環(huán)線區(qū)域來壘看，徒0腸8吧年婦5講月，為外環(huán)以外成交頭比例占了絕對類的比重，達葉到宇7扒6織％。以行政區(qū)臂來劃分，南匯牙區(qū)臨獨占鰲頭，成海交量占全市比畏例達鑰到闖1心7互％，嘉定區(qū)、刷松江區(qū)、閔行告區(qū)、浦東新區(qū)共、寶山區(qū)次之容，所占比例相隨當，約響為末1歷0卡％左右。如下豈圖所示。姓0稿8俊年壤5僵月，全市成交釋住宅的戶型面俗積姨7就0揉－榆12瓣0扇平方米所占比寶例最大，超害過斃5恒0退％績。剛性需求對汗市場成交貢獻侮最大，如萬科攀本月多迎個本9輩0劑平米項目熱銷弟。們從價格段來看漠，老5映月份月配套房喝銷售量最高，鞠外環(huán)之外的低跪價樓盤銷售所磚占比例也較高頑。桂2培．二手房市場迷二手房買賣依離然平掙淡敲竊租賃市資場雞“足逆選市午”迅上揚每據(jù)上海中原地什產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)殖據(jù)顯示彎，捉5榮月上旬上海二拆手房買賣市場餃仍然延帳續(xù)書4雄月成交不利的蓮局勢，市場成這交情況繼續(xù)維綱持縮量減少的都態(tài)勢，整體成度交量較四月下渾滑幅度吉在旋10珠%籌左右，成交價盒格也呈趨穩(wěn)走遮勢。相比之下蠶，一季度房屋武租賃成交創(chuàng)出撈新高，成交套量數(shù)環(huán)比上奏漲砍38.95春%大，景5順月份上海二手服房租賃市場持約續(xù)上行。稍上海中原研究鎖咨詢部研究經(jīng)軋理馬冀表示，屈盡閣管結5嘗月二手房買賣鑼總體市場情況尸平淡，但在買騰賣雙方重拾市漲場信心以及在經(jīng)股市逐漸趨穩(wěn)掘的外部因素影省響下，議價空才間明顯有所上鐘升，從而帶動鋼了市場成交。袍在此期間，部賊分剛性需求買綿家以租房度過烘這一觀望時期足，加上不少房們東猛“待轉(zhuǎn)售為擔租聾”役，近期租賃市誕場依然向好。釀中心區(qū)域租金由有一定幅度上編升，漲幅澇在庸5%-10舊%劑之間；而中外輕環(huán)區(qū)域租賃成解交量保持較高葡水平，占二手蜓房總成交量壤的棗60奴%橫以上。就目前問市場熱點來看翠，中心城區(qū)租山賃市場較之中釀外環(huán)區(qū)域更為必活躍，以商務數(shù)中心、教育中震心等為特色的老幾大板塊租賃墻市場火熱。巖五失、總結與展望胃從今年上海市中場表現(xiàn)來看，長上海市場沒有以像深圳市場那伐樣進入價格可下降通道，住籍宅價格和成交廳量較為穩(wěn)定。認由于市場供應課沒有出現(xiàn)大幅械上升，供需關甲系處于相對平習衡的狀態(tài)，加屋上今年剛性需客求較為強勁，峽而后續(xù)土地供敘應緊縮預期，煉上海市場走勢爆要明顯強于珠載三角區(qū)域城市彼的