房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰分析之管理案例

分時(shí)度假的規(guī)那么

分時(shí)度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游觀光業(yè)結(jié)合在一起的旅游消費(fèi)方式，它起源于上世紀(jì)６０年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)，７０年代引進(jìn)美國(guó)后得到迅速開(kāi)展，并延伸到世界各地，逐步成為當(dāng)今全球最為推崇的度假方式之一。

確切地說(shuō)，分時(shí)度假包括兩方面內(nèi)容，一個(gè)是分時(shí)度假概念，一個(gè)是分時(shí)度假交換概念。

美國(guó)最初從歐洲引入分時(shí)度假時(shí)，正因第二次石油危機(jī)而陷入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的困境，作為“救星〞的分時(shí)度假將房屋的所有權(quán)分散出售，結(jié)果房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，刺激了購(gòu)置，也最終使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步擺脫了困境。

以我國(guó)酒店業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，根據(jù)有關(guān)調(diào)查說(shuō)明，全國(guó)目前有６０００多家星級(jí)酒店，但近幾年平均開(kāi)房率不到４７％，這就意味著一半以上的酒店客房處于閑置狀態(tài)，閑置資產(chǎn)高達(dá)數(shù)千億元，這就在客觀上為開(kāi)發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品提供了房源。

由于分時(shí)度假產(chǎn)品是一種先付款后消費(fèi)的產(chǎn)品，而且一般一次性需付出１０年、２０年甚至４０年的住房費(fèi)用，這可令酒店在短時(shí)間內(nèi)迅速收回一大筆銷售收入。

今年３．１５前夕，“王海在線〞網(wǎng)站剛剛通報(bào)中央電視臺(tái)記者關(guān)注分時(shí)度假的信息，就接到一位天津消費(fèi)者寫(xiě)給“王海在線〞的投訴信，是他的經(jīng)歷相當(dāng)?shù)湫汀?/p>

假的嚇人：一位天津消費(fèi)者的被騙經(jīng)歷

我于２００１年７月在天津伊勢(shì)丹門(mén)前作了一份問(wèn)卷調(diào)查，填寫(xiě)了身份，職業(yè)，收入和等。不久，有打進(jìn)來(lái)，讓我和妻子到天津水晶宮酒店參加由金冠假日旅游效勞咨詢舉辦的展示會(huì)，并說(shuō)有禮品，我們就去了。

時(shí)間是下午１８：３０，進(jìn)門(mén)前我被告知會(huì)議需３個(gè)小時(shí)，進(jìn)去后，發(fā)現(xiàn)會(huì)場(chǎng)在一個(gè)大廳里，有２０多張桌椅。一進(jìn)門(mén)，一個(gè)３０多歲的女子詢問(wèn)了我們一些問(wèn)題，和登記時(shí)寫(xiě)的差不多。隨后，由一個(gè)英國(guó)人開(kāi)場(chǎng)講解，講一種分時(shí)度假的理念。大概的意思是購(gòu)置泰國(guó)ＭＴＣ度假集團(tuán)的一周免費(fèi)住宿使用權(quán)，便可以交換到世界上任何一個(gè)國(guó)家的５星級(jí)以上酒店免費(fèi)住宿，每年都可以去旅游，該公司可以負(fù)責(zé)簽證、聯(lián)絡(luò)、及購(gòu)置打折機(jī)票。目前〔該集團(tuán)〕在世界范圍內(nèi)已有３７００個(gè)會(huì)員，是很省錢(qián)的度假方式。

這時(shí)，開(kāi)場(chǎng)放一個(gè)片子，介紹ＲＣＩ會(huì)員在很美的地方度假的情況。當(dāng)時(shí)沒(méi)有說(shuō)用多少錢(qián)購(gòu)置〔住宿使用權(quán)〕。隨后，又有一位英國(guó)人開(kāi)場(chǎng)介紹，說(shuō)根據(jù)展示會(huì)的優(yōu)惠價(jià)格，加上昨天中國(guó)申辦２００８年奧運(yùn)成功，今天共優(yōu)惠２５％。他在上面計(jì)算著，購(gòu)置紅季要８萬(wàn)元，藍(lán)季約６萬(wàn)，白季５萬(wàn)〔紅，藍(lán)，白代表不同的方式，紅的表示一年中隨時(shí)可以去度假〕。這時(shí)，有局部人開(kāi)場(chǎng)退場(chǎng)，我和愛(ài)人挺愛(ài)旅游，愛(ài)人覺(jué)得很誘人，就是太貴了些，我不以為然，想走。這時(shí)那位女士和英國(guó)人一起向我們單獨(dú)介紹，最后不斷降價(jià)，我們以４萬(wàn)元購(gòu)置了紅季，覺(jué)得很劃得來(lái)：用最低的價(jià)格，買(mǎi)了最好的紅季，并交了訂金６００元。按規(guī)定，第二天交１２０００元，余款在６個(gè)月內(nèi)交齊。第二天，我們交了１２０００元，他們的工作人員給了我們合同，糊里糊涂地簽了。

過(guò)后，我們覺(jué)得上當(dāng)了，就想退錢(qián)。打時(shí)，金冠假日旅游效勞咨詢已經(jīng)搬到天信大廈１３樓辦公〔事先沒(méi)有通知我們〕。好不容易聯(lián)系上他們后，談退錢(qián)的事，有一個(gè)經(jīng)理說(shuō)錢(qián)已經(jīng)劃到ＭＴＣ，想退錢(qián)要交齊全款，按合同規(guī)定，入會(huì)兩年后可以轉(zhuǎn)讓，那時(shí)可以談退款的事了，并告訴我該公司如何可靠等。我竟然認(rèn)為錢(qián)交得越早，入會(huì)越快，退錢(qián)也越快，竟不出一個(gè)月，將所有的積蓄全部交到該公司。前后共交了４萬(wàn)元。

到了大概１１月份，果然，寄來(lái)了一份資料，包括卡、會(huì)員證，我全家想使用一次分時(shí)度假，但現(xiàn)在除了幾張廢紙，什么也沒(méi)有，和誰(shuí)也聯(lián)系不上，更不要提出國(guó)了。

這位消費(fèi)者最后拿起法律武器向法院遞交了訴狀，該案正在進(jìn)一步調(diào)查中浙江大學(xué)之史玉柱之巨人大廈

在初到深圳的那幾天，他就作出了一生中的第一個(gè)豪賭決定。他給？計(jì)算機(jī)世界？打，提出要登一個(gè)８４００元的廣告“M－６４０１：歷史性的突破〞。惟一的要求是先發(fā)廣告后付錢(qián)?！叭绻麖V告沒(méi)有效果，我最多只付得出一半的廣告費(fèi)，然后只好逃之夭夭夭。〞事后，他這樣說(shuō)。

１３天后，他的銀行賬號(hào)里收到了三筆總共１５８２０元的匯款。兩個(gè)月后，他賺進(jìn)了１０萬(wàn)元。這是他經(jīng)商生涯中的“第一桶金〞，他把這筆錢(qián)又一股腦全部投進(jìn)了廣告。４個(gè)月后，他成了一個(gè)年輕的百萬(wàn)富翁。

史玉柱，１９６２年生，安徽懷遠(yuǎn)人。１９８４年本科畢業(yè)于浙江大學(xué)數(shù)學(xué)系，１９８９年１月研究生畢業(yè)于深圳大學(xué)軟科學(xué)管理系，隨即下海創(chuàng)業(yè)。

１９８９年，推出桌面中文電腦軟件M-６４０１，４個(gè)月后營(yíng)業(yè)收入即超過(guò)１００萬(wàn)元。隨后推出M-６４０２漢卡。

１９９１年，巨人公司成立。推出M-６４０３，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)３５００萬(wàn)元。

３８層的巨人大廈設(shè)計(jì)方案出臺(tái)，后因頭腦發(fā)熱一改再改，從３８層躥至７０層，號(hào)稱當(dāng)時(shí)中國(guó)第一高樓，所需資金超過(guò)１０億元。史玉柱根本上以集資和賣(mài)樓花的方式籌款，集資超過(guò)１億元。

１９９３年，巨人推出M-６４０５、中文筆記本電腦、中文手寫(xiě)電腦等多種產(chǎn)品，其中僅中文手寫(xiě)電腦和軟件的當(dāng)年銷售額即到達(dá)３.６億元。巨人成為位居四通之后的中國(guó)第二大民營(yíng)高科技企業(yè)。史玉柱成為珠海第二批重獎(jiǎng)的知識(shí)分子。

１９９４年初，巨人大廈動(dòng)土，方案３年完工。史玉柱中選中國(guó)十大改革風(fēng)云人物。

巨人大廈是最早在香港市場(chǎng)上出售樓花的大陸樓盤(pán)之一。挾著巨人集團(tuán)的赫赫名聲及強(qiáng)有力的推銷攻勢(shì)，巨人大廈的樓花在香港賣(mài)得十分火，１平方米居然賣(mài)了１萬(wàn)多港幣，加上在大陸的銷售，史玉柱一下子圈進(jìn)了１．２億元。

１９９３年，在樓銷售中大嘗甜頭的史玉柱發(fā)現(xiàn)，做電腦實(shí)在太辛苦。迅猛成長(zhǎng)中的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有太多的暴利行業(yè)在誘惑著他。很快，具有商人特質(zhì)的他選中了當(dāng)時(shí)最為火爆的保健品行業(yè)。

１９９５年，巨人推出１２種保健品，投放廣告１個(gè)億。史玉柱被？福布斯？列為大陸富豪第８位。

１９９６年巨人大廈資金告急，史玉柱決定將保健品方面的全部資金調(diào)往巨人大廈，保健品業(yè)務(wù)因資金“抽血〞過(guò)量，再加上管理不善，迅速盛極而衰。巨人集團(tuán)危機(jī)四伏。

１９９７年初巨人大廈未按期完工，國(guó)內(nèi)購(gòu)樓花者天天上門(mén)要求退款。

媒體“地毯式〞報(bào)道巨人財(cái)務(wù)危機(jī)。不久，只建至地面三層的巨人大廈停工。巨人集團(tuán)名存實(shí)亡，但一直未破產(chǎn)。

２０００年，史玉柱“從人間蒸發(fā)〞兩年后，又在媒體露面。據(jù)其介紹，他和原班底人馬在上海及江浙創(chuàng)業(yè)，試圖東山再起，做的是“腦白金〞業(yè)務(wù)，據(jù)說(shuō)還不錯(cuò)。他一再表示：“老百姓的錢(qián)，我一定要還。〞

史玉柱透露：民營(yíng)企業(yè)的十三種“死法〞

第一種死法：不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

第二種死法：碰到惡意的“消費(fèi)者〞。

第三種死法：媒體的圍剿。

第四種死法：媒體對(duì)產(chǎn)品的不客觀報(bào)道。

第五種死法：主管部門(mén)把企業(yè)搞死。

第六種死法：法律制度上的彈性。

第七種死法：被騙。

第八種死法：“紅眼病〞的威脅。

第九種死法：黑社會(huì)的敲詐。

第十種死法：得罪某手中有權(quán)力官員，該官員可能利用手中的權(quán)給企業(yè)開(kāi)展制造障礙。

第十一種死法：得罪了某一惡勢(shì)力也有可能把企業(yè)搞死，比方說(shuō)他在產(chǎn)品中投毒。

第十二種死法：遭遇造假。

第十三種死法：企業(yè)家的自身平安問(wèn)題。

據(jù)史玉柱講，這“十三種死法〞只是他在去北京開(kāi)會(huì)的飛機(jī)上簡(jiǎn)單列出的。除了這十三種死法之外，史玉柱說(shuō)：“這里面還不包括出于企業(yè)內(nèi)部的原因，比方經(jīng)營(yíng)不善等。〞恐怕這一條更重要。２００１年１月３０日，一家名為“珠海市士安〞的公司打出公告稱將以現(xiàn)金方式收購(gòu)珠海巨人集團(tuán)在內(nèi)地出售的巨人大廈樓花；３天后，被人們遺忘三年的商界風(fēng)云人物，史玉柱主動(dòng)出面證實(shí)，收購(gòu)巨人大廈樓花實(shí)際上是其所為。

２００１年２月１５日，史玉柱公布了他還債的最新進(jìn)展情況：向香港出售的９０００多萬(wàn)港幣的樓花春節(jié)前已經(jīng)還完。涉及２０００多人的國(guó)內(nèi)局部樓花〔５０００多萬(wàn)元人民幣〕從２００１年１月３１日開(kāi)場(chǎng)還，截至今天，已經(jīng)還完８０％。其中選擇先付４０％，后付６０％方式的人占７５％，選擇一次性以７０％價(jià)格收購(gòu)的占２５％。另外１億元的法人債務(wù)，史玉柱將采取債轉(zhuǎn)股的方式解決。目前，已有８０％的債權(quán)人簽訂了合同。

史玉柱堅(jiān)持“還老百姓錢(qián)〞的承諾得到了社會(huì)輿論的贊賞，一直跟隨史玉柱的巨人集團(tuán)副總裁劉偉說(shuō)，她在兌現(xiàn)樓花的現(xiàn)場(chǎng)做過(guò)調(diào)查：９０％的人對(duì)巨人還能還錢(qián)感到驚訝，同時(shí)肯定了巨人的做法。也有極少局部業(yè)主希望獲得利息，要求兌現(xiàn)當(dāng)時(shí)的承諾。

有疑心認(rèn)為，當(dāng)年投入１.７億元的巨人大廈，今天周邊的環(huán)境已經(jīng)改變，地產(chǎn)開(kāi)場(chǎng)升值，史玉柱還以當(dāng)年的價(jià)格收購(gòu)樓花，一定從中獲取了暴利。史玉柱解釋道，地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)升值，但是，把巨人大廈的權(quán)益收回后，我并不是想繼續(xù)開(kāi)發(fā)，而是想用來(lái)抵償法人債務(wù)，所以不可能從中獲利。１９９７年離開(kāi)巨人的時(shí)候，我沒(méi)有拿走一分錢(qián)，而且，我個(gè)人還借了４００萬(wàn)元的債，給巨人的員工發(fā)工資。從那以后，我到哪里去就只有坐公共汽車了。

史玉柱說(shuō)，“腦白金１９９９年已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模，但是那個(gè)時(shí)候我們還相當(dāng)?shù)驼{(diào)，實(shí)際上我們著手還錢(qián)的時(shí)候，手邊已經(jīng)有那么多錢(qián)了，當(dāng)時(shí)把這筆錢(qián)從公司里抽走，公司照常能運(yùn)轉(zhuǎn)。〞史玉柱用從腦白金賺來(lái)的錢(qián)，欠款已經(jīng)還了９８％，剩下２％還沒(méi)有還，一是有些人出國(guó)找不到了，二是有些人去世了，但那些錢(qián)史玉柱都給他放在那里。

青島國(guó)貨１９９６年７月在深交所上市。從１９９８年開(kāi)場(chǎng)青島百貨便面臨經(jīng)營(yíng)困難，１９９９年及２０００年連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤(rùn)為負(fù)值，公司于２００１年下半年進(jìn)展重大資產(chǎn)重組，成功剝離了大局部商業(yè)性資產(chǎn)，并收購(gòu)了史玉柱生產(chǎn)腦白金的無(wú)錫健特的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)〔上海健特曾擁有無(wú)錫健特６０％的股權(quán)〕實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和主營(yíng)業(yè)務(wù)的徹底轉(zhuǎn)變。全年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入２.４７億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)１.１６億元，其中資產(chǎn)重組后的腦白金保健品生產(chǎn)，其收入和利潤(rùn)分別占了公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的５８.０５％、４７.０１％。全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)３５８５.２８萬(wàn)元，每股收益０.３１５元。一舉扭虧為盈，成功摘掉ST帽子。

由于抱到了史玉柱這個(gè)金娃娃，青島國(guó)貨在扭虧當(dāng)年，即２００１年就推出了每１０股派發(fā)現(xiàn)金紅利１.０元〔含稅〕，每１０股轉(zhuǎn)增７股的優(yōu)厚分配方案。

腦白金是史玉柱東山再起的王牌，擁有腦白金這一保健品新貴的上海健特生物科技(上海健特)那么是史玉柱在“巨人大廈事件〞后帶著一班舊部來(lái)到上海，于１９９９年７月在上海徐匯區(qū)注冊(cè)成立的，健特就是英語(yǔ)GIANT“巨人〞的漢語(yǔ)諧音。史玉柱重出江湖的身份名義上是上海健特籌劃總監(jiān)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人，但實(shí)際上上海健特的人都把史玉柱當(dāng)作老板，而上海健特就是腦白金的全國(guó)管理本部和營(yíng)運(yùn)總部。從有關(guān)的資料中可了解到，上海健特１９９９年主打產(chǎn)品腦白金的銷售額就達(dá)２.３億元，上繳稅收超過(guò)３０００萬(wàn)元，２０００年開(kāi)展更為迅猛，實(shí)現(xiàn)銷售８.０１億元，上繳稅收１.０１億元，成為上海市民營(yíng)企業(yè)中名列前茅的納稅大戶。玫瑰園噩夢(mèng)

１９９９年７月１６上午，北京中國(guó)大飯店大會(huì)議廳戒備森嚴(yán)，要通過(guò)兩道關(guān)卡才能進(jìn)入，但廳里人聲沸，可容納２００人的大廳蜂擁而入４００多人，其中絕大多數(shù)是記者。這次非同尋常的拍賣(mài)會(huì)，拍賣(mài)物是１９９７年９月１０日進(jìn)入破產(chǎn)還債程序的北京利達(dá)玫瑰園別墅。

１０５個(gè)債權(quán)人起訴到多家法院，申報(bào)債權(quán)總額達(dá)１０億多元，各法院的封條貼滿玫瑰園的每一寸土地，玫瑰園成為全國(guó)第一個(gè)破產(chǎn)的大型合資企業(yè)，也是全國(guó)破產(chǎn)的最大的房地產(chǎn)公司，還是全國(guó)破產(chǎn)案標(biāo)的最大的企業(yè)。

一位中年男子神秘地說(shuō)：“此次拍賣(mài)是精心籌劃的，玫瑰園肯定落于希森集團(tuán)之手。〞

另一個(gè)女士小聲地預(yù)告：“只有兩家競(jìng)買(mǎi)者〞。

希森集團(tuán)是玫瑰園的施工企業(yè)，也是玫瑰園最大債權(quán)人。玫瑰園破產(chǎn)時(shí)拖欠希森集團(tuán)２.３８億。

希森集團(tuán)總經(jīng)理梁希森很早就入坐貴賓席，一臉沉重，旁假設(shè)無(wú)人，

果然，競(jìng)買(mǎi)席上只有１６８號(hào)希森集團(tuán)和６６號(hào)〔據(jù)說(shuō)也是玫瑰園的一大債權(quán)人〕。

主拍賣(mài)師宣布：玫瑰園拍賣(mài)底價(jià)為３.８８億元，增價(jià)階梯是１００萬(wàn)元。

競(jìng)拍過(guò)程閃電般完畢，僅用４分鐘，８輪競(jìng)價(jià)，玫瑰園便以３.９８億元落槌，這是中國(guó)效率最高的一次拍賣(mài)會(huì)。底價(jià)３.８８億元，成交價(jià)３.９８億元，出價(jià)與收價(jià)僅差１０００萬(wàn)元，顯然是“精心籌劃〞。

１６８號(hào)一行成為玫瑰園得主。

坐在貴賓席上的梁希森一直表情冷峻，他在競(jìng)拍過(guò)程中一直緊握處于通話狀態(tài)的手機(jī)，落槌后只與身邊助手握了一下手，大步撤離現(xiàn)場(chǎng)。記者不斷追問(wèn)“你是梁希森嗎〞，他連聲說(shuō)：“不是，不是。〞

一些預(yù)付購(gòu)房款的香港老人，對(duì)記者氣憤地大喊：“告訴你們，４年多了，我已經(jīng)去玫瑰園４０屢次，就是住不進(jìn)去。〞

北京房地產(chǎn)界一些巨頭說(shuō)：“玫瑰園的拍賣(mài)底價(jià)是誘人的，但有關(guān)玫瑰園的一切太復(fù)雜，我不敢趟這潭渾水。〞玫瑰園經(jīng)法院初步認(rèn)定的債務(wù)為７.９億元，但拍賣(mài)市值為３.９８億元，中間相差約４億元。

值得一提的是，政府直接參與此次破產(chǎn)處理，并在政策上開(kāi)了三個(gè)綠燈：１、允許所有人參與競(jìng)買(mǎi)，包括境外企業(yè)；２、不要求競(jìng)買(mǎi)者擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)，沒(méi)有者可委托有資質(zhì)的企業(yè)開(kāi)發(fā)；３、競(jìng)買(mǎi)者不用一次性付款，分５次付清。

始作俑者

北京玫瑰園別墅區(qū)位于北京市昌平縣沙河鎮(zhèn)，距北京市中心約２５公里，是當(dāng)時(shí)全國(guó)最大面積的別墅開(kāi)發(fā)區(qū)，占地面積４９.９萬(wàn)㎡。規(guī)劃建立別墅８００余套，每套售價(jià)３００多萬(wàn)元，氣勢(shì)恢弘。

１９９２年１２月５日，玫瑰園經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)興建，由北京昌平縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司和香港飛達(dá)房地產(chǎn)公司合資開(kāi)發(fā)，并組建飛達(dá)玫瑰園別墅，注冊(cè)資金１５００萬(wàn)美元，投資預(yù)算４５００萬(wàn)美元，折合人民幣約３.５億元。

玫瑰園的大股東、香港飛達(dá)公司總裁劉常明原本是內(nèi)地人，靠經(jīng)銷“章光１０１〞起家，后因在香港購(gòu)置豪宅而成“港商〞。

規(guī)模龐大的玫瑰園在當(dāng)時(shí)是一個(gè)很有前景的工程，１９９２年正值“小平南巡〞之后，房地產(chǎn)業(yè)驟然升溫且持續(xù)高燒。也正因此，９０年初是北京房地產(chǎn)“最亂時(shí)期〞，誰(shuí)都想搭上最后一班車，分最后一杯羹，官商勾結(jié)，越權(quán)批地，然后炒地皮炒樓花，大發(fā)橫財(cái)，撈一把就溜。

飛達(dá)玫瑰園的審批手續(xù)多處違規(guī)，許多批文是由昌平縣越俎代庖，但銷售許可證卻是北京市特批的。

事實(shí)說(shuō)明，當(dāng)飛達(dá)玫瑰園首批賣(mài)樓花的資金到位后，迅速被挪作它用。支付首批購(gòu)房款的大多是香港人，因?yàn)轱w達(dá)玫瑰園是北京市第一個(gè)赴港招商的房地產(chǎn)工程，權(quán)力背景給玫瑰園罩上一個(gè)特殊光環(huán)。

１９９３年初，飛達(dá)玫瑰園挪用客戶購(gòu)房款的丑聞東窗事發(fā)。在客戶的壓力下，飛達(dá)玫瑰園公司成立不到１０個(gè)月便易主。１９９３年９月１１日，昌平縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司所擁有的４５%股份轉(zhuǎn)讓給珠海友誼實(shí)業(yè)開(kāi)展公司，香港飛達(dá)房地產(chǎn)公司擁有的４５%股份轉(zhuǎn)讓給香港利達(dá)行公司，昌平縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司尚留１０%的股份。

１９９２年，北京市投資貿(mào)易洽談會(huì)在港舉行，北京市幾位要員受到劉常明“盛情款待〞。市政府秘書(shū)長(zhǎng)鐵英收受劉常明大量禮物：ROLEX牌總統(tǒng)型手表男、女式各１塊，價(jià)值１５.３萬(wàn)元；SONY攝像機(jī)１臺(tái)，價(jià)值８８００元；金項(xiàng)鏈３條，價(jià)值２０６０元。

關(guān)于“飛達(dá)玫瑰園〞的黑幕，恐怕只有劉常明說(shuō)得清楚，但他“吸毒猝死〞。

由此“飛達(dá)玫瑰園〞更名為“利達(dá)玫瑰園〞，香港利達(dá)行董事長(zhǎng)鄧智仁出任北京利達(dá)玫瑰園別墅董事長(zhǎng)。

８０００萬(wàn)港幣上了賊船

香港利達(dá)行老板，傳奇人物鄧智仁，１９８４年借款１.２萬(wàn)港幣創(chuàng)立香港利達(dá)行。１９９０年在外匯投機(jī)上頻頻得手，成交金額列全港前１０名。１９９２年，香港房地產(chǎn)迅速高漲。利達(dá)行成為全港最大的物業(yè)代理公司，雇員超過(guò)５００人。

鄧智仁１９９２年底，開(kāi)場(chǎng)代理推銷玫瑰園。圍魏救趙：先推銷北京，再推銷玫瑰園。為此，他不僅組織團(tuán)隊(duì)去香港、日本、韓國(guó)、美國(guó)等地推介北京，而且在香港傳媒上開(kāi)展攻勢(shì)，吸引香港人對(duì)北京的注意。玫瑰園一開(kāi)售就賣(mài)了８０套。

眼瞧玫瑰園熱銷，鄧智仁將自己的６０００萬(wàn)港幣和為客戶代理購(gòu)房的８０００萬(wàn)港幣，總計(jì)１.４億港幣付給利達(dá)玫瑰園，成為其最大的客戶。當(dāng)利達(dá)玫瑰園挪用資金事發(fā)后，鄧智仁由最大的債權(quán)人被“套〞了進(jìn)去。實(shí)際上，鄧智仁是甘心被“套〞的，在抓住劉常明的小辮子之后，他實(shí)施了一個(gè)更龐大的方案，以８０００萬(wàn)港幣整體收購(gòu)玫瑰園的開(kāi)發(fā)權(quán)，劉常明空手套白狼，鄧智仁遂了心愿，兩廂情愿。

入主玫瑰園后，鄧智仁方知上了賊船，叫苦不迭。原來(lái)玫瑰園工程的合法手續(xù)不齊全，合法身份都要重新確立、留下的一堆爛帳也超乎想象，簡(jiǎn)直是經(jīng)濟(jì)糾紛纏身。

命運(yùn)不濟(jì)，鄧智仁執(zhí)掌玫瑰園正趕上１９９３年下半年宏觀治理整頓開(kāi)場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)驟然降溫。時(shí)至１９９４年上半年，銀根緊縮的滯后效應(yīng)顯現(xiàn)出來(lái)，利達(dá)玫瑰園的新股東們因資金問(wèn)題再次發(fā)生大變動(dòng)。１９９４年５月，珠海友聯(lián)實(shí)業(yè)公司所擁有的４５%股份轉(zhuǎn)讓給香港國(guó)陸開(kāi)展，昌平縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司擁有的１０%股份轉(zhuǎn)讓給首都實(shí)業(yè)股份。香港利達(dá)行仍持有４５%的股份。

時(shí)至１９９４年９月，北京市土地管理局與利達(dá)玫瑰園公司才正式達(dá)成土地出讓協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，昌平縣沙河鎮(zhèn)４９·９萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)出讓給利達(dá)玫瑰園公司，年限為７０年。利達(dá)公司向土地管理局支付土地使用權(quán)出讓金為每平方米３００元，共約１·５億元。

鄧智仁利用當(dāng)時(shí)大陸尚無(wú)資本保障金制度時(shí)機(jī)，四處拆借資金。啟動(dòng)資金弄到手，盡管利息很高。爭(zhēng)取到北京幾大銀行的貸款鄧智仁執(zhí)掌玫瑰園之后，又創(chuàng)立北京利達(dá)行物業(yè)代理公司。１９９４年，由北京利達(dá)行代理的商品房銷售額占外銷市場(chǎng)的７０%以上。萬(wàn)通新世界大廈、西單國(guó)際大廈、投資廣場(chǎng)、國(guó)賓花園等多個(gè)著名工程均由利達(dá)行代理銷售，并創(chuàng)下驕人業(yè)績(jī)：代理萬(wàn)通新世界創(chuàng)下單項(xiàng)租金紀(jì)錄，代理西單國(guó)際大廈創(chuàng)下銷售單價(jià)紀(jì)錄。僅萬(wàn)通新世界一個(gè)工程，利達(dá)行所得傭金即超過(guò)１０００萬(wàn)美金以上。

陪光全部家當(dāng)只剩一條命

曇花一現(xiàn)，１９９４年末到１９９５年初，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)滑入空前低谷，豪華別墅和高檔公寓全面滯銷。此時(shí)此刻，鄧智仁拆借的短期高息資金也陸續(xù)到期，玫瑰園債臺(tái)高筑無(wú)法歸還。

雪上加霜的是，玫瑰園的融資能力大為消弱，王寶森事件爆發(fā)后，“民間拆借〞之路幾乎被堵死。而銀行方面，一是向別墅公寓貸款被嚴(yán)格限定，二是玫瑰園敗績(jī)已顯那么望而止步。

討債者開(kāi)場(chǎng)上門(mén)，土地轉(zhuǎn)讓金１·５億元，最后一筆應(yīng)于１９９５年前交納，但鄧智仁只交納８１００萬(wàn)就再也交不起。繼而，銀行上門(mén)催收逾期貸款。

１９９６初，鄧智仁抱著“死馬當(dāng)作活馬醫(yī)〞的心態(tài)，聘請(qǐng)山西人梁振山出任總經(jīng)理，梁振山自稱有中央領(lǐng)導(dǎo)的背景，能帶來(lái)上億資金。但合作不到半年梁振山利用“首都第一別墅〞的名聲，四處招搖撞騙，并私刻公章進(jìn)展非法融資，而且大筆挪用玫瑰園茍延殘喘的資金。于是，鄧智仁憤而將梁振山開(kāi)除。但梁振山轉(zhuǎn)而攻擊鄧智仁利用玫瑰園騙錢(qián)，并煽動(dòng)一批債主上門(mén)追債，一直討到鄧智仁的私宅。鄧智仁與梁振山的內(nèi)訌爆發(fā)，媒介大肆渲染，玫瑰園名聲大臭。

熬到１９９７年玫瑰園第一期工程的１８６套別墅建成，并局部通過(guò)驗(yàn)收合格取得產(chǎn)權(quán)證。另外，還有２０２套別墅主體已完成，待裝修。別墅區(qū)的整體情況給外人的印象頗好，不僅已完成別墅裝修，到達(dá)入住水平，更重要的是整個(gè)４９萬(wàn)平方米別墅區(qū)的根底建立已被啃下來(lái)。

但利達(dá)公司已無(wú)后續(xù)資金跟進(jìn)，連讓已交納預(yù)付款的首批買(mǎi)房者入住的運(yùn)營(yíng)資金都沒(méi)有。

真正救了鄧智仁的是山東希森集團(tuán)的梁希森，他墊資做完玫瑰園已竣工的一期工程１８６套別墅，但別墅銷路并不暢，梁希森因拿不到施工及墊資回報(bào)，便將別墅封存起來(lái)，不讓鄧智仁銷售。同時(shí)，梁希森因獲取別墅的產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)場(chǎng)對(duì)外自行銷售。

據(jù)說(shuō)，鄧智仁搞北京利達(dá)行的動(dòng)機(jī)就是為玫瑰園融資，結(jié)果玫瑰園抽走利達(dá)行上億利潤(rùn)，利達(dá)行被抽干了。

１９９７年初，鄧智仁將玫瑰園與利達(dá)行一并轉(zhuǎn)讓給港商陸蒼，他自己灰溜溜離京。

在鄧智仁痛別玫瑰園半年之后，其發(fā)家之本的香港利達(dá)行也被香港至祥集團(tuán)接收，至祥是香港利達(dá)行最大的債主。鄧智仁再度出現(xiàn)在北京時(shí)，他的身份已是“至祥置業(yè)公司中國(guó)代表〞，從老板淪為打工仔。

免費(fèi)午餐，黃梁一夢(mèng)

鄧智仁敗走北京，玫瑰園新主人成為港商陸蒼。

鄧智仁將玫瑰園和北京利達(dá)行幾乎白送給陸蒼，同時(shí)將巨額債務(wù)一并奉上，陸蒼并不蠢，他看中玫瑰園的潛在價(jià)值，尤其是地處明代皇陵附近而“風(fēng)水特別好〞，完全可以拼一把，即使輸了，唾手得來(lái)之物也無(wú)損大體。

陸蒼承受的是一顆熟果子，在玫瑰園已建成的１８６套別墅中，只有７３套收?。常?的預(yù)付款，如果將其以每平方米１８００美元的市價(jià)全部售出，足以還清當(dāng)時(shí)所欠６億多債務(wù)。而玫瑰園一期開(kāi)發(fā)僅用２００畝地，尚余６００畝地，且是根底設(shè)施齊備的“熟地〞，更何況京昌高路修通后使地價(jià)狂漲３倍，即使炒一把地皮也是大賺。

為了實(shí)現(xiàn)雄心勃勃的方案，陸蒼將鄧智仁開(kāi)除的梁振山請(qǐng)回來(lái)，此舉大大激怒了鄧智仁。

玫瑰園和北京利達(dá)行官司纏身，要弄清其法律關(guān)系絕非易事，而鄧智仁不僅不配合，反倒從中作梗，大大拖延時(shí)間。

玫瑰園因法律關(guān)系不清而無(wú)法變現(xiàn)，陸蒼注定無(wú)所作為，宏圖難展。又是一年過(guò)去，玫瑰園的債主可等不起，紛紛起訴。

１９９７年８月，梁振山被山西省公安廳帶走，從此杳無(wú)音信，這成為一個(gè)導(dǎo)火索，導(dǎo)致群體訴訟。陸蒼因資金實(shí)力缺乏，無(wú)法打發(fā)眾債主，結(jié)果十五六家法院的封條覆蓋玫瑰園每一寸土地。玫瑰園成為“死園〞，陸蒼一枕夢(mèng)黃梁。

３.９８億買(mǎi)一個(gè)吉兇難卜的前景

冷眼旁觀，圍繞玫瑰園工程只有兩個(gè)贏家，一頭一尾。最初，劉常明空手套白狼拿走鄧智仁８０００萬(wàn)港幣；最終，梁希森以３.９８億競(jìng)拍獲得市值５.９９億元的玫瑰園。

希森集團(tuán)是玫瑰園的施工企業(yè)，而且冒著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展墊資建立。在完成第一批４０套別墅的施工后，梁希森沒(méi)有拿到施工款，但他看好玫瑰園前景，決定靠自己的實(shí)力在工程上繼續(xù)投資，托活玫瑰園。于是，希森集團(tuán)與利達(dá)公司重新簽定合同，由建筑商變成承包商，梁希森出資興建配套設(shè)施，并負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)，他預(yù)期在玫瑰園上獲利２個(gè)億。鄧智仁說(shuō)：“我們的合同約定房子建好之后，一人一半。〞

希森集團(tuán)從山東調(diào)來(lái)１８００多名職工，先后投入２億多，但建成的別墅銷路不暢，梁希森沒(méi)有得到預(yù)期回報(bào)，便扣下所有產(chǎn)權(quán)證作抵押。鄧智仁離開(kāi)玫瑰園時(shí)，曾打算以零本錢(qián)轉(zhuǎn)讓給希森集團(tuán)，但梁希森拒絕，因?yàn)樗寻l(fā)現(xiàn)玫瑰園可能是一個(gè)無(wú)底洞。

當(dāng)陸蒼入主玫瑰園后，梁希森發(fā)現(xiàn)收回投資將遙遙無(wú)期，不如將現(xiàn)有別墅拿到手先賣(mài)了，便提出以３０００萬(wàn)收購(gòu)玫瑰園，但陸蒼獅子大開(kāi)口要１.５億。收購(gòu)未成，梁希森從陸蒼手中獲得局部別墅產(chǎn)權(quán)沖抵債權(quán)，但緊接著糾紛四起，局部別墅被法院查封，梁希森還希望盡快售房收錢(qián)，天真地從山東調(diào)來(lái)５００萬(wàn)資金交給法院?jiǎn)⒎??？上?，?dāng)眾法院蜂擁而入全部查封玫瑰園，梁希森收回投資的夢(mèng)想徹底破滅，遂以最大債權(quán)人起訴，希望法律保護(hù)其最后利益，甭賠個(gè)精光。此時(shí)，梁希森為玫瑰園搭進(jìn)２.３８億。

公開(kāi)拍賣(mài)玫瑰園，梁希森志在必奪。如果他死等清償，他的２.３８億將折損一半。因?yàn)榉ㄔ翰枚?，將拍賣(mài)后所獲款項(xiàng)按比例分給債權(quán)人。玫瑰園被確認(rèn)的債務(wù)為７.９億，拍賣(mài)價(jià)預(yù)計(jì)不超過(guò)４億，總量上已失去５０%。梁希森以３.９８億成交價(jià)獲得玫瑰園，從理論上已從５.９９億市值中獲利２億，而且破產(chǎn)拍賣(mài)理清了玫瑰園資產(chǎn)的法律關(guān)系，總體債務(wù)也被破產(chǎn)掉一半。更何況，此次競(jìng)拍得手后銀行還承諾支持，后續(xù)開(kāi)發(fā)資金可能不愁。

如今，多年空置的一座座別墅塵封已久，不再榮耀奪目。還有一批灰禿禿的半截別墅被荒棄，大面積的草坪已讓留守人員種上蔬菜。整整６年時(shí)間，玫瑰園這個(gè)美麗的大泡沫折射出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興衰。

一場(chǎng)破產(chǎn)拍賣(mài)，抹去玫瑰園一半債務(wù)，也抹掉許多“玫瑰之謎〞。

法院人員說(shuō)，有３億申報(bào)債權(quán)由于法律關(guān)系復(fù)雜已難確認(rèn)。

審計(jì)人員說(shuō)，玫瑰園竟出現(xiàn)上千萬(wàn)資金無(wú)借款合同的怪事。

玫瑰夢(mèng)，引無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰，肯定也使不少人一夜成為爆發(fā)戶。滄海橫流，成者王侯敗者賊。一個(gè)時(shí)代留下教訓(xùn)后人品，一段歷史傳下謎團(tuán)后人猜。一年后，五易其主、風(fēng)雨飄零的玫瑰園終于重張開(kāi)園。２０００年的６月１０日，玫瑰園重新開(kāi)盤(pán)。

２００１年７月８日，北京玫瑰園第三期別墅正式開(kāi)盤(pán)。

根據(jù)各豪宅工程銷售推廣部門(mén)反響的客戶構(gòu)成情況，北京玫瑰園三期業(yè)主中公司總裁、公司股東、私營(yíng)企業(yè)主等占７５%，自由職業(yè)者、畫(huà)家、藝術(shù)家、出色的運(yùn)發(fā)動(dòng)占２５%。

就像玫瑰園，前幾年死了一次，破產(chǎn)了，后來(lái)留下的老別墅又賣(mài)，九千多一平米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又升了，能賣(mài)兩萬(wàn)，地也漲價(jià)了。雖然破產(chǎn)了一次，９個(gè)多億的房產(chǎn)現(xiàn)在３３億８。當(dāng)年一家公司墊了兩個(gè)多億的工程款，后來(lái)投一個(gè)億就接了手，現(xiàn)在肯定是賺，又把所有的問(wèn)題都給解決了?！擦稚僦?/p>

十二月五日于人大逸夫樓〕

被“玫瑰〞扎傷的女人

生意場(chǎng)上，她從輝煌跌入深淵，在轟動(dòng)全國(guó)的玫瑰園房地產(chǎn)破產(chǎn)案中,她冒險(xiǎn)救助的人沒(méi)有獲救，最后自己卻被判入獄８年。

那時(shí)她在銀行儲(chǔ)蓄代辦處,給捉襟見(jiàn)肘的“玫瑰園〞貸款２０００多萬(wàn)，當(dāng)時(shí)她出于義氣，咬著牙給了對(duì)方一筆錢(qián)，由此自己陷入了絕境。她冒險(xiǎn)救助的人沒(méi)有獲救，自己卻被判入獄。

１９９７年“玫瑰園〞被法院裁定破產(chǎn)后，她被銀行起訴，并以“挪用資金罪〞被判入獄８年。玫瑰園案之后，國(guó)家取消了“儲(chǔ)蓄代辦處〞。如果有時(shí)間，她的資金能夠周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，那么她或許不會(huì)進(jìn)監(jiān)獄，因?yàn)樗](méi)有成心貪財(cái)。但是，一切都由不得她自己了。最早這一案件有關(guān)部門(mén)是按債務(wù)糾紛處理的，屬民事范疇。但是在事態(tài)開(kāi)展急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，開(kāi)場(chǎng)以刑事案件正式立案處理。

沈潔因?yàn)榕灿觅Y金罪被判處有期徒刑８年，而且她所欠下的２２００萬(wàn)元人民幣債務(wù)，法院判她終生追繳。就是說(shuō)，坐牢并沒(méi)有抵消她的債務(wù)，她刑滿釋放之后，面臨的最大問(wèn)題是：她有２２００萬(wàn)元的債務(wù)是無(wú)論如何要還的，這也是她將來(lái)刑滿出獄之后必須要做的事。

沈潔在北京兩所最著名的大學(xué)受過(guò)非常正統(tǒng)的教育，獲得了兩個(gè)反差極大的學(xué)位：醫(yī)學(xué)和工商管理兩個(gè)專業(yè)。大學(xué)畢業(yè)不久沈潔就結(jié)婚了。那個(gè)時(shí)候她在北京一所相當(dāng)著名的醫(yī)院做醫(yī)生，丈夫是軍人，他們剛結(jié)婚時(shí)一起在某高校學(xué)習(xí)工商管理。四年的時(shí)間她沒(méi)有回過(guò)家，最后丈夫主動(dòng)找到沈潔，對(duì)她說(shuō)：“要離婚就趕快辦吧。〞

她入獄的時(shí)候已經(jīng)３９歲了，８年刑滿之后也已年近５０，即使是想要孩子似乎也不太可能了。

〔沈潔系化名〕在全國(guó)最響亮的爛尾盤(pán)，當(dāng)屬北京玫瑰園。引發(fā)了系列恩怨故事的玫瑰園，現(xiàn)在怎么樣呢？

據(jù)知情人士透露，目前梁希森投入的３．９８億元已根本收回。銷售狀況是，每套５００萬(wàn)元以下的別墅，仍在不溫不火地銷售，但一套５００萬(wàn)元至１０００萬(wàn)元之間的豪宅那么不見(jiàn)起色。這樣的結(jié)果，對(duì)于玫瑰園而言，已是皆大歡喜了。

梁希森衣錦還鄉(xiāng)便是最好的說(shuō)明——梁已在其老家山東德州樂(lè)陵市梁錐村，履行了當(dāng)初的諾言，他把全村的老房子全部推倒，翻蓋成二層或三層的聯(lián)排住宅，簡(jiǎn)單說(shuō)就是Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，全村進(jìn)住新房的儀式將于近期舉行。２００２年７月１２日第一商城生死劫

中國(guó)第一商城是１９９４年北京市政府赴美招商工程，開(kāi)發(fā)商北京鑫豐物業(yè)開(kāi)展。美籍華人蘇信曾出任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。位于北京朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)大街小莊的北京銅牛針織集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地開(kāi)發(fā)建立成一個(gè)由公寓、酒店、寫(xiě)字樓和１２萬(wàn)平方米商城組成的大型高檔社區(qū)，原規(guī)劃總建筑面積５５萬(wàn)平方米。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等于一體的規(guī)模宏大的“ShoppingMall〞。中國(guó)第一商城一期開(kāi)發(fā)的紐約豪園實(shí)現(xiàn)８０％銷售率，丹佛豪園售出５０％。

挖人事件

１９９９年８月，中國(guó)第一商城因成功地“挖〞走現(xiàn)代城４名銷售副總監(jiān)，上演了一出“雙城記〞，從而在京城房地產(chǎn)業(yè)界一夜成名。

１９９８年，受潘石屹邀請(qǐng)，鄧智仁８月來(lái)到現(xiàn)代城，并帶來(lái)了自己當(dāng)初利達(dá)行的老部下，后于在１１月離開(kāi)現(xiàn)代城。

１９９９年８月２０日晚上，現(xiàn)代城潘石屹與六位銷售副總監(jiān)一起吃飯，并試圖挽留。四位銷售副總監(jiān)說(shuō)：“我們已與中國(guó)第一商城簽署了協(xié)議，并拿了他們１８萬(wàn)至２５萬(wàn)元不等的現(xiàn)金支票〞。四人出門(mén)后，被接到一直在酒店等候的中國(guó)第一商城老板蘇先生和鄧智仁身邊。

入住糾紛

２０００年１０月１７日，中國(guó)第一商城紐約豪園舉行隆重的封頂儀式，蘇信曾表示：“紐約豪園的如期封頂僅僅是中國(guó)第一商城這個(gè)目前北京最大的外銷工程開(kāi)場(chǎng)實(shí)踐其承諾的第一步。〞

不料，原本承諾２００１年１月２８日交樓，被延期到４月２８日。

４月２４日，蘇信增找到鄧智仁，要鄧出面解決難題，鄧開(kāi)出三個(gè)條件：１、每天４萬(wàn)元參謀費(fèi)，先預(yù)付兩個(gè)月共２４０萬(wàn)；２、接收財(cái)務(wù)和工程；３、開(kāi)除主要責(zé)任人。經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)，蘇容許了第一項(xiàng)條件，拒絕了后兩項(xiàng)要求。結(jié)果，談判破裂。

４月２５日，不少業(yè)主接到第一商城的入伙通知書(shū)，這是一份由鑫豐物業(yè)和仲量行共同發(fā)出的通知，通知業(yè)主２８日前往收樓，但這份通知一未說(shuō)明晚交工原因；二未指明物業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題；三無(wú)簽字蓋章。到了４月２８日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)裝修與承諾不符。于是忍無(wú)可忍的業(yè)主們找開(kāi)展商理論，上百位業(yè)主與第一商城發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。結(jié)果，無(wú)一位業(yè)主簽字收樓，第一商城被迫成認(rèn)違約，并容許５月８日由蘇鑫增回北京解決問(wèn)題。

年初關(guān)于中國(guó)第一商城的種種傳言在“五一〞節(jié)前后終于演變成一場(chǎng)血淚之戰(zhàn)，從４月２８日到５月８日，圍繞第一商城交樓問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)幾個(gè)回合的動(dòng)口動(dòng)手的比賽，終于迫使開(kāi)發(fā)商成認(rèn)違約，并同意支付違約金。

２００１年５月８日，京城某媒體率先報(bào)道了４月２８日業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)執(zhí)。隨即，幾家媒體追蹤事態(tài)開(kāi)展進(jìn)展跟進(jìn)報(bào)道，一時(shí)間成為樓市焦點(diǎn)。

北京消協(xié)曝光中國(guó)第一商城：

中國(guó)第一商城丹佛豪園，位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外小莊６號(hào)。將不具備銷售條件的房屋出售給消費(fèi)者，并在承諾向消費(fèi)者退房的情況下，一直拖延未退給消費(fèi)者全部房款。

５月８日，蘇信增向業(yè)主公布了承諾書(shū)，成認(rèn)違約并同意支付違約金。有人算了一筆帳，中國(guó)第一商城的損失超過(guò)總房款的１０％，第一商城的利潤(rùn)至少要超過(guò)５０％才能獲利，因此，結(jié)論是：第一商城無(wú)論從客戶來(lái)看，還是從開(kāi)發(fā)角度看，都是一個(gè)失敗的工程。１０％的損失有多大？據(jù)鄧智仁稱，第一商城紐約豪園已售９０％，丹佛豪園也已售７０％，總價(jià)款起碼有６個(gè)億，換言之，１０％就是６０００萬(wàn)左右。

２００１年６月２９日，一位業(yè)主上門(mén)退房，卻被第一商城開(kāi)發(fā)商的兩名保安打傷，這次流血事件宣告著北京房地產(chǎn)界開(kāi)場(chǎng)面臨逐步升級(jí)的入住糾紛。據(jù)報(bào)道，后來(lái)第一商城把退房和不退房的業(yè)主分別處理，不退房的賠償，退房的不予理睬。

交樓糾紛一時(shí)成為京城房地產(chǎn)業(yè)界的焦點(diǎn)話題。

眾說(shuō)紛紜

業(yè)主們似乎爭(zhēng)到了應(yīng)得的權(quán)益，殊不知，這一步把第一商城逼進(jìn)了死角，嚴(yán)重的后果之一就是中國(guó)第一商城有可能破產(chǎn)。

鄧智仁說(shuō)，第一商城實(shí)際已陷入了當(dāng)初玫瑰園的困境，執(zhí)行這樣的違約賠償協(xié)議，很可能將第一商城拖入破產(chǎn)程序。鄧智仁談到，在２０００年６月就已經(jīng)看出第一商城會(huì)有問(wèn)題，曾經(jīng)屢次提醒開(kāi)發(fā)商蘇信增，無(wú)奈蘇不聽(tīng)意見(jiàn)。曾經(jīng)給他推薦過(guò)一個(gè)很有經(jīng)歷的總經(jīng)理，但是被閑置不用，也給他提了很屢次建議，可是均未被采納。

潘石屹說(shuō)：“蘇老板不專業(yè)。〞

對(duì)中國(guó)第一商城日前陷入窘境，現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商潘石屹應(yīng)該是幸災(zāi)樂(lè)禍者。

很多人對(duì)１９９９年中國(guó)第一商城與現(xiàn)代城斗智斗勇記憶猶新?，F(xiàn)代城的銷售人員一夜之間被中國(guó)第一商城挖走大半，中國(guó)第一商城的廣告〔廣告語(yǔ)：住在蘇豪SOHO紅燈區(qū)該是多么讓人頭疼?。　趁^直指SOHO現(xiàn)代城。

一線希望

２００１年７月８日，一家名為“天同在線理財(cái)〞的上市公司成為中國(guó)第一商城的新股東，使第一商城暫時(shí)擺脫了困境。合作方式是雙方各占５０%的股權(quán)，天同在線先期投入６０００萬(wàn)元，另外借款１.４億元左右給蘇，董事長(zhǎng)之職仍舊由蘇擔(dān)任。天同在線當(dāng)時(shí)承諾蘇，陸續(xù)將有３億的資金注入，但后來(lái)沒(méi)有兌現(xiàn)，引起了蘇的不滿，導(dǎo)致合作流產(chǎn)。

死生奇緣

２００２年７月１５日中國(guó)第一商城起死回生昨復(fù)工

因業(yè)主糾紛、負(fù)債累累、官司纏身而停工１０個(gè)月的中國(guó)第一商城，自７月１日迎來(lái)新主人———魏公元鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，經(jīng)過(guò)半個(gè)月緊張的平息糾紛、歸還債務(wù)、對(duì)口交接等準(zhǔn)備工作后，正式復(fù)工。

接手第一商城的條件，就是占有７０%的權(quán)益，蘇只占有３０%的權(quán)益，此外第一商城所有高級(jí)管理人員均由魏公元鼎派人擔(dān)綱。

來(lái)自山西的一家名為魏公元鼎的開(kāi)發(fā)商宣布正式接收業(yè)已負(fù)債約４億元人民幣的中國(guó)第一商城，并將分期斥資近８億元將其全面改造。憑借煤炭生意起家的魏公元鼎公司曾成功改造原魏公村“新疆街〞，開(kāi)發(fā)的高檔住宅及寫(xiě)字樓工程——韋伯豪家園近４０萬(wàn)平方米，已在２００１年底實(shí)現(xiàn)入住。

在復(fù)工儀式上，魏公元鼎負(fù)責(zé)人將一張４０００萬(wàn)元工程啟動(dòng)資金支票交給工程總承包，并宣布一期工程將于今年底竣工驗(yàn)收，達(dá)標(biāo)入住。

魏公元鼎對(duì)依據(jù)仲裁裁定的３４戶業(yè)主支付了違約金１７４萬(wàn)元，對(duì)工程前期負(fù)債，包括銀行、施工、裝修、供貨等單位的欠款逐一核對(duì)確認(rèn)，補(bǔ)交土地轉(zhuǎn)讓金和逾期滯納金、交納拖欠的熱力費(fèi)、恢復(fù)通訊等費(fèi)用，已經(jīng)支付和即將發(fā)生的各種支出總數(shù)約為１．６５億元。

７月１日之后，國(guó)土資源部１１號(hào)令、北京國(guó)土房地局的３３號(hào)令將正式生效，土地將推行招標(biāo)拍賣(mài)制，按照政府規(guī)定的最后期限，１２月３１日前如果開(kāi)發(fā)土地未能完成相關(guān)手續(xù)將被收回，這意味著第一商城必須在年底之前，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、交納土地出讓金的全部手續(xù)，時(shí)間太緊迫了，不容樂(lè)觀。爛尾樓鳳凰涅磐

１.車站廣場(chǎng)五號(hào)

１９９２年立項(xiàng)的蚌埠市重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程：車站廣場(chǎng)五號(hào)區(qū)工程，也是蚌埠歷時(shí)最久的“爛尾樓〞工程。工程包括A、B、C三棟樓，其中A、C兩棟樓占地２７００平方米，為中美合資的淮美公司開(kāi)發(fā)建立，A棟為１４層賓館，C棟是１６層公寓式寫(xiě)字樓，其中一局部將作為蚌埠市交行的總部。

這個(gè)工程經(jīng)歷了四年漫長(zhǎng)而艱辛的拆遷工作。

１９９６年，當(dāng)拆遷工作完畢時(shí)，美國(guó)投資人齊杰成先生病逝，美方根本停頓了后續(xù)資金的注入，淮美公司不得不尋找新的合作伙伴。

１９９７年，在蚌埠市建委等單位的協(xié)調(diào)努力下，工程施工單位上海環(huán)立公司與淮美公司達(dá)成一致，成立環(huán)淮置業(yè)開(kāi)展公司，繼續(xù)開(kāi)發(fā)工程，并于同年１１月開(kāi)場(chǎng)施工。

然而天有不測(cè)風(fēng)云，１９９８年８月，蚌埠交行行長(zhǎng)因涉及經(jīng)濟(jì)案件被判刑，工程被迫再次停工。

此時(shí)，包括拆遷在內(nèi)，工程總投資已達(dá)２５００多萬(wàn)元，A棟樓的地下局部剛剛完工，C棟樓也僅施工到第六層。

這樣一拖，又是四年。

２０００年７月，蚌埠市政府及相關(guān)部門(mén)提出將這兩棟“爛尾樓〞推向社會(huì)，公開(kāi)招標(biāo)。

２００２年５月２７日，蚌埠市東福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以１８００萬(wàn)元〔累計(jì)已投資２５００多萬(wàn)元〕的價(jià)格中標(biāo)。資金已經(jīng)到帳，蚌埠市建委、國(guó)土資源局、規(guī)劃局等部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)辦公，為開(kāi)發(fā)公司在短期內(nèi)辦理了開(kāi)發(fā)、報(bào)建、審圖等各項(xiàng)手續(xù)，工程得以復(fù)工。

２.華聯(lián)商廈工程———債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)

華聯(lián)商廈工程位于鳳陽(yáng)路火車站廣場(chǎng)斜對(duì)面。該工程由規(guī)劃地上２９層、地下２層的主樓和附屬群樓組成，是蚌埠市最高的重點(diǎn)標(biāo)志性建筑工程，安徽省十大商貿(mào)市場(chǎng)工程之一。工程使用劃撥土地，于１９９７年開(kāi)工建立，預(yù)算投資９０００多萬(wàn)元，主要資金來(lái)源是政府牽頭，由華聯(lián)商廈自籌１０００多萬(wàn)元和蚌埠市工商、交通、農(nóng)業(yè)銀行及中國(guó)銀行承諾的貸款。

亞洲金融風(fēng)暴后，隨著國(guó)家對(duì)銀行投資監(jiān)管力度的加大，蚌埠市四家銀行與華聯(lián)商廈的貸款協(xié)議因故無(wú)法兌現(xiàn)，商場(chǎng)在完成３８００多萬(wàn)元投資、主樓建立７層后被迫停工，主樓旁邊原設(shè)計(jì)為群樓的局部留下了一個(gè)大坑。

這個(gè)大坑一“躺〞就是三年。

２０００年，蚌埠市有關(guān)部門(mén)開(kāi)場(chǎng)協(xié)調(diào)盤(pán)活這一“爛尾樓〞。工程施工單位江蘇經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司被拖欠的１０００多萬(wàn)元施工款轉(zhuǎn)為股份，并再投入一局部資金共同注冊(cè)成立了華聯(lián)商廈有限責(zé)任公司，控股。把房屋性質(zhì)由自建自用房改成營(yíng)業(yè)房。蚌埠市有關(guān)部門(mén)在不到一個(gè)月的時(shí)間里，為企業(yè)協(xié)調(diào)辦好了變更自建手續(xù)、變更土地使用性質(zhì)及商品房預(yù)售許可證等手續(xù)，使工程在短期內(nèi)復(fù)工建立。

當(dāng)事人說(shuō)：“當(dāng)年整個(gè)工程預(yù)算９０００多萬(wàn)元，是考慮到銀行的承受能力，真要建起來(lái)，１個(gè)億也打不住。〞所以工程復(fù)工建立后并沒(méi)有繼續(xù)向上開(kāi)展，而是把重點(diǎn)放在建立群樓和裝修原有主樓上。

施工期間，蚌埠華聯(lián)實(shí)行企業(yè)改制，并決定收回投資，將整個(gè)樓盤(pán)的建立與經(jīng)營(yíng)權(quán)全部轉(zhuǎn)給江蘇經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司。江蘇方面那么委托一家樓宇銷售公司近期內(nèi)將三、四層銷售，以退回蚌埠華聯(lián)的投資。

對(duì)于這一債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的轉(zhuǎn)變，江蘇的投資商戲言：本來(lái)是幫別人蓋房子，蓋著蓋著自己卻成了房東。

但雙方實(shí)現(xiàn)了雙贏。

２００１年，新公司投資２０００多萬(wàn)元完成了５層群樓的建立和主樓的裝修。２００１年９月，上海華聯(lián)租用其中一二兩層在蚌埠開(kāi)連鎖超市?，F(xiàn)在，這棟樓每年有２７０多萬(wàn)元的房租，成為蚌埠市第一個(gè)見(jiàn)到投資回報(bào)的“爛尾樓〞。

３.金大地廣場(chǎng)———破產(chǎn)拍賣(mài)

位于淮河路南側(cè)的金大地廣場(chǎng)，由于種種原因拖了８年之久，是蚌埠市目前惟一沒(méi)有復(fù)工建立的“爛尾樓〞。

１９９７年４月開(kāi)工的金大地廣場(chǎng)工程為商、住綜合樓，是蚌埠市標(biāo)志性建筑之一，規(guī)劃為２８層，總面積８.６７萬(wàn)平方米，工程開(kāi)發(fā)商是蚌埠市建管局下屬的蚌埠大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

工程于１９９６年５月正式動(dòng)遷，工程施工不久就因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)資金缺乏而修改工程設(shè)計(jì)，將２８層建筑改為２４層〔含地下２層〕，建立面積減少到７.５萬(wàn)平方米。

盡管如此，工程在完成１.２億元投資、２４層主體建立、負(fù)２層及地面以上３層裝修后，還是宣告停工。據(jù)知情人士分析，該工程停工的原因主要有拆遷期過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不到位，內(nèi)部管理不標(biāo)準(zhǔn)、甚至出現(xiàn)了一房多售現(xiàn)象，施工單位互相扯皮，拖欠施工款等等。

２００２年１０月，開(kāi)發(fā)商在無(wú)力歸還債務(wù)和追加投資，公司申請(qǐng)破產(chǎn)，破產(chǎn)清算組入駐大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并決定對(duì)金大地廣場(chǎng)進(jìn)展拍賣(mài)。

１２月底，蚌埠市拍賣(mài)行對(duì)金大地廣場(chǎng)進(jìn)展公開(kāi)拍賣(mài)，上海遠(yuǎn)暉貿(mào)易開(kāi)展以８０００萬(wàn)元的拍賣(mài)底價(jià)〔工程已投資１.２億元〕購(gòu)得了金大地廣場(chǎng)。