重慶某舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2010-06)

目錄第一章總論 1一、工程概況 1二、工程業(yè)主簡(jiǎn)介 2三、研究?jī)?nèi)容 2四、報(bào)告編制依據(jù) 3五、簡(jiǎn)要結(jié)論 3六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4第二章工程建設(shè)背景和必要性 6一、工程建設(shè)的背景 6二、工程建設(shè)的必要性 7第三章工程市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 9第四章地塊條件分析 10一、地塊根本情況 10〔一〕地塊規(guī)劃控制條件 10〔二〕地塊地理位置分析 10〔三〕建設(shè)條件分析 13二、工程地塊SWOT分析 16〔一〕工程優(yōu)勢(shì)分析〔Strength〕 16〔二〕工程劣勢(shì)分析〔Weakness〕 17〔三〕工程時(shí)機(jī)分析〔Opportunity〕 17〔四〕工程威脅分析〔Threats〕 18第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 20一、建設(shè)內(nèi)容 20二、建設(shè)規(guī)模 20第六章工程組織管理 22一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 22二、人力資源配置 22第七章工程建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 25一、工程建設(shè)進(jìn)度 25二、招標(biāo)方案 25第八章工程投資估算及資金籌措 27一、投資估算范圍 27二、投資估算依據(jù) 27三、投資與本錢費(fèi)用估算 28四、資金籌措 33第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 34一、工程各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)確實(shí)定 34二、工程財(cái)務(wù)分析 35三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 37四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 37第十章風(fēng)險(xiǎn)分析 39一、工程的投資風(fēng)險(xiǎn) 39二、本工程各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制 39第十一章社會(huì)評(píng)價(jià) 41一、工程對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析 41二、工程與所在地區(qū)的互適性分析 41三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 42第十二章結(jié)論與建議 43一、研究結(jié)論 43二、有關(guān)說(shuō)明與建議 43第一章總論一、工程概況〔一〕工程名稱：xxxx舊城改造工程〔二〕建設(shè)地址：重慶市xxxx〔三〕工程業(yè)主：重慶市xxxx〔四〕企業(yè)性質(zhì)：私營(yíng)〔五〕法人代表：〔六〕業(yè)主地址：重慶市xxxx〔七〕投資總額及資金籌措：本工程總本錢費(fèi)用26191.13萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)本錢中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，共計(jì)為25264.35萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用共計(jì)為926.77萬(wàn)元。資金籌措方式為：企業(yè)自有資金、銀行貸款分別都為13095.57萬(wàn)元，各占50%?！舶恕辰ㄔO(shè)內(nèi)容及規(guī)模主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑，工程占地面積18265.9平方米，建筑面積88184平方米。配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施?！彩辰ㄔO(shè)工期工程建設(shè)年限為4年。從2021年06月到2021年05月。二、工程業(yè)主簡(jiǎn)介重慶xxxx位于重慶北部區(qū)域中心城市xxxx區(qū)交通街504號(hào)，公司占地40余畝，擁有固定資產(chǎn)2000余萬(wàn)元。公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有：客、貨運(yùn)輸，出租車運(yùn)輸、汽車CVG加氣站，液化石油氣充裝站，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長(zhǎng)務(wù)實(shí)求新、公司以“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)〞為經(jīng)營(yíng)理念，受到社會(huì)各界的普遍好評(píng)。三、研究?jī)?nèi)容本工程研究?jī)?nèi)容主要包括如下：〔一〕工程建設(shè)的必要性分析；〔二〕工程建設(shè)的充分性分析；〔三〕在工程規(guī)劃方案根底上，編制工程建設(shè)方案；〔四〕圍繞工程的建設(shè)方案，對(duì)工程建設(shè)本錢進(jìn)行細(xì)分，按本錢單元進(jìn)行估算；〔五〕為保障工程的順利實(shí)施，配合工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計(jì)合理的融資方案，在滿足工程開(kāi)發(fā)資金需求的根底上，實(shí)現(xiàn)資金本錢最小化；〔六〕在工程效益評(píng)價(jià)〔含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)等方面〕的根底上，總結(jié)工程投資的可行性，對(duì)工程整體實(shí)施提出建議。?可行性研究報(bào)告?對(duì)工程的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為工程業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開(kāi)展下階段工作的根底。四、報(bào)告編制依據(jù)〔一〕?中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要?；〔二〕?重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要?；〔三〕?中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開(kāi)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的決定?；〔四〕?xxxx區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一個(gè)五年(2006至2021年)規(guī)劃綱要?；〔五〕建設(shè)部?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?以及國(guó)家發(fā)改委?關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的試行管理方法?；〔六〕國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的?投資工程可行性研究指南?；〔七〕本工程適用的其他國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)；〔八〕業(yè)主提供的相關(guān)資料。五、簡(jiǎn)要結(jié)論〔一〕投資環(huán)境分析：目前，全國(guó)房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本工程未來(lái)開(kāi)展前景非常好。〔二〕目標(biāo)客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費(fèi)群；〔三〕價(jià)格定位：按建筑面積計(jì)算，住宅局部均價(jià)為3200元/平方米，商業(yè)局部均價(jià)為6000元/平方米，車位為2.5萬(wàn)元/個(gè)；〔四〕財(cái)務(wù)方面：工程總投資26191.13萬(wàn)元，銷售收入28346.5萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為553.80萬(wàn)元，扣除所得稅后利潤(rùn)為415.35萬(wàn)元。工程繳納的銷售稅金及附加為1601.58萬(wàn)元，所得稅為138.45萬(wàn)元，合計(jì)交繳納稅金1740.03萬(wàn)元，該工程建成后，稍有盈利，投資利潤(rùn)率為2.11%，稅后投資利潤(rùn)率為1.59%，工程稅后投資回收期為4.62年?！参濉筹L(fēng)險(xiǎn)狀況：工程抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。〔六〕營(yíng)銷籌劃：突出配套、彰顯景觀、強(qiáng)調(diào)社區(qū)認(rèn)同，提高工程的市場(chǎng)滲透力和吸引力。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1.1所示。工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)I工程經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(含利息)萬(wàn)元26191.132資金籌措萬(wàn)元26191.133銷售收入萬(wàn)元28346.504銷售稅金及附加萬(wàn)元1601.585總本錢費(fèi)用萬(wàn)元26191.136利潤(rùn)總額萬(wàn)元553.807所得稅萬(wàn)元138.458稅后利潤(rùn)萬(wàn)元415.35II財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2.11%2投資凈利潤(rùn)率%1.59%第二章工程建設(shè)背景和必要性一、工程建設(shè)的背景xxxx是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城、開(kāi)放開(kāi)展之城。目前，xxxx正圍繞中國(guó)知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)〞，實(shí)施富強(qiáng)xxxx、美麗xxxx、平安xxxx、德潤(rùn)xxxx“四大戰(zhàn)略〞，抓好開(kāi)展與民心“雙十工程〞，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作工程〞，努力走出一條具有時(shí)代特征、xxxx特色的開(kāi)展之路。三角花園片區(qū)工程拆遷地塊處212國(guó)道旁，是xxxx北大門，是xxxx城市形象的重要組成局部，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。xxxx改造工程是由重慶市xxxx重慶xxxx投資承建。該公司成立于1950年，更名前為原xxxx縣搬運(yùn)公司，系中型集體企業(yè)，公司職工主要由社會(huì)無(wú)業(yè)人員和回城知青組成，職工人數(shù)最多時(shí)達(dá)2000余人，公司辦公室、客運(yùn)站、汽修廠原來(lái)設(shè)在塔耳門繁華鬧市區(qū)，80年代初縣政府決定將公司主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)地遷至交通街三角花園，并同意征地15.3畝作為公司的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和辦公用地。地界以東以七一水庫(kù)流水為界，西以國(guó)道212線渝南公路出城方向左側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過(guò)江涵洞為界。公司當(dāng)時(shí)還招用了因征地而必須安置的農(nóng)轉(zhuǎn)非工人32名。征地完成后，公司在三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一萬(wàn)多平米的生產(chǎn)生活用房。隨著xxxx城市建設(shè)步伐的加快，三角花園片區(qū)存在的諸多問(wèn)題凸顯出來(lái)，居民生活環(huán)境差、存在嚴(yán)重平安隱患等，需要亟待解決。二、工程建設(shè)的必要性〔一〕是消除平安隱患的需要由于江城公司員工較多，過(guò)去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時(shí)的舊條石。年代久遠(yuǎn)，舊條石已嚴(yán)重風(fēng)化，加之地勢(shì)不穩(wěn)，現(xiàn)多處出現(xiàn)開(kāi)裂、斜陷，加上受2021年特大地震的影響，局部房屋已經(jīng)四處開(kāi)裂，地面建筑物均有塌陷的危險(xiǎn)，存在著嚴(yán)重的平安隱患。蟠龍湖公園建成蓄水后，險(xiǎn)情將進(jìn)一步惡化。再者，三角花園范圍內(nèi)有加油站一座，消防間距嚴(yán)重缺乏，就像定時(shí)炸彈一樣埋藏在居民區(qū)和鬧市區(qū)，隨時(shí)可能引發(fā)特大平安隱患。該工程將完成該片區(qū)的征地拆遷，并建設(shè)8.8萬(wàn)平米建筑物，環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。不僅可以消除現(xiàn)在的平安隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，工程建設(shè)非常必要?！捕呈翘嵘鞘行蜗蟮男枰こ滩疬w地塊處212國(guó)道旁，是xxxx北大門，是xxxx城市形象的重要組成局部，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無(wú)停車場(chǎng)，許多車輛停靠國(guó)道線上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形象，阻礙城市開(kāi)展。該工程的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場(chǎng)、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng)城市文化,塑造城市個(gè)性,打造城市品牌,提升城市形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力,從而使xxxx走上可持續(xù)開(kāi)展的道路?！踩呈蔷徑庹疬w壓力的需要該片區(qū)占地面積29畝，但居民樓、辦公樓、汽修廠、加油站、食堂等建筑物總面積將近2萬(wàn)平米〔其中職工宿舍約9000多平米〕。由于拆遷量大，投資額高，一般開(kāi)發(fā)商不敢問(wèn)津，原市政府曾給予該片區(qū)舊城改造優(yōu)惠政策，但開(kāi)發(fā)商仍不愿開(kāi)發(fā)建設(shè)此地。該工程由重慶xxxx承建，工程所有拆遷安置費(fèi)由該公司承當(dāng)，這樣就緩解了拆遷矛盾，加快拆遷進(jìn)度，解決政府在拆遷管理工作中需要破解的難題。江城公司在城市拆遷過(guò)程中，開(kāi)拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為xxxx今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示?！菜摹呈巧鐣?huì)安定團(tuán)結(jié)的需要長(zhǎng)期生活在三角花園的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且平安隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，開(kāi)展下去可能會(huì)形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。該工程的建設(shè)，能夠平息社會(huì)輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個(gè)定心丸，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)作出了積極的奉獻(xiàn)。因此，該工程建設(shè)必要性明顯。第三章工程市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2007年以來(lái)，xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈穩(wěn)步開(kāi)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，新開(kāi)工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢(shì)，住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。雖然近年來(lái)xxxx房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)展，開(kāi)發(fā)完成投資較大，但由于其土地本錢較高，商品房銷售價(jià)格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在一定差距。目前，xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)勉勵(lì)較多有利因素，高位運(yùn)行、供需兩旺、穩(wěn)步開(kāi)展的態(tài)勢(shì)可以持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間：主要表現(xiàn)在：2021年xxxx保持了平穩(wěn)較快的開(kāi)展勢(shì)頭，消費(fèi)市場(chǎng)活潑，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入到達(dá)7832元，同比增長(zhǎng)14.3%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3069元，同比增長(zhǎng)11.7%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加快。按照xxxx定位為國(guó)內(nèi)重大城市的規(guī)劃目標(biāo)，到2021年底xxxx城鎮(zhèn)化率將到達(dá)54.7%的城鎮(zhèn)化開(kāi)展目標(biāo)，城區(qū)人口將新增18.04萬(wàn)人，按30平米/人的建筑面積計(jì)算，僅此意向的住房需求量將超過(guò)540萬(wàn)平米。同時(shí)xxxx舊城改造的力度加大，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。因此，xxxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長(zhǎng)，且保持較高水平。第四章地塊條件分析一、地塊根本情況〔一〕地塊規(guī)劃控制條件三角花園建設(shè)工程主要規(guī)劃控制條件表4.1所示：表4.1序號(hào)工程名稱數(shù)值單位備注1建設(shè)用地面積18265.92規(guī)劃建筑面積881843容積率4.054綠地率28.5%5建筑密度33.3%6規(guī)劃用途商住〔二〕地塊地理位置分析工程建設(shè)地址位于重慶市xxxx區(qū)交通街三角花園片區(qū)，用地總體呈不規(guī)那么形，東西長(zhǎng)、南北短，用地北側(cè)為水庫(kù)，地塊周圍為80年代舊時(shí)建筑、汽車客運(yùn)站、加油站等。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：〔三〕建設(shè)條件分析1、地質(zhì)環(huán)境條件=1\*GB3①地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象xxxx區(qū)地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。以侏羅系分布面積最寬，占全區(qū)幅員面積四分之三以上。地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系構(gòu)造體系，全境有兩種地質(zhì)構(gòu)造類型：境東及東南部屬川東平等嶺谷區(qū)華鎣山復(fù)式背斜褶斷帶，其余的大局部地區(qū)屬川中褶帶龍女寺半環(huán)狀構(gòu)造區(qū)。全市地貌因受地質(zhì)構(gòu)造和巖性的制約，其特征是東、北、西三面地勢(shì)較高，南面地勢(shì)較低。最高點(diǎn)是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海拔高度為1284.2米；最低在南面的草街鎮(zhèn)嘉陵江邊，海拔185米。全境地貌大致分為平行嶺谷和平緩丘陵兩大類型：東南邊緣之華鎣山區(qū)為平等嶺谷地形；西北部廣闊地區(qū)，屬川中丘陵盆地，為平緩丘陵地型。=2\*GB3②地震設(shè)防烈度據(jù)500年中國(guó)地震史及國(guó)家地震局1990年中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖及其使用規(guī)定,本地區(qū)地震烈度為VI度。2、氣候條件xxxx地區(qū)因受東亞季風(fēng)環(huán)流影響，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征，氣溫、降水、日照、風(fēng)力等均有明顯的季節(jié)性變化。其特點(diǎn)是冬暖夏熱，春早秋短，無(wú)霜期長(zhǎng)，云霧多，日照少，雨量豐富，濕度大，風(fēng)力注，春有連陰雨，夏常有伏旱，秋多綿雨，冬少寒潮。境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因海拔高度的升高和山谷冷暖空氣交替的結(jié)果，氣溫隨之下降，成為境內(nèi)的低溫中心。整個(gè)市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕度大，氣溫較高。境內(nèi)的風(fēng)向和風(fēng)速也是隨地形變化，三江沿岸多順河風(fēng)，山區(qū)那么多順槽風(fēng)。多年平均氣溫為18度，一年之中以1月最冷，為7.2度，多年平均年降水量1131.3毫米。境內(nèi)的東部山區(qū)降水量偏多，西部地區(qū)偏少。由于受太平洋東南季風(fēng)和北印度洋的西南季風(fēng)交匯影響，造成秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，陽(yáng)光難以直達(dá)地面，致使xxxx處于全國(guó)少日照的中心區(qū)。且時(shí)間分布不均，8月日照最多，冬季那么最少。3、交通條件〔1〕公路。xxxx市等級(jí)公路到達(dá)1916公里，其中高速公路54.8公里，國(guó)省道110.2公里，農(nóng)村公路1751公里；建立“132〞城鄉(xiāng)交通快暢系統(tǒng)；二級(jí)公路鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率100％。〔2〕鐵路。“兩縱一橫一聯(lián)〞鐵路建設(shè)，“兩縱〞是襄渝鐵路和蘭渝鐵路，“一橫〞是遂渝鐵路，“一聯(lián)〞是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線?！?〕“一干兩支一重要港〞航運(yùn)體系。“十一五〞期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道320公里，初步形成“一干兩支〞航運(yùn)體系；初步建成重慶五大重要港之一的xxxx港，為在遠(yuǎn)期把xxxx打造成為合遂南廣經(jīng)濟(jì)圈航運(yùn)中心打下堅(jiān)實(shí)根底。4、施工條件工程地塊場(chǎng)地拆遷平整后，需要進(jìn)行一定量的土石方挖填以及異地棄土運(yùn)輸；周邊交通道路條件好，利于施工機(jī)械、建筑材料的進(jìn)場(chǎng)；水、電、氣供給充足，能夠滿足前期施工的要求。因此，整個(gè)工程的施工條件較為有利。5、環(huán)境保護(hù)條件工程對(duì)周邊的環(huán)境及社會(huì)影響不大。工程主體工程和管網(wǎng)工程均按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國(guó)家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。因此，工程擬選場(chǎng)址位置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。綜上所述，該工程擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通訊等根底設(shè)施根本滿足工程建設(shè)的需要，建設(shè)的配套條件良好。二、工程地塊SWOT分析■■區(qū)位優(yōu)勢(shì)■區(qū)域市場(chǎng)接受度高■工程開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟■周邊配套設(shè)施不完善■環(huán)境條件差■工程輻射區(qū)域有限■重慶房地產(chǎn)大勢(shì)看好■“一圈兩翼〞良好影響■城市化進(jìn)程加速■未來(lái)市場(chǎng)供給量較大■工程自籌資金，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)〔一〕工程優(yōu)勢(shì)分析〔Strength〕■區(qū)位優(yōu)勢(shì)本工程在xxxx區(qū)得地獨(dú)優(yōu)，地處城區(qū)北大門，緊鄰212國(guó)道及客運(yùn)站，交通便利。隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加大，消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域接受程度越來(lái)越高?！鰠^(qū)域市場(chǎng)接受高本工程定位的購(gòu)房消費(fèi)主體是收入處于中下層的消費(fèi)人群。該片區(qū)因長(zhǎng)期以來(lái)居民生活、生產(chǎn)條件及環(huán)境差，生活質(zhì)量低下，平安隱患嚴(yán)重，能夠拆遷、改造是民心所向，其有一定的社會(huì)根底，市場(chǎng)接受度高?！龉こ涕_(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟xxxx成為重慶市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞的重要組成局部，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等各個(gè)因素都亟待提高，該片區(qū)位為xxxx的北大門，是xxxx面向外界的一個(gè)重要窗口，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆遷本錢高，使得多數(shù)承包商望而卻步，是政府亟待解決的一個(gè)難題。這時(shí)江城公司自愿組織資金進(jìn)行舊城改造，無(wú)疑為城市的建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用?！捕彻こ塘觿?shì)分析〔Weakness〕■周邊生活配套設(shè)施不夠齊全地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的區(qū)位離本地塊較遠(yuǎn)；黑山大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無(wú)酒吧、網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施；教育機(jī)構(gòu)不健全,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部。總的來(lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是工程開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)?！鲋車h(huán)境條件差工程北側(cè)為水庫(kù)，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同時(shí)城市建筑物陳舊，影響城市形象?！龉こ梯椛鋮^(qū)域有限本工程離屬于舊城拆遷，不利于做高端市場(chǎng)，對(duì)工程的市場(chǎng)定位造成影響。如果工程市場(chǎng)定位不好、開(kāi)發(fā)不科學(xué)，那么會(huì)引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！踩彻こ虝r(shí)機(jī)分析〔Opportunity〕■重慶房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)健康開(kāi)展需求旺盛,大勢(shì)看好從近年交易數(shù)據(jù)顯示，銷售面積與竣工面積供給與需求總體上是平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求逐漸旺盛起來(lái)。另外，近日國(guó)務(wù)院消息，國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)正式批準(zhǔn)我市為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，即中國(guó)第三個(gè)“特區(qū)〞，也無(wú)疑為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展帶來(lái)光明前景。■“一圈兩翼〞開(kāi)展新格局帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展，帶給工程帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境重慶市黨代會(huì)提出的“一圈兩翼〞開(kāi)展新格局，是極富有重慶特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開(kāi)展新路子，是重慶最重要的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開(kāi)展舉措。全力打造“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞，做強(qiáng)主城，做大區(qū)域性中心城市，做活小城市，打造一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺(tái)。xxxx屬經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，加快縣城、中心鎮(zhèn)建設(shè)，形成自我加壓，主動(dòng)跟進(jìn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)?！鰔xxx區(qū)城市化進(jìn)程加快，給工程帶來(lái)較多的潛在客戶xxxx區(qū)城區(qū)人口開(kāi)展目標(biāo)為30萬(wàn)人，現(xiàn)在城市人口每年正以1萬(wàn)人的速度遞，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽(yáng)新城、舟白新城的快速開(kāi)展，必然會(huì)帶動(dòng)主城區(qū)的開(kāi)展速度?！菜摹彻こ掏{分析〔Threats〕■未來(lái)市場(chǎng)供給量較大xxxx區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，隨著該區(qū)約城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。為此，開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注重工程本身的設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。■企業(yè)自籌資金，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)該工程投資額達(dá)2.6億元左右，全部為自有資金，且投資回收期為4.6年，工程稅后利潤(rùn)約415萬(wàn)元，稍有盈利，假設(shè)工程營(yíng)銷、銷售稍不到位，就存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的狀況。第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容撤除工程地塊范圍內(nèi)所有建筑物，構(gòu)筑物；在撤除工程地塊范圍內(nèi)建設(shè)住宅、公共配套〔包括廣場(chǎng)、商業(yè)、道路〕等建筑物、構(gòu)筑物，環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。包括以下各內(nèi)容：〔一〕工程區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地平整；〔二〕根底工程；〔三〕房屋主體工程；〔四〕安裝工程；〔五〕工程區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)；〔六〕工程區(qū)域內(nèi)的管網(wǎng)建設(shè)；〔七〕工程區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和綠化建設(shè)。二、建設(shè)規(guī)模〔一〕拆遷規(guī)模本工程拆遷面積約20000平米，其中住宅9000平米，非住宅11000平米。〔二〕新建規(guī)?？偨ㄔO(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)工程計(jì)量單位規(guī)劃要求指標(biāo)數(shù)值所占比重備注一規(guī)劃建設(shè)用地m218265.918265.9二居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕792三居住人數(shù)2535每戶按3.2人計(jì)四總建筑面積m288184100%其中：計(jì)容積率建筑面積m273984五按功能性質(zhì)劃分1住宅建筑面積m2613802商業(yè)面積m212604六按地上地下局部劃分1地上建筑面積m2739842地下車庫(kù)建筑面積m214200七停車泊位輛4571地面862地下371八容積率4.05其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率—九建筑密度%33.3十綠地率%28.5第六章工程組織管理一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置〔一〕組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立工程組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)及保障各功能實(shí)施的一種手段。在內(nèi)部，這些活動(dòng)及功能按照專門設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)組合分工后，形成不同的職能部門。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的目的是為了協(xié)調(diào)這些活動(dòng)，確保工程投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！捕辰M織機(jī)構(gòu)圖根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和工程的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，工程的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如圖6－1所示的模式。重慶江城運(yùn)業(yè)重慶江城運(yùn)業(yè)經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)行政部人力資源部副總經(jīng)理副總經(jīng)理土建部材料設(shè)備部裝飾部辦公室安裝部工程經(jīng)理部籌劃部物業(yè)監(jiān)管部經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部二、人力資源配置〔一〕工程經(jīng)理部：負(fù)責(zé)工程的方案審定、工程設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)工作、工程監(jiān)管、工程驗(yàn)收等工作。共計(jì)31人，其中：1.土建部：在工程工程部的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程土建的質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制，同時(shí)負(fù)責(zé)土建工程預(yù)算決算工作。15人2.材料、設(shè)備部：配合工程進(jìn)度，負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購(gòu)。3人3.安裝部門：根據(jù)工程進(jìn)度安排，指導(dǎo)施工企業(yè)進(jìn)行設(shè)備安裝，并配合設(shè)備生產(chǎn)商進(jìn)行設(shè)備調(diào)試運(yùn)行。5人4.裝飾部：負(fù)責(zé)工程裝飾材料選型，對(duì)工程的裝飾進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制。3人5.辦公室：協(xié)助工程經(jīng)理做好工程工程部的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)各部門做好本職工作。5人〔二〕財(cái)務(wù)部：作好資金的籌集與運(yùn)用管理；做好工程工程本錢及費(fèi)用的核算，加強(qiáng)投資的監(jiān)控管理。共計(jì)3人?！踩承姓浚航M織支持各部門。負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)及公共關(guān)系；負(fù)責(zé)與相關(guān)建設(shè)管理部門的協(xié)調(diào)保持與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)暢通的溝通管道；為其它部門提供后勤、法律方面的支持；其它日常事務(wù)。共計(jì)4人?！菜摹橙肆Y源部：負(fù)責(zé)工程管理公司的人員招聘、人事安排、人員考核等工作。2人〔五〕經(jīng)營(yíng)部：制訂工程的營(yíng)銷策略，開(kāi)展對(duì)外招商、招租和銷售工作。6人〔六〕物業(yè)監(jiān)管部：負(fù)責(zé)工程物業(yè)管理公司的招聘，處理、解決業(yè)主投訴的問(wèn)題等。40人公司總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理2人、財(cái)務(wù)總監(jiān)1人、總經(jīng)理助理1人，組織機(jī)構(gòu)共計(jì)人員91人。第七章工程建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案一、工程建設(shè)進(jìn)度本工程建設(shè)工期自立項(xiàng)之日起至工程全面建成并投入使用。建設(shè)工期主要包括工程前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收等階段。參考建設(shè)工程工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本工程建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期方案為4年。從2021年6月到2021年5月。〔一〕工程前期準(zhǔn)備：2021年6月——2021年12月完成土地征用，工程立項(xiàng)，可研報(bào)告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單體工程的設(shè)計(jì)等工作，落實(shí)并完善各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)?！捕辰ㄖこ蹋?021年1月——2021年12月完成土地平整、根底工程、主體工程的建設(shè)。〔三〕安裝工程：2021年1月——2021年6月完成安裝工程的建設(shè)?！菜摹称渌涮坠こ蹋?021年7月——2021年5月完成道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程的建設(shè)。工程竣工驗(yàn)收。二、招標(biāo)方案根據(jù)?中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法?，國(guó)家計(jì)委第3號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，為確保本工程順利實(shí)施，本工程勘察設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo)。方案如下：〔一〕招標(biāo)形式由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開(kāi)招標(biāo)確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)確定勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位?！捕晨辈?、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求：勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級(jí)；施工單位資質(zhì)：一級(jí)；監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí)?！踩痴袠?biāo)信息發(fā)布公開(kāi)招標(biāo)公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。〔四〕招投標(biāo)工作組織由業(yè)主委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本工程的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開(kāi)、公正的原那么組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作。參加公開(kāi)投標(biāo)的單位不得少于7家，參加邀請(qǐng)招標(biāo)的單位不得少于3家。第八章工程投資估算及資金籌措一、投資估算范圍本工程占地面積18265.9平方米，建筑面積88184平方米。工程地塊范圍內(nèi)的住宅、公共配套等建筑物、構(gòu)筑物、環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。包括以下各內(nèi)容：〔一〕工程區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地平整；〔二〕根底工程；〔三〕房屋主體工程；〔四〕安裝工程；〔五〕工程區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)；〔六〕工程區(qū)域內(nèi)的管網(wǎng)建設(shè)；〔七〕工程區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和綠化建設(shè)二、投資估算依據(jù)重慶市建筑工程概算定額CQGS-301-2021；重慶市安裝工程概算定額CQGS-302-2021；重慶市市政工程概算定額CQGS-304-2021；重慶市2021年度的?重慶工程造價(jià)信息?及xxxx地區(qū)地方材料價(jià)格；重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定；重慶市建委有關(guān)工程造價(jià)文件；業(yè)主提供的相關(guān)根底資料。三、投資與本錢費(fèi)用估算〔一〕土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指工程在取得土地使用權(quán)過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用。本工程土地出讓金免費(fèi)。〔二〕前期費(fèi)用估算前期工程費(fèi)主要指工程開(kāi)發(fā)的前期調(diào)研、籌劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。本工程前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表8.1表8.1：前期工程費(fèi)用表二前期費(fèi)用金額單方造價(jià)〔元/㎡〕含方案、施工圖及園林設(shè)計(jì)1市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品籌劃費(fèi)74.0952設(shè)計(jì)費(fèi)176.37203勘探測(cè)量放線70.5584三通一平110.0755臨時(shí)設(shè)施費(fèi)44.0956行政事業(yè)性收費(fèi)264.55307前期其它費(fèi)用35.274造價(jià)咨詢招標(biāo)代理合計(jì)774.99〔三〕拆遷費(fèi)用工程拆遷面積約20000平方米，其中住宅面積約9000平米，非住宅面積約11000平米，本工程拆遷費(fèi)用估算參見(jiàn)表8.2表8.2：拆遷費(fèi)用估算表序號(hào)房屋名稱面積(m2)金額(萬(wàn)元〕備注序號(hào)房屋名稱面積(m2)金額(萬(wàn)元〕備注1商業(yè)用房2184.632621.562辦公用房1699849.503住宅2236781.204廠房1415.23424.695家具廠688.62206.586水泥硬化場(chǎng)地2174.3245.007管網(wǎng)200.008堡坎230.009修理廠場(chǎng)地填方69500486.5010土地費(fèi)用(自有)7820.151200.0011合瑞汽修廠拆遷費(fèi)720.0012加油站拆遷費(fèi)1200.0013搬遷費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)和租賃合同違約賠償費(fèi)136.0014高壓線搬遷費(fèi)280.00合計(jì)9381.03〔四〕建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。本工程建安工程參見(jiàn)表8.3表8.3：建筑安裝工程費(fèi)表序號(hào)內(nèi)容總額〔萬(wàn)元〕單方費(fèi)用〔元/㎡〕面積〔㎡〕1建筑工程費(fèi)9910.04881841.1住宅建筑61381000613801.2商業(yè)1386.44110012604地下車庫(kù)2385.61680142002安裝工程1781.29922.1給排水工程352.73640881842.3消防工程352.73640881842.4強(qiáng)電工程308.64435881842.5弱電工程264.55230881842.6燃?xì)夤こ?08.64435881842.7智能化工程193.987222881763填方工程61.535.3116095.24涵洞工程70.575681278.4合計(jì)11823.97〔五〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量進(jìn)行估算。本工程根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算參見(jiàn)表8.4。表8.4：根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)金額單方造價(jià)〔元/㎡〕工程量1道路、廣場(chǎng)697.7610006977.572管網(wǎng)0.4420218.053燃?xì)?室外)6.08106082.544景觀工程13.96206977.575綠地104.122005205.786夜間照明系統(tǒng)工程3.775.416977.577其他配套6.5810.826082.54合計(jì)832.70〔六〕開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。本工程為舊城拆遷工程，相關(guān)配套費(fèi)根據(jù)相關(guān)規(guī)定適當(dāng)減免。具體如表8.5示。表8.5：開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)工程費(fèi)率總額〔萬(wàn)元〕1城市建設(shè)配套費(fèi)002人防異地建設(shè)費(fèi)003規(guī)劃局手續(xù)費(fèi)18.864工程監(jiān)理費(fèi)183.525工程保險(xiǎn)費(fèi)0.15%10.226白蟻預(yù)防費(fèi)3.147建設(shè)工程綜合效勞費(fèi)0.10%6.818房屋建筑面積測(cè)繪費(fèi)6.29合計(jì)228.84〔六〕不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，本工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)定為4%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=〔前期工程費(fèi)用+根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)〕*4%=971.71萬(wàn)元。〔七〕開(kāi)發(fā)本錢開(kāi)發(fā)本錢=前期工程費(fèi)用+根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=25264.35萬(wàn)元。〔八〕開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用〔1〕管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按2%計(jì)提。建設(shè)管理費(fèi)=〔前期工程費(fèi)用+根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)〕×2%=485.85萬(wàn)元?！?〕財(cái)務(wù)費(fèi)用本工程貸款13095.57萬(wàn)元，按5年期銀行貸款利率計(jì)息，計(jì)入建設(shè)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用為1251.12萬(wàn)元。見(jiàn)表8.6。表8.6借款還本付息表〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)工程計(jì)算期合計(jì)20212021202120212021202120211貸款1.1期初本息總額1095.575095.579095.5713095.577095.571095.571.2本期貸款本金1095.574000.004000.004000.000.0013095.571.3本期應(yīng)計(jì)利息31.39177.38406.58635.78750.38406.5862.782470.85計(jì)入建設(shè)期31.39177.38406.58635.781251.12計(jì)入期間費(fèi)用0.000.000.00750.38406.5862.781219.731.4本期還本付息31.39177.38406.58635.786750.386406.581158.3515566.42其中：歸還本金0.000.000.006000.006000.001095.5713095.57償付利息31.39177.38406.58635.78750.38406.5862.782470.851.5期末本息余額1095.575095.579095.5713095.577095.571095.570.0036573.42〔3〕銷售費(fèi)用它指開(kāi)發(fā)建設(shè)工程在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用類似工程工程來(lái)估算按50元/m2列計(jì)，銷售費(fèi)用合計(jì)440.92萬(wàn)元?！?〕開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用=建設(shè)管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用=926.77萬(wàn)元?！簿拧晨偙惧X費(fèi)用匯總表本表中，開(kāi)發(fā)本錢共計(jì)為25264.35萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)間期費(fèi)共計(jì)為926.77萬(wàn)元?？偝少M(fèi)用為開(kāi)發(fā)本錢與開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和為26191.13萬(wàn)元。為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比擬，把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，如表8.7所示。表8.7總本錢費(fèi)用匯總表序號(hào)本錢工程金額〔萬(wàn)元〕開(kāi)發(fā)投資(元/m2)1開(kāi)發(fā)本錢25264.352865.221.1前期工程費(fèi)用774.9987.891.2根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)832.7094.441.3拆遷費(fèi)用10960.451243.021.5建安工程費(fèi)11495.671303.721.6開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用228.8425.951.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)971.71110.202開(kāi)發(fā)費(fèi)用926.77105.102.1建設(shè)管理費(fèi)485.8555.102.2銷售費(fèi)用440.9250.002.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1251.12141.88合計(jì)26191.132970.32四、資金籌措本工程所需資金26191.13萬(wàn)元，企業(yè)自有資金、銀行貸款分別占50%。第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、工程各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)確實(shí)定〔一〕工程銷售收入確實(shí)定eq\o\ac(○,1)工程銷售單價(jià)的趨穩(wěn)定1〕住宅銷售單價(jià)確實(shí)定經(jīng)實(shí)際調(diào)研建議本工程住宅均價(jià)(按建筑面積計(jì)算)為：3200元/平方米。2〕商鋪單價(jià)確實(shí)定根據(jù)實(shí)際調(diào)研建議本工程商鋪均價(jià)(按建筑面積計(jì)算)為：6000元/平方米。3〕車位銷售的單價(jià)通過(guò)對(duì)類比工程的停車位的價(jià)風(fēng)格查，預(yù)定本工程車庫(kù)單價(jià)為2.5萬(wàn)元/個(gè)。eq\o\ac(○,2)可銷售面積工程可銷售建筑面積約88184平方米，其中住宅局部約61380平方米，商鋪局部約12604平方米，457車位可供銷售。eq\o\ac(○,3)收入預(yù)測(cè)本工程按照方案將于2021年進(jìn)入銷售階段，方案住宅、商鋪、車位2021年完成總銷售數(shù)量的60%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款；2021年完成總銷售數(shù)量的30%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款；2021年完成總銷售數(shù)量的10%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款。詳細(xì)方案見(jiàn)表9.1。表9.1：銷售收入預(yù)測(cè)表〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)工程合計(jì)2021202120211銷售進(jìn)度〔%〕60.00%30.00%10.00%2住宅收入19641.611784.965892.481964.163商鋪收入7562.44537.442268.72756.244車位收入1142.5685.5342.75114.255銷售總收入28346.517007.98503.952834.65〔二〕稅費(fèi)計(jì)算銷售稅金及附加估算，詳見(jiàn)表9.2。表9.2：銷售稅金及附加估算表〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)工程合計(jì)2021202120211銷售收入28346.5017007.908503.952834.652銷售稅金及附加1601.58960.95480.47160.162.1營(yíng)業(yè)稅1417.33850.40425.20141.732.2城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)70.8742.5221.267.092.3教育稅及附加42.5225.5112.764.252.4交易手續(xù)費(fèi)56.6934.0217.015.672.5印花稅14.178.504.251.423凈收入26744.9216046.958023.482674.49二、工程財(cái)務(wù)分析〔一〕分析依據(jù)分析依據(jù)為建設(shè)部2000年發(fā)布的?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法??！捕秤芰Ψ治觫儆芰Ψ治龉こ淘谟?jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入28346.5萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為553.8萬(wàn)元，扣除所得稅后利潤(rùn)為415.35萬(wàn)元。工程繳納的銷售稅金及附加為1601.58萬(wàn)元，所得稅為138.45萬(wàn)元，合計(jì)交繳納稅金1740.03萬(wàn)元。根據(jù)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表〔表9.4〕、全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表〔表9.5〕，計(jì)算得出以下靜態(tài)指標(biāo)：稅前投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資額*100%＝2.11％稅后投資利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)/總投資額*100%＝1.59％工程所得稅前投資回收期為4.55年，工程所得稅后投資回收期為4.62年。表9.4利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)工程合計(jì)202120212021202120211銷售收入28346.500.000.0017007.908503.952834.652總本錢費(fèi)用26191.134063.139035.979035.971512.402543.673銷售稅金及附加1601.580.000.00960.95480.47160.164利潤(rùn)總額553.80-4063.13-9035.977010.996511.08130.825彌補(bǔ)以前年度虧損13099.090.000.007010.996088.110.006應(yīng)納所得稅額553.800.00422.97130.827所得稅138.450.000.000.00105.7432.718稅后利潤(rùn)415.350.00317.2398.129公益金343.870.0047.5814.729.1法定盈余公益金229.250.0031.729.819.2任意盈余公益金114.620.0015.864.9110可供分配利潤(rùn)1948.600.00269.6583.40注：1、法定盈余公益金取稅后利潤(rùn)的10%2、任意盈余公益金取稅后利潤(rùn)的5%

三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論該工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和開(kāi)展方向，房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景將令人滿意。工程的實(shí)施將對(duì)工程建設(shè)區(qū)域附近的城市建設(shè)、居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。工程利潤(rùn)總額約為553.8萬(wàn)元，稍有盈利，投資利潤(rùn)率為2.11%，稅后投資利潤(rùn)率為1.59%，開(kāi)發(fā)期內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)1740.03萬(wàn)元。工程貸款50%，按5年期銀行同期貸款利率計(jì)息，需4.5年還完，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，故本工程具有良好的社會(huì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益甚微，幾乎剛好與投資持平。工程選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從財(cái)務(wù)方面看該工程可行。四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在此表中主要列出了工程經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總本錢費(fèi)用、利潤(rùn)總額、所得稅、稅后利潤(rùn)和土地增殖稅，以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的投資利潤(rùn)率、稅后投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。表9.6：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)I工程經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資〔含利息〕萬(wàn)元26191.132資金籌措萬(wàn)元26191.133銷售收入萬(wàn)元28346.504銷售稅金及附加萬(wàn)元1601.585總本錢費(fèi)用萬(wàn)元26191.136利潤(rùn)總額萬(wàn)元553.807所得稅萬(wàn)元138.458稅后利潤(rùn)萬(wàn)元415.35II財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2.11%2投資凈利潤(rùn)率%1.59%第十章風(fēng)險(xiǎn)分析一、工程的投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的時(shí)機(jī)或可能性。結(jié)合本工程的特點(diǎn)，可能存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：〔一〕投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。在此階段對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)類型、檔次、定位等都存在一定風(fēng)險(xiǎn)?！捕彻こ炭辈樵O(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)在前一個(gè)階段決策的根底上，對(duì)地塊作出合理的規(guī)劃分區(qū)，景觀的安排，建筑風(fēng)格確實(shí)定，戶型的設(shè)計(jì)都會(huì)直接影響到小區(qū)的品質(zhì)，影響住房銷售情況?！踩彻こ探ㄔO(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)該階段是投資的頂峰期，易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。〔四〕銷售與經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)在該階段主要可能會(huì)遇到銷售時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格策略不合理的風(fēng)險(xiǎn)，住房出讓率地的風(fēng)險(xiǎn)以及意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。二、本工程各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制〔一〕前期可行性研究階段工程前期要根據(jù)特定工程的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)來(lái)預(yù)測(cè)工程可能存在的