物業(yè)合作計(jì)劃書(shū)

物業(yè)合作計(jì)劃書(shū)物業(yè)合作計(jì)劃書(shū)及市場(chǎng)分析情況一、二手房市場(chǎng)的發(fā)展:90年代以來(lái)?隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展?房地產(chǎn)中介服務(wù)行也隨之日趨繁榮?經(jīng)歷從無(wú)到有、從小到大、從不規(guī)范到比較規(guī)范的發(fā)展過(guò)程?到上世紀(jì)90年代末在中國(guó)的大地上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)實(shí)在在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的特殊行業(yè)以至市場(chǎng)發(fā)展的一股新生力量?它們?yōu)楸P(pán)活樓市?特別是在二手樓市場(chǎng)中起到了積極的推動(dòng)作用。近年來(lái)?我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中出現(xiàn)了一些信譽(yù)較好的公司?他們機(jī)構(gòu)規(guī)模逐步擴(kuò)大?從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)化水平顯著提高?行業(yè)理論研究水平也不斷提升?他們的出現(xiàn)為加速傳播房地產(chǎn)交易信息和加快房地產(chǎn)商品流通起了積極的作用。但在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)入行門(mén)檻低、法律法規(guī)不夠完善的環(huán)境下?也有一些無(wú)牌無(wú)照的中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)?特別是只從事二手樓租售業(yè)務(wù)的中介?就一張桌子、一臺(tái)電話、一本筆記本也可以開(kāi)張營(yíng)業(yè)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)中介所普遍采用的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)務(wù)操作流程中存在諸多問(wèn)題?如信息不對(duì)稱(chēng)、操作方式不公開(kāi)等?給一些無(wú)良中介有了可乘之機(jī)?這嚴(yán)重影響了整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信。作為一個(gè)剛剛進(jìn)入發(fā)展期的行業(yè)?此時(shí)誰(shuí)能出來(lái)做個(gè)誠(chéng)信、服務(wù)顧客、陽(yáng)光操作的房地產(chǎn)中介服務(wù)商?誰(shuí)就能真正贏得顧客?贏得市場(chǎng)?DR房地產(chǎn)連鎖服務(wù)公司之商業(yè)計(jì)劃就是在這種市場(chǎng)環(huán)境下孕育而生的。我公司從創(chuàng)建開(kāi)始就走信息網(wǎng)絡(luò)化、技術(shù)現(xiàn)代化、體系規(guī)模化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化的高端路線。即利用高效率的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)?開(kāi)發(fā)一套完整、實(shí)用的樓盤(pán)信息檔案并擁有全景實(shí)拍錄相的數(shù)據(jù)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),通過(guò)公司直營(yíng)、區(qū)域加盟、個(gè)體加盟的特許加盟、物業(yè)合作等經(jīng)營(yíng)模式有計(jì)劃的組建一個(gè)遍布整個(gè)城區(qū)的網(wǎng)絡(luò)覆蓋?達(dá)到兩網(wǎng)合一、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的客戶(hù)資源網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)展一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及各種衍生業(yè)務(wù)為內(nèi)容的專(zhuān)業(yè)連鎖服務(wù)機(jī)構(gòu)。二、服務(wù)概念及其內(nèi)涵:居美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司致力于為供需雙方之間搭建一個(gè)公開(kāi)、透明、良性的溝通平臺(tái)?通過(guò)企業(yè)自身資源的整合?協(xié)調(diào)各方?努力實(shí)現(xiàn)供求之間的動(dòng)態(tài)平衡。我們的服務(wù)理念是“一切為顧客著想?實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值的最大化"。我們?yōu)橘u(mài)房的顧客提供專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估?避免出現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值縮水,為顧客提供專(zhuān)業(yè)全面的代理銷(xiāo)售活動(dòng)?為顧客節(jié)省時(shí)間成本和精力成本,為購(gòu)房者提供便捷、安全的房貸及資金周轉(zhuǎn)?降低顧客的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn),為購(gòu)房者找尋合適的房源并提供比價(jià)工具?確保顧客以最小的成本購(gòu)買(mǎi)到最滿(mǎn)意的房產(chǎn)，另外也為顧客提供后期的裝修策劃和附加的聯(lián)盟商業(yè)優(yōu)惠增值體驗(yàn)。三、目前市場(chǎng)現(xiàn)狀:1、樓市綜述:20n年9月-2011年10月?成都二手房市場(chǎng)“量漲價(jià)跌“。就近期狀況?比如上周,9.19-9.25,成都市六大城區(qū)二手房,住宅,總成交548套?環(huán)比上漲39.09%?成交面積為47559.02平米?環(huán)比上漲38.23%。成都市二手房,住宅,掛牌均價(jià)為9032元/平米?環(huán)比下跌0.65%。進(jìn)入九月以來(lái)?全市的二手房成交依然保持著今年的低迷成交?在宏觀調(diào)控嚴(yán)厲執(zhí)行及不斷深入的背景下?“金九銀十”的商業(yè)銷(xiāo)售旺季并未給二手房市場(chǎng)帶來(lái)成交的反彈。據(jù)我們了解的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示?截止九月底?全市二手房住宅總成交量為1655套?環(huán)比8月下跌34.97%?減少了890套。預(yù)計(jì)?在現(xiàn)行政策保持不變的情況下?成都二手房的成交依舊靠剛性需求來(lái)支撐?在沒(méi)有投資性需求介入的情況下?后期難有大的起色。而調(diào)控的不放松?成交量的起不來(lái)?讓房?jī)r(jià)走低已成必然。從各方面數(shù)據(jù)顯示?9月全市的二手房掛牌均價(jià)為9032元/平米?環(huán)比下跌0.65%。不過(guò)?由于真實(shí)住房需求依然旺盛?加之二手房銷(xiāo)售方面的特殊性?房?jī)r(jià)也具有一定程度的“剛性”?短期內(nèi)大幅下調(diào)的可能性很小。2、成都二手房掛牌均價(jià)20n年9月-2011年9月底?成都市二手房,住宅,掛牌均價(jià)為9032元/平米?環(huán)比下跌0.65%。由此數(shù)據(jù)可以看出2011年9月?二手房市場(chǎng)一片冷清?絲毫未見(jiàn)往年“金九”盛宴的影子。新房市場(chǎng)集中放量?對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生不小的沖擊?分流了部分首次谿業(yè)的剛需者?就目前全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交量延續(xù)之前的低迷之勢(shì)?成交總量環(huán)比再降1.33%?7城市二手房成交量同比下降4到7成。二手房市場(chǎng)的掛牌量也出現(xiàn)萎縮?面對(duì)僵持?jǐn)?shù)月的房?jī)r(jià)和嚴(yán)厲的限購(gòu)政策?業(yè)主入市謹(jǐn)慎?惜售心理嚴(yán)重。目前?二手房房?jī)r(jià)整體維持穩(wěn)定?房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭明顯遏制?但是下行動(dòng)力尚顯不足。首先?面對(duì)嚴(yán)重的通貨膨脹和居高不下的CPI?房產(chǎn)仍為保值的首選?在找到新的投資途徑之前?二手房房源很難大量入市。其次?目前房屋在持有環(huán)節(jié)中的費(fèi)用幾乎為零?而且現(xiàn)在部分中介公司已轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)?收取租金?但是房屋在交易環(huán)節(jié)中的費(fèi)用較高?這也阻礙了二手房源的入市。在加上現(xiàn)在新房市場(chǎng)的特價(jià)促銷(xiāo)火熱?價(jià)格的實(shí)降鋪開(kāi)?開(kāi)發(fā)商在實(shí)行開(kāi)盤(pán)諸多優(yōu)惠的同時(shí)?也在對(duì)二手房?jī)r(jià)的影響。二手房整體而言?仍然持續(xù)之前的僵持狀態(tài)?價(jià)格維持窄幅震蕩?；趦r(jià)格和供應(yīng)情況的雙重影響?二手房成交量近期難以走出低迷。四、合作模式鑒于上述不利的市場(chǎng)因素?我公司決定改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式?轉(zhuǎn)而和貴物業(yè)公司合作?尋求一種新的經(jīng)營(yíng)體系?達(dá)到雙方互利共贏的目標(biāo)。我公司與貴公司合作的模式具體如下:1、貴公司為我公司提供辦公的場(chǎng)所?便于客戶(hù)的接待及其合同簽訂使用。在貴公司的經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)為我公司做一定的宣傳,如各物業(yè)項(xiàng)目指定的廣告品牌效應(yīng)，。配合我公司做好和各項(xiàng)目人員的溝通工作?做好對(duì)其他中介公司人員進(jìn)出登記制度?對(duì)房源的收集和對(duì)客戶(hù)信息的提供工作。2、出于企業(yè)業(yè)務(wù)拓展的考慮?在營(yíng)運(yùn)初期我公司應(yīng)該依托貴公司已有資源來(lái)分階段擴(kuò)展自身的業(yè)務(wù)范圍。二手房產(chǎn)的運(yùn)作主要依托于“客戶(hù)會(huì)+網(wǎng)站”的模式?立足該項(xiàng)目?先必須依托該項(xiàng)目管理處曾經(jīng)代租、代售和服務(wù)過(guò)的客戶(hù)來(lái)形成可輻射的目標(biāo)市場(chǎng)?這樣才能很好的發(fā)揮固有的優(yōu)勢(shì)?慢慢向外輻射。3、我公司將會(huì)派遣專(zhuān)業(yè)的谿業(yè)專(zhuān)家到貴公司提供的辦公地點(diǎn)辦公。4、收入分配制度.對(duì)于在貴公司提供的場(chǎng)所內(nèi)我公司獲得的收入統(tǒng)一按照雙方協(xié)商的收入分配制度進(jìn)行分配,雙方分配面議,。五、宣傳途徑:1、網(wǎng)絡(luò)端口推廣:我公司對(duì)房源信息會(huì)在各大網(wǎng)絡(luò)端口上進(jìn)行宣傳。我公司現(xiàn)有4種網(wǎng)絡(luò)端口?將會(huì)在各大網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行覆蓋式刷新宣傳。“搜房幫”端口5個(gè)?每天刷新量達(dá)300條房源信息?主要是進(jìn)行房屋租售宣傳?每天的早上9:00、11:00、15:00、21:00左右效果最為明顯?！鞍簿涌汀辟~號(hào)4個(gè)?主要是進(jìn)行二手房的買(mǎi)賣(mài)方面?每天的10:00、13:00、16:00、20:00、22:00左右效果明顯?還有“58同城、趕集網(wǎng)”端口個(gè)4個(gè)?這兩個(gè)網(wǎng)絡(luò)端口主要是進(jìn)行房屋租賃這一塊?每天9:00—00:00的效果都俱佳。2、店面推廣:店面房源展示?除了網(wǎng)絡(luò)上的推廣之外?我公司還會(huì)在我公司各個(gè)分店店面的水牌上突出房源信息?爭(zhēng)取一批上店客戶(hù)。形成互動(dòng)作用。3、駐守水牌推廣:我公司每天會(huì)定期在不同戶(hù)外駐點(diǎn)?對(duì)所有出租、出售的優(yōu)質(zhì)房源進(jìn)行展示?進(jìn)行宣傳。4、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告推廣:我公司會(huì)在各個(gè)項(xiàng)目接待點(diǎn)處擺放相應(yīng)的廣告工具?如易拉寶、宣傳單、相應(yīng)樓書(shū)等等。在貴項(xiàng)目固定廣告區(qū)域定期更換相應(yīng)各項(xiàng)目最新優(yōu)質(zhì)出租、出售房源。5、報(bào)紙、雜志類(lèi)推廣:我公司可選擇在成都地方性報(bào)紙的房產(chǎn)板塊、專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)雜志以及戶(hù)外制作并發(fā)布企業(yè)的形象廣告?并留下網(wǎng)站地址和咨詢(xún)電話。也可以制作自己的手冊(cè)或者刊物?在客戶(hù)會(huì)內(nèi)部和外部免費(fèi)發(fā)放。6、網(wǎng)絡(luò)搜索引擎營(yíng)銷(xiāo)策略推廣:各類(lèi)房產(chǎn)網(wǎng)站是買(mǎi)房者尋找房源的重要途徑?在這些網(wǎng)站上適當(dāng)投放廣告?宣傳企業(yè)品牌?指引瀏覽者來(lái)訪企業(yè)自己的網(wǎng)站。也可以在這些知名房產(chǎn)網(wǎng)站上注冊(cè)中介會(huì)員?通過(guò)支付一定的費(fèi)用?發(fā)布房源信息。通過(guò)搜索引擎付費(fèi)和關(guān)鍵詞營(yíng)銷(xiāo)等?提高網(wǎng)站在用戶(hù)檢索結(jié)果中的排位?更好的推廣企業(yè)網(wǎng)站?；蛘咄ㄟ^(guò)網(wǎng)站鏈接的形式?把企業(yè)網(wǎng)站鏈接在其他知名的房產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)站上?增加企業(yè)網(wǎng)站的訪問(wèn)量。六、操作模式以及盈利模式充分整合我公司各門(mén)店及其貴公司各項(xiàng)目部?jī)?nèi)外部資源為我雙方資源達(dá)成良好的互動(dòng)性。1、我公司會(huì)和貴公司實(shí)行信息共享?提供更多房源?降低我公司與貴公司雙方之間信息不對(duì)稱(chēng)的程度?同時(shí)嚴(yán)格審核房源真實(shí)性?減少中間的虛假房源,2、我公司會(huì)與銀行合作為買(mǎi)房者提供便捷安全的房貸?建立類(lèi)似于支付寶的第三方周轉(zhuǎn)賬戶(hù)?在房產(chǎn)交割過(guò)程中代為保管交易資金，保證雙方公司的信譽(yù)度與品牌度。3、培養(yǎng)和挖掘貴公司各項(xiàng)目的功能和作用?依托貴公司各項(xiàng)目原有的一手房客戶(hù)資源和接受公司二手房業(yè)務(wù)的新客戶(hù)?為他們提供房屋出租、出售、房屋相互谿換、家政等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)，4、加強(qiáng)我公司專(zhuān)業(yè)谿業(yè)專(zhuān)家的培訓(xùn)?派往該項(xiàng)目的谿業(yè)專(zhuān)家作為企業(yè)品牌的代表?必須具有良好的從業(yè)道德和熟練的業(yè)務(wù)操作能力?為顧客提供完美服務(wù)。2、盈利模式整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作依賴(lài)于網(wǎng)絡(luò)門(mén)戶(hù)和谿業(yè)專(zhuān)家結(jié)合的模式?充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)信息的及時(shí)性、共享性、廣闊性和方便性?同時(shí)結(jié)合谿業(yè)專(zhuān)家服務(wù)的靈活性和個(gè)性化?提供優(yōu)質(zhì)的全程購(gòu)房服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目的贏利點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:1、二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)務(wù)秉承“信息共享?利益分成”的方式?謀求與貴公司各個(gè)項(xiàng)目的合作?共享房源信息?建立各方認(rèn)同的利益分配機(jī)制?實(shí)現(xiàn)收益共享。2、現(xiàn)金收購(gòu)谿換業(yè)務(wù)主要利用企業(yè)強(qiáng)大的客戶(hù)資源和資金能力?現(xiàn)金收購(gòu)客戶(hù)房產(chǎn)?再擇機(jī)賣(mài)出?謀取房屋價(jià)差。3、不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)利用企業(yè)專(zhuān)業(yè)權(quán)威的房產(chǎn)評(píng)估技術(shù)提供商業(yè)谿業(yè)和其他房產(chǎn)的咨詢(xún)服務(wù)?獲取費(fèi)用。4、會(huì)員服務(wù)業(yè)務(wù)主要為客戶(hù)提供額外的附加價(jià)值?提高服務(wù)品質(zhì)?贏得客戶(hù)好感和信任。利潤(rùn)來(lái)源于加盟商家的利益共享和物業(yè)服務(wù)的策劃費(fèi)用。5、大宗項(xiàng)目代理與一手房項(xiàng)目代理同質(zhì)?贏利點(diǎn)是營(yíng)銷(xiāo)策劃與咨詢(xún)的服務(wù)費(fèi)用。七、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)根據(jù)今年市場(chǎng)情況分析?今年二手房的用戶(hù)需求主要集中在婚房、改善性住房、外來(lái)人員、剛需人員等幾個(gè)方面?根據(jù)需求的特性和市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)?我們將目標(biāo)客戶(hù)定位為以下幾類(lèi)。1、剛參加工作?收入不多的單身貴族。這類(lèi)客戶(hù)以剛畢業(yè)大學(xué)生為主體?群體特征為文化修養(yǎng)較高?對(duì)生活品質(zhì)期待較高?但經(jīng)濟(jì)能力有限?住房需求主要為房屋租賃?且以合租為主。隨著時(shí)間的推移?他們的經(jīng)濟(jì)能力將逐漸提高?并成為未來(lái)城市的中堅(jiān)力量?屬于可長(zhǎng)期培養(yǎng)的忠誠(chéng)客戶(hù)。我們可考慮為他們提供特別的租賃服務(wù)?如拼房幫等。2、短期內(nèi)準(zhǔn)備結(jié)婚的未婚戀人。在當(dāng)下的中國(guó)絕大多數(shù)的人還是不能接受婚后無(wú)房?所以購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己的房子是很多即將結(jié)婚的戀人必須要解決的最大難題。由于經(jīng)濟(jì)能力的限制?很多80后戀人愿意購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比更高的二手房?而且戶(hù)型主要集中在中小型上。3、改善性購(gòu)房者。這類(lèi)客戶(hù)已經(jīng)擁有自己的房產(chǎn)?但是出于提高生活品質(zhì)或者滿(mǎn)足子女教育資源的考慮?他們需要戶(hù)型更大更舒適或者交通更便利、居住環(huán)境更好的房子。他們既需要出售或者出租以前的房產(chǎn)?也需要購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)?需求更為特殊。4、谿業(yè)投資者。這類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的不是滿(mǎn)足居住的需要?而是用于長(zhǎng)期投資?比如一些外地來(lái)青購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的投資者。八、目前劣勢(shì):.我公司和貴物業(yè)公司合作也是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的。首先:貴物業(yè)所在小區(qū)屬于次新樓盤(pán)?房屋入住率高?存在著出房率低?成交量不活躍的風(fēng)險(xiǎn)。其次:現(xiàn)在屬于信息時(shí)代?很多房東現(xiàn)在都在網(wǎng)