物業(yè)管理工程維修部運行手冊完整版

物業(yè)管理工程維修部運行手冊行手冊公司---------------------------------------<3>------------------------------------------<4>~<5>------------------------------------------<6>~<30>第一節(jié)第一節(jié)公共部分-------------------------------------------------<6>~<18>第二節(jié)第二節(jié)強電專業(yè)-------------------------------------------------<19>~<26>第三節(jié)第三節(jié)空調(diào)專業(yè)-------------------------------------------------<27>~<33>第四節(jié)第四節(jié)弱電專業(yè)-------------------------------------------------<34>~<35>--------------------------------------<36>~<41>--------------------------------------<42>---------------------------------------<43>~<44>-------------------------------------------<45>維修主管維修主管維修工維修工維修工維修工三、三、綜合維修專業(yè)第三章工程部規(guī)章制度EN-03把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。3．各班組領(lǐng)班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱。4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將處理結(jié)果書面報告工程部主管。5．未經(jīng)工程部主管批準，任何外來人員(包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo))嚴禁進入所有設(shè)備房(包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等)，已經(jīng)批準者，在進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時間至合7．各機房門、設(shè)備門(蓋)、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書及警示標(biāo)后以保證其功能正常，無故障。二、工程驗收制度1．1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責(zé)及牽頭。2．2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間(需根據(jù)設(shè)備情況詳定)，盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。用許可證書等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查單。三、設(shè)備維修制度所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。訂由主管負責(zé)，并提交工程部經(jīng)修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍)，以便使受影響之客戶做好充分準備。，須立即通知管理處客戶服務(wù)戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶記錄，并以書面形式恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審改造之建議?？尚行约敖?jīng)濟性分析報告，并須性。序經(jīng)理影響本物業(yè)運行(如停電、停水、停空調(diào)、停電話等)之任何施工及檢修。用。與臺帳相符。點，并保持完好，特別是常用小型工，，用工具的遺失或損壞，由當(dāng)班人員負責(zé)照價賠還是個井等所有無人值守之設(shè)備間及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等。，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注布之特別任務(wù)或安排，并在交接級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主。行時，交班人員須加班與接班人員共同排，接班人員應(yīng)要求交班人值班人理班開門后進入，同時在《設(shè)備房出入登記進入這些值領(lǐng)班開門進入，同時在《設(shè)備房出入登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進入以有效的臨時工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處工作中不得隨意操作和觸動與自己工，不得進行與自己工作無關(guān)的活動。必須在工作，稱重大故障，應(yīng)及時匯報主管，由主管組織沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。)記理。：1.1.值班員必須認真執(zhí)行工作單(維修單)。修保養(yǎng)計劃，使各種設(shè)施設(shè)備達到正常時排除，從而保證設(shè)施設(shè)備正要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)措施，防止重大事EN-04A.變配電室運行管理制度、溫牌。牌B．變配電室工作制度。變更安全措施，不得變更有關(guān)檢修設(shè)備應(yīng)事先取得對方同意3.1完成工作許可手續(xù)后，工作負責(zé)人(監(jiān)護人)應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場。監(jiān)護人必須始終在工作現(xiàn)場，對工作班人員作3.2所有工作人員(包括監(jiān)護人)不許單獨留在高壓區(qū)內(nèi)，若工作需要現(xiàn)場條件有實際經(jīng)驗或幾人同時工作，監(jiān)護人須將有關(guān)安人在全部停電時可以參加工作班工作。部分停電時，安全措施絕對可靠人因故離開現(xiàn)場，應(yīng)指定能勝任者臨時代替。若監(jiān)護人長時間離開現(xiàn)場終結(jié)制度全措施保持不動，工作票仍由負責(zé)人執(zhí)體人員已經(jīng)離開的工作地點的確切情況(A)拆除臨時遮攔，接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔，摘掉“止步、高壓危險”的(B)所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)(A)全體工作人員撤離工作地點(B)收回所有工作票，拆除臨時遮攔，接地線和標(biāo)志牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔。(C)工作負責(zé)人和操作人員全面檢查無誤后，才可進行加壓試驗。(D)工作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新履行工作許可。共同檢查設(shè)備狀況，然后在工作票上填明工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相意，先行操作，但事后盡速匯報。開關(guān)分合閘位置外，還應(yīng)表示出接地線的位置標(biāo)明清楚。臨時接地線的拆除和撤出(包括驗、放電)立正就位——核對銘牌——高聲唱票——高聲實際操作——逐項勾票、記時間——檢查設(shè)備—電氣設(shè)備的運行狀況，必須熟悉變電室設(shè)備的操合負荷開關(guān)；側(cè)隔離開關(guān)；開關(guān)；度分析，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象時，要及時處理，并作好態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運行的重要環(huán)上鎖，門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT人員保管；要求，門窗關(guān)閉靈活，任何季節(jié)機房內(nèi)溫度應(yīng)保持嚴禁存放易燃醫(yī)爆或危險物品，不準堆放其他雜；若因工作需要，需要確定進入時，須經(jīng)主管人員批；9．8由專業(yè)人員依據(jù)《安全操作規(guī)程》規(guī)定，保持機房內(nèi)設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無的正常運行；驗合格》標(biāo)志，未經(jīng)檢驗合格或超過檢驗有效期的亂按；從事其他不文明行為，不準攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘EN-05序號123的運行管理工作。空調(diào)領(lǐng)班每天檢查一次運行及機房管理。常情況應(yīng)記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，密切監(jiān)視設(shè)備情況，在主管的指導(dǎo)下進行設(shè)備的檢修咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象；按時記錄油溫、冷卻水進出水溫度及壓力，冷媒水進出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)現(xiàn)異常及時處4、4、保證潤滑油、冷媒、傳熱面的清潔，保持良好的傳熱效44電氣控制系統(tǒng)完好5日常管理2、2、機房內(nèi)不準挪作他用，不準堆放雜物及易燃、易爆物品，配備相應(yīng)的滅火器具。制度。的業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。持良好的安全運行狀態(tài)。正確處理，及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部應(yīng)包括異常情況或故障發(fā)生、過程、原因、處理方式內(nèi)各部分空調(diào)負荷需求，合理調(diào)整機組、水泵等投入全生產(chǎn)和用戶需求的前提下，做到經(jīng)濟運(1)(1)1＃冷水機組－1＃冷卻塔－1＃冷卻泵－1＃冷凍泵；(2)(2)2＃冷水機組－2＃冷卻塔－12＃冷卻泵－2＃冷凍泵；AH、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開關(guān)于“自動”位置，風(fēng)扇將自動啟動運轉(zhuǎn)(若置于“手動”位置，要按下電源按鈕手動啟動風(fēng)扇系統(tǒng))。A、按“停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔，B、按“關(guān)閉”按鈕關(guān)閉各電動閥，“關(guān)到位”指示燈亮。C、關(guān)閉相關(guān)管路之手動閥門。操作人員可采用下列幾種運行方式來滿足不同時(1)開啟1#冷水機組；(2)開啟2#冷水機組；(3)開啟1#冷水機組+2#冷水機組；a4-5℃a。穩(wěn)定后(不超出正常范圍)，啟動冷水回到運行位置，當(dāng)啟動開關(guān)接通度情況，根據(jù)溫度情況，及時開啟冷卻塔風(fēng)扇以內(nèi)。。隱患。做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。差，即停冷水機組后，冷凍水泵可繼續(xù)運行程管人，須熟悉有關(guān)合同條款及投藥、取樣、化驗作如下：內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。取樣化驗，并提供水質(zhì)化驗報告及加藥指導(dǎo)方案，使每月兩次對冷卻水取樣化驗(必要時增加到每周一次)并提供水質(zhì)化驗報告及加藥—冷凍水—＜＜＜＜＜＜總銅mg/L＜＜存，并在監(jiān)督記錄上查。期、按量、按規(guī)定程序工作，空調(diào)領(lǐng)班有權(quán)拒藥指導(dǎo)方案進行加藥及排污，并做好加檔案室存檔。檢測合格方可使用。凡二次供水水質(zhì)細菌學(xué)指政府衛(wèi)生行政部門的衛(wèi)生許可后，方可進行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，合格后方可上污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用6.6.供水管理制度。、有效。。。EN-06遵守國家規(guī)定，不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。是否良好，前端設(shè)備從監(jiān)視器查看信號清維護保養(yǎng)(保修期后執(zhí)行)巡視檢查(日檢)維護保養(yǎng)(保修期后執(zhí)行)巡視檢查(日檢)交流電壓輸入220V~235V，直流電壓輸入26V~27V。直流輸出電流~1A。維護保養(yǎng)(保修期后執(zhí)行)方法。員不得進入電話機房。、安全性的教育。障處理迅速無誤。無異常情況，認真記錄，確保設(shè)備運轉(zhuǎn)正的維護，防止由此而造成的信號中斷第四章工程部維修保養(yǎng)流程EN-07時間、器材、工具。排令審填寫記錄檢開始工作要求晰三相同期到位、接觸面(線)大于件查試，影響營業(yè)或客人，工程部將提前通知各部門做好養(yǎng)規(guī)程試，影響營業(yè)或客人，工程部將提前通知各部門做好養(yǎng)規(guī)程序1面面圍無發(fā)熱變色，鋁盤、引出線面2.檢查電度表序部內(nèi)容號位1完成每日巡視保養(yǎng)項目3柜全面清掃灰塵內(nèi)整理二次線查電室內(nèi)清潔、干凈。1.1.3檢查出風(fēng)口避震軟連接，如有破損則更換。落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新清洗藥水