銀行貸款買(mǎi)房注意事項(xiàng)

銀行貸款買(mǎi)房注意事項(xiàng)許多消費(fèi)者現(xiàn)在都采用貸款方式買(mǎi)房，然而，貸款畢竟不是件小事，要充分考慮周全才行。有關(guān)專家指出，消費(fèi)者在貸款買(mǎi)房時(shí)要注意做到“六不要”：銀行貸款買(mǎi)房注意一、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，這就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。銀行貸款買(mǎi)房注意二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿一年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。銀行貸款買(mǎi)房注意三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，工行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。銀行貸款買(mǎi)房注意四、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。銀行貸款買(mǎi)房注意五、貸款還清后不要忘記撤銷(xiāo)抵押。當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)其他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷(xiāo)抵押。銀行貸款買(mǎi)房注意六、不要遺失借款合同和借據(jù)。申請(qǐng)按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)。辦理購(gòu)房貸款的注意事項(xiàng)1、購(gòu)房切忌粗心謹(jǐn)記十大注意事項(xiàng)舉例：曾有發(fā)展商為趕節(jié)假日售樓時(shí)機(jī)，未取得商品房預(yù)售許可證就開(kāi)售，有業(yè)主要求出示預(yù)售證時(shí)，發(fā)展商就拿出前期單位的預(yù)售證以蒙混過(guò)關(guān)。建議：核對(duì)發(fā)展商公示的商品房預(yù)售許可證是否與所售單位相符；如果發(fā)展商未在售樓部公示商品房預(yù)售許可證，買(mǎi)家有權(quán)要求發(fā)展商出示；如果發(fā)展商以某些借口不愿出示，消費(fèi)者可到國(guó)土房管局查閱該樓盤(pán)是否已經(jīng)取得預(yù)售證。為減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)家最好在樓盤(pán)取得預(yù)售證后再購(gòu)買(mǎi)。2、注意樣板間里的“手腳”舉例：為了激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，發(fā)展商往往會(huì)在樣板間上做不少文章，如改動(dòng)間隔、用玻璃或一些薄亮的金屬材料裝飾，以掩飾黑房或空間的狹窄感；在樓盤(pán)外做樣板房，放大房間面積；使用與交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)同一品牌，但材質(zhì)、檔次較高的材料，而實(shí)際交樓的裝修材料卻以次充好。建議：要求發(fā)展商在合同附件中具體注明裝修材料的品牌、型號(hào)，并且最好與發(fā)展商約定，收樓多長(zhǎng)時(shí)間以內(nèi)必須保留樣板間，以防止在裝修問(wèn)題上發(fā)生糾紛后卻無(wú)法找到證據(jù)。另，如果發(fā)展商在合同附件中有“交樓時(shí)可以同等質(zhì)地的材料代替”等類(lèi)似條款，買(mǎi)家一定要極力爭(zhēng)取發(fā)展商取消這一條款，否則花了大價(jià)錢(qián)卻買(mǎi)來(lái)次等裝修的房子。3、注意實(shí)用率影響房?jī)r(jià)舉例：實(shí)用率與房?jī)r(jià)的關(guān)系其實(shí)挺密切。如，甲乙各花50萬(wàn)元買(mǎi)了一套100平方米的房子，實(shí)用率分別為80%、90%.看似等價(jià)等面積的房子，甲的實(shí)際使用面積比乙少了10平方米，而實(shí)際房?jī)r(jià)每平方米也比乙多695元。建議：不要走過(guò)場(chǎng)一樣問(wèn)問(wèn)實(shí)用率的問(wèn)題，最好對(duì)比所看房屋的實(shí)用率，弄清楚你為多少面積掏了錢(qián)、然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會(huì)得出真正有效的房?jī)r(jià)。4、注意“綠地”及其他配套的真實(shí)“身份”和產(chǎn)權(quán)歸屬舉例：有不少樓盤(pán)出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象：規(guī)劃圖上的綠地或高爾夫球場(chǎng)后來(lái)蓋起了樓；列在小區(qū)配套之內(nèi)的綠地、公園甚至出入小區(qū)的道路是發(fā)展商為尋找賣(mài)點(diǎn)和為賣(mài)樓暫時(shí)租來(lái)的，等樓一賣(mài)完，業(yè)主要到公園就得交錢(qián)，出入自家小區(qū)還得交過(guò)路費(fèi)。建議：搞清楚小區(qū)規(guī)劃中的一些綠地、高爾夫球場(chǎng)是永久綠地還是預(yù)留的發(fā)展用地，并且最好把綠地性質(zhì)和發(fā)展商的違約責(zé)任寫(xiě)入合同附件。此外，最好也了解一下小區(qū)外圍的規(guī)劃，或許能發(fā)現(xiàn)些問(wèn)題。5、注意發(fā)展商口頭承諾一定要有書(shū)面記錄舉例：為了取悅買(mǎi)家并且引誘買(mǎi)家購(gòu)房，有的發(fā)展商或者銷(xiāo)售人員盡可能會(huì)口頭答應(yīng)買(mǎi)家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈(zèng)送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買(mǎi)家聽(tīng)了銷(xiāo)售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認(rèn)時(shí)，買(mǎi)家就無(wú)證據(jù)為自己辯護(hù)了。而且要注意的是，一些銷(xiāo)售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時(shí)，發(fā)展商也不會(huì)承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。建議：無(wú)論發(fā)展商或銷(xiāo)售人員給出怎樣的口頭承諾，以及與發(fā)展商的口頭約定，都要以書(shū)面形式記錄到認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同附件中，并且要求發(fā)展商加蓋公章。只有這樣才能使發(fā)展商為自己的虛假承諾負(fù)責(zé)，買(mǎi)家的權(quán)益也才能得到保障。6、注意房子是否做了假按揭或被抵押舉例：有發(fā)展商為補(bǔ)償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行；還有的因房子賣(mài)不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但發(fā)展商又把這些已經(jīng)抵押的房子賣(mài)給消費(fèi)者，等買(mǎi)家到國(guó)土局、銀行辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)這些房子已經(jīng)抵押，無(wú)法辦理購(gòu)房手續(xù)，結(jié)果就是對(duì)簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時(shí)間、精力和資金，沒(méi)準(zhǔn)還討不回已付房款。建議：買(mǎi)家最好在購(gòu)房前到國(guó)土房管局查閱該樓盤(pán)是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。7、注意核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同、單據(jù)的房號(hào)及實(shí)際樓層舉例：曾有買(mǎi)家大意，沒(méi)有核對(duì)樓盤(pán)的自然層是否是實(shí)際層，結(jié)果所購(gòu)單位因首層架空，實(shí)際樓層抬高了一層，因樓盤(pán)沒(méi)有電梯，只好多爬一層樓梯。另有發(fā)展商在認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同中填寫(xiě)的房號(hào)不一致，結(jié)果使買(mǎi)家交多了錢(qián)卻買(mǎi)到了朝向較差的房子。建議：買(mǎi)家一定要認(rèn)真核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、按揭貸款合同、交付各項(xiàng)樓款、稅費(fèi)單據(jù)及其他單據(jù)中的房號(hào)、樓層，不能一簽名就了事。8、注意核對(duì)預(yù)售證單位與合同、其他單據(jù)所蓋公章是否為同一單位舉例：某建筑商把發(fā)展商抵工程款的房子放在售樓部與發(fā)展商的房子一起出售，一買(mǎi)家恰好看中其中的一套并交了定金，簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)是與該建筑商簽自制的合同文本，只好請(qǐng)律師上法庭討回定金。還有一買(mǎi)家買(mǎi)了某發(fā)展商的房子，預(yù)售證上也注明開(kāi)發(fā)商為該發(fā)展商。但實(shí)際與之簽合同，并且合同及其他繳費(fèi)單據(jù)所蓋公章為該發(fā)展商的第五項(xiàng)目部，后經(jīng)查實(shí)該項(xiàng)目部與該發(fā)展商并無(wú)直接關(guān)系，該買(mǎi)家向該發(fā)展商索要已付房款，但該發(fā)展商以第五項(xiàng)目部與自己無(wú)關(guān)為由，拒退買(mǎi)家所付房款，這個(gè)官司一扯就是五年之久，現(xiàn)在還未有結(jié)局。建議：不能以為有了公章就放心，千萬(wàn)要查看、核對(duì)每個(gè)公章是否為同一單位，否則吃虧的就是自己。9、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本及附件中修改過(guò)的地方要發(fā)展商加蓋公章舉例：發(fā)展商簽合同、合同附件和其他發(fā)票單據(jù)，難免有寫(xiě)錯(cuò)的時(shí)候，寫(xiě)錯(cuò)了不能一改了之，還必須要發(fā)展商在涂改和涂改后的地方加蓋公章，以證明是自己寫(xiě)錯(cuò)的。否則，如因此引起糾紛，發(fā)展商也會(huì)推脫責(zé)任，把涂改嫁禍于買(mǎi)家身上，法院也難以判定。建議：不能忽視公章的作用，否則有口難辯。10、注意轉(zhuǎn)帳付款要多預(yù)留付款時(shí)間舉例：有一買(mǎi)家與發(fā)展商約定某月某日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬形式把首期房款劃到發(fā)展商的賬號(hào)上，過(guò)期要交付多少違約金。但不巧的是，買(mǎi)家即使辦理轉(zhuǎn)賬手續(xù)后，卻因銀行轉(zhuǎn)賬系統(tǒng)的故障導(dǎo)致房款比約定時(shí)間遲兩天劃入發(fā)展商的賬號(hào)，結(jié)果發(fā)展商以此為由，要求該買(mǎi)家賠償違約金。建議：轉(zhuǎn)賬付款的買(mǎi)家一定要考慮第三者原因可能導(dǎo)致的違約責(zé)任，所以一定要預(yù)留較為充分的時(shí)間，并且在認(rèn)購(gòu)書(shū)上注明，如果是因第三方原因造成的轉(zhuǎn)賬延誤，買(mǎi)方不承擔(dān)責(zé)任。個(gè)人的購(gòu)房貸款注意事項(xiàng)（七要）一、申請(qǐng)貸款額度要量力而行在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來(lái)的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測(cè)。二、辦按揭要選擇好貸款銀行對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，如果您購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務(wù)品種越多越細(xì)，您將獲得靈活多樣的個(gè)人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合。站在市民的角度考慮，無(wú)疑市民擁有越多的選擇權(quán)越好。三、要選定最合適自己的還款方式目前基本上有兩種個(gè)人住房貸款環(huán)款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以次減少利息支出的個(gè)人。四、向銀行提供資料要真實(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。因?yàn)槿绻愕氖杖霙](méi)有達(dá)到一定的水平，而你沒(méi)有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還款初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)你提供虛假證明，就會(huì)使銀行對(duì)你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請(qǐng)。五、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其的聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，您就可在年初時(shí)收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的事，當(dāng)您搬遷新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時(shí)告知貸款銀行。六、確定產(chǎn)權(quán)人時(shí)要考慮到退稅根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定，對(duì)于1998年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)商品房的個(gè)人，可享受個(gè)人所得稅計(jì)征稅基抵扣。由于抵扣的對(duì)象只限于房產(chǎn)證上列舉姓名的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，所以對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，要慎重確定所購(gòu)住房的房地產(chǎn)權(quán)利人（購(gòu)房人】七、每月要按時(shí)還款避免罰息對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬(wàn)不要因?yàn)樽约旱囊粫r(shí)疏忽，而造成資金損失，同時(shí)，在銀行留下不良信用紀(jì)錄。七不要一、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，工行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。四、取得房產(chǎn)證后不要忘記退稅當(dāng)您購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫(xiě)入買(mǎi)房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書(shū)”.待您所購(gòu)住房成為現(xiàn)房，并辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，應(yīng)前往稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。五、貸款后出租住房不要忘告