房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及信貸政策分析

12012年銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的配套意愿和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估交通銀行金融研究中心周昆平2012.2貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加一銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸配套政策三房地產(chǎn)業(yè)：房?jī)r(jià)合理回歸，政策稍有松動(dòng)二

2012年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及防范與管理四2貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加一342012年貨幣政策維持穩(wěn)健，實(shí)際操作適度松動(dòng)

保持基本穩(wěn)定的可能性較大，不排除若發(fā)生嚴(yán)重的外部沖擊、利率小幅下調(diào)1次的可能?；鶞?zhǔn)利率適時(shí)適度下調(diào)。準(zhǔn)備金率可能下調(diào)2-4次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)。存款準(zhǔn)備金率貨幣政策穩(wěn)中偏松，注重靈活性、前瞻性和針對(duì)性總體基調(diào)靈活開展公開市場(chǎng)操作，基本維持市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)寬松局面。公開市場(chǎng)操作45

存貸款基準(zhǔn)利率保持基本穩(wěn)定的可能性較大

2011年貸款利率上浮占比不斷擴(kuò)大

綜合考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩、當(dāng)前利率水平已屬中性略高、物價(jià)漲幅逐步回落、加息將進(jìn)一步提升小企業(yè)融資成本且不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，2012年已不存在進(jìn)一步加息必要性。基準(zhǔn)利率下調(diào)的可能性不大。中長(zhǎng)期通脹壓力依然不容忽視，下調(diào)顯然不利于通脹預(yù)期的管理。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨向平穩(wěn)，“硬著陸”基本無(wú)憂，在目前利率水平本就不高的情況下，尚無(wú)必要通過(guò)下調(diào)利率來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。56

存款準(zhǔn)備金率將適時(shí)適度下調(diào)

外匯占款與基礎(chǔ)貨幣運(yùn)行較為同步綜合考慮資本流入狀況和銀行體系流動(dòng)性情況等因素，2012年存款準(zhǔn)備金率將下調(diào)2-4次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)。假設(shè)2012年M2增速目標(biāo)為16％（歷史常態(tài)水平），則要求貨幣乘數(shù)增長(zhǎng)7％，進(jìn)而需要準(zhǔn)備金率下降約1.8個(gè)百分點(diǎn)。2-4次下調(diào)、每次0.5個(gè)百分點(diǎn)的預(yù)測(cè)基本符合這一測(cè)算。672012年信貸投放規(guī)模擴(kuò)大但余額增速略有回落

一是經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，信貸需求依然不低二是政策松動(dòng)條件下，銀行信貸供給能力有所增強(qiáng)三是信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較為匹配四是新增貸款在社會(huì)融資總規(guī)模中的比重有所上升

五是新增對(duì)公中長(zhǎng)期貸款規(guī)模有望擴(kuò)大，居民戶貸款持續(xù)較低預(yù)計(jì)全年新增貸款8-8.5萬(wàn)億，余額同比增長(zhǎng)14.5-15.5％7政策適度松動(dòng)，銀行信貸供給能力有所增強(qiáng)

法定存款準(zhǔn)備金率下降有利于信貸擴(kuò)張

2012年，為保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)并加大對(duì)特定領(lǐng)域的支持，政府會(huì)鼓勵(lì)銀行適度加快信貸投放步伐。但穩(wěn)健貨幣政策下信貸投放顯著放松的可能性也不大。為緩解銀行體系流動(dòng)性壓力，保持流動(dòng)性合理適度，2012年準(zhǔn)備金率會(huì)有一定程度的下調(diào)，這有利于銀行擴(kuò)大信貸投放。8信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較為匹配

人民幣貸款余額與固定資產(chǎn)投資增速同步變化在正常年份里（剔除掉諸如2009年這樣的異常年份），固定資產(chǎn)投資與信貸余額增速的比值平均在0.7左右，即投資增速每增長(zhǎng)1％，需要貸款增長(zhǎng)0.7％。但在政策偏寬松、信貸增長(zhǎng)較快時(shí)期，該比值會(huì)在平均值以上，反之則在平均值之下。2012年，該比值預(yù)計(jì)可能在0.7-0.75之間，再按照2012年投資增速為21％的假設(shè)，則要求信貸余額增長(zhǎng)14.7-15.8％。9新增貸款在社會(huì)融資總規(guī)模中的比重有所上升

2012年，受政策微調(diào)的影響，新增貸款規(guī)模擴(kuò)大，加上鼓勵(lì)發(fā)展股票和債券融資，社會(huì)融資總規(guī)模從2011年的12萬(wàn)億擴(kuò)大到13-14萬(wàn)億。同時(shí)因加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)管，2012年信托貸款、委托貸款、承兌匯票等融資難有明顯擴(kuò)大，銀行貸款占整個(gè)社會(huì)融資總量的比重將小幅上升，達(dá)到60-62％。10112012貨幣供應(yīng)增速有所回升

預(yù)計(jì)M2和M1同比分別增長(zhǎng)14-15％和12-14％左右

信貸投放適當(dāng)增加有利于貨幣供應(yīng)擴(kuò)張，外匯占款增速放緩限制貨幣增長(zhǎng)理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行趨穩(wěn)和貨幣乘數(shù)回升促進(jìn)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)2012年新增外匯占款將從2011年的3.2萬(wàn)億左右顯著下降到2萬(wàn)億左右，月均1600多億元，這一增速與金融危機(jī)后的2008年四季度到2009年上半年這段時(shí)期相當(dāng)。

2012年，理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)、健康運(yùn)行的軌道，難以再現(xiàn)2011年爆發(fā)式增長(zhǎng)的局面；加之實(shí)際負(fù)利率緩解甚至消失，都有利于減少理財(cái)產(chǎn)品對(duì)存款的分流，促進(jìn)存款和貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)。2012年準(zhǔn)備金率適度下調(diào)推動(dòng)貨幣乘數(shù)回升，也有利于存款擴(kuò)張。11房地產(chǎn)業(yè)：房?jī)r(jià)合理回歸，政策稍有松動(dòng)二12132012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判

近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，房?jī)r(jià)下調(diào)可能性較大。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已逾時(shí)1年半，限購(gòu)、限貸、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、土地等政策延續(xù)同時(shí)，國(guó)務(wù)院連續(xù)強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控堅(jiān)定不移，將房?jī)r(jià)降至合理水平上”。從供給看，目前庫(kù)存量已增至歷史高點(diǎn)，進(jìn)入1至1年半的去庫(kù)存化周期，而需求中投機(jī)和投資已被限購(gòu)、限貸等政策打壓殆盡，自住需求為市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)容量萎縮明顯。預(yù)期今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)，“以價(jià)換量”已趨明顯，價(jià)格應(yīng)有所下調(diào)。但目前通脹已有所回落，宏觀政策進(jìn)一步收緊預(yù)期降低，價(jià)格下調(diào)幅度仍存在不確定性。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持基本平穩(wěn)發(fā)展。一是未來(lái)將是中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程加速的一個(gè)階段?！笆濉币?guī)劃強(qiáng)調(diào)，要把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。在加快城鎮(zhèn)化、城市人口迅速增長(zhǎng)過(guò)程中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將承擔(dān)其實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序合理發(fā)展和實(shí)現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的居民居住功能的主要任務(wù)。二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)花葉對(duì)GDP的貢獻(xiàn)仍較高，近十年房地產(chǎn)投資占GDP的比重保持在5.5%左右，且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)較高，帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械、裝潢等50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，近幾年GDP的9—10%的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的貢獻(xiàn)率約占2個(gè)百分點(diǎn)。132012房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力趨緩并可能回歸合理區(qū)間

全國(guó)100個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)及變化情況

2012年首月百城住宅均價(jià)環(huán)比下跌，10大城市住宅均價(jià)首次同比下跌。2012年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)明顯松動(dòng)的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下行趨勢(shì)仍將持續(xù)并逐步回歸合理區(qū)間，不排除部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度回落的可能性，但全國(guó)整體房?jī)r(jià)難以明顯下跌。14152012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判

保障房的建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的重中之重，未來(lái)保障性住房投資將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。從2008年“131號(hào)文”以后，保障房安居工程住房建設(shè)規(guī)模就以每年倍增的速度擴(kuò)大。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2011年1至9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)進(jìn)展為“實(shí)物開工986萬(wàn)套，開工率達(dá)98%”。如果按每套保障房50平米計(jì)算，則2011年開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，累計(jì)面積約為5億平方米。相當(dāng)于2010年全國(guó)住房銷量10.43億平方米的一半，將成為“十二五”期間解決住房供需矛盾的關(guān)鍵。2012年將延續(xù)保障房建設(shè)節(jié)奏，保障房建設(shè)將達(dá)到600萬(wàn)套，投資總額或?qū)⑦_(dá)到1萬(wàn)億。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期增長(zhǎng)較快，風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。自2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，住宅的限購(gòu)限價(jià)等從緊政策，迫使部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公用房開發(fā)，或者打擦邊球，進(jìn)行商改住開發(fā)，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成交量、開發(fā)量增長(zhǎng)較快。商業(yè)綜合體、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)敏感性強(qiáng)，在全球經(jīng)濟(jì)徘回不前，歐債危機(jī)和中東局勢(shì)再度升級(jí)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足背景下，未來(lái)市場(chǎng)仍存在較大不確定性。去庫(kù)存將為房企明年主題，行業(yè)整體面臨整合洗牌。由于銷售放緩，結(jié)算周期延長(zhǎng)，131家上市公司存貨合計(jì)達(dá)到1.7萬(wàn)億元，較去年同期增加四成，庫(kù)存周轉(zhuǎn)率同比下降22.31%。因此未來(lái)一階段，去庫(kù)存，加快資金回流速度將為房企當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)基于銷售回款放緩、存貨積壓與負(fù)債高企、再融資能力受限的雙重壓力，開發(fā)商單體財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)弱與調(diào)控政策效應(yīng)的疊加，因此開發(fā)商面臨：中長(zhǎng)期參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長(zhǎng)期行業(yè)進(jìn)行分化與整合等結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。15房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)，但空間有限

房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)2012年限購(gòu)、限貸等政策將依然實(shí)行，因此投機(jī)、投資性住房需求仍會(huì)受到；考慮到2012年下半年將有部分保障性住房開始投入運(yùn)營(yíng)，一部分剛性購(gòu)房需求又會(huì)被保障性住房體系吸收。另一方面，因住房?jī)r(jià)格的持續(xù)下行和趨向合理區(qū)間使得部分購(gòu)買力又能夠得以實(shí)現(xiàn)。綜合考量，預(yù)計(jì)2012年全年房地產(chǎn)成交量仍可能小幅上升，但上升空間非常有限，與2011年規(guī)模差別不大。16開發(fā)企業(yè)資金壓力仍存，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落房地產(chǎn)投資回落空間較大2012貨幣政策基調(diào)維持穩(wěn)健的背景下，貨幣信貸不會(huì)大幅度放松，特別是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸不會(huì)明顯放松。另一方面，受房地產(chǎn)銷售預(yù)付款和定金日趨減少，開發(fā)商資金壓力較大。因此，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行信貸改善融資狀況的機(jī)會(huì)不大，受資金限制及市場(chǎng)預(yù)期前景不樂(lè)觀的影響，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將有較大的回落空間。17房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化企業(yè)的分化不同類型物業(yè)的分化城市的分化中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)行業(yè)整合將使一批中小開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。住宅銷售面積和銷售額均會(huì)有明顯下降；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將維持穩(wěn)定。但值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇中也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)、專業(yè)能力要求高、部分二三線城市潛在供應(yīng)可能過(guò)大。住宅市場(chǎng)仍是能更快帶來(lái)現(xiàn)金流、市場(chǎng)空間更大的領(lǐng)域。一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策過(guò)去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來(lái)更大發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)企業(yè)、城市及物業(yè)的走勢(shì)分化18192012年房地產(chǎn)調(diào)控政策或有微調(diào)

2012年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策或有微調(diào)保障房政策調(diào)整：重心由強(qiáng)調(diào)規(guī)模向運(yùn)營(yíng)和管理方面轉(zhuǎn)移，貨幣保障形式將有所增加。調(diào)控趨于主動(dòng)：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，但短期內(nèi)操作難度大，大面積推行可能性仍很小。調(diào)控持續(xù)從緊：視具體情況或有微調(diào)與變通，調(diào)控目標(biāo)也由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按龠M(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。1920銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸配套政策三2021商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略防范風(fēng)險(xiǎn)信貸資源重點(diǎn)投向符合國(guó)家政策，能滿足居民住房消費(fèi)合理需求的普通商品房開發(fā)貸款，優(yōu)選運(yùn)作規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。名單管理高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格防范合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

總量控制房地產(chǎn)業(yè)的貸款增速基本保持全年平均水平14.5-15.5%，實(shí)行比例管理，其中住宅類房地產(chǎn)開發(fā)稅款余額不會(huì)低于房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額的70%。

總量控制，名單管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，提升效益

提升效益加大支持保障性住房的開發(fā)，審慎發(fā)展商業(yè)用房開發(fā)領(lǐng)域和土地儲(chǔ)備貸款，注意提高綜合回報(bào)。

2122房地產(chǎn)不同領(lǐng)域業(yè)務(wù)細(xì)分信貸政策分析保障房開發(fā)重點(diǎn)支持主城區(qū)地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)定位合理，購(gòu)房對(duì)象明確，單位成本不高，配套成熟，中小戶型占比高、還款資金來(lái)源能有效監(jiān)控，且能與個(gè)人按揭捆綁運(yùn)作的普通商品住宅項(xiàng)目。住房開發(fā)優(yōu)選具有較強(qiáng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況良好、具有政府背景的開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目選擇上優(yōu)先支持以省、直轄市和計(jì)劃單列城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)政府財(cái)力回購(gòu)的項(xiàng)目。

寫字樓和商業(yè)綜合體開發(fā)主要以一線城市及部分東部中心城市為主，優(yōu)先選擇城市主要商圈核心地帶，人流量較大，規(guī)劃較為清晰，招租對(duì)象明確的商業(yè)綜合體。

土地儲(chǔ)備對(duì)土地儲(chǔ)備貸款，原則從嚴(yán)控制貸款總量，提高準(zhǔn)入門檻。貸款額度不會(huì)超過(guò)土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的70%，貸款期限不超過(guò)2年。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押鑒于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，大多數(shù)銀行將暫停房地產(chǎn)行業(yè)客戶的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。

22個(gè)人首套房貸款個(gè)人消費(fèi)抵押貸款也將更加審慎，利率可能出現(xiàn)一定程度的上浮，對(duì)10年期以上的房產(chǎn)貸款將更加困難。個(gè)人消費(fèi)貸款銀行對(duì)首套房貸款給予一定的支持，利率一般采取基準(zhǔn)利率，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可能給予一定的優(yōu)惠。對(duì)爛尾樓等商品房可能會(huì)采取限制措施。

抵押貸款收緊鑒于國(guó)際經(jīng)濟(jì)不確定性增加以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也將面臨一定的困難，中小企業(yè)2012年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加困難，因此，商業(yè)銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)抵押將更加審慎。小企業(yè)抵押貸款和個(gè)人按揭貸款23個(gè)人按揭抵押貸款的利率還主要看監(jiān)管政策。從去年銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行將首套房貸款利率由下浮30%，提高到下浮15%，但由于去年資金比較緊張，這一政策基本沒有執(zhí)行。今年信貸資源仍然有限，實(shí)行大幅下浮利率不太可能。但今年利率可能會(huì)出現(xiàn)下浮。相對(duì)中小企業(yè)而言或者消費(fèi)信貸而言，個(gè)人住房信貸綜合收益比較高，因此，商業(yè)銀行從安全角度出發(fā)，愿意從事這部分業(yè)務(wù)，但利率難見下浮。利率不太可能大幅下浮信貸額度未見寬松盡管今年央行采取的政策基調(diào)是逐步放松，但是放松的步伐是亦步亦趨，比較審慎。今年的信貸新增規(guī)模8—8.5%，比去年略多，但是，其在社會(huì)融資總額的比較進(jìn)一步提高，多個(gè)人按揭貸款的信貸余額未見寬松。另一方面，今年以來(lái)，銀行業(yè)資金來(lái)源一直比較緊張，央行也在年前通過(guò)逆回購(gòu)緩解資金緊張局面，19號(hào)又通過(guò)降低存款準(zhǔn)備金釋放流動(dòng)性。銀監(jiān)會(huì)也對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行比較嚴(yán)格的存貸比考核，商業(yè)銀行既有信貸總額控制，又有存貸比的控制，在貨幣政策未見寬松的前提下，商業(yè)銀行很難有比較寬裕的資金投向市場(chǎng)。個(gè)人按揭貸款的額度和利率2425

2012年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)以及防范與管理四25房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

2011年一線城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)下行，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格環(huán)比多在100以下

雖然2011年房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度仍然較小，但2012年不排除隨著調(diào)控政策的深入和資本階段性的迅速流出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格整體或局部出現(xiàn)大幅下降的可能性。26房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)