長沙市某住宅區(qū)項目策劃方案

“**花園”項目策劃方案目錄前言“**花園”開發(fā)的經(jīng)濟環(huán)境和市場分析一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策與房地產(chǎn)業(yè)二、長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境三、長沙房地產(chǎn)市場的需求分析四、長沙房地產(chǎn)市場潛在購房者消費能力分析五、當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)及競爭現(xiàn)狀“**花園”項目開發(fā)的策劃一、項目定位二、項目收益預(yù)測三、項目前景和風(fēng)險預(yù)測“**花園”項目營銷策劃一、廣告方案背景二、廣告方案內(nèi)容三、入市策劃四、發(fā)盤后策劃五、價格走勢設(shè)計抵六、廣告費用救投入嶼七、物業(yè)管理姻研八、項目推廣團時空計劃九、其他信**歲花園濟”副項目策劃方案前言夢長沙源**輛房地產(chǎn)猶有限公司是一疫家二級資質(zhì)的遺房地產(chǎn)開發(fā)公孤司，以前在海旨南開發(fā)過房地襯產(chǎn)。在俯長沙男曾與其他公司雜合伙開發(fā)房地耍產(chǎn)項目來?；案?*拍花園斬”勇項目是公司第偽一次獨立開發(fā)彎的住宅項目。折完本項目位于分長沙驚天心區(qū)悲，蜓萬家麗杯路與述南三環(huán)線死（在建中）本交匯處（位置蠅示意如下圖）械。占地６遣５隙左畝（建設(shè)用征地稿退５發(fā)８教缸畝）?？门徿饺啬下范眩嗥D萬家麗路寧約蘿容1謀０瓦０鼠猛米持，顧距濱10黃7版國道娘約１．劫５歐塞公里邊，該處在規(guī)劃律的新津３００憐０重擦多畝具暮云版鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)。交通繁上差有哭革105伴路公交車直達亦機場請，另有去往火得車站、西門車籃站的各路長途達班車。晨暮云鎮(zhèn)革為婚成熟低檔社區(qū)站，艘內(nèi)部將有幼兒樹園、會所、星禮級酒店、商業(yè)佳街等相關(guān)配套尊設(shè)施，能充分降滿足業(yè)主的需慘求。周邊有群增眾藝術(shù)館、科左技館和地質(zhì)博敏物館、青少年百活動中心、文宿化公園等休閑箱中心和石燕湖歐生態(tài)旅游公園剛、長沙花卉大申世界、湖南省痛森林植物園、販天際嶺國家森歡林公園紫。具體區(qū)位如逆圖所示：107國道107國道本案韶山南路萬家麗路芙蓉南路主“晴**伙花園塘”巖開發(fā)的經(jīng)濟環(huán)卸境和市場分析假一、宏觀經(jīng)濟壇環(huán)境、政策與訓(xùn)房地產(chǎn)納業(yè)鑄拆晌畫踐（一）國家宏殖觀經(jīng)濟環(huán)境和線政策帶動房地敲產(chǎn)業(yè)獎在經(jīng)歷了亞洲飄金融危機之后坦，中國采取了糞強有力的財政體政策，確保近沾兩年國民經(jīng)濟化保持惰在哭鑄８％左右的增妹長率，國家經(jīng)奧濟形勢逐漸出彩現(xiàn)上升勢頭。暴同時，中國對群外開放進一步要擴大，外來投閉資顯著增長。拳隨著國家宏觀虎經(jīng)濟的趨好，存人民生活水平烤進一步改善，踏對消費需求的構(gòu)信心指數(shù)不斷粉提高。國家確臂定今后一段時慘期內(nèi)我國經(jīng)濟峽發(fā)展的基本立攀足點是擴大國夕內(nèi)需求，開拓殿國內(nèi)市場，實油行投資和消費宜雙向拉動，住蒙宅建設(shè)是擴大箏投資需求和消貧費需求最現(xiàn)實石的結(jié)合點，對姜經(jīng)濟增長的雙是向拉動作用十手分突出。中共蓄中央、國務(wù)院敢在醋“善中發(fā)［亞2002評］飾12采味號文《關(guān)于當(dāng)濫前經(jīng)濟形勢和想對策建議視》梅”悼中，要求充分家發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)哀潛力大、帶動溪作用強的優(yōu)勢扎，繼續(xù)推進城謠鎮(zhèn)住房制度改局革，促進住房訴消費需求的增役長。溝（二）積極的茄財政貨幣政策蜓鼓勵房地產(chǎn)消雀費和投資掌為了應(yīng)對題自預(yù)撫97教廁年以來我國經(jīng)嬸濟持續(xù)低迷的秤狀況，扭轉(zhuǎn)一叼段時期以來椒的告“舉通貨緊礙縮濫”詳，央行實行連測續(xù)七次降低儲貓蓄利息率，并義且對銀行利率葡征收利息稅。定而且國家通過斥財政大幅增加史國家公務(wù)員、蠢企業(yè)單位職工犧的工資水平等諒一系列措施，昂意在增加貨幣習(xí)流通量，以達茅到以增量帶動撐存量，鼓勵消城費，拉動經(jīng)濟腫，減輕儲蓄存坡款給國家財政任帶來的重負(fù)，秒這一系列措施舊對普通居民而醉言也許作用不名太大，但對那陸些擁有絕大部啊分財富（臂66仆％）的少部分代人（練20兆％）而言，他末們不得不重新憂考慮新的投資飼機會以使已有勝財富保值增值臭。目前黃金價阻格日趨下降，愚早已失去保值暫功能；股票市煙場風(fēng)險太大，炒而投資于與人留們生活息息相鑒關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)障無疑將成為投魂資者的首選渠蝕道。終（三）炎開放住宅二級拆市場為房地產(chǎn)時業(yè)注入強心劑畢柱我國的住房制陪度在建國以來難的撿林30昆唉年以內(nèi)實行的厲都是實物分配倦，愛早就開始的齊住房開始向商濁品化推進，近剖2002都年在全國范圍辱內(nèi)停止了實物擾分配。住房分航配貨幣化制度嚼的實施，住宅轟二級市場的開爺放，居民私人南的房屋可以自健由買賣，為住貝宅市場的再度卸興起提供了強沒有力的政策牽固引。各（四）銀行按霉揭、貸款無疑宋給房地產(chǎn)業(yè)極父大的金融助推竭西各大商業(yè)銀行存紛紛擴大住房筆貸款的規(guī)模，率期限延長，品秩種增多，條件蜓放寬，按揭購磁房，居民個人尊住房組合貸款沸中引入住房公厭積金，為大部名分市民提升住詞房消費水準(zhǔn)提乘供了必要的金枯融助推。錄（五）人民生中活水平提高是脊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展用的直接動因馳住房雖然使用娃期限長，但同垮一般商品一樣絹，也存在一艦個濫“禽更新?lián)Q蓮代語”赴的生命周期，售80倚年代初以來修驟建的大部分住角房正進入這常一踐“堤換閘代鴉”凍周期；另一方辨面，居住此類隨住房的部分高繭中收入者也產(chǎn)反生了住房消戶費掃“音升仰級巖”篩的現(xiàn)實需求，甜人們開始云由業(yè)“喝有房吩住健”饒的量的需求逐秘漸轉(zhuǎn)起向掉“卸住好療房屠”背的質(zhì)的要求，監(jiān)這無疑成為推誕動房地產(chǎn)市場歲發(fā)展的最直接墳誘因和動力。稀歲綜合以上幾方精面的分析我們追不難看出，目攀前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)播展的宏觀大氣取候業(yè)已成熟，肌各項政策法規(guī)澡利好的出臺，攏各項金融措施認(rèn)助推，住房價合格和利率水平眉的源“賊雙彼低皇”臭促成了購房消事費的逐步升溫棵。在目前經(jīng)濟岔走勢向好，市狂場消費和投資附缺乏熱點的現(xiàn)要實情況下，房剩地產(chǎn)業(yè)肯定會雕成為國民經(jīng)濟磁中最亮麗的消第費熱點，而且疏按照蕭條、復(fù)開蘇、高漲、衰撈退這一經(jīng)濟規(guī)呼律，房地產(chǎn)業(yè)對在未來十年中僑將有大的發(fā)展堆空間。斜二、長沙市房港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的哭區(qū)域經(jīng)濟環(huán)英境磚厚企頸將近年來，態(tài)長沙鏡市作為州湖南留省的省會城市餃和國家發(fā)展規(guī)板劃灑中南瓶地區(qū)的科技、謝商貿(mào)、金融中溫心和交通、通是信樞紐，以其診地勢平坦、環(huán)全境宜人，商貿(mào)抵繁榮，市場購佛買力旺盛等區(qū)鋸域性誦特征，正日益源成為我國中部快地區(qū)房地產(chǎn)開置發(fā)最具活力的拐熱點地區(qū)之一包。怨長沙竹市委，市政府叛也對住宅建設(shè)雞和房地產(chǎn)業(yè)寄鞠予了厚望，餐在朋“通長片委發(fā)［嗚２００２陸］２聰２猾棉號文《中共熟長沙陸市委、市人民贏政府關(guān)于鼓勵悟消費擴大內(nèi)需宗的意見掠》擇”吃中，明確要疏求緒“虧積極引導(dǎo)居民芳購房，鼓勵住漿房消費，枯發(fā)展住宅產(chǎn)蘭業(yè)遣”弦，這為目前的慰房地產(chǎn)業(yè)和住蹲宅建設(shè)提供了冷一個難得的發(fā)筆展機遇。《階長沙葵市開放和發(fā)展雙住宅二級市場顯的實施意見》歸（喚長神府發(fā)［狗２００３槍］９遠(yuǎn)６您鏈號）文件的出逮臺預(yù)示著恒長沙燕市新的住房消廉費時代已經(jīng)來晴臨。這一新的烘住房消費時代赴的主要內(nèi)涵添是渣“進居住質(zhì)量的變落革小”棋?！豆黹L沙疤市城市總體規(guī)田劃（１９９逮５代—牧２０２０）》濃已獲國務(wù)院批販準(zhǔn)，芳長沙高市的布局將由菜單中心圈層向更多中心組團式夢轉(zhuǎn)變，新的小園區(qū)規(guī)劃及綠地窄建設(shè)將使市民板住上更舒適的傳住宅，享受更駱優(yōu)美的環(huán)境。叮未來的開發(fā)規(guī)優(yōu)劃以下：較（一）垃２０００旺忌年小區(qū)開發(fā)年進入庸高潮：在一二屬環(huán)帶展開讓長沙廁市的居住小區(qū)阿建設(shè)，走過了遠(yuǎn)一個從城內(nèi)向限城外發(fā)展并最肅終在二環(huán)路附惱近形成熱潮的蠶過程，據(jù)統(tǒng)計饒，５展０程莊年代，城市居停民小區(qū)貞有饑孔５個，主要分停布在一環(huán)路以捆內(nèi)，咱到受醋８撲０擦疊年代，居民小盞區(qū)本有誓電１碌６已和個，一環(huán)路至理二環(huán)路內(nèi)相對揮集中；９磚０抓勺年代，則在二灌環(huán)路附近形成撕了大規(guī)模居民驅(qū)小區(qū)開發(fā)熱潮刷。４歌０濃凱余個小區(qū)沿著密二環(huán)路鋪開，伏這種帶狀開發(fā)焦是驕顯９犯０得雨年代滾星城慮房地產(chǎn)的特征投所在。搬（二）人均居拌住面積逐年提灑高，居住向小釀區(qū)化、規(guī)范化摟、規(guī)?；l(fā)展厭著按照《總體規(guī)伐劃》，中心城置市（指外環(huán)以濟內(nèi)地區(qū)）生活特居住用地比重胸保持遷在耀閃３０％以上，電至壩罪２０１煮０撇日年生活居住用念地比重由現(xiàn)在胖的秤涉３５．０２％捆下降遠(yuǎn)到彎訓(xùn)３１．９２％參，人均居住面膀積由現(xiàn)在紀(jì)的來侄８．４４Ｍ瞞２凡，提高恒到拖泛１跌２紛—廁１３Ｍ狠２倆，新然建鹿糞１７５梅０質(zhì)—鍬２０２塔０槍臣萬燭醬Ｍ隔２丙顯住宅，新建２娃０臘渣個規(guī)模為氏３俊—兔４牙貫萬人的居住區(qū)凱。霜至菜雖２０２與０澡攻年，生活居住濱用地比重保持綁在鼻蘇３０．９３％荷，人均生活居兄住用地達約到店仆１艷４造—御１５Ｍ黎２唐，新啊建典閱９６怎０竊—改１２７盾０聾雹萬肚添Ｍ東２墻賽住宅，再新塊建章嫩１活５校診個規(guī)模為插３別—嗚４萬人的居住看區(qū)，零星住宅絕建設(shè)將受限制已。杏（三）未來十濟年：二三環(huán)帶中成熱土網(wǎng)市內(nèi)開發(fā)，因雖地價金貴，環(huán)芝境不好，戶型芒落后及小區(qū)配千套不完善等因構(gòu)素的存在，這瑞些都給住房者慣帶來許多煩惱說。面對新一輪府規(guī)劃，特別是祝將有半數(shù)以上濾的居民將住進狡規(guī)劃小區(qū)這一連現(xiàn)實（按規(guī)劃余，罪到省隙２０１０年信長沙將小區(qū)將達選到揮桑２０話０午名萬人以上，葬到蕉眉２０１變５柴長沙造的實際居住人扮口規(guī)劃蝶為碧柄２７穴０沿廳萬人），小區(qū)券建設(shè)將成未來納１芝０贏批年由星城私房地產(chǎn)開發(fā)的貼重點，而二三榆環(huán)帶開發(fā)又將傅是重中之重。松對二三環(huán)帶，泡政府有了明確穩(wěn)的規(guī)劃，配套瀉工作先行做好瘋。如三環(huán)路的廉配套就與道路允施工同步進行歉。局（四）西邊、熔南邊被看好婦南邊由于其交末通便利、功能押完善、基礎(chǔ)能拼源和生活設(shè)施諒配套，已有不宅少中高檔住宅花小區(qū)建成，開演發(fā)房產(chǎn)所需條產(chǎn)件成熟。西邊滾屬于最天心座文化的發(fā)源地宣，有較高的人津文氣息，且緊扇鄰溫郫都國家投級生態(tài)環(huán)保區(qū)紋，空氣和水污叨染較小，地勢碌開闊平坦且地惑價相對較低，弓是不少開發(fā)商其和購房者心中蛙的福地?？澹ㄎ澹┒h(huán)處這一帶可以構(gòu)蜓成不同檔次的隔居住群口長沙蓬城市總體規(guī)劃鍵批下來后，開捧發(fā)企業(yè)有了機如會。大配套上先去后，優(yōu)秀高刻品質(zhì)的社區(qū)將瓜在二三環(huán)帶西標(biāo)面和南面誕生度。在這一帶，雀不同檔次的居址住區(qū)域有可能怒出現(xiàn)，但這一補帶住宅應(yīng)走品陽質(zhì)、環(huán)境的路宏子，解決二次摧居住或兼具投行資價值。矩三、長沙房地哪產(chǎn)市場的需求快分濱析守童玻戶發(fā)企（一）機長沙庸人究竟需要什壁么樣的住房少每一個開發(fā)商維都有一個自己瘋的經(jīng)驗市場，胖每一個購房者季都有自己不同為的購房需求。盆有效需求和有貍效供給如何銜禮接，下面的調(diào)汽查顯示：購脅房動機：三個遵強音符，一個村主旋律，６０擊％的人需要更稅大面積的住宅疊，兔有得喪６０％的人需土更好的居住環(huán)幣境，３５％的培人需更合理的富戶型。這三個事強音符構(gòu)成了闖一個主旋律；資改善居住環(huán)境足質(zhì)量已成為市彎民住房第一位雅的需求，高品百質(zhì)的居家生活咬是一個綜合整朗體的概念，單如一優(yōu)勢已不足荷以面對今天的申消費者，面積圍更大、環(huán)境更畫好、戶型更合侄理、交通方便納、治安良好、嚇子女就學(xué)、生兼活購物、充裕博的泊車位已深瞧入人心。帥１、房屋類型禽：愿意選擇多通層普通住宅的腸占農(nóng)乞３１．７％，伐小高層及電梯支公陣寓迎杏１４．７％，轉(zhuǎn)庭院式別墅已占經(jīng)駝１６．３％，戴選逗擇鋤“羞空中別腳墅遲”苦的雁占孩棗３６．７％，縣雖然這并不代慰表實際購買力俘，但反映了數(shù)提量不少的晚長沙自人對更好居住醫(yī)環(huán)境的一種理胃想渴望。?。?、戶型選擇己：滿桑足霞庫３招價種功能，才像狹一個家。調(diào)查書表明，最受洋長沙仁人喜歡的戶型床是病承３崖黎室品正２歐糾廳（盤占己泉３６％）克和脫檔４禮箏室叨聞２鄰抄廳（湯占弱脾１８％），戶盜型選擇趨向多辦居室，反映出血對居住功能分運離的取向，住傾宅不僅要動、藏靜、干、濕分淘離，而且要功乓能分離，居室懸必須區(qū)分出漿３惱御個不同功能區(qū)搜，鋸①正客廳是一個家錘的門面，除滿逃足社交休閑功汪能，它還是衡維量主人層次的掛一個重要標(biāo)準(zhǔn)槳，要求寬敞、慘明亮和個性，竟面積帆在卸慧３蟲０我拋平方米堅左右娘；焦②相臥室是極其私迅人化的房間，套只要舒適、溫支馨、有情調(diào)，詠面積不必大，捆２０平方米貍內(nèi)即可置；延③煙功能房間不可別少，它反映人毅們對生活的態(tài)遣度和選擇，無可論物質(zhì)享受還烏是精神生活，稼人們按不同舉事安排，大多數(shù)獸選擇書房，其勉次是工作室、腰音響室、娛樂大健身房等。樸對于功能房的女用途，６８．披６％的人認(rèn)為另作書房或健身叛房；大約森有串榆７６％的被調(diào)殿查者贊成過廳銹和餐廳分開設(shè)蹤立，收入越高晌，傾向性越宗明顯；騰有釋裙９４％的被調(diào)淚查者認(rèn)為陽臺躬面積大好，處弓于壓倒性優(yōu)勢爭，６７％的人塔認(rèn)為陽臺不封頑閉、開敞式的酒好。坊３、居住面積拌：需求集中度徑高，梯度差異蜂明顯，理想的把居住面積，當(dāng)掌然段與經(jīng)濟能力有雕關(guān)，房屋面積赴的選擇偏好表合明：１０脖５呼—代１２５Ｍ恨２卷恨的住房具有很括大的潛在需求漿（占３３％，?。保玻担筒桑布G以上的人有環(huán)３嚼垃成選擇，８撲５漂—償１０４Ｍ魂２節(jié)的住房位列第瘦三。廣泛的需鋸求有一個明晰怕的主線，面積炎在濫待８煎５襪—減１２５Ｍ澤２翼的住宅需求超恐過半數(shù)以上，遲收入較高的銀奪行、證券、三斗資企業(yè)人員選啟擇小套型的居鐘多，這揭示開裳發(fā)商必須更加英關(guān)注細(xì)分市場準(zhǔn)的差異需求。輕另一項統(tǒng)計鬧表明，對大多繩數(shù)被調(diào)查者而旁言，理想中的糖客廳面積選擇吉在糞飯２竊０蹤—約３貼５姨添平方米陳之間，選擇棒４?。翱謽淦椒矫桌纫陨系妮^少，爭而且３墻５日放歲以上的人在木選擇時包比掏劣３猶５雷無歲以下的人更師集中；理想中紅的主臥室面積爐基本上都集中等在醫(yī)請１扒０燃—忠２醫(yī)０本哲平方米越；盟４、居住環(huán)境脂：購房人關(guān)注堪的焦點，開發(fā)偉商競爭的手段火。在住房的計環(huán)劃分配年代，呼人產(chǎn)對居住環(huán)閃境沒有主動力暢的選擇權(quán)，隨護著整體生活品犯質(zhì)的提高，潛期在購房群體的鐵居住環(huán)境意識柄提升很快。居族住環(huán)境是一個禽涉及面廣泛的尺概念，從可居劈住性的角度，詳它包括建筑的擦聲、光、電、秘?zé)岘h(huán)境，住宅惑的室外園林、底綠化環(huán)境等，皆從配套服務(wù)的罪角度，還包括勞物業(yè)管理服務(wù)挽等內(nèi)容。胡５、居住位置截：東享中南北中，偏滑好各不同，住挎宅是區(qū)位屬性閥很重的昂耽貴商品，西邊竄勁吹上風(fēng)上水忽的清閑環(huán)境，摘南邊著力塑造提成功人士、高匙尚社區(qū)的品格斜，開發(fā)商自有色開發(fā)商的說辭你，購房人自有想購房人的偏好塊，城北的住宅無大多愿搬往場浸城西居住，而亞城東的又愿搬刃到城南居住，微同時有相當(dāng)一施部分城西的住懸戶愿搬到城南妻，卻少有城南談的住戶想搬到兔城西居住，體剝現(xiàn)多對南邊居賀家生活質(zhì)量的雁認(rèn)同和向往繁謊華的居家取向兇。同時，絕大舟部分住房，尤嬸其是事業(yè)有成朱者更愿選擇遠(yuǎn)襖離嘈雜、擁擠賣的贏市中心，而轉(zhuǎn)傾求一、二環(huán)左按右的路段居住褲，反映出城市當(dāng)空心化的趨殼勢。貝６、配套設(shè)施磨：居住作為一閑項長期的消費罵行為，消費者款對住宅配套設(shè)較施及環(huán)境條件紫的期望和態(tài)度籠，是消費者購揚房選擇和居家枝生活的重要內(nèi)虎容。調(diào)查顯示鍛，綠地、花園視景觀鋼以諸羞９０．１％的鋪提及率高居榜武首，其次便是恩超市、銀行、色交通狀況、學(xué)敲校、醫(yī)院等項已目。郊（二）、裕長沙庫人心目中的高面檔小區(qū)屬如果說房地產(chǎn)灶項目最重要的兩是區(qū)位，對開貿(mào)發(fā)商來說，比倒區(qū)位更重要的尺就是認(rèn)知市場墻。建在品陣２土１經(jīng)乘世紀(jì)即將來臨縱之際，怨長沙蘆人心目中的高零檔小區(qū)是什么白樣的呢？調(diào)查第顯示：慕①古市場解析－－疏－高檔小區(qū)湊有概“笨四認(rèn)高給”獸所謂高檔小區(qū)稱，從整體上來嫌講估有喇“院四禾高酷”繩，即規(guī)劃設(shè)計煌標(biāo)準(zhǔn)高，建筑輕品質(zhì)檔次高，燃物業(yè)管理水平胃高，市場銷售脆價格高。桐高檔小區(qū)和豪猛宅的區(qū)別在于天后者屬于小部墨分的社會富裕避階層，劑是挺“乳先富一達族蒼”虧的特殊群體。臥而高檔小區(qū)則序?qū)偕鐣闹髁ψ噘彿咳后w，是衣中產(chǎn)階層的選蜓擇，這一階層殘講究舒適，安襪逸而不奢華地刷享受生活，溫?fù)u馨、自然而不各做作的真實生紙活，有品味、瘡情調(diào)但不虛榮老的個性生活。溜吉高檔小區(qū)的市拴場細(xì)分群體有褲兩個共同點：增一是他們有較叉高的收入水平嫁及生活水平，蒼他們的需求表鏟現(xiàn)為敏從辭“瀉有房米住歪”級向幅“釋住好惕房鴨”胡的消費轉(zhuǎn)型，榆他們的消費觀彎已從追求面猜積殖“包量凳”嬸上升為一種居赤住砌“跨質(zhì)寬”垃的生活享受。嘆二是此類消費壺者一般是事業(yè)咽有成，有穩(wěn)定厘的收入，處于沃社會的中上層決。他們在心理久上存在著優(yōu)越德感，希望自己怎的能力得到社抄會的認(rèn)同，有屑著自己的消費詳主見和志趣。態(tài)無論是從現(xiàn)逐實市場的競爭偉或未來市場供御需格局來看，蘇這一市場的含征金量都極高，磨如何出奇制勝第，傳統(tǒng)的思維擊方式和項目組劈織方式，營銷鐮方式都必須重寬新審視。義②模品質(zhì)解析－－汁－高檔小區(qū)認(rèn)講剪“矮三宗味交”習(xí)享受生活的居體住觀念改變了罰人們的價值判忠斷，高檔小區(qū)伶強嶺調(diào)見“腎三乒味菊”勇，即小區(qū)建設(shè)秒的藝術(shù)味、人扯情味、文化味允。偶所營謂蓬“捏藝術(shù)按味析”鈴即小區(qū)的環(huán)境態(tài)布局更加講究體，綠地花園、瓣廣場雕塑、建粗筑小品，一草縱一木、一碑一豆石、一亭一臺仰都不是隨意的騾堆砌，而是藝趙術(shù)情調(diào)整合有驗序的精心營造飾。鎮(zhèn)所謂人情味即咬住宅的布局結(jié)探構(gòu)、配套設(shè)施浸處處體現(xiàn)以人齡為中心，如陽跳光客廳、景觀架陽臺、老人的扎健康跑道、兒幸童的游戲長廊遭、甚至是休憩薄座椅、路邊燈鄭具等無不體現(xiàn)安了對人的關(guān)懷傻。番所謂文化味即央小區(qū)的整體風(fēng)壞格融合著一種楊諧和的文化品孝味，從建筑的拍立面到內(nèi)部裝睜飾，從空間的捧視覺效果到布蜜局排列，從居皮住空間的合理層設(shè)置到附屬設(shè)紀(jì)施的創(chuàng)意表現(xiàn)無，無不具有極件高的文化內(nèi)涵槐。倘③扔環(huán)境價緊值資—撈—須陽光、花園、殘水，備受關(guān)注辟嘉調(diào)查表明：醫(yī)近伴押８莖導(dǎo)成的被調(diào)查戶并認(rèn)為公共花園指是高檔小區(qū)必哨須的設(shè)施，憲近量詠４０％的人愿謝意選擇府南河刑與一環(huán)路之間豈居住，市場從爐片面追求高容薯積率轉(zhuǎn)向到以庸人為本，崇尚蜜回歸自然，已發(fā)成為一種發(fā)展推趨勢。享受戶宿外的陽光、清目新的空氣，臨鈔水而居，生命形的三要素已廣葡泛地運用到項莫目選擇、廣告驕宣傳甚至到銷釣售定價中，低承容積率的住宅色小區(qū)銷售情況液明顯好于高容脹積率的小區(qū)，聯(lián)即使在同一樓純盤中，面向花央園、池塘、朝撓向南邊的住宅鳴也要價高一些鐵、好賣一些。酸一個樓盤的價圣值在很大程度騎上取決于它的錄環(huán)境價值。糟④趣居住價務(wù)值嘩—粉—喪舒適、方便、然完善，內(nèi)容更柿新謝住宅不僅是一扭個可以鎖住的愈私人空間，它指首先必須具有貪人性化的居住的功能，滿足現(xiàn)蜻代都市居家生臘活的便利設(shè)施漿，物業(yè)管理健橡全的服務(wù)，它五甚至還包括：瘦冬日的陽光能宅否照到室內(nèi)，辣夏日的涼風(fēng)能水否流動，推窗兔能否見景，健盟身有無去處等磨等。統(tǒng)計表明干：對高檔小區(qū)舊配套設(shè)施提及談率最高的包括惱超市、幼兒園真、網(wǎng)球場、車兔庫、健身房、榆游泳池等。附⑤缸文化價丘值哨—憂—塊風(fēng)格、品味、裙品牌毫重新發(fā)現(xiàn)濱對社區(qū)文化價棚值的發(fā)現(xiàn)方面的可以量化的一圈個結(jié)果是：同擺樣成本、同樣痛品質(zhì)、價值要桶差典鬼３０％。這就視是為什么同樣圓地段的不同樓振盤，價格劉往往有成倍懸悅殊的秘密（這及其服中包含物業(yè)品蛙質(zhì)帶來的價格迷差異）。偏建筑的表情、陳風(fēng)格，環(huán)境的芹品味、格調(diào)都膀是消費者樂意咸花錢購買的，扮它可能是一種問自豪，也可能知是一種身份，腐總之是一種精土神的標(biāo)志，文找化的認(rèn)同，并薪且是消費者認(rèn)糕知程度越高，再類型歸屬越強巡。嬌⑥腹過有質(zhì)量的生狼活率—訂—霉公共設(shè)施、配孔套服務(wù)適度超脫前堤長沙所人心目中的高濤檔小區(qū)首先是漸要有過硬的環(huán)都境質(zhì)量，超容過恐竿６０％的被調(diào)犬查戶是基于這桑一動機而購房遍的。在環(huán)境質(zhì)嘗量中，包急括穴忍４搖覽個層次：一是絕環(huán)境綠化，公類共花園面積要病大；二是必須耳的生活配套設(shè)曾施，就近要有舊超市、幼兒園扯、足夠的車庫怎；三是健康需票求明顯，要有考網(wǎng)球場、健身惱房和游泳池等耀；四是參考的黎設(shè)施，包括商鞠務(wù)中心、干洗行店、美容美發(fā)尋等。乓⑦巖舒適地居憲住經(jīng)—項—僑功能合理、顯艦示個性梁長沙擴人認(rèn)為上檔次要的住宅應(yīng)該有僵大陽臺，兩個泉衛(wèi)生間和一間遮書房，持這種驅(qū)看法的人超過拉６７％，作為船必備需求除了化戶線電話、光惠纖電視之外，垃對貯藏室和單稠元集中可視防樣盜門提出了超狐過半數(shù)的要求活。在差異需求仗方面，有賄近術(shù)距４０％的提出仿應(yīng)有水電氣自抗動計收費系統(tǒng)傳、電腦網(wǎng)絡(luò)等啦。朽⑧四健全的物業(yè)管位理追—書—票畫龍點睛之筆耗黨高水平的物業(yè)錫管理是高檔小迫區(qū)的要件。而儉目前顆長沙掉的物業(yè)管理模宴式大多是保安逼＋清潔功能的蔬簡單模式，這稼其中有許多問且題值得探討，葬比如服務(wù)和收垃費的矛盾。其舌中的許多矛盾影有待觀念的調(diào)留整，有賴于硬拔件手段的到位工。比如：智能嘴化物業(yè)管理系乘統(tǒng)的到位，水裳電氣、垃圾清旦運、物業(yè)管理部等費用的自動喊計量及電子付辱費系統(tǒng)使業(yè)主蜜可在家中刷卡英付費；防火、昨防煤氣泄漏的租自動報警處理默系統(tǒng)；防盜、述惡性事故的報益警監(jiān)視系統(tǒng)，眨將確保住戶的掠生命財產(chǎn)安全肺，而且萬無一爭失。還有網(wǎng)絡(luò)兔服務(wù)的應(yīng)用等悅等。另外，物住業(yè)管理還有廣拼闊的家庭服務(wù)痛空匯間，如綠化植乞物的養(yǎng)護出租億，家庭水族館曉的養(yǎng)護，物業(yè)冒的緊急救助等互。圍需求是一回事盡，消費能力又獻是一回事，這犧類消費群體對耳基價和總價都皮有很高的要求消，所以面積要桂合理，又要舒戴適，舒適才有訂溫馨感。在總趨價及單價的要休求下，二房二羊廳和三房二廳樸面積鋼在腰蝴９劈０球—吹１２０Ｍ暢２閘帆的戶型在市場種的熱銷也就順貌理成章了。五由此看來，９征９匪梯年戶型設(shè)計的詠總體趨勢將有桿一個抗從隱“刺量伯”啞到赤“并質(zhì)膀”垂的轉(zhuǎn)變，即尊賠重市場，強化簽功能，控制面白積，由外延擴慕張向內(nèi)涵挖掘售的轉(zhuǎn)化。整個員設(shè)計思路將體席現(xiàn)以人為本的確體貼設(shè)計，包背含諸多以科技衣為先導(dǎo)的便利煌功能。戒從以上的分析拾看出，一方面恩消費者對未來鄉(xiāng)居住環(huán)境的改顧善總是充滿了言幻想與期待，解另一方面開發(fā)杏商的研究市場堅、借鑒沿海甚更至海外經(jīng)驗，乳以高品質(zhì)的房堆屋商品示范教走育并進一步提劍升了這種消費組理想與期待，無這是市場供需咱雙方良性互動綿的展現(xiàn)，明天該的高檔小區(qū)還仙在馬長沙遞人的心目中，箏還在開發(fā)商們蠻的運籌中。政理想與現(xiàn)實看佳來總有距離，塊長沙萬人的平均收入棕水平和支付能宏力與他們心目鑄中的高檔住宅朽似乎距離不小翼，然而單從統(tǒng)蹈計學(xué)意義看市僑場是不科學(xué)的悅，真實的市場今總是層次豐富懂，需求多樣，惑開發(fā)商自然不任能面對一個抽按象的市場，把圓所有的消費者乳都看作自己的量目標(biāo)顧客，消左費者也絕不會皂同一天去買高辟檔小區(qū)。對細(xì)屆分市場的適位犧選擇和消費者泳的對位選擇就溜成為一道我們炭必須解開濃的垂“家市場命俱題伍”宴。圓四、長沙地產(chǎn)撞市場潛在購買鈔者的消費能力發(fā)分閃析喘遮咐苦（一）稼長沙厲究競誰想買房銷子瘋對供長沙拘市可能的購房廉者，按年齡粗尸略地分，購房農(nóng)者分為老、中紙、青三代。老禾一代歷經(jīng)艱辛是，多已享有了瘋福利房。中年蒸一代正趕上改禁革開放最紅火浩的日子，先富幼的富起來了，勸自然首先改善物居住條件，未捉富的也憑工齡慮，按資歷搭上斃了福利分房的平末班車，唯有五青年一代，尤練其潮是息釋３誠５雜羨歲以下的這一壇群似乎沒有那器么幸運，首先赴是絕大多嶺數(shù)示搭上福利女分房末班車，道其次工作不久蔽，面對高昂的侄房款囊中羞澀蛾。懲通過對超星城堅局部區(qū)域的購貼房意向調(diào)查顯縱示，盡管有三束分之二的人想某買三室兩朱廳晶維１２戰(zhàn)０衣爆平方米希以上的房子，舊依然有近三分望之一的人可以始接受兩室一廳怠或兩室兩終廳淘她７銀０森—終９喊０盲啄平方米潛的房子。而從門其購買力來看燙，前怪者根“盯想嶺”寒的成分大娘于直“盾買檔”榆的成分，后者銀是最現(xiàn)實的購腔買者，前者作洽為潛在消費群奸體，在輔以適峰當(dāng)?shù)慕鹑谥瓢闱闆r下，有可特能上升為現(xiàn)實描購買力量。在泡完全市場化情質(zhì)況下，購房主娛體正有年輕化呆的趨勢。雖然俗公房上市條件筆成熟后，這種堅趨勢會有所反悔彈，但圍繞著趙房地產(chǎn)業(yè)的金捐融、稅收及其糟它鼓勵性政策痰的出臺與完善犯，購房主體進傷一步年輕化將衡是必然。蹈中等價位成為新市場主流。從簽購買力分布統(tǒng)杜計看，１介５凳規(guī)萬以下的樓盤渴多為小戶型或宰大環(huán)境較差的悲項目，購房者笨多為第一次購睛買群體。總價告在屋盒１隊８答—料３屬０誘溪萬之間的消費鑄占據(jù)了市場份祥額的主流，總毛價取在像驅(qū)４禽０崖桐萬以上的市場療份額較小，其稿中坊諸１３即０誓柴平方米層左右的三室兩膊廳雙衛(wèi)戶型炒與糕跡８執(zhí)０俊—蠅９待０傳慶平方米晶的套二受到中紡產(chǎn)階層的歡迎狹，較暢銷。價男位創(chuàng)在拳波５燦０銷罵萬以上的住宅洪消費群體絕對蹄是成熟、理性奮的成功人士，識且均為換房購些買，對項目的棕綜合素質(zhì)要求良非常之高，大脊都為有車一族側(cè)，其中包括一波部分房地產(chǎn)投臉資群體。懂（二）撫長沙屈潛在購房者的滲消費水平外任何一個城市裙的消費群體都圖象一座金字塔劍，在最高層的遣數(shù)量總是最少嗽的，卸長沙呀也不例外。齒長沙瀉市的城市人口懼約興濃３０貼０閑綁萬（含流動人駐口）。全市人倒均年收入不押足溉愁１各岔萬元（加入灰督色收入），各蹄收入層次人數(shù)哭比例大致如下僚：窗年收入金額起百分比寬人數(shù)詢（劇2牲）串100題0雹萬以上垃0.00份3趟％愚90鏟10津0噸萬該0.0申1春％耳300邁5潑0厲─辦10羽0飄萬散0.0喜5戲％采1下，配500脂3碎0蹄─脅5策0固萬屑0.照1蒙％絲3濃，省000青1陽0采─江3惕0秀萬米0.介5險％獨1效5熄，店000鳥5柳─應(yīng)1伸0話萬宵1亦％隊3顏0朝，翠000鋒1隙─艷5鵲萬祖4坊％嫩12襪0嘩，藥000容1堡萬以下捆94.3懲4瞞％靠28見3歪（萬人）碑根據(jù)世界銀行韻（ＷＢ）的房喬地產(chǎn)消費理論轟，年收入與房符價比例在１：河６利但以下的人，是澇最能接受商品裳房消費的階層爆。從上面的表穩(wěn)格不難看出，鴿長沙轟市目前現(xiàn)實收閣入能夠接受商疏品房消費的末為妹撐１６．９晝９誕慕萬人，按二至全五口之家（一谷代人或兩代人岔同?。┟繎糇∫蚍课橐保捕迹皯K裕平方觸計算，饑約健絨５色忘萬戶有能力消麻費矮陰４談０丹箏萬元／套的商惡品房，每年按功１５％人將重鎖新考慮購買商虜品房，大約目有激躬７５０賓０耽派戶左右，如果寶加上那些有灰浮色收的群體以弦及以銀行按揭古方式提前消費封的購房群體，且最多又可增黨加峰舞１００％的消綱費群，即每年牽欲購高檔房的鬼客戶玉約餡東１．妹５很背萬戶左右。領(lǐng)目前，與長沙雖市每年開發(fā)的熟房屋右約杰麗６０啦０斬深余萬平方米的綢商品房中，有貧４０％是高價稠位的住宅房（貢４礦０影曾萬元以上／套副），約霞有堵驚１．柏９像繼萬套，市場供槳求比鞏為年傍１．２８：１攪，供給略大于先需求。纖五、長沙房地蠟產(chǎn)市場開發(fā)競帝爭現(xiàn)月狀嘉族部青切怪（一）房地產(chǎn)喝開發(fā)／銷售狀渾況先２００３灰年，脆長沙惕市房地產(chǎn)值占食全市國內(nèi)生產(chǎn)導(dǎo)總值的比重提服高到２．５％疤，逐步成為孟長士沙景市國民經(jīng)濟的丟重要組成部分蘿。其中，住宅阿業(yè)已成為房地更產(chǎn)業(yè)的主體，脹僅月刪０３遼蠅年實際完成投終資寄級７０．青９包嗽億元，拉動慈成壯煌ＧＤ壞Ｐ浩毒增調(diào)長枯帳１．０刑２狼滾個百分點。容從市統(tǒng)計局獲油悉，截購止設(shè)傲０４筐史年上半年，全龍市社會消費品荷零售總額達腎到暮丸３９．０喇４繳犧億元，實際增響長騙爛１１．４％。絡(luò)而這一時斷時沙段，我市共完衫成房地產(chǎn)開發(fā)罪投斤資泉饅３３．５誼２懶究億元，同比增蠅長１９．４％齊；商品房銷售駐面混積千肯１１１９．２肆３萬平方米，構(gòu)增朽長枝航１１．８％，追商品房銷售爆額啊筒１９．７砍１昏城億元，同比增我長壞炎７．６％，其因中住宅銷推售玻己１７．５愁５啞怨億元，增淘長種總９．３％；同撓時商品房空置環(huán)面積歸達驗變１１１．５３牌萬平方米，同阿比上茫升風(fēng)那５．７％，其門中住宅空置７膠９．１洞６顏壺萬平方米，同爺比下降１．７觸％。狗長沙殖蹲９柏８司初年新建商品房委總銷售額晃為捉串３乏４要鄭億，其中多層介公寓的銷售額些占隱碗２礎(chǔ)１且向億左右，高層復(fù)電梯公約寓別乳１２．漠５販膽億。而斯０４情年我掠１玉—奔４照柔月份樂長沙吧市商品房銷售店額屯為飼里７．雜４黨扔億，與去年的探差距較大，叔０３寶虛全年銷售額估確計能欣達廈澇３０億左右，唐而截止今蝕年塔蔬４簽曠月份填長沙貞市已開盤未售基出的商品房總秘價裁為傘抹４２億，到今康年年底，將上程升傅為深邪６夸０浴—呈６偷５理伯億。下（二）狂長沙路房地產(chǎn)市場競鞏爭特點：獨經(jīng)過近二十年校的發(fā)展，克長沙遼房市競爭已異卻常激烈，其特律點為：賤房產(chǎn)開發(fā)越來樂越表現(xiàn)譜出患“汗贏家通旗吃該”微的特點憂一些在競爭中泥樹立了初步優(yōu)評勢的開發(fā)商，抓在項目開發(fā)中脊體現(xiàn)奪出族“搬上規(guī)模、出精爺品、全方位宣戒傳、大投入、緩大產(chǎn)出、低利眠潤葉率尊”壤的操作思想，嬌一些在競爭中霧沒有實力的開象發(fā)商面臨被淘料汰的危險歐２、競爭手段類發(fā)生變化趙上市樓盤大量錫增加，但市場捕消化量并沒有晴相應(yīng)幅度增長堵，使競爭本質(zhì)您及手段都發(fā)生略大改變，開發(fā)偷商從項目的立睛項、選址、市側(cè)調(diào)、規(guī)劃設(shè)計愈、包裝、推廣粉、付款方式都瘦真正圍繞市場五來運作，在每侵一個環(huán)節(jié)投入撫了大量的精力窯，財力來精雕促細(xì)琢，精益求私精。質(zhì)３．售中、售辟后服務(wù)更加完鍬善周由于競爭激烈邁，房地產(chǎn)項目鹽在市場定位，涉房產(chǎn)設(shè)計及規(guī)層劃、檔次上越腿來越高，在價袋格、付款制度棵上又更加靈活窯，不但按揭完揉全普及，貼息館付款、分期付辦款、零首付已塞出現(xiàn)。對４、開發(fā)熱點勞向城外轉(zhuǎn)移肢環(huán)境優(yōu)美、綠聲化景觀好的多驗層住宅由于無巷力承擔(dān)市內(nèi)高若昂的地價，只栽能選在二環(huán)路嗎外的區(qū)域發(fā)展拋，房地產(chǎn)開發(fā)平熱點從一、二籍環(huán)路之間逐漸膊向二環(huán)外轉(zhuǎn)移帆。隨著城市空刪心化的加劇，猜這種向外發(fā)展品正營由頓“罩跳空發(fā)城展哭”登，剃向脖“弦相連發(fā)蝴展宜”尤過渡，以免面夸臨物業(yè)城層市渡“黎氣瞞氛吊”鋪的消失，使物重業(yè)地段優(yōu)勢下奇降。醉５、多層精品葬住宅小區(qū)大受疾歡迎藝一、二環(huán)路之籍內(nèi)及市中心住灑宅的主力都是越電梯公寓，目酬前已趨于飽和刷狀態(tài)。低價經(jīng)高濟適用房，低狹價別墅，其它雪類（尤其電梯額公寓）面臨過鑄度競爭的局面喜。而在居住性向上更舒適的多良層住宅小區(qū)則蠻受人追捧。今板后幾年，一些漁規(guī)模大、檔次斃高、堪稱精品續(xù)的多層住宅小甘區(qū)會成熱點。衫歪６、穗長沙葉房地產(chǎn)市場競緒爭呈現(xiàn)區(qū)域版篇塊特征腐經(jīng)迷過研鉤０１裝—運０３當(dāng)侵兩年多的發(fā)展婆，幾個比較典膽型的競爭版塊另業(yè)已形成：席①拘市中區(qū)及府南漂河沿線的高層擦電梯公寓飽和簡競爭版塊；傲②艇南二環(huán)以外的霧高品質(zhì)項目競產(chǎn)爭版塊（錦官宗新城、錦繡花妖園、中華園）溫；紗③柄中南魄中高檔、精品落住宅項目競爭讓版塊（置信、俯銀都、雙楠、呼百花芳鄰等）我；請④誤西北以中檔項押目競爭版塊（吹主要集中在西悶延線、會展中缺心、金房苑一域帶）；壞⑤劣?xùn)|門上的低價較位區(qū)域性競爭航版塊。貫總的看來，目峰前敢長沙繡的房地產(chǎn)開發(fā)類依然為眾開發(fā)箏商所看好，隨館著起來越多的小開發(fā)商的加入嫩，競爭的白熱取化已不可避免蓮，大量的中低遞價房空置加劇日，高層電梯公迫寓日現(xiàn)飽和疲雀軟態(tài)勢，勺眾多的開發(fā)商映大打規(guī)模牌、醫(yī)質(zhì)量牌、形象幟牌、策劃牌。理市場競爭的結(jié)云果一是無情地翠淘汰了部分實唇力不濟的中小探型規(guī)模的公司維，房地產(chǎn)開發(fā)夠逐步向規(guī)?；?、專業(yè)化方向種發(fā)展，二是降漆價已初現(xiàn)端倪揭，房地產(chǎn)開發(fā)屬的超額利潤不期復(fù)存在，價格靠逐漸回落到消局費者所能接受剝的水平。靜長沙號市的房地產(chǎn)開晨發(fā)十多年來，還經(jīng)歷了早期的觸粗放型時代，仇爾后相繼經(jīng)歷浙了理性開發(fā)時句代（比較重視適市場，以市場市需求為導(dǎo)向）親、概念時代（斗以某一題材的翁概念炒作吸引霜購房者）、營蘿銷時代（注重帽售前、售中、弓售后服務(wù)），攜現(xiàn)在又到了與坡沿?？待R的品津牌時代（樹立漢卓越的企業(yè)形急象和社會聲譽愧，以優(yōu)質(zhì)的商舍品、良好的服替務(wù)滿足消費者啄需要）。企業(yè)摟不但更加重視涌產(chǎn)品的質(zhì)量，牛更重視企業(yè)舒的描傘Ｃ丘Ｓ大探系統(tǒng)和企業(yè)品輔牌形象的經(jīng)營言。早期大而全崗的開發(fā)風(fēng)格已抓開始衰退，專上業(yè)化分工的模絡(luò)式開始出現(xiàn)，兇專業(yè)化的全程蘭營銷策劃公司美可為開發(fā)商提塵供從市場調(diào)研秒、項目分析、菊廣告投入等一徹系列服務(wù)，專殊業(yè)化的物業(yè)管鍋理公司（包括襪外國公司）為藥房地產(chǎn)的物管機提出全新理念魚，專業(yè)化的房娘地產(chǎn)銷售代理較公司（立信、椅鴻基）雖然剛糖剛起步，但規(guī)怎模和實力、觀議念等都有待進倉一步深化。粱以上我們從國學(xué)家宏觀經(jīng)濟狀嬸況，宏觀經(jīng)濟招政策，本地經(jīng)部濟走向、房地秒產(chǎn)業(yè)競爭現(xiàn)狀謊、購房消費者止群體等幾方面肌作了系統(tǒng)全面目的可行分析，乖從中不難得出麗如下結(jié)論：良１、房地產(chǎn)業(yè)弄在現(xiàn)時和未來左都將被看好，蘆發(fā)展前景廣闊士；消費者需求炸未滿足，尚幟有較大缺口，爹市場消費潛力舌巨大。兄２、房地產(chǎn)市觀場競爭激烈，傘房產(chǎn)價格將逐綿漸回復(fù)到消費饅者認(rèn)同的價位闊，價位適中質(zhì)彎量高、物管好異的商品房將符納合大多消費層希面的需求。禿３、撓天心打片區(qū)空氣好、間配套設(shè)施齊全紛，人文氣息濃確厚，適合居住膽，是修建住宅霞小區(qū)的理想地豪方。養(yǎng)４、由于項目汽所處的牧天心區(qū)所已在三環(huán)路外廈，因此適宜修姐建低容積率、自高綠化率、環(huán)騰境優(yōu)美、中檔略偏上、戶型面庸積較大的多層違住宅。掃５、該地段項盼目檔次宜在中猛檔偏上，風(fēng)格猾應(yīng)與巡天心燙文化相協(xié)調(diào)，籌均價不應(yīng)超孔過劈貞３００凈０掀挪元／Ｍ２。瀉６、高檔住宅刻市場空間有限吼，應(yīng)適當(dāng)控制奧。因為雖然人釣們的居住質(zhì)量哥必將而且正在吵日益提高，但脊這是一個十分球漫長、漸進的籌過程，需要很店多年才能實現(xiàn)晝。片長沙四與沿海發(fā)達城屯市相比還是一話個處于起步階繞段的城市，人絨們的收入水平嚷、消費能力還堡十分有限。在殖投資房地產(chǎn)項熔目的時候，可圍以文“割高瞻遠(yuǎn)烤矚榨”咳，但不可距離娘現(xiàn)實太遠(yuǎn)。攻“株**位花園螞”織項目開發(fā)的策更劃束在前面部分中牛，我們從不同擠方面對項目提逗出的背景，項柜目投資的可行島性、經(jīng)濟意義向和研究工作的載依據(jù)及范圍進搏行了分析。在涼這一部分，我泥們將對擬建項檔目的規(guī)模、產(chǎn)鬧品方案和發(fā)展碌方向的技術(shù)經(jīng)家濟比較進行分逗析，并對產(chǎn)品片銷售、產(chǎn)品價責(zé)格、產(chǎn)品的市憲場進入及市場邁競爭能力等方獄面進行預(yù)測。捷識一、項目定瘡位念姨首隔喘鄉(xiāng)辛其觀（一）項目區(qū)邀位定位附“濾**睡花園匹”燒作為我素們鐘幣**變公司首次獨立福開發(fā)的項目，專座落在省建委割確定健的僑“芽湖南炭省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)據(jù)代化試點示范尿區(qū)安”積和保天心塵區(qū)政府實施擺的允“昆天心漁名禿宅返”佛示范區(qū)域內(nèi)，警在萬家麗路與俊南三環(huán)線（在封建中）交匯處經(jīng)。占地６汽５鋸咬畝（建設(shè)用它地允迅５餃８帝幕畝）。毗鄰芙問蓉南路，距萬拼家麗路劉約死能100光0休米古，竄距誤10敵7沿國道約１．棍５池命公里膨，處在規(guī)劃們的謠目３００乞０滾挽多畝暮云鎮(zhèn)區(qū)叔內(nèi)逐“幼**椅花園裹”躲項目之所以選解址在鎖長沙隙的爪天心旬片區(qū)，有如下贈幾方面的原因順：嬸１、該區(qū)域土爬地存量豐富，港有大量成片地跌可供開發(fā)。按部照聽長沙漲市的總密體發(fā)展規(guī)劃，時向東主要是工恥業(yè)的發(fā)展，而捷中南旺邊則是商住區(qū)紡，南門地塊成嫌熟，開發(fā)已成認(rèn)氣候，有較大菌優(yōu)勢，但是沒鋼有連片土地可枝供使用。據(jù)統(tǒng)理計，窗天心利區(qū)域內(nèi)有已征也土疾地干愉３００踢０宅攔畝，加上樂**蘿長沙落公司統(tǒng)征的戰(zhàn)抖旗鴨村曬怪１２０斃０袖膽余畝土地，面秀積高達４００射０偵數(shù)多畝；如此大勢規(guī)模的土地有墻待開發(fā)，目前呢在我市五城區(qū)仁是少有的。洗２、唐天心忍是適合人居的免居家寶地，處鳴于城市的上風(fēng)觀上水地段，空癥氣清新，經(jīng)環(huán)膊保部門多次檢相測，這里的空渡氣污染指標(biāo)最收低，水體污染加也較輕，居家株天心足，有益健康。擠雪３、緞天心寨地區(qū)具有道湘西倉民居文化悠久么的歷史底蘊，講從考古界得知華，３０００年抱前，糟湖南硬地區(qū)最早的民適居懼—境—仍桿欄式住宅就于是從伐天心吹發(fā)掘出來的。窩天心攤區(qū)政府在該區(qū)葡域?qū)嵠┡皥?zhí)天心召名歉宅努”者戰(zhàn)略，意在綜則合運用建筑學(xué)能、美學(xué)、生態(tài)雕學(xué)、園藝學(xué)、晃史學(xué)、民俗學(xué)塘等多學(xué)科的知憂識，進行文化抖創(chuàng)造，提高甩天心轎住宅的文化品剩味，形成特有何的現(xiàn)但代眾“仁天心奉居住文察化誼”礦，即：在某長沙戲西門一帶，融室西蜀文化傳統(tǒng)噸與現(xiàn)代建筑藝汽術(shù)和科技為一胖體，集中反映惱這一區(qū)域特有鏡的文化歷史和馬鮮明個性的新蠟型屋居形式和縮居住方式。您４、粱天心族地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公完備，人文環(huán)豐境優(yōu)越。柳暮云并為成熟社區(qū)，間該鎮(zhèn)金融機像構(gòu)健全，道路證四通八達，出協(xié)行快捷；商業(yè)燥網(wǎng)點密布，有齒盛世四威，國糠際會展中心等策，購物方便；敗休閑娛樂地多宣，駁天心勾大道兩旁有殊天心濤體育中心，乞天心話賓館，金龍漁奉港，住天心逐圖書館等；區(qū)槳域內(nèi)還有重點誤中小勞學(xué)急數(shù)１拋８用秤中、２洪０漏刑中猛。喇５、以壟天心產(chǎn)地區(qū)作為城區(qū)長的功能定位看轎。在蛾長沙溪市總體規(guī)劃中減，已將西面規(guī)味劃為商住區(qū)。旱考慮到西面大住量良田好地的麗不可再生性及子資源的有限性魯，在該區(qū)域投嫌資未來增值潛墾力巨大。較６、暢天心嫩地區(qū)已經(jīng)聚集饒了一批高質(zhì)量叛住宅小區(qū)，為謙天心葡地區(qū)的開發(fā)建濱設(shè)項目奠定了渡基礎(chǔ)。我市現(xiàn)己有站的纏姻６涂舅家國家級和省句被試點小區(qū)，匪有害帥５慘占家位于局天心培地區(qū)。全市評延出交的嗓表１敵７寶盜家知名住宅中喘，沒有慶散８壁藍家受獎位于該腦區(qū)域。近兩三宰年來，以愉陽半光緞10雪0釘國際新城仗、候香海西岸漿、埋東方銀座立、陳楓樹園證等一批建設(shè)規(guī)嚴(yán)模大，起點高掘，質(zhì)量過硬，閃配套完備的住沉宅小區(qū)的興建亮為標(biāo)志，熱天心走的住宅建設(shè)開埋始進入產(chǎn)品升色級和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換羅時期。因此，播該區(qū)域已成為途全市品牌住宅蚊的聚集之地，禾已樹立起較好穴的市場形象和伯品牌形象，具突備了一定的示耳范效應(yīng)，為更逮大規(guī)模的開發(fā)字創(chuàng)造了條件。魚續(xù)７、該區(qū)政府柏重視、政策優(yōu)溝惠。足天心東區(qū)是國家可持旱續(xù)發(fā)展實驗區(qū)暫，一直致力于臥人口與奉經(jīng)濟、資源、蒙環(huán)境的可持續(xù)販發(fā)展。烈天心市區(qū)政府提出會的遍“疫調(diào)整兩個結(jié)構(gòu)返，再造四大優(yōu)貧勢油”視的發(fā)展戰(zhàn)略，壟再次把住宅業(yè)街列為該區(qū)四大掩優(yōu)勢之首。該床區(qū)政府為了吸鍵引廣大開發(fā)商秤投資，在土地充轉(zhuǎn)讓，手續(xù)辦蕩理，費用收取獻上實施了一系雷列優(yōu)惠政策。設(shè)并且在繼武侯搶區(qū)布的擱“皂武侯之離春析”啄文化節(jié)后，成抬功舉辦孝了袍“尚天心哄名渴宅餃”滾文化節(jié)系列活惠動，目的在于兼政府導(dǎo)演、文肚化搭臺、企業(yè)抖唱戲，努力把抬天心融建設(shè)成為新型洽的可持續(xù)發(fā)展甩的精品名牌住交宅區(qū)，達到利扎用高質(zhì)量的環(huán)冊境，建立高品徒質(zhì)的住宅，孕霉育高素質(zhì)的居沫民，求得高效樹益的發(fā)展，該標(biāo)區(qū)域內(nèi)地方政夢府的重視可以逼大力加強區(qū)域營內(nèi)開發(fā)企業(yè)間置的聯(lián)系與協(xié)作秋，形成規(guī)模和催聯(lián)動效應(yīng)，提答高開發(fā)商的整民體競爭力和整獸體效益。井（二）項目開淚發(fā)規(guī)模定位念我們疲**叛公司自舌２０００遍年創(chuàng)立以來，嫁除了和掙**厚公司聯(lián)合開發(fā)宣小天小區(qū)項目竟成功外，一直朗沒有獨立開發(fā)寬過房地產(chǎn)項目嘗，也沒有開發(fā)鍋大型戶地產(chǎn)項壓目的經(jīng)驗，而參且公司的注冊突資金為伍百萬茄元，加上股東家持久有的資金躍兩千多萬，自機籌資金總值在損三千萬多一點貌，因此，從公堂司的實力和規(guī)專模而言，此次伍獨立開發(fā)項目銷都不應(yīng)規(guī)模太賄大，攤子鋪得儀太寬。面對劑長沙寨近一兩年來日丑益升溫的房地志產(chǎn)開發(fā)業(yè)，為鞭了探索高長沙洋房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)蜜展趨勢和開發(fā)請模式，作為一姿次大膽的嘗試嬌，我們結(jié)合公莖司的自身實力鼓和對嘩長沙展房產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識匆，決定進行中遺等規(guī)模的項目堡開發(fā)，初步定撓為開發(fā)規(guī)?；墼诳鹉校督恚翟∧戤€左右，建筑豆總面叉積各牽５０００傍０岸威平方米落以內(nèi)。具體規(guī)表劃如下：亦規(guī)劃總建筑面他積顫近礙好５圖領(lǐng)萬平方米，容怒積更率義瓦１．２５：１流，綠化夕率懲率５８％以上，皺小區(qū)規(guī)鷹劃含簽３策１創(chuàng)暑幢（單元）四唱至五層錯層和菜躍層建筑，徹９末董種戶型，讓消籌費者有更多的宅選擇余地?？倯炎魯?shù)大約冰在督抹２６濾０件脂戶左右。小區(qū)蒜為風(fēng)格定為仿買湖南店民居，圍合成艷三個不同用途疤廣場（健身廣普場、園林廣場炎、休閑文化廣獄場），廣場面扣積池在糧爹１０，欲００纏０渠夜平方米期（分別悅為席述２０００，３偏０００，肆５００扔０斃疑平方米曠）。棗（三）項目商風(fēng)格定位弱當(dāng)前，北長沙雪正在開發(fā)和已豆經(jīng)發(fā)售的大多聲數(shù)房地產(chǎn)項目蹲都是以西洋風(fēng)汗格和歐式風(fēng)格廊為主，而且在聞建筑式樣和風(fēng)糊格上一家比一毒家洋氣，一家排比一家富麗堂只皇。在市場勁閘吹西洋風(fēng)的空訂隙中，我們通甘過長城園、中捧華園等具有民騙族特色的房產(chǎn)慌項目的熱銷中觀看出市場中的搜空缺，經(jīng)過反潤復(fù)高歌后，我龍們預(yù)測明年開控始的以后很長刃一段時間，將煤會流行復(fù)古風(fēng)般，具有典型民壞族特色的房地喚產(chǎn)項目會成為麻市場的熱點，充同時結(jié)合我們薯天心漠地區(qū)幾千年來暮的居屋文化特惱色，我們決定風(fēng)將本項目開發(fā)糖成具有嘗湖南經(jīng)民居特色的項債目，主要建成值四至五層的小救高層，以庭院閘落圍合的形式賴，以具有代表治性的建筑符號優(yōu)來表達出一種衰濃郁的為湖南仿民居文化特色憤。這既滿足了案人產(chǎn)在遠(yuǎn)離都傻市喧囂的地方刺尋找一個寧靜腹、悠閑的安身塊之處，同時又撫和整個共天心捧片區(qū)所特有的距湖南悅民族文化特色犧有機地結(jié)合在帽一起，在營銷線廣告中如能更蠟深入地挖掘出曾與編星窩城有關(guān)的古代償文化內(nèi)涵，將南會成為其中很孝好的一個賣點辟。晚１、項目品位侍定位：民族、鐮生態(tài)園林休閑綱社區(qū)雅①腳現(xiàn)有房地產(chǎn)市畢場一片歐化風(fēng)率，簡單、舶來參品式不倫不類醋，已漸顯李失寵的頹勢。饅輝②格根深蒂固的民落族情結(jié)使消費學(xué)者對民族的東管西容易引起共液鳴?？芒哿陱氖袌稣{(diào)查和貍走勢的分析、五預(yù)測，順應(yīng)人督類更好的貼近撫大自然，返樸走歸真。房地產(chǎn)洗市場將刮起一攻輪復(fù)古風(fēng)，誰曾搶占先機，領(lǐng)軌風(fēng)氣之先，誰顫將獲益無窮。摧易④打“遺民籮族敗”您是市場的空白適和機會點，新愉一輪市場競爭惹的制高點螞。洗“號生態(tài)園雄林拾”離則是在一般宣壩傳生態(tài)、綠色援、環(huán)境的基礎(chǔ)銳上，以人為本葬，深化和提煉冰出種有口皆碑圈的園林風(fēng)格，憲把環(huán)境的文章壟做足、做出特薄色頭。滋“懼休光閑殘”扶則是因項目的歪交通、地理位戴置和順應(yīng)人類嚷生活方式而提螺出。耍２、建筑風(fēng)格綿：仿掌湖南粘民居特色：騰①軋小區(qū)布局采用幣湖南赴民居傳統(tǒng)院落玩式三進深圍合級結(jié)構(gòu)；紹②手房屋兩面日照禽，采光、通風(fēng)通良好，開窗即峽景，步移景遷會；脆③紹平屋頂與坡屋避面相結(jié)合，門巷、窗體現(xiàn)傳統(tǒng)模風(fēng)格，仿木質(zhì)陽門為帶裝飾格喪窗風(fēng)格，窗采瓦用木格帶半圓定形附窗結(jié)構(gòu)，我陽臺仿木質(zhì)處雙理。匹３、立面設(shè)計消瓣采用藍、白色鏟基調(diào)，與綠色罷景觀相融合形么成一幅清爽、暫結(jié)凈、怡人的接風(fēng)景畫。墻體煮乳白色高級外咬墻涂料，間以驢藍色條塊（圈蜂梁處）涂料，突琉璃瓦、門、飛窗、鐵花欄桿互均采用藍色仿受木質(zhì)設(shè)計，在劇門窗造型上采忌用圓弧凸窗等沙以豐富立面造故型，愉悅視覺已，小區(qū)圍墻采立用江南園林式顫基本造型，大圖門采用極富民論族特色的牌樓犁結(jié)構(gòu)。需要卷指出，藍、白階色基調(diào)與金房粱苑類似，此有盞意為之，只要礦在色度和色之塊應(yīng)用上做得貪比金房苑出色醒，消費者在不米自覺的類比中序會提高對本項旬目的心理價位劉和對項目定位嘗的認(rèn)同。矩４、環(huán)境設(shè)計纖浮風(fēng)格：江南園瑞林式特色：范１）花草、灌辮木、喬木組合央立體綠化景觀盒，林木、草種哪選擇應(yīng)充分體漫現(xiàn)江南特色，游并注重觀賞、餃吸塵、隔熱、職隔音、增加負(fù)您離子等功能。誕線２）小橋、流行水（淺溪）、吵亭、閣、回廊暫、石景、假山膽、小湖泊構(gòu)筑企小巧、秀雅、混有山、有水靈陰秀的江南園林租。蒼３）幼兒園建舌筑改在后庭，巴視使用情況改申成陽“雹花港觀擦魚桐”碗和室內(nèi)園藝。蜓中庭、后庭后為靜區(qū)，著力秤體現(xiàn)江南園林輩風(fēng)格，前庭為佳休閑、娛樂，雖人流集散的動記區(qū)，把網(wǎng)球場周改在幼兒園處泡，游泳池建在攻會所屋頂；休遇閑廣場采用半蒙人高的音樂噴常泉，四周形成食鴿子廣場。布（四）目標(biāo)持消費者群體定竿位退１、定經(jīng)濟實妹力：私營業(yè)主譯、高級白領(lǐng)，解家境殷實者，蓄保守估計至少做能拿因出該抱１踩０紀(jì)紀(jì)萬元購房，且春經(jīng)濟來源定，含交通出行有汽原車代步。樣２、文化層次蜂，個人修為，盲對傳統(tǒng)文化、擠思想有一定愛假好和了解，對收旅游、古詩、犁詞有一定偏好里，有一定美學(xué)側(cè)基礎(chǔ)。昂３、愛好：性販格開朗、大方映、坦誠、直爽虜、崇尚自然、侍喜自由自在、叫無拘無束、愛勻好野外旅游、嗽欣賞小橋流水養(yǎng)的靈秀。消４、消費特征深：購物以是否泛滿意決定取舍渡，價格上只求似合理，物有所迎值即可，（如娘何使其滿意，吉戶型、質(zhì)量、集配套、環(huán)境、尖服務(wù)等力爭做盒好、做到位）帆。翁５、消費者按袋購買目的細(xì)分譯：１）首次購餅房自住；２）摧居家的升級換掠代；３）替親測朋置業(yè)；４）搜投資、置業(yè)機捏動選擇型；５仔）純投資型。肺根據(jù)有關(guān)資料駝顯示，結(jié)合我誰們前面部分的依分析結(jié)果可知跨：戚長沙蹈目前個人資產(chǎn)唐達百萬元以上新的人數(shù)不下六姐位數(shù)，這部分忘人在早期（八果十年代末帖和接艙９３、９旗４吩穗年）的兩次房請地產(chǎn)開發(fā)熱中拼，已經(jīng)擁有了貌較好的住房，悶但隨著時間的精推移和城市的顏發(fā)展，以及受譜早期城市規(guī)劃霜的局限性，由寧于一環(huán)路內(nèi)地任段的出行交通宜道路狹小，周壘邊環(huán)境差，加嚴(yán)之開發(fā)商為了縫單純追求經(jīng)濟塘效益，采用高副容積率建房等月，使其除了有疑近便的地利條錘件外其它方面殊都不太理想，然如房屋的采光猛、朝向，小區(qū)艦的綠化，活動將場地，周邊的資環(huán)境，以及市扒區(qū)內(nèi)的空氣及稿噪聲污染。因赴此這部分人對探房屋居住條件娃有了更高的追序求，再加上大叔部分人對自有駛資產(chǎn)保值增值榆意識的增強，夠選擇購房也成婆首選。因此，雪他們當(dāng)中一戶紹人有兩套甚至幟更多的住房的退大有人在。其劈目的不外乎是雪兩種，一是購姐置大量不動產(chǎn)犧，以求自己的遷資產(chǎn)保值、增派值；二是在不復(fù)同的地點選購吳房屋，并根據(jù)遇其不同的功能氏，季節(jié)性地變殲換居住地，以殿求生活質(zhì)量。灶他們是目前中排、高檔房屋銷騙售市場上力爭忽的對象。具體設(shè)細(xì)分為：沒１、外國、外攜地來宴長勵經(jīng)商人員。隨很著于長沙貨市改革開放步賢代的不斷深入謝以及對外招商架引資力度的進穩(wěn)一步加大，不源少國外的跨國鬼公司和國內(nèi)的靈私人企業(yè)家看珠好永長沙淚的投資環(huán)境，多紛紛到惹長沙讀安家落戶。隨喉著這些人的紛般至沓來，他們鬼不但給杯長沙羅經(jīng)濟注入了新妙的省略，也因播其不可廁小視的經(jīng)濟實愉力給撲長沙慶的房地產(chǎn)業(yè)帶速來微型機。這明部人數(shù)量雖不厭算太多，但大蹲多數(shù)已考慮在信星城雀安家，他們要某求房產(chǎn)的檔次扛，考慮的條件竭已不是一般市暗民所能達到的槳，這部分人是艇我們項目不可騰忽視的消費群才體。槍２、金融、證烤券行業(yè)的從業(yè)通人員。自從九揚二年鄧小平南喘巡講話以后，撐伴隨著中國經(jīng)潮濟的高速增長罰和中國各項金塊融改革措施的射出臺，金融業(yè)請在改革中的地柱位和作用不斷腦改變和增強，梯證券公司也如熄雨后春筍遍布套星城仆的大街小巷。趟這部分從業(yè)人休員一般有較優(yōu)運越的社會地位濕和較高的工資導(dǎo)收入，而且享昏受著一般人所調(diào)不可及的福利天待遇，無后顧朽之憂，對他們假面言，不斷追切求居住質(zhì)量的午改善是其地位狼的體現(xiàn)。這部智分大都有車，勾相對交通較遠(yuǎn)濃對他們已不成初問題。皆３、闖海回歸音人士。在改革物開放之初，有產(chǎn)不少人到沿海枝、特區(qū)發(fā)展，勿經(jīng)過十多年的遍艱辛努力，很淘多人已先富起豬來。隨著內(nèi)地錢的開放，原來膀沿海及特區(qū)所時享受的政策優(yōu)半勢，已逐漸失幅去，近年來這膛部分人中大多壺數(shù)已攜家回發(fā)柄，尋找新的事河業(yè)的起點。９檔９每式年春節(jié)炕長沙瘋市政府聯(lián)合返長沙蓮房產(chǎn)界推出經(jīng)的號“坡湘幕人返鄉(xiāng)購房班添機警”煌異?；鸨膳麨槿q末聯(lián)長沙擊房市的一大亮險點。這部分人泊雖說過去在污長沙昏有住房，但他帥們大多年齡在襪３套０磁—甘４陣０結(jié)謠歲之間，事業(yè)行有成，再加上親他們親歷沿海烤的改革大潮，行觀念新，見識私廣，有魄力，路有實力，因此偵對住宅的套型挨、功能、環(huán)境洞等均有較高的右要求，對住房聯(lián)的檔次需求上制是中檔以上。鴿此群體是我們芝銷售對象中的逃基礎(chǔ)。抹４、高知及藝熔術(shù)家群體。魔長沙漠市有一大批高放級知識分子和鳥藝術(shù)家群體，切這部分人在尊貼重知識、尊重召人才的大環(huán)境亡中，通過智力朋投資或施展自額己的藝術(shù)專長叼，已成為先富陶起來中的一員身，職業(yè)的習(xí)慣速以及他們的文焰化素養(yǎng)，使得餡他們崇尚自然戴，重視生態(tài)環(huán)段保，追求居屋泊的文化內(nèi)涵和啞藝術(shù)情調(diào)，對將周邊環(huán)境的文晝化氛圍和優(yōu)雅裹閑適是他們高糕品質(zhì)生活的核注心，房屋造型央的獨特及較高尋檔次和著力營裂造的文化氛圍弦無疑會受到他身們的歡迎，該辨群體同樣是我今們銷售中力爭幅的對象。薪５、三線建設(shè)腔的離退休人員辨。根據(jù)我們的祝市場調(diào)查及獲焦得的準(zhǔn)確信息仍；國家為了爽照顧一大批長窗期在深山、西觸北沙漠中工作陣的國防科技戰(zhàn)傳線上作出重大莫貢獻的老專家除、老同志，準(zhǔn)切備將一大批功真勛卓著的離退駁休老將軍、老烏高級科研人員蛇從條件艱苦的能基地遷到富饒沸美麗的遣湖南勺上安置療養(yǎng)，箱安度晚年，按權(quán)湖南纖省和辣長沙津市的安置計劃帶，些長沙姨的西、南門兩駝處是安置的首狂選位置，由于批被安置人員（戶含家屬）有數(shù)魔千人之巨。目你前，我公司已夢就此與有關(guān)部悠門和單位進行搜了較深層次的雁洽談，如能爭比取對其部分銷塵售成功，可達罷到事半功倍的壇效果。褲（五）套型喝結(jié)構(gòu)及單體面蘋積定位撿１、譯長沙撞市政府曾慰對絮“鋼你對自己的住屑房是否滿皺意絕”捆開展過一次民浸意調(diào)查，溫約乘神５６．３％的長人表示不滿意成，表達了希望豈有一套好住宅悔的強烈愿望。臺結(jié)果顯示：對復(fù)目前居住狀況寄不滿意的狡占案醫(yī)４７．１０％圣，比較和非常漿滿意的很占顏掩３８．００％念；被２、對目前住書房面積大小不加滿意的占了一健半多，非常滿役意的比例很低轎；吹造成上述不滿忙意比例較高的麻原因主要是由未于現(xiàn)在住房中呢，房改房比重蕉較高，商品房情的比例較低，思而老的住房面文積較小。碗２、對現(xiàn)有住陣房結(jié)構(gòu)、設(shè)計辰布局不滿意的堡人所占比例傅達臉后６０％，比較就滿意的只與有塵頓３３．１０％錯，造成上述不謎滿意比例較高疑的原因主要是占：啟①倉設(shè)計不合理臘。廚衛(wèi)面積較乎小，空間狹窄淚，東西難以擺冷放，而且，久在缺乏高效排停污、排氣設(shè)施嬌的條件下，廚奶房、衛(wèi)生間往午往成為居室環(huán)平境的污染源。蕉珍②垃功能區(qū)分有彈麻煩。不少住竄宅的功能區(qū)分寫不明確，臥室墊太大，而起您居室較小，有中時不得不居寢壤混用。房屋進賀深偏大，以致敬多數(shù)客廳是間岸接采光，使房珠屋的整體舒適通感減弱，房屋熔過道太長，有販效使用面積相快對減少。另外同，隔音性能差硬也是常見毛病也。叢③摟替老弱病殘逼考慮少。住宅斬設(shè)計普遍缺乏濤對老年人和殘正疾人使用需求搖的考慮，給居渠住者造成許多渡不便。例如：膏輪椅受臺階和摟門的寬度限制惱，不能自由行銷動。保④構(gòu)設(shè)計上缺少盞創(chuàng)新性。替未旨來發(fā)展考慮少素，從目前房地于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢疤看來，一般的矛設(shè)計三年以后嘩基本過時了。訴要想做哥到張“聞五年領(lǐng)先，十改年不落茶后類”獲確實需要在設(shè)往計上引入創(chuàng)新鵝觀念和前衛(wèi)意崇識。蔑⑤鉛儲藏間小。申隨著人們消費臭水平和購買力枯的增強，所需抄儲藏間越來尸越大，儲藏間思過小，會使東缸西難以擺放，積顯得雜亂。俗３、們根據(jù)我們所作異的市場調(diào)查，抄以及我們對票長沙阻市房地產(chǎn)業(yè)的損觀察分析結(jié)果朋顯示，以前幾慕十年一貫的平墳面式住宅已不道再受歡迎，錯節(jié)層住宅成為時購尚。中央花園凱四期、泰利物茂業(yè)等以錯層為護主打戶型的樓響群盤一面市很迎快就銷售一空甚，這種戶型之棋所以受到消費貴者青睞，在于泉錯層戶型對客攜廳的私密性和扭整個居室的溫償馨有了更高的草要求，它既避胃免了平面式住醉宅的單調(diào)感，待又避免了復(fù)式暮房面積過大的元弊端，給購房附者提供了購武買前“正壓縮復(fù)嘉式勢”粱房子的便利。棍錯層相對于平鐮面、復(fù)式的自門身特點：階類別膝特點遣接受程度惕平面式房室內(nèi)各房間高獲度有同一標(biāo)高稈及層面上，設(shè)揮計難度相對較砌低，較單調(diào)遣現(xiàn)在市場上大窮量流行大多數(shù)捆人都認(rèn)同沖復(fù)式戀由兩個樓層構(gòu)叛成的住宅，中芒間有樓梯連接棚起來，面積較界大淘目前市場上購點房者認(rèn)可不夠腔錯層式振室內(nèi)各間標(biāo)高器是一致的，但藥至少有兩個層賽面，具有立體效感首目前市場上正效在逐漸興起，招其豐富的立體黨感讓購房者耳哭目一新賠錯層式住宅使星住宅每個房間園處于不同層面價上，層與層之匙間用梯步相連荷，大大增強了立房間的立體感該，從而在視覺脈上感到豐實多冠彩，同時也提村高了房子的空封間功能，使得禮居住者更感舒芹適、方便。錯盲層有幾個不同望的版本，（１替）前后躍將動惱靜、干濕分開首；（２）左右瞧躍使主次分明爽；（３）整層映躍使購房者感瓦受到空間的豐崗富和層次的分兼明。賤為了使我們的喊項目在推出后獄能更加受到市令場和消費者的晶歡迎，我們特宇從重慶市引進騎了目前很被看事好、蔬長沙鍋目前尚無，但警不少開發(fā)商正駛準(zhǔn)備推出的一范種最新的變維蚊錯層技術(shù)，該饞技術(shù)不但讓一鑄般的兩錯層變麗為三錯層，而棉且使房屋面積喂增定大炮道１５％，建筑虧成本降低３％斑。相信該技術(shù)太引入本項目的盾設(shè)計施工，不密但新穎別致，雜而且美觀大方往，能提高本項臺目的檔次和規(guī)三格。潑經(jīng)過較為詳細(xì)手周密的調(diào)查研全究，為了滿足那不同年齡層次稍，不同家庭結(jié)仍構(gòu)的住房需求摘，我們設(shè)計了繪九種戶型，套蜂面積散從礙準(zhǔn)７累０朽睜平方米鈴的單元房它到砌佳２６更０凡知平方米吸的連體別墅群督，真正做到了戚戶型多樣，面劇積多款，能適綁應(yīng)不同消費層千面。略（六）、項目珠定價壇根據(jù)型從首“拼長踢房指數(shù)辦公司室?！贝帿@得的數(shù)據(jù)楚看，經(jīng)對今年獎下半年印長穩(wěn)房指數(shù)作詳細(xì)愿分后發(fā)現(xiàn)，盜長沙蘆市住宅指數(shù)的伐變動是品長皺房指數(shù)變動的癥主要牽動因素棗，在其它區(qū)域輔住宅交易增長剃乏力的情況下予，一環(huán)路外西犯北方向局部區(qū)夏域內(nèi)住房銷售柱卻在悄悄升溫浪，在平淡的垂長沙叨房市權(quán)中鵲“音西態(tài)北紀(jì)”崗房市異軍突起辣。蜓據(jù)統(tǒng)計，押０３徐鹽年一環(huán)路外西早北方向在售住待宅項目計襖有襪檔４谷５棗陜個，除兩個售詳價沙在度瞇３００退０兄蔥元以上的高價鄭位項目外，其裝余４科３冷懶個均處箏于薯誕２３００吉元以下的中低保價位段內(nèi)，其晝具體各價位段莫內(nèi)（項目分布腸如問圖位②滾所示）：悅由每圖打②逢可以看出，該必區(qū)域內(nèi)住宅項槍目售價戲在概滅３００訴０斃擦元以上的項目串有狡勉２柜皆個，占該區(qū)域浩項目數(shù)僅的配粒４．４４％；介售價店在航扣２５００積—迫２００羨０紫續(xù)元間的住宅項仁目莊有緒琴１過６現(xiàn)倦個，占該區(qū)域壯內(nèi)項目總數(shù)見的樸桃３５．５６％升；售價漠在部翅２００駝０票麗元以下的住宅燈項目計航有腹套２椒７坡滋個，占該區(qū)域殖住宅開發(fā)進入捐銷售階段項目控總數(shù)的６０％短。該區(qū)域吐內(nèi)殘逼２３０譽０嘴慢元左右的中價關(guān)房房在播梁５梢—箱７昂呆月蠻份榜挽３溫潛月內(nèi)銷售１０紋．膀２蛋裙萬平方米，筆而夢痕１辨—岸５沖唯月遣長沙勺市房地產(chǎn)開發(fā)真住宅銷售總面派積僅序為影俘６０．筆９湊犧萬平方米，中滾價房在住宅需帖求中的比重由藥此可見一斑。歸葵前面部分我們鍬講到，一次統(tǒng)悉計調(diào)查顯示，別長沙巡有泰抖５６．３％的氏人對自身住房狼條件不滿，這屑意味著約伙有澇朱１８鬼０構(gòu)饑萬人的購房潛封在消費群體，開但調(diào)長沙腫房價過高這一死老大難問題仍驕然制約著冷冰拜冰的房市。律８長頌月中旬，財政貌部、國家稅務(wù)接總局聯(lián)合發(fā)出渠了《關(guān)于高速桂房地產(chǎn)市場若惹干稅收政策的餅通知》，倡９鍋弟月份，國家計累委也發(fā)出通知念，清理整頓房叫地產(chǎn)開發(fā)與銷壤售過程中的收即費問題，業(yè)內(nèi)鼓人士由此斷困言艘“紡長沙叫房市至少還有蒙１０％的降價昌空灣間臣”險，無疑為我們賊在項目產(chǎn)品的匪價格定位中指厲明了方向。蘆通過研習(xí)與我宅們的項目在區(qū)蝦位、地勢、規(guī)翻模、檔次相類村似的其它項目渠的價位，并結(jié)施合本公司項目扛自身的優(yōu)勢及刷特色，配合密艙集的促銷手段秀，采取高定價幅入市，并根據(jù)切不同的朝向、純不同的樓層、冠不同的戶型定澡不同價格，采邊取一房一價的左策略。初步將控價格訂壽在可踐２躁０險０城０峰—材２５０辣００元／Ｍ謎２漏，均價在芬２４騙０真０曾弦元／Ｍ較２廉牢左右，少數(shù)位寶置、朝向、樓桿層較差的定位永在轟據(jù)２朝０蠶０辜０確肅元／Ｍ幟２面梅左右入市，少飄數(shù)檔次高的連漢體別墅定位些在懂涂３棉００侍０判烤元／Ｍ贈３狼左右入市，這鴉一方面滿足了司不同層次的需爐求，同時也為臘日后的降價留框下一定空間，循在高價位的情獵況下，我們一疊改傳統(tǒng)的成本指預(yù)算模式，引毯進倒推成本的無方法，把成本悲盡量壓縮到各壘個環(huán)節(jié)，保證長公司的合理利草潤。利（七）促銷手插段和分銷措施死塞面對系長沙腰市房地產(chǎn)業(yè)白棵熱化的競爭形門勢，以及不少畫公司已經(jīng)發(fā)售羊和正在發(fā)售的宅現(xiàn)房的壓力，線我們決定在本患項目上采取強屠有力的促銷手盒段。皮1輕、考慮到本公雨司的規(guī)模和實者力，無法獨立籃實行廣告平面寨設(shè)計和媒體醬發(fā)布的專業(yè)化稀工作，根據(jù)專輛業(yè)化分工原則刃，我們決定在平廣告平面設(shè)計堅和媒體發(fā)布引吉入專業(yè)的廣告請公司進行廣告翼設(shè)計招投標(biāo)，或通過評標(biāo)、選召出最具實力、軌方案最佳、成素本最低的廣告傲公司進行合作腰，作為本項目奸的全權(quán)廣告代倘理。擬訂的廣屢告手段有如下派幾種裕：助①磚以大篇幅、大騙容量，連續(xù)、式新穎的報紙廣皮告進行高密度免轟炸典；輪②組在本項目附近玻區(qū)域內(nèi)制作一竭批戶外布標(biāo)、栽燈箱廣告進行鋒宣傳平；挪③例在售樓現(xiàn)場制卸作大型沙盤模潑型和精美小巧衰的戶型立體模將型展示喚；烈④辜制作精美的宣跑傳手冊、畫頁對、資料、說明丹書、圖片等可摘發(fā)送的廣告資慶料及富有特色礦和紀(jì)念性的小扁禮品；拒⑤碑?dāng)M制阿作起氣１視５印陣秒鐘的有聲廣母告在電視臺黃芬金時段播放提；挖⑥較打算請專業(yè)公藥司用虛擬現(xiàn)實冤技術(shù)和多媒體脈手段制作關(guān)于皺本項目效果圖咳、戶型結(jié)果、憂環(huán)境晴的雅懶ＶＣ繩Ｄ非拔光盤，在售樓蕉部現(xiàn)場演示，嚼以帶給購房者漂親臨其境的感站受，增強本項懲目的可信度。顫溝2揭、塑正如人們買彩兇電不會奔到電滲視機廠，而是嘉到各大商場挑蓮選一樣，任何裕成熟化的商品挑都是產(chǎn)銷分開雀的。在趨長沙妻，房地產(chǎn)開發(fā)鄉(xiāng)項目又負(fù)責(zé)銷滲售，消費者直碰接而向開發(fā)商驅(qū)購房。而開發(fā)組商既造房子又伸賣房子，在競撥爭日益激烈的潑今天，卻不可卻能做到面面俱燦到。在國外和但港臺地咐區(qū)奉“陶造房子的不賣狐，賣房子的不臺造羽”穩(wěn)，在上海和深壤圳沿海地區(qū)，糧已有越來越多叼的代理商成為則商品房預(yù)售的俊主角。濁作為一種嘗試謠，我們公司準(zhǔn)濾備將本項目與解代理商進行合噸作銷售。這樣冠做的好處在于逆：對開發(fā)商而裕言，利用銷售絮代理商來銷售躬省卻了銷售人粘員的管理、培弄訓(xùn)、勞務(wù)費用桃，有更多的精嚷力投放在開發(fā)矩上，并能從代砍理商處獲取市希場需求信息；算而具備廣泛的咽信息來源，龐津大的客戶網(wǎng)絡(luò)詠和專業(yè)銷售人罵員，先進營銷啟手段的代理商朽往往會把樓盤蓋銷售做得更出壓彩，也更易塑敢造開發(fā)商形象妻；購房者在代壘理商的網(wǎng)絡(luò)中暖也易于獲得更紛符合自己需求圈的房屋。目前巾長沙齡相繼出現(xiàn)了鴻摘基、立信、業(yè)幕威行、中誠等霧專門從事房屋南銷售代理的公斯司，但由于其纖處在剛剛起步枕的階段，尚不輕具備獨立包銷橋開發(fā)商樓盤的癥實力和膽略，栗與開發(fā)商依然級是一種委托和剖依附的關(guān)系。獅因此，我們在洞與代理商接觸屆洽談過程中，述保持著謹(jǐn)慎的各態(tài)度，同時，毒一直按計劃自奸己獨立設(shè)計營捉銷推廣方案。顛乖沫二、項目收益忙預(yù)編測盒幅它汁碼要牽腳１、章根據(jù)預(yù)算方案漸，整應(yīng)個療“清**平花園牽”扒項目的預(yù)計總場投資斥為鉤棄７，５０摩０周蔬萬元。資金需繭求大，而且使勞用周期較長，絮為了保證工程毀資金的正常使壞用街，敏“五**著花園融”喝項目所需資金沙大致有三個來模源渠道：擱①接公司自籌資值金星重３，００眼０郊循萬元左右；醬②桿通過靈活的促俱銷手段，預(yù)銷艙售收入拖約罷射３，００吸０慚芬萬元左右；巷③局預(yù)計分批從銀療行貸款，總額用度詠擋１，５０慌０敏丟萬元左右；菠２、巴項目資金使用壞情況如下：見由于項目占地欣面腰積習(xí)辱６４．７股９月執(zhí)畝，其中凈巷地嚇砌５８．律３撒粗畝，為計設(shè)睜３８８２７Ｍ范２；住宅建筑邀面盜積塵鉤５０，０００備Ｍ２，銷售面斥積５０，００澡０Ｍ２（零公冶攤）。因此成注本估算壩如下表所示：犧敏項目問單價（虧元真/M戴2徒）訓(xùn)總價（元）饑土地用費放300搭1殖3宇，鋸00機0剖，掛000蠻配套費（水電蛾氣、配套、綠喪化）慢100M啟2居5云，結(jié)00夸0牢，翻000散報建費意120挽6父，葡00釘0援，粥000針建筑費訪600雞3古0測，誠00撒0棵，塑000閉管理費獨50偏2伴，鑄50州0返，引000信不可預(yù)見費奮50膨2夫，登50英0鴿，逗000續(xù)預(yù)提保修費巡10M英2齒50肥0祥，姥000惰利息秩89.50蛾4鍵，令47括5埋，濟000沾稅費賺230們1礎(chǔ)1傳，糊50氏0題，藏000桂總計歐7蜻4摸，柏97駐5謊，丹000膊獄三、項目的前站景和風(fēng)險風(fēng)碗析或染犁冒全負(fù)胃１、項目的優(yōu)灰勢：亡①禽土地及項目的榜稀缺性和無可便比擬性。熄稀缺性：指上維風(fēng)上水，良田妙限量開發(fā)，此愉區(qū)域尚無一家聯(lián)開發(fā)；無可比歲擬性：指此區(qū)倦域尚待開發(fā)，服小范圍內(nèi)無競畜爭項目；茶②之良好的地理位紅置，自帶廣告僵口岸，為項目萍形象定位與廣開告推廣提供了羞方便。名③拔項目位騰處敬“銀天心想壩析”城中心，緊臨國要賓定館臂“噸天心上賓提館是”娃及高品級會兼所環(huán)“赤天心醉山榆莊帥”鬧，毗鄰國賓疫館雖——勞天心似賓館，尊貴頓賭顯。對提升樓姿盤形象大有助測益；左④“抗天心輸名自宅棍”涌已在該區(qū)域購加置大量土地，籃可以預(yù)期，項慧目周邊會有樓掏盤項目競相跟暮進的態(tài)勢，形驅(qū)成開發(fā)熱潮。捧脂⑤雀處在國家級度生態(tài)環(huán)阿境鴉“目溫郫厲都內(nèi)”扎內(nèi)，周圍無大囑型工礦企業(yè)，踩上風(fēng)上水，空舞氣質(zhì)量高，有陡居家安康的天白然優(yōu)勢。清新沉、優(yōu)質(zhì)的空氣揮和良好的自然禾環(huán)境符合人類舅返樸歸真的大摔趨勢。臟⑥際傳統(tǒng)的文化淵羞源與居屋文化并特色使項目在謹(jǐn)品位和檔次上田得以提高。壺２、項目的劣晨勢：睡①燒該區(qū)域內(nèi)的商腰品房在形象上肯、檔次上、規(guī)斜模上還不如城吩中超部區(qū)域；從本蛛物業(yè)到西門車拜站路段經(jīng)常發(fā)近生交通堵塞的握現(xiàn)象，上下班巷高峰期情況更總為嚴(yán)重。距城服區(qū)較遠(yuǎn)，交通盡上對依靠公交寺、自行車類消號費者有所不便護，一定程度縮民小了需求量。典隱②鏟本物業(yè)周邊現(xiàn)捷為一待開發(fā)區(qū)渣域，區(qū)域內(nèi)的激社區(qū)配套設(shè)施怕較缺乏。項目證因規(guī)模、區(qū)域咸現(xiàn)浴狀所限，使用現(xiàn)初期，生活配普套更多依賴外擾部，而項目外崗部潔衛(wèi)１險掏公里遍范圍內(nèi)尚屬待群開發(fā)地，人氣跪聚集不夠?？当疚飿I(yè)毗鄰的筒暮云農(nóng)為成熟社區(qū)，餅區(qū)內(nèi)購物設(shè)施樣完善，但這些儲設(shè)施都與逼暮云呈社區(qū)的檔次相豬適應(yīng)，檔次較合低，與本物業(yè)成中檔偏高定位旱不相符。但其厘低檔社區(qū)形象余對項目有一定尚負(fù)面效應(yīng)，其益社區(qū)治安尚可塑。換③弟目前該區(qū)域消謹(jǐn)費者比較認(rèn)同按的心理價位偏辮低，普遍戒在蛙投２８０尺０錯候元／Ｍ２以內(nèi)踩。禿④葡本物業(yè)主打計套型品為溫謀１７０Ｍ慌２版聰?shù)乃氖胰龔d妥的餅臘Ｃ澤吹型，義但脾胳１７０Ｍ廁２江鋒套型在霜長沙昨市西門附近的燥房產(chǎn)中并不多玻見。是⑤抓躍層住宅的設(shè)粒置有一定的缺語點，總面積紗為鎖竊２４５Ｍ２，毯但僅有四個臥謀室，耍其它的功能房棉如書房面積過扎小。壞⑥舍“印金房荒苑歲”造與筆“伯銀豐洪苑啦”更之間，較大的戰(zhàn)市場空白稈，熊“精國際大都由會構(gòu)”料的失敗，對本各項目市場推廣始產(chǎn)生較大影響奧。這⑦舒地位較偏遠(yuǎn)及夏城鄉(xiāng)結(jié)合部的得不安全因素，元讓消費者對本稼項目市場認(rèn)知均率不高；訓(xùn)⑧案開發(fā)商首次撒獨立投資權(quán)長沙景房地產(chǎn)業(yè)，管詞理能力，經(jīng)濟號實力和商業(yè)信零譽尚未得到社翠會廣泛認(rèn)可。戒郊３、項目前景便：伸從整個項目的爽立項程度來看蹤，本項目的立幣足點定位準(zhǔn)確增，發(fā)型懇天心協(xié)地區(qū)為數(shù)不多康的高尚住宅區(qū)沿，項目整體規(guī)年劃完善，綠化晌率高，容積率姑低，小區(qū)內(nèi)配廊套設(shè)施完善，流周邊基礎(chǔ)配套住好，傳統(tǒng)的文梁化淵源及發(fā)展舞趨勢使項目具豈有相當(dāng)?shù)木幼”硟r值和升值潛鴨力，如能在項作目開發(fā)首期把慌綠化公建完成瓶，樹立起整個仔小區(qū)的規(guī)模和伏品牌形象，則導(dǎo)預(yù)售應(yīng)該會非膜常順利，如果墾銀行的配套貸殼款能按時按步績到位，則整個既小區(qū)的工程進勇度會非常順利傻，可在較短的溉時間內(nèi)收回投扣資。范４、風(fēng)險因素貨分析：散①棍戰(zhàn)爭、自然災(zāi)亡難等人力不可腎抗拒的自然風(fēng)角險。但這些因物素發(fā)生的概率僵非常小，對本星項目影響的可炎能性較?。粯洧陂W國家視經(jīng)濟情輕況對宏觀經(jīng)濟頁政策作出較大慚調(diào)整，而這種并政策調(diào)整對房貿(mào)地產(chǎn)業(yè)的危害貴極大。從目前剃經(jīng)濟形勢看來濃，作出這種調(diào)咸整的可能性不型大；誠③缸開發(fā)商對房地些產(chǎn)市場的預(yù)測府出現(xiàn)重大失誤蹤；坐④籌長沙壺房地產(chǎn)市場競播爭對手多，規(guī)夸模大，且多為臺現(xiàn)樓，使得銷困售難度增大；估猴⑤閱本項目所處停天心忌片區(qū)尚沒有其臂它已開發(fā)項目彼現(xiàn)場示范，有僵可能形成曲高桑和寡、孤掌難末鳴的局面。尋“蚊**陽花園聰”符項目的營銷推廣策劃罪敵一、廣告方案歸背按景愚卵晴艷進幕幫令（一）背景：搞資１、課長沙塔市大背景：海１）城市特征稠：典型的休閑牲、消費型。牌２）政治、社斧會因素：因民血風(fēng)樸實、小富嚇即安、知足常稈樂，喜食貪玩抖，除失業(yè)問題溉，無較大政治治、社會動蕩誘位因。采３）經(jīng)濟：隨貌全國性大氣候兵顯疲軟、低迷等態(tài)勢，受國家末金融、產(chǎn)業(yè)調(diào)牌控和市場競爭究、優(yōu)勝劣汰、炕走向有序影響域有緩慢復(fù)蘇跡厭象。衡４）消費：消影費者的可支配形收入、資本意而識增加，但受皇國家各項體制齒轉(zhuǎn)型期社會、緊福利等基本生倚活保障不完善店，消費者有持乘幣觀望心態(tài)。棉解５）市場：政脂府大力促進，話以期拉動整個割國民經(jīng)濟；取癥消福利分房，晃擴大了市場容植量，規(guī)范了市述場競爭；房地語產(chǎn)漸次步入發(fā)末展期；市場開報始走向成熟和關(guān)有序。責(zé)２、區(qū)域小背認(rèn)景：喪１）枯天心聰區(qū)政寒府姑蝶２０００凡雹年睛否３晶零月舉辦的仇天心鳥名宅文化節(jié)已必提甜出瀉題３００車０長哥多形畝存量土地概凈念。遷２）本項目處膝天心丘區(qū)土橋新鎮(zhèn)區(qū)倦控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)壞，目前尚無開間發(fā)項目，大范虹圍內(nèi)屬待開發(fā)情地。慕３）劣長沙婦西部多為良田張，限量開發(fā)，述土地稀缺性明偶顯。