房產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)

.第一講基礎(chǔ)了解第一項(xiàng)銷售人員從業(yè)要求1-1、置業(yè)顧問的素養(yǎng)?有尊嚴(yán)又有高收入的生活?有意義且又可以做為終身的事業(yè)?具備專業(yè)知識(shí)且專心經(jīng)營，勝任工作?不斷學(xué)習(xí)，保持進(jìn)步以應(yīng)會(huì)更多挑戰(zhàn)?明確計(jì)劃，努力達(dá)成?遇難絕不退縮，堅(jiān)持到底?盡力而為，激發(fā)自我潛力?用熱誠、親和力認(rèn)識(shí)更多人?樂觀進(jìn)取創(chuàng)造快樂心情?養(yǎng)成良好工作習(xí)慣，盡心盡責(zé)，持之以恒?永遠(yuǎn)保有服務(wù)的熱誠?妥善處理錢財(cái)，累積財(cái)富1-2、如何做一個(gè)優(yōu)秀置業(yè)顧問1、四本主義——?jiǎng)?chuàng)業(yè)準(zhǔn)備秘決(1)本行：隔行如隔山(2)本事：充實(shí)技能，不斷充電(3)本錢：資本+健康身體(4)本人：人品第一、誠實(shí)信用2、五心精神(1)有信心做人；.(2)有決心做事；(3)有誠心對(duì)人；(4)有愛心待人；(5)有細(xì)心處事。3、本業(yè)的三性特征(1)唯一性：我就是我(2)排他性：(3)權(quán)威性：這行我有權(quán)威，我就代表專業(yè)1-3、房地產(chǎn)銷售人員在樓盤銷售中的作用成為影響購買的決定性因素。否成功的關(guān)鍵因素。因此我們需要培養(yǎng)一批頂尖銷售人員，體現(xiàn)我們獨(dú)特的銷售風(fēng)格。1-4、房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)(一)優(yōu)良的服務(wù)素質(zhì)人和人之間的交往，首要的一條是如何突破對(duì)方的心理防線。以誠信為本,和客戶在較短時(shí)間內(nèi)建立起相互信賴的人際關(guān)系，這是成功銷售的基石。如果客戶察覺到銷售人員-4次，才有可能使我們?cè)跇O短的時(shí)間內(nèi)和客戶建立起良好的信任關(guān)系，良好的相互信任的關(guān)系，會(huì)使我們?cè)诮窈筇幚砗芏嘞嚓P(guān)的問題時(shí)就會(huì)變得很輕松。我們?nèi)绻莆樟诉@一重要的技巧，一依靠誤導(dǎo)、欺騙和胡亂許諾來誘使客戶簽約的時(shí)代已經(jīng)過去，一個(gè)不能真誠對(duì)待客戶的銷售2．善待客戶——百問不煩，百陪不厭.3．高度的挫折忍受力，百折不撓的意志。有5－20名購房者，失敗率、被拒絕率在90％左右，有時(shí)會(huì)更高。日復(fù)一日生活在這種被人都是堅(jiān)持到底鍥而不舍的人。(二)強(qiáng)烈的成交欲望——迫切希望做成買賣的個(gè)人需求具有明確的目標(biāo)的意志必可掃除一切障礙。人的行為一旦設(shè)立了目標(biāo)，內(nèi)心就會(huì)不斷調(diào)中只有一些模糊不清的期望或目標(biāo)遙不可及，你就會(huì)彷徨，猶豫，終因疲倦和挫折而放棄了2．對(duì)工作充滿持續(xù)的激情只有銷售才給了銷售員充分展示自己口才、說服能力及與他人溝通能力的舞臺(tái)。另一方面，銷售成功的獎(jiǎng)勵(lì)也是相當(dāng)大的，在美國，明星銷售員的收入可能和總經(jīng)理一樣多。3．團(tuán)隊(duì)合作精神，這是相當(dāng)重要的，這是一個(gè)團(tuán)隊(duì)能完成銷售任務(wù)的重要的保證。難以設(shè)想一個(gè)內(nèi)耗重重的團(tuán)隊(duì)能保持旺盛的戰(zhàn)斗力。作的力量，來克服個(gè)人工作中的低谷，彌補(bǔ)個(gè)人能力上的缺陷，并激發(fā)出個(gè)人對(duì)集體的忠誠4.建立職業(yè)榮譽(yù)感我們的工作是為了幫助人們改進(jìn)居住質(zhì)量，我們應(yīng)把自己當(dāng)作－個(gè)富于經(jīng)驗(yàn)同情心(三)通曉專業(yè)知識(shí)作為一個(gè)樓盤的銷售人員要取得良好的業(yè)績(jī)，最重要的一點(diǎn)是想信你的產(chǎn)品最好的。你一定要百分之百的熟悉和了解你的產(chǎn)品，只有完全了解你的產(chǎn)品的功能和作用，你才會(huì)了解你所銷售的樓盤會(huì)給你的客戶帶來什么利益和好處，你才會(huì)滿懷信心的向他們推銷你的產(chǎn)品，這樣才能更好地解答客戶提出的各種問題，有效地解除客戶的各種顧慮，使交易成功。只有對(duì)產(chǎn)品發(fā)自內(nèi)心的喜歡，這樣在推銷中才會(huì)有發(fā)自內(nèi)心的真誠。一定要銷售你喜歡的東西！當(dāng)你向別人談?wù)撃阆矚g的某種東.西時(shí)，他們會(huì)聽你的說話，會(huì)感覺到你的熱情，會(huì)更加相信你的，當(dāng)人們信任你時(shí)，他們自然就會(huì)和你做生意。1．建筑知識(shí):房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、房屋使用功能、各樓層、朝向的優(yōu)缺點(diǎn)2．法律知識(shí)：在簽定房屋買賣契約中的相關(guān)法律知識(shí)，有關(guān)藍(lán)印戶口的知識(shí)。3．金融知識(shí)：按揭貸款的各類知識(shí)，相關(guān)的收費(fèi)。4．物業(yè)管理：各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的服務(wù)范圍。5．房產(chǎn)的各類收費(fèi)：契稅，公維費(fèi)，產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(四)豐富的社會(huì)閱歷，有利于和客戶更好地溝通2．所在區(qū)域的地區(qū)概況，生活的習(xí)俗。3.充分了解生活的各個(gè)方面。1-5、訓(xùn)練手段如果你想成為本行業(yè)的一流人才，建議你：客，切忌貪圖傭金而選擇情的銷售人員是沒有良好的發(fā)展前景的。2．將自己與客戶的交談錄音，從而分析自己是否有不熱情、不耐煩、不誠實(shí)的銷售態(tài)度，以便改進(jìn)。3．定期征求同事對(duì)自已銷售方法的意見，以便改進(jìn)。4．每天堅(jiān)持寫銷售日記，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷提高。5．在心中不快、煩悶時(shí)，反復(fù)告誡自己“不要發(fā)火”，或干脆跟客戶道歉后，去外面冷靜二分鐘，然后再進(jìn)來繼續(xù)與客戶溝通。倘因某事而與客戶爭(zhēng)吵，其結(jié)果是你可能會(huì)贏得爭(zhēng)吵，但肯定會(huì)失去成交。(日后會(huì)詳敘此點(diǎn))7．對(duì)鏡訓(xùn)練。對(duì)著鏡子觀摩你在與客戶溝通時(shí)的表情和動(dòng)作，既避免態(tài)度冷漠，又防止熱情過度，嚇跑客戶。8．向銷售高手學(xué)習(xí)，體會(huì)其所言、所行的每一個(gè)細(xì)節(jié)，遂步模仿。9．平時(shí)樂于助人，以便在精神狀態(tài)疲勞時(shí)，可委托他人代為接待。.10．在銷售前，進(jìn)行角色扮演，通過互相模擬客戶，而對(duì)客戶的心理及相應(yīng)的接待方式全面把握，為銷售打下基礎(chǔ)。第二講第一部分房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟及主要內(nèi)容(5階段)(1)決策階段包可能性?？尚行苑治觥?jīng)濟(jì)分析、效益測(cè)算等。目。(2)前期階段報(bào)申到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。案，并報(bào)市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。用地手續(xù)。委托設(shè)計(jì)——建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，可以通過招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。動(dòng)拆遷——上述工作完成后，可向市房管局申請(qǐng)動(dòng)拆遷。接受委托的動(dòng)遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)。三通一平——指施工用水，用電和道路暢通以及施工場(chǎng)地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計(jì)后可向供水、供電部門申請(qǐng)用水和用電。(3)工程建設(shè)階段.的施工階段。主要的工作內(nèi)容包括：施工招標(biāo)——房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式擇優(yōu)選定施工隊(duì)伍。進(jìn)度控制——按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。質(zhì)量監(jiān)理——對(duì)各個(gè)分部分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)組織處理，種管線的施工，并申請(qǐng)正式用水、用電等。交付使用——小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。建設(shè)單位在將建設(shè)項(xiàng)目交付使用前要組織房屋管理單位等進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理房屋子的移交手續(xù)。(4)經(jīng)營階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本身價(jià)值，回收建設(shè)投資，達(dá)到資金增值的重要階段。主要工作包括：房屋預(yù)售——在投資開發(fā)達(dá)到一定階段后進(jìn)行商品房的預(yù)售或預(yù)租。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報(bào)市房管局批準(zhǔn)。房屋銷售——商品房竣工交付使用，可以進(jìn)行房屋的銷售或出租。主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。(5)物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；.(四)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；(五)工程施工合同；(六)預(yù)售商品房分層平面圖；(七)商品房預(yù)售方案。第二部分房產(chǎn)專有名詞一、地塊性質(zhì)我國是實(shí)行土地社會(huì)主義公有制的國家，即全民所有制(國有土地)和勞動(dòng)群眾集體所有制(集體土地)，一般個(gè)人和團(tuán)體是不擁有土地的所有權(quán)的。樓盤建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓，轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。按建筑面積計(jì)算的簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，樓面價(jià)=土地總價(jià)÷總建面積，樓面價(jià)=土地單價(jià)÷容積土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。取得土地使用權(quán)的形式。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。方土地使用權(quán)的劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用劃撥土地使用權(quán)的范圍主要有幾個(gè)方面：.地；?國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；?法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。二、建筑類別所有的樓盤,按使用功能的不同，可分為公寓，純辦樓，商場(chǎng)，綜合樓和別墅等。是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。樓是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。規(guī)劃為對(duì)外公開經(jīng)營商業(yè)的建筑物。兼有住家，辦公，甚至商場(chǎng)的大樓在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。面積的大小和房形優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計(jì)算的一個(gè)基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個(gè)重要角度。生墻的水平截面面積計(jì)算的。對(duì)一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套(單元)內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。.①私密性②舒適性③布局合理性④分割的靈活性(框架)⑥通風(fēng)條件(南北最佳)⑦采光條件(低窗臺(tái))⑧層高⑨智能化系統(tǒng)(安全性)⑩功能分區(qū)(干濕分離、潔污分離、動(dòng)靜分離、寢食分離)玄關(guān)——又叫“照壁”(中國古代)和“屏風(fēng)”(西方國家)；即在門和分戶門之間留一個(gè)緩沖區(qū)。功能在于：①放衣帽、換鞋②放雨具、衣梳③美觀④加強(qiáng)私密性；積4平米左右，且靠近廚房，某些高檔房還配有獨(dú)立的進(jìn)出門。座向：座北朝南冬暖夏涼座南朝北坐西朝東坐東朝西夏熱冬冷3、得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積的比率。建筑設(shè)計(jì)若合理緊湊，.4.社區(qū)相關(guān)知識(shí)(按照各地戶均人數(shù)不同，基本上3~3.5人/戶)按照社區(qū)的層數(shù)結(jié)構(gòu)可分為:別墅花園聯(lián)排別墅、排屋區(qū)小高層小區(qū)高層小區(qū)混合式中心式(集中綠地)分散式(小區(qū)花園)人車分流人車混行人車部分分流基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)，不包括代征用地。是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限.(退界，沿主要道路，一般退了3~5退界基地面積由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。4、承重墻、非承重墻墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻；不承受外來外來荷載的墻稱為非承重墻。由城市規(guī)劃管理部門正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建6、建筑基底面積是指建筑物首層的建筑面積。樓的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。8、容積率是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，地下停車庫、架空開放的建筑底層9、覆蓋率又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值，通常以百分比表示。一所剩無幾，綠化也往往為道路所侵占。10、建筑平面外輪廓線指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。、建筑間距.指建筑平面外輪廓線之間的距離(兩棟建筑物外墻之間的水平距離)。垂直綠化和覆土小于2米的土地。13、市政工程：市政工程主要包括以下幾個(gè)部分：13—2河湖水系工程：如河道、橋梁、引(排)水渠、排灌泵站、閘橋等水工構(gòu)筑物；13—3地下管線工程，如供水、排水(包括雨水、污水)、供電、通信、供煤氣、供熱的管線部分以及特殊用途的地下管線和人防通道等；13—5街道綠化工程，如行道樹、灌木、草坪、綠化小品(如街道綠化中的假山石、游五、價(jià)格價(jià)格是房地產(chǎn)營銷中最基本，最活躍，也最便于調(diào)控的一個(gè)因素。1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素經(jīng)濟(jì)因素、物理因素、環(huán)境因素、行政和政策因素、社會(huì)因素、心理因素、國際因素2、價(jià)格構(gòu)成目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜。。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。7如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。.一個(gè)單價(jià)并不能說明問題，下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從不同側(cè)面讓我們加深對(duì)樓盤的理解。因?yàn)橛袑哟?，朝向等因素的差異，同一大樓的每套單元的單價(jià)并不衡一。習(xí)慣上，我們價(jià)由此計(jì)算而來，這個(gè)計(jì)算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價(jià)。此時(shí)，最低單價(jià)便演變?yōu)榇黉N價(jià)格。總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價(jià)，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。單價(jià)基本上是地段遠(yuǎn)近，產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜和反映，是衡量比較一個(gè)產(chǎn)品的重要指標(biāo)。通常，我們可以通過對(duì)起售單價(jià)(往往也是最底單價(jià))和最高單價(jià)的知曉而對(duì)整個(gè)大樓單價(jià)體系略知一二。然而，因?yàn)榇黉N的各種人為因素，起售單價(jià)、最低單價(jià)和最高單價(jià)往往有戲劇性的夸張，作為替代，平均單價(jià)，主力單價(jià)便成為判斷一個(gè)大樓真正價(jià)值構(gòu)成的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對(duì)單價(jià)的最終把握，依舊是房屋的實(shí)際成交單價(jià)?？們r(jià)指每一個(gè)銷售單元的房地總價(jià)格。銷售總價(jià)=銷售單價(jià)×單元建筑面積所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售總價(jià)。六、其他在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0—3.9米，轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超進(jìn)進(jìn)深居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于面面寬面寬：迎南面，直接有關(guān)采光朝向進(jìn)深：南北長，直接影響有關(guān)通風(fēng)采光凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。?biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán).商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府交納稅款。房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總占有、使用、收益的處分的權(quán)利。紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要的附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。.第三講建筑建材基本知識(shí)一、房屋建筑分類(1)居住建筑(公寓、宿舍、別墅……)住宅(2)公共建筑(劇院、醫(yī)院、車站……)非住宅(2)磚混結(jié)構(gòu)(包括部分鋼筋混凝土)——舊式住房(4)鋼結(jié)構(gòu)——現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用(帝國大廈、金茂大廈)(2)框架結(jié)構(gòu)(梁柱承重)(3)半框架結(jié)構(gòu)(部分墻承重)(4)空間結(jié)構(gòu)(桁架、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館、飛機(jī)裝配車間等建筑)居住建筑居住建筑公共建筑非高層超高層(1)一級(jí)(最好)(4)四級(jí)(最差)級(jí).承承重墻和樓梯間的墻支承多層的柱支承單層的柱梁樓板屋頂?shù)某兄貥?gòu)件疏散樓梯框架填充墻不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體5不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體.00不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體0不燃燒體5燃燒體不燃燒體不燃燒體0不燃燒體0不燃燒體.00難燃燒體0難燃燒體0燃燒體難燃燒體0難燃燒體5燃燒體燃燒體燃燒體難燃燒體5難燃燒體5不燃燒體.00不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體不燃燒體5不燃燒體0不燃燒體不燃燒體0不燃燒體0不燃燒體4.00注：不燃燒體——磚石材料、混凝土、毛石混凝土、加氣混凝土、鋼筋混凝土、磚柱、鋼筋混凝土柱或有保護(hù)層的金屬柱、鋼筋混首土板等。石膏板、石棉板、鋼絲鋼抹灰、板條抹灰、葦箔抹灰、水泥石棉板。燃燒體——無保護(hù)層的木梁、木吊頂格柵下呆板條、葦箔、紙板、纖維板、膠合板等可(2)二級(jí)(50~100年).(3)三級(jí)(25~50年))二、房屋建筑構(gòu)造建筑鋼材，詳見建材部分A、現(xiàn)澆鋼筋混凝土(越來越多采用)B、預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件(逐漸少用)屋頂、樓面用鋼筋混凝土，墻、柱用磚或別的建筑材料墻、柱用磚，樓層、屋架用木材AC架、竹杵條、瓦屋面組成的結(jié)構(gòu)竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)墻承重，主要用于六層以下居住建筑及中小型工業(yè)建筑梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅館等平面空間較大建筑(3)框—剪式(框架—剪力墻式)某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅注：剪力—作用于同一點(diǎn)，大小相等，方向相反的一對(duì)力(不同于平衡力)剪力墻承重，主要用于高層建筑.主要用于大跨度、大空間、超高層A、筒體結(jié)構(gòu)(單個(gè)筒體)B、筒中結(jié)構(gòu)(兩個(gè)筒體)C、束筒結(jié)構(gòu)(多個(gè)筒體)基礎(chǔ)、墻(柱)、樓地面、樓梯、屋頂、門窗二、建筑構(gòu)造荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)(高層常用)、樁基定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。住宅樓梯的傾斜度一般在15~20o屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺(tái)、雨篷等部件。.、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水(在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用)、設(shè)置水箱供水(水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用)、設(shè)置水泵、水箱供水(水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用)、分區(qū)分壓供水(多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100~150的鑄鐵管或PVC管材。采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。無論是分戶計(jì)量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費(fèi)，不用不交費(fèi)”的狀態(tài)。3、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置(接閃器(避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng))、5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是CO，比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。濟(jì)南市正在逐步替代人工煤氣?，F(xiàn)價(jià)約為1元/立方。天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣.液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高?，F(xiàn)價(jià)約為8.5~9.5元/立方。液化石油設(shè)備層一般用于放置建筑運(yùn)行機(jī)械。多用于高層住宅、寫字間等。宇智能化：2、水泥：水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。3、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建筑物更加穩(wěn)定。房子的種類.◆安居房指實(shí)施國家"安居(或康居)工程"而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。是黨特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。房?！艄坑址Q公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家(中央政府或地方政府)以及國有租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售?！舴扛姆渴怯幸欢ǖ母＠再|(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位