、成本部管理制度與流程

三、成本部管理制度與流程

（一）工程預(yù)結(jié)算管理及審核作業(yè)指引

1.

目的

為加強公司工程預(yù)結(jié)算的規(guī)范化管理，結(jié)合工程造價形成的特點，通過合理地確定工程造價及有效地限制工程造價而提高工程預(yù)結(jié)算工作的效益，制定本管理方法。

2.

適用范圍

公司全部工程的預(yù)算及結(jié)算的編制、審核工作；工程實施過程中發(fā)生的變更、簽證、索賠等需確定費用的審核工作。

3.

術(shù)語和定義

（1）預(yù)算

即施工圖預(yù)算，指依據(jù)施工圖紙計算的工程量、施工組織設(shè)計和雙方合同規(guī)定采納的工程預(yù)算定額、單位估價表及各項費用的取費標準、建筑材料預(yù)算價格、建設(shè)地區(qū)的自然和技術(shù)經(jīng)濟條件等資料，進行計算和確定單位工程或單項工程建設(shè)費用的經(jīng)濟文件。

（2）結(jié)算

指工程竣工驗收后，依據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等與工程造價相關(guān)的資料編制的最終工程造價文件。

4.

職責(zé)

（1）成本管理部

成本管理部是工程預(yù)結(jié)算工作的主要職能部門，對工程預(yù)結(jié)算的編制審核工作負主要責(zé)任。

負責(zé)組織主體工程預(yù)算的編制和審核工作。

負責(zé)工程預(yù)算和結(jié)算的復(fù)審工作，確保其精確性。

依據(jù)結(jié)算完的工程提出成本管理建議。

（2）項目經(jīng)理部

負責(zé)供應(yīng)預(yù)算工程的工程進度支配資料、施工組織設(shè)計等相關(guān)資料。

負責(zé)主體工程以外預(yù)算的編制和審核工作，并報成本管理部復(fù)核。

負責(zé)核實簽證工程量，并負責(zé)工程設(shè)計變更和簽證費用的審核，2萬元以上的簽證和5萬元以上的設(shè)計變更必需報成本管理部復(fù)核。

負責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書，并收集完整、合格的結(jié)算資料，負責(zé)審核確認預(yù)、結(jié)算資料的真實性和精確性。

負責(zé)組織工程結(jié)算的編制和審核。

負責(zé)填報竣工時的《工程竣工結(jié)算工作交接單》和《工程結(jié)算定案單》。

將工程結(jié)算資料移交成本管理部復(fù)核。

（3）

設(shè)計部

負責(zé)供應(yīng)方案、有效的施工圖紙及其它相關(guān)資料。

負責(zé)審核批準設(shè)計變更。

（4）

工程管理部

負責(zé)向項目經(jīng)理部進行招標文件、投標書、中標通知書、其它與招投標相關(guān)文件、合同條件等資料的交底工作，詳見《工程合同交底作業(yè)指引》。

5.

工作程序

（1）

工程預(yù)結(jié)算工作的一般規(guī)定

①

施工圖預(yù)算可本公司自行編制，也可以托付造價詢問機構(gòu)編審；托付的機構(gòu)必需已經(jīng)過政府有關(guān)部門認可且具備乙級以上（含乙級）資質(zhì)證書。

②

托付造價詢問機構(gòu)編制工程預(yù)結(jié)算，在造價詢問托付合同中應(yīng)明確要求其供應(yīng)計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的具體計算書）及與承包單位核對后的預(yù)結(jié)算資料，并同時供應(yīng)與承包單位的核對差異狀況說明。

③

工程預(yù)結(jié)算負責(zé)部門應(yīng)整理齊全工程預(yù)結(jié)算工作所需的必備資料，資料必需完整、簽章齊備、編號精確，并指定專人負責(zé)進行分類、裝訂、存檔；

工程預(yù)結(jié)算工作的必備資料主要包括：

Ⅰ材料價格（政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；

Ⅱ招標、投標文件等確定合同價格的文件（包括中標單位的投標書、雙方達成一樣的預(yù)算書等）；

Ⅲ工程合同（包括合同審批表）；

Ⅳ施工組織設(shè)計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄、監(jiān)理日記；

Ⅴ雙方確認的全部工程(包括變更、簽證)的預(yù)算書；

Ⅵ工程竣工驗收資料（工期或者質(zhì)量未達到合同要求的項目應(yīng)供應(yīng)相應(yīng)的明確責(zé)任的說明）；

Ⅶ

其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認的協(xié)議、備忘錄等。

④

工程預(yù)結(jié)算的劃分，共劃分為建設(shè)項目的開發(fā)前期費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費。編號由成本管理部依據(jù)成本管理軟件相應(yīng)編號規(guī)則進行編號。

（2）

工程結(jié)算留意事項

①

《工程結(jié)算工作交接單》各項內(nèi)容必需填寫完整②

《工程結(jié)算工作交接單》中工程質(zhì)量必需達到合同規(guī)定級別；

③

《工程結(jié)算工作交接單》中明確存在合同外增減工程，需有項目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字，并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字，審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理；

④

現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單依次號不連貫、公章及簽字不全，無施工后完成狀況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算；

⑤

在結(jié)算工作進行前，成本人員應(yīng)至少閱讀一遍合同，重點復(fù)核：工程內(nèi)容、水電費、結(jié)算方式、結(jié)算時間、質(zhì)保金、工期和質(zhì)量獎罰等；

⑥

對供應(yīng)工程結(jié)算文件中存在易產(chǎn)生岐意、表示不清晰的文件，退回經(jīng)辦人；

⑦

結(jié)算單價在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行；結(jié)算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理低價進行確定

（3）

非主體建筑安裝工程預(yù)算編制及審核程序

①

設(shè)計部供應(yīng)具體的施工圖，項目經(jīng)理部結(jié)合現(xiàn)場實際狀況確定施工方案，承包方編制工程預(yù)算書，由項目經(jīng)理部成本組負責(zé)編制及審核預(yù)算，項目經(jīng)理部經(jīng)理批準，10萬元以上的預(yù)算須成本管理部經(jīng)理批準。

②

工程預(yù)算確定后，成本審核人員應(yīng)在審核后的預(yù)算書封面上簽字，并申報成本管理

部復(fù)核和批準。

③

工程預(yù)算價經(jīng)公司批準后，項目經(jīng)理部、工程管理部依據(jù)審定價簽定工程施工合同，并將審定后的工程預(yù)算做為合同附件。

（4）

主體建筑安裝工程預(yù)算編制及審核程序

①

設(shè)計部供應(yīng)施工圖，項目經(jīng)理部結(jié)合現(xiàn)場實際狀況確定施工方案，承包方編制工程預(yù)算書。

②

主體建筑安裝工程預(yù)算由詢問公司按施工圖紙、施工組織設(shè)計、相關(guān)合同編制并審核施工圖預(yù)算。

③

詢問公司確定工程預(yù)算后，成本管理部復(fù)核完畢，送項目經(jīng)理部成本組存檔。

（5）

非主體建筑安裝工程結(jié)算編制及審核程序

①

項目經(jīng)理部工程組出具《工程結(jié)算工作交接單》并匯總竣工結(jié)算資料；

②

項目經(jīng)理部成本組確認竣工結(jié)算資料；

③

項目部成本組審核完畢(含內(nèi)部復(fù)審)，填寫《工程結(jié)算定案單》(填寫要求見附表一)。送項目經(jīng)理部經(jīng)理復(fù)核、簽字；

④

10萬元以上結(jié)算需報送成本管理部經(jīng)理復(fù)核、簽字；

⑤

全部結(jié)算均由財務(wù)總監(jiān)復(fù)核、簽字；

⑥

全部結(jié)算均由法人代表(授權(quán)人)批準；

（6）

主體建筑安裝工程結(jié)算編制及審核程序①

項目經(jīng)理部工程組出具《工程結(jié)算工作交接單》；

②

項目部成本組匯總竣工資料并確認；竣工資料包括：工程預(yù)算，承包方所報結(jié)算，備忘錄，竣工圖，現(xiàn)場簽證，設(shè)計變更等合同規(guī)定可作為結(jié)算依據(jù)的資料；

③

項目部成本組將《工程結(jié)算資料確認單》供應(yīng)應(yīng)詢問公司；詢問公司依據(jù)以上資料，編制并審核主體建筑安裝工程結(jié)算；

④

項目部成本組對詢問公司審核后的結(jié)算進行復(fù)審；復(fù)審后填寫《工程結(jié)算定案單》(填寫要求見附表一)；

⑤

《工程結(jié)算定案單》依次送項目經(jīng)理部總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)復(fù)核并簽字；

⑥

《工程結(jié)算定案單》最終由公司法人代表(授權(quán)人)批準；

6.

支持性文件

《施工合同

》

《工程成本管理》

《圖紙管理作業(yè)》

《工程合同交底作業(yè)》

《工程現(xiàn)場簽證管理作業(yè)》

《成本管理軟件操作》

附表：

工程結(jié)算定案表

工程名稱

工程名稱全稱、專業(yè)

開工日期

合同開工時間

竣工日期

按結(jié)算申請時間

保修截止日期

統(tǒng)一寫“見保修合同”或“合同有關(guān)保修條款”

合同價格

假如一份合同幾個單體只有一個合同價，按建筑面積攤各自單體合同價

送審造價

施工單位送審價

結(jié)算造價

復(fù)審造價（此造價為該工程不含各類扣款的完全造價）

建筑規(guī)模

可以描述清晰規(guī)模如：m2

、m、個等

取費標準

按施工合同

增減造價

下調(diào)為：--

上調(diào)為：+

單位造價

造價

/

建筑規(guī)模

質(zhì)保金

按合同百分比×工程造價

結(jié)算造價

拆分

按成本管理軟件口徑拆分至×期××科目施

工

單

位

1．請核對公章是否與施工合同公章完全一樣

2．請施工單位填寫“同意此結(jié)算價”

3．請施工單位填寫：經(jīng)辦人姓名、時間、聯(lián)系電話

建

設(shè)

單

位

1．

本結(jié)算依據(jù)如：**施工圖紙

變更單

簽字單

實際測量

包死價。

2．

本結(jié)算依據(jù)合同編號。

3．

本結(jié)算依據(jù)定額、取費級別.

4．

質(zhì)保金：是否扣除、數(shù)值。

5．

水費、電費：是否扣除、扣除方式、數(shù)值。

6．

協(xié)作費：是否需扣除、數(shù)值。

7．

審核人：簽名、時間

項目總經(jīng)理。。。

財物總監(jiān)。。。

法人代表。。。

備注

如有扣款等問題需特別說明肯定填寫。

2.

其它需補充備注說明的事宜。工程成本限制措施

為實現(xiàn)我方既定的收益目標，在售價基本確定的前提下，從各方面降低成本無疑成為唯一的保效選擇。從房地產(chǎn)成本階段限制理論及成本構(gòu)成上分析，應(yīng)從以下各方面加強工程項目成本的限制：

1、

優(yōu)化設(shè)計，于設(shè)計階段考慮最大商業(yè)可銷售面積，以期達到最大銷售額。更改后的擴初圖，公司組織全部主管以上人員，共同探討、分析，降低商業(yè)部分中公攤部分的建筑面積，對于規(guī)范允許的機房之類不在銷售范圍內(nèi)的部分，在保證運用功能的前提下，盡量設(shè)置于最下層。建議取消首層商業(yè)部分的廁所，把廁所設(shè)置于B1及F2層；

2、

細化設(shè)計，削減施工過程中的變更洽商議。大項的變更洽商的簽訂應(yīng)采納四方會簽制，參與簽字人員有我方工地代表、我方工程造價人員、監(jiān)理單位、施工單位。工程部資料員負責(zé)對全部洽商變更按依次編號，防止于結(jié)算階段施工單位漏報須核減造價的洽商。我方預(yù)算部應(yīng)協(xié)作工程部，主動辦理須核減的變更洽商。對于***項目，正常狀況下基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工應(yīng)在*月底*月初起先（考慮樁基礎(chǔ)施工），設(shè)計單位還有*個月的細化設(shè)計時間，在此時間段，我方、監(jiān)理方同設(shè)計方應(yīng)仔細探討圖紙，使得圖紙達到最詳盡，該出大樣圖的要出大樣圖，鋼筋可削減的要在設(shè)計計算的基礎(chǔ)上削減鋼筋用量及降低砼標號等。施工起先前，我方、監(jiān)理、各專業(yè)施工方應(yīng)聯(lián)合對施工圖紙進行會審，防止各專業(yè)圖紙之間出現(xiàn)的沖突，如管道、風(fēng)管等的打架，降低變更洽商的發(fā)生量。**項目建設(shè)項目，對結(jié)構(gòu)工程及部分安裝工程采總價包死的方式簽訂合同，這樣雖然可降低成本，但不利于公司品牌的創(chuàng)立，建議在以后的項目里，延長設(shè)計時間，加大設(shè)計投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強的分包項目，可考慮由投標方于招標過程中對圖紙進行專業(yè)優(yōu)化；

3、

加強合同管理。對于全部項目，都要通過招標或?qū)θ乙陨铣邪萄垐髢r，對報價滿足的單位進行多輪談判，以期達到最優(yōu)，從源頭上限制造價。施工合同，應(yīng)由預(yù)算部同工程部及監(jiān)理單位共同協(xié)商，把我方的質(zhì)量要求、工藝要求、施工部位等排列清晰，以避開日后糾紛。于每項專業(yè)工程完成后，工程部同預(yù)算部及監(jiān)理公司共同對該專業(yè)承包單位從管理、質(zhì)量、進度、協(xié)作、經(jīng)濟等多方面進行綜合分析，對于好的分包商列入我方包商名錄，作為以后工程的優(yōu)先選擇的對象。對于我方不滿足的包商，應(yīng)避開再次合作；

4、

對甲供材料、設(shè)備選購 成本限制。對于全部甲供材料、設(shè)備，須經(jīng)招標、談判，確定最優(yōu)中標單位，并與之簽訂嚴密合同，約定供貨方式、供貨時間、付款方式等。對于甲供材料的核算，應(yīng)嚴格依據(jù)合同約定的結(jié)算方式，精確計量，避開奢侈的發(fā)生。同時，應(yīng)聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對主要材料、設(shè)備實行聯(lián)合選購 ，以達到最低材料、設(shè)備供貨價格。對于須要外出考察的材料、設(shè)備，應(yīng)盡量選用北京及周邊的廠家，以降低公司費用及運輸費用。對于我方選定之材料、設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)于供貨完成之后進行評審，我方滿足的供貨商列入供貨商名錄，以備后續(xù)的合作；

5、

現(xiàn)場水電費的限制。水電費由我方交納，對全部分包單位，在合同中約定奢侈水電的懲罰條款，并在施工過程中嚴格執(zhí)行。對于施工用水，應(yīng)首先考慮降水的利用。我方可考慮在打降水井的時候，考慮某個井打深一些，保證我方施工用水及部分生活用水的供應(yīng)。對于用電，施工單位不準運用電器灶具，不準運用電爐子等高耗電量設(shè)備取暖。對全部水源、電源開關(guān)處設(shè)立醒目的節(jié)約標語或指示牌；

6、

土方工程施工，應(yīng)先行計算須要回填的土方量，存于現(xiàn)場，以削減土方回運及外購回填土源的費用。對于我方保存的土方，應(yīng)嚴格依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定作好防揚塵措施。在回填過程中，應(yīng)嚴格限制回填土的質(zhì)量，避開糾紛的發(fā)生；

7、

建安工程，應(yīng)先行作好施工支配支配，避開窩工損失及交叉作業(yè)損失。對于垂直運輸，應(yīng)做到垂直運輸機械的運用效率最高，對于后期裝飾材料，應(yīng)在垂直運輸機械拆除前運達應(yīng)用樓層；

8、

銷售環(huán)節(jié)的成本限制。公司在對銷售業(yè)務(wù)員培訓(xùn)過程中，應(yīng)支配土建、水暖、電氣等專業(yè)工程師對銷售業(yè)務(wù)員進行專業(yè)的培訓(xùn)，防止因銷售業(yè)務(wù)員的錯誤理解而引起購房人的錯誤推論，并最終引起糾紛，給我方造成經(jīng)濟上及聲譽上的損失；

對于其它專業(yè)的降本增效問題，以后再續(xù)。從勞務(wù)分包這一塊進行施工管理主要是進度和質(zhì)量管理：

1、進度。進度快了，我們大型設(shè)備的周轉(zhuǎn)費、材料租賃費還有人工費都會削減；

2、質(zhì)量。這個是一個很隱形的管理，其實許多質(zhì)量會影響后期的施工，就像一個柱子，你要是垂直度不好，后期的抹灰就會很厚，自然增加了成本；你模板要是支設(shè)的質(zhì)量不高，會漏漿，混凝土也會損失，后期可能還要鏨除，須要花人工費。

但是進度和質(zhì)量是存在著沖突，進度有時候太快質(zhì)量就不能保證，要是單純提高質(zhì)量，進度搞不上去，所以這樣的時候一個好的生產(chǎn)經(jīng)理就很重要，另外其他的現(xiàn)場管理人員責(zé)任心也很重要，有些老板只是看到表面的數(shù)字，降低工人工資或者管理人員工資就以為自己賺了，其實不然，你降低了他們的工資，他們的責(zé)任心也會削減一大半，這樣他