信城市區(qū)咨詢項(xiàng)目全案63m report

序 項(xiàng)目背景和目標(biāo) 項(xiàng)目工作范圍和工作方法 報(bào)告正文 市引資狀況 1. ..........................................................................................................................................................6內(nèi)資 13 市工業(yè)園區(qū)狀況 14概況 14周邊代 16問(wèn)題和..............................................................................................................................................25發(fā)展趨 28工業(yè)園區(qū)企業(yè)決策行為 29投資決策標(biāo)準(zhǔn)..............................................................................................ErrorBookmarknotdefined投資決策流程（新進(jìn)入、增資 32寶山園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析 40地理環(huán)境（）...............................................................ErrorBookmarknotdefined周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境（INDUSTRYVALUECHAIN 42周邊人文科研情況........................................................................................ErrorBookmarknotdefined基礎(chǔ)設(shè)施（）........................................................................................ErrorBookmarknotdefined內(nèi)部管 46寶山園區(qū)戰(zhàn)略定位 53使命 53目標(biāo) 54戰(zhàn)略解決方案 55目標(biāo)客 55招商....................................................................................................Error!Bookmarknotdefined園區(qū)形象....................................................................................................ErrorBookmarknotdefined招商和市場(chǎng)推 76.................................................................................................................................................79內(nèi)部管 94基礎(chǔ)設(shè) 96支 97融資.................................................................................................................................................98戰(zhàn)略實(shí)施時(shí)間表 102財(cái)務(wù)測(cè)算FINANCIALFORCAS 104戰(zhàn)略實(shí)施與更新程序 108序言項(xiàng)目背景和目標(biāo)寶山城市工業(yè)園區(qū)（“寶山園區(qū)”）是經(jīng)市批準(zhǔn)成立的市級(jí)工業(yè)區(qū)。經(jīng)過(guò)數(shù)年的開(kāi)發(fā)，寶山園區(qū)的首期開(kāi)發(fā)地塊已建立比較完備的基礎(chǔ)設(shè)施，并有多家中外企業(yè)落戶該園區(qū)。有鑒于目前中國(guó)境內(nèi)的投資處于停滯不前的狀態(tài)，同時(shí)在及周邊地區(qū)存在眾多的定位相似、并均以提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)以及政策為承諾的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，招商引資的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，寶山園區(qū)的認(rèn)識(shí)到單純靠提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)以及政策已難以吸引投資者。寶山園區(qū)必須依托園區(qū)鄰近港口、大學(xué)、寶鋼以及其他企業(yè)的自然地理和人文優(yōu)勢(shì)，明確自己獨(dú)特的市場(chǎng)定位，并根據(jù)目標(biāo)投資者群體建立自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)為園區(qū)內(nèi)企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件來(lái)吸引的投資者進(jìn)入園區(qū)，從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。有鑒于此，寶山園區(qū)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體寶山城市工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)（“園區(qū)開(kāi)發(fā)公司”）聘請(qǐng)安達(dá)信咨詢公司協(xié)助其確定未來(lái)的總體發(fā)展方向與策略并擬定完善園區(qū)管理的方案，為園區(qū)未來(lái)的發(fā)展奠定一定的基礎(chǔ)和保證。本項(xiàng)目主要是為了實(shí)現(xiàn)以下具體目標(biāo)：協(xié)助寶山園區(qū)確定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方向和市場(chǎng)定位，并明確主要的目標(biāo)招商引資客戶群體；針對(duì)主要的目標(biāo)招商引資客戶群體，協(xié)助寶山園區(qū)擬定相應(yīng)的招商引資和園區(qū)內(nèi)部管理的策略，并確定戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)方案與時(shí)間表。項(xiàng)目工作范圍和工作方法本項(xiàng)目的工作著重于在分析園區(qū)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境及內(nèi)部狀況的前提下和管理層進(jìn)行未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方向的研討，并協(xié)助確立未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施方案。其主要工作方法如下：訪談園區(qū)開(kāi)發(fā)公司管理人員，了解園區(qū)總體開(kāi)發(fā)與招商引資的目標(biāo)和戰(zhàn)略及對(duì)未來(lái)招商引資工作的期望收集市內(nèi)或周邊地區(qū)主要的三至四個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及寶山園區(qū)周邊地區(qū)有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)分布、人文地理狀況以及基礎(chǔ)設(shè)施狀況等背景資料對(duì)有關(guān)的、部分經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與寶山園區(qū)管理層和區(qū)內(nèi)三、四個(gè)主要企業(yè)、寶山園區(qū)周邊企業(yè)及大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)進(jìn)行訪談，了解市產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)政策；各開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位、主要客戶分布及管理與服務(wù)狀況；區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)管理與開(kāi)發(fā)的期望；寶山園區(qū)周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)群體分布和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及人才、科技等資源分布狀況；寶山園區(qū)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理流程等方面的內(nèi)容對(duì)寶山園區(qū)內(nèi)部及周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈及企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析綜合分析開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資競(jìng)爭(zhēng)狀況以及寶山園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并確定寶山園區(qū)招商的成功因素與必備能力擬定戰(zhàn)略實(shí)施方案和完善園區(qū)現(xiàn)有管理機(jī)制的初步建議，與園 研討并確定完善初步建建議戰(zhàn)略實(shí)施的程序與更新程園區(qū)戰(zhàn)略解決方案確立目標(biāo)客戶隨著園區(qū)的發(fā)展成熟，工業(yè)園區(qū)日益認(rèn)識(shí)到園區(qū)的發(fā)展根本不是靠土地批租的收益，而應(yīng)該靠落戶園區(qū)的財(cái)益，因此園區(qū)在招商引資，選擇目標(biāo)客戶群時(shí)，應(yīng)該著眼于高增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)效益好、納稅能力較強(qiáng)的行業(yè)與企業(yè)。同時(shí)，考慮到客商在選擇園區(qū)，投資決策時(shí)的各種影響因素，園區(qū)招商引資時(shí)，應(yīng)該注重利用園區(qū)已有的行業(yè)，大力吸引即有企業(yè)的上下業(yè)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，減小招商引資的難度。注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，內(nèi)外并舉在以上的招商引資原則指導(dǎo)下，園區(qū)應(yīng)該將企業(yè)看成是招商引資的重點(diǎn) 企業(yè)一般經(jīng)濟(jì)效益良好，是開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)源的主要貢獻(xiàn)者，為開(kāi)發(fā)區(qū)的持續(xù)良性發(fā)展提供雄厚的。根據(jù)1998年對(duì)1997年業(yè)績(jī)年檢 企業(yè)不僅銷售業(yè)績(jī)驕人，而且大多取得了良好的經(jīng)效益，全市銷售收入超過(guò)2.5億的108戶大型生產(chǎn)性企業(yè)有92戶，占85％；達(dá)102億，占全市總額的36.2%企業(yè)一般管理科學(xué)，技術(shù)先進(jìn)，成為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)展示的較好樣板，有利于推動(dòng)園內(nèi)其他國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)的管理水平的提高。因此，客戶的增多有益于提高開(kāi)發(fā)區(qū)的整體層次，吸引的客商落戶園區(qū)。從日前召開(kāi)的市經(jīng)貿(mào)工作會(huì)議上獲悉，今年招商引資仍將以歐美發(fā)達(dá)國(guó)家為重點(diǎn)，擴(kuò)大與公司的聯(lián)系、合作，招商的重點(diǎn)領(lǐng)域是支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加大對(duì)、地區(qū)信息產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的招商力度。并將探索參與國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)重組、技術(shù)改造的新途徑、新方式；推出一批國(guó)有企業(yè)與公司合資、合作。因此，從宏觀環(huán)境來(lái)看，引進(jìn)的力度將進(jìn)一步加大，客戶群也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大。另一方面，由于企業(yè)客戶群是諸多工業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，園區(qū)亦應(yīng)該另辟奚徑，考慮將經(jīng)濟(jì)效益好，發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?nèi)資企業(yè)。在與中國(guó)100大企業(yè)老總的交流中發(fā)現(xiàn)，他們開(kāi)始的注重企業(yè)商業(yè)化的操作成本，而且為了成本的降低而入住工業(yè)園區(qū)是相當(dāng)可能的。所以在招商引資的對(duì)象方面，不僅局限于外商，還可以兼顧成功的國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)以及民營(yíng)科技企業(yè)。工業(yè)布局的調(diào)整使得市區(qū)內(nèi)的國(guó)有大中型企業(yè)逐步向郊縣的工業(yè)園區(qū)遷移，將為園區(qū)提供一批潛在的客戶群。但應(yīng)該注意的是，由于國(guó)有大中型企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益普遍存在問(wèn)題，因此具體吸引客商時(shí)，應(yīng)該注意甄別篩選，本著挑選經(jīng)濟(jì)效益良好的國(guó)有大中型客商落戶的原則招商引資。民營(yíng)科技企業(yè)是近年來(lái)興起的開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、從事科技成果轉(zhuǎn)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織。在運(yùn)行機(jī)制、融資方式、所有制結(jié)構(gòu)等方面，民營(yíng)科技企業(yè)不同于國(guó)有企業(yè)。目前，作為培育和發(fā)展中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要的５３個(gè)國(guó)家級(jí)科技園區(qū)，多數(shù)都是在民營(yíng)科技企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的?？梢钥吹剑駹I(yíng)科技企業(yè)是不容忽視的投資群體。注重效應(yīng)，發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)寶山城市工業(yè)園區(qū)作為寶山區(qū)大力支持的“1＋9”工業(yè)園區(qū)的唯一一個(gè)直接管理的工業(yè)園區(qū)，區(qū)對(duì)園區(qū)寄予厚望，其對(duì)寶山城市園區(qū)的指導(dǎo)性定位是發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益好，生產(chǎn)附加值高，技術(shù)密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，根據(jù)對(duì)園區(qū)周圍產(chǎn)業(yè)情況的，我們認(rèn)為寶山城市工業(yè)園區(qū)在招商引資時(shí)，應(yīng)該有針對(duì)性地進(jìn)行甄別篩選，利用自身的特點(diǎn)以及周邊環(huán)境的有利因素，發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)群；同時(shí)，考慮產(chǎn)業(yè)的上下游關(guān)系，在引資時(shí)有效引導(dǎo)，形成，帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)和園區(qū)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，歡迎具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)度和后道延伸特性的企業(yè)落戶園區(qū)，“形成一個(gè)鏈”，即在原有的基礎(chǔ)上，致力于形成各產(chǎn)業(yè)之間的相互聯(lián)動(dòng)，鏈?zhǔn)酵七M(jìn)。在招商引資過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，確立重點(diǎn)引資的產(chǎn)業(yè)群，例如：新材料工業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展汽車用新材料、信息產(chǎn)業(yè)用新材料、建筑業(yè)用新材料、環(huán)保節(jié)能用新材機(jī)電行業(yè)信息產(chǎn)業(yè)鋼鐵延伸加工業(yè)精細(xì)化工業(yè)食品行業(yè)整體解決方案短期短期中期長(zhǎng)期解決

開(kāi)辟多種，全面開(kāi)展招

短期解決方案塑造園區(qū)形象，擴(kuò)大園區(qū)知名度塑造園區(qū)形象，擴(kuò)大園區(qū)知名度是園區(qū)提高改進(jìn)的第一個(gè)關(guān)鍵步驟。塑造園區(qū)形象的工作是溝通園區(qū)理念和文化的工具，通過(guò)形象定位得當(dāng)，標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)精湛，理念涵蓋準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)，形成具有園區(qū)職能特征和鮮明特點(diǎn)的視覺(jué)形象、行為規(guī)范和，對(duì)內(nèi)灌輸于廣大工，形成統(tǒng)一的園區(qū)精神；對(duì)外運(yùn)用多全方位的宣傳溝通于社會(huì)各界，讓公眾知曉園區(qū)，了解園區(qū)，進(jìn)而認(rèn)同園區(qū)，有效的擴(kuò)大園區(qū)的知名度。園區(qū)形象定位園區(qū)形象應(yīng)該包括園區(qū)的介紹、主商標(biāo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、服務(wù)等主要內(nèi)容。通過(guò)對(duì)自身情況的分析及與同類園區(qū)的比較，確定園區(qū)形象的正確定位，這是塑造園區(qū)形象的。用專業(yè)化的園區(qū)形象識(shí)別系統(tǒng)成功樹(shù)立園區(qū)形象園區(qū)的形象應(yīng)該具有鮮明的特點(diǎn)易于為人識(shí)別，這種識(shí)別系統(tǒng)大致通過(guò)以下的內(nèi)容與特征體現(xiàn)：內(nèi)容特征介紹以得體的文字或圖形的形式突出園區(qū)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)商標(biāo)符號(hào)以設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，形象鮮明的圖形符號(hào)給人以深刻的印象狀態(tài)將商標(biāo)符號(hào)賦予一定的動(dòng)態(tài)或靜態(tài)圖象，并確定其不同的使用場(chǎng)合（？何意內(nèi)容特征色彩從色彩學(xué)的角度確立商標(biāo)的主色、襯托色、深淺、2－3套色系搭配及其相應(yīng)的使用場(chǎng)合字體確定與園區(qū)商標(biāo)搭配的文字及其他的園區(qū)文檔所用的文字的大小、字體及相應(yīng)使用場(chǎng)合宣傳文字以規(guī)范的書寫風(fēng)格、文體制作適當(dāng)?shù)男麄髡Z(yǔ)句，并注意多語(yǔ)言文字使用規(guī)范、非羅馬字符使用規(guī)范、譯文規(guī)范、字譯規(guī)范網(wǎng)頁(yè)瀏覽導(dǎo)向順序、排列、大小、顏色、字體標(biāo)題框清楚地標(biāo)示園區(qū)各項(xiàng)服務(wù)工作在不同頁(yè)面中的主次地位用于各種場(chǎng)合的或特殊制作的、指定插圖廣泛地被用于時(shí)間緊迫、費(fèi)用有限的文字材料、包裝、電子郵件、、講演資料之上以多樣的，利用有效的載體提高園區(qū)知名園區(qū)內(nèi)部包裝園區(qū)應(yīng)從內(nèi)部管理的硬件與軟件兩方面著手，注重細(xì)節(jié)，規(guī)范統(tǒng)一，井井有條，努力提高管理水平，樹(shù)立專業(yè)的招商形象。類型要素包裝要點(diǎn)硬件辦公環(huán)境環(huán)境整潔，裝修風(fēng)格高雅，格調(diào)清新，符合國(guó)際潮流；設(shè)有中英文指路標(biāo)牌，方便外來(lái)客商；設(shè)有中英文歡迎辭，讓外來(lái)客商感受到賓至如歸的感覺(jué)辦公用品規(guī)范對(duì)內(nèi)對(duì)外的文檔格式、文檔裝訂的方式；規(guī)范員工名片設(shè)計(jì)；規(guī)范園區(qū)信封、信紙、傳真紙?jiān)O(shè)計(jì)軟件人員形象從著裝、禮儀、談吐等方面作出規(guī)范，要求員工樹(shù)立專業(yè)服務(wù)形象人員素質(zhì)加強(qiáng)對(duì)員工的素質(zhì)培訓(xùn)，如外語(yǔ)、法律、招商談判技巧等方面進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)觀念，提高專業(yè)服務(wù)水平訓(xùn)可以有效地提高職員的素質(zhì)園區(qū)對(duì)外宣傳園區(qū)可以利用自身的資源，或請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)制作部門，制作一定的宣傳用品，在不同的場(chǎng)合分別運(yùn)用，或以某一項(xiàng)為主，多項(xiàng)為輔，進(jìn)行對(duì)外宣傳。形式制作要點(diǎn)用途正式宣傳手冊(cè)制作精美，內(nèi)容豐富。用得體的文字，運(yùn)用多種圖表等列明園區(qū)的基本概況，突出主要優(yōu)勢(shì)，公開(kāi)政策及手續(xù)流程等主要信息。主要用于重要的招商活動(dòng)時(shí)配合招商部門在與客商作面對(duì)面的正規(guī)介紹時(shí)使用。或者在日常宣傳時(shí)派送給潛在客戶，、商會(huì)及其他中介機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)如外經(jīng)委等關(guān)單位。宣傳品制作可以相對(duì)簡(jiǎn)單，但是內(nèi)容精當(dāng)，鮮明主要用于園區(qū)招商會(huì)、宣傳會(huì)等大型的活動(dòng)時(shí)散發(fā)給廣大參加者時(shí)運(yùn)用。這一成本較低的方式可以有效擴(kuò)大知曉人群形式制作要點(diǎn)用途專業(yè)研討著作制作精美，突出學(xué)術(shù)性特點(diǎn)。收錄園區(qū)介紹、園區(qū)客戶的反饋、與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的專業(yè)研討文章等內(nèi)容主要用于針對(duì)專門行業(yè)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)等的招商研討會(huì)VCD或運(yùn)用多動(dòng)畫加解說(shuō)的形式將園區(qū)的主要情況拍攝成VCD或帶。主要可以用于派送給未到現(xiàn)場(chǎng)的客商，輔助手冊(cè)等文字形式的傳統(tǒng)宣傳給這些客商以身臨其境的感受。蘇州－新加坡工業(yè)園和莘莊工業(yè)園便是這一方面的成功典范。園區(qū)宣傳禮品制作標(biāo)有標(biāo)志或園區(qū)發(fā)展理念的禮品和宣傳衣衫與手冊(cè)等主要宣傳品一同使用，加強(qiáng)宣傳效利用，擴(kuò)大知名充分利用各種形式如：電視、廣播、報(bào)紙、燈箱、牌等進(jìn)行宣傳，以言簡(jiǎn)意賅的方式介紹園區(qū)基本情況及其發(fā)展理念、、主要服務(wù)等主要內(nèi)容；還可提供招聘信息、商務(wù)指南、網(wǎng)頁(yè)信息等。這種方式可以有效擴(kuò)大園區(qū)的知曉度。例如：可在機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路等地設(shè)立招商引資、招賢納士的牌；與航空公司合作，在頗大的航空上登招商的宣傳資料等等。制作園區(qū)網(wǎng)頁(yè)，時(shí)間空間進(jìn)行宣針對(duì)目前網(wǎng)絡(luò)日趨深入人心，園區(qū)可以充分利用這種先進(jìn)的方式，著手建立本園區(qū)的網(wǎng)頁(yè)，運(yùn)用風(fēng)格個(gè)性設(shè)計(jì)形式，詳細(xì)介紹園區(qū)內(nèi)部管理、園區(qū)投資環(huán)境、招商服務(wù)等主要信息，還可提供商務(wù)指南等信息。同時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)的及特點(diǎn)，加強(qiáng)園區(qū)與各界的交流，及時(shí)了解外界對(duì)園區(qū)的反饋，這樣可以讓園區(qū)的形象輻射面不受地域、時(shí)間的限制，更加有效地?cái)U(kuò)大園區(qū)的知曉度。國(guó)內(nèi)外有相當(dāng)?shù)膱@區(qū)已經(jīng)采用了這種方式，成功地進(jìn)行了自我形象宣傳。成功網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)及運(yùn)用要素如下：設(shè)計(jì)要素運(yùn)用方式頂級(jí)連接財(cái)經(jīng)連接機(jī)構(gòu)設(shè)立網(wǎng)上信箱園區(qū)宣傳報(bào)告會(huì)除了以上的各種擴(kuò)大園區(qū)知名度的方式，定期舉辦園區(qū)宣傳報(bào)告會(huì)，重點(diǎn)針對(duì)對(duì)招商工作中產(chǎn)生影響的各類中介機(jī)構(gòu)或者客商本身進(jìn)行宣傳，也是有效擴(kuò)大園區(qū)，促進(jìn)招商引資的有效方式。其一，邀請(qǐng)外國(guó)駐華、商會(huì)、等各種中介機(jī)構(gòu)，以及委、外經(jīng)委等機(jī)構(gòu)參與，散發(fā)園區(qū)宣傳資料，觀摩園區(qū)介紹片，或者邀請(qǐng)園區(qū)內(nèi)的成功企業(yè)現(xiàn)身說(shuō)法，介紹園區(qū)投資環(huán)境，擴(kuò)大園區(qū)的，搜集相關(guān)的招商信息，同時(shí)促進(jìn)與這些相關(guān)單位的交流合作。其二，邀請(qǐng)各目標(biāo)客戶的行業(yè)，以及科研機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者等參與，進(jìn)行行業(yè)發(fā)展研討，散發(fā)園區(qū)介紹著作，一方面可以擴(kuò)大園區(qū)知名度，另一方面可以獲得的招商信息以及行業(yè)發(fā)展信息。開(kāi)辟多種，全面展開(kāi)招商工在園區(qū)的工作中，招商引資是重要的環(huán)節(jié)。如何利用先進(jìn)的管理方式，規(guī)范招商管理，提高招商工作效率，利用多種方式，通過(guò)多種，全面展開(kāi)招商工作，為園區(qū)的招商引資注入良性循環(huán)的機(jī)制建立招商項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)由于招商部門日常接觸的各類客商很多，如果沒(méi)有有效的管理方式，勢(shì)必會(huì)雜亂無(wú)章，坐失良機(jī)。要想在招商工作中取得較好的成果，培訓(xùn)招商人員、運(yùn)用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方法是十分必要的。首先，將目標(biāo)客戶的信息整理錄入電腦，建立招商項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)；將客商按照地區(qū)、重要性、緊急性分類，由不同的招商員負(fù)責(zé)一定的項(xiàng)目，進(jìn)行定期拜訪、追蹤；項(xiàng)目成功之后，將各次談判的相關(guān)信息保留在項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)中，以備查找及后續(xù)工作參考；即使項(xiàng)目暫時(shí)失敗，也可以將項(xiàng)目相關(guān)情況記錄在案，用以日后分析原因，或者繼續(xù)和客商保持聯(lián)系，爭(zhēng)取日后的招商的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)除了可以作為招商引資活動(dòng)的原始記錄，還可以從中看出招商人員的業(yè)績(jī)即招商的成功率以及相應(yīng)花費(fèi)的成本，成為對(duì)招商員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估考核有力依據(jù)。因此，建立招商項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)十分必要。多，多角度擴(kuò)展招以外引外對(duì)于客商而言，由于區(qū)內(nèi)客戶對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的評(píng)價(jià)或口埤比招商中心的宣傳介紹更客觀更有說(shuō)服力。因此，園區(qū)招商時(shí)要多加利用這一招商，讓已經(jīng)進(jìn)區(qū)的外商企業(yè)發(fā)揮“活效應(yīng)”，吸引的客商落戶園區(qū)，形成“滾雪球“的良好效果。另一方面，園區(qū)要主動(dòng)挖掘的招商機(jī)會(huì)，吸引已落戶企業(yè)的上下游企業(yè)、配套行業(yè)落戶園區(qū)。招商會(huì)舉辦招商會(huì)是一種園區(qū)常用的招商方式，但是如何將招商會(huì)的效果發(fā)揮到最大是值得注意的問(wèn)題。招商會(huì)可以是全面的招商會(huì)，也可以是適時(shí)適地針對(duì)目標(biāo)客戶群，目標(biāo)行業(yè)，目標(biāo)國(guó)家、地區(qū)等等的招商會(huì)，招商會(huì)上應(yīng)該通過(guò)有條理的組織方式，選擇合適的地點(diǎn)，準(zhǔn)備充分的宣傳資料，運(yùn)用先進(jìn)的展示，介紹方式等，創(chuàng)造輕松愉快的招商會(huì)氣氛，捕捉合適的商機(jī)，爭(zhēng)取達(dá)到最好的招商效果。通過(guò)中介機(jī)構(gòu)介紹，發(fā)掘招商機(jī)會(huì)通過(guò)對(duì)很多的客商投資流程及心理的分析，我們發(fā)現(xiàn)許多客商尤其是歐美客商，傾向通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行園區(qū)，信賴專業(yè)的咨詢公司的意見(jiàn)與分析，因此，園區(qū)招商時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的合作與交流，保持良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，獲取及時(shí)有用的招商信息。針對(duì)重點(diǎn)客商進(jìn)行招商在獲取比較確切的招商信息之后，豐富招商人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，樹(shù)立專業(yè)的招商形象，注重與客戶的情感交流，定期拜訪潛在客戶及即有客戶，加強(qiáng)信息溝通海外招商在海外派駐專人，聯(lián)系對(duì)外招商業(yè)務(wù)和當(dāng)?shù)乜蛻?，舉辦招商會(huì)，邀請(qǐng)目標(biāo)國(guó)已經(jīng)成功合作企業(yè)代表對(duì)成功項(xiàng)目進(jìn)行介紹，并請(qǐng)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行專門，并在會(huì)后進(jìn)行采訪，推動(dòng)對(duì)外宣傳氣勢(shì)。調(diào)整內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，提高管理水平建立信息咨詢中心，提供經(jīng)貿(mào)、等方面的信息，特別是公司的有關(guān)信息建立高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心建立人才中心，可起到窗口作用（人才中心對(duì)區(qū)內(nèi)企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制和人才需求進(jìn)行全面模底調(diào)查，做到心中有數(shù)，有的放矢）、儲(chǔ)備作用（人才中心根據(jù)模底情況引進(jìn)各種人才，將求職者分門別類，建立人才，為企業(yè)選拔人才做好準(zhǔn)備）、橋梁作用（人才中心將用工企業(yè)的用工情況分類登記，供求職者擇業(yè)時(shí)參考，使求職者慕名而來(lái)，滿意而歸）、孵化作用（人才中心通過(guò)舉辦各種類型的人才培訓(xùn)班，強(qiáng)化求職者擇業(yè)觀念，提高求職者就業(yè)技能，滿足企業(yè)選拔合格人才的需要，使求職者最終就業(yè)或再就業(yè)）建立客戶服務(wù)中心，及時(shí)改進(jìn)客戶服務(wù)內(nèi)部管理流程內(nèi)部控制人力管理首先要培養(yǎng)、引進(jìn)人才，提高人員素質(zhì)。其次要建立一種親商意識(shí)，不斷增強(qiáng)與外商的感情，使之相互了解相互信任。再次內(nèi)部培訓(xùn)可以有效地提高職員的素質(zhì)，幫助職員了解工作中應(yīng)該、不應(yīng)該對(duì)外傳遞的信息，以及如何有效地傳遞這些信息。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)加大投入，加快進(jìn)程實(shí)現(xiàn)“七通一平”，為招商引資創(chuàng)造有利的外部環(huán)境道路是“門面”：道路是貫穿整個(gè)園區(qū)的脈絡(luò)，是投資客商進(jìn)入園區(qū)所感受的第一印象水、電是基礎(chǔ)：吸取國(guó)外先進(jìn)園區(qū)，走在其他園區(qū)的前面，加快光纖、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施的興建，為園區(qū)創(chuàng)造更加良好的投資環(huán)境設(shè)立國(guó)內(nèi)銀行、倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)中心、快遞中心、郵局等，使日常、交稅、報(bào)關(guān)、、倉(cāng)儲(chǔ)、港務(wù)、等事務(wù)簡(jiǎn)化。通過(guò)招商引資的力度加大，可在園區(qū)附近的祁連鎮(zhèn)完善醫(yī)院、商場(chǎng)商貿(mào)、餐飲、等設(shè)施，特別是可為園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工建“員工宿舍”用以出租，還可辦一些質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的快餐解決園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工的伙食。完善園區(qū)功能，應(yīng)著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。要努力改善外商居住、生活條件，辦好業(yè)、休閑業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)以及符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的教育衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)。完善客戶服務(wù)一個(gè)企業(yè)選擇投資地時(shí)，優(yōu)良的投資環(huán)境無(wú)疑是非常的重要，其中不僅包括基礎(chǔ)設(shè)施，還包括管理模式，公用工程，各項(xiàng)增值服務(wù)等。對(duì)于一個(gè)全年連續(xù)生產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，園區(qū)所能提供的公用工程也成為他們必不可少的原料之一。作為園區(qū)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)能夠提供符合雙方協(xié)議的數(shù)量和質(zhì)量的服務(wù)。服務(wù)，這一做為開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的軟件資源，將會(huì)隨著招商的推進(jìn)而日益顯示出其重要性?？梢哉f(shuō)，今后各開(kāi)發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)已不再是基建設(shè)施或硬件資源的競(jìng)爭(zhēng)，而是服務(wù)類別、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率等方面的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)閷?duì)無(wú)論哪一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，當(dāng)其土地批租到一定程度時(shí)區(qū)內(nèi)企業(yè)所最關(guān)心的已是開(kāi)發(fā)區(qū)是否能夠給予滿意的后續(xù)服務(wù)。開(kāi)發(fā)區(qū)只有靠提高自身的服務(wù)質(zhì)量，才能留住區(qū)內(nèi)現(xiàn)有客戶，通過(guò)他們，“以外引外”，吸引的外商?？蛻舴?wù)的重要性服務(wù)就是競(jìng)爭(zhēng)力。西方在《哈佛商業(yè)回顧》中曾有如下的闡述：“每5年企業(yè)要損失50％的客戶，而70％的流失客戶是因?yàn)榉?wù)水平的欠缺。開(kāi)拓新客戶的成本是老客戶的55％的客戶流失率會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大幅利益?！逼斩纱髮W(xué)（Purdue）大學(xué)的JonAnton博士曾做出過(guò)如下 報(bào)告的可能性的可能性兩次情況好產(chǎn)品，平均水平的服務(wù)76％較弱產(chǎn)品，平均水平的服務(wù)32％較弱產(chǎn)品，非常滿意的服務(wù)89％由此可見(jiàn)，服務(wù)已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最重要因素，沒(méi)有好的服務(wù)，企業(yè)無(wú)法留住老客戶，更不可能去贏得新客戶。完善服務(wù)理念對(duì)于服務(wù)的認(rèn)識(shí)可以歸納為三個(gè)階段。其一，服務(wù)是。其二，服務(wù)是投資環(huán)境。其三，服務(wù)也是生產(chǎn)力。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，從根本上改變了生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)，科學(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力，服務(wù)也是生產(chǎn)力。服務(wù)也是生產(chǎn)力是指將服務(wù)的內(nèi)容、、效果等等滲透到被服務(wù)的對(duì)象（主要指企業(yè)）的生產(chǎn)過(guò)程之中，使之降低成本，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而使服務(wù)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的直接生產(chǎn)力，推動(dòng)生產(chǎn)力量的擴(kuò)張。園區(qū)專業(yè)服務(wù)的基本定位隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和開(kāi)放的深入，已經(jīng)進(jìn)入了品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。品牌是一種資本，是建立在企業(yè)和用戶之間的龐大資本，這種資本是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。把服務(wù)作為一個(gè)品牌推出，體現(xiàn)了我們對(duì)服務(wù)的深入理解和對(duì)自身職能定位的再度剖析。服務(wù)是園區(qū)的功能載體，是園區(qū)的特殊產(chǎn)品，是園區(qū)的工作。把服務(wù)作為品牌，具有較強(qiáng)的理論依據(jù)和實(shí)踐基礎(chǔ)。我們“園區(qū)專業(yè)服務(wù)形象”的基本定位是以寶山城市工業(yè)園區(qū)的區(qū)域形象為載體以園區(qū)的公用、公益性服務(wù)職能為根植于園區(qū)，服務(wù)于園區(qū)實(shí)現(xiàn)園區(qū)區(qū)域特征和總公司職能的有機(jī)融合推出“園區(qū)專業(yè)服務(wù)形象”的目的進(jìn)一步豐富園區(qū)的整體內(nèi)涵，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)區(qū)獨(dú)特的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，提高投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力塑造園區(qū)的品牌形象，樹(shù)立企業(yè)精神營(yíng)造品牌文化，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力、感召力、形象力和文化力，推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)園區(qū)總公司企業(yè)生命的永續(xù)開(kāi)拓服務(wù)領(lǐng)域，完善服務(wù)體系常規(guī)服務(wù)基于園區(qū)的政企合一的性質(zhì)，園區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)立如下相關(guān)部門，提供以下常規(guī)的服務(wù)類型，主要解決企業(yè)設(shè)立過(guò)程中以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中遇及的各種手續(xù)問(wèn)題：主要包括：“一條龍”服務(wù)“一站式”承諾服務(wù)時(shí)間，保證服務(wù)質(zhì)量管委會(huì)主動(dòng)為客商解決手續(xù)辦理過(guò)程中的各種問(wèn)題，協(xié)調(diào)客商與 之間的關(guān)系主要及其提供的服務(wù)服務(wù)局辦理稅務(wù)登記證、報(bào)稅申報(bào)表、一般定、稅務(wù)政策咨詢、領(lǐng)取稅務(wù)登記證、檢查、發(fā)售、內(nèi)資企業(yè)報(bào)稅、企業(yè)報(bào)稅管委會(huì)財(cái)務(wù)中心行政地稅局咨詢、內(nèi)資納稅申報(bào)、納稅申報(bào)、辦理發(fā)票、稅務(wù)登記建發(fā)局(規(guī)劃局房管局土地局)規(guī)劃建設(shè)管理、土地、房地產(chǎn)管理科技局(質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局)辦理法人代碼財(cái)(國(guó)資局社控、企業(yè)財(cái)務(wù)管理、國(guó)有資產(chǎn)管城發(fā)局城市管理自來(lái)水公司自來(lái)水、供水業(yè)總公司燃?xì)夤救細(xì)鈽I(yè)務(wù)、燃?xì)怆娏竟╇?、供電業(yè)建設(shè)部土地業(yè)務(wù)、能源申請(qǐng)服務(wù)市政公司市政業(yè)務(wù)、市政公用事業(yè)部受理用戶、服務(wù)中心管熱電公司供熱業(yè)務(wù)、供熱公司業(yè)務(wù)、綠化公司綠化業(yè)務(wù)、綠化計(jì)統(tǒng)局(物價(jià)局)計(jì)劃、物價(jià)、統(tǒng)計(jì)貿(mào)發(fā)局(經(jīng)貿(mào)處外事辦)出國(guó)、來(lái)華邀請(qǐng)、出國(guó)護(hù)照、外國(guó)人居留證、貿(mào)易管理經(jīng)發(fā)局(工商局)工商咨詢常規(guī)服務(wù)是園區(qū)在與企業(yè)打交道過(guò)程中最初提供的服務(wù)，但由于大多數(shù)企業(yè)非常需要園區(qū)在運(yùn)作過(guò)程中給予這方面的需求，因此，可以說(shuō)這類服務(wù)是園區(qū)提供服務(wù)中的基礎(chǔ)部分，也是首先應(yīng)該做到的。并且應(yīng)該切實(shí)提高辦事效率。政 發(fā)布服作為政企合一的管理機(jī)構(gòu)，管委會(huì)具有及時(shí)獲悉國(guó)家有關(guān)投資政策等信息的優(yōu)勢(shì)，而企業(yè)也有此需求。園區(qū)密切注意有關(guān)的政策、等的變動(dòng)，隨時(shí)為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供有關(guān)信息，客戶會(huì)因此對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的高效率表示認(rèn)同。因此，園區(qū)應(yīng)該以較好的形式向區(qū)內(nèi)的企業(yè)及時(shí)發(fā)布的政策信息。例如，蘇州新加坡工業(yè)園會(huì)定期出一份季，隨時(shí)登工業(yè)園內(nèi)的政策、招商信息等，以便區(qū)內(nèi)客戶可以最快速度了解到工業(yè)園的發(fā)展現(xiàn)狀；松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇州新區(qū)定期頒布一份區(qū)內(nèi)的服務(wù)指南，以便區(qū)內(nèi)客戶可以更好地了解管委會(huì)的工作或或更好地利用這些服務(wù)。經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)外商設(shè)立企業(yè)時(shí)，通常對(duì)于中國(guó)的各種經(jīng)濟(jì)政策，運(yùn)作模式不大了解，因此，園區(qū)需要主動(dòng)了解企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)咨詢，出謀劃策，為企業(yè)提供最優(yōu)方案，降低企業(yè)的運(yùn)作綜合成本。例如，松江工業(yè)園區(qū)主動(dòng)為公司提供增資方案咨詢，從企業(yè)自身的利益出發(fā)，為企業(yè)選擇了最優(yōu)的增資方案，為企業(yè)有效降低投資成本，使客戶十分滿意。人力資源服務(wù)人力資源是客戶選擇開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。如何才能招聘到合格的員工投資者的重要問(wèn)題之一。通過(guò)對(duì)其他園區(qū)的訪談了解，招聘和培訓(xùn)這兩項(xiàng)服務(wù)涉及的人力、財(cái)力、物力的投入都不大，但帶來(lái)的影響卻不小。因此，園區(qū)可以進(jìn)行以下的服務(wù)：人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)辦為解決花費(fèi)企業(yè)巨大時(shí)間、精力的人事工作，園區(qū)可以開(kāi)展受委托為市員工、園區(qū)其他企事業(yè)單位、社會(huì)招工、各種院校的畢業(yè)生等辦理人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)的服務(wù)外省市人才引進(jìn)為解決園區(qū)企業(yè)在引進(jìn)異地專業(yè)人才辦理調(diào)滬手續(xù)中遇到的實(shí)際，園區(qū)可以考慮為園區(qū)三資企業(yè)提供外省藉人才調(diào)滬服務(wù)。提供服務(wù)可有：協(xié)助進(jìn)滬人員調(diào)檔，并填寫各種表格；企業(yè)向園區(qū)人事局申報(bào)；企業(yè)向市有關(guān)部門申報(bào)；企業(yè)已批準(zhǔn)進(jìn)滬人員換取向外省市的調(diào)函和戶口準(zhǔn)遷證；企業(yè)為調(diào)入人員辦理工作關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)和戶口、糧油關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)手續(xù)；接受區(qū)內(nèi)客戶的委托，幫助企業(yè)招聘合適的人才高質(zhì)量的人才是保障企業(yè)營(yíng)運(yùn)的重要因素，但受到地域、人員流動(dòng)快等各方面的限制，招聘員工占用企業(yè)人事部門主要精力，因此，園區(qū)可以為企業(yè)進(jìn)行集中招聘，為企業(yè)吸收人才開(kāi)辟新的途徑。咨詢、繳費(fèi)及各種手續(xù)辦、繳費(fèi)等日常工作專業(yè)性要求高，政策變化快，牽扯企業(yè)較多精力。園區(qū)應(yīng)本著為企業(yè)節(jié)省耗費(fèi)在業(yè)務(wù)辦理上的大量時(shí)間和精力，以解決企業(yè)實(shí)際為服務(wù)目的，最大程度地滿足企業(yè)和員工雙方面的需求，使之更好的投身于園區(qū)的建設(shè)。例如：為內(nèi)企事業(yè)單位代理投繳；費(fèi)用理賠；政策咨詢其他增值服務(wù)增值服務(wù)是指能讓客戶感到非但“物有所值”，而且“超值”的有效。比如那些按客戶要求靈活掌握提供的設(shè)施、服務(wù)等。增值服務(wù)能使客戶有倍受重視的感覺(jué)。掌握客戶心理，提供必要的增值服務(wù)一定會(huì)有效地得到客戶的信賴?yán)?，更直觀、更簡(jiǎn)明的投資指南、招商手冊(cè)；除中、英文介紹外是否考慮用其他國(guó)際上較通用的語(yǔ)言（如法語(yǔ)）以便于來(lái)自非英語(yǔ)國(guó)家的投資商閱讀。客戶擔(dān)保服根據(jù)客戶的要求改建標(biāo)準(zhǔn)廠房主動(dòng)為客戶節(jié)省營(yíng)運(yùn)成本電子商務(wù)中期解決方企業(yè)營(yíng)運(yùn)中應(yīng)該將主要的精力放在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上，但事實(shí)上，大多數(shù)企業(yè)需要考慮包括物流、餐飲、租用班車等問(wèn)題。成功園區(qū)的例證告訴我們，園區(qū)只有主動(dòng)為客戶提供降低成本的服務(wù)，才有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取企業(yè)的信任，提高客戶的滿意程度，為今后園區(qū)爭(zhēng)取的客戶從企業(yè)營(yíng)運(yùn)的流程來(lái)看，園區(qū)可以采取以下的方式為企業(yè)提供服務(wù)：在園區(qū)內(nèi)參股開(kāi)辦物流、餐飲、租車等服務(wù)公司，為企業(yè)提供價(jià)格、方便快捷的服作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)的代言人，與此類服務(wù)公司談判，確定合理的服務(wù)價(jià)格，確實(shí)為企業(yè)降低成（例證，節(jié)省成本的程度對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行定期、或是不定期的職業(yè)、技能、政策培訓(xùn)，必須系統(tǒng)化并加強(qiáng)宣傳力度園區(qū)可以利用自身對(duì)政策了解的優(yōu)勢(shì)，集中園內(nèi)企業(yè)，定期或者不定期開(kāi)展培訓(xùn)。內(nèi)容可以包括：語(yǔ)言培訓(xùn)職業(yè)培訓(xùn)技能培訓(xùn)政策培禮儀培訓(xùn)保障服務(wù)質(zhì)量質(zhì)量是產(chǎn)品的基礎(chǔ)，質(zhì)量不過(guò)關(guān)的產(chǎn)品無(wú)法具有參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的資格,更無(wú)法實(shí)現(xiàn)品牌運(yùn)營(yíng)。為了完善對(duì)企業(yè)服務(wù)，園區(qū)可以在組織上、制度上、監(jiān)督機(jī)制上、體制上進(jìn)行多方位的努力，形成有效的保障體系。在組織上，應(yīng)成立“在建項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組”、“企業(yè)運(yùn)營(yíng)服 小組”等機(jī)在制度上，應(yīng)設(shè)立管委會(huì)“接待日”、“現(xiàn)場(chǎng)辦公”、企業(yè)座談會(huì)“、”區(qū)通“等一系列制度；在監(jiān)督機(jī)制上，應(yīng)設(shè)立“開(kāi)發(fā)區(qū)中心”、“特派員”制度等各種監(jiān)督保障機(jī)制在體制上，應(yīng)提出“小，大社會(huì)”、“小，大服務(wù)”、“依區(qū)”等管理原則、管理模式。長(zhǎng)期解決方構(gòu)建園區(qū)服務(wù)品牌，更重要的是保持品牌的生命力。這不僅取決于品牌自身的知名度和，更主要還依賴園區(qū)技術(shù)開(kāi)發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新能力。加大科技投入，提高科技含量正是我們降低成本、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的重要途徑。同時(shí)，園區(qū)的管理者要從方便客商的角度，不斷改進(jìn)我們的設(shè)施和工作流程，吸收和引進(jìn)先進(jìn)工藝和設(shè)備，通過(guò)設(shè)施的改善達(dá)到提高效率、方便客商的目的。加大科技投入，開(kāi)展科技攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作是提高“園區(qū)服務(wù)品牌”含金量，實(shí)現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，信息在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了越來(lái)越重要的地位，服務(wù)是在迅速捕獲信息的基礎(chǔ)上的快速反應(yīng)，因此好的服務(wù)離不開(kāi)IT做支撐。如今，Internet迅猛發(fā)展，人類通過(guò)網(wǎng)絡(luò)展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)利用網(wǎng)絡(luò)宣傳商品、服務(wù)“上帝”，從而贏得的商機(jī)；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣導(dǎo)政務(wù)、服務(wù)稅源，吸引的“上帝”?，F(xiàn)代服務(wù)已不滿足于網(wǎng)絡(luò)這一單一的，IT技術(shù)支撐下的客戶服務(wù)中心（ConsumerServiceCenter）通過(guò)計(jì)算機(jī)與通訊接口（CTI），將 、傳真、電子郵件、網(wǎng)絡(luò)有機(jī)集成在一起，使服務(wù)達(dá)到更加完美的境地。用提升我們的服務(wù)，創(chuàng)造園區(qū)的新優(yōu)展望未來(lái)，在21世紀(jì)更激烈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)擺在我們面前：開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)擁有的政策、體制優(yōu)勢(shì)逐漸淡化；區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益模糊；管理優(yōu)勢(shì)趨于弱化。投資者可選擇的對(duì)象不斷增多，區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。從國(guó)內(nèi)外成功案例的經(jīng)驗(yàn)中，我們得到了深刻的啟迪：21世紀(jì)的競(jìng)爭(zhēng)是服務(wù)水平的競(jìng)爭(zhēng)，用信息技術(shù)提升我們的服務(wù)是寶山城市工業(yè)園區(qū)提高競(jìng)爭(zhēng)能力的一張王牌，是一塊尚待開(kāi)發(fā)的地。在各區(qū)高度重視基礎(chǔ)建設(shè)的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容已從“三通一平”發(fā)展到“九通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量逐漸提高，價(jià)格逐漸降低。如今，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的一種常規(guī)，其優(yōu)勢(shì)在逐步縮小，甚至出現(xiàn)了弱化的跡象。相比之下，服務(wù)將會(huì)在未來(lái)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中占有越來(lái)越重要的地位。IT提升我們的服務(wù)可以使一個(gè)區(qū)域形成“潛在投資→新投資→追加投資”的良性招商制。具體－園區(qū)客戶服務(wù)中心用提升我們的服務(wù)，利用我們現(xiàn)有的通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，建立一個(gè)與企業(yè)、之間信息溝通的雙向－－園區(qū)客戶服務(wù)中心（CSC），這是我們迎接新世紀(jì)的當(dāng)務(wù)之急。建立CSC的優(yōu)勢(shì)：CSC的建立為和企業(yè)、投資者的信息溝通提供了雙向的。它的建立，使用戶反映的信息可以迅速。完整的傳遞給所屬部門及相關(guān)；同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)的有關(guān)政策、、辦事程序、招商信息、人才信息等宣傳信息也可以迅速、全面的傳遞到企業(yè)、個(gè)人，有效的提高了信息的真實(shí)度，避免了信息在過(guò)程中的走形、反饋信息失真等情況。CSC的建立，使得信息的溝通方式多樣化。該可集、傳真、E-mail、Web等多種傳遞方式為一體，在、信箱、大項(xiàng)目協(xié)調(diào)、企業(yè)協(xié)調(diào)、總公司用戶服務(wù)中心等現(xiàn)有溝通方式的基礎(chǔ)上，通過(guò)交互式的語(yǔ)音應(yīng)答系統(tǒng)（IVR）等技術(shù)，向社會(huì)提供24小時(shí)自動(dòng)信息服務(wù)，使與企業(yè)、投資者間的雙向信息溝通更加便利、高效，免受時(shí)差、地域的限制。CSC的建立，使開(kāi)發(fā)區(qū)在服務(wù)的過(guò)程中形成并不斷地完善信息數(shù)據(jù)庫(kù)。利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)共享信息資源，為的正確決策提供可靠的依據(jù)，同時(shí)也使我們的招商引資工作更有針對(duì)性，提高招商效率。CSC的建立，可以使的服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。服務(wù)人員可以根據(jù)指導(dǎo)界面回答用戶各種問(wèn)題，為用戶提供服務(wù)。如遇，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)請(qǐng)求上級(jí)的幫助，為用戶提供一站式、一條龍的全方位服務(wù)，迅速、徹底的為企業(yè)排憂解難，讓企業(yè)滿意在園區(qū)。CSC的建立，可以使的管理更加科學(xué)化。通過(guò)數(shù)字?jǐn)?shù)字系統(tǒng)能夠，、上一級(jí)管理人員可以方便的查詢以往每個(gè)服務(wù)的全過(guò)程，使得服務(wù)數(shù)據(jù)化。通過(guò)實(shí)時(shí)系統(tǒng)，管理人員可以隨時(shí)了解每個(gè)服務(wù)人員的工作情況，以便隨時(shí)指導(dǎo)，有效的管理。另外，系統(tǒng)還能以每年、每月、每日為期限將項(xiàng)目進(jìn)程、服務(wù)人員的工作績(jī)效以統(tǒng)計(jì)報(bào)表的形式輸出，從而使的管理更加科學(xué)化。不斷提高機(jī)關(guān)的工作效率，增加工作的。CSC的建立，可以使的服務(wù)變?yōu)橹鲃?dòng)。系統(tǒng)可以按程序設(shè)定，定期的征求企業(yè)、投資者對(duì)工作的意見(jiàn)及建議，從而進(jìn)一步改善的服務(wù)。CSC的建立，可以使為企業(yè)提供最親切的、最有效率的個(gè)性化服務(wù)。利用CTI技術(shù)，CSC可以快速的識(shí)別用戶，并將用戶的信息提前顯示在服務(wù)人員的計(jì)算機(jī)屏幕上。這樣，服務(wù)人員可以在為企業(yè)提供服務(wù)之前了解到有關(guān)的用戶信息以及為企業(yè)提供的服務(wù)情況，從而為提供最親切的、最高效率的個(gè)性化服務(wù)。企業(yè)可以從我們的服務(wù)中感受到開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)每一個(gè)企業(yè)、每一位投資者的關(guān)心和支持，從而提高企業(yè)的忠誠(chéng)度，形成→新投資→性招商機(jī)制。成功案例：青島海爾目前在國(guó)內(nèi)共建立了29個(gè)CSC，支持其2000余種產(chǎn)品的服務(wù)和銷售，并采用IT技術(shù)改造了它在、、青島的CSC，使海爾的服務(wù)更加完美。幾年來(lái)的實(shí)踐證明：海爾正是以其一流的服務(wù)創(chuàng)立了海爾的服務(wù)名牌，迅速占領(lǐng)了市場(chǎng)，并贏得了“五星鉆石獎(jiǎng)”。綜上所述，建立園區(qū)客戶服務(wù)中心（CSC），用IT提升我們的服務(wù)是開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)造新優(yōu)勢(shì)，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的當(dāng)務(wù)之急。然而要實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)、對(duì)高水平的服務(wù)，僅僅依靠CSC這個(gè)雙向信息平臺(tái)是不夠的，還需要機(jī)關(guān)制定一系列的管理體制來(lái)規(guī)范服務(wù)進(jìn)程，使每一項(xiàng)服務(wù)做到有法可依。在對(duì)每一位公務(wù)人員進(jìn)行服務(wù)技能培訓(xùn)的同時(shí)，還要著力建立一支專業(yè)化的、快速反應(yīng)的服務(wù)隊(duì)伍目前客戶服務(wù)中心（CSC）在機(jī)關(guān)中大規(guī)模應(yīng)用，在國(guó)內(nèi)尚無(wú)先例。開(kāi)發(fā)區(qū)若能大膽創(chuàng)新，將會(huì)開(kāi)創(chuàng)機(jī)關(guān)主動(dòng)周到服務(wù)的先河，創(chuàng)造21世紀(jì)園區(qū)新優(yōu)勢(shì)，使招商引資和服務(wù)工作實(shí)現(xiàn)新突破，同時(shí)使機(jī)關(guān)的管理工作再上新水平?；A(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（參照其他園區(qū)的情況支持事實(shí)證明 支持在園區(qū)的發(fā)展中占有不容忽視的作用支在園區(qū)開(kāi)發(fā)的初期階段 上的支持可以幫助企業(yè)解決啟動(dòng)的問(wèn)題可幫助企業(yè)開(kāi)拓融資，如，等方式政策支持松江工業(yè)區(qū)企業(yè)在開(kāi)辦及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，在各方面得到了松江區(qū)各相關(guān)部門的支持，大大方便企業(yè)的運(yùn)作。松江區(qū)有一句名言：工業(yè)區(qū)企業(yè)的事情都是大事；充分體現(xiàn)了在政策上的支持。可以從以下方面提供支持：提倡建立“園區(qū)會(huì)議制度”，即由或的主要牽頭，有關(guān) 參加，定期或不定期地具體研究，協(xié)商有關(guān)園區(qū)的工作事項(xiàng)。利 的力量介紹項(xiàng)目到工業(yè)園區(qū)落融資銀行從銀行批準(zhǔn)授信所需要審核的條件來(lái)看，參見(jiàn)《附錄二銀行授信條件》，寶山城市工業(yè)園區(qū)有以下的劣勢(shì)：園區(qū)公司成立年數(shù)不長(zhǎng)，與銀行尚無(wú)長(zhǎng)期合作關(guān)系目前寶山園區(qū)在九大園區(qū)（業(yè)）中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不列，入園企業(yè)較寶山園區(qū)日后的發(fā)展需求非常大，但是可能無(wú)法立即見(jiàn)園區(qū)公司的人員素質(zhì)水平不高所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)合一，政企不分目前流動(dòng)狀況尚處于緊張狀態(tài)，園區(qū)尚處于虧本銷售階段，還較為遙因此，近年內(nèi)向銀行，銀行對(duì)園區(qū)公司不會(huì)很高，而且一旦借款，園區(qū)尚處于虧本銷售階段，還款的壓力十分巨大。開(kāi)發(fā)區(qū)上市財(cái)政支援應(yīng)利用更有效更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，蘇州新區(qū)利用 來(lái)籌金既增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)力，并在無(wú)形中提高了開(kāi)發(fā)區(qū)的聲譽(yù)。目前我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)類上市企業(yè)共有１８家，包括了開(kāi)發(fā)區(qū)的各種類型，計(jì)有外高橋保稅區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、浦東金橋出口加工區(qū)、以及瓊金盤、粵宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)，其余均為高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從目前國(guó)家的對(duì)外開(kāi)放政策看，各類開(kāi)發(fā)區(qū)均加強(qiáng)了高新技術(shù)引入和轉(zhuǎn)化的功能定位，因此無(wú)論是何種類型的開(kāi)發(fā)區(qū)上市公司都無(wú)法忽略高科技這一發(fā)展，也決定了此類公司兼具房地產(chǎn)和高科技股的特征。由開(kāi)發(fā)公司派生出公司是為了適應(yīng)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展對(duì)的需求，將開(kāi)發(fā)區(qū)的部分資產(chǎn)上市的一種嘗試，主要由開(kāi)發(fā)公司以土地及附屬經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股發(fā)起設(shè)立?；谶@種天然的血緣關(guān)系，上市公司延續(xù)了控股股東的部分園區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)職能，形成初期以土地開(kāi)發(fā)批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。但另一方面，公司并不等同于開(kāi)發(fā)公司，除依賴土地資源外，更為重要的功能是擔(dān)當(dāng)控股股東發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的載體，并依靠資本市場(chǎng)迅速發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)上市公司的優(yōu)勢(shì)在于：（１）土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的性：公司成立時(shí)，開(kāi)發(fā)公司往往承諾在園區(qū)建設(shè)和土地批租方面給予優(yōu)先權(quán)，或所承擔(dān)的土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施屬市政建設(shè)，由開(kāi)發(fā)公司或管委會(huì)收購(gòu)，保證其主營(yíng)利潤(rùn)的穩(wěn)定；（２）選擇高科技項(xiàng)目的優(yōu)先權(quán)：開(kāi)發(fā)區(qū)享有特殊政策，在吸引國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)落戶方面具有優(yōu)勢(shì)，也是我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中的地帶。為了支持開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，往往會(huì)給予開(kāi)發(fā)區(qū)參與經(jīng)營(yíng)高新技術(shù)項(xiàng)目的優(yōu)先權(quán)，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)引入的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制為其參股的高新技術(shù)研發(fā)項(xiàng)目提供了條件?；谝陨蟽?yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)區(qū)概念不斷受到追捧。然而，由于我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)體制本身存在需克服的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)區(qū)上市公司也不可避免存在的某些缺陷。分析此類上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)來(lái)源，我們可以發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象和問(wèn)題：一、大多數(shù)公司上市初期有著較好的水平，除１９９８年上市的東湖高新、津?yàn)I發(fā)展當(dāng)年的每股稅后低于０．３元外，此前上市的其它公司平均在０．５元以上，大大高于上市公司的平均水平。然而經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，較早上市的公司業(yè)績(jī)基本連年下滑，如粵宏遠(yuǎn)１９９４年上市，當(dāng)年度每股收益０．６９元、１９９８年為０．１０６元；陸家嘴１９９３年上市，１９９４年每股收益０．５８元，１９９５年高達(dá)０．８元，１９９８年僅為０．１元；浦東金橋１９９３年上市，當(dāng)年每股收益０．６２７元，１９９８年０．０６９元。受業(yè)績(jī)下滑的影響，整個(gè)板塊在市場(chǎng)不斷擴(kuò)容的情況下已失去往日的優(yōu)勢(shì)，風(fēng)采不再。二、大多數(shù)公司從其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)的構(gòu)成看，實(shí)際是具有高科技概念的園區(qū)開(kāi)發(fā)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)仍以園區(qū)土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，高科技項(xiàng)目投入大、回報(bào)低，目前對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)基本可以忽略不計(jì)。以此類公司中的績(jī)優(yōu)股蘇州高新分析，１９９８年度土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的收入占到主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的８５％，貢獻(xiàn)利潤(rùn)占利潤(rùn)總額的近９０％，可以說(shuō)土地開(kāi)發(fā)和基建投入的增長(zhǎng)支撐了企業(yè)的高速成長(zhǎng)，與真正的高科技企業(yè)靠提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、擴(kuò)大市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)方式有著本質(zhì)區(qū)別。三、公司過(guò)于依賴與開(kāi)發(fā)公司之間的關(guān)聯(lián)，業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化程度低。如上所述，公司脫胎于開(kāi)發(fā)公司，無(wú)論在業(yè)務(wù)上或管理體制上都與開(kāi)發(fā)公司有著密切關(guān)聯(lián)，其直接是只要上市前公司和開(kāi)發(fā)公司之間有協(xié)議，公司都能以約定價(jià)格基建項(xiàng)目，基本上不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，目前開(kāi)發(fā)區(qū)類上市公司中保持較好業(yè)績(jī)的基本都是這種情況。短期看，開(kāi)發(fā)公司的包銷行為確實(shí)能制造出理想的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在市場(chǎng)上為開(kāi)發(fā)區(qū)籌集大量，然而這種無(wú)私支持無(wú)益于培養(yǎng)公司的市場(chǎng)適應(yīng)力和能力，一旦土地的經(jīng)營(yíng)局面不再，則公司持續(xù)發(fā)展的能力和后勁即受到嚴(yán)峻。四、開(kāi)發(fā)區(qū)上市公司雖然在高科技項(xiàng)目的選擇上具有優(yōu)勢(shì)，但缺乏必要的技術(shù)力量和人才儲(chǔ)備，導(dǎo)致要么只能相對(duì)控股，要么絕對(duì)控股的高科技企業(yè)多處于從研發(fā)到產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的初期階段，回報(bào)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，無(wú)法替代土地開(kāi)發(fā)和基建業(yè)務(wù)成為上市公司穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源。因此，早期上市的公司普遍擺脫不了由大規(guī)模園區(qū)開(kāi)發(fā)和基建投入－高收益、高成長(zhǎng)－步加大科技投入、園區(qū)開(kāi)發(fā)退居次要地位－業(yè)績(jī)滑坡的發(fā)展軌跡，其中所涉及的次問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)區(qū)上市公司如何從園區(qū)開(kāi)發(fā)型企業(yè)向高科技投資企業(yè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這將是此類上市公司保持持續(xù)發(fā)展必須突破的瓶頸。從１９９９年中期業(yè)績(jī)看，這一已直接關(guān)系到不少企業(yè)的生存和發(fā)展。１８家開(kāi)發(fā)園區(qū)類上市公司，由于中關(guān)村和長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)均為１９９９年７月以后上市，瓊金盤已連續(xù)兩年虧損，故不做統(tǒng)計(jì)，剩余１５家公司１９９９年中期平均每股收益為０．０８４元，較去年同期下降４２．８６％，低于深滬Ａ股上市公司的平均水平０．１０９元。每股收益超過(guò)０．２０元的僅有高科和蘇州高新兩家，其余普遍在０．１０元以下。１５家公司中１９９９年中期每股收益與去年同期相比下降的有１３家，占８６．７％，下降幅度最大的為陸家嘴，每股收益從１９９８年中期０．１０元降至０．００９元，已接近虧損邊沿。增長(zhǎng)的僅有津?yàn)I發(fā)展一家，增幅也僅為５．７１％。總