房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程潛規(guī)則

轉(zhuǎn)載——房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建黑幕1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。械再舉個(gè)例子，背容積率，總建愿筑面積除以凈駝?dòng)玫孛娣e。也距是看起來很簡(jiǎn)容單。但是放到舞實(shí)踐中一看，疊啥是凈用地面憶積??？從哪里耳起算啊？是純哪粹的土地使用旦權(quán)證載的面積坐呢，還是比這漆個(gè)面積大那么殃一點(diǎn)，一直到港周邊道路的道離路中線去呢？勇這個(gè)東西根本柄說不清楚，怎籃么算都行。把興凈用地面積一犁加大，總建筑級(jí)面積自然就水僵漲船高。這都橡是可以鉆營(yíng)的就地方。挪其他的地方，警譬如消防通道脅的設(shè)置，高層高建筑四周必須徒設(shè)立環(huán)形消防街車道。但是這傲么一搞，小區(qū)親的綠化基本上泡就毀掉了。怎泄么辦？設(shè)置那媽種隱形消防車注道，上面種草直保持綠化，就對(duì)指著圖紙說這浴就是一條消防強(qiáng)道路。這么搞竟行不行？反正托我個(gè)人不知道拌行不行。消防妄車道的載重量?jī)裟鞘怯蟹浅?yán)扇格滴設(shè)計(jì)要求拳滴，反正我個(gè)攏人不知道這種膏草地能不能承懸載得起消防車灣。盯審總平面是整潑個(gè)開發(fā)報(bào)建過箭程中最有技術(shù)簽含量的活，這勸個(gè)過程一般都綿要槳2議到營(yíng)3罷個(gè)月，往往都馳要和規(guī)劃部門毯反復(fù)修改扯皮須，來回磨，磨折到雙方都沒了涉脾氣，才能通膊得過。我反正診幾乎沒有見過叮能順順當(dāng)當(dāng)啥己工作不做，干嗓等著就能通過增總平面審查的獨(dú)。我也沒見過犬那種零缺陷的劍總平面設(shè)計(jì)，財(cái)只要有心，無套論什么公司的紫總平面，無論券是你萬(wàn)科還是辛富力還是雅居滲樂，那只要一囑挑起來，問題翠都是一筐筐的謎。不是消防間去距不夠，就是全在不能開窗的蹲地方開了窗，連要么就是車道姜轉(zhuǎn)彎半徑太小龜，等等等等。旺（在這自夸一鄉(xiāng)個(gè)：本人不才商，曾經(jīng)試過在僅10跡天內(nèi)完成這個(gè)扛工作，至今被侄引為傳奇故事新。嘿嘿）竿4岔、管線綜合審借查、排水許可語(yǔ)證乖管線綜合洪審查是規(guī)劃部尤門的專業(yè)審查提內(nèi)容之一，我旬現(xiàn)在專門拿出斗來講，因?yàn)檫@尚個(gè)東西實(shí)在是竟非常，非常的播專業(yè)啊。搞得艷不好的話，實(shí)櫻在是害死人啊賣。而且，被這紋個(gè)東西害死的芬公司比比皆是字。各位千萬(wàn)別述以為那些什么師保利啊合生啊裂之類的大公司測(cè)就不會(huì)在這個(gè)矩問題上犯重大筆原則性的錯(cuò)誤寺，事實(shí)上，無改論什么房地產(chǎn)燙公套司，在這個(gè)問訓(xùn)題上栽跟頭的像的幾率，是一袍樣的，這個(gè)東蛾西就跟擊鼓傳以花似的，一輪茫到就死。邊說了半天，管愈線綜合是啥？宏包括三大項(xiàng)：世小區(qū)給排水管濤線、強(qiáng)電線路涌、弱電線路，鄙這三項(xiàng)綜合起弦來考慮，根據(jù)適各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范抽科學(xué)統(tǒng)籌安排件，放到同一張邊圖紙上。給排破水不用多解釋基了，就是怎么買引自來水進(jìn)小繪區(qū)，然后怎么辦把生活污水和舒雨水排出小區(qū)瀉；強(qiáng)電就是生宗活用電軌，儲(chǔ)牲線路從哪里進(jìn)奧，怎么上樓，斯怎么進(jìn)門；弱如電的內(nèi)容就多抱了，什么有線啟電視線、各類身通訊線路、網(wǎng)歇線、內(nèi)部監(jiān)控本線路，等等等寄等，多得要死煮。上面這三樣頌東西要科學(xué)的猴話，統(tǒng)統(tǒng)都得精在地下走，從濕地下穿進(jìn)各棟紐單體再連接進(jìn)此入千家萬(wàn)戶。害這些線路啊什賊么的，必須要言合理的安排好鼓，不能到處亂糧走。作為非專殲業(yè)人士，要判嚇斷一個(gè)小區(qū)的估官線綜合設(shè)計(jì)詠好不好，只需兔要看兩個(gè)東西閑：舅1恐、你就這么走半進(jìn)一個(gè)小區(qū)，籍看它里面是不睜是有電線搭在鉗樓和樓之間。凝只要有這個(gè)，說基本上這個(gè)小韻區(qū)你就不用多圈考慮了。伐2割、沙井蓋是不外是基本沿著小聲區(qū)道路排布，會(huì)不是搞到到處五都是。如果什慈么沙井蓋搞得堅(jiān)滿地都是，簡(jiǎn)親直看不出走向熔來的，基本上織這個(gè)小區(qū)你就瘦可以考慮放棄束了。拐為什么我要這截么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管據(jù)線綜合呢？如鑄果它設(shè)計(jì)不好疲有什么后果呢歷？首先，就是虧給排水會(huì)整天嫂出問題。一下歸雨小區(qū)就變池業(yè)塘的事情，我騎實(shí)在是見得太鹿多了；然后，暖對(duì)于年輕的我絡(luò)來說，就是網(wǎng)命絡(luò)整天出問題議，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)童營(yíng)商根本沒得魔選，因?yàn)橹宦衲Я艘粭l管，別艙的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商頂想進(jìn)來提供優(yōu)膀質(zhì)服務(wù)都不行查，而現(xiàn)在的這乏家，不是這里圓的線路壞就是呈那里壞，整天劇修，我這正打羽怪呢，嘣的一倦下，斷網(wǎng)了。掘再然后，夏天汪千萬(wàn)別開空調(diào)招，一開就斷電沖跳閘。家里的片電器得輪著用奶，千萬(wàn)別一起開開。看電視的墾時(shí)候千萬(wàn)別開電電腦，不然就演得在黑暗之中龍耗一晚上。這耀都是管線綜合蒜沒搞好的標(biāo)志總啊。你說，這濱樣的小區(qū)，能廚住嗎？訊管線綜合既然驟如此重要，那漠么我們說，我往們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候密好好的考慮，蹲好好的研究，棉不就行了嗎？禽事實(shí)上，是不握行。為什么？貓因?yàn)樗械木€炊，你都得從外輪面引進(jìn)來，都慎得跟外面有個(gè)象接口。但是接揭口在哪里呢？腸我現(xiàn)在告訴你男們，無論開發(fā)晝商們?cè)谑孪茸雒@多少準(zhǔn)備工作霉，做多少調(diào)查膠工作，都無法驢保證預(yù)留的接雖口不發(fā)生變化戀。最常見的是夫市政排污管線產(chǎn)突然就重新施飲工，換地方了頁(yè)，哪怕它不換忠地方，就是水絕平抬高個(gè)幾公拜分，這個(gè)小區(qū)股的排水因?yàn)閮A央斜度不夠，那這也完蛋了。這降種事情太常見缺了。大家肯定祝經(jīng)?？吹绞姓伖芫€施工，把喘路挖開，今天喚搞搞這里，明旁天搞搞哪里。好我反正是被這揉個(gè)東西搞怕了氧。這種情況那戒是想賠錢都搞素不定的。然后趙，高壓電線的殺接入口，一開眉始說得好好的涼，從某某變電挎站接，等到施告工完畢，要正察式接的時(shí)候，東突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)供變電站已經(jīng)搬染走了，又或者曉它的容量已經(jīng)拾超了，不能再蓋讓你接，你得姻從其他地方接監(jiān)，這個(gè)時(shí)候只妹能花冤枉錢，夫亂引。引到多誘少電算多少電述。至于，呃，敵會(huì)引起什么生暮活上的麻煩，奔我也不知道。煎富再說到這個(gè)排系水許可證。這加個(gè)東西是市政吼部門發(fā)的，專群門針對(duì)小區(qū)的萌排水?，F(xiàn)在都鹽是要求雨污分歪流了。就是雨權(quán)水和生活污水撿要分兩條管排冠。這個(gè)東西管低的是管徑和流痰量，以及連接房市政管線的位棄置。然后這個(gè)蜂東西反過來又堪影響管線綜合院設(shè)計(jì)，事實(shí)上蹦是一回事。我儀就不多說了。富5溪、單體審查、灣建筑工程規(guī)劃敵許可證巧規(guī)劃部門混對(duì)單體設(shè)計(jì)的付審查那也是非與常嚴(yán)格的，但栽是總體來說，禿相對(duì)于總平面梨規(guī)劃，就比較沸容易通過一點(diǎn)剛。單體設(shè)躬計(jì)是啥呢？就役是在總平面規(guī)侵劃的基礎(chǔ)上，代落實(shí)單體建筑令的設(shè)計(jì)方案。吼單體方案主要紡是些啥內(nèi)容呢晃？我個(gè)人是這闊么總結(jié)的：關(guān)銷鍵就是落實(shí)各站空間的大小尺游寸。這個(gè)階段腎有些東西也很燥麻煩，最煩的和是車位。目前棕來說，我國(guó)各曲大城市在車位箭問題上管得那惱都是非常嚴(yán)格紅的，要求一般缸是每戶住宅配章一個(gè)車位，商畜業(yè)一般是姑100棄平方米配一個(gè)肯車位。大體的津配置要求基本裂上都是這樣，緒各城市大同小霜異。車位不夠章，基本上都別征想通過單體審爽查。璃當(dāng)然，總平面該審查期間一般程來說，也會(huì)審柱車位，不過那積個(gè)階段主要是粥經(jīng)驗(yàn)值，按波35攔平方米到籃45說平方米平方米諸一個(gè)車位這樣析的經(jīng)驗(yàn)值，來聞評(píng)估地下室面岡積夠不夠，一苗般來說規(guī)劃部釣門不會(huì)很在意投車位夠不夠，為不會(huì)認(rèn)真的在黎圖紙上數(shù)。但贏是單體階段就殿不一樣了，就銹開始數(shù)了。這塊個(gè)時(shí)候什么毛汽招都會(huì)用上。曠比如所謂的子序母車位啦，根辜本停不進(jìn)去車恥的轉(zhuǎn)角位也放野個(gè)車位啦，等裝等等等，不一晴而足。但是有杰些時(shí)候，無論召怎么擺都擺不征夠，那也有辦籮法，就是宣稱許我這里要做立禿體機(jī)械停車位沙。立體機(jī)械停貴車位我相信很件多人都見過，乒那玩意非常的敲不好使喚，進(jìn)旋出一次花上半樓個(gè)小時(shí)那是鋼非常正常的事汽情。不過無數(shù)渠開發(fā)商都只是鴉停留在口頭上嬸，只要通過單豬體審查了，這屯個(gè)機(jī)械停車裝估置那是絕對(duì)不資會(huì)安裝的。斬那么，為什么回開發(fā)商那么不賣愿意建大點(diǎn)地義下室？因?yàn)榻ㄈ璧叵率沂翘澅疚虻?。買的人也你少。我知道這受個(gè)話一說出來滿糞青們就會(huì)向鋪我開炮，說什胃么廈10諒幾旗20舟萬(wàn)買一巴掌大所的停車位，開緣發(fā)商還虧本？呀事實(shí)是，停下娛一臺(tái)車，的確葡只需要攤10騰個(gè)平方米不到蒸的空間。但是腹，你要把這部巧車停進(jìn)去，你屆另外還需要好30企平方米的進(jìn)車支道。所以按經(jīng)敲驗(yàn)值，每個(gè)停離車位所須分擔(dān)她的面積，基本化上都是厘35掘到?jīng)Q45元平方米。規(guī)劃巡部門都這么掌耍握。你這個(gè)車際是不能垂直起腳降的。這就是施客觀規(guī)律。鞋當(dāng)然我這個(gè)是袍大概經(jīng)驗(yàn)，在刃有些城市，停繞車位還是能賺弊錢的，比如廣飾州、深圳和上字海的一些黃金瓶地段的樓盤，時(shí)據(jù)說停車位都層能買到父40靜萬(wàn)一個(gè)。不過砌這個(gè)不代表一評(píng)般規(guī)律。嘿嘿隊(duì)。旅審?fù)陠误w設(shè)計(jì)瓦，設(shè)計(jì)公司再游細(xì)化一下出建欲筑施工圖，就我可以申領(lǐng)建設(shè)最工程規(guī)劃許可窯證。這個(gè)過程之比較沒什么技畜術(shù)含量。不值昌得多說。我就均一筆帶過了。脂鏈不過這個(gè)建設(shè)杰工程規(guī)劃許可壇證，在新的《哪城鄉(xiāng)規(guī)劃法》喊中被提到非常穿高的位置，反崖復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我誦個(gè)人還沒鉆詳勾明白，不知道溫這個(gè)法是什么客意思，在搞什疊么玄虛?？?舞、消防和人防甲專項(xiàng)審查騙這兩樣?xùn)|西搞例死人。我直接臥這么下兩個(gè)結(jié)暢論：沒有哪個(gè)立小區(qū)的消防和柜人防設(shè)計(jì)是達(dá)燙標(biāo)的。沒有哪么個(gè)小區(qū)的消防石和人防設(shè)備是著合格。我就這長(zhǎng)么直接一點(diǎn)：役消防報(bào)建，要斃說難，是所有奪專業(yè)報(bào)建中最襲艱難的，但是悄如果說簡(jiǎn)單，委也可以很簡(jiǎn)單歷。至于人防報(bào)環(huán)建，這個(gè)東西袋莫名其妙，我罩不知道這個(gè)算曠什么，我對(duì)任盈何備戰(zhàn)的東西享，都心存惡感思。端先從消防說起棋。消防部門是粱武警官兵，不近是政府機(jī)構(gòu)，惡這個(gè)大家心里箏要有數(shù)。我國(guó)煉的消防審查，銀在很多時(shí)候都沈是非常扯淡的蹄，非常官僚的謹(jǐn)。另外呢，我漸們的開發(fā)商，舊也的確是非常慘的不象話，要那滿足消防規(guī)范鞠的話，這個(gè)投銹入太大了。另訪外我們的消費(fèi)迎者也沒這種意鬼識(shí)。因?yàn)楹芏鄪A消防上的要求頸是非常影響使值用的，比如電趟梯間和樓梯間王之間設(shè)置個(gè)述1炸級(jí)防火門，那飯對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出差出來講，是非撐常不方便的。意基本上來講，哥消防設(shè)計(jì)絕對(duì)淹不可能嚴(yán)格按館規(guī)范做夠做足幕。在這個(gè)方面咳，審查那也是鹽越來越嚴(yán)。一交般說，各發(fā)展槽商都是委托消在防施工企業(yè)代從理報(bào)建。為什灰么呢？因?yàn)檫@討些企業(yè)長(zhǎng)期和拜消防部門打交敵道，跟消防部編門之間的關(guān)系緞千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)炕流長(zhǎng)，往往由府他們出面才能關(guān)把事情辦成。為但是，我在這托里說句公道話興：涉及生命安配全的消防規(guī)范承，基本上沒人賞敢動(dòng)手腳。比佛如眨12拾層以上要設(shè)置灑專門的消防電增梯，哲17編層以上設(shè)置剪享刀樓梯，這些厘強(qiáng)制性規(guī)范已餅經(jīng)是鐵律。我烈個(gè)人沒見過有籮開發(fā)商能繞得丟過這些強(qiáng)制性唇規(guī)范的，即使合能繞過去將會(huì)獻(xiàn)獲得巨大的回現(xiàn)報(bào)，譬如減少厚一套樓梯，那代是多么好的事統(tǒng)情啊，但是基除本上沒人敢去錦辦。起碼我不衫敢。在我個(gè)人耍日后的職業(yè)生督涯中，我也不趴敢。根人防工程是非例常神經(jīng)的一樣彈中國(guó)特色的東藍(lán)西。我不知道扁這個(gè)東西算啥魔。真要有空襲轟了我絕對(duì)不會(huì)愚呆在高層建筑袖的地下室里，善911狹的那棟大樓就跨是前車之見。吉真要被炸了樓宴，呆在地下室必里絕對(duì)活埋掉蒼。當(dāng)然這只是暈我的個(gè)人觀感隔，大家不必介夢(mèng)意。關(guān)人防部門屬于遙政府部門，不姨是軍隊(duì)編制。帝用于人防用途見的那部分地下臭室也可以搞停左車位，但是這寄部分要被劃出任來，不能發(fā)產(chǎn)憑權(quán)證。這部分緣停車位只有使帶用權(quán)。關(guān)于人忍防停車位的使酷用權(quán)問題，現(xiàn)嫂在的爭(zhēng)議非常仆大。社會(huì)上各蠻種聲音都有，適尤其是自以為現(xiàn)看通了物權(quán)法醬的神經(jīng)們。我猴現(xiàn)在告訴你們蝶，所有的人防鞠用途的東西，移產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家嫩所有。國(guó)家為主了鼓勵(lì)大家搞還人防工程，就榜允許你暫時(shí)用捕著。但是這個(gè)路產(chǎn)權(quán)，無論如石何，都不可能拘歸屬于什么全爽體業(yè)主。顏因?yàn)槿朔烙猛緤什糠值能囄恢唤贿^是一種暫挑用的性質(zhì)，不饞能賣，所以開溉發(fā)商絕對(duì)會(huì)想斤辦法減少人防屠面積。另外，隆人防設(shè)備那也移是非常瘋狂的婆東西，比如人稅防那個(gè)安全門悄，那都不知道嗽算啥，那個(gè)東授西要真放進(jìn)地蠢下室，還真是海搞碉堡了。也訓(xùn)不知道能防什懷么?？?霸、節(jié)能審查、奔施工圖審查猜在領(lǐng)取建概設(shè)工程規(guī)劃許瘦可證之后，設(shè)隆計(jì)公司在建筑綠施工圖的基礎(chǔ)匆上再次細(xì)化，第完成結(jié)構(gòu)施工循圖、水電施工墊圖等等全部施由工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)兄算書等，完成材節(jié)能設(shè)計(jì)，做攻一個(gè)節(jié)能計(jì)算位書，就可以開娘始這兩項(xiàng)審查悲了。善節(jié)能審查，在來我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)妥里面，是怎么亭審都行的事情度。我國(guó)現(xiàn)在越雄來越強(qiáng)調(diào)可持限續(xù)發(fā)展，建筑壓節(jié)能擺上的位姐置也越來越高甲。這么說吧：豈什么聞360營(yíng)度大落地窗、廉全敞開式陽(yáng)臺(tái)遠(yuǎn)、無封閉式中懲庭這些東西，炕在節(jié)能方面肯秤定是不達(dá)標(biāo)的窯。搞了這些東庸西，夏天空調(diào)鐘得開到瘋狂掉眨。不過老百姓替都喜歡這種新蝶鮮東西。恩，較在這里南北差系異非常明顯：文北方一般在節(jié)搶能審查上都比少較能達(dá)標(biāo)，老摟百姓在觀念上用也比較能接受任這個(gè)，因?yàn)楸痹摲接幸粋€(gè)取暖示的問題，節(jié)能倚不能達(dá)標(biāo)的房謙子，在冬天那堡可是要白白的笛花出取暖費(fèi)的襲。但是南方人冒對(duì)這種東西就困比較不待見，寬我就好這一口隨，你管得著啊毯。升說到這里不由歐得想對(duì)那個(gè)套舉型建筑面積裳90衫平方米以下占歇70%擇以上的異9070罪政策說兩句?？s建設(shè)部的官員羽們?cè)谡咧贫希囟◣в醒龔?qiáng)烈的北方特葵征。北方人在婆考慮在冬天取膽暖的要求之后丙，的確不習(xí)慣業(yè)居住大面積。新開間超過光6障米的客廳，在東取暖上就肯定趙不達(dá)標(biāo)了。同涼時(shí)，在完全不疤考慮洗手間的隱采光和通風(fēng)要坡求時(shí)，縱90怖平方米的套型擺面積的確可以躁設(shè)計(jì)出非常不唐錯(cuò)的三居室的涂戶型。這是與鼻北方人的使用放習(xí)慣及氣候一膚致的：空氣干漢燥，而且洗手罷間的使用頻率腸較低，一般人級(jí)都不習(xí)慣每天線洗澡。（我說功明，我這不是聚地域歧視啊，稻我這完全是就劣事論事。）但內(nèi)在南方，僅僅眼只是增加這么母一個(gè)洗手間的般窗戶，折90耗平方米要設(shè)計(jì)裳出三居室，就話幾乎是不可能慧完成的任務(wù)。牌這個(gè)稍微在圖封上畫一下就知館道了。房子朝閱外的位置就那姜么幾個(gè)面，幾著個(gè)房間一占，舊廁所就不知道婚擺在哪里了。伴本人當(dāng)年參與輝的好幾個(gè)項(xiàng)目慎，為了在滿足態(tài)這個(gè)之9070個(gè)的要求下還能滿做侍3鴿房單位，設(shè)計(jì)高師嘔了不知道嚷多少噸血?，F(xiàn)紡在市場(chǎng)上的公生司逼得沒法子得，被迫只能大蝕量的推出兩房危單位。當(dāng)然，灶兩房單位也可反以住，不過就挖不能養(yǎng)孩子，淺一養(yǎng)孩子這家去就完蛋了，爸預(yù)爸媽媽爺爺奶粉奶加孩子哭，濫連轉(zhuǎn)身的地方霜都沒有。現(xiàn)實(shí)調(diào)就是這么滴殘漆酷?？陀^規(guī)律訴就是如此。屠汽現(xiàn)在有些公司華為了規(guī)避這個(gè)惰9070度，還想了些花俊招，比如設(shè)計(jì)哀兩套房子，再播打通它一起賣輩。在某些不良青媒體的宣傳口鋪徑上，將這個(gè)唯做法稱為不良鍬開發(fā)商昧著良落心做事。我個(gè)完人無言以對(duì)。遙制恩，說個(gè)節(jié)能鉛審查，一說開愈去就說了這么旱多，不好意思萬(wàn)不好意思?，F(xiàn)君在開始說施工神圖審查。施工窯圖審查現(xiàn)在都浴已經(jīng)在表面上鳥市場(chǎng)化了，允圣許開發(fā)商自己愛找資質(zhì)的施工間圖審查單位做握審查。施工圖辰審查單位還必悼須對(duì)審查結(jié)果笑負(fù)責(zé)。但是，周基于我國(guó)的審優(yōu)查技術(shù)非常的壞落后，恩，怎圣么說呢，連設(shè)腿計(jì)、施工技術(shù)察都非常落后，闖因此這個(gè)審查瘦實(shí)在是見仁見愛智，根本沒法率子審。在這里拒講一個(gè)本人曾住經(jīng)親歷的事情脆。那一年在珠壽三角一個(gè)三線糧城市，在一個(gè)創(chuàng)別墅項(xiàng)目門口長(zhǎng)建一座景觀塔孫。那個(gè)塔呢，紹形狀就像個(gè)紡蟲錘，中間粗兩喘頭細(xì)。該地建建設(shè)局檢查組帶卷人檢查施工現(xiàn)歌場(chǎng)，上了這塔鉗的工架，突然松這塔就塌了，直整個(gè)檢查組全速部死光。這是盜個(gè)大事啊，政睛府因此組成了棗浩大的調(diào)查，筍來查這個(gè)事故谷的原因。首先肅當(dāng)然是從源頭躍設(shè)計(jì)查起。結(jié)熊果一查，設(shè)計(jì)肥堅(jiān)稱沒有任何把設(shè)計(jì)上的問題統(tǒng)。于是把那圖化紙送去重新做少審查，一查的化話，審查人員限說，不行，這盛個(gè)圖紙有問題厘。兩邊就吵了忠起來。最后兩翼邊都說服不了織對(duì)方。要說這匙個(gè)圖紙違反強(qiáng)巖制性規(guī)范吧，先它也不違反。發(fā)但是不違反強(qiáng)塌制性規(guī)范就表子示安全合格嗎水？我看誰(shuí)也不句敢說這個(gè)話。主最后只能把施鴨工單位拉出來畫，判了幾個(gè)罰故了些錢，了事壁。現(xiàn)在合生在折廣州的某樓盤默前面，也打算六樹這么一個(gè)塔掛，做審查的時(shí)通候也是吵得不臭可開交。最后倘也是不了了之疼，因?yàn)檫@根本監(jiān)說不清楚，到測(cè)底安不安全反訪正我個(gè)人不知紙道。飽施工圖審查是沫收費(fèi)項(xiàng)目，非帽常貴，所以一里直都是名義上啊的市場(chǎng)化，事炕實(shí)上的壟斷化與。施工圖審查掌時(shí)除了給審查泉費(fèi)，專家紅包公那也是不能少抓滴，嘎嘎，嘎燈嘎。汗8比、余泥排放許助可、噪音排放野許可、夜間連選續(xù)施工許可掙英余泥和噪音，評(píng)這兩個(gè)東西專萍門拿在這里講健，是因?yàn)檫@兩挎樣?xùn)|西是最擾課民的。我知道狹在很多城市，默幾乎沒怎么管讓這兩樣?xùn)|西：落余泥和噪音。冠但現(xiàn)在，越來隨越多的城市，刷開始加強(qiáng)了對(duì)孫這兩樣?xùn)|西的底管理。裳余泥排放現(xiàn)在允都快成了各大永公路管理部門永，包括公路、息交通、警察，伙的主要生財(cái)?shù)谰孤妨?。運(yùn)輸施段工余泥的車輛奧，只能在規(guī)定京時(shí)間，規(guī)定道含路上行駛。但陪在很多時(shí)候，始根本不可能這騾么規(guī)范。尤其治是工程趕進(jìn)度香的時(shí)候，那是憶日夜得都運(yùn)泥蹄啊，沒辦法，訂只能打通各路窗神仙。余低泥在運(yùn)輸過程進(jìn)中，很容易污距染路面。本人圈曾經(jīng)見識(shí)過廣然州的一部車，升從天河一路撒爺?shù)椒Y(jié)果灣被罰了混5禽萬(wàn)多，包工頭躲拼命去做工作民都沒用，估計(jì)顫是交通部門火裹大發(fā)了，撞槍叛頭上了。述噪音排放許可此，是指只能在驅(qū)規(guī)定時(shí)間，用哄規(guī)范的，噪音鏡較輕的方式施落工。這個(gè)是環(huán)撇境保護(hù)部門管男著的。現(xiàn)在很鳳多城市已經(jīng)禁攀止使用錘擊樁她了。那玩意打影起來不是人能崇忍受的，想當(dāng)黃年我剛剛進(jìn)入丹這個(gè)行業(yè)時(shí)候窩，我靠，站在萄工地里，聽了糞一天的錘擊聲鍬，第二天耳朵臣里都是嗡嗡聲輛，幾乎沒給錘溝傻了。當(dāng)然用益錘擊樁，那肯蚊定是最經(jīng)濟(jì)的籠。只要沒人管房，開發(fā)商絕對(duì)小用錘擊樁。因處此我個(gè)人無論串如何，都支持下在這方面加強(qiáng)科管理。此外，裙對(duì)那些夜間連拍續(xù)施工的，更追要予以管制。桂現(xiàn)在在一些城弊市，這個(gè)夜間帽連續(xù)施工的管癥理，就管得非烘常好，貧比如廣州和深蠻圳。那是真管吵得不錯(cuò)。無論趁怎么找關(guān)系都鬧難批得下來。扔如果居然膽敢偷不報(bào)批就夜間袋開工？那是嫌針自己錢多，想巖支援政府的貧消困官員了。但嶺是絕大多數(shù)的早城市，唉，那壓處于幾乎沒有嶄管理的地步。給醉我作為從先進(jìn)俘城市走出來的競(jìng)?cè)齻€(gè)代表，到釣一些二三線城紫市去，傻乎乎痰的去問人家環(huán)輸保局，噪音排僵放和夜間連續(xù)趟施工怎么辦手奧續(xù)?。拷Y(jié)果被歪人家狠狠的嘲桶笑過好幾回。誦嘎嘎，我相信螞這里也會(huì)有人謊看過我這一段鴉之后，狠狠的下嘲笑我，并且遲自鳴得意的說男：有這種手續(xù)身嗎？我這里沒炎有啊，我這里呼很簡(jiǎn)單啊，什浙么什么的，就憂和上面某些人魚自鳴得意的嘴巴臉，一樣。烘9專、質(zhì)量監(jiān)督、坐安全監(jiān)督擠我為了把狂施工許可證這歐一節(jié)趕緊搞出首來，已經(jīng)寫得傳不耐煩了。但揀是沒法子。程扯序是這么一步盛步走過來的。捐施工許可證完連了之后，我隨廊便這么一想，飄我靠，后面不泥知道還有多少擋程序。放驗(yàn)線硬、白蟻防治、玻防雷、預(yù)測(cè)繪英、預(yù)售、各專交業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目漿備案驗(yàn)收，一粒直到交樓。這競(jìng)得寫死我啊。橫為什么我會(huì)突敘然發(fā)這種神經(jīng)證寫這種東西呢時(shí)？不明白自己趙啊不明白自己芬。特牢騷百余宇字。謝謝各位虧。僅質(zhì)量監(jiān)督站和鞭安全監(jiān)督站都繪是建設(shè)部門下宅屬機(jī)構(gòu)。拿施孩工許可證之前居，必須得去兩鏟個(gè)站辦審批手日續(xù)。這兩個(gè)站鍛的分工，我跟歷各位說老實(shí)話穗，我分不清楚第。在我看來，僑質(zhì)量問題都是待安全問題。我李就不明白為什聰么要搞兩個(gè)站籠，分著管。譬弟如我打樁沒按撇規(guī)定程序打，鏡導(dǎo)致樁荷載不張達(dá)標(biāo)，這個(gè)到爬底是安全問題作還是質(zhì)量問題靜？我反正說不寶清楚?？傊畠擅鼈€(gè)機(jī)構(gòu)都得好帶好的哄著。當(dāng)號(hào)然在若干細(xì)節(jié)送上這兩部門還秘是有所區(qū)別。效比如有些安全痛問題的確跟建踩筑質(zhì)量關(guān)系不障大，譬如工人剃不戴安全頭盔員啦，物料堆放旨不按規(guī)定亂堆維啦，這些。但蓬在我看來，安馬監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉滅，并成一個(gè)機(jī)炒構(gòu)，沒有任何泊邏輯和操作上回的困難。鄰在現(xiàn)實(shí)的操作斬中，但凡涉及劫到檢測(cè)的，就尊由質(zhì)監(jiān)辦；不犬需要檢測(cè)，一季般用肉眼就能選發(fā)現(xiàn)毛病的，萌就屬于安監(jiān)的造職責(zé)。由于質(zhì)窩監(jiān)搞檢測(cè)，比連如樁荷載檢測(cè)洪、水泥檢測(cè)，支這些東西，都弓是收費(fèi)項(xiàng)目，卻所以質(zhì)監(jiān)在管兇理上就沒那么都的嚴(yán)，為什么司呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)包大多得靠這些主收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活歷自己。收人錢腹手軟，云云。粘安監(jiān)基本不收氧費(fèi)，但是他們鼠也能想出非常爆多的收費(fèi)服務(wù)宅出來，譬如安循全生產(chǎn)培訓(xùn)，蔽工人佩帶平安跡智能卡上班，牲等等，總之各兵有各的門路啦最。澇現(xiàn)在在有些城女市，質(zhì)量檢測(cè)伴的功能已經(jīng)開也始市場(chǎng)化了，籃有資質(zhì)的檢測(cè)杯單位都能做檢尖測(cè)了。我見過磨最好的城市是驢廣州。做個(gè)樁積檢測(cè)的費(fèi)用，竭只是周邊城市數(shù)的軌3男分之禮1卸。恩，在這里胖，為了避免有爪些人看不懂，朽我說一句，打幅完樁必須做檢提測(cè)。檢測(cè)合格話了，才能做承袋臺(tái)，繼續(xù)往上勝建。各位的，析明白？營(yíng)不過呢，絕大健多數(shù)的城市，狗這個(gè)功能被質(zhì)乳量監(jiān)督站牢牢認(rèn)的把持著。這潮個(gè)也是建設(shè)部御門的生財(cái)主道其啊。我要是局塊長(zhǎng)我也不肯放縫。嘿嘿菊10采、施工招投標(biāo)殊、監(jiān)理報(bào)建壘還是沒寫到施量工許可證，寫盼死我了，啊啊殊啊我為什么會(huì)在想到寫這個(gè)題仇材？我現(xiàn)在內(nèi)庭心深處泛濫著顛一寫到施工許犯可證就太監(jiān)掉曠的沖動(dòng)啊。鍋參首先，我必須幫說明，按照我引國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)毀法，私營(yíng)房地坑產(chǎn)公司（無國(guó)儉有經(jīng)濟(jì)成分）丈，其房地產(chǎn)項(xiàng)勵(lì)目不需要做建漠筑施工招投標(biāo)朵，他們可以直倦接發(fā)包。但在克某些大城市，臥譬如廣州，無觀論什么企業(yè)施度工，都必須做塘招投標(biāo)。這是悉廣州在管理上織嚴(yán)重違反行政宣許可法的地方把。我個(gè)人對(duì)此蛛一直持非常反耽感的態(tài)度。在蒸大多數(shù)城市，堤私營(yíng)企業(yè)只要雪能提供私營(yíng)企呆業(yè)證明，既可坦免除施工招投良標(biāo)手續(xù)。啥是廣私營(yíng)企業(yè)證明由呢？去工商局填打一張股東結(jié)符構(gòu)書就行了。隱批在必須要做施霧工招投標(biāo)的時(shí)拌候，我必須得怒說，這個(gè)領(lǐng)域升那是真黑不是唉假黑。黑得讓圣人毛骨悚然。美搞施工的就沒乒幾只好鳥。我派在此隨便講個(gè)姨故事哈。施工惰企業(yè)必須把自嘩己的專業(yè)技術(shù)拖人員備案到建界筑管理部門里敵去，一般包括施施工員、質(zhì)量估員和安全員。寨施工投標(biāo)的其杠中一個(gè)材料是劫專業(yè)技術(shù)人員副，根據(jù)項(xiàng)目大說小，配備的人蹦員多少也有不善同要求。大家宅知道一下就行界。有一次在廣弦州，某企業(yè)圍芬一個(gè)標(biāo)，另外沉一個(gè)不識(shí)相企仿業(yè)就想進(jìn)去，區(qū)材料一準(zhǔn)備，嗎然后發(fā)現(xiàn)自己孟的技術(shù)人員不嶄夠了，于是馬筋上到建設(shè)局備無案新增人員資御料。本來這種沉新增技術(shù)人員欺備案實(shí)在是非燈常簡(jiǎn)單的事情域。結(jié)果，連交甩件都交不進(jìn)去總?？傊褪遣蛔ナ芾?。后來求逐爹爹告奶奶給瞎受理了，然后旋又因?yàn)槠渲幸慌輦€(gè)人的身份證造復(fù)印得不清晰雕，全部材料退婆件。這個(gè)企業(yè)君的老板氣得吐祥血。到最后當(dāng)撐然這個(gè)標(biāo)是投鍬不進(jìn)去了。我推這里講的還只軟是個(gè)小手段。憑暗地里啥招數(shù)擇都用得出來。爬我個(gè)人不排除遲有些人為了逼級(jí)別人退出投標(biāo)別會(huì)使用黑社會(huì)雙的可能性。煮采恩，監(jiān)理招標(biāo)勒的程序跟施工橋招標(biāo)的程序及肚做法幾乎一致庭，我不多說了帝。捧監(jiān)理報(bào)建是完袍成這個(gè)監(jiān)理免條招標(biāo)或招標(biāo)手歲續(xù)之后的事情歇，做一個(gè)監(jiān)理純規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)睜則，交建設(shè)部壓門審核一番，胸認(rèn)為星OK紡了，發(fā)一個(gè)監(jiān)慧理審查意見。魚通過了就是下構(gòu)一步，施工許治可證。譯監(jiān)理規(guī)劃和牙監(jiān)理細(xì)則，老溉實(shí)講，在我個(gè)暴人的經(jīng)驗(yàn)里面藥，我從來沒看凈到建設(shè)部門真澡的做過審核。劫在我個(gè)人的從替業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，搭我沒見過幾個(gè)作政府官員能看霜得懂的。懸11哪、施工許可證符我懷著萬(wàn)分激允動(dòng)的心情，打秒下了上面那嚴(yán)5溫個(gè)字。寫完這娛段我就開始撒誼嬌，啦啦啦梨寄施工許可證所已須材料基本上師是上面全部手它續(xù)一個(gè)匯總。同缺一不可。在漿我個(gè)人的職業(yè)版生涯中，我從東來沒有經(jīng)歷過同能辦齊上面所殲有的手續(xù)，再蒼申領(lǐng)施工許可其證的。在我與粥同行的交流中并，我也從來沒耍見過老老實(shí)實(shí)明的一步步完成舟所有手續(xù)，再堅(jiān)來辦施工許可驚手續(xù)的。要這蔑樣的話，絕對(duì)改沒驕1牲年的時(shí)間出不笑來。不相信的脹同學(xué)，請(qǐng)回頭桑再把前面理10怠個(gè)大項(xiàng)看一遍踢，基本上每個(gè)喇大項(xiàng)里的每一巡個(gè)小項(xiàng)的工作挨日不會(huì)少于魯20洪個(gè)。而且得一慕步一步來。這每是什么概念？乞這是卡死你的提概念。隨便哪份個(gè)環(huán)節(jié)出了任世何問題，直接?jì)鹁屠袵AMEO撥VER右。復(fù)在改革開發(fā)之培初，外資企業(yè)餡剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)敞候，有個(gè)著名酒的段子，說是蚊有個(gè)企業(yè)要搞嗽一個(gè)項(xiàng)目，前押后蓋了屢200別多個(gè)章，事還提沒辦成。最后桂撤資了，不干饑了。上級(jí)政府娛震怒，云云。牌現(xiàn)在改革晝開發(fā)這么多年系了，我們好到偷哪里去了嗎？歇我們的辦事流膽程方便嗎？我亞們能方便快捷家的為企業(yè)服務(wù)嗎嗎？浪到了今時(shí)今日友，還有什么企槳業(yè)抱怨過政府守管得太嚴(yán)，太疼死，審批環(huán)節(jié)災(zāi)太復(fù)雜嗎？聽廊不到了。為什息么？因?yàn)榇蠹襾y統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適年應(yīng)了這個(gè)游戲短規(guī)則。大家已星經(jīng)在這個(gè)圈子啞中取得了某種序平衡，達(dá)成了爛某項(xiàng)交易。在反這種情況下，米改革辦事流程錯(cuò)，簡(jiǎn)化辦事程燭序，反而會(huì)阻潛礙辦事效率。非稿我知道我這么禮說，會(huì)有很多頌糞青完全不能變理解。我就這汽么告訴你們：敘大家都已經(jīng)把儀潛規(guī)則當(dāng)成了寒規(guī)則。這些規(guī)把則維系著房地覺產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。董在每一個(gè)程序向中，在每一個(gè)砌環(huán)節(jié)中，都存開在利益分配，塊都存在制衡。怎這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)須過劫10責(zé)多年的運(yùn)做之炸后，它本身已魯經(jīng)具有了生命爬力，絕對(duì)是牽涌一發(fā)而動(dòng)全身亞。毛因此，我們經(jīng)倘常可以看到，慢除了一些管理彩相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)誕格的大城市，屋很多的城市都信可以在未領(lǐng)取低施工許可證的渠情況下就干上樸了很多工作，外譬如土方工程蛙，一般都是先扔動(dòng)的。這就是尋一種雙方博弈粥之后達(dá)到的平代衡。哪怕是在萌這些管理相對(duì)廚規(guī)范的大城市嗚，也有空子可繳以鉆，比如基惹坑支護(hù)可以先陳發(fā)一個(gè)單獨(dú)的貓施工許可證，漲然后再發(fā)地下計(jì)室部分的施工肚許可證，再發(fā)縱地上部分。這護(hù)么把一個(gè)項(xiàng)目富分割成很多部浸分發(fā)證。為什句么？因?yàn)檫@是啊雙方一起適應(yīng)廣，互相妥協(xié)的純結(jié)果。政府要湯是把企業(yè)都給救玩死了，他們?nèi)杈蜎]得玩了。冬勞之后的內(nèi)容，怒大家就開始熟攔悉起來了：我短們終于進(jìn)入銷算售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)倦手續(xù)了。啦啦蝦啦，我開始撒孫嬌。傾12\避插曲散,春來講講目前的棍宏觀房地產(chǎn)調(diào)影控?cái)z恩繩,盤不妨說一下恥,摔我出身是房地懂產(chǎn)管理部門。敘當(dāng)年參與了非扯常多的房地產(chǎn)步政策制定。后攀來窮得不行，攝被迫下海至今俘。這也是我為瀉什么能從事現(xiàn)負(fù)在這個(gè)工作的勤原因之一啦。羞羞在講預(yù)售和驗(yàn)騎收這些東西之賢前，我想先講案講現(xiàn)在的房地己產(chǎn)調(diào)控政策。召理解了這個(gè)，膛才能對(duì)銷售方完面的各項(xiàng)政策款有一個(gè)清晰的鍵了解。對(duì)現(xiàn)在禁的調(diào)控，我的臟總體評(píng)價(jià)是：敘混蛋。荷基本上，現(xiàn)徹在的中央層面民的調(diào)控政策分做成以下三個(gè)方蘋面：圍1菠、減少土地供塘給，緊縮地根帆這方面的政策招非常的立桿見議影。如果這里鼻有國(guó)土部門的源朋友，看到了高肯定大有感觸糾。最近這洗3汁年以來，中央偶對(duì)地方的用地室管制，一年比注一年狠，采取甜的措施一年比漠一年毒。當(dāng)然憐，這里我們必貸須有個(gè)概念，拍用地量最大的撓產(chǎn)業(yè)，不是房毒地產(chǎn)，而是工保業(yè)。尤其是各育類招商引資的糊工業(yè)園區(qū)。目筋前我國(guó)各類工渠業(yè)園區(qū)總面積賣已經(jīng)超過了全刪國(guó)所有城市市巧區(qū)建成區(qū)的總糞面積。這是一弓個(gè)很瘋狂的概弄念。當(dāng)然，在瞇這種宏觀性的雁打壓地方用地瘦沖動(dòng)的趨勢(shì)下殘，房地產(chǎn)用地做不可避免的受鉆到了株連。房斤地產(chǎn)用地供給著量逐年減少是撕不爭(zhēng)的事實(shí)了耗。各位不需要勺和我爭(zhēng)論什么倆各大房地產(chǎn)公柏司儲(chǔ)備了多少衛(wèi)多少地，足以穗做多少多少年謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)，因此餃現(xiàn)在供地不足盯這種消息不準(zhǔn)徐確，等等。這抗種新聞幾乎都廁是不良媒體的況外行報(bào)道，連己造謠都沒造出賄個(gè)樣子來。只去要看看現(xiàn)在各碰大房地產(chǎn)公司竭儲(chǔ)備的那些地肉都在什么位置笑，基本上就可謝以判斷出來事陰情的真?zhèn)?。有芒哪個(gè)地產(chǎn)公司友手頭上沒開發(fā)給的地，不處于盜偏遠(yuǎn)得不行的逆遠(yuǎn)郊區(qū)但是又紐發(fā)神經(jīng)拖著不芹開發(fā)的，我立邪馬把這篇東西牛打印出來吃掉做。在另一個(gè)方扇面來說，房地償產(chǎn)公司儲(chǔ)備那茫些目前來說幾匯乎沒有開發(fā)價(jià)戰(zhàn)值的遠(yuǎn)郊土地溫，其完全是寄情希望于中國(guó)數(shù)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)蝴定發(fā)展，城市圣逐步擴(kuò)張，富皂裕群體人數(shù)總踩量不斷增長(zhǎng)。介這種心態(tài)其實(shí)超倒真是一種諷垮刺。唉現(xiàn)芬2陷、打壓購(gòu)買需喚求并提高首付比例碌，緊縮銀根，運(yùn)提高銀行準(zhǔn)備猴金率，控制按景揭貸款，都是集這種考慮。就鑰是讓老百姓沒高錢買房子。但定是，這種政策憑不是釋放和滿細(xì)足需求，它沒銀有解決任何問響題，它只不過汁是將需求延后瞧。我不明白為男什么老百姓對(duì)養(yǎng)這種政策鼓掌窯叫好。有一種懲很神奇的解釋設(shè)說，這種政策說的好處是：老牧百姓買不起房律子了，開發(fā)商共脆弱的資金鏈怨就會(huì)斷掉，開句發(fā)商就會(huì)自動(dòng)牲降價(jià)了。我個(gè)歡人不對(duì)這種神里奇的邏輯予以駱打擊。免得我盯的這個(gè)貼淪為色口水之爭(zhēng)的場(chǎng)量所。我只對(duì)客馳觀效果予以評(píng)列價(jià)。謝謝。都盼3盤、強(qiáng)制性限制候房地產(chǎn)產(chǎn)品類宏型遭這個(gè)很明確，死就是那個(gè)演90喘平方米以下的著戶型占總建筑堂面積圓70%磨以上。這個(gè)恒9070撈的政策被唱得歲很響，好象很庫(kù)英明神武的樣勞子。我個(gè)人沒通明白過來這到撞底有什么效果骨。戶型選擇完旺全是市場(chǎng)化的布東西。我揣摩蒜著是不是這個(gè)糕政策有這么一蜘個(gè)隱含的前提訓(xùn)在：開發(fā)商故父意建大戶型，牲以獲取高額利覽潤(rùn)。但是，我櫻暈，大戶型或預(yù)者小戶型，在辛單價(jià)穩(wěn)定的前匆提下，單方利損潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)秀有任何差別嗎并？總建筑面積癥不變，單價(jià)穩(wěn)歌定，戶型變一職下，造成影響尿無非是多幾套娘房子或者少幾籠套房子，利潤(rùn)缺有區(qū)別嗎？除曲非是有這樣的碗邏輯前提：大漁戶型的單價(jià)比號(hào)小戶型高。但盒在我的個(gè)人職少業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，栗我是沒發(fā)覺過糕有這種情況。帆我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)瑞是反過來：小茂戶型的單價(jià)一存般都比大戶型絡(luò)高一點(diǎn)點(diǎn)。本結(jié)人所經(jīng)歷的少店數(shù)幾個(gè)公司在胖產(chǎn)品定價(jià)上基峰本上都是這么毒個(gè)策略。我不積知道北京是不哀是與我的個(gè)人詞經(jīng)驗(yàn)相反。登式我個(gè)人總結(jié)，匹房地產(chǎn)調(diào)控政冒策，就在上面載這三樣?xùn)|西里楊面玩來玩去。繪不會(huì)有別的什妙么新花樣出來佩了。這個(gè)效果隱，我就不多說原了。贈(zèng)接下來，繼續(xù)繼講流程吧。啦客啦啦懷13傻、放線、驗(yàn)線釋棗這個(gè)就簡(jiǎn)單的閘說一說吧。圖群紙畫出來之后謹(jǐn)，要把圖紙上棕的建筑物在實(shí)惕地上落實(shí)一個(gè)城具體的位置，朱這是個(gè)技術(shù)活怖，要測(cè)量，定悠坐標(biāo)。這個(gè)活傳就叫放線。放耕線一般是規(guī)劃腥部門下屬的測(cè)鉗繪院或類似的件測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，婦不過有些發(fā)達(dá)媽城市也已經(jīng)把欣這個(gè)工作半市崗場(chǎng)化了。嘿嘿暑，又來一個(gè)半博市場(chǎng)化。正式嘩放線的前提是抖領(lǐng)取了施工許蘋可證。放線后軍，測(cè)繪院會(huì)發(fā)靜出一份放線冊(cè)院。在冤工程提前施工低，違章施工的器場(chǎng)合，都需要桑做通這個(gè)測(cè)繪式院的工作。讓內(nèi)他們提前來做著放線。唉，又少來一典個(gè)掘“亡做賢通興”呢工作。濟(jì)牲放線完畢，施棍工單位照著這揪個(gè)邊角點(diǎn)施工驟，完了之后就帶做驗(yàn)線。一看博這個(gè)建筑的確俘是按圖紙建起痰來的，沒超出圣邊線，測(cè)繪院姜就出驗(yàn)線冊(cè)。值階這個(gè)驗(yàn)線工作鑰跟日后的驗(yàn)收等有莫大的關(guān)系鏡。所以測(cè)繪院熔也得要像皇帝撈老子一樣供著趨，尤其是在智提前放線的場(chǎng)袖合。唉哄14蛙、預(yù)售許可證姑賤終于說到這個(gè)達(dá)了。預(yù)售現(xiàn)在鄰的管理已經(jīng)比則較嚴(yán)格了。我邁所知道的，在禽房地產(chǎn)已經(jīng)成妹為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)泛的城市，預(yù)售鞏許可都要求在賠網(wǎng)上辦理，全芳程公示。現(xiàn)在必在預(yù)售上面做駱手腳的可能性鎮(zhèn)越來越小了。躺診預(yù)售許可最重營(yíng)要的條件是：捧高層建筑結(jié)構(gòu)稅完成鉤3戶分之尼2矩，低層建筑結(jié)蛛構(gòu)封頂。這個(gè)靈條件跟銀行辦笑理按揭貸款的諒條件又不一樣謠：無論層數(shù)高示低，全部封頂倆才能放貸。因兼此現(xiàn)在高層建忙筑往往在完成抖3宵分之漏2端的結(jié)構(gòu)，取得年預(yù)售許可證之鳳后，開發(fā)商在儲(chǔ)推盤時(shí)都不積暮極。因?yàn)檫@個(gè)羽時(shí)候，錢也不誠(chéng)是很能收得到仔，只能收到個(gè)剩2答、愚3脹成，但是各項(xiàng)峰交易稅費(fèi)卻要文按足成在當(dāng)年袍予以計(jì)算。在辜理解了這個(gè)之動(dòng)后，或許我們借對(duì)捂盤這種行唯為，會(huì)有更深細(xì)刻的認(rèn)識(shí)吧。虛三現(xiàn)在辦預(yù)售許燦可，都要做價(jià)斬格公示。交易寨價(jià)格必須明確傅到套，單價(jià)必叮須清晰，在交冶易現(xiàn)場(chǎng)，也禁括止再搞什么扭5000斗元局/茄平方防米碎“演起懶”區(qū)，這種騙人的攤玩意了。但是固，我必須要說邪，但是，政府汁沒有（也沒有犁權(quán)力）對(duì)房地呢產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)激行管制。在辦押理預(yù)售手續(xù)時(shí)之所申報(bào)的價(jià)格都，開發(fā)商可以援完全不予理會(huì)熔。這個(gè)價(jià)格申違報(bào)一下就完了哨。我每次做預(yù)悶售許可的時(shí)候哄申報(bào)價(jià)格，直駕接就是鑰2500援元綠/眉平方米。從來鞠都是如此。隨抓便你怎么公示莖。賣的時(shí)候照卻樣賣俯5000個(gè)賣導(dǎo)8000環(huán)賣糠10000昌多，沒有任何銜法律上或者行蝶政上的責(zé)任。嫌券在預(yù)售許可方諷面還有個(gè)值得捆一說的地方就真是預(yù)測(cè)繪。房筆管部門下屬的聯(lián)房屋測(cè)量部門完，根據(jù)開發(fā)商威提供的圖紙，總事先算一個(gè)面嶄積。這個(gè)叫預(yù)吸測(cè)繪。在竣工姑之后，到實(shí)地正測(cè)量，就是實(shí)網(wǎng)測(cè)了。我們都往知道，面積上茶的糾紛往往是盞日后客戶與開誠(chéng)發(fā)商之間的主基要矛盾。這個(gè)殼矛盾是怎么來四的呢？最關(guān)鍵拖的就是這個(gè)預(yù)攏測(cè)與實(shí)測(cè)之間泄的面積差異。四造成這種差異述的原因很多，聲比如施工不規(guī)由范造成的面積辮誤差，又或者稼之前在圖紙計(jì)英算上傷對(duì)公用部分的蔬統(tǒng)計(jì)有誤差，腐這些都有可能假。但要說是開梨發(fā)商的故意造卡成的，我個(gè)人餓沒有見過。開所發(fā)商也沒這種奸能力或故意去秒故意做假，當(dāng)看然我個(gè)人不排種除有些頭被門蹈夾了的開發(fā)商誘被某些運(yùn)氣極避好的人撞到。邁嘿嘿?？爽F(xiàn)在為了避射免這種糾紛，溫各大開發(fā)商都植學(xué)乖了，開始閥花很大的精力芝在做通房屋測(cè)幕量機(jī)構(gòu)的工作迅上?？傊疅o論老到時(shí)候?qū)崪y(cè)面嫌積是多少，房燭屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都址照樣按著當(dāng)初顫的預(yù)測(cè)面積出贈(zèng)報(bào)告。椒唉，又出來橡一王個(gè)救“梳做泳通壽”爸工作。糊15撇、關(guān)于預(yù)售中住的土地解押碎昨天在寫預(yù)售振的時(shí)候，關(guān)于杯土地解押的問般題，我不是很正敢下筆。作為僻一個(gè)房地產(chǎn)從獄業(yè)人員，討論肝這個(gè)話題，顯炒得比較不合適旬。這個(gè)話題非諒常敏感。這其此中有無數(shù)的道煎道兒。我個(gè)人幅對(duì)這一塊的玄萬(wàn)妙也不是很能惱理解。盡我的疏理解講那么一舒點(diǎn)吧。講丑先從土地抵押昆說起?，F(xiàn)在關(guān)仇于土地抵押的巾規(guī)則越來越嚴(yán)濁格了。土地必近須在辦理了施同工許可證之后富才能抵押貸款錢。這也是開發(fā)深商為什么這么芽緊張施工許可得證的原因。貸奉款額現(xiàn)在基本然上都是根據(jù)施愿工許可證載建掃筑規(guī)模來確定渴和發(fā)放的。在劍這方面，我相盒信全國(guó)的銀行革都是大同小異掌的。土地抵押前必須辦理抵押終登記，這個(gè)是健常識(shí)了。不多么說了。施蝶根據(jù)現(xiàn)在越來恥越嚴(yán)厲的銷售針管理規(guī)則，辦語(yǔ)理預(yù)售許可證驅(qū)時(shí)，該地塊不魚能有任何抵押帥。但是，我們勇都知道一個(gè)事深實(shí)就是：任何坦開發(fā)商都必然服會(huì)選擇將土地載抵押貸款。這暴就意味著開發(fā)服商在辦理預(yù)售底許可證時(shí)面臨濕著很嚴(yán)重的資藍(lán)金壓力：要么聰還貸，要么更彎換抵押物，不消然這個(gè)預(yù)售許佛可證就出不來王了。束還貸是幾乎不秘用考慮的事情悶，更換抵押物啟？更加不可能榨。哪有那么多治實(shí)物可以拿去纖抵押啊。就算敘有的，也早就獎(jiǎng)已經(jīng)拿去抵押牲融資了，還等使到現(xiàn)在啊。這殃個(gè)時(shí)候就是考啊驗(yàn)人類的智慧魂的時(shí)候了?，F(xiàn)容在的任務(wù)是：希即不還貸，又槐不更換抵押物析，又能解押，碧還要能辦出預(yù)旁售許可證。費(fèi)我不知所道其他公司的耽融資及報(bào)建人黎員是怎么處理陰這種事情的。材我只說其中的溉兩個(gè)辦法（唉荒，我覺得我好切象在傳授犯罪苗方法似的，靠精）?，F(xiàn)在絕大抗多數(shù)的城市，狀國(guó)土部門和房淹管部門都是分次離的。在國(guó)土搶部門辦理土地式抵押登記，在型房管部門辦理兇預(yù)售許可證。課房管部門和國(guó)奧土部門之間是前有很深刻的仇槳恨的。這兩個(gè)預(yù)部門絕對(duì)不會(huì)辟主動(dòng)向?qū)Ψ讲椴仍儗?duì)方的登記遇資料的。在這偉些地方，先做崖通銀行工作，略比較合理的，贏能讓雙方的臉贊面都過得去的電借口，是更換努抵押物。更換緞抵押物的話，學(xué)原抵押物要先渣解押，再將新炒抵押物辦理抵湊押登記。這個(gè)躺解押和新抵押旦中間，會(huì)有一天個(gè)抵押物懸空比期。這個(gè)懸空嶼期是合理的。全無論銀監(jiān)還是狀上級(jí)什么部門居來查，都可以刻解釋過去。那口么我們就利用使這個(gè)懸空期吧贈(zèng)。先以更換抵魂押物的理由非紙常合理的將土翼地解押掉（有蕉些人把銀行的盲工作做得很通噴的，連更換抵沸押物這樣的理巖由都不需要找鮮，直接先解押迅掉，唉，我個(gè)榴人佩服之極）星，然后拿著這末個(gè)注明了已解罵押字樣的土地立證，趕緊去房保管部門，給他盛們看，啦啦啦師，我的土地證江已經(jīng)解押了啦唇。房管部門一瓜看，哦，的確溝如此，于是收昂材料辦預(yù)售許悟可證了。只要超他們一收材料算，立馬又把這始個(gè)土地證重新嘆送進(jìn)國(guó)土部門希辦抵押。辦得毀快的話，只需驟要懸空半個(gè)小丙時(shí)。如果擔(dān)心燈房管部門還會(huì)裁再看看土地證點(diǎn)的話，可以先業(yè)等個(gè)莫1萬(wàn)天兩天再去國(guó)翼土部門辦抵押蚊，也行。國(guó)土居部門與房管部便門分離，實(shí)在刃是一項(xiàng)有無數(shù)拖空子可以鉆的商的制度啊。暫總此外，在可以傅辦理在建工程拾抵押的城市（緩這里說明一下稀，在建工程抵邁押不是每個(gè)城取市都辦得了。勇很多城市的房填管部門不受理?yè)爝@種抵押登記崇手續(xù)），也可嬸以試試，土地壯解押，換成地衡面上的在建工針程抵押。同樣犯是利用懸空期趟來做事。這種隱方法在國(guó)土與艷房管合并的地拐方也能用?？傮w之，辦法都是能人想出來的。燙人有多大膽，什地有多大產(chǎn)，禁在房地產(chǎn)行業(yè)尤，那得算是真寧理啊。浴16區(qū)、規(guī)劃、消防煉、人防、管線住、質(zhì)量等專項(xiàng)飼驗(yàn)收，竣工驗(yàn)妹收備案，交樓累其實(shí)，在長(zhǎng)說了這許多之潔后，大家應(yīng)該炕都明白了，到套驗(yàn)收階段是怎巡么一回事了。初在做了前面這乏許多的鋪墊和稱協(xié)調(diào)工作，結(jié)掙識(shí)了那許多的嚇人，一步一個(gè)膛腳印的，做到預(yù)了現(xiàn)在，如果群還不能完成現(xiàn)表在的工作，就屈就真是白混了困。蛙規(guī)劃驗(yàn)收主要朱是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)作劃指標(biāo)是否超稈標(biāo)。在封頂之定后，竣工之前圈，就可以做這絞項(xiàng)驗(yàn)收了。這澆項(xiàng)驗(yàn)收的前提必是做驗(yàn)線，基百本上驗(yàn)線可以岔通過，規(guī)劃驗(yàn)擺收的時(shí)候也不困會(huì)有太大的麻慈煩?；镜倪^久程如下：規(guī)劃吊局的同志坐在遍車?yán)锟匆幌?，慮哦，封頂了。么然后拿起驗(yàn)線孝冊(cè)來看看，哦摩，沒問題，數(shù)障一數(shù)層數(shù)，哦尺，是這個(gè)層數(shù)細(xì)，就回去該干偷啥干啥了。紀(jì)袋消防、人防和桑管