房地產(chǎn)采購管理培訓(xùn)

房地產(chǎn)采購管理培訓(xùn)摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，采購管理的理念已有了日新月異的變化,尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占到了舉足輕重的地步。眾所周知房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)在九十年代中后期發(fā)展的最為迅猛，眾多的房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的涌現(xiàn)出來，可想而知地產(chǎn)所帶來的利潤是其他任何企業(yè)都無法比擬的。然而隨著國家對土地的宏觀調(diào)控，出現(xiàn)了僧多粥少的局面，隨著土地價格的上漲，利潤的降低，眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司能否在競爭中取勝，關(guān)鍵在于企業(yè)的信譽(yù)和實(shí)力。而企業(yè)的實(shí)力，來源于企業(yè)完成的工程項目能否取得較好的盈利，從而發(fā)展和壯大企業(yè)。因此，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益勢在必行，這就要求企業(yè)提高項目管理水平，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，努力控制成本，以低成本、短工期、符合設(shè)計要求的質(zhì)量，達(dá)到提高效益的目的。為了生存，為了在市場占有一己之地，開始著重于成本控制，那么成本控制來自于先進(jìn)的采購管理理念。在房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)中采購管理是整個施工項目管理的重要組成部分。材料的采購管理是項目采購管理的重要組成部分，也是耗用資金最多的一個環(huán)節(jié)，它同時也是目前建筑項目成本管理中普遍失控的環(huán)節(jié)，也是參與人員損公利己腐敗產(chǎn)生的環(huán)節(jié)；材料采購管理的優(yōu)與劣關(guān)系到了整個項目成本管理的成敗，它已成為建筑施工業(yè)對施工項目管理重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域；怎樣做好材料采購管理，成為我們需要正視并亟需解決的問題。做好采購管理，應(yīng)該從兩個層面著手，分別是從技術(shù)層面提高業(yè)務(wù)的執(zhí)行能力和從系統(tǒng)建設(shè)方面創(chuàng)建采購的環(huán)境，并不斷從這兩個方面持續(xù)改進(jìn)，最終一定會收到良好的效益。規(guī)范采購行為，在技術(shù)層面上提升業(yè)務(wù)能力材料采購管理是從采購計劃開始，到采購詢價、采購合同簽定，一直到采購材料進(jìn)場為止的過程管理；這個過程中我們要重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)采購量的概念是如何在實(shí)際操作應(yīng)用的。一、采購計劃編制材料需用計劃。材料的需用計劃一般由項目的技術(shù)人員編制，其主要依據(jù)是圖示量和施工方案的選擇等具體要求，編制好的材料需用計劃是物資部門確定經(jīng)濟(jì)采購量和編制材料采購計劃的主要依據(jù)，物資部門再依據(jù)采購計劃確定訂貨點(diǎn)，繼而簽訂采購合同以及進(jìn)行后期的存貨管理。確定經(jīng)濟(jì)采購量。經(jīng)濟(jì)采購量就是項目一定期間材料存貨相關(guān)總成本達(dá)到最低的一批采購數(shù)量；與存貨相關(guān)的成本，是指為形成和維持材料采購管理而引起的各項費(fèi)用支出，其總額隨材料數(shù)量、價格等屬性的變化而增減，主要由訂貨成本、購買成本、儲存成本和缺貨成本四部分構(gòu)成。確定經(jīng)濟(jì)采購量的目的，就是使與材料有關(guān)的上述四項成本總和達(dá)到最低；根據(jù)施工項目的一般情況，由于訂貨成本和儲存成本相對較小，重點(diǎn)要考慮購買成本和缺貨成本之和的最小化，最終得出一定期間的經(jīng)濟(jì)采購量。編制采購計劃。根據(jù)材料的需用計劃和采購經(jīng)濟(jì)采購量的分析結(jié)果以及將要選擇的合同類型編制采購計劃，說明如何對采購過程進(jìn)行管理；具體包括合同類型、組織采購的人員、管理潛在的供應(yīng)商、編制采購文檔、制定評價標(biāo)準(zhǔn)等采購計劃一般由項目物資部門制定；根據(jù)項目需要，采購管理計劃可以是正式、詳細(xì)的，也可以是非正式、概括的，關(guān)鍵強(qiáng)調(diào)其正確性、及時性和可執(zhí)行性。二、采購詢價采購詢價就是從可能的賣方那里獲得誰有資格、誰能最低成本完成材料采購計劃中的供應(yīng)任務(wù)，確定供應(yīng)商的范圍，該過程的專業(yè)術(shù)語也叫供方資格確認(rèn)，獲取信息的渠道有招標(biāo)公告、行業(yè)刊物、專業(yè)建筑網(wǎng)站等媒體。做好采購詢價管理，現(xiàn)在需要充分利用計算機(jī)管理系統(tǒng)，借助網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，快速地瀏覽和獲取需要的信息，從而保障采購詢價管理、得到詢價結(jié)果的高效率。三、供應(yīng)商確認(rèn)和采購合同簽訂選擇供應(yīng)商的主要參照條件就是在采購詢價環(huán)節(jié)的評價結(jié)果，當(dāng)然也要參照其他標(biāo)準(zhǔn)，如供應(yīng)能力、歷史信譽(yù)等。比如具體確定商品混凝土的供應(yīng)商是一家還是多家，一般都要考慮不少于兩家供應(yīng)商，以防供應(yīng)不及時導(dǎo)致停工風(fēng)險的發(fā)生，這里就需要考慮到混凝土澆注本身需要連續(xù)性等要求。采購合同就是在確定了供應(yīng)商后，項目與供應(yīng)商之間簽訂的確保雙方履行約定的一份法律文件；在簽訂之前，需要對合同類型進(jìn)行選擇，因?yàn)椴煌暮贤愋蜎Q定了風(fēng)險在買方和賣方之間分配；項目的目標(biāo)是把最大的實(shí)施風(fēng)險放在供應(yīng)商，同時維護(hù)對項目經(jīng)濟(jì)、高效執(zhí)行的獎勵；供應(yīng)商的目標(biāo)是把風(fēng)險降到最低，同時使利潤最大化。常見的合同可分為以下三種：①

成本加獎勵費(fèi)合同：主要用于長期的、硬件開發(fā)和試驗(yàn)要求多的合同；②

固定價格加獎勵費(fèi)用合同：長期的高價值合同；③固定總價合同：項目易于控制總成本，風(fēng)險最??；供應(yīng)商風(fēng)險最大而潛在利潤可能最大，因而最常用。遏制采購腐敗，在系統(tǒng)建設(shè)上全面完善現(xiàn)職某建筑項目采購的管理人員坦言：“采購腐敗是防不勝防的，我做了這么多年項目，大多數(shù)項目都繞不過這道坎，從每個工程項目打第一根樁開始，自己就開始承受壓力，承受內(nèi)心的煎熬，形形色色的材料推銷員通過各種渠道，各種方式來聯(lián)系你，讓你防不勝防?！薄安少徃瘮】芍^觸目驚心，在許多項目，只要你和采購粘上邊，一個項目下來，幾萬、幾十萬是常有的事情，這里的名堂太多了！”這就是現(xiàn)實(shí)。為尋求對這類問題的解決方案，我們需要在以下多個方面來著手去采取措施：崗位建設(shè)、人員選擇、員工培訓(xùn)、員工績效考核、薪酬分配制度建設(shè)和利用計算機(jī)管理系統(tǒng)加強(qiáng)監(jiān)督等等。崗位建設(shè)針對采購環(huán)節(jié)，需要設(shè)置不同的崗位，是為了解決采購權(quán)力不要過分集中，需要互相制約和監(jiān)督，同時又不要影響各崗位人員工作積極性。一般來說，項目需要設(shè)置采購總負(fù)責(zé)人、詢價員、合同員、采購員和庫管員等五個崗位；采購總負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)材料的采購管理，依據(jù)材料需用計劃和崗位目標(biāo)責(zé)任成本的管理規(guī)定等，制定并執(zhí)行采購計劃，協(xié)調(diào)并充分利用內(nèi)部資源，最終高效低成本地采購到所需要物資；詢價員主要負(fù)責(zé)按計劃探詢市場中定向物資的信息，書面提供給采購負(fù)責(zé)人和采購員，同時進(jìn)行文檔的存檔管理；合同員的職責(zé)就是管理合同文件，隨時監(jiān)督合同執(zhí)行情況；采購員的職責(zé)更多的是具體按合同，以指定的價格和數(shù)量執(zhí)行采購任務(wù)；庫管員的主要職責(zé)是按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收材料入庫，材料進(jìn)場后，合理規(guī)劃存放和使用，盡可能的減少儲存成本，做好庫房的管理。崗位設(shè)置的多少也不是一概而論，要以項目的大小和施工時間的跨度等實(shí)際情況而定，最終目的就是把事情做好，建立好內(nèi)部崗位間的權(quán)利制約機(jī)制。人員選擇采購管理中人是主體，其它要素則是被動的，所以各崗位人員的選擇標(biāo)準(zhǔn)，需要具備以下綜合素質(zhì)：具備一定的專業(yè)能力和溝通能力、具有法律意識、清廉等，還要盡量避免項目最高管理者如項目經(jīng)理的直系親屬擔(dān)當(dāng)采購總負(fù)責(zé)人。專業(yè)能力不僅包括對所負(fù)責(zé)的材料屬性有一定的認(rèn)識，還要對材料管理的流程有一個清晰的思路；清廉的素質(zhì)，對經(jīng)常與花錢打交道的采購人員來說尤其重要，雖然在內(nèi)部管理各個環(huán)節(jié)上采取了種種措施，但對一線的采購人員來說，還是不可避免地遇到供應(yīng)商主動提供的種種誘惑，怎樣防止誘惑背后的陷阱設(shè)置，就需要采購人員本身要具備清廉的素養(yǎng)和法律意識等等。員工培訓(xùn)對采購各崗位人員的培訓(xùn)包括：業(yè)務(wù)培訓(xùn)、法律常識培訓(xùn)、公司制度培訓(xùn)等等。業(yè)務(wù)培訓(xùn)重在提高業(yè)務(wù)能力，比如采購的流程管理、采購經(jīng)濟(jì)采購量的確定方法、如何在新形勢下做好采購詢價等等；同時要多走出家門了解市場行情，某房地產(chǎn)開發(fā)公司就經(jīng)常性組織各部門員工到外面去參觀一些建材展覽會、房產(chǎn)展覽會，并同業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相互交流工作經(jīng)驗(yàn)。而法律常識培訓(xùn)和公司制度培訓(xùn)則重在在環(huán)境上約束非正常行為，清楚和明確采購腐敗的風(fēng)險成本，加強(qiáng)廉政建設(shè)的教育?？冃Э己撕托匠攴峙渲贫冉ㄔO(shè)公司對各崗位成績進(jìn)行考評，引進(jìn)和制定科學(xué)的管理方法即績效考核的標(biāo)準(zhǔn)是非常重要的，它可以不斷促進(jìn)采購管理的各環(huán)節(jié)的持續(xù)改進(jìn)，對有效的工作給予肯定和鼓勵，對其他一些非增效工作就給予客觀性的評定；目前在私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購管理中這方面的差距普遍存在，可以說是一項空白。相反在國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中已開始應(yīng)用，南京市建設(shè)發(fā)展總公司是南京本土國有企業(yè)，面臨眾多外來地產(chǎn)大鄂的競爭，及時改變戰(zhàn)略方針，不在采用一貫的大鍋飯方針，通過績效考核和薪酬分配制度建設(shè)，充分調(diào)動了員工的工作積極性，使得員工有了壓力，有了緊迫感，同時作為企業(yè)的一員有了更多的責(zé)任感。成本管理的過程包含了七個環(huán)節(jié)的管理，分別是成本預(yù)策、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核；其中的兩大核心內(nèi)容是成本分析和成本考核。決策和計劃階段可有針對性地將采購各崗位目標(biāo)責(zé)任確定下來，再通過強(qiáng)調(diào)崗位目標(biāo)責(zé)任制，考核成本降低率等手段，對做好其他環(huán)節(jié)的管理如成本控制、成本核算和成本分析都會收到明顯的效果。目前在上海的某知名施工企業(yè)已經(jīng)成立了成本策劃部，其實(shí)質(zhì)意義也是重在前期確定成本責(zé)任目標(biāo)，以便為后期做科學(xué)的績效考核提供依據(jù)、奠定基礎(chǔ)。利用計算機(jī)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督作為成本管理中心的項目部與作為利潤控制中心的公司空間距離往往相差較遠(yuǎn)，若沿襲過去每月呈交報表來匯報和反饋項目運(yùn)營狀況，公司又不可能隨時到現(xiàn)場跟蹤項目運(yùn)營，對于目前需要及時獲取信息即時做出決策的環(huán)境來說，不充分借助計算機(jī)管理系統(tǒng)是很難達(dá)到上述要求的；而采用計算機(jī)管理系統(tǒng)，進(jìn)行過程的監(jiān)督控制，而非僅對結(jié)果關(guān)注，對公司而言也可以隨時關(guān)注和監(jiān)督整個項目的運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有建立了先進(jìn)的采購管理體系后，才能更好的做好成本控制，如何做好成本控制呢，眾所周知一個工程項目從建設(shè)到完工，材料費(fèi)是構(gòu)成工程成本的主要項目之一，在工程成本中占很大比例。由于建筑產(chǎn)品自身的特點(diǎn)及市場等因素所致，工程項目所需的材料品種規(guī)格多樣化，供應(yīng)渠道多元化，除大宗材料按承包合同由建設(shè)單位按預(yù)算價格供應(yīng)以外，其余材料均需施工單自行采購，而水電工程施工地點(diǎn)又遠(yuǎn)離城市，招、投標(biāo)市場的不規(guī)范性及預(yù)算定額的滯后性，導(dǎo)致材料費(fèi)用管理的復(fù)雜化。所以在保證工程質(zhì)量的前提下，合理、節(jié)約地使用各種材料，控制材料費(fèi)用，對于減少流動資金的占用、降低工程成本具有很現(xiàn)實(shí)的意義。這里的控制是指全員、全過程、全方位的控制，而不是一味機(jī)械地實(shí)行管、卡、壓，相對而言，對成本的控制比其他經(jīng)濟(jì)要素主動性更大，它最直接的結(jié)果就是可以降低成本，因而在經(jīng)濟(jì)管理中處于核心地位，而材料費(fèi)用的控制又是重點(diǎn)之重點(diǎn)。在此擬以四個方面對材料費(fèi)用的控制進(jìn)行分述。一、材料供應(yīng)計劃的編制施工單位在施工過程中，為了使材料供應(yīng)與需求相適應(yīng)，需要編制材料供應(yīng)計劃。材料供應(yīng)計劃編制要經(jīng)過的步驟：技術(shù)部門按施工計劃及施工預(yù)算，提供年、季、月工程項目、工程量、投資計劃及單項工程年、季度需要主要材料明細(xì)表，同時提出三大材節(jié)約指標(biāo)及措施；工程所需的特殊材料和專用工具應(yīng)由技術(shù)部門協(xié)助各承包單位按工程任務(wù)書提出計劃，年初或季初交物資部門備料；物資部門根據(jù)各承包單位提出的需用材料計劃，在充分利用庫存物資的基礎(chǔ)上，做好物資平衡工作，及時編報材料采、訂、購計劃。材料計劃供應(yīng)量的計算公式為：材料計劃供應(yīng)量＝材料需要量＋期末庫存量－期初庫存量由于期初庫存量是已知的，問題的關(guān)鍵是要確定計劃期的材料需要量和期末庫存量。１、計劃期材料需要量的制定由于目前的水電建筑市場發(fā)育不完善，而工程的中標(biāo)價格卻是按市場的供求關(guān)系形成的，套用的又是舊的定額，盡管經(jīng)過十余年的不同程度的調(diào)整，但預(yù)算成本仍很難反映社會建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理水平，所以根據(jù)技術(shù)組織措施計劃，制定降低成本計劃是十分必要的。由于材料費(fèi)屬于變動成本，所以在計劃成本的基礎(chǔ)上按不同工程量水平制定彈性成本也是比較容易的。材料需要量是計劃期內(nèi)保證施工正常進(jìn)行所必須消耗的材料數(shù)量，它的計算公式為：材料需要量＝計劃工作量＊計劃消耗材料需要量確定的準(zhǔn)確與否，直接影響材料供應(yīng)計劃的質(zhì)量，必須做好各項基礎(chǔ)工作。２、計劃期末材料儲備量的制定由于材料供應(yīng)與需求之間存在著時空的差異，所以在客觀上形成了材料儲備。材料儲備并不是越多就越好，而是要有一個度，即要制定材料儲備額，常用的是經(jīng)濟(jì)訂購批量法。經(jīng)濟(jì)訂購批量是指某種材料的訂購費(fèi)用和保管費(fèi)用之和最小時的訂購批量。訂購費(fèi)是材料從訂貨到入庫過程中所需的各種費(fèi)用，它與材料訂購次數(shù)有關(guān)。保管費(fèi)用是材料儲備占用資金的利息，倉庫管理費(fèi)和材料儲備損耗等，它與平均庫存量有關(guān)。二者是此消彼長的矛盾關(guān)系，可以證明二者之和最低的訂購批量即為經(jīng)濟(jì)訂購批量。二、材料采購成本的控制材料采購成本包括買價、運(yùn)雜費(fèi)和采購保管費(fèi)，它是材料部門的可控成本，所以材料部門是材料采購成本的責(zé)任中心。目前建材市場行情看漲，除按合同應(yīng)向建設(shè)單位收取的那一部分材料價差外，其余的都要施工單位自行承擔(dān)，所以，加強(qiáng)材料采購過程的控制，是材料成本控制的重要環(huán)節(jié)，具體措施如下：１、嚴(yán)格執(zhí)行材料采購計劃因?yàn)椴牧喜少徲媱澋闹贫ň哂锌茖W(xué)性、它的執(zhí)行也就要具有嚴(yán)肅性，而不是隨心所欲。２、在保證質(zhì)量的前提下，貨比三家，價格低者優(yōu)先有些材料耗用的數(shù)量可能與材料質(zhì)量的優(yōu)劣成反向關(guān)系，即材料質(zhì)量好，耗用的數(shù)量少，材料質(zhì)量差，耗用的數(shù)量多，所以存在著一個優(yōu)選的過程，堅持企業(yè)招標(biāo)采購，不失為一個好辦法。３、選擇合理的運(yùn)輸方式在材料的供需中，常有這類問題：材料由若干供應(yīng)點(diǎn)向幾個工地供應(yīng)，各工地需要量一定，單位材料運(yùn)費(fèi)也一定，要在這一系列限制條件下，求得合理調(diào)配，使總運(yùn)費(fèi)最低。要通過運(yùn)籌學(xué)方法來求解，提供最優(yōu)決策。４、健全和完善約束機(jī)制，整治材料采購中的損公肥私之風(fēng)氣在信息不暢通的情況下，材料采購一般要靠道德約束，有的采購人員素質(zhì)差，責(zé)任心不強(qiáng)，以犧牲集體利益為代價，中飽私囊，而現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入信息時代，市場比較完善，從制度上可以解決這種現(xiàn)象。５、采用ABC分類法對庫存材料進(jìn)行控制ABC分類法是按成本比重高低將各成本項目分為ABC三類，對不同類別的成本采取不同控制方法。它可以突出重點(diǎn)，區(qū)別對待，做到主次分明，抓住成本控制的主要矛盾。三、施工過程中材料成本的控制施工過程中耗用材料數(shù)量的多少是影響材料成本的決定性因素，前已述及材料計劃單耗的制定，在制定內(nèi)部承包方案時，材料單價也需要重新修正，制定計劃價格，建立既有壓力又有動力的利益分配機(jī)制，盡力控制材料費(fèi)用，具體措施如下：１、施工部門在簽發(fā)工程任務(wù)書的同時，簽發(fā)限額領(lǐng)料單一式二份，經(jīng)計劃部門簽證后，一份隨工程任務(wù)書下達(dá)到施工隊（廠、車間），一份交發(fā)料倉庫，作為領(lǐng)料和發(fā)料憑證。２、由于工程變更、設(shè)計變更等原因，必須補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)，才能領(lǐng)發(fā)材料；發(fā)生材料代用，也必須按規(guī)定程序報請批準(zhǔn)。３、對周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品要按規(guī)定建立實(shí)物帳卡，加強(qiáng)實(shí)物管理，按“誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則進(jìn)行攤銷；對零星材料，采取按金額控制的辦法；施工過程中發(fā)生的殘廢材料，應(yīng)回收入帳。４、加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)格成本考核，在實(shí)踐中檢驗(yàn)計劃制定的偏差，以便更好地制定成本計劃，來指導(dǎo)施工生產(chǎn)。四、材料費(fèi)用的考核與分析1、材料費(fèi)用管理應(yīng)注意的問題健全內(nèi)部控制制度，樹立管物就是管錢的觀念；嚴(yán)格按照會計核算制度規(guī)定進(jìn)行材料費(fèi)用核算，有的單位材料帳上出現(xiàn)赤字，這可能是材料單據(jù)未到，而月末又未估價入帳所致，這是不正確的；嚴(yán)肅財經(jīng)紀(jì)律，謹(jǐn)防利用材料費(fèi)用帳做文章，如調(diào)節(jié)成本、轉(zhuǎn)移資金等。如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在材料費(fèi)用管理上是這樣做的。定期審查材料出入庫情況加強(qiáng)公司對項目的管理，審查工程材料要嚴(yán)格審查是否執(zhí)行材料采購合同，強(qiáng)化材料驗(yàn)收入庫手續(xù)。審查是否建立完善的材料管理制度，強(qiáng)化管理責(zé)任意識，入庫材料是否及時試驗(yàn)、驗(yàn)收、登記并和合同相核對，是否實(shí)行定期盤點(diǎn)制度、定期對帳制度、定期驗(yàn)貨制度，防止正質(zhì)變及少漏現(xiàn)象的發(fā)生。驗(yàn)收材料的領(lǐng)用是否按工程項目登記，做好工程材料的現(xiàn)場管理，補(bǔ)領(lǐng)材料是否及時登記并入帳，需強(qiáng)調(diào)的是，必須按項目領(lǐng)用設(shè)備材料，應(yīng)禁止不分工程項目領(lǐng)用材料的發(fā)生。領(lǐng)用材料的單據(jù)是否定期交財務(wù)及有關(guān)部門進(jìn)行帳務(wù)處理，對于發(fā)生補(bǔ)領(lǐng)設(shè)備材料的情況，也要在工程成本帳戶上及時反映。材料管理的責(zé)任要明確到人，對于人為地造成材料損壞的，要追究當(dāng)事人責(zé)任。2、材料費(fèi)用的分析分析材料費(fèi)用，一般是先將材料費(fèi)的實(shí)際數(shù)與計劃數(shù)對比，檢查材料費(fèi)的變動情況；其次，分析影響材料費(fèi)變動的因素和原因。各承包單位每月須按時向物資部門、財務(wù)部門提供以下報表：１）庫存資金動態(tài)表２）主要材料庫存明細(xì)表３）主要材料收支存情況表４）單項工程材料消耗統(tǒng)計表５）三材節(jié)約和回舊利廢統(tǒng)計表有關(guān)計算公式如下：材料費(fèi)變動額＝實(shí)際單價＊實(shí)際消耗量－計劃單價＊計劃消耗量量差引起材料費(fèi)的變動＝（實(shí)際消耗量－計劃消耗量）＊計劃單價價差引起材料費(fèi)的變動＝（實(shí)際單價－計劃單價）＊實(shí)際消耗量綜上所述，在現(xiàn)如今地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，國家對土地宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局。在外部大環(huán)境相同的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在企業(yè)內(nèi)部做文章，通過不斷學(xué)習(xí)、吸收先進(jìn)的采購管理理念，再結(jié)合企業(yè)自身狀況加以改進(jìn)、創(chuàng)新，來達(dá)到成本的控制，獲取工程項目的最大利潤。只有這樣才能在房地產(chǎn)業(yè)有立足之地，才能適應(yīng)強(qiáng)者生存、弱者淘汰的競爭原則。房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的采購活動從項目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、項目策劃、設(shè)計、勘察、施工、材料、設(shè)備、廣告宣傳、園林綠化、裝飾等均需要采購，是一個資源整合的行業(yè)，因而采購活動在地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了重要的位置，對采購活動管理的成熟度，直接影響到產(chǎn)品的品質(zhì)和成本，企業(yè)因采購環(huán)節(jié)管理不到位，造成遲遲不能交房的也不乏其例，因此地產(chǎn)行業(yè)采購管理是非常重要的環(huán)節(jié)，是每一個希望成長的地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真關(guān)注和用心研究的課題。在這里結(jié)合我們在咨詢過程中總結(jié)積累的經(jīng)驗(yàn)和與優(yōu)秀企業(yè)的對比分析，對工程、材料、設(shè)備采購活動的管理進(jìn)行一些探討。一、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)在我們接觸的房地產(chǎn)企業(yè)中，往往在采購管理職能的界定方面存在一些這樣或那樣的問題，歸結(jié)起來主要有：集團(tuán)與項目公司的授權(quán)不足，不適應(yīng)公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求，如對項目要求周期很緊，但在招標(biāo)采購方面的集團(tuán)參與和審批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購管理的監(jiān)督職能缺失，一個部門說了算，或個別人說了算，缺乏采購工作的公正性，也容易滋生采購過程中的違法、違規(guī)行為；采購管理的職能設(shè)計不完整，缺乏對供應(yīng)商評價管理和信息資料庫的收集和更新職能。1．房地產(chǎn)企業(yè)采購職能設(shè)置的原則房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的設(shè)置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控模式的不同，而各有千秋。首先要解決的是采購職能的劃分和權(quán)限的劃分，另一個方面是監(jiān)督職能的完善。一般在集團(tuán)公司里，集團(tuán)層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督職能，而項目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權(quán)限劃分集團(tuán)與項目的采購權(quán)限，使職權(quán)和責(zé)任明確界定。而在非集團(tuán)規(guī)模的房地產(chǎn)公司，則在不同的部門之間或與項目部之間進(jìn)行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應(yīng)由不同的主體來完成，以達(dá)到提升采購效率、降低采購成本，并且形成內(nèi)部公開、公正、公平和廉潔的采購環(huán)境及氛圍。2．房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，采購管理主體的劃分應(yīng)該有兩個層面：一個層面上更多的傾向于對采購系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購系統(tǒng)的管理流程、采購規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)采購合同、招標(biāo)文件范本等流程和流程精細(xì)化方面的工作，監(jiān)督采購活動的實(shí)施，同時建立統(tǒng)一的采購信息系統(tǒng)，達(dá)到采購資源的共享，并且從公司層面與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建立公司戰(zhàn)略采購流程，以期在采購產(chǎn)品時獲得優(yōu)惠的價格和優(yōu)良的品質(zhì)，從而降低采購成本，提高企業(yè)盈利能力，以應(yīng)對今后地產(chǎn)行業(yè)整體利潤空間下降的趨勢，形成公司的競爭優(yōu)勢。另一個層面是指采購活動的執(zhí)行主體，具體實(shí)施采購活動，編制采購計劃、組織工程、材料和設(shè)備的采購活動，組織對供應(yīng)商的評估和對現(xiàn)場材料、設(shè)備的管理、數(shù)量核定等，其中項目工程的管理部門，如項目部、工程部等監(jiān)督材料的驗(yàn)收和現(xiàn)場材料、設(shè)備的管理。兩個層面上職能的劃分也不是固定的，可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模等因素進(jìn)行調(diào)整，建立完整、系統(tǒng)的采購管理體系，但一般來講，實(shí)施和監(jiān)督的職能應(yīng)該分離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。二、采購流程的關(guān)鍵績效衡量指標(biāo)和關(guān)鍵點(diǎn)的確定采購活動的目標(biāo)就是要保證項目整體進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制指標(biāo)的達(dá)成，由此我們根據(jù)房地產(chǎn)項目目標(biāo)對采購流程的關(guān)鍵績效指標(biāo)進(jìn)行分析，整理出如下的關(guān)鍵指標(biāo)作為對采購過程的控制目標(biāo)的參考。在制定相關(guān)部門的績效指標(biāo)時可以參考制定。玩根據(jù)以上延指標(biāo)可以針對速不同部門在采晝購活動中承擔(dān)漿的職責(zé)，分解葡制定相應(yīng)的采詞購部門、或相張關(guān)部門及崗位醒的績效指標(biāo)，抵如對設(shè)計部門潛選樣定板計劃評完成的考核、去招標(biāo)文件技術(shù)橡部分編制質(zhì)量誠的考核等。孤秩效2筐．采購流程的悉關(guān)鍵點(diǎn)、主要?dú)W輸入輸出和控址制方法族采購管理蹄活動的內(nèi)容很足多，如何抓住疑采購活動的關(guān)繳鍵環(huán)節(jié)，明確煎控制要求和方舟法，以達(dá)到控封制的目標(biāo)要求哪呢？根據(jù)以上銅制定的采購流賓程的關(guān)鍵績效拉指標(biāo)，通過分萄析明確重點(diǎn)應(yīng)精控制的采購流秩程關(guān)鍵點(diǎn)、活睡動的主要輸入丟輸出和控制方歸法：拳三、采購釣方式的選擇確區(qū)定冬很多房地灶產(chǎn)企業(yè)對采購茂方式的選擇還佛存在著很大的建隨意性，有的遼主要是老板一豈句話決定；有巧的僅僅依靠對脊個別員工的信衡任，由個別員序工承擔(dān)了決大肥多數(shù)的產(chǎn)品采果購任務(wù)，有的刷雖然采用了招暮標(biāo)采購的方法鄙，但卻對決大蹦多數(shù)的采購活只動都采取同樣圖一種招標(biāo)的方義法，招標(biāo)過程桃煩瑣，周期長冠，導(dǎo)致對工程異進(jìn)度的影響，廉因此如何選擇蜂采購的方式？提我們認(rèn)為應(yīng)該音在流程設(shè)計時夠給出明確的確同定方法。肯降遮1葵、郵乘滅采購方式劃分慣的類別情房地產(chǎn)行軟業(yè)的工程、材俱料和設(shè)備采購魯方式主要有戰(zhàn)弓略采購、招標(biāo)民采購、議標(biāo)采福購和直接委托由等方式，也有厲的企業(yè)還采用覽集中各項目采芝購產(chǎn)品，統(tǒng)一糾向供應(yīng)商進(jìn)行權(quán)集中采購，以遺增大的采購量心，爭取獲得優(yōu)粥惠的價格。捷根據(jù)采購演工程、材料、疫設(shè)備的種類和嫂與工程進(jìn)度的響密切關(guān)系、產(chǎn)蘋品品質(zhì)的穩(wěn)定狹性、產(chǎn)品成本右控制的難易程卸度等，采購主察體也有不同的壞選擇方式。在慌材料采購方面謎劃分為甲購材寨料、甲定乙購渴材料、甲指乙墊購、乙定乙購誓四類。在工程絞方面分為總包稱和分包工程。頃采購主體的劃注分一般按以下挨原則進(jìn)行，通申常會在與總承川包商簽訂合同昏時確定。麗拾保1)嫩編甲購材料（設(shè)攝備）：對金額裁較大，質(zhì)量要鵲求較高、對樓樓盤的質(zhì)量影響脖較大、施工進(jìn)厭度配合要求不飲高，可以相對鄰獨(dú)立施工的設(shè)投備（安裝）及詠成品材料可以構(gòu)采取甲購方式升。賣財個2)季塑甲定乙購材料尖：設(shè)計階段無拜法定板、且該穿材料品牌差異役（質(zhì)量、價格飛）較大，對樓記盤的品質(zhì)及效慣果影響很大、首甲方要重點(diǎn)控創(chuàng)制，且與施工萍單位工期配合足較密切；信息揀價相差很大的潔材料（或信息評價上沒有的）陵適合采用甲定扮乙購方式。閱嫂胳3)呀像甲方指定品牌夕范圍、乙方采西購材料：工程離中常見，對樓付盤效果及品質(zhì)城影響不大，且辯有三家及以上解價格、質(zhì)量相批近；與信息價虛接近，與施工眾進(jìn)度及配合較部密切的材料。累忘責(zé)4)緊蛇乙定乙購的材天料：市場上的美所有同類材料添價格都接近、氏對樓盤效果及冤品質(zhì)基本沒影儀響，與信息價得很接近的材料剛。意講卸2捏．采購方式的霉確定電采購方式崗的確定主要針坐對甲供材料（降設(shè)備）和甲定抹乙購材料（設(shè)殊備）及總包和俊甲方分包的采換購項目。協(xié)外候1像）戰(zhàn)略采購良戰(zhàn)略采購格：是指公司出磁于提高質(zhì)量、燭降低成本、增淘加效率等目的儉，與若干家供部方直接簽署協(xié)聚議的采購行為鄉(xiāng)。趕戰(zhàn)略采購方式蜘主要在多項目形運(yùn)作的房地產(chǎn)違集團(tuán)公司采用唐，一般由集團(tuán)炒公司總部統(tǒng)一挨與供應(yīng)商進(jìn)行挨洽談，通過招穩(wěn)標(biāo)方式確定戰(zhàn)殿略合作伙伴，搬并簽署戰(zhàn)略合潛作協(xié)議。目前定房地產(chǎn)公司實(shí)魯施戰(zhàn)略采購的初材料設(shè)備主要灣有：電梯設(shè)備丹、機(jī)房設(shè)備、奇空調(diào)機(jī)組、涂為料、瓷磚、電些工產(chǎn)品、門禁救系統(tǒng)和建筑裝差飾材料等。如繪建材超市百安據(jù)居已經(jīng)和深圳舍市萬科房地產(chǎn)休有限公司、廣諸州市合生創(chuàng)展評、珠江投資、敘上海腹地集團(tuán)理等房地產(chǎn)開發(fā)粉商簽訂了合作溜協(xié)議。鵲能暈2錢）招標(biāo)采購蓬招標(biāo)采購諒包括供應(yīng)商資經(jīng)質(zhì)預(yù)審、招標(biāo)撿文件編寫、發(fā)隊標(biāo)、回標(biāo)、開她標(biāo)、評標(biāo)、定虛標(biāo)、談判和中令標(biāo)通知發(fā)放等唉過程。招標(biāo)采壓購又分公開招等標(biāo)和邀請招標(biāo)蔑方式。投確定招標(biāo)伙采購方式一般夫根據(jù)采購的規(guī)奪模和采購權(quán)限鐘劃分確定，由爬于招標(biāo)過程環(huán)慘節(jié)多，耗時長仙，因此在確定題哪些產(chǎn)品招標(biāo)病時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)雖注一些批量大朵、價值高的產(chǎn)庭品。而對一般傭的采購產(chǎn)品采做取直接市場比貌價、議價的方謊式采購或邀標(biāo)斷的方式進(jìn)行。今具體可通過明幸確需招標(biāo)采購兆的產(chǎn)品種類和甩劃分采購項目尚金額的方式確截定招標(biāo)材料、甚設(shè)備采購的范君圍。品酸奔3?。┕こ填惒少忞`活動，在總包得確定前，個別剃分項工程必須恐提前開工的由礦公司直接發(fā)包寶；對總包工程籌中一些專業(yè)性傷較強(qiáng)、行業(yè)競糾爭較激烈、市胸場水平與定額飯水平有一定差型異性的工程也星可作為總包工趕程的甲方指定診分包工程，通騎過招標(biāo)方式選雨擇供應(yīng)商。對冠零星工程在限璃定金額范圍內(nèi)劣的，可采取項叔目管理部門直疏接比價采購的浴方式，其他的返均采用招標(biāo)方者式選擇。愈四、供應(yīng)紐商管理系統(tǒng)的稅建立鴨供應(yīng)商管彼理系統(tǒng)的建立沿對規(guī)范房地產(chǎn)挪企業(yè)的采購行灑為，形成內(nèi)部示公開、透明的驟采購管理系統(tǒng)蛛和建立良好的豬供應(yīng)商合作伙屈伴關(guān)系非常重腐要。通過與供竟應(yīng)商建立長期淘、穩(wěn)定的合作蛾關(guān)系，共同努慚力來降低成本夾，提高性價比鏡，并通過與知季名供應(yīng)商的合驚作給企業(yè)帶來趴市場宣傳與推海廣方面好處，思同時與供應(yīng)商扔增進(jìn)相互信任闖，在充分溝通沸上有效的提高壯性價比，從而袋達(dá)到互惠雙贏智的良好結(jié)果。棕目前在供應(yīng)商爐管理系統(tǒng)的建糧立方面，很多飾房地產(chǎn)企業(yè)的以重視度還不夠嫂，因此對供應(yīng)跳商的管理力度安還非常薄弱。鉗務(wù)蛋1護(hù)．供應(yīng)商評估麗與激勵體系的走建立和材料信夏息庫的建立赴慘杰1政）采購部門應(yīng)貓收集供應(yīng)商信挺息，建立供應(yīng)菜商信息庫，積塵累供應(yīng)商相關(guān)具信息及產(chǎn)品信惱息，為選擇和動確定采購產(chǎn)品鄭提供充分和準(zhǔn)航確的信息。搶因蝕2傭）制定明確的幻合格供應(yīng)商入罩圍標(biāo)準(zhǔn)，對供著應(yīng)商進(jìn)行初步期的篩選、考察躺和判斷，對符拳合要求的納入涂合格供應(yīng)商名傍單，不符合要霞求的也要建立能內(nèi)部不合格供是應(yīng)商（黑名單要）的記錄，為抱今后的選擇提蘭供信息和依據(jù)籍。司代林3墾）建立對供應(yīng)必商的獎勵、懲索罰和扶持政策世，調(diào)動供應(yīng)商京的積極性和處值罰違規(guī)行為，奔形成公開、透崗明和內(nèi)部充分師共享的供應(yīng)商氣管理系統(tǒng)。腹鑰哨2演．供應(yīng)商履約悄評估丘單巧1略）采購部門組婚織接受供應(yīng)商淡產(chǎn)品和服務(wù)的層部門，對供應(yīng)銅商的產(chǎn)品質(zhì)量動、服務(wù)質(zhì)量、良內(nèi)部管理、資攻源保障和配合充情況等進(jìn)行評脂價并打分。對位產(chǎn)品好、合作袍配合好、服務(wù)替好的供應(yīng)商根乒據(jù)采購價格及屠后續(xù)實(shí)施情況融給出評價。同裂時總結(jié)材料采邊購中的薄弱環(huán)電節(jié)，將采購數(shù)慣據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫葬。這尚舞2灰）建立供應(yīng)商劑積分管理制度族，對產(chǎn)品供應(yīng)佳質(zhì)量好，價格撿合理，經(jīng)評價況合格后根據(jù)評驚分高低給予不糾同積分，積分搏越多的在后續(xù)怒工程或材料供坦應(yīng)中可獲得被肝優(yōu)先選擇的權(quán)蛾利。辰警軟3崇．采購部門應(yīng)問建立材料信息貓收集和研究的塘職能，主動對疲材料市場進(jìn)行撐研究，并提供驟相關(guān)報告給設(shè)景計部門參考，絲使設(shè)計部門對知材料信息掌握品充分，在設(shè)計勢過程中能夠充炕分考慮材料品臟質(zhì)、價格和優(yōu)樹化、替代及更栗新的要求。她五、招標(biāo)海采購過程控制瘋的方法宇招標(biāo)采購疏已是目前各房隸地產(chǎn)企業(yè)普遍遼采用的采購方肌式，但其效果想差異很大，有隱的也僅僅是一她種形式，并未塞真正通過招標(biāo)郊采購過程尋找搭合適的供應(yīng)商灌；而有的企業(yè)珍又一味的通過吵最低價中標(biāo)和爺不斷壓價的方殘式選擇供應(yīng)商播，結(jié)果造成供硬應(yīng)商工程實(shí)施擦中配合度低，慈提出變更、簽螞證多，用工期程和拒交房與開方發(fā)單位討價還霞價的等，最終榴對工程質(zhì)量和烤進(jìn)度造成不良附影響。翁灣掘1劣．招標(biāo)活動中倉相關(guān)部門的配支合及職責(zé)劃分竄芳肯1迎）為保證招標(biāo)旗采購的獨(dú)立性繞，從而保證公兔正、公平、效菠率，一般應(yīng)成伏立獨(dú)立的招標(biāo)巾采購領(lǐng)導(dǎo)小組滾（或委員會）離對招標(biāo)采購金盈額大的標(biāo)的進(jìn)妹行集體決策。枕避免上下勾結(jié)鑰或是以下瞞上繳（上級偏聽則竹暗）的情況出肥現(xiàn)。故瓜椅2愉）遼包招標(biāo)采購過程窩中需要得到設(shè)緩計部門、工程蕩管理部門的大射力支持，如編形制招標(biāo)文件的耕技術(shù)要求部分鑄，確定材料樣趴板，參加技術(shù)括標(biāo)的評審和評括標(biāo)過程，參與茫合同草案的起債草等。登模戚3寄）釘汽成本管理部門比要提出采購產(chǎn)詢品的成本限額廣，參與招標(biāo)文搖件商務(wù)標(biāo)的編鵲寫，參與商務(wù)絡(luò)標(biāo)的評標(biāo)，參轟與對投標(biāo)文件薪的商務(wù)和技術(shù)妹的分析及定標(biāo)狡過程。端均聯(lián)2.教膽招標(biāo)采購過鏟程撒/爭評估標(biāo)準(zhǔn)及方搶法岔督喉1)富番招標(biāo)采購過程遍對投標(biāo)單位的葛選擇應(yīng)制定明險確的選擇方法晉，并明確告之巴供應(yīng)商或承包舟商，作到公開勾、公平和公正江。豈輛乖2)蜻灑組織對招標(biāo)文貧件進(jìn)行評審或厚審核，確保各逗項技術(shù)及商務(wù)核條款清晰，內(nèi)腿容無遺漏。怖寇酒3)痛撞根據(jù)合格供應(yīng)金商名單和供應(yīng)愧商積分，選擇請排名靠前的單新位發(fā)出招標(biāo)邀崗請，發(fā)放招標(biāo)籮文件。爪擴(kuò)咐4)灶蔬評標(biāo)過程應(yīng)事凝先制定評價的召標(biāo)準(zhǔn)，并組成墓有多個部門和敲專業(yè)人員參加怖的評標(biāo)小組，勉依據(jù)在招標(biāo)前雖已擬訂的評標(biāo)割方法分別進(jìn)行瞎技術(shù)標(biāo)和商務(wù)基標(biāo)的分析和評銷定，最后綜合僑確定?；貜V照5)咸賽能夠采取現(xiàn)場腰集中統(tǒng)一開標(biāo)據(jù)、評標(biāo)的，盡鍋量采取現(xiàn)場開旱標(biāo)、評標(biāo)，以粱避免由于時間貼、過程較長，蠶給供應(yīng)商帶來譯通過非正常途呆徑協(xié)調(diào)、活動尿的余地。亭六、采購蒜實(shí)施過程中的幼管理首采購實(shí)施慎過程雖然沒有私招標(biāo)過程的作蟻用重大，但在往一些細(xì)節(jié)的管撒理上不到位，島也容易形成漏筑洞和對工程質(zhì)窮量造成影響，揪有時甚至?xí)晏こ煞穸ㄇ捌诠ぶ巫鞯母黜椆ぷ鼬P成果，因此企神業(yè)還是要引起脈重視，規(guī)范采溪購實(shí)施過程中葵的管理。堤他蒸1僻．疏戶震采購實(shí)施前應(yīng)趕確定材料樣板夏、精裝修樣板肉房或施工樣板因，并對材料樣揮板進(jìn)行編號、謹(jǐn)標(biāo)識和統(tǒng)一登遙記及管理，采絮購實(shí)施過程中胡嚴(yán)格按樣板驗(yàn)淚收。融紅歪2狡．添洞駕采購材料的驗(yàn)氧收應(yīng)規(guī)定明確符的驗(yàn)收方法和造材料的管理制舅度。對不能按諷樣板采購的材謊料，必須重新濟(jì)組織進(jìn)行樣板聲審核，確認(rèn)后蓮方能供貨。裙研京3呢．茫跟翁明確乙供材料勺樣板的確定方諸法，確保乙供漸材料的質(zhì)量達(dá)貼到規(guī)定要求。旨麗捕4址．?dāng)嚹燎袑Σ牧嫌媱澇瑸E編和材料超供乘量的管理、剩搏余材料的管理憐、材料款的支騙付、結(jié)算時對挖材料消耗的復(fù)犁核等應(yīng)有明確寸的規(guī)定。泳七、標(biāo)桿債企業(yè)采購招投刃標(biāo)管理的特點(diǎn)補(bǔ)分析絲招標(biāo)采購莫部門在前期工華作中介入程度工是衡量一個房鉆地產(chǎn)公司采購僅水平的重要指湊標(biāo)。對于采用鳴新的技術(shù)、產(chǎn)各品，或是采購裁產(chǎn)品各項性能匙超過常規(guī)的要畢求時，在初期號設(shè)計階段就要孫對有關(guān)市場情拋況進(jìn)行摸索，鳴達(dá)到較佳的性央價比（因?yàn)樵O(shè)慚計院往往對經(jīng)必濟(jì)方面考慮很旦少）。烘品恥1祝．交疤修采購活動前置垮：采購活動在在房地產(chǎn)開發(fā)價肌值鏈各個環(huán)節(jié)胳中做到全過程叛參與，并盡量咳在前期確定明性確的標(biāo)準(zhǔn)，如訪項目拓展階段伶：提供材料價陣格變化信息，省為成本估算提揪供參考；在項抓目設(shè)計階段，膠收集材料信息嘆，提供新材料胳、新技術(shù)涉及我材料的信息和康材料樣板，為爸設(shè)計提供選擇鞠的基礎(chǔ)，特別液是精裝修房設(shè)紹計的材料選型框，對成本的影南響很大。提供揉材料調(diào)研成果印和材料規(guī)格、爛型號、性能等銀方面的參考信峰息及價格信息肌，為設(shè)計成本絞的控制和材料溪清單制定提供腥參考。釣艱扛2滾．橫東版采購準(zhǔn)備工作虜前置，編制投綱標(biāo)文件參考模到板和標(biāo)準(zhǔn)格式依合同，建立合駕格供應(yīng)商信息杰庫和合格供應(yīng)吉商名單及不合控格供應(yīng)商信息紗，為選擇供應(yīng)饑商和招標(biāo)工作萌做好準(zhǔn)備。壩而見3堪．蜘東棚建立供應(yīng)商信研息庫和共享機(jī)糾制，使設(shè)計人察員、工程管理項人員能夠通過帆這個平臺對市繡場材料的變化忙情況和價格的歡變化情況有全耐面的了解，在困選型定板和設(shè)顫計變更時能夠薦有合理的選擇悶?？梢猿浞挚纪聭]材料的更新捎換代和成本優(yōu)今化因素，從源尿頭上控制了采波購成本的水平摧。偽剃閱4斬．世課產(chǎn)建立對供應(yīng)商懼的后評估和積閘分制度，逐步慮形成企業(yè)與供矩應(yīng)商的長期合心作伙伴關(guān)系，跑實(shí)現(xiàn)互利和共狀贏。粉悅棉5億．脊扭能集團(tuán)型多項目考同時操作的企團(tuán)業(yè)，建立戰(zhàn)略境采購流程，集充中進(jìn)行戰(zhàn)略采廁購，以降低采劇購成本和獲得炒最佳資源。儀以上只是葉結(jié)合咨詢工作勺中的經(jīng)驗(yàn)和體山會進(jìn)行的一些榮總結(jié)和探索，未并不是一個整澇體的采購工作須解決方案，企飽業(yè)采購管理的賤整體解決方案雷需要通過系統(tǒng)國的對采購組織摘結(jié)構(gòu)和流程的伴整體設(shè)計和完益善及有效的執(zhí)辮行，才能得到快真正的提升。辮房地產(chǎn)開發(fā)企地業(yè)通過完善上株述三個方面，蓮必將進(jìn)一步加淺強(qiáng)自身的采購爸管理，從而進(jìn)譯一步控制好開哥過程中的成本訴。撿提升房地產(chǎn)開哭發(fā)企業(yè)采購管叢理能力菠很多地產(chǎn)開發(fā)傲企業(yè)在項目開努發(fā)的過程中往口往對采購管理巨的重視還不夠摘，或者還沒有鋒清楚的認(rèn)識到撞采購對項目開鳴發(fā)的重要性。腸一些企業(yè)害怕與控制不了成本窗而將項目開發(fā)金過程中大大小借小材料設(shè)備盡堤量甲供；另一跨些企業(yè)項目的駛采購?fù)耆揽科┕みM(jìn)度來拉糕動，即由施工評單位根據(jù)施工況進(jìn)度提出采購六要求，再由采粒購部門根據(jù)采耳購要求在物色耍幾家基本符合虧要求的供應(yīng)商怕難詢價、比價珠后，選擇確定小一家后實(shí)施采悟購；還有一些茂企業(yè)，覺得采母購無足輕重或軟者沒有配備足拘夠的采購管理愉人員，而盡量專將項目開發(fā)過醒程中所需要的摧各類材料設(shè)備役乙供。無論采你取以上哪種做舞法，房地產(chǎn)開夾發(fā)企業(yè)都從中幻嘗到了無盡的注苦，要么成本毀無法控制、要身么進(jìn)度無法保詠障、要么與最陣初設(shè)計差之千甜里祖…劣…襪如何才能進(jìn)一皮步做好房地產(chǎn)械開發(fā)企業(yè)的采嫂購，這一疑問潔困惑了為數(shù)不寒少的房地產(chǎn)開庫發(fā)企業(yè)。針對遭房地產(chǎn)開發(fā)企訴業(yè)采購種類繁各雜、結(jié)構(gòu)復(fù)雜減、涉及的關(guān)聯(lián)兄主體多的特點(diǎn)刷，房地產(chǎn)開發(fā)堵企業(yè)在傳統(tǒng)采腹購的基礎(chǔ)上，頭還可以考慮從獸以下幾個方面篩進(jìn)一步加強(qiáng)自罵身的采購管理詳。躁制定采購規(guī)則奇，合理選擇采養(yǎng)購方式嘗房地產(chǎn)開發(fā)企繞業(yè)采購的特點(diǎn)遠(yuǎn)，使得沒有一煉家房地產(chǎn)公司堂可以完美的獨(dú)腦自提供項目開莊發(fā)過程中的全叨部材料設(shè)備?？蠟榱吮ＷC項目哭的順利開展，噸需要將一些采仇購?fù)獍?，從而井出現(xiàn)了甲供、溫甲定乙供、乙俯供等不同采購析主體的采購行撐為。同時因材哭料設(shè)備的價值戴、可獲得性、櫻質(zhì)量等不同，謊又可以分為招詠標(biāo)采購、議標(biāo)穩(wěn)（比價）采購御和直接采購等柳采購方式。房薪地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)泉要進(jìn)一步做好隆采購管理，首辦先就需要從企詞業(yè)及其項目的辦特點(diǎn)出發(fā)，根奶據(jù)采購主體、胖采購方式等兩凳個維度制定企坊業(yè)的采購規(guī)則禿。明確規(guī)定項冊目開發(fā)過程中思各項采購的采其購主體和采購冶方式，以保證膠能以最高的效獻(xiàn)率合理選擇采勺購主體和采購諒方式，減少不頸必要的論證審遺批環(huán)節(jié)。采購咐規(guī)則可以考慮棍根據(jù)因表恨1骨所述的原則來枝制定。宇表飯1.簽憤采購規(guī)則制定真原則遞混甲寨供事周甲指乙閑供兔雖乙供座招標(biāo)采維購測-臉靈總包單位、設(shè)堵計單位、監(jiān)理寫單位忍-雀皺對金額較大，費(fèi)質(zhì)量要求較高勞、