陽(yáng)江市華美印刷包裝有限公司住宅樓項(xiàng)目

/中國(guó)華西工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司二○一三年七月一十八日編寫(xiě)人員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張欣注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師主要參加人員：張欣注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師黃敏注冊(cè)咨詢(xún)工程師(投資)何惠初一級(jí)結(jié)構(gòu)師廖文漢一級(jí)建筑師陳惠華高級(jí)工程師何訓(xùn)華工程師（路橋）郭俊雄工程師（給排水）審核：黃敏注冊(cè)咨詢(xún)工程師(投資)審定：王啟安高級(jí)工程師目錄第1章 總論?11。1. 項(xiàng)目概述 1１．2. 可行性研究的依據(jù)與范圍 ３1.3。?可行性研究的結(jié)論?4第2章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性?72．1． 項(xiàng)目建設(shè)的背景 ７2.２.?項(xiàng)目建設(shè)的必要性?1０第3章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)?173。1 項(xiàng)目市場(chǎng)前景 １73。2 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 24第４章?項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件?2７4.１. 自然條件 2７4.2.?基礎(chǔ)設(shè)施狀況?30HYＰＥRＬIＮK":\＼Doｃuｍentｓ％2０ａnd%2０Sｅttings＼\Adｍiniｓｔｒａt(yī)or\＼Mｙ％２０Dｏcumentｓ＼＼項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例．ｄoc＂\l＂＿Toc２０２8４03８0＃_Ｔoc20284０３80”第5章?工程技術(shù)方案?３15。1。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 315．2。?項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 315。3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 325。4。?建筑設(shè)計(jì)?3３5．5.?結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 345。６。 給排水設(shè)計(jì) 35HYPＥRLINK＂:\\Ｄocumeｎｔs％20and％20Setｔingｓ\\Adｍiniｓtratoｒ\\Ｍy%20Dｏcumenｔｓ\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文＿示例.doc＂\l”_Toc20２8４03９０＃_Toc2０２840390＂第７章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)?387.1. 編制依據(jù) ３87．2．?環(huán)境現(xiàn)狀?407.3。?項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響?447。4． 環(huán)境保護(hù)措施 507。5．?環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論?51HYPEＲＬＩNＫ":＼\Dｏcuｍｅｎts%20and％20Ｓｅtｔings\\Adｍiｎistrａt(yī)ｏr\\My%20Docｕｍｅnts\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\＼房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板＿范文_示例.ｄoc”\ｌ"_Toc２０2８４０3９９＃_Toｃ202８４03９9"第8章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 518.１.?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 518。2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 5１8。３. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施?51ＨYＰERＬIＮK”:\\Docｕｍents%20aｎd%20Setｔiｎgｓ＼\Aｄminｉstratoｒ\\Ｍy%20Dｏcuments\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告＼＼房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告＿模板_范文_示例．doｃ”\l＂_Tｏc２02８４０402#＿Ｔoc２０28４０402"第9章?投資估算與資金籌措 5２9.1. 投資估算依據(jù)?529．２． 投資估算?539.3． 資金籌措?55ＨYPEＲLINＫ＂：\\Dｏcuｍents％20and%2０Sｅｔtings＼\Admiｎiｓtrator\\My％20Docｕｍents＼\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例.ｄoｃ"第１0章 項(xiàng)目招投標(biāo) 5５HYPＥＲLIＮK”：\\Documentｓ％2０anｄ％２0Seｔtings\\Ａdｍinｉｓtrａt(yī)or\\My%20Ｄocumｅnｔs＼\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板＿范文_示例.doｃ”＼l”_Ｔoc２０２8４040７#_Toc202８40407"10。１工程項(xiàng)目招標(biāo)依據(jù).?56 HＹPEＲLIＮK":\\Dｏcumeｎtｓ%20and%２0Seｔtings\＼Adｍｉnistｒator\\My％2０Documentｓ\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\＼房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告＿模板＿范文_示例.doc"\ｌ"_Toc20284０407＃_Toc２0284０４07"１０。２工程項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容． 5６?HYＰERLINK”:\＼Ｄoｃuｍents％２0and%20Settｉｎgs\\Admｉnｉstrator\\Mｙ％20Docｕmenｔs\＼項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告＿模板_范文_示例。doｃ”＼l＂_Toｃ２０28４0408#_Tｏｃ20２８40408”10.３工程項(xiàng)目招標(biāo)組織形式.?56?ＨYPERLINK＂：\＼Ｄｏcumenｔs％２0anｄ%２０Ｓeｔtｉnｇs\＼Adminisｔrａt(yī)ｏｒ\\Mｙ%2０Documｅｎｔｓ\＼項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)＿建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例。ｄoc"\l＂_Toc２0２84040９＃＿Tｏc20２8４0４09＂１0．４工程項(xiàng)目招標(biāo)方式。 5７?HYPERＬINK”：\\Ｄoｃumentｓ％2０anｄ％２0Sｅttinｇs\\Adｍinｉstratｏr\\Ｍｙ％2０Docｕmｅｎts\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告＼\房地產(chǎn)＿建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例。doc＂\l”_Ｔｏｃ20284041０#_Toc２028４041０＂10．５工程項(xiàng)目招標(biāo)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)． 57 _Toc20284０41５＃＿Toc２0２840415”第11章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ５7HYPＥRＬINK”:\\Documｅnts％２0ａnd％20Setｔings＼\Adminｉｓtｒaｔor\\My％20Documentｓ＼\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例．doｃ”\l”_Tｏc2０28４04１６＃_Toｃ202８4０416"1１.1項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)． 5７ HYＰＥRLINＫ”：＼＼Documents％２0ａnd%2０Ｓeｔtinｇs＼＼Ａdminｉstｒatoｒ\\Ｍy％2０Dｏcuments\＼項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告＼\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例。doｃ”\ｌ＂_Ｔoｃ20２8４0４1７＃＿Ｔoc202８40417"1１．２財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇。?5７?HＹPERLINK"：＼\Dｏcｕmeｎts％20ａnｄ％2０Sｅtｔings＼\Ａdmiｎisｔrator＼\Mｙ%20Ｄocumentｓ\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)＿建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告＿模板_范文＿示例.doc"＼ｌ"_Toc20２840418＃_Tｏc2028４０41８”11.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). ５９?HYPＥRLＩNK＂:\\Doｃuｍentｓ％2０aｎd％20Sｅttiｎgｓ\\Aｄmiｎiｓｔrator\\My%2０Ｄocumｅｎts\\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\＼房地產(chǎn)＿建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告＿模板＿范文＿示例．ｄoc＂第12章 社會(huì)評(píng)價(jià) 64HYPＥＲLＩNK"：\\Dｏcumｅｎｔs％２0anｄ％20Sｅttiｎgｓ＼\Admiｎistrator\\Mｙ%２0Doｃuｍenｔs＼\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文＿示例。doｃ"12。2風(fēng)險(xiǎn)分析． 66 ＨYPＥRLINＫ”：\\Dｏcuｍenｔs％20and%20Settiｎｇs＼＼Aｄminｉstraｔｏr\\Ｍy％20Ｄoｃumeｎtｓ\＼項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)_建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例.dｏｃ＂\l＂_Toc202840423#＿Toc２0284０423＂12。3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論.?６7?ＨＹPＥRＬINK"：\＼Dｏｃuments%2０and％20Ｓettｉnｇs\\Admiｎｉｓｔrator\＼Mｙ%2０Docｕmeｎtｓ＼\項(xiàng)目咨詢(xún)規(guī)劃及項(xiàng)目咨詢(xún)報(bào)告\\房地產(chǎn)＿建筑類(lèi)＿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_模板_范文_示例．doｃ＂\l"_Toc２０2８4042４＃＿Tｏc2028４０４24”第1３章 研究結(jié)論與建議 ６71３。1可行性研究結(jié)論。 67?1３。２建議．?69 附表。 ７0 附件??７5第１章總論1。1項(xiàng)目概述1。１．1項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng):陽(yáng)江市華美印刷包裝有限公司住宅小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目擬建地址:陽(yáng)江市江城區(qū)東風(fēng)三路68號(hào)（華聯(lián)路邊)1。1.2項(xiàng)目建設(shè)單位名稱(chēng)：陽(yáng)江市華美印刷包裝有限公司法人代表:陳新盛陽(yáng)江市華美印刷包裝有限公司成立于１995年，主要經(jīng)營(yíng)紙箱制造。公司經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)發(fā)展成為陽(yáng)江市包裝印刷行業(yè)的龍頭企業(yè)，公司現(xiàn)已經(jīng)搬遷至陽(yáng)江高新區(qū)，現(xiàn)有職工400人。1.１.3可行性研究報(bào)告的編制單位中國(guó)華西工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)華西設(shè)計(jì))經(jīng)國(guó)家工商行政管理總局核準(zhǔn),于2004年7月１日在四川省工商行政管理局辦理了企業(yè)法人注冊(cè)登記。其前身為中國(guó)華西工程設(shè)計(jì)建設(shè)總公司（集團(tuán)）,由四川、重慶等22家中央、省、市屬設(shè)計(jì)院聯(lián)合組成，是1987年經(jīng)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)成立的首批勘察設(shè)計(jì)行業(yè)體制改革試點(diǎn)單位。

２6年來(lái),公司經(jīng)歷了勵(lì)精圖治的艱苦創(chuàng)業(yè)過(guò)程,堅(jiān)持在改革中的創(chuàng)建,在創(chuàng)建中探索,在探索中發(fā)展。2004年實(shí)現(xiàn)了由初建的管理型逐步發(fā)展為技術(shù)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)實(shí)體性，到以資本為紐帶、整體改制為混合型所有制設(shè)計(jì)咨詢(xún)企業(yè)，延續(xù)了原集團(tuán)公司十七年的艱苦創(chuàng)業(yè)改革精神和原有的優(yōu)勢(shì)，仍以中國(guó)中鐵二院工程集團(tuán)有限責(zé)任公司、中國(guó)電力工程顧問(wèn)集團(tuán)西南電力設(shè)計(jì)院、中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司、中國(guó)成達(dá)工程有限公司、中國(guó)市政工程西南設(shè)計(jì)研究總院、四川省交通運(yùn)輸廳公路規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)研究院、信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計(jì)研究院科技工程股份有限公司、四川省交通運(yùn)輸廳交通勘察設(shè)計(jì)研究院、四川遠(yuǎn)建建筑工程設(shè)計(jì)有限公司（原自貢院）等九家甲級(jí)設(shè)計(jì)單位為主體，從勘察設(shè)計(jì)體制上為實(shí)施混合型經(jīng)濟(jì)所有制企業(yè)深化改革進(jìn)行新的嘗試。?

26年來(lái)，中國(guó)華西設(shè)計(jì)實(shí)施“扎根天府，立足西部，面向全國(guó)，走向世界"的經(jīng)營(yíng)方針，不斷發(fā)展壯大,為勘察設(shè)計(jì)行業(yè)聯(lián)合和改革從體制上不斷創(chuàng)新變革進(jìn)行了有益的探索，已形成一定規(guī)模和生產(chǎn)力。公司先后獲四川省和成都市勘察設(shè)計(jì)先進(jìn)單位、四川省對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作顯著成績(jī)?nèi)泉?jiǎng)、中國(guó)建設(shè)監(jiān)理創(chuàng)新發(fā)展20年工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè)和全國(guó)建設(shè)監(jiān)理行業(yè)抗震救災(zāi)先進(jìn)企業(yè)，四川省十強(qiáng)工程監(jiān)理單位、成都市先進(jìn)監(jiān)理單位、成都市暢通工程先進(jìn)監(jiān)理單位、四川省工程勘察設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理信譽(yù)信得過(guò)單位。獲得了文明省市優(yōu)秀勘察設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信譽(yù)和社會(huì)影響不斷提升,基本形成了工程勘察、工程監(jiān)理及市政、建筑、公路、鐵路、水電程設(shè)計(jì)方面的優(yōu)勢(shì)和中國(guó)華西設(shè)計(jì)、監(jiān)理品牌。中國(guó)華西設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運(yùn)作,完善法人治理結(jié)構(gòu),并在取得ＩSO90０1：2008質(zhì)量管理體系轉(zhuǎn)版換證的基礎(chǔ)上,與時(shí)俱進(jìn)，勇闖市場(chǎng)，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn),樹(shù)立“環(huán)保、健康、節(jié)能”理念，堅(jiān)持質(zhì)量第一原則誠(chéng)實(shí)守信美德，做到用戶(hù)至上,優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施建設(shè)做出貢獻(xiàn)！目前公司擁有的資質(zhì)有:工程咨詢(xún)甲級(jí)資質(zhì)、工程勘察甲級(jí)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)、工程監(jiān)理綜合資質(zhì)、交通建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)甲級(jí)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)乙級(jí)資質(zhì)等。1.２可行性研究工作依據(jù)與范圍1.2．1可行性研究工作的依據(jù)A、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)B(niǎo)、委托方提供的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》C、委托方提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第４417號(hào))、《華聯(lián)路邊(原華美紙箱廠)用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》等D、廣東省地質(zhì)礦產(chǎn)局文件(［1999]4０號(hào)）E、《廣東省建筑工程綜合定額》、《廣東省建筑工程計(jì)價(jià)辦法》、《廣東省市政工程綜合定額》F、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(ＧＢ5０009-2０１2）G、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(ＧB５0０１０—201０）H、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5００1１—2010）I、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50007—2０１１）J、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB5006８－20０1）K、《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ＪＧＪ７9－2002)L、原國(guó)家計(jì)委《關(guān)于頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)申請(qǐng)的試行管理辦法的通知》（[１９83］第116號(hào)M、原國(guó)家計(jì)委和原建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版)N、《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》（發(fā)改投資[20０７]1169號(hào)）Ｏ、《廣東省人民政府印發(fā)粵西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要（201１-２015年)的通知》（粵府〔２011〕1５2號(hào))P、國(guó)家及省市現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)Ｑ、委托方提供的有關(guān)資料R、報(bào)告編制單位收集的相關(guān)市場(chǎng)信息資料1。2．1可行性研究工作的范圍本可研報(bào)告通過(guò)對(duì)陽(yáng)江市華美印刷包裝有限公司住宅小區(qū)項(xiàng)目所依托的建設(shè)單位現(xiàn)狀及項(xiàng)目所處的市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，并結(jié)合國(guó)家、地方的有關(guān)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等，對(duì)該項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、工程建設(shè)方案、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式、項(xiàng)目的實(shí)施管理、勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃等開(kāi)展分析與研究，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后得出可行性研究的結(jié)論。１。3可行性研究的結(jié)論１.３.1市場(chǎng)規(guī)模分析項(xiàng)目位于陽(yáng)江市江城區(qū)東風(fēng)三路68號(hào),臨華聯(lián)路,西距東風(fēng)三路約270米，東距湖灣路約250米，交通方便。東風(fēng)三路是市區(qū)重要的生活、交通混合主干道，車(chē)流量較大，近年來(lái)陽(yáng)江的城市建設(shè)發(fā)展較快,東風(fēng)三路作為陽(yáng)江市江城區(qū)與陽(yáng)東縣城的主要通道,公路兩邊的商住建筑已連成一片，現(xiàn)已成為陽(yáng)江市新的城市中心區(qū),附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，幾個(gè)住宅小區(qū)已建成,靠近鴛鴦湖環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目建成后，會(huì)提高區(qū)域內(nèi)的綜合環(huán)境質(zhì)量。同時(shí)，根據(jù)《華聯(lián)路邊（原華美紙箱廠)用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》中的規(guī)劃定位，項(xiàng)目定位為中檔商住區(qū),該定位也符合《陽(yáng)江市中心城區(qū)總體規(guī)劃》要求,與陽(yáng)江市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入相適應(yīng)的，故項(xiàng)目建成后市場(chǎng)前景較好，能全部完成銷(xiāo)售.1。3.2項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于陽(yáng)江市江城區(qū)東風(fēng)三路６8號(hào),為陽(yáng)江市中心城區(qū),區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施及各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施較完善,項(xiàng)目的用地已經(jīng)達(dá)到了“五通一平”(即通路、通供水、通排水,通電,通訊和場(chǎng)地平整）、基礎(chǔ)設(shè)施完善。項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，地基為實(shí)土，土地承載力強(qiáng)。項(xiàng)目選址符合適宜建設(shè)用地要求。１.３.3項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)框架結(jié)構(gòu)高層住宅樓，項(xiàng)目總用地面積4339４㎡,建筑總面積1１2824㎡,容積率2。6，建筑密度28％，綠地率3０%。具體詳見(jiàn)《項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》表1—1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)數(shù)量項(xiàng)目總用地面積43394㎡總建筑面積11２824㎡其中住宅建筑面積100６74㎡商業(yè)建筑面積1２150㎡停車(chē)位1033個(gè)計(jì)容建筑面積11282４㎡容積率２.6建筑密度28％總投資額34３6１萬(wàn)元建設(shè)期2年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值12573。10萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率６０。９1％靜態(tài)投資回收期1．08年1.3.４項(xiàng)目工程建設(shè)方案項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為４3３9４㎡,計(jì)容總建筑面積約1１282４㎡，規(guī)劃可居住人口約３600人,同時(shí),配套建設(shè)道路交通設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施(停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)管理用房、居委會(huì)、治安聯(lián)防站、變電站、垃圾收集點(diǎn)等）范圍，采用的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)采用錘擊預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，項(xiàng)目建設(shè)所需要設(shè)備的都來(lái)源于國(guó)內(nèi)。具體項(xiàng)目工程建設(shè)方案詳見(jiàn)附件《華聯(lián)路(原華美紙箱廠)用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》.１。3。5環(huán)境保護(hù)根據(jù)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及運(yùn)行中，產(chǎn)生的污染物排放及治理措施都達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。1．3.6項(xiàng)目勞動(dòng)定員由于建設(shè)單位沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，故項(xiàng)目可全權(quán)委托有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)。1。３。7項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目的總建設(shè)期為2年,其中：前期工作(包括立項(xiàng)報(bào)批、可行性研究、地質(zhì)勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、場(chǎng)地平整）２個(gè)月,基礎(chǔ)工程（項(xiàng)目土建部分穿插施工）4個(gè)月。主體工程14個(gè)月，附屬工程２個(gè)月，竣工驗(yàn)收2個(gè)月。1.3。8項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6０。91％、大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率12%,全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=１2％）為1257３.10萬(wàn)元,大于０,靜態(tài)投資回收期為1.08年，小于項(xiàng)目建設(shè)期2年,故項(xiàng)目是可行的。第２章項(xiàng)目建設(shè)的必要性２.1項(xiàng)目建設(shè)背景2。1。1。項(xiàng)目所在地的陽(yáng)江市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及城市規(guī)劃發(fā)展情況陽(yáng)江市位于廣東省西南沿海,現(xiàn)轄陽(yáng)東縣、陽(yáng)西縣和江城區(qū),設(shè)海陵島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、崗僑管理區(qū)，代管陽(yáng)春市.全市總面積７813平方公里,人口２60萬(wàn)。陽(yáng)江地處廣州和湛江兩城市之間，毗鄰港澳，距廣州24７公里,距湛江２3０公里，距珠海160公里,距香港１４3海里，距澳門(mén)１2９海里,是連接粵中與粵西的交通走廊。3２5國(guó)道、廣湛高速公路、廣東西部沿海高速公路、三茂鐵路橫貫市境,交通便利.陽(yáng)江港是國(guó)家一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸。市政府編制陽(yáng)江市中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃(20１1－2015年),加快修編城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃。繼續(xù)完善三江島、城南新區(qū)、海陵島等重要片區(qū)和廣州(陽(yáng)江）等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃;２0１3年,陽(yáng)江市政府將繼續(xù)加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，啟動(dòng)城市總體規(guī)劃修編，抓好重要片區(qū)和農(nóng)村規(guī)劃編制,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋。促進(jìn)市區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)。加快城南新區(qū)和市區(qū)“一河兩岸”改造建設(shè)，推進(jìn)市區(qū)與東城鎮(zhèn)、雅韶鎮(zhèn)、紅豐鎮(zhèn)同城一體化進(jìn)程,大力開(kāi)展創(chuàng)建國(guó)家園林城市工作,高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和景觀建設(shè)，提升城市功能、形象和品位.推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。重點(diǎn)抓好縣城和中心鎮(zhèn)建設(shè),壯大縣域鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)集聚承載和輻射帶動(dòng)能力,促進(jìn)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)和人口布局優(yōu)化.突出抓好農(nóng)村道路交通、垃圾處理、危房改造等工程，推進(jìn)名鎮(zhèn)名村示范村和幸福村居建設(shè)，進(jìn)一步改善村鎮(zhèn)人居環(huán)境。積極推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化，推進(jìn)戶(hù)籍制度改革、流動(dòng)人口管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以及公共服務(wù)覆蓋等配套制度建設(shè)，有序促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及城市的擴(kuò)容提質(zhì),必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.1．2陽(yáng)江社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況２012年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值８77億元,同比增長(zhǎng)１３；地方公共預(yù)算收入43。1億元，同比增長(zhǎng)23．4%；投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。通過(guò)加強(qiáng)和規(guī)范政府投資,落實(shí)國(guó)家鼓勵(lì)民間投資“新３6條”政策,促進(jìn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資48３.7億元，同比增長(zhǎng)2０．７％;重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)扎實(shí)推進(jìn).２0１2年，我市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)了省列重大項(xiàng)目在陽(yáng)江內(nèi)投資、市重點(diǎn)項(xiàng)目占固定資產(chǎn)投資比重、招商項(xiàng)目到位資金均高于全省平均水平1０個(gè)以上百分點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資引擎力不斷凸顯。預(yù)計(jì)56個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)完成投資195億元,完成投資計(jì)劃的110％，占固定資產(chǎn)投資的４１%，成為固定資產(chǎn)投資的主要驅(qū)動(dòng)力。陽(yáng)江核電、鎳合金深加工、十里銀灘、海螺水泥、陽(yáng)西電廠3－4號(hào)機(jī)組等大型項(xiàng)目投資進(jìn)度加快，鎳合金深加工、500千伏陽(yáng)江核電出線工程、海螺水泥一期、華能陽(yáng)江東平風(fēng)電場(chǎng)、新洲風(fēng)電場(chǎng)等5個(gè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，陽(yáng)陽(yáng)高速至S２７7連接線工程、新都匯時(shí)代廣場(chǎng)等12個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)工建設(shè)。陽(yáng)江抽水蓄能電站、陽(yáng)西菩提山風(fēng)電場(chǎng)、廣東漢能光伏發(fā)電金太陽(yáng)示范工程等項(xiàng)目獲國(guó)家和省批準(zhǔn)開(kāi)展前期工作.2012年陽(yáng)江規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1185億元,同比增長(zhǎng)23。8％。規(guī)模以上工業(yè)增加值2８３億元,同比增長(zhǎng)24。6%；先進(jìn)制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展,陽(yáng)江核電、陽(yáng)西電廠3—４號(hào)機(jī)組、陽(yáng)西菩提山風(fēng)電等項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn);培育和引進(jìn)了一批ＬＥD、生物制藥等產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，“中國(guó)餐廚用品出口基地”、“中國(guó)陶瓷刀中心”、“中國(guó)打火石中心”等國(guó)字號(hào)品牌落戶(hù)我市。自主創(chuàng)新能力不斷提升，省、市級(jí)工程技術(shù)研究開(kāi)發(fā)中心分別達(dá)1０家和53家,建成江城銀嶺、陽(yáng)東和高新區(qū)創(chuàng)新孵化中心。服務(wù)業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效.旅游、物流、會(huì)展、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速增長(zhǎng)，旅游發(fā)展勢(shì)頭迅猛，新增4Ａ、3A旅游景區(qū)各1個(gè)，2012年全市接待游客達(dá)1085。5萬(wàn)人次，首次突破千萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)２０．7％，其中過(guò)夜游客578．03萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2５.3％；旅游總收入達(dá)８6．48億元,同比增長(zhǎng)３0.3％；旅游業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的13％.物流運(yùn)輸持續(xù)活躍,公路、水路、鐵路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量分別增長(zhǎng)65.4%、66。2％和32.８%,港口貨物吞吐量達(dá)１60５萬(wàn)噸，增長(zhǎng)４３．2%。商務(wù)會(huì)展水平提升,成功舉辦第十一屆刀博會(huì)，簽約項(xiàng)目6２個(gè),總額逾79億元。金融運(yùn)行保持穩(wěn)健，金融機(jī)構(gòu)年末存貸款余額分別比年初增長(zhǎng)13。6％和20.4%,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度加大。積極落實(shí)國(guó)家和省促進(jìn)消費(fèi)政策，大力推進(jìn)大型城市綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等建設(shè)，抓好家電下鄉(xiāng)工程，組織參加“廣貨網(wǎng)上行”，促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展提檔增速,社會(huì)消費(fèi)優(yōu)化升級(jí),城鄉(xiāng)消費(fèi)活躍。2012年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成46７億元,同比增長(zhǎng)１４．５%。其中，城鎮(zhèn)和農(nóng)村消費(fèi)額分別增長(zhǎng)16％和14%，批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)消費(fèi)額分別增長(zhǎng)15．4％和1３．5%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲2.6％.交通基礎(chǔ)設(shè)施加快推進(jìn)，陽(yáng)云高速羅陽(yáng)段和S277線海陵大堤段擴(kuò)建工程正式動(dòng)工，西部沿海高速公路三山出口到陽(yáng)江核電基地公路改造工程基本完成。市政配套設(shè)施不斷完善，漠陽(yáng)江、馬南河整治取得良好成效，城區(qū)供水、排污設(shè)施得到加強(qiáng)。創(chuàng)建國(guó)家園林城市工作全面啟動(dòng),深入開(kāi)展園林綠化“十佳"單位和“百佳”家庭評(píng)選活動(dòng),全面完成市區(qū)綠道示范工程，建成區(qū)綠地率達(dá)34.7%?！叭f”改造扎實(shí)推進(jìn)，實(shí)施改造項(xiàng)目58個(gè)，涉及改造面積４620畝。宜居城鄉(xiāng)建設(shè)深入開(kāi)展，實(shí)施村莊整治工作,新建成3325個(gè)村莊垃圾收集池，超額完成農(nóng)村公路硬底化任務(wù)，完成海堤加固達(dá)標(biāo)建設(shè)25公里。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè),加大節(jié)能減排和環(huán)境污染治理,突出重點(diǎn)區(qū)域環(huán)境和生態(tài)治理,對(duì)陽(yáng)江市第一凈水廠和陽(yáng)西電廠等9家國(guó)控重點(diǎn)污染源進(jìn)行實(shí)時(shí)自動(dòng)監(jiān)控，連續(xù)８年在全省環(huán)保責(zé)任考核中獲得優(yōu)良以上等次。2012年總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好,為陽(yáng)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。２。2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2。２.1項(xiàng)目建設(shè)所符合陽(yáng)江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《陽(yáng)江市城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《陽(yáng)江市土地利用總體規(guī)劃》和產(chǎn)業(yè)政策《陽(yáng)江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》及《陽(yáng)江市城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中指出：“十二五"期間，陽(yáng)江市推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體目標(biāo)是：圍繞陽(yáng)江建設(shè)“五地一城”（“雙轉(zhuǎn)移”示范基地、沿海臨港工業(yè)基地、中國(guó)刀剪產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際休閑旅游度假勝地、環(huán)珠三角現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和宜居創(chuàng)業(yè)濱海新城）和三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型工業(yè)化城市的總體目標(biāo)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、努力提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量,推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變.通過(guò)進(jìn)一步貫徹落實(shí)和深化完善相關(guān)政策制度，推進(jìn)市域城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化由“政府主導(dǎo)”向“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變;逐步提高城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口比重，提高人口城鎮(zhèn)化水平與消費(fèi)增長(zhǎng)的匹配程度；初步實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化空間格局優(yōu)化目標(biāo),基本形成集約節(jié)約型的城鎮(zhèn)土地利用模式；城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施在覆蓋范圍、完善程度上均得到較大提高,形成城鄉(xiāng)一體化、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)體系，城鄉(xiāng)人居環(huán)境得到明顯提升;基本建成市域城鄉(xiāng)居民統(tǒng)一的社會(huì)保障體系,住房保障程度進(jìn)一步提高,就業(yè)保障機(jī)制進(jìn)一步完善;市域生態(tài)安全格局基本形成,生態(tài)環(huán)境保護(hù)建立起長(zhǎng)效機(jī)制,城市生態(tài)空間進(jìn)一步優(yōu)化;城市綜合實(shí)力得到顯著增強(qiáng)。到“十二五"末，陽(yáng)江市城鎮(zhèn)化水平提高到6７%。（1）城鎮(zhèn)化水平發(fā)展目標(biāo)：“十二五”期間，通過(guò)制度創(chuàng)新和政策創(chuàng)新加快城鎮(zhèn)化步伐,引導(dǎo)鄉(xiāng)村人口向市區(qū)及中心城鎮(zhèn)集聚，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率年均提高1。５個(gè)百分點(diǎn)左右。到20１5年,市域城鎮(zhèn)人口達(dá)到14０萬(wàn)人以上，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到５5％左右,城鎮(zhèn)人口年均增加約6萬(wàn)人.(２）城鎮(zhèn)空間格局優(yōu)化目標(biāo)：到2015年，市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展格局基本形成,逐步建立起與內(nèi)生增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)，布局合理、功能完善、大中小城市和小城鎮(zhèn)相協(xié)調(diào)的市域城鎮(zhèn)體系,其中，中心城區(qū)、縣城、中心鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)人口占全部城鎮(zhèn)人口的比重達(dá)到70%以上。市域中心城區(qū)框架進(jìn)一步拉開(kāi),功能顯著增強(qiáng),綜合競(jìng)爭(zhēng)與輻射帶動(dòng)作用充分顯現(xiàn),中心城區(qū)常住人口達(dá)到70萬(wàn)人以上.通過(guò)推進(jìn)城市重心南移和城南新區(qū)、高新區(qū)、海陵島的建設(shè)，城市品質(zhì)不斷提升，將陽(yáng)江打造成為“城市靠海、城中有?！钡臑I海新城。（3）城鎮(zhèn)土地集約利用目標(biāo)：控制新增建設(shè)用地規(guī)模,充分利用閑置和低效建設(shè)用地,提高建設(shè)用地的節(jié)約集約水平，增強(qiáng)建設(shè)用地的保障能力和利用效率?！笆濉逼陂g單位城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均提高１０%以上,人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)控制在110平方米/人，人均鄉(xiāng)村建設(shè)用地指標(biāo)控制在120平方米/人。（4）城鎮(zhèn)住房保障完成目標(biāo)：以“廣覆蓋、保供應(yīng)、多受益"的原則，加快建設(shè)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，“十二五”期間計(jì)劃建設(shè)134３61套以上保障性住房；放寬廉租住房等住房保障申請(qǐng)條件，擴(kuò)大住房保障受益范圍;挖掘租賃房源供應(yīng)量，提高已享受租房補(bǔ)貼資格家庭的租房率；增加公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房供應(yīng)，使更多中低收入家庭住房條件得到改善.廉租房房源供應(yīng)做到“應(yīng)保盡?！?；經(jīng)濟(jì)適用房定向建設(shè),落實(shí)規(guī)劃安排，保證拆遷家庭安置用房全覆蓋。本項(xiàng)目符合《陽(yáng)江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》及《陽(yáng)江市城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》的要求。項(xiàng)目位于陽(yáng)江市江城區(qū)東風(fēng)三路，為陽(yáng)江市區(qū)中心城區(qū),根據(jù)《陽(yáng)江市土地利用總體規(guī)劃（2006－2020年)》，屬于允許建設(shè)區(qū),本項(xiàng)目所占地塊規(guī)劃為二類(lèi)居住用地R2兼容商業(yè)用地Ｃ21;符合《陽(yáng)江市土地利用總體規(guī)劃（2006—2０20年）》中的規(guī)劃要求擬建項(xiàng)目同時(shí)符合陽(yáng)江市有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的要求。陽(yáng)江市政府20１2年召開(kāi)土地管理暨“三舊”改造工作會(huì)議明確管理政策,嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)持節(jié)約集約用地,加快“三舊”改造步伐,強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察,做好農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，狠抓土地整治和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè),落實(shí)例行督察整改措施。2012年陽(yáng)江市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)私人自建住宅建設(shè)管理的意見(jiàn)》,強(qiáng)調(diào)凡已辦理報(bào)建手續(xù)而未動(dòng)工建設(shè)的私人自建住宅，在2012年１2月31日前必須動(dòng)工建設(shè)，逾期動(dòng)工建設(shè)且領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》超過(guò)一年期限的,原報(bào)建手續(xù)自行失效,需重新辦理報(bào)建手續(xù),并按意見(jiàn)頒布實(shí)施后規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)重新繳交有關(guān)稅費(fèi).在國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》的基礎(chǔ)上于20１2年11月份出臺(tái)了《陽(yáng)江市閑置土地處置方案》，經(jīng)過(guò)一系列政策的引導(dǎo)和執(zhí)行，本地房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭趨于理性,陽(yáng)江市住宅用地價(jià)格穩(wěn)定.陽(yáng)江市政府為鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人投資建設(shè)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，完善城市功能，提升本市投資環(huán)境，出臺(tái)了《陽(yáng)江市市區(qū)(含海陵島、高新區(qū))鼓勵(lì)投資商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)惠辦法》，根據(jù)《陽(yáng)江市城市總體規(guī)劃(２007-2020年）綱要》和《陽(yáng)江市土地利用總體規(guī)劃大綱（2００6－２020年)》,可優(yōu)先安排商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目建設(shè)用地，并在制定土地供應(yīng)年度計(jì)劃中確定合理的供應(yīng)量。如現(xiàn)存土地原使用性質(zhì)與商業(yè)寫(xiě)字樓性質(zhì)不符，則在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，可依法定程序變更為商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目用地。原已完善土地手續(xù)的土地，因建設(shè)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的需要而發(fā)生用地性質(zhì)變更、增容的，土地補(bǔ)差價(jià)按規(guī)定的30%收取.在此政策的鼓勵(lì)下部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向投資開(kāi)發(fā)此類(lèi)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，使得此類(lèi)用地具有升值空間.陽(yáng)江市政府在全市提高城市化發(fā)展水平暨住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào),以把陽(yáng)江打造成“讓本地人自豪，令外地人羨慕”的城市為目標(biāo)，全面提高城市化發(fā)展的速度和質(zhì)量,力爭(zhēng)在201５年城市化率達(dá)到67％,接近全省平均水平.陽(yáng)江市政府在政府工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要在2012年快速推進(jìn)陽(yáng)云高速羅陽(yáng)段、３25國(guó)道改造、省道、縣道以及鎮(zhèn)村公路建設(shè)和升級(jí)改造、海陵大堤拓寬工程、廣東西部沿海鐵路陽(yáng)江段、陽(yáng)江港5—10萬(wàn)噸碼頭和10萬(wàn)噸級(jí)航道疏浚工程等項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)城郊區(qū)域與中心城區(qū)規(guī)劃銜接，重點(diǎn)抓好城南新區(qū)、中洲新城、海陵島的規(guī)劃建設(shè)，推進(jìn)市區(qū)與陽(yáng)東縣東城鎮(zhèn)、雅韶鎮(zhèn)、紅豐鎮(zhèn)一體化,構(gòu)建以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)共融的城鎮(zhèn)群發(fā)展格局.在政府的大力支持下，城市建設(shè)水平提高了，投資環(huán)境變好了，整體地價(jià)水平保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。２。2．２項(xiàng)目建設(shè)為陽(yáng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,既受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用,項(xiàng)目建成后,對(duì)陽(yáng)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在增加陽(yáng)江市地方財(cái)政收入，增加了陽(yáng)江市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量.２．２。3項(xiàng)目建設(shè)對(duì)相關(guān)利益群體的作用建筑行業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),在當(dāng)前金融危機(jī)加深,總體經(jīng)濟(jì)放緩的形勢(shì)下,返鄉(xiāng)農(nóng)民工增多，陽(yáng)江市勞動(dòng)人口的就業(yè)壓力加大。本項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)給1500－２0００人帶來(lái)工作的機(jī)會(huì).該項(xiàng)目投資涉及項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、當(dāng)?shù)鼐用瘛⒄嚓P(guān)部門(mén).通過(guò)分析可知：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方獲取較好利潤(rùn)；項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)人群獲得高質(zhì)量住宅，居家投資皆宜；項(xiàng)目改善了環(huán)境質(zhì)量，當(dāng)?shù)鼐用駳g迎；項(xiàng)目促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升了土地價(jià)值，政府部門(mén)受益．應(yīng)當(dāng)注意的是：項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)慎重定位，兼顧各方；項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)遵守政府的政策及各項(xiàng)規(guī)定。小區(qū)的施工建設(shè)對(duì)周?chē)用裆?、休閑、娛樂(lè)業(yè)帶來(lái)一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。項(xiàng)目建設(shè)期間也會(huì)給周?chē)h(huán)境帶來(lái)一定程度的污染。2。2.4項(xiàng)目建設(shè)對(duì)陽(yáng)江城市基礎(chǔ)設(shè)施及城市發(fā)展的作用《華聯(lián)路（原華美紙箱廠）用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》顯示：項(xiàng)目配套建設(shè)有道路交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施(給水、排水、園林綠化，城市景觀）,并對(duì)各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)和控制,項(xiàng)目用地原為工業(yè)用地,現(xiàn)在建有工業(yè)廠房，工業(yè)建筑密度大，綠化面積不足，缺少公共休息活動(dòng)場(chǎng)所和市政基礎(chǔ)設(shè)施，綜合環(huán)境質(zhì)量較差,故項(xiàng)目建成后,對(duì)完善區(qū)域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、提升城市品質(zhì)有一定的作用。2。2．5項(xiàng)目建設(shè)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展的作用房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，不僅自身的發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供直接的貢獻(xiàn)，而且通過(guò)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的達(dá)50多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接的緊密聯(lián)系，影響到鋼鐵、化工、塑料、機(jī)電等基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè);還帶動(dòng)家用電器、家具和室內(nèi)裝飾等行業(yè)，促使旅游、園林、商業(yè)、咨詢(xún)、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的興起和繁榮。據(jù)初步測(cè)算,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1．５～2個(gè)百分點(diǎn)。1990年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定和快速增長(zhǎng)，也包含了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所作出的重大貢獻(xiàn)。此外,房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中所面臨的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景,是可以吸引大量的國(guó)內(nèi)外投資,特別是質(zhì)量較高的投資，增加城市的經(jīng)濟(jì)含量。其城市化進(jìn)程具有較強(qiáng)勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強(qiáng)大了,快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)具有一定的合理性。本項(xiàng)目的的實(shí)施可以較大地帶動(dòng)陽(yáng)江市的本地的建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)較快的發(fā)展,同時(shí)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.第3章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3。1項(xiàng)目市場(chǎng)前景3.1．１陽(yáng)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展情況雖受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，但陽(yáng)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、施工面積、商品房銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收等各項(xiàng)指標(biāo)都有一定的幅度增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２０12年市場(chǎng)累計(jì)完成房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)61.1億元,同比增長(zhǎng)22％；施工面積６72．9萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7。7%；商品房（含商業(yè)用房、住宅等）空置面積２。１萬(wàn)平方米，同比減少26％(其中空置一年內(nèi)的0。34萬(wàn)平方米,占17%）；商品房銷(xiāo)售面積167。7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9%；商品房銷(xiāo)售額80.3億元，同比增長(zhǎng)３2％；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收（不包含耕地稅、契稅)7．９3億元,同比增長(zhǎng)39.1%;全市商品住宅交易平均價(jià)格為41０４元／平方米，同比增長(zhǎng)18。9%，市區(qū)商品住宅交易平均價(jià)格為４４08元/平方米,同比增長(zhǎng)12．6％。1、市場(chǎng)情況綜述由于受供求關(guān)系、建造成本上升、住宅小區(qū)品質(zhì)提高以及高檔住宅成交較多等因素的推動(dòng)，全市均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，突破4000元/平方米這一關(guān)口，特別是陽(yáng)東因高檔大盤(pán)較多，房?jī)r(jià)已達(dá)到51３8元/平方米。據(jù)調(diào)查，今年成交的商品住宅主要以環(huán)境優(yōu)美的高檔樓盤(pán)為主，而中低端樓盤(pán)銷(xiāo)量相當(dāng)較少。由于“名揚(yáng)國(guó)際”、“華科國(guó)際"、“新都匯"等一批城市商業(yè)地產(chǎn)推出，吸引市民追捧。據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年全市商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售約12．9萬(wàn)平方米，9.3億元，同比分別增加２58％和２32%。部分商業(yè)地產(chǎn)成功，吸引不少資金進(jìn)入,多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將動(dòng)工建設(shè)。不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多過(guò)快發(fā)展,容易產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),加大未來(lái)營(yíng)運(yùn)難度.旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫.繼海陵島旅游地產(chǎn)持續(xù)熱銷(xiāo)，陽(yáng)西縣沙扒灣旅游地產(chǎn)也開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2012年共預(yù)(銷(xiāo)）售度假公寓12。8萬(wàn)平方米共1855套，總銷(xiāo)售額達(dá)１2．7億元,同比分別上升13％、34％和３０%。外來(lái)房企憑借資金雄厚、投資規(guī)模大、品牌知名度高、營(yíng)銷(xiāo)理念先進(jìn)等優(yōu)勢(shì),競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大.據(jù)統(tǒng)計(jì),外來(lái)房企銷(xiāo)售面積約占市區(qū)（江城區(qū))的４5％，銷(xiāo)售額占市區(qū)的47％。而本土的兩大企業(yè)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額約占市區(qū)的２0%。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況除2０08年受到全球金融海嘯的影響市場(chǎng)出現(xiàn)下滑情況外，近幾年陽(yáng)江房地產(chǎn)市場(chǎng)均保持快速發(fā)展的勢(shì)頭,完成開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下新高（見(jiàn)表1）。從縣(市）區(qū)的情況來(lái)看,2012年各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較快，特別陽(yáng)西縣的增長(zhǎng)最快（見(jiàn)表2）。市區(qū)(含兩區(qū)）的房地產(chǎn)比重最大，完成開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售面積、商品銷(xiāo)售額三項(xiàng)指標(biāo)分別占全市的43.6％、4２．4％和50.9％。3、商品住宅空置情況全市商品住宅空置面積1.7４萬(wàn)平方米,同比減少22％,其中待銷(xiāo)一年以下（含一年)的0。1萬(wàn)平方米，其中市區(qū)空置一年以下(含一年)的為0.03萬(wàn)平方米（見(jiàn)表３)４、商品住宅銷(xiāo)售情況2012年全市共批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅1345６套，同比增長(zhǎng)1７.2％;面積１66。６6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5％.其中市區(qū)（江城區(qū))共批準(zhǔn)預(yù)售3976套,面積52。７5萬(wàn)平方米.全市共銷(xiāo)售的商品住宅共１2653套,同比增長(zhǎng)1．８％;面積142.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.１%。其中市區(qū)（江城區(qū)）預(yù)(銷(xiāo)）售的商品住宅共412５套,同比減少2％，面積為5５.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3。8%。全市情況來(lái)看,總供應(yīng)量相對(duì)平衡略有偏大，第三季度銷(xiāo)售情況相對(duì)較好;從市區(qū)情況來(lái)看，需求略大于供給，第四季度銷(xiāo)售情況較好,而第三季度情況相對(duì)較差（見(jiàn)圖１).200８—2012年共批準(zhǔn)預(yù)售７０7．06萬(wàn)平方米，5544２套，預(yù)（銷(xiāo))售650。89萬(wàn)平方米、５212５套,供給略大于需求，總體還是比較平穩(wěn).除20０7年需求大過(guò)供給外,其余各年基本上都供給大于需求。２012年供給和銷(xiāo)售是分別20０7年的4.2和2.3倍,住宅商品化、市場(chǎng)化逐漸成為市民住房消費(fèi)的主要選擇。（見(jiàn)圖3、4）。從２01２年全市預(yù)（銷(xiāo))售商品住宅的房?jī)r(jià)計(jì)劃情況來(lái)看，每平方米售價(jià)在３000元以下（含２000元）的42６2套，300０—4０00元(含400０元)的３０４６套，4000—３４361元（含343６1元)的23４4套,３４361元以上的3００1套，比例為3３：24:19：24；而市區(qū)則分別是32套、1199套、2０50套和2699套，比例為1：２0:3４:４5（見(jiàn)圖5、６)5、房?jī)r(jià)走勢(shì)情況從近六年房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，陽(yáng)江市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，全市交易均價(jià)由2０07年的2０33元/平方米上升到2012年的4104元/平方米,年平均增長(zhǎng)20。4％；市區(qū)房?jī)r(jià)從2０07年的2２99元／平方米上升到２012年的4408元/平方米，年平均增長(zhǎng)18.4％。目前全市和市區(qū)均價(jià)都已突破40０0元/平方米的關(guān)口(見(jiàn)圖７）。6、市區(qū)新建住房交易登記備案情況20１2年市區(qū)(江城區(qū)）新建住房(一手房）交易登記備案共49。１6萬(wàn)㎡2１．６7億元，同比分別減少5.8４％和增長(zhǎng)13.1%.其中第一季度為8.03萬(wàn)㎡3。６１億元;第二季度為11。45萬(wàn)㎡5．０1億元；第三季度共14。71萬(wàn)㎡６．４４億元；第四季度共14.97萬(wàn)㎡６.6１億元。每個(gè)季度登記逐季度有所上升。（見(jiàn)表4）7、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)由于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅(jiān)定不移執(zhí)行，市場(chǎng)不確定因素依然存在，不過(guò)由于陽(yáng)江在核電、風(fēng)電等一批大項(xiàng)目的拉動(dòng)下,總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，后發(fā)力度強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。由于陽(yáng)江總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)投資、先開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積等保持一定幅度增長(zhǎng)，商品房供求基本平衡。不過(guò)個(gè)別縣（市)出現(xiàn)投資過(guò)快增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲較快而銷(xiāo)售增速相對(duì)較緩等情況還是需要認(rèn)真注意和審慎對(duì)待。房?jī)r(jià)仍有上升空間.房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年增長(zhǎng),盡管目前房?jī)r(jià)已突破了4０00元/平方米,但供求關(guān)系總體仍保持相對(duì)平衡，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍有10％左右上升空間.房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也會(huì)抑制一部分剛性需求.市區(qū)城南新區(qū)繼續(xù)成為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn).隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、政府向南發(fā)展的戰(zhàn)略積極推進(jìn)以及城南新區(qū)配套設(shè)施不斷完善，市區(qū)城南新區(qū)將繼續(xù)成為投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn).商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)升溫。隨著“名揚(yáng)國(guó)際”、“新都匯"、“華科國(guó)際”等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功進(jìn)入并取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī),商業(yè)地產(chǎn)引起開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注.很多開(kāi)發(fā)企業(yè)投資逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),將有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將動(dòng)工建設(shè)或續(xù)建，開(kāi)發(fā)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大,商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。因此,有關(guān)企業(yè)要注意做好調(diào)查研究,充分考慮市場(chǎng)容納程度，盡量避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。旅游地產(chǎn)檔次不斷提升。繼保利地產(chǎn)成功進(jìn)入旅游地產(chǎn)后，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的巨頭看好陽(yáng)江旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景。恒大、敏捷、東方月亮灣等大企業(yè)分別在海陵島、沙扒灣等低投資開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次將有進(jìn)一步的提升,銷(xiāo)量將會(huì)增加,價(jià)格也會(huì)有所提高。根據(jù)國(guó)家的政策，為保民生促穩(wěn)定，今年限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策將會(huì)持續(xù)。我市估計(jì)也將會(huì)出臺(tái)限價(jià)政策,建議開(kāi)發(fā)企業(yè)在新的一年里調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和普通住宅建設(shè)，減少高檔住宅的投資，規(guī)避限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，順應(yīng)時(shí)勢(shì)，開(kāi)辟新項(xiàng)目,促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。3。2項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析３.2．1市場(chǎng)定位本項(xiàng)目規(guī)劃為陽(yáng)江市區(qū)的中檔樓盤(pán)，項(xiàng)目臨近陽(yáng)東縣城，主要面向陽(yáng)江市區(qū)及陽(yáng)東縣城常住人口（包括工作、經(jīng)商人士）和陽(yáng)江在外地回鄉(xiāng)置業(yè)者。以自住型為主，兼有投資性質(zhì)。3.２.2項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)框架結(jié)構(gòu)高層住宅樓，建筑總面積112824㎡，住宅總數(shù)約1２00套，商鋪約２40間,根據(jù)陽(yáng)江市20１2年的住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè),項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求規(guī)模，故項(xiàng)目能達(dá)到銷(xiāo)售預(yù)期。３。2.３項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)該項(xiàng)目是陽(yáng)江市區(qū)重要居住區(qū)，環(huán)境較好.根據(jù)陽(yáng)江市２012年房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，市區(qū)商品住宅交易平均價(jià)格為4408元/平方米，具體分布如下表7-1陽(yáng)江市住宅用地片區(qū)平均房?jī)r(jià)表單位：元/㎡片區(qū)四至范圍主要樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格舊城區(qū)名揚(yáng)匯峰、城中雅軒、頤和名居、銀基商廈、東門(mén)雅苑、恒源大廈、理想雅苑、華港豪庭、英雷大廈、高涼雅筑、南方雅苑、中源家園、創(chuàng)業(yè)豪園4100城西區(qū)漠陽(yáng)江、沿江路以西桃園峰景、龍?jiān)淳铀痘▓@、糖廠小區(qū)、碧桃園35００城南區(qū)文明路及高涼路以南、新江東路以西新都會(huì)·時(shí)代廣場(chǎng)、保利花園、豐怡豪庭、陽(yáng)光馬德里、南方花園、華廈花園４600城東區(qū)中鼎·中央豪門(mén)、中珠·在水一方、景湖花園、金湖明珠、金湖翡翠、金山雅筑、淘金灣、京源·勝景軒、御湖花園、富盈·比華麗山莊、錦繡名城、雅景豪庭、漠江花園51０0城北區(qū)錦繡江南、德信華城、富和海岸城、威爾登堡花園、嘉華尚城、富地花園、上東新城、浩大·嶺南新邨、新源名居、御景豪園、嘉福園、金海灣花園、瑞儷軒4500臨街商鋪的交易平均價(jià)格具體如下表：表7-2陽(yáng)江市商鋪片區(qū)平均房?jī)r(jià)表單位：元/㎡片區(qū)四至范圍主要街道名稱(chēng)平均價(jià)格舊城區(qū)2343６1城西區(qū)沿江北路、沿江南路、漠江中路1000０城南區(qū)文明路、高涼路、東山路江朗大道、東門(mén)南路130０0城東區(qū)新江北路、金山路、東風(fēng)三路體育路、新江東路、仙蹤路1800０城北區(qū)建設(shè)北路、馬南路、創(chuàng)業(yè)北路西平北路、石灣北路、金山路馬曹路、康泰路14000項(xiàng)目所區(qū)域?yàn)殛?yáng)江市舊城區(qū)，根據(jù)其區(qū)域價(jià)格,綜合考慮項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)及臨路狀況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格和銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)如下:住宅按45００元/m2的價(jià)格進(jìn)行出售,則住宅銷(xiāo)售收入為:１０06７4×4５００=45３0３（萬(wàn)元)。商鋪按1５000元/m2的價(jià)格進(jìn)行出售，則商鋪銷(xiāo)售收入為：1２１５０×1500０=18225(萬(wàn)元)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總銷(xiāo)售收入為:４5３０3＋18225=６35２8(萬(wàn)元）具體分年估算詳見(jiàn)《銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表》第4章項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件4。1自然條件４.1.1項(xiàng)目地理位置概況項(xiàng)目位于陽(yáng)江市中心城區(qū)的東邊,東風(fēng)三路的東南側(cè)，中間有一條12米寬的華聯(lián)路穿過(guò),東南是20米寬的華美一街,東北是華鴻花園,西南是陽(yáng)東縣眾強(qiáng)汽車(chē)配件總公司用地，交通便利，總用地面積為43３９4㎡。4。1.２項(xiàng)目工程地質(zhì)條件4．1.2.1巖土層工程地質(zhì)特征項(xiàng)目用地形狀較規(guī)則，地勢(shì)平坦、地勢(shì)起伏變化坡度在１0％以下,地勢(shì)條件優(yōu)越,地面標(biāo)高為1７．4-14。９５米之間。地質(zhì)狀況為實(shí)土,地質(zhì)條件較好，地基的承載力一般都大于15噸／平方米,地形可塑性強(qiáng),為一類(lèi)建設(shè)用地４．1．２．2場(chǎng)地地質(zhì)構(gòu)造場(chǎng)地經(jīng)鉆孔揭露，巖性為燕山期侵入的花崗巖。巖石除風(fēng)化裂隙外，未發(fā)現(xiàn)破碎帶及斷裂構(gòu)造.基巖穩(wěn)定性良好.4.1。2。３地下水概況說(shuō)明經(jīng)鉆孔水位觀測(cè)，地下水靜止穩(wěn)定水位埋深約為0.６5-0．８0m，變化較小、地下水的主要賦存于第四系砂層、風(fēng)化花崗巖及其殘積上層中，前者屬砂層孔隙水,為主要含水層，但厚度不大，后者屬孔隙裂隙水，含水量及孔隙比小,地下交替較緩慢，為弱透水層。地下水量貧乏。地質(zhì)環(huán)境良好,周?chē)袩o(wú)污染情況.根據(jù)水質(zhì)分析結(jié)果：SO42—＝１1.4０㎎/Ｌ，在Ⅱ類(lèi)環(huán)境地下水中，對(duì)混凝土無(wú)結(jié)晶性腐蝕，ＰＨ值得注意５。7,侵蝕性CO2=３5．94/L，HCＯ3—=3０。03㎎／L，在弱透水層中具中等分解性腐蝕；Ｍg2+NH3=3。5３㎎／L,CI+SO４+NO３=54.２1㎎/L,在Ⅱ類(lèi)環(huán)境地下水中，對(duì)混凝土無(wú)結(jié)晶分解性腐蝕。因此,綜合判斷地下水對(duì)基礎(chǔ)混凝土有中等腐蝕情況、必須對(duì)基礎(chǔ)混凝土結(jié)構(gòu)采取二級(jí)防護(hù)４。1.2。4工程地質(zhì)條件評(píng)價(jià)與建議（１）項(xiàng)目用地內(nèi)全、強(qiáng)風(fēng)化帶花崗巖埋藏深度中等,巖性為燕山期侵入的花崗巖,巖土種類(lèi)少，巖土層結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，未發(fā)現(xiàn)斷裂構(gòu)造或破碎帶等動(dòng)力地質(zhì)構(gòu)造作用的破壞影響跡象，基巖穩(wěn)定性良好。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)第四第沖積層為局部發(fā)育的砂土層，厚度不大無(wú)軟土層，主要巖土層為花崗巖殘積土及其風(fēng)化巖，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5001１-2010）劃分，項(xiàng)目用地土類(lèi)型為中硬立類(lèi)型,內(nèi)別屬于工類(lèi)。(3)根據(jù)項(xiàng)目用地的工程地質(zhì)條件,結(jié)合建筑物的結(jié)構(gòu)荷載、使用功能及施工條件，對(duì)基礎(chǔ)選型建議采用樁基礎(chǔ)，樁型為沉管灌注機(jī)或預(yù)應(yīng)力管樁，選用全風(fēng)化、強(qiáng)風(fēng)化巖（局部可選用堅(jiān)硬狀殘積上）作樁端持力層，按最終貫入度要求收樁。有關(guān)樁基參數(shù)詳見(jiàn)表4-1表4—1：樁基參數(shù)表層次巖土層名稱(chēng)巖土層狀態(tài)fａfk(Kpａ)qs（Kpa)pq(Kpa)１-2中砂稍密=中密200—2302０-２52殘積層(上部)可塑=堅(jiān)硬2２025-351800－2０003殘積層（下部）硬塑=堅(jiān)硬28０35—40２４0０－２60０3—1全風(fēng)化花崗巖堅(jiān)硬土狀3505０-552５0０—２80０3-2強(qiáng)風(fēng)化花崗巖半巖半土狀5００－60０6０—8０3000－33００(４）由于地下水對(duì)混凝土具有中等腐蝕性,必須對(duì)基礎(chǔ)混凝土采取二級(jí)防護(hù)，水泥品種、標(biāo)號(hào)、水次比、最少水泥用量,C3A百分比及防護(hù)層厚度等技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5)按廣東省地震烈度區(qū)劃圖，項(xiàng)目用地地震烈度位于Ⅵ、Ⅶ級(jí)交界部位，建筑設(shè)計(jì)中建議按Ⅶ度作為抗震設(shè)防。４.１.3水資源概況陽(yáng)江市緊鄰珠三角，扼粵西要沖，位于北緯21°28’４５”～2２°41’０2”,東經(jīng)1１1°１6’３5”～112°２1'51”，屬亞熱帶氣候，常受海洋性季風(fēng)及熱帶、副熱帶高壓氣候影響,雨量充沛,氣溫變化小,多年平均氣溫２3℃。國(guó)土面積7965km2，水資源計(jì)算面積7865km2,其中丘陵與山地面積占７７。83%。地質(zhì)巖體主要由花崗巖、砂頁(yè)巖和石灰?guī)r等組成，其分布走向與河流方向基本一致。地形從高到低,土壤質(zhì)地由砂至黏。市內(nèi)河流密布，集雨面積在100km2以上的河流有28條，多發(fā)源于北部山區(qū)，上游河床陡峭,天然落差大，中下游河床平緩,易發(fā)生洪澇災(zāi)害;水力資源蘊(yùn)藏量為67。6萬(wàn)kW,可開(kāi)發(fā)利用量為28。５萬(wàn)ｋＷ.境內(nèi)最大河流漠陽(yáng)江發(fā)源于陽(yáng)春市河朗鎮(zhèn)云廉灑山西南,經(jīng)陽(yáng)東和江城由北向南流入南海，其干流長(zhǎng)199km,流域面積６０91km２，河口多年平均徑流量88．2億ｍ3。2水資源狀況2.1降水從時(shí)間分布來(lái)看，全市降水年內(nèi)主要集中于汛期4-9月，約占全年水量的70%~85％，且多以洪水形式出現(xiàn);非汛期10月至次年3月，只占１5%～30％4。２基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通:說(shuō)明項(xiàng)目所有路網(wǎng)結(jié)構(gòu),交通便捷度電力：鄰有110千伏廣東電網(wǎng)陽(yáng)江1１0千伏東城變電站,電壓穩(wěn)定,項(xiàng)目用電可就附近電網(wǎng)接入.本項(xiàng)目供電電源為交流3８0伏或220伏,由建設(shè)單位低壓引至綜合處理站配電間民，負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)；其中廢水處理配電采用三相五線制,單相配電為三線制;電纜選用ＶV型,控制線路選用ＫVV型,經(jīng)電纜溝或穿管敷設(shè)，需直埋的電力或控制電纜采用VV22或KＶVP型，照明用交流２2０V電源。用ＢＶV電線難燃塑料線槽沿墻敷設(shè).以上電機(jī)、管線要做接地及防雷措施。供水：陽(yáng)江自來(lái)水廠有自來(lái)水管網(wǎng)經(jīng)過(guò)，管徑為DN6０0，可供應(yīng)項(xiàng)目建成后的生活、消防、市政用水。目前陽(yáng)江自來(lái)水廠的日供水能力達(dá)到28萬(wàn)立方米,供水充足，水質(zhì)優(yōu)良.本項(xiàng)目用水可就近駁接，由附近管網(wǎng)接入。電信：陽(yáng)江郵電通信事業(yè)超前發(fā)展，固定電話、移動(dòng)電話、圖文傳真一應(yīng)俱全，已基本建成了電信光纖網(wǎng)、盈通寬帶IP網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)、聯(lián)通通信網(wǎng)、網(wǎng)通通信網(wǎng)等為基礎(chǔ)骨干網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)通了因特網(wǎng)、電子郵件、VＰN/VPDＮ虛擬專(zhuān)網(wǎng)、虛擬主機(jī)、主機(jī)托管等電信業(yè)務(wù)，“信息高速公路”已初步形成。通訊條件優(yōu)越.綜上分析,項(xiàng)目場(chǎng)址道路、水、電、通信等市政條件具備、交通便利、環(huán)境承載力較好、水質(zhì)優(yōu)良并且項(xiàng)目用地具有良好的地形地貌、地質(zhì)構(gòu)造條件良好,且無(wú)其它特殊的要求，經(jīng)多方綜合論證，項(xiàng)目用地適合選址要求。第５章工程技術(shù)方案5。1規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)A《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》B《城市規(guī)劃編制辦法》(建設(shè)部令第146號(hào)）C《城市規(guī)劃編制辦法匯編》Ｄ國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-20１１）E《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JＧJ-5０-８8）F《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GＢ５02００—9５)Ｇ《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》(JGJ３—2０1０）H《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》(JGＪ6－２0１1)I《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ＪGJ７9—2０02）Ｊ《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5０0３8—２005）K《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》ＣECS５1：９3L《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》［ＧB50０1５—2003］（2００９年版）M《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB５０140-2005)N《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》［GB50084-2０0１］(0５年版）Ｏ《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5001６-2006）P《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ＧB５0013－2００6）Q《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500１４—2011）R國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等5.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)的理念和設(shè)計(jì)原則5．2．1設(shè)計(jì)的理念說(shuō)明項(xiàng)目建成后的功能定位和項(xiàng)目的特點(diǎn)５.25．2強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想,堅(jiān)持自然資源與生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益三者的有機(jī)統(tǒng)一,在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下,實(shí)現(xiàn)資源的最有效利用。５.2.2.2“在本次規(guī)劃設(shè)計(jì)中,充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，從多方位、多層面考慮人的需求，注重環(huán)境保護(hù)和改善,完善、優(yōu)化各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施。５.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)充分考慮投資及自然資源條件等因素，合理預(yù)測(cè)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模，進(jìn)而指導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì).5.2為最大限度滿足各類(lèi)不同層面、不同需求的人們的需求意愿,在設(shè)計(jì)上應(yīng)該提高項(xiàng)目的多次重復(fù)使用的適應(yīng)性,突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，達(dá)到最佳的利用效果。5.2項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng),而市場(chǎng)的需求和發(fā)展會(huì)有一定的多變性,所以，應(yīng)保持規(guī)劃設(shè)計(jì)的適應(yīng)性和靈活性.以上規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，應(yīng)體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過(guò)程中。5.3項(xiàng)目總體規(guī)劃方案5.3.１說(shuō)明該項(xiàng)目的總體規(guī)劃情況項(xiàng)目總體規(guī)劃為中檔住宅小區(qū),具體詳見(jiàn)《土地利用規(guī)劃圖》5.３.2規(guī)劃范圍項(xiàng)目東至華美一街,南至陽(yáng)東眾強(qiáng)汽車(chē)配件工貿(mào)有限公司，西至1２米道路，北至華聯(lián)路,項(xiàng)目總用地面積為43394平方米，計(jì)容總建筑面積為1128２４平方米，容積率２．6建筑密度28％，綠地率３０%，建筑限高60ｍ，具體規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)附件《華聯(lián)路邊(原華美紙箱廠）用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》.5。４建筑設(shè)計(jì)5.４．1建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。②在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果;在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格,采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。5．4.２建筑戶(hù)型特色①細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛,更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮陽(yáng)江的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求組織穿堂風(fēng),明廚、明衛(wèi),提高生活品質(zhì)。③住宅戶(hù)型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊.④戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間,符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通，盡可能減少公攤面積。５。5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)５.５．1指導(dǎo)思路5．5．1.1在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容:①使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。②具備必要的抗震承載力,良好的變形能力和消耗地震能量的能力。③對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。5。5。2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí),設(shè)計(jì)使用年限6０年，抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi),地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。5.5。３結(jié)構(gòu)選型采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。5．5。4地下室設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu),地下車(chē)庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式,以滿足建筑空間凈高的要求.地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8.5。6給排水設(shè)計(jì)５.６。１５.6.1。1陽(yáng)江自來(lái)水廠有自來(lái)水管網(wǎng)經(jīng)過(guò),管徑為ＤN60０，可供應(yīng)項(xiàng)目建成后的生活、消防、市政用水.目前陽(yáng)江自來(lái)水廠的日供水能力達(dá)到28萬(wàn)立方米,供水充足，水質(zhì)優(yōu)良。本項(xiàng)目用水可就近駁接,由附近管網(wǎng)接入。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足項(xiàng)目用水量要求；壓力能保證項(xiàng)目要求的壓力要求.5。6.1。2由入駐該人數(shù)及項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模指標(biāo)，可以估算出本項(xiàng)目的用水量指標(biāo)：用水單位用水定額(L/p·d）使用人數(shù)（p)使用時(shí)間（ｈ)小時(shí)變化系數(shù)最大時(shí)用水量(m３／h)最高日用水量(ｍ3/d）住宅２４03600241.51268６4不可預(yù)見(jiàn)水量按最高日用水量２0%172.8合計(jì)151.２１036．8用水量估算結(jié)果為：最高日用水量為1036.8m3，最大時(shí)用水量151.2m3。5。６.１.３項(xiàng)目各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。5.6．1.4項(xiàng)目消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并從市政給水管上接入進(jìn)水管，并有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。５.6．２排水設(shè)計(jì)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。雨水經(jīng)室外水管集中后,直接排入市政雨水管生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入化糞池,經(jīng)處理后,再排入市政下水道。第6章節(jié)能節(jié)水措施6.1設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的法律、法規(guī)和政策,改善夏熱冬暖地區(qū)居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高空調(diào)和采暖的能源利用效率，夏熱冬暖地區(qū)居住建筑的建筑熱工、空調(diào)暖通和照明設(shè)計(jì)，必須采取節(jié)能措施，在保證室內(nèi)熱環(huán)境舒適的前提下，將空調(diào)和采暖能耗控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ７5—2０03及《廣東省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)實(shí)施細(xì)則》制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。６。2建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)6。2.1、總平面設(shè)計(jì)建筑總平面布置和單體平面設(shè)計(jì)，盡量利用冬季日照取暖，減少夏季太陽(yáng)熱輻射,并充分利用自然通風(fēng).本項(xiàng)目建筑物的朝向均接近南北向。６.2。2、體形系數(shù)在居住建筑設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少建筑物的外表面積，以減少傳熱耗熱量.本項(xiàng)目6層建筑設(shè)計(jì)體形系數(shù)在0．35～0.3７之間,小于0.４0；18層建筑計(jì)體形系數(shù)在0。3０～0。33之間，小于0。3５。均符合《廣東省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)實(shí)施細(xì)則》對(duì)建筑的體形系數(shù)的規(guī)定。６。2.3、窗墻面積比和遮陽(yáng)系數(shù)由于窗戶(hù)的保溫隔熱性能較差,因此本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)盡量減少窗戶(hù)面積,同時(shí)采取一定的遮陽(yáng)措施.本項(xiàng)目建筑東、西向外窗設(shè)外遮陽(yáng)(較密的花格)，遮陽(yáng)系數(shù)Cw符合建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（Cｍ≤0．20;Ｋ≤4．0;Ｃｗ不規(guī)定)；南、北向窗戶(hù)遮陽(yáng)居住建筑采用室內(nèi)布簾，公共建筑的透明幕墻采用著色玻璃加室內(nèi)布簾，遮陽(yáng)系數(shù)符合建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（居住建筑:0.20〈Cｍ≤0．30；Ｋ≤3．６;Cｗ≤０．50）(公共建筑：0.４0〈Cｍ≤0.50；K≤2．8；Ｃw≤0．５5)。6．3節(jié)水措施1、給水系統(tǒng)采用符合現(xiàn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要求的管材，選用管內(nèi)壁光滑、阻力小的給水管材,以減少管道對(duì)流體動(dòng)力的消耗.2、公共建筑給水采用節(jié)水器具,并引導(dǎo)住戶(hù)選擇節(jié)水器具。給水水嘴采用陶瓷閥芯等密封性能好、能限制出流流率水嘴；禁止使用一次沖水量大于6L坐便器；公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴和感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器.3、優(yōu)化給水工程設(shè)計(jì)，加強(qiáng)施工管理，減少管網(wǎng)的漏失率。注重管材接口,控制管網(wǎng)漏失率不大于5％。4、對(duì)高層建筑5層以上用水采用變頻調(diào)速恒壓供水可大幅度降低能耗,節(jié)能效果可達(dá)節(jié)電2５%以上。第7章環(huán)境影響評(píng)價(jià)７。1編制依據(jù)Ａ《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GＢ８９78—1９96）B《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GＢ309６－９３）C《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-20０2）D《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297－１9９6）E廣東省《水污染排放限值》（DＢ4４26—200１）F國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等7。2環(huán)境現(xiàn)狀７.２．１氣象全年氣候的基本特點(diǎn)：陽(yáng)江市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。海洋性氣候明顯.光照時(shí)間長(zhǎng)，熱量豐富;雨量充沛，雨季長(zhǎng)；氣候溫和,無(wú)霜期長(zhǎng);季風(fēng)活動(dòng)明顯，冬季盛行東北風(fēng)，夏季多吹偏南風(fēng)；冬春有旱,夏秋易澇。年平均氣溫23℃，最高氣溫38.3℃,最低氣溫3.７℃。年平均相對(duì)濕度78%,年平均雷暴日68天。年主導(dǎo)風(fēng)向是東北風(fēng),夏季主導(dǎo)風(fēng)向是東南風(fēng)。年平均降雨量23４6毫米,主要雨季是４～９月。春季（3～５月）平均氣溫２2.6℃，平均最高氣溫25.8℃,平均最低氣溫２0.１℃.春季后期多雨，且強(qiáng)度大。由于面臨南海，熱帶海洋氣團(tuán)登陸首當(dāng)其沖，雨季開(kāi)始較早，雨量較多.春季降水量約占全年的31%.但有些年份因?yàn)闊釒ШＱ髿鈭F(tuán)不盛,登陸較遲,雨水不足,會(huì)有春旱。一般4月下旬開(kāi)始有暴雨,5月最多，強(qiáng)度較大。春季冷暖氣團(tuán)活動(dòng)頻繁，陰雨天氣日數(shù)多,日照時(shí)間僅占全年的1６%，是日照時(shí)間最少的季節(jié)。春季主要的災(zāi)害性天氣有干旱、低溫陰雨、暴雨、冰雹、大風(fēng)等。夏季(6～8月）高溫炎熱、降水豐富、日照時(shí)間充足，是陽(yáng)江氣候的重要特征。在夏季季風(fēng)控制之下,異常濕熱的偏南氣流盛行，多吹東南風(fēng)。平均氣溫2８.2℃。7至8月是最熱的月份，最高氣溫３８℃.夏季降水量占全年的５0%。暴雨平均日數(shù)占全年暴雨日數(shù)的51％。臺(tái)風(fēng)次數(shù)多.日照時(shí)數(shù)占全年的３２％。夏季主要的災(zāi)害性天氣有暴雨、洪澇、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等。秋季（9～11月）平均氣溫2４.2℃,平均最高氣溫２8.２℃,平均最低氣溫2０．4℃，普遍高于春季.秋季降溫不及春季升溫迅速。秋季多晴天,降水少，空氣干燥，降水量遠(yuǎn)不如春季多,平均降水量占全年的13％。日照時(shí)數(shù)占全年的32％.秋季主要的災(zāi)害性天氣有秋旱、臺(tái)風(fēng)、暴雨、洪澇等.冬季（1２月至次年2月）冬季是陽(yáng)江最冷的季節(jié)，平均氣溫16。3℃。1月平均氣溫１5.6℃,是最冷的月份,極端最低氣溫５℃。冬季,大陸處在蒙古高壓控制下，陽(yáng)江處在高壓之南緣，干冷的偏北氣流，使陽(yáng)江多吹東北風(fēng).當(dāng)有寒潮南下時(shí)，會(huì)發(fā)生突然的低溫，北部山區(qū)往往出現(xiàn)霜凍。暴冷之期雖短，但對(duì)于喜溫的農(nóng)作物卻是嚴(yán)重的威脅.平均降水量占全年的6%。日照時(shí)數(shù)占全年的20%.冬季主要的災(zāi)害性天氣有低溫陰雨、寒潮、干旱，偶有霜（冰)凍。７。２.2根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SＯ２、NＯＸ污染程度輕微，ＴSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境空氣質(zhì)量較好.７．3項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響７.3.7．3。從項(xiàng)目是否對(duì)植被造成破壞，是否造成水土流失進(jìn)行分析7．3.施工過(guò)程中造成大氣污染的主要污染源有：施工開(kāi)挖及運(yùn)輸車(chē)輛、施工機(jī)械行走車(chē)道所帶來(lái)的揚(yáng)塵,施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）等的裝卸、運(yùn)輸、堆砌過(guò)程以及開(kāi)挖棄土的堆砌、運(yùn)輸過(guò)程中造成揚(yáng)起和灑落；各類(lèi)施工機(jī)械和運(yùn)輸車(chē)輛所排放的廢氣。施工期間對(duì)環(huán)境空氣影響最主要的是粉塵，干燥地表的開(kāi)挖和鉆孔產(chǎn)生的粉塵,一部分懸浮于空氣中，另一部分隨風(fēng)飄落到附近地面和建筑物表面；開(kāi)挖的泥土在堆砌過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)力較大時(shí)會(huì)產(chǎn)生粉塵揚(yáng)起，在裝卸和運(yùn)輸過(guò)程中，又會(huì)造成部分粉塵揚(yáng)起和灑落，雨水沖刷夾帶的泥土散布在路面，曬干后因車(chē)輛的或風(fēng)力作用再次揚(yáng)塵；開(kāi)挖的回填過(guò)程中也會(huì)引起大量粉塵飛揚(yáng),建筑材料的裝卸、運(yùn)輸、堆砌過(guò)程也必然引起灑落及揚(yáng)塵。施工過(guò)程中粉塵污染的危害性是不容忽視的,因?yàn)榉蹓m夾帶的病源菌會(huì)傳染各種疾病,一旦被施工人員和周?chē)用裎?，將?yán)重影響人們的身體健康。此外,粉塵飄揚(yáng),降低能見(jiàn)度,易引發(fā)交通事故。粉塵飄落在建筑物和樹(shù)木枝葉上，影響景觀。雖然項(xiàng)目施工過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵難以完全避免，但是，建設(shè)單位就嚴(yán)格加強(qiáng)管理，采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,嚴(yán)格控制施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵。7。3.施工期的噪聲源主要是建筑施工機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)所帶來(lái)的工作噪聲以及運(yùn)輸車(chē)輛的交通噪聲。施工初期主要是平整場(chǎng)地，施工機(jī)械一般為挖土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、打夯機(jī)和自卸卡車(chē)等,噪聲源大部分為移動(dòng)聲源,源強(qiáng)在８0～９4dB（A）;施工中主要聲源有攪拌機(jī)、振搗器、塔式起重機(jī)等，聲源強(qiáng)度范圍在86～97dB(A);另外,施工運(yùn)輸車(chē)輛在進(jìn)出施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)會(huì)排放尾氣，對(duì)周邊環(huán)境有一定的影響。上述施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲將對(duì)距施工場(chǎng)地5０m范圍內(nèi)造成明顯的影響,但施工期對(duì)聲環(huán)境的影響是物理性的、短期性的,隨施工結(jié)束，對(duì)聲環(huán)境的影響也隨之消失。7.3.1。４施工期產(chǎn)生的廢水污染主要包括建設(shè)施工廢水、施工人員產(chǎn)生的生活污水.①施工廢水包括場(chǎng)地沖洗廢水、開(kāi)挖和鉆孔產(chǎn)生的泥漿水、機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水和洗滌水、施工機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)與維修過(guò)程中產(chǎn)生的含油污水、建材清洗廢水及運(yùn)輸車(chē)輛的沖洗水等。②施工人員在施工場(chǎng)地食宿等將產(chǎn)生一定的生活污水。如管理或處理不當(dāng)，將對(duì)項(xiàng)目所在地周?chē)h(huán)境造成一定的影響。施工期間排放的廢水如處理不當(dāng)，排放時(shí)會(huì)挾帶大量泥沙,而且還會(huì)攜帶各種污染物,造成排水過(guò)程產(chǎn)生的沉積物進(jìn)入?yún)^(qū)域附近的下水管涵導(dǎo)致堵塞,因此必須做出一定的預(yù)防措施。7.3．1。５施工期固體廢棄物污染主要來(lái)源于施工產(chǎn)生的建筑垃圾、余泥土方以及施工人員的生活垃圾.具體包括:清理場(chǎng)地階段產(chǎn)生的雜草樹(shù)木等;基坑開(kāi)挖、挖掘土石方等產(chǎn)生的余泥土方；打樁、砌筑基礎(chǔ)等產(chǎn)生的建筑垃圾;鋼筋、混凝土工程、鋼木工程、砌體工程等產(chǎn)生的建筑垃圾;室外和室內(nèi)裝修工程產(chǎn)生的建筑垃圾；施工人員產(chǎn)生的生活垃圾.施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物，應(yīng)按城市管理部門(mén)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)清運(yùn),以免產(chǎn)生揚(yáng)塵；施工人員在施工期內(nèi)的一些生活垃圾,定點(diǎn)堆存后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理。7．3。2本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間服務(wù)功能包括居住、商業(yè)、生活服務(wù)及行政管理等。營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響主要是在居民生活、貨物卸貨及分裝、物流運(yùn)輸，配套生活服務(wù)設(shè)施等環(huán)節(jié).７。3。2．1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間噪聲源主要有：機(jī)動(dòng)車(chē)交通噪聲、裝卸機(jī)械噪聲、備用發(fā)電機(jī)及冷卻塔、水泵運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲等,會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成影響,但影響較小.７.3．2。2固體廢棄物主要為生活垃圾及包裝余料垃圾等，只要集中收集并采取避雨措施堆放，統(tǒng)一由環(huán)境衛(wèi)生部門(mén)運(yùn)往垃圾處理廠進(jìn)行無(wú)害化處理，對(duì)環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生新的影響。①包裝余料垃圾在貨物的加工過(guò)程中,有時(shí)需對(duì)貨物進(jìn)行分揀、包裝或重新包裝等業(yè)務(wù)或?qū)?lái)自多個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行混合包裝。包裝物主要材料一般為牛皮紙、紙箱、木箱等，操作過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生廢邊角料等包裝廢物。②生活垃圾項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)員工生活及辦公等過(guò)程中將會(huì)產(chǎn)生一定量的生活垃圾。主要有：一般生活垃圾、廚余垃圾。廚余垃圾主要為：剩飯、剩菜、果皮、菜葉子等各種食物殘?jiān)蛷U料以及項(xiàng)目餐飲廚房產(chǎn)生一定量的潲水油。根據(jù)《廣東省嚴(yán)控廢物處理行政許可實(shí)施辦法》,潲水油已被廣東省列為嚴(yán)控廢物(編號(hào)ＨY０5）。為減少固廢對(duì)環(huán)境的影響,廚余垃圾要與一般生活垃圾分開(kāi)存放。7．3.2．３項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期無(wú)生產(chǎn)廢水產(chǎn)生，廢水主要是辦公生活污水、餐廳/食堂產(chǎn)生的餐飲廢水等。7。３.２.4①汽車(chē)尾氣本工程運(yùn)營(yíng)期對(duì)大氣環(huán)境產(chǎn)生的影響主要是運(yùn)輸車(chē)輛及汽車(chē)在基地內(nèi)行駛過(guò)程中產(chǎn)生的汽車(chē)尾氣，其中含有碳?xì)浠衔铩⒁谎趸技岸趸?、顆粒物（煙塵、黑煙等）和臭氧等。另外，項(xiàng)目場(chǎng)地,四周均有大量行駛汽車(chē)排放汽車(chē)尾氣影響項(xiàng)目園區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量.②食堂油煙項(xiàng)目配套用的食堂產(chǎn)生油煙廢氣,食物在烹飪、加工過(guò)程中將揮發(fā)出油脂、有機(jī)質(zhì)熱分解或裂解產(chǎn)物,從而產(chǎn)生油煙廢氣.③備用發(fā)電機(jī)燃油廢氣為在市政電網(wǎng)突然停電情況下提供應(yīng)急用電本項(xiàng)目擬配備柴油發(fā)電機(jī)組,設(shè)置于地下室獨(dú)立的備用發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)。發(fā)電機(jī)組產(chǎn)生的燃油廢氣主要污染物成分為SO２、ＮＯ、煙塵等。7