城市詳細規(guī)劃原理-控制性詳細規(guī)劃產生背景與其發(fā)展

城市詳細規(guī)劃原理_控制性詳細規(guī)劃產生背景與其發(fā)展第一頁，共52頁。一、控制性詳細規(guī)劃產生的背景

（一）城市規(guī)劃建設的新形勢

1．城市化進程加快2．市場經濟多元化體制增加了城市建設與發(fā)展的活力具體表現(xiàn)為：（1）城鄉(xiāng)企業(yè)、合資企業(yè)的發(fā)展推動了城市經濟的發(fā)展與城市布局的調整；（2）開發(fā)區(qū)的建設開辟了城市用地發(fā)展的新途徑；（3）勞動力的多方式引進，保證了城市發(fā)展對勞動力的需求；（4）土地有償使用及房地產開發(fā)推動了城市住宅、公共設施的建設和舊城改造。2第二頁，共52頁。（二）新形勢對城市規(guī)劃提出的新要求

1．城市體制改革帶來的變化（1）城市用地管理上的變化①無計劃劃撥用地變?yōu)橛杏媱潉潛苡玫?；②零星分散撥地變?yōu)槌善瑩艿兀虎蹮o償使用土地變?yōu)橛袃斒褂猛恋?；④單純行政手段管理用地變?yōu)橐孕姓?、經濟、法律并用的手段?/p>

3第三頁，共52頁。（2）城市開發(fā)改建方式的轉變零星建設，“見縫插針”影響城市布局的合理有序和城市風貌的調整性，致使市政設施建設不完善，環(huán)境質量差。另一方面，在一些城市，片面追求經濟效益和高利潤導致了容積率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空間格局混亂，環(huán)境質量下降，損害了社會整體利益。

4第四頁，共52頁。2．新形勢對城市規(guī)劃提出的新要求一方面與國際接軌；另一方面進一步提高城市規(guī)劃的科學性，引導城市協(xié)調發(fā)展。

5第五頁，共52頁。（三）傳統(tǒng)詳規(guī)存在的不足與問題1．規(guī)劃依據不足總規(guī)過粗，不可能對每一個地塊提出詳細、明確的規(guī)劃要求，因此傳統(tǒng)詳規(guī)很容易脫離總規(guī)、脫離實踐。2．與市場經濟的要求有一定矛盾。3．規(guī)劃管理的可操作性不夠總規(guī)過于原則，傳統(tǒng)詳規(guī)缺乏靈活性與彈性。

6第六頁，共52頁。二、我國控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展

（一）控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展歷程1．1980年，美國女建筑協(xié)會來華進行學術交流，帶來土地分區(qū)管理新概念；2．1982年，上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃編制土地出讓規(guī)劃，首先采用8項指標對用地建設進行規(guī)劃控制；3．1986年8月城鄉(xiāng)環(huán)境保護部向上海市城市規(guī)劃局下達了《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》課題，上海規(guī)院提出了采取土地管理模式應是規(guī)劃與區(qū)劃融合型，即分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細的規(guī)劃圖則、區(qū)劃法規(guī)結合的匹配模式；4．1987年，清華大學在桂林中心區(qū)詳規(guī)中引入區(qū)劃思想，初步形成一套系統(tǒng)的控規(guī)的基本方法；5．中規(guī)院在蘇州古城桐芳巷居住街坊改造規(guī)劃中注意了控規(guī)研究，對街坊用地進行了三個層次的區(qū)劃，即街坊現(xiàn)狀綜合評價性區(qū)劃、街坊改造開發(fā)經營意向性區(qū)劃和街坊改造開發(fā)控制管理性區(qū)劃；6．廣州在1987年開展了覆蓋面達70km2的街區(qū)規(guī)劃，并制訂頒布執(zhí)行《廣州市城市規(guī)劃管理辦法和實施細則》；7．溫州市城市規(guī)劃局于1988年開始，著手編制溫州市舊城控制性詳細規(guī)劃；8．1989年8月，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院結合“蘇州市古城街坊控制性詳細規(guī)劃研究”課題，對控制規(guī)中幾個重要問題，如規(guī)劃地塊的劃分，綜合指標的確定，新技術運用等方面進行了詳細的研究；9．1991年東南大學與南京市規(guī)劃局完成“南京控制性詳規(guī)理論方法研究”課題，對控規(guī)作了較為系統(tǒng)的總結；10．1991年，建設部在《城市規(guī)劃編制辦法》中，列入了控制性詳細規(guī)劃的內容，并明確了其編制要求；11．1995年，建設部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》，規(guī)范了控規(guī)的具體編制內容和要求，使其逐步走上了規(guī)范化的軌道。7第七頁，共52頁。（二）控規(guī)實施情況及存在問題1．控規(guī)實施情況（1）適應城市快速發(fā)展，控制性詳規(guī)可以實現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項目建設的周期，提高城市建設和房地產開發(fā)的效率。（2）面對市場型行為的不確定性，控規(guī)可以使政府盡快批租土地以換取資金，盡快完成“七通一平”，變生地為熟地，盡快滿足開發(fā)商在土地開發(fā)的定性和規(guī)模上的各種要求。（3）控規(guī)已成為城市國有土地使用權出讓轉讓的基本依據和地價測算的重要依據，基本滿足了城市政府調控房地產市場和籌集城市建設資金的需要。（4）面對城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控規(guī)將抽象的規(guī)劃原則和復雜的規(guī)劃要素進行簡化和圖解化，再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度實現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。（5）控規(guī)提高了規(guī)劃的“彈性”，初步適應了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設思想的多元化對城市規(guī)劃的沖擊。8第八頁，共52頁。2．控規(guī)存在的問題（1）控規(guī)的編制和執(zhí)行應該是政府行為，代表全民的共同利益，但現(xiàn)在有些地方控制性詳細規(guī)劃的編制由開發(fā)商委托、控制和決定，成為局部利益服務的工具。（2）控規(guī)延續(xù)了規(guī)劃體系內部化操作方式，并且由于編制周期縮短而更加強化，加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。（3）控規(guī)的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程度，沒有法律強制力的保障，也缺乏公開和公眾參與的程序，因而在實施中易受各種非正常力量的干擾，實施效果又缺少有效的評判標準和監(jiān)督機制，對市場的公平性產生了負面影響。（4）在規(guī)劃實施上，控規(guī)棄整體控制而取地塊控制，無暇顧及建設策略而追求“全覆蓋”，妥協(xié)于市場選擇的無序性和隨意性。當不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后，通過修改規(guī)劃又可自圓其說，實施效果不盡理想。（5）在編制內容上，控制性詳細規(guī)劃過分追求“可操作性”，只能滿足開發(fā)建設的基本功能，而對城市美學和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒有與城市設計很好的結合，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。9第九頁，共52頁。第二節(jié)

我國控制性詳細規(guī)劃的基本特征和內容

10第十頁，共52頁。一、控規(guī)的涵義和作用（一）兩個階段五個層次

城總城市總體規(guī)劃納要規(guī)規(guī)城市總體規(guī)劃體城市分區(qū)規(guī)劃系詳控制性詳規(guī)規(guī)修建性詳規(guī)11第十一頁，共52頁。城市總體規(guī)劃綱要：（masterplanningoutline）確定城市總體規(guī)劃的重大原則的綱領性文件，是編制城市總體規(guī)劃的依據。城市總體規(guī)劃：（masterplan,ComprehensivePlanning）對一定時期內城市性質、發(fā)展目標、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和實施措施。分區(qū)規(guī)劃：（districtplanning）在城市總體規(guī)劃的基礎上，對局部地區(qū)的土地利用、人口分布、公共設施、城市基礎設施的配置等方面所作的進一步安排。

12第十二頁，共52頁。城市詳細規(guī)劃（detailedplan）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據，對一定時期內城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設用地所作的具體安排?？刂菩栽敿氁?guī)劃（regulatoryplan）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據，確定建設地區(qū)的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控規(guī)的規(guī)劃要求。修建性詳細規(guī)劃（Siteplan）以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據，制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規(guī)劃設計。

13第十三頁，共52頁。（二）控制的作用1．控規(guī)是連接總規(guī)和詳規(guī)的承上啟下的關鍵性編制層次；2．控規(guī)是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施銜接的重要環(huán)節(jié)，更是規(guī)劃管理的依據；3．控規(guī)是體現(xiàn)城市設計構思的關鍵。城市設計：Urbandesign對城市體形和空間環(huán)境所作的整體構思和安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過程。14第十四頁，共52頁。二、控規(guī)的內容

（一）規(guī)劃控制指標體系的內容土地使用設施配套建筑建造行為活動

15第十五頁，共52頁。1．土地使用（1）用地使用控制a．用地面積b．用地邊界c．用地性質d．土地使用相容性（兼容性）（2）環(huán)境容量控制a．容積率b．建筑密度c．居住人口密度d．綠地率e．空地率

16第十六頁，共52頁。2．設施配套（1）市政設施配套a．給水設施b．排水設施c．供電設施d．交通設施（停車場）e．其他（燃氣、電信）（2）公共設施配套a．教育設施b．醫(yī)療衛(wèi)生設施c．商業(yè)服務設施d．行政辦公設施e．文娛體育設施f．附屬設施g．其他

17第十七頁，共52頁。3．建筑建造（1）建筑建造控制a．建筑高度b．建筑后退c．建筑間距（2）城市設計引導a．建筑體量b．建筑色彩c．建筑形式d．其他環(huán)境要求e．建筑空間組合f．建筑小品設置

18第十八頁，共52頁。4．行為活動（1）交通活動控制a．交通組織b．出入口方位及數(shù)量c．裝卸場地規(guī)定（2）環(huán)境保護規(guī)定a．噪聲振動等允許標準值；b．水污染物允許排放量；c．水污染物允許排放濃度；d．廢氣污染物允許排放量；e．固體廢棄物控制；F．其他19第十九頁，共52頁。（二）規(guī)劃控制的方式

1．指標量化（1）含義：通過一系列控制指標對建筑用地進行定量控制，如容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等；（2）適用范圍：適用于一般用地的規(guī)劃控制。2．條文規(guī)定（1）含義：通過一系列控制要素和實施細則對建設用地進行定性控制，如用地性質、用地使用相容性和一些規(guī)劃要求說明等；（2）適用范圍：當對規(guī)劃地塊需作使用性質規(guī)定或提出其他特殊要求時采用。20第二十頁，共52頁。3．圖則標定（1）含義：用一系列控制線和控制點對用地和設施進行定位控制，如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線、綠化綠線、控制點等；（2）適用范圍：當需要對規(guī)劃地塊的劃分和建筑的布置作出標示時采用。4．城市設計引導（1）含義：通過一系列指導性綜合設計要求和建議，甚至具體的形體空間設計示意，為開發(fā)控制提供管理準則和設計框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群空間組合形式、建筑輪廓線示意圖等。（2）適用范圍：在城市重要景觀地帶和歷史保護地帶，為獲得高質量的城市空間環(huán)境和保護城市特色時采用。

21第二十一頁，共52頁。（三）規(guī)劃控制指標的類型1．規(guī)定性指標（必須遵照執(zhí)行的）（1）用地性質；（2）建筑密度（建筑基底總面積/地塊面積）（3）建筑控制高度；（4）容積率（總建筑面積/地塊面積）（5）綠地率（綠地總面積/地塊面積）（6）交通出入口方位；（7）停車泊位及其他需要配置的公共設施22第二十二頁，共52頁。2．指導性指標（參照執(zhí)行的）（1）人口容量（人/m2）；（2）建筑形式、體量、風格要求；（3）建筑色彩要求；（4）其他環(huán)境要求。23第二十三頁，共52頁。（四）規(guī)劃控制指標的名詞解釋及計算規(guī)定1．用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積，以公頃計。2．用地性質：用地使用功能（標注至小類乃至小小類）3．土地使用的相容性：土地使用性質兼容范圍規(guī)定或適建要求，以“允許設置”、“有條件的允許設置”和“不允許設置”來表示。4．建筑密度：建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計。5．容積率：規(guī)劃地塊內建筑總面積與規(guī)劃地塊面積之比。6．人口容量：規(guī)劃地塊內每公頃用地的居住人口數(shù)。7．綠地率：地塊內綠地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比行。8．停車泊位數(shù)：規(guī)劃地塊內規(guī)定的停車車位數(shù)量，包括機動車位數(shù)和非機動車位數(shù)。9．交通出入口方位及數(shù)量：規(guī)劃地塊內允許設置出入口的方向、位置和數(shù)量。10．交通運行組織：規(guī)定規(guī)劃地塊內允許通行的車輛類型，作出合理的交通運行組織。11．裝卸場地規(guī)定：對規(guī)劃地塊內貨物裝卸場地位置和面積的規(guī)定。12．建筑高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。13．建筑后退：建筑相對于規(guī)劃地塊某方位邊界后退的距離。14．建筑間距：為滿足日照、消防、衛(wèi)生、安全和建筑保護等要求而規(guī)定的與相鄰建筑之間的距離。

24第二十四頁，共52頁。（五）地塊劃分、土地使用性質與兼容控制1．地塊劃分①目的：為便于規(guī)劃管理、分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設，統(tǒng)一制定控制指標而將規(guī)劃用地分成許多地塊。②地塊的概念、特性地塊是控規(guī)為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。地塊特性：a制定文本圖則時編碼與指標的載體；b使用性質相對單一，但不排隊混合使用；c與開發(fā)的規(guī)模，時序相一致；d地塊面積根據開發(fā)方式、管理方式決定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業(yè)不等；e根本開發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。

25第二十五頁，共52頁。③地塊劃分的依據a用地功能性質的區(qū)別；b用地產權或使用權邊界；c城市“六線”規(guī)劃等專業(yè)規(guī)劃要求（六線指道路規(guī)劃線、綠地綠線、河湖水面藍線、高壓、走廊黑線、文物古跡、保護紫線、微波通道橙線）；d考慮土地價值的區(qū)位級差；e不超越分區(qū)界或片區(qū)界，以利用規(guī)劃管理；f與開發(fā)規(guī)模盡可能一致；g兼顧基層行政管轄界線，以利于現(xiàn)狀資料收集統(tǒng)計。

26第二十六頁，共52頁。2．土地使用性質及其兼容控制

①用地分類《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》一般老城區(qū)分類多，新開發(fā)分類少；中心區(qū)分類多，邊緣區(qū)分類少。②兼容控制27第二十七頁，共52頁。（六）道路及工程管線規(guī)劃1．道路及其設施控制控規(guī)階段的道路及其設施控制，主要指對路網結構的深化，完善和落實總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃對道路交通設施和社會停車場（庫）的控制，以及對配建停車泊位的控制。就是在主次干道確定的條件下，根據規(guī)劃用地規(guī)模及地塊的使用性質，增設各級支路路網；確定規(guī)劃范圍內道路的紅線、道路橫斷面、道路主要控制點坐標、標高、交叉口形式；對社會停車場進行定位、定量（泊位數(shù)）定界控制；對配建停車場（庫），包括大型公建項目和住宅的配套停車場（庫），進行定量（泊位數(shù)）定點（或定范圍）控制。

28第二十八頁，共52頁。2．給水工程計算用水量，提出對水質、水壓的要求，布局給水設施和給水管網；計算輸配水管渠管徑；校核配水管網水量及水壓；選擇管材。3．排水工程對污水排放量和雨水量進行具體的統(tǒng)計計算；對排水系統(tǒng)的布局，管線走向、管徑進行計算復核；確定管線平面位置，主要控制點標高。4．供電工程計算用電負荷；選擇和布局規(guī)劃范圍內變配電站；規(guī)劃設計10kv電網；規(guī)劃設計低壓電網。

29第二十九頁，共52頁。5．通信工程計算規(guī)劃范圍內的通信需求量；確定郵政電信局所等設施的具體位置、規(guī)模；確定通信線路的位置、敷設方式、管孔數(shù)、管道埋深等；劃定規(guī)劃范圍內電臺、微波站、衛(wèi)星通信設施控制保護界線。6．燃氣工程計算燃氣用量；規(guī)劃布局燃氣輸配設施，確定其位置、容量和用地；規(guī)劃布局燃氣輸配管網；計算燃氣管網管徑。7．供熱工程計算規(guī)劃范圍內熱負荷；布局供熱設施和供熱管網，計算供熱管道管徑。8．管線綜合各種管線在平面和豎向上的布置，尤其要解決好交叉口處管線的三維關系。

30第三十頁，共52頁。三、確定土地使用強度的因素

（一）確定土地使用強度的因素1．用地性質2．城市土地級差3．營造方式和形體規(guī)劃低層低密度、低層高密度、多層行列式、多層圍合式、自由式、高層低密度、高層高密度等。4．城市設計要素整體風貌、重點地段、文物古跡、視線走廊等5．城市交通與基礎設施容量避免環(huán)境擁擠、交通混亂、容量