集團-房地產(chǎn)課件

綠地集團1234企業(yè)概況企業(yè)管理土地資本

作為上海市國有控股特大型企業(yè)集團，綠地集團創(chuàng)立于1992年7月18日，至今二十余年來，始終堅持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，在2012《財富》世界企業(yè)500強中位列第483位，在中國企業(yè)500強中位列第73位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合性企業(yè)集團中排名第1位。2012年綠地集團實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過2450億元，利稅總額240億元，總資產(chǎn)超過2350億元。超高層建筑武漢綠地中心

坐落于武漢綠地國際金融城核心區(qū)域的606米華中第一、中國第二、世界第三高樓，建筑面積30萬平方米，總投資約50億元，計劃打造為集超五星級酒店、國際甲級辦公、高檔商業(yè)、頂級公寓等于一體的超高層城市綜合體。武漢綠地國際金融城地處武昌濱江商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，與漢口百年外灘隔江相望，地理位置優(yōu)越，是武漢新一輪城市發(fā)展的重點區(qū)域，項目總建筑面積約300萬平方米，總投資逾300億元。超高層建筑大連綠地中心未來的世界第四、中國第三、東北第一高樓。位于“北方維多利亞港灣”——大連東港商務(wù)區(qū)的核心位置，總建筑面積約60萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集超白金五星級麗茲卡爾頓酒店、國際總部級5A寫字樓、世界頂級品牌購物中心、全球富豪專屬海景公寓于一身的518米超高層城市綜合體及6幢超豪華海景公寓，為大連這個國際都市鑄造一張新的“城市名片”。超高層建筑南京綠地中心

已建成的世界第七、中國內(nèi)陸第二、江蘇第一高樓。地處南京市鼓樓廣場，是南京行政中軸線和商業(yè)中軸線的交匯處、新街口商圈與湖南路商圈的主要連接點?？偨ㄖ娣e30多萬平方米，高度450米，是集超五星級洲際酒店、甲級辦公樓、高檔商場等業(yè)態(tài)為一體的超高層現(xiàn)代化商務(wù)城。建筑形態(tài)獨特、空間開闊、科技含量高，已成為既秉承金陵歷史文脈、又張揚國際風(fēng)采的江蘇省第一高樓。城市綜合體綠地?海珀

位于上海市盧灣區(qū)南部濱江黃金地段，占地面積約5.4萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過30萬平方米，集高檔商業(yè)、辦公、金融、頂級酒店及高檔住宅于一體。項目承接陸家嘴金融商務(wù)區(qū)和外灘頂級奢侈消費區(qū)，已成為黃浦江畔最具標(biāo)志性的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目，其中超五星商務(wù)酒店由萬豪國際酒店管理公司管理。城市綜合體上海綠地中心

是上海市涵蓋濱江頂級豪宅、5A甲級辦公、高端百貨主力店、餐飲零售街區(qū)、主題廣場為一體的商業(yè)綜合體項目。一期毗鄰上海內(nèi)環(huán)高架，位于地鐵7號線和12號線交匯處，占地3.39萬平方米，將打造兩棟總建筑面積為6.58萬平方米的辦公塔樓和3.6萬平方米的高檔商場。二期地處徐匯濱江板塊，具有絕佳的稀有黃浦江景和便捷的交通資源，占地10.28萬平方米，總建面積27.2萬平方米，涵蓋酒店式公寓、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)，將成為黃浦江邊又一處令人矚目的商業(yè)、人氣集聚中心。城市混合體綠地盤龍谷文化城

地處天津市薊縣盤山國家5A級風(fēng)景名勝區(qū)，總投資約300億元，計劃用5-8年打造成為“世界知名、亞洲領(lǐng)先、中國第一”的世界級綜合文化城，以“影視、音樂、藝術(shù)、傳媒”四大產(chǎn)業(yè)打造新的世界文化地標(biāo)。項目一期啟動區(qū)約1500畝，將建設(shè)國際演藝會展中心、藝術(shù)館、藝術(shù)商業(yè)街、五星級山地度假酒店、總部傳媒基地等。二期項目總占地約1013畝，規(guī)劃建設(shè)畫家村、藝術(shù)家院落、文化教育機構(gòu)、總部研發(fā)基地等文化基礎(chǔ)設(shè)施。海域?內(nèi)森莊園綠地國際生態(tài)城綠地?翠谷海珀?香庭

新里?西斯萊公館新南路壹號

以楓丹白露為

原型的法式皇家宮廷別墅生活。別墅產(chǎn)

品分楓丹白露、愛麗舍、夏約宮、

三類酒店及商業(yè)運營綠地盧灣萬豪酒店南京綠地洲際酒店江西前湖迎賓館西安綠地假日酒店

在綠地內(nèi)部，長期以來以萬科作為學(xué)習(xí)標(biāo)桿，學(xué)習(xí)萬科的管理、創(chuàng)新和標(biāo)準化。但在土地獲取模式、產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式上又顯著不同，在營業(yè)收入上綠地的多元化營收已經(jīng)具備超越萬科的實力。綠地2008年的房地產(chǎn)營收300億元的規(guī)模，在房地產(chǎn)行業(yè)中位居前列，相對于其行業(yè)知名度不突出，綠地因此有“隱性冠軍”之稱。

綠地的房地產(chǎn)產(chǎn)品以城市郊區(qū)的中低住宅為主，據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，綠地2009年前三季度實現(xiàn)商品住宅銷售面積377.15萬平方米，銷售面積行業(yè)排名第三。

綠地集團房地產(chǎn)開發(fā)項目遍及上海、北京、天津、重慶、

廣

州、南京、濟南、青島、合肥、南昌、蘇州、杭州、寧波、

武漢、長沙、鄭州、成都、貴陽、西安、烏魯木齊、銀川、昆明、呼和浩特、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱等全國25個省市

自治

區(qū)70座城市。2012年，隨著綠地韓國旅游健康城開工建設(shè)，綠地

集團正式開啟海外投資發(fā)展新征程，在澳大利亞悉尼市中心開發(fā)

超高層公寓及城市綜合體，自主酒店品牌成功落戶德國高端

酒店，并即將赴泰國、美國及歐洲等國家進行城市綜合開發(fā)。

國內(nèi)外市場拓展齊頭并進，為綠地房地產(chǎn)主業(yè)的持續(xù)發(fā)展

進一步夯實了基礎(chǔ)。

目前綠地集團的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，員工持有46%股份，其中包括張玉良占有的2%股份。51%股份為農(nóng)委、建委下屬企業(yè)持有；其余為社會股東持有。多元化的發(fā)展方向——雙核、多輪驅(qū)動

綠地集團以“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”作為其多元化發(fā)展戰(zhàn)略。綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐，產(chǎn)生互動，在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。

在全國擴張過程中，綠地采取“給獎勵、給福利、更給機會”的激勵機制。在上海，只能做一個小項目的經(jīng)理，到了外地，能管10億元乃至30億元級項目，天空開闊了，舞臺變大了，激起了綠地很多年輕人的事業(yè)雄心。

企業(yè)管理

薪酬福利方面，綠地的原則是，干部工資比同行業(yè)低，骨干員工比同行業(yè)高?，F(xiàn)在員工的工資是按照市場化定工資，但是干部要低于市場化工資30%，員工要高于30%。

針對外來人才穩(wěn)定性差、歸屬感差，難以駕馭的問題，綠地堅持兩點原則，一是將外地子公司中層以上的干部戶口都調(diào)到上海，然后再派去當(dāng)?shù)毓ぷ?。二是將外地的干部也歸入公司體系，干部享受集團總部相應(yīng)的工資標(biāo)準。

綠地人性化管理的原則中，外派干部若任當(dāng)?shù)厥聵I(yè)部一把手，夫人即可“隨軍”，并享受補貼，其他外派干部每月可回上海省親。同時綠地有一項不成文的規(guī)定：上海子女就學(xué)、老人看病之類的事，集團會及時送上關(guān)心，甚至援手相助。

事業(yè)心與榮譽感，是綠地給予外駐干部最獨特的一種激勵。如今，綠地外地事業(yè)部的老總，大多擔(dān)任當(dāng)?shù)厥∈猩虾Ｉ虝L，有6位還擔(dān)任所在省市的人大代表、勞模。

土地儲備規(guī)模位居行業(yè)前列，之所以在土地市場上如此積極進取，源于年初綠地集團對于市場的研判。綠地認為，隨著各項政策的出臺實施，房地產(chǎn)市場總體將逐步趨于穩(wěn)定。同時，土地、資金將進一步向優(yōu)勢企業(yè)集中，大企業(yè)掌握資源優(yōu)勢后將實現(xiàn)更大的發(fā)展。

戰(zhàn)略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣摹靶湃我鐑r”，綠地也因此趕上中國城鎮(zhèn)化大趨勢，越做越大從上海的地方開發(fā)商，躍升中國地產(chǎn)界“第一集團軍”行列。

綠地集團2009年的經(jīng)營目標(biāo)為努力實現(xiàn)“突破三個500億”——業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量等三個指標(biāo)突破500億元。

綠地目前的負債率70%左右，綠地在資本市場上起步較晚，上市進程仍在推進中。資本市場起步晚的綠地，在目前的地產(chǎn)金融體系下的資源和創(chuàng)新應(yīng)用，使其發(fā)展并未受到制約。但同時，企業(yè)規(guī)模要快速發(fā)展，資本市場起步晚對企業(yè)的發(fā)展影響較大。資產(chǎn)狀況融資渠道來源

在融資方面，當(dāng)前綠地的主要融資渠道是商業(yè)銀行、多元化產(chǎn)業(yè)資金支持。（1）銀行授信

2009年初，綠地集團分獲中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行總行120億元和54億元總體授信，并成為中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行總行集團級客戶。

2009年9月1日，綠地集團與國家開發(fā)銀行簽署開發(fā)性金融合作協(xié)議，獲國家開發(fā)銀行300億元總體授信，并利息下浮10%。同時，此次合作還重點就綠地集團開發(fā)建設(shè)的上海大型保障性居住社區(qū)綠地·新江橋城等項目的融資達成協(xié)議。

綠地今年獲得的銀行授信達到了474億元。大筆銀行授信為綠地集團今年加大項目拓展力度，加快開發(fā)進度提供了堅實的資金保障。融資渠道來源（2）參股城市商業(yè)銀行

綠地已經(jīng)成功入股了上海農(nóng)村商業(yè)銀行、呼和浩特市商業(yè)銀行，與煙臺、鄭州、太原等地的城市商業(yè)銀行也簽署了相關(guān)協(xié)議。

綠地注重在進入一個城市開發(fā)前，參股該地的商業(yè)銀行的機會，為項目后續(xù)可能的資金運作提供了可操作空間。例如：綠地入股呼和浩特市商業(yè)銀行1億股。資料顯示，1999年掛牌成立的呼和浩特市商業(yè)銀行，至今年7月份，其存款規(guī)模已突破100億元，各項貸款達64億元。融資渠道來源（3）多元化資金支持

在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金流永遠是一個企業(yè)需要關(guān)注的問題，2008年，房企資金問題尤其突出。在從緊的貨幣政策背景下，資產(chǎn)負債率高的開發(fā)商是很難從銀行獲得新的貸款的。

綠地的能源產(chǎn)業(yè)，可以為其提供良好的資金支持。綠地的能源產(chǎn)業(yè)，主要是在煤領(lǐng)域。綠地當(dāng)前有五個煤礦，其中三個中型煤礦已經(jīng)在生產(chǎn)，兩個大型煤礦仍然在建。預(yù)計到年底，有兩個煤礦產(chǎn)能上百萬噸，其他的也會達到90萬噸，年總產(chǎn)能接近600萬噸。能源產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)金流豐富，而且增長快，相對于地產(chǎn)板塊更易于融資，而且在地產(chǎn)低谷期，能源產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流能夠彌補地產(chǎn)領(lǐng)域的暫缺?？词顷P(guān)聯(lián)度不大的兩個產(chǎn)業(yè)，可以實現(xiàn)從現(xiàn)金流、銀行信貸、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的多方互補。融資渠道來源（4）海外融資

2005年12月，綠地集團獲德國國際房地產(chǎn)投資銀行(HypoRealEstate