合肥樓盤調(diào)研報(bào)告

合肥樓盤調(diào)研報(bào)告

2004年4月，正是柳綠花紅之時(shí)。我們借合肥科園市調(diào)之機(jī)，考察了合肥的２５個(gè)樓盤。在此，我們選取其中有代表性的12個(gè)樓盤作歸納性探討，與各位同仁共享。12個(gè)樓盤基本狀況如下：所在區(qū)域項(xiàng)目總體規(guī)模類型均價(jià)（元/平方米）最高價(jià)（元/平方米）最低價(jià)（元/平方米）平均戶型面積（平方米）主力戶型其他戶型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金星（二期）占：151畝聯(lián)排、小高層280037002400三、四房五房東?；▓@（一期）占：720畝小高層、高層380063002900155三、四房二、五房、復(fù)式淺水灣（一期）占：250畝建：16萬(wàn)平方小高層240026002200麗景碧雅（二期）占：40.5畝；建：3萬(wàn)平方米多層、小高層260036002200155三房二、四、復(fù)式繁華世家（二期）占：240畝建：12萬(wàn)平方米小高層250034002300110三房二、四房高新區(qū)綠城（二期）占：480畝建：41萬(wàn)平方米多層、小高層380046003000170三房二、四、躍式夢(mèng)園小區(qū)（四期）占：330畝建：25萬(wàn)平方米小高層295033002300150三房四房、復(fù)式蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新加坡花園（一期）占：1000畝建：60萬(wàn)平方米小高層400045002900180三房四、五房、復(fù)式金色池塘（二期）占：450畝建：37萬(wàn)平方米多層、花園洋房2800（多）4000（洋）5400（多）5800（洋）2300（多）3200（洋）130三、二房四房蜀山區(qū)鳳凰城（二期）占：15.9畝建：22萬(wàn)平方米多層、小高層2800（多）3100（高）3200（多）3400（高）2300（多）2500（高）130躍式二、三房平層二、三房新華學(xué)府（四期）占：190畝；建：40萬(wàn)平方米小高層260035002300160三房四房、復(fù)式廬陽(yáng)區(qū)柏景灣（二期）占：400畝建：30萬(wàn)平方米多層、小高層、聯(lián)排別墅3400（小高層）3400（小高）4000（小高）2800（小高）三房四、五房、復(fù)式一、區(qū)域住宅開發(fā)量及規(guī)模分析因?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)域，我們僅選擇了上述五個(gè)區(qū)域作為探討，其他幾個(gè)區(qū)域在合肥房地產(chǎn)狀況中加以探討。1、從開發(fā)量看：五個(gè)片區(qū)中，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為最大。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前在售、將售樓盤近20家左右，周邊的環(huán)境具有極大的發(fā)展?jié)摿Γ淮笈康禺a(chǎn)開發(fā)商前來(lái)投資；而高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在售、將售樓盤也近13個(gè)左右，各樓盤的建筑類型多為多層加小高層的綜合型，還有一些純別墅的項(xiàng)目面世。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，高新區(qū)目前人氣比經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)要旺，且積淀了深厚的人文氣息，這些為該區(qū)的樓盤營(yíng)造了自然景觀與人文環(huán)境并優(yōu)的絕佳條件。2、從開發(fā)規(guī)模看：用地面積一般在400畝左右，其中新加坡花園創(chuàng)規(guī)模之最，達(dá)1000畝，以肯定規(guī)模首先贏得市場(chǎng)矚目；而最小的麗景碧雅雖然其占地面積僅40畝，但也以其簡(jiǎn)約的建筑外觀和跳動(dòng)的色調(diào)吸引了消費(fèi)者眼球。二、熱點(diǎn)分布分析開發(fā)熱點(diǎn)有兩個(gè)：一是合安路以西、高校城以北的區(qū)域；二是蜀山周邊區(qū)域。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的合安路以西、高校城以北的區(qū)域是全合肥市目前較具潛力的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和將來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)和希望所在。區(qū)域內(nèi)接連建成了明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、國(guó)際會(huì)展中心以及青少年活動(dòng)中心等市政公建配套設(shè)施，而規(guī)劃中的南湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密結(jié)合起來(lái)，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)與自然和諧統(tǒng)一思想的發(fā)展理念。而蜀山則是依靠其漂亮的生態(tài)資源贏得開發(fā)商的青睞，目前蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾多樓盤不謀而合地朝向大蜀山，以大蜀山為中心，向周邊幅射，且越接近大蜀山價(jià)格越高，在市場(chǎng)上也越搶手。三、住宅風(fēng)格及檔次分析（1）合肥地產(chǎn)市場(chǎng)已起先關(guān)注建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格。雖然目前地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步階段，但人們對(duì)住宅的要求從簡(jiǎn)潔的滿意居住須要起先向追求環(huán)境、景觀等方面轉(zhuǎn)化，人們起先憧憬陽(yáng)光、空氣、水等生態(tài)資源，起先排斥噪音；而且，隨著國(guó)內(nèi)外很多高水平的規(guī)劃、建筑以及景觀設(shè)計(jì)公司的進(jìn)入，更為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的生活理念和居住理念。無(wú)疑地，這是沉睡了近十年的合肥地產(chǎn)起先醒悟的重要標(biāo)記。（2）建筑園林風(fēng)格雖然受到關(guān)注，但特性不強(qiáng)，沒有得到充分地和諧統(tǒng)一和展示。大多數(shù)樓盤雖然在設(shè)計(jì)的過(guò)程中有肯定的設(shè)計(jì)主題，但沒有很好地提煉，在營(yíng)銷上也更只是拘泥于常規(guī)的操盤手法；在風(fēng)格上，厚重的歐式建筑風(fēng)格和東南亞風(fēng)情園林用得多之又多，幾乎成了具有肯定檔次樓盤的共性。柏景灣、綠城甚至包括新加坡花園城等，雖然設(shè)計(jì)和營(yíng)銷上都打出了不同的風(fēng)格主題，但建筑無(wú)一不是三段式歐式設(shè)計(jì)，園林無(wú)一不是以坡尖頂方亭為代表元素的東南亞風(fēng)格園林。市場(chǎng)須要使人耳目一新的建筑和園林風(fēng)格的出臺(tái)。（3）、從樓盤檔次來(lái)看，檔次拉開距離較遠(yuǎn)，客戶選擇性較大?？傮w上以中檔為主，關(guān)注各種生活配套，尤其是教化及消遣配套，講究便利好用。但好像存在一個(gè)怪現(xiàn)象：越是高檔樓盤，越是把全部的亮點(diǎn)都集中于園林景觀當(dāng)中，而弱化了生活配套，漠視了人們的基本生活需求，因而銷售不志向?？梢姡耙匀藶楸尽笔侨繕潜P應(yīng)當(dāng)遵循的一個(gè)準(zhǔn)則，否則必?cái)o(wú)疑。四、戶型分析1、戶型面積分析（1）、平均戶型面積分析：所在區(qū)域項(xiàng)目平均戶型面積（平方米）主力戶型其他戶型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金星（二）180三、四房五房東?；▓@（二期）155三、四房二、五房、復(fù)式淺水灣（一期）140三房二、四房麗景碧雅（二期）155三房二、四、復(fù)式繁華世家（二期）110三房二、四房高新區(qū)綠城（二期）170三房二、四、躍式夢(mèng)園小區(qū)（四期）150三房四房、復(fù)式蜀山開發(fā)新加坡花園（一期）180三房四、五房、復(fù)式金色池塘（二期）130三、二房四房蜀山區(qū)鳳凰城（二期）130躍式二、三房平層二、三房新華學(xué)府（四期）160三房四房、復(fù)式廬陽(yáng)柏景灣（二期）130三房四、五房、復(fù)式合肥市場(chǎng)平均戶型面積可說(shuō)是稀奇地偏大，整體平均戶型面積約130平方米左右。幾乎全部樓盤平均戶型面積都在100平方米以上，我們所考察的12個(gè)樓盤，最小的繁華世家也在110平方米，而金星花園、綠城、新加坡花園城等以豪宅定位的樓盤，平均戶型面積都在180平方米。（2）、主力戶型面積分析：從上表可以非常明顯地看出，合肥目前以三房為肯定主力戶型，其次為二房和四房，后者所占市場(chǎng)份額相當(dāng)少。各戶型面積區(qū)域如下：所在區(qū)域項(xiàng)目三房二房四房經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金星（二）106-140無(wú)179-225東?；▓@（二期）138-157103-106165-214淺水灣（一期）117-13390-102149-162麗景碧雅（二期）130-156102158-170繁華世家（二期）90-12486145高新區(qū)綠城（二期）108-164100175夢(mèng)園小區(qū)（四期）116-146無(wú)157-171蜀山開發(fā)新加坡花園（一期）130-185無(wú)185-230金色池塘（二期）96-13384-91200-250蜀山鳳凰城（二期）102-15790-106無(wú)新華學(xué)府（四期）121-179無(wú)166-174廬陽(yáng)柏景灣（二期）127-143無(wú)158-170從其主力戶型三房來(lái)看，其面積區(qū)域在90-185平方米之間；四房面積更大，一般在150平方米以上，甚至超過(guò)200平方米；兩房的市場(chǎng)份額較小，很多樓盤都沒有兩房，且面積較大，80以下的兩房是市場(chǎng)空白。3、戶型配比：所在區(qū)域項(xiàng)目二房三房四房五房復(fù)式躍式聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金星（二）242480東?；▓@（二期）138176176淺水灣（一期）10040050麗景碧雅（二期）247636繁華世家（二期）4819248高新區(qū)綠城（二期）夢(mèng)園小區(qū)（四期）214110蜀山開發(fā)新加坡花園（一期）18213414金色池塘（二期）649642蜀山鳳凰城（二期）224680566新華學(xué)府（四期）1445828廬陽(yáng)柏景灣（二期）132683416總計(jì)套數(shù)5982316746345856680所占套數(shù)比（%）13．652．716．90．81．312．91．8從上表可以看出，三房二廳在市場(chǎng)上占肯定的大份額，其比重甚至超過(guò)一半；其次是四房，占16.9%，二房占13.6%，而躍式戶型只在鳳凰城出現(xiàn)，且其所占的比例也較大。4、戶型與銷售關(guān)系分析從我們了解的銷售狀況看，市場(chǎng)上最好銷售的當(dāng)數(shù)面積較小的三房，幾乎都是一上市即搶購(gòu)一空；其次是面積較小的四房和二房；難度最大的是五房或者大面積四房戶型。麗景碧雅、新加坡花園、柏景灣等所留的都是160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而鳳凰城102平方米的三房一推出即搶購(gòu)一空，繁華世家也由于戶型面積較小，幾乎出現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。多數(shù)銷售事實(shí)證明：合肥消費(fèi)者須要面積相對(duì)較小、戶型內(nèi)部布局緊湊、好用率高的戶型。五、價(jià)格線性關(guān)系分析考察樓盤價(jià)格體系一覽表所在區(qū)域項(xiàng)目平均單價(jià)（元/平方米）平均總價(jià)（萬(wàn)元）層差價(jià)（元/平方米）景觀差（元/平方米）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金星（二期）2400（小高層）2800（聯(lián)排）43（小高層）50（聯(lián)排）80300東?；▓@（一期）380059無(wú)無(wú)淺水灣（一期）240033．670無(wú)麗景碧雅（二期）260040．380-100無(wú)繁華世家（二期）250027．560-70無(wú)高新區(qū)綠城（二期）38006480500-1000夢(mèng)園小區(qū)（四期）29504450無(wú)蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新加坡花園（一期）40007250-100400金色池塘（二期）2800（多）4000（洋）38（多層）52（洋房）無(wú)1000-2000蜀山區(qū)鳳凰城（二期）2800（多）3100（高）36．4（多）40．3（高）50-80無(wú)新華學(xué)府（四期）260041．6無(wú)無(wú)廬陽(yáng)區(qū)柏景灣（二期）3400（小高層）52．7無(wú)200從上表可以看出：1、平均單價(jià)目前合肥市場(chǎng)多層的平均單價(jià)在2800元/平方米左右，而小高層則比多層略高，在3200元/平方米左右，花園洋房的售價(jià)最貴，為3800元/平方米左右。2、平均總價(jià)合肥市場(chǎng)單價(jià)并不高，高的是總價(jià)，這也是戶型面積大的必定結(jié)果。從上述考察的樓盤看，總價(jià)在27-72萬(wàn)元之間。大多數(shù)樓盤總價(jià)為50萬(wàn)左右。從銷售的角度看，總價(jià)越低，銷售難度越??；總價(jià)越高，銷售難度也越大，銷售周期也越長(zhǎng)?？們r(jià)限制最小的是繁華世家，平均總價(jià)為27.5萬(wàn)元，基本在合肥消費(fèi)者消費(fèi)實(shí)力范圍之內(nèi)，因此其銷售率始終扶搖直上，甚至供不應(yīng)求；淺水灣總價(jià)在33萬(wàn)元左右，其一期已經(jīng)基本售完。而東海花園總價(jià)高，且戶型設(shè)計(jì)也不合理，其銷售始終存在相當(dāng)大的難度，幾乎成了合肥地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗案例。3、層差價(jià)基本在50-100元/平方米的區(qū)域范圍之內(nèi)。多層的層差較大，70-100元/平方米，而小高層一般在50-80元/平方米，且樓層越高，層差越大；但高層與小高層的差價(jià)也只是在層差之中，價(jià)格也相差無(wú)幾，因此市場(chǎng)比小高層更加難銷售。4、景觀差價(jià)景觀差價(jià)是起先關(guān)注的一個(gè)價(jià)位差，但只局限于園林景觀做得到位的樓盤，對(duì)于一般性樓盤，仍舊比較淡化。我們所考察的十二個(gè)樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個(gè)定位為豪宅的樓盤存在景觀差價(jià)?？梢?，景觀在合肥地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)起先關(guān)注、但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有做到位的概念，還有大塊的空間、大篇的文章可做。六、配套分析1、商業(yè)一般臨街樓盤都設(shè)有臨街商鋪。其業(yè)態(tài)基本為生活配套設(shè)施。商鋪有兩種經(jīng)營(yíng)模式，一是出租，二是出售。其租金和售價(jià)依據(jù)地段位置的不同有很大的改變。2、教化有三種配套形式：一是完全依托周邊的教化配套，小區(qū)內(nèi)部沒有設(shè)置任何教化設(shè)施；二是設(shè)有幼兒園和小學(xué)，這是較為普遍的配套形式；三是實(shí)行一站式教化，并與名校聯(lián)手，打教化主題概念。3、會(huì)所從總體上看，有80%以上的樓盤設(shè)置了會(huì)所。其位置一般支配在入口處或者中心花園地帶，面積為2000至12000平方米不等。且內(nèi)容配置上基本都是文化消遣休閑設(shè)施，主要有咖啡廳、健身室、兒童天地、閱覽室、網(wǎng)吧、桑拿、西餐等，樓盤檔次較高的還設(shè)有商務(wù)中心和MTV多功能廳等；檔次上基本與樓盤檔次相匹配。4、車位從戶數(shù)與車位的配比來(lái)看，一般為1-4：1，檔次較高樓盤配比較高。從停車形式來(lái)看，以半地下車庫(kù)結(jié)合地面停車為主。七、區(qū)域消費(fèi)者探討此次我們所考察的樓盤多為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)上的精品樓盤，因此，其消費(fèi)群體也大多為中高端人群，這也與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相呼應(yīng)。1、買家區(qū)域細(xì)分合肥本地居民以及來(lái)自周邊區(qū)域，如上海、溫州等地投資或辦廠的私人企業(yè)主，此為消費(fèi)主體。（1）本地居民，約占總消費(fèi)群體的75-80%。其中分兩部分：一是居住，二是投資。從考察中我們發(fā)覺，合肥消費(fèi)群具有肯定的投資意識(shí)，對(duì)于擁有肯定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，除了滿意居住外，一旦發(fā)覺具有升值潛力的樓盤，就會(huì)進(jìn)行投資，這也是小戶型商務(wù)公寓熱銷的緣由。（2）部分上海溫州的私人企業(yè)主。2、買家職業(yè)特征?

公司企業(yè)高管管理人員?

中小企業(yè)老板?

地方政府員?

金融業(yè)高收人士?

老師及專家類技術(shù)人員?

在合肥有親戚或業(yè)務(wù)關(guān)系的周邊區(qū)域經(jīng)商人士3、買家消費(fèi)特征（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并有固定收入。（2）注意交通便利，生活配套齊全，對(duì)環(huán)境及文化品質(zhì)有較高要求。（3）戶型上講究適當(dāng)豪華適用。七、營(yíng)銷特色1、概念的運(yùn)用A、大打“聯(lián)盟”牌，“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)一道絢麗的風(fēng)景。合肥近年地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引了深圳及上海很多知名地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的加盟，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造輝煌,因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)的一道亮牌。B、

“水景概念”成樓市大賣點(diǎn)。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有肯定檔次的樓盤，無(wú)一不是借“水”升風(fēng)，想方設(shè)法創(chuàng)建水景條件，借此提升樓盤檔次。C、教化概念成了一大旗號(hào)。新華學(xué)府花園、夢(mèng)園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出了“三語(yǔ)”教化的口號(hào)，使語(yǔ)言教化有了新的涵意；而新加坡花園設(shè)置了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，打出了“新加坡模式”教化的招牌。2、賣場(chǎng)特點(diǎn)（1）售樓處大多設(shè)在樓盤旁邊及位置醒目處。（2）比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。一般分為陳設(shè)區(qū)和接洽區(qū)。陳設(shè)區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書兩種。對(duì)于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會(huì)抬高一個(gè)地面層高，上一級(jí)臺(tái)階，劃分出另一空間，布置桌椅等。（3）存在的問(wèn)題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的路程才能到達(dá)樣板間，且售樓員及現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)示也不甚明確。3、公關(guān)促銷活動(dòng)公關(guān)和促銷活動(dòng)，相對(duì)而言，對(duì)公關(guān)活動(dòng)比較關(guān)注，而促銷活動(dòng)則相當(dāng)弱化。所了解的公關(guān)促銷活動(dòng)主要有如下一些：?

在開盤日實(shí)行舞獅表演。?

實(shí)行有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)的方式，猜中有獎(jiǎng)。?

實(shí)行晚會(huì)，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎(jiǎng)問(wèn)答、互動(dòng)嬉戲等節(jié)目，設(shè)置轎車大獎(jiǎng)吸引人流。4、采納雙層大巴車隊(duì)在各大街小巷進(jìn)行宣揚(yáng)。促銷活動(dòng)目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促