四川房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

PAGEPAGE28“SG·DHSZ”項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告

目錄目錄 2第一章總論 4一、項(xiàng)目背景及概況 4二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6表1“SG·DHSZ”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6第二章住宅市場(chǎng)分析與營銷戰(zhàn)略 6一、投資環(huán)境分析 6表2“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo) 7二、住宅市場(chǎng)分析 8確HYPERL闊INK\l額"_Toc閃513646稻881"席開三、當(dāng)前住宅無市場(chǎng)面臨的矛便盾和問題民 搏10斷HYPERL帖INK\l賽"_Toc否513646魔882"周莊四、營銷推廣妖戰(zhàn)略池 昂11波HYPERL痛INK\l讀"_Toc粉513646娘883"勇永表熄3洪神樓盤銷售價(jià)格語増況表娛 場(chǎng)12愚HYPERL憶INK\l耀"_Toc腫513646猜884"軌慌第三屯章蓬頁凝項(xiàng)目選址及區(qū)沖設(shè)條件圓 土13毒HYPERL臉I(yè)NK\l雙"_Toc粒513646取885"智司一、項(xiàng)目選址鏟 刪13灑HYPERL圾INK\l問"_Toc啟513646祖886"緣盛二、區(qū)域歷史選文化地位虹 醋13福HYPERL茂INK\l申"_Toc匯513646馬887"拒捆三、建設(shè)條件陸 惹13言HYPERL到INK\l嘆"_Toc枝513646惰888"泰強(qiáng)第四慌章刊畏屋建設(shè)規(guī)模及功休能標(biāo)準(zhǔn)撐 繁14位HYPERL祝INK\l屢"_Toc宏513646妄889"延畜一、建筑面積泉及內(nèi)容把 殺14休HYPERL泳INK\l串"_Toc懸513646仙890"俗輛二、項(xiàng)目規(guī)劃趕設(shè)計(jì)方案療 牽14瘋HYPERL辮INK\l沫"_Toc廳513646姑891"挑裂表態(tài)4猛輔“亡SG準(zhǔn)·己DHSZ膜”最住宅戶型選 粘15科HYPERL陣INK\l央"_Toc糧513646育892"劣秧三、工程項(xiàng)目嗎情況嗽 咸15養(yǎng)HYPERL翁INK\l捐"_Toc組513646桑893"濃許表繡5叨在工程項(xiàng)目一覽冒表歐 灰15披HYPERL園INK\l埋"_Toc狠513646識(shí)894"竊摸第五井章映媽邊建設(shè)方案礎(chǔ) 兆16味HYPERL蛾INK\l塵"_Toc街513646謙895"濫仔一、建設(shè)場(chǎng)地桌環(huán)境祖 傭16濕HYPERL播INK\l勇"_Toc夠513646矩896"兩趨二、總體規(guī)劃常布局拒 秀17頸HYPERL躲INK\l慎"_滑Toc513竄646897飄"態(tài)玉表建6防歷項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)開指標(biāo)一覽表糕 廢17牢HYPERL斧I(xiàn)NK\l毯"_Toc獵513646濁898"格察三、建設(shè)方式料 宜18辛HYPERL疑INK\l澤"_Toc航513646影899"栽六表債7告裁招標(biāo)情況一覽糟表墓 兩18音HYPERL午INK\l軍"_Toc冒513646棒900"思新四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)栽 差19傘HYPERL逼INK\l著"_Toc已513646云901"折藝五光、晝唇室齒內(nèi)給排水及供縮電工程垃 具19萄HYPERL例INK\l執(zhí)"_Toc匠513646糞902"胃狀第六罩章猶漠獵項(xiàng)目施工進(jìn)度鵝安排燭 扶21孟HYPERL待INK\l支"_Toc謹(jǐn)513646羨903"諸律表笛8我講項(xiàng)目施工進(jìn)度枝安排表蕉 方21競(jìng)HYPERL堪INK\l災(zāi)"_Toc淘513646融904"尊掀第七廢章望烈慕投資估算與資肥金籌措泡 疑22含HYPERL融INK\l荒"_Toc莊513646皆905"貢皮一、投資估算緩 業(yè)22矩HYPERL滿INK\l唇"_Toc膨513646扭906"千默表膚9穿榜“丘SG霧·橫DHSZ登”店項(xiàng)目投資估晨算障循祝（單祥位術(shù):紹萬元）裝 黃22墨HYPERL餐INK\l幸"_Toc結(jié)513646職907"籠傅二、資金籌措妹 布23萍HYPERL遭INK\l漠"_Toc仇513646正908"勺列第八湊章課優(yōu)禾經(jīng)濟(jì)效益分析爽 畢23務(wù)HYPERL牢INK\l惜"_Toc挑513646歡909"號(hào)陷一、住宅銷售階價(jià)格緒 遠(yuǎn)23覆HYP跳ERLINK甘\l"_早Toc513扮646910穴"館連二、銷售進(jìn)度嚷及付款計(jì)劃慧 膜23命HYPERL捐INK\l霸"_Toc誦513646摧911"扯睡表里10償乳各類建筑銷售闊計(jì)劃表狐 猜24編HYPERL運(yùn)INK\l煉"_Toc圾513646貴912"之亮三、稅費(fèi)率訂 搶24咽HYPERL輛INK\l仇"_Toc糞513646漠9緩13"群河表適11剝壩稅費(fèi)率表件 曬24膊HYPERL除INK\l金"_Toc染513646損914"靠凱四、盈利能力快分析委 和24森HYPERL轟INK\l趟"_Toc誰513646買915"配難五、清償能力井分析債 侍24濤HYPERL書INK\l綱"_Toc耍513646宿916"月合六、主要經(jīng)濟(jì)調(diào)指標(biāo)敞 錯(cuò)25兇HYPERL背INK\l能"_Toc踢513646血917"奴欲表同12控率主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)掩表洪 傘25挨HYPERL晌INK\l愿"_Toc檢513646愁918"蘇拳第九現(xiàn)章館削風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)火策屢 杜26婚HYPERL粱INK\l擔(dān)"_Toc卻513646必919"弄現(xiàn)一、風(fēng)險(xiǎn)分析考 常26讓HYPERL狗INK\l棋"_Toc嬌513646思920"擋燥二、投資風(fēng)險(xiǎn)間的控制歉 窩26死HYPERL維INK\l溉"_Toc沃513646詢921"誠攀第十康章冶顫抱項(xiàng)目可行性研珍究結(jié)論及建議淡 澤27吐HYPERL嶼INK\l薦"_Toc絮513646囑922"景喚一、結(jié)論挑 議27筑HYPERL阿INK\l半"_Toc預(yù)513舟646923歇"獸湯二式、建議下 啞28哈HYPERL粱INK\l材"_Toc憑513646算924"者跌附錄（國民經(jīng)余濟(jì)評(píng)價(jià)）湖 守28鷹HYPERL令I(lǐng)NK\l跪"_Toc拐513646僻925"暈住表悟13扁腔項(xiàng)目總投資估隆算跪表籍錘蟲（單位：萬元負(fù)）丈 盼28霸HYPERL虧INK\l案"_Toc困513646扮926"哄切表趴14銷亦投資使用計(jì)劃狀與資金籌措蕉表橫洞并（單位：萬元漸）吹 寺29著HYPERL涉INK\l遼"_Toc斧513646曾927"掙蝦表阿15桿僚售房收入與經(jīng)竹營稅金及附加?jì)鸸浪銘?yīng)表酸宏跪（單位：萬元獻(xiàn)）化 趣30厭HYPERL六INK\l敲"_Toc拖513646箭928"漏尸表垮16左輩損益冶表本循唉陽（單位：萬元聲）哄 沒30假HYPERL首IN犁K\l"舞_Toc51桌364692討9"儀羽表車17披照財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量今表（全部投資天）量握群（單位：萬元饞）稻 園31聚HYPERL萍INK\l碌"_Toc聽513646葡930"彎乓表雨18窮誓財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量符表（資本金據(jù)）缸脊抗（單位：萬元計(jì)）每 強(qiáng)32戒HYPERL運(yùn)INK\l暑"_Toc困513646之931"話莖表澡19配吼資金來源于運(yùn)渠用表趟柔名（單位：萬元艱）襲 貪33

第一章總論叨一宗、宇著守項(xiàng)目背景及概跳況爺1洞、謊項(xiàng)目名民稱且褲SG承·將DHSZ及2福、開發(fā)商及簡殲介懇四川省科學(xué)城宏SG闊置業(yè)有限公司苦德陽分公司倒四川省科學(xué)城救SG徑置業(yè)有限公司彎是由中國工程黑物理研究院六低所所屬且SG壯實(shí)業(yè)總公司于恰二磁0顏0釀四年十二月發(fā)寸起設(shè)立的高新彎技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國令有控股企業(yè)。軌注冊(cè)資本金為自人民竟幣都773怕0鑄萬元。由法人刊股東四川省科齒學(xué)城秩SG懂實(shí)業(yè)總公司、欲綿陽金色家園題商貿(mào)有限公司球等組成。主要側(cè)經(jīng)營：房地產(chǎn)載開發(fā)、商品房妙銷售、光纖通凱訊設(shè)備、數(shù)字令通訊器材設(shè)備床、基礎(chǔ)機(jī)械加種工、制造、銷爸售等。公司資啄金實(shí)力雄厚，溜科技人才眾多肺，擁有中國工界程物理研究院司作為強(qiáng)大的后盛盾。3、項(xiàng)目地址鋤德陽市玉泉路封與屏山街交匯畏處背4搞、臨時(shí)接待中撫心抄德陽市廬山北巖路汽36櫻0給號(hào)5、項(xiàng)目概況估項(xiàng)目位于玉泉箭路與屏山街交岔匯處，有四猴棟電梯公寓組魯成，項(xiàng)目占地沿為你1712她0唐㎡，泡總建筑面積等99354蔥㎡舌,昂其中住宅面積爸7816冷8膏㎡，商鋪面凝積慣657盈6做㎡泰，停車庫面活積劇14610納㎡類。提項(xiàng)目戶型區(qū)間鏡為擇5掙1流㎡極—故—嗽13萍7曉㎡。陰以簡裝面市。牙整個(gè)項(xiàng)目緊鄰脹占地千畝的東凈湖山公園，東沖湖山上是以山飯水園林為載體凝，集休閑娛樂沒旅游觀光健身撈為一體的城市商近郊公園，是煙你感到心曠神謹(jǐn)怡；同時(shí)周邊救生活配套也是塑十分方便，下鉗面簡單做個(gè)介察紹：沿公交路線兼：俯1綁4憐路禍、煤2姑3鞏路灰、銜2栽4價(jià)路沙、懶2靜7圖路等。通教育配套：德趁陽一中、外國枝語學(xué)校、德陽抓八中、黃河路磁小學(xué)、四川省鳥商貿(mào)學(xué)校等。咐醫(yī)療配套：德梨陽腫瘤醫(yī)院（亞眼科醫(yī)院）、鎖德陽肝膽醫(yī)院呀、中山醫(yī)院等錄。捆休閑配套：東卷湖山公園、旌罰湖文化長廊等堂。鏟生活配套：沃揪爾瑪超市、玉萍泉綜合市場(chǎng)、插香詩美林市場(chǎng)煩、豐聯(lián)超市、些富江超市、紅努旗連鎖等。6、資金來源旁本項(xiàng)目建設(shè)資劫金由流SG模職業(yè)有限公司虎自籌，不足部屯分通過預(yù)售房坊款和銀行貸款宴解決。宗7繩、可行性報(bào)告競(jìng)制定依據(jù)眠（鍬1混）《城市居住齒區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)彩范》撓（國2什）《德陽市城驕?zhǔn)胁疬w管理?xiàng)l李例》竿（凳3肅）《城市居住葬區(qū)公共服務(wù)設(shè)川施設(shè)置規(guī)定》融（弄4禮）《住宅設(shè)計(jì)閉規(guī)范》壽（其5第）《住宅建筑蛾設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》破（食6拘）《建筑工程盜交通設(shè)計(jì)及停加車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)怠》汽（曬7可）《城市道路罰綠化規(guī)劃及設(shè)荷計(jì)規(guī)范》宿（受8羨）《高層民用勻建筑設(shè)計(jì)防火績規(guī)范》8、編制范圍盛根據(jù)國家有關(guān)愁政策、法律、剝法規(guī)及規(guī)范對(duì)幫SGDHSZ絲項(xiàng)目建設(shè)的目眨的、必要性、詳項(xiàng)目區(qū)域概況注、項(xiàng)目規(guī)劃方造案及建設(shè)內(nèi)容墊、投資方案、涉融資方案與效狂益分析、財(cái)務(wù)學(xué)分析、項(xiàng)目風(fēng)涉險(xiǎn)分析等方面運(yùn)進(jìn)行全面論證學(xué)和研究。摧二賴、稀池吐主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)底指標(biāo)欲旺表挑1闖頁“劉SG漫·踩DHSZ惹”薦項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)火技術(shù)指標(biāo)密序號(hào)歷項(xiàng)目名稱望單位虎指標(biāo)揮1窗總占地面積綠㎡擾 勻 路17120眠2火厭總建筑面積四㎡錫99354姓3除地上建筑面積龜㎡曲84744羽4酬住宅建筑面積早㎡巖78168冊(cè)5削商業(yè)建筑面積廉㎡腰6576困6優(yōu)停車場(chǎng)面積犯㎡郵14610歷7器容積率臥4.95和8伙層數(shù)幅層錦1涼.祥2氧#山地尋上題3楊4造層北，憐3菠.丹4疲#普地傲上比3跡3廣層，地掛下舟1印層?jì)?醋停車位將個(gè)頭住宅地棟上爹72做+悠地犁下伍390鹽+熟商業(yè)地題上袋25=487蛇10妻地面建筑基底守面積奶㎡妥363誤9裙1湖1滑住宅建筑基底陽面積田㎡廣275鋼8葵1滅2直戶型區(qū)間騎㎡保51.鈔2積3址—傷—貸137.17歸1喂3瑞建筑密度何%咽21.15默1槍4副小區(qū)綠化巷%丟36旗第二蔑章末誰柔住宅市場(chǎng)分析南與營銷戰(zhàn)略冤一、投資環(huán)境辟分析叨1暮、德陽市基本揚(yáng)情況券①氏、歪刑地理位置：咱德陽市地處成高都平原與川中赤丘陵接壤地帶奶，市區(qū)距成都懶58京公里，距綿陽式50籃公里，地理位劫置介于東徑畏104.15希°笨—表104.43疼°觀，北緯偉31.1律°愈—捆31.27°剖之間，是我國嫌西南地區(qū)重要嶺的重工業(yè)城市哥和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基笨地。方全市轄素6網(wǎng)個(gè)縣（市、區(qū)銀）土地總面積恢為御5951.5誦5砍平方公里，人洲口約疊384.5責(zé)萬人，德陽市若中心城區(qū)建成潛區(qū)規(guī)模為耀45.76著平方公里，人塵口約冶70扶萬人。言②槐、獄行政區(qū)域劃分回德陽市線是咐198桶3鍵年經(jīng)國務(wù)院批醉準(zhǔn)成立的地級(jí)促市，現(xiàn)懷轄功“扒一區(qū)三市二于縣司”基即旌陽區(qū)、廣遞漢市、什邡市卷、綿竹市、中講江縣和羅江縣俱。宇德陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)胞展情況盤201賢1褲年滴是致“顏十二郵五富”困開局之年，全苦市人民在市委鵲、市政府的領(lǐng)純導(dǎo)下，堅(jiān)付持剪“儀高位求進(jìn)、加原快發(fā)馳展攪”野的工作基調(diào)，孔大力推定進(jìn)呈“河一三五封八沾”膜發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)賠濟(jì)發(fā)展全面增劉長，人民生活注水平不斷提高拘，社會(huì)事業(yè)不鄙斷進(jìn)步。曬表么2扶“霉十二翼五擁”神規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)宗發(fā)展主要指標(biāo)圍指標(biāo)體系及名過稱與計(jì)算單位寺201貸0賓年鏟201勿5例年謎指標(biāo)屬性捷實(shí)際數(shù)震五年年均增殃長衰%段規(guī)劃數(shù)蝴五年年均增金長征%時(shí)1牽、地區(qū)生產(chǎn)總抗值秒億元抖921.3菜11.4祝1800少12.0救預(yù)期性劍2些、人均地區(qū)生個(gè)產(chǎn)總值護(hù)元列25000皺11.2莖48650稠15.1糞預(yù)期性皂3弱、全社會(huì)固定聯(lián)資產(chǎn)投資的億元裂601.3血40.3漠五年累計(jì)投資積總額同口徑增后長集50毫%溪以上斑預(yù)期性女4踩、地方財(cái)政一蘭般預(yù)算收入貴億元霜45.8摘19.6病90專14.5環(huán)預(yù)期性弦5厚、社會(huì)消費(fèi)品發(fā)零售總額羅億元爽299.7弄15.9洞540扁12.5士預(yù)期性袍6甘、年末人口總有數(shù)喚萬人患389.2桑4.屬5械‰業(yè)394照6.看5逐‰所約束性噸7遺、城鎮(zhèn)居民可錄支配收入約元屋/串人年宵16202煩12.1錄28000呀12.0鎖預(yù)期性喘8怠、農(nóng)民人均純歪收入輕元降/霉人年械6486如12.6猶11500自12.1螞預(yù)期性俘1犯0普、城市化水平郵%垃42.2渡提紗高皺1.14父53鹿提垮高派2.16仆預(yù)期性薦1矛1航、森林覆蓋率悟%撥38.5銅提具高簽0.21腔40.8肉提貞高獻(xiàn)0.46醬預(yù)期性攻1恩2完、節(jié)能：萬濫元敵GD吹P觸能耗熊噸或“太十一鑼五際”悼累計(jì)下嗎降劈20%好達(dá)到國家及省索上要求狂約束性衛(wèi)1綱3披、減排：二氧績化碳排放量及臘主要污染物排開放內(nèi)噸肥達(dá)到國家及省鄙上要求稍約束性間注膠：糾1冰、地區(qū)生產(chǎn)總尿值絕對(duì)數(shù)按現(xiàn)塔價(jià)計(jì)算，增長還速度按可比價(jià)燒計(jì)算受。旁2噴、地方財(cái)政一灑般預(yù)算收入增孟長速度為同口捷徑增長規(guī)。刺3屑、宴以阻201燈0犬年為基期測(cè)算為，考慮物價(jià)指羅數(shù)辛為汽2.某6形％忽。境3艘、多從沾201走1視年起，固定資樓產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起轎點(diǎn)譜由泰5在0取萬元提高扛到配50息0地萬元尸，勤50揮0味萬元以下的項(xiàng)輛目和農(nóng)戶投資懂將不再納入到漲固定資產(chǎn)投資鳥統(tǒng)計(jì)范圍瘡，惰“里全社會(huì)固定資團(tuán)產(chǎn)投塊資丑”剪指標(biāo)變織為甩“典固定資產(chǎn)投辰資上”提。3、總體目標(biāo)止新一輪德陽市兄城市總體規(guī)劃族描繪了未來德低陽的發(fā)展藍(lán)圖房，旬到衛(wèi)202忙0隸年，經(jīng)濟(jì)總量章較州201廳5垂年再翻一番以尖上，綜合經(jīng)濟(jì)且實(shí)力、人民生命活水平和生態(tài)帳環(huán)境保護(hù)再上棵一個(gè)新臺(tái)階，采成為具有國際饒競(jìng)爭力的重大于技術(shù)裝備制造疫業(yè)基地，國內(nèi)方一流的名優(yōu)食桌品基地、清潔臨化工基地、新范材料基地、現(xiàn)愧代農(nóng)業(yè)基地和膏職業(yè)教育基地載，成為西部經(jīng)東濟(jì)強(qiáng)市，重要突的工業(yè)化先導(dǎo)苗區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)婦聚集區(qū)，四川勸重要的勒區(qū)域性中心城含市和山水宜居寧城市，實(shí)現(xiàn)成桑德綿同城化發(fā)交展，在西部地掌區(qū)率先實(shí)現(xiàn)城蘇鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、涉生態(tài)環(huán)境優(yōu)美裝、和諧穩(wěn)定、較協(xié)調(diào)發(fā)展的全陵面小康社會(huì)棄。銜壟二、具住宅市場(chǎng)分析涼1蛾、挪當(dāng)前住宅市場(chǎng)覆現(xiàn)狀祝字盒隨著經(jīng)濟(jì)的屈快速府發(fā)展泥以及國家對(duì)住做宅建設(shè)和城鎮(zhèn)酒住房制度的深忍化改革，以住室宅為主題的房東地產(chǎn)市場(chǎng)，總策體上呈現(xiàn)出平昏穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)騎。主要表現(xiàn)在申：?、黉P、房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)投資穩(wěn)步回升旨，商品住宅投梢資增長加快。形②榜、山品住宅銷襪售形式好轉(zhuǎn)，蔑銷售額大幅增斧長。會(huì)③益、住房消費(fèi)熱貼點(diǎn)逐步形成，慰個(gè)人購房比例蓄不斷提高。磨④爸、魔住房公積金制剪度逐步完善，貨個(gè)人住房消費(fèi)杯貸款迅猛發(fā)展狗。尾⑤濃、房地產(chǎn)二、圣三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)迅效應(yīng)突出，三記級(jí)市場(chǎng)逐漸活扯躍。啞綜上所述，我樂國房地產(chǎn)市場(chǎng)行具有廣闊的發(fā)何展前景和巨大塊潛力。在計(jì)劃站經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)粥濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程旬中，住宅市場(chǎng)宵本身也正在發(fā)鑰生著深刻的變糧化。這一切，門都是我國住宅愉市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)豐展的良好開端綢和基礎(chǔ)。丈2舒、捉德陽市商品房赤現(xiàn)狀和市場(chǎng)需賊求避⑴公、允住宅市場(chǎng)供給習(xí)情況晝：肉從目前德陽房梢地產(chǎn)住宅市場(chǎng)誤來看，前幾個(gè)顫月，整個(gè)樓市螺在全國大環(huán)境魔影響下，購買龍者觀望情緒比隔較濃厚，大家和都在等待著樓數(shù)市大幅降價(jià)，慎雖然在開發(fā)商筆大力的促銷下強(qiáng)，剛需置業(yè)者恢的購買力得到租了釋放，但是見相對(duì)有限，不稻能很好的緩解第當(dāng)前壓力，投自資性需求被抑論制。很⑵汽、湖商業(yè)市場(chǎng)供給響分析：耽目前德陽市純?cè)L高層的項(xiàng)目較孩少基本上都集怪中在老城區(qū)核接心地帶，商業(yè)友項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)智模也相對(duì)較大批，銷售價(jià)格也慧較高。目前的拘社區(qū)商業(yè)較多晨，基本上每個(gè)牙開發(fā)項(xiàng)目都設(shè)雅計(jì)了商業(yè)（臨黎街）用房。電漸梯公寓一般都驚考慮濁了評(píng)2-息3廉層的商業(yè)用房缺。飛⑶臘、促德陽市房地產(chǎn)委市場(chǎng)需求分析兩：紐①縣、燥需求范圍分析當(dāng)：德陽市地處齒成都、綿陽之壞間，處于成綿嗓經(jīng)濟(jì)核心地帶呼，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比信較迅速，城市塑環(huán)境比較適合知居住，市場(chǎng)需哄求包括周邊幾怒個(gè)市縣。幣②能、需求人口分佳析：主要為城傲市首次置業(yè)者莫、大中型企業(yè)熄員工、公務(wù)員優(yōu)、企業(yè)管理人酬員等為主。援③礙、需求數(shù)量分健析：根據(jù)德陽磨市政府制定的汪城市人口規(guī)劃惠，旦到終201艱5常年城市人口達(dá)庸到揉10贊0吃萬人，即每年芝需新增城市人架口燙6-旁8日萬人左右，再掘加上現(xiàn)有城市市人口換房需求擋，每年的剛性仁需求總量大約扇為榆18麻0掙萬廁-24洪0意萬平方米（烈約龜20000-導(dǎo)3000蝕0眨套住宅）。但掃這些剛性需求閥中較多的一部版分表現(xiàn)為因購僚買力不足而導(dǎo)斥致的無效需求這，又因?yàn)榈玛柸幽壳暗淖≌N殃售價(jià)格相對(duì)較扇高，商品房銷率售壓力應(yīng)該是棋很大的。低④士、需求價(jià)格分臉析：從目前德骨陽市已經(jīng)在售牽項(xiàng)目可以看出泄，德陽市各區(qū)舊域的樓盤銷售賓價(jià)格差距不大搞，價(jià)格幅度基袖本酸在饑3500-5龜70顛0尿元團(tuán)/飛左右，由于政忌府宏觀政策調(diào)劇控力度越來越爭大，已經(jīng)明確斤表示要堅(jiān)持調(diào)簽控政策不動(dòng)搖挖，老百姓在認(rèn)宵識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)佛格高位運(yùn)行后處投資空間變小耐，更多選擇持騰幣待購，以期濃政府能將房價(jià)錄調(diào)控下來。從恰今年起，國家垃又對(duì)房地產(chǎn)市嚼場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)潛控，出臺(tái)了大第量的房產(chǎn)政策悶，諸如調(diào)整貸巴款利率、限制殊二套、三套房遵等，從全國到云地方，房地產(chǎn)般市場(chǎng)急劇萎縮布，銷售進(jìn)入停磁滯狀態(tài)，雖然縱目前價(jià)格并未勞被大降，但不不排除未來大幅灶降價(jià)的可能，培這將對(duì)項(xiàng)目的礦開發(fā)產(chǎn)生重大躲的影響，也將談?dòng)绊戫?xiàng)目的價(jià)蛛格政策。按⑷零、市場(chǎng)特征分浴析：概①載、在所有的購綠房者中污，抗4荒5些歲以下的中青困年人占的比重傭較大。煤②桶、淘擦在所有的購房摘者中，城區(qū)人撿口占的比重較襪大，在產(chǎn)品設(shè)尚計(jì)中應(yīng)關(guān)注他薦們的心理需求匹和家庭結(jié)構(gòu)特少征。緞③晶、搜仆從目前德陽市塊住宅消費(fèi)市場(chǎng)雞來看，自主和魚投資性需求各息占一個(gè)比例，墊但因最近房地竭產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)敬厲，以投資為餓目的的購房客巴戶占比重已越篩來越小，故在跪進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)頑時(shí)，應(yīng)盡可能暖地考慮自住性河購買需求。貍④番、幅軟企業(yè)人員、國杰家公務(wù)員、經(jīng)叼商人員等購房慣比例較多。效⑤畏、捷服城區(qū)內(nèi)客戶大片多數(shù)在城區(qū)有顛一套住宅，屬囑于二次置業(yè)，亮也有考慮第一刃居所和部分投筋資需求，主要截考慮樓盤的區(qū)喂位、品質(zhì)，開文發(fā)商及物業(yè)升脆值空間。奪⑥糾、鏈艦外地客戶大部權(quán)分屬于第一次塵置業(yè)，周邊客資戶基本都作為波第一居所不太話注重升值空間準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)的性霜價(jià)比要求偏高娃，對(duì)社區(qū)環(huán)境華認(rèn)同度一般。尺三結(jié)、當(dāng)前住宅市秤場(chǎng)面臨的蹲矛盾和問題濁我國以住宅為配主體的房地產(chǎn)遠(yuǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入抽平穩(wěn)發(fā)展期。付認(rèn)真分析當(dāng)前海住宅市場(chǎng)的現(xiàn)闖狀，深入研究析其面臨的主要終矛盾，并從體討制、機(jī)制和政限策上探索改革刑與發(fā)展的新思碌路，對(duì)房地產(chǎn)濕業(yè)持續(xù)、健康上、協(xié)調(diào)發(fā)展，州為國民經(jīng)濟(jì)與曠社會(huì)發(fā)展作出淘新貢獻(xiàn)是很有術(shù)必要的。驟⑴泥、乳當(dāng)前住宅市場(chǎng)梨發(fā)展的基本態(tài)賢勢(shì)票①寫、房地產(chǎn)開發(fā)冰投資穩(wěn)步回升鍬，商品住宅投骨資增長加快。擦②怖、山品住宅銷壟售形式好轉(zhuǎn)，閣銷售額大幅增矮長。偉③胡、住房消費(fèi)熱桿點(diǎn)逐步形成，漆個(gè)人購房比例攏不斷提高。進(jìn)④妙、住房公積金鐮制度逐步完善亭，個(gè)人住房消母費(fèi)貸款迅猛發(fā)偏展。鼻⑤踐、房地產(chǎn)二、笛三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)薄效應(yīng)突出，三播級(jí)市場(chǎng)逐漸活鍋躍。叨綜上所述，我桐國房地產(chǎn)市場(chǎng)語具有廣闊的發(fā)隸展前景和巨大續(xù)潛力。在計(jì)劃浸經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)田濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程盛中，住宅市場(chǎng)告本身也正在發(fā)枝生著深刻的變職化。這一切，奇都是我國住宅巡市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)旦展的良好開端法和基礎(chǔ)。年⑵析、住宅市場(chǎng)面如臨的只要矛盾鍬探析希幼踏我國以住宅為溪主體的房地產(chǎn)狗市場(chǎng)在發(fā)展過馳程中面臨著一膨些深層次的矛堵盾，出現(xiàn)了買椒方市場(chǎng)的形勢(shì)穴，結(jié)構(gòu)性、階忽段性、體制性陽供給過剩的現(xiàn)豆象突出，面臨稅著市場(chǎng)有效需駐求的不足。逮主要表現(xiàn)在一付下三個(gè)方面：謎①邀、哨商品房空置量臟繼續(xù)上升，消離化空置房壓力弄加大。辭②考、住房制度改盤革的預(yù)期進(jìn)度某和力度未能實(shí)令際到位，住宅易市場(chǎng)消費(fèi)的啟擊動(dòng)要有一個(gè)過布程。醒③雜、市場(chǎng)發(fā)育程累度整體水平偏絞低，地區(qū)之間席發(fā)展嚴(yán)重不平婆衡。孩晚繪綜上所述，這做幾點(diǎn)充分反映御住住宅市場(chǎng)在耍當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)栗形勢(shì)下，擴(kuò)大聞內(nèi)需、加快住稈宅建設(shè)的迫切巷要求，與商品穴房市場(chǎng)有效需馬求不足，供求是難以有效銜接勞的矛盾。化解訴這一矛盾，是吃今后幾年住宅薪市場(chǎng)發(fā)展的主妥旋律。嗓四深、咐營銷于推廣奴戰(zhàn)略懂高素質(zhì)的鹿物業(yè)開發(fā)，除須了高水平的規(guī)使劃、設(shè)計(jì)外，茄還需要有一套適行之有效的市兩場(chǎng)營銷策略和灌手段，高標(biāo)準(zhǔn)蟲的經(jīng)營和管理棉，以確保項(xiàng)目許有市場(chǎng)普銷路，開發(fā)商鹽有合理的收益蘇。根據(jù)本項(xiàng)目喊市場(chǎng)定位和開窄發(fā)特點(diǎn)，擬采受用以騾下營銷推廣策蘭略：1、賣點(diǎn)分析鏈①茂、項(xiàng)目高覺達(dá)錯(cuò)36跳%志的綠化率，程且緊鄰占地千絮畝的東湖山公尚園，介使得整個(gè)小區(qū)他成為一聞個(gè)秩“朵園林柴式及”鮮的單位，因此江有其突出的環(huán)行境特點(diǎn)。此外忌，開發(fā)商重視每小區(qū)住宅戶型蒙多樣化和房屋捆外觀設(shè)計(jì)，大糟大增加了該項(xiàng)笑目的吸引了。狗②役、項(xiàng)目位于黃鈴河片區(qū)，已落次戶的生活小區(qū)侄較多，配套設(shè)去施十分豐富。罵教育、休閑、番娛樂、購物等抽都很便利。呈③甚、章小區(qū)堅(jiān)持瓜以狠“梅山無里，景無送界，心無糖邊按”當(dāng)?shù)拈_發(fā)理念貴，洞項(xiàng)目為四幢電積梯公寓組成，致居民生活便捷儲(chǔ)，在此基礎(chǔ)上剖還引進(jìn)爪了腦“忠智能耳化由”潔新概念，更加腥提高了小區(qū)居西民的舒適度。狐④抖、項(xiàng)目定位于障黃河片區(qū)中高贏檔住宅，但價(jià)港格相對(duì)同片區(qū)盈競(jìng)爭樓盤顯得幼十分親民，且培采用多種優(yōu)惠嘩付款方式極大滴地提高了其競(jìng)訂爭力。靈⑤謊、項(xiàng)目開發(fā)商蔽是由中國工程流物理研究院六變所所屬臭SG松實(shí)業(yè)總公司于奮二硬0農(nóng)0鹿四年十二月發(fā)銜起設(shè)立的高新否技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國焰有控股企業(yè)逐，在成都、綿繭陽等地已開發(fā)偏多個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓腸盤和公共設(shè)施彎項(xiàng)目，信譽(yù)良?xì)g好。沈2赴、廣告宣傳策廟略患由于腐SG嫩置業(yè)有限公司另已經(jīng)在成都、紛綿陽等地開發(fā)啄了一系列樓盤鐵在消費(fèi)者心目穗中形成了良好叫地形象，再加管上黃河片區(qū)優(yōu)趣質(zhì)的生活環(huán)境嗓對(duì)置業(yè)者都是宇一個(gè)比較大的犬吸引。烤“捐SG洞·吳DHSZ芽”繩項(xiàng)目針對(duì)確定瓣的目標(biāo)群體，鍬按計(jì)劃、分階肉段，系統(tǒng)的對(duì)滅小區(qū)的整體形莊象仿和貸“軟賣達(dá)點(diǎn)回”樓進(jìn)行廣告宣傳盆。包括以下廣臉告媒體：現(xiàn)場(chǎng)修售樓部、工地你現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、愿電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)縣、公車及戶外鏈廣告牌等。3、促銷策略廟①何、促銷的階段貴性策略，按不骨同的階段指定芝不同的銷售策盜略。一般按以年下殿階植促銷：促銷準(zhǔn)笨備階段；首次源公開展銷和銷水售階段；二次渡公開展銷和銷剝售階段；三次緣公開展銷和銷教售階段；掃尾勒銷售階段。剩②蜘、銷售對(duì)象：艱城市首次置業(yè)桌者、大中型企清業(yè)員工、公務(wù)手員、企業(yè)管理血人員等。蹦③奮、促銷手段：明擬采用多種促狂銷手段，包括懇：廣告宣傳、角內(nèi)部認(rèn)購、人鴉員直銷、舉辦啄展銷會(huì)、集團(tuán)衣認(rèn)購、靈活多們樣的付款方式朋及優(yōu)惠方案、嬌售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板測(cè)房促銷等。4、定價(jià)策略⑴、價(jià)格定位撥根據(jù)目前德陽思市房地產(chǎn)房源銳交易信息，以瞞及黃河片區(qū)一蜂帶同類房地產(chǎn)娛銷售價(jià)格如表質(zhì)3彼所示：指分表匆3傻攏樓盤銷售價(jià)格淺増況表裝序號(hào)躬名稱奶地段吃最低價(jià)（綱元認(rèn)/萍㎡舞)振最高價(jià)（綿元廊/鹽㎡霸)廉均價(jià)（盼元木/精㎡絡(luò))鴨1畝黃河畔島閉黃河片區(qū)攀4260授5260秤4700濁2身瑞琪曼國際社惡區(qū)年黃河片區(qū)吸480趙0永6233自5400癢3援希望城羽黃河片區(qū)絞4788農(nóng)5758竟5078辯4燦凱旋國際口老城區(qū)活5258孤6668稼5500予5鑼春天印象筋城北片區(qū)四4588阿5148粒4700闊6判天籟福度河?xùn)|片區(qū)腎4000主4800湖4500正從德陽市近期邊樓盤價(jià)格情況錦分析，中高檔坑住宅售價(jià)寒在敬4000周—低666有8攀元信/勵(lì)㎡芝之間。參考各響樓盤價(jià)格和對(duì)拾其區(qū)位、環(huán)境射、配套等對(duì)比畜，酬“敗SG確·炒DHSZ船”姨價(jià)格定位為中堵高檔住宅，住統(tǒng)宅露價(jià)格為挨4380折元繳/貢㎡合，仗商鋪價(jià)格為豪6680頓元籮/蘇㎡畏，停車位每勻個(gè)港1000重0舊元。格⑵拼、價(jià)格優(yōu)惠策棚略染①爆、預(yù)付房款優(yōu)宿惠攏躬：撥（犬一次性交筒納愚1000燒0處元誠意金，成拋為銀卡用戶，智擁草有窮1咳%船優(yōu)惠；一次性減交閉納景2000障0竹元誠意金，成朝為金卡用戶，棗擁倒有燙2垮%跑優(yōu)惠；一次性雨交任納蛙3000善0假元誠意金，成田為鉆石卡用戶名，有辱用夢(mèng)3皆%拾優(yōu)惠。廈）擺油遵②臣、集團(tuán)購買優(yōu)完惠幣；垃③客、特殊消費(fèi)對(duì)形象優(yōu)惠禍；法慘低④然、其他優(yōu)惠措望施患煉⑶沈、價(jià)格浮動(dòng)策回略猛：侵①島、鴿展銷會(huì)期診促銷優(yōu)惠價(jià)撫；漁銀圓②認(rèn)鬼、仙器銷售優(yōu)等惠浮動(dòng)價(jià)肯；蔬承③冤頭、正常銷售期瀉段浮動(dòng)價(jià)怖；園醋紹④匯、其他浮動(dòng)措潤施局第三章少遼項(xiàng)目選址及區(qū)搜設(shè)條件一、項(xiàng)目選址畢妻作為發(fā)展中的稠旌陽區(qū)內(nèi)，黃術(shù)河片區(qū)以上風(fēng)蟻上水、純居住辜、無工業(yè)等因惜素和其優(yōu)越的械自然環(huán)境，成吧為城市規(guī)劃中俯山水宜居特點(diǎn)棚的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)翅域。譯二嶼、區(qū)域歷史文噴化地位鑒黃河片區(qū)的區(qū)鵝域范圍是指北叫起青衣江路，乏南至黃河?xùn)|路猜，東靠東湖山圾，西側(cè)黃山路周；整個(gè)片區(qū)位蛙于德陽城市的攻東北面，芳是搏0晉6距年后新興建設(shè)而起來的行政、欣高尚居住中心怕。在市政府及邁建設(shè)局的投入余巨資重點(diǎn)打造瘦之下，強(qiáng)力推蒜進(jìn)片區(qū)建設(shè)，幟首先便是對(duì)青嗚衣江東路、龍論泉山北路等重頑要道路進(jìn)行了鳴建設(shè)，全面完圾成了渭河路、衰廬山北路等道翻路建設(shè)。當(dāng)前疲片區(qū)市政配套簽設(shè)施越來越完踩善，道路寬闊喉縱橫交錯(cuò)，市瞇、區(qū)兩級(jí)眾多哭行政機(jī)關(guān)及國舍家級(jí)重點(diǎn)示范稅中學(xué)等名校均聾在該區(qū)；區(qū)域憲內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，捆東靠風(fēng)景秀麗嘉的東湖山公園船，西臨碧波蕩顛漾的綿遠(yuǎn)河，驢依山傍水自然以條件出眾。三、建設(shè)條件減1雄、屑區(qū)域配逃套具:園近幾年內(nèi)德陽江市、區(qū)兩級(jí)眾聞多行政機(jī)關(guān)辦凝公地點(diǎn)已先后反遷到黃河片區(qū)儀；努學(xué)校擁有鼎天雕幼兒園、國家碰級(jí)重點(diǎn)示范中鉛學(xué)德陽中學(xué)、勸德陽外國語學(xué)霧校等；紹提供醫(yī)療服務(wù)弟的眼科醫(yī)院和單肝膽病醫(yī)院；象綜合市場(chǎng)有主蔬要玉泉農(nóng)貿(mào)市鞏場(chǎng)，為市民的數(shù)生活消費(fèi)提供足了便捷；吧2胃、言區(qū)域樓盤情況瓣（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)慘）淺:庭黃河片區(qū)當(dāng)前噴是以純居住社友區(qū)為主，區(qū)域蜻內(nèi)樓盤主要以孫萬興魅力城系徐列、?？导瘓F(tuán)貨、順天房產(chǎn)開喂發(fā)的樓盤為主拳。已入市的樓居盤有：御景東團(tuán)苑、駿逸東山閥、上東風(fēng)景。軍即將入市的項(xiàng)舌目有萬興魅力呼城四期、?？导痃髀?。樓盤輝戶型戶型面積貝從脂6元0兆平米的一室一瞞廳混到瞎20等0猶余平米的奢華舍戶型齊全。區(qū)采域樓盤主要以罵中型社區(qū)為主紐，都較注重小夜區(qū)的內(nèi)部環(huán)境狡和景觀配套的唉打造竄。諒3、交通方便陳SG腦·剝DHSZ屠坐落于北起青大衣江路，南至妹黃河?xùn)|路，東戲靠東湖山，西唇側(cè)黃山路的黃松河片區(qū)，即德萬陽城市的東北顏面，授是孫0獻(xiàn)6圾年后新興建設(shè)點(diǎn)起來的行政、搬高尚居住中心冒。其市政配套暗設(shè)施越來越完齡善，道路寬闊現(xiàn)縱橫交錯(cuò)，頸有戀1刪4替路春、橫2算3騰路卡、蛋2巾4域路誰、餐2敗7申路等煙公交車經(jīng)過此餃地，距離火車物站善3苗0蓄需倘要泥25min矛,革而距離汽車站絕只無需為15mi板n掩，交通十分便骨捷。土地征用情況賢開發(fā)土地由出門讓方式獲得土秧地外1712伙0伯㎡，土地價(jià)格鍛為螞568鹽0毯萬元。重第四墨章已饑霜建設(shè)規(guī)模及功死能標(biāo)準(zhǔn)秧一、量建筑面積及內(nèi)仁容闖吵SG五·妙DHSZ較項(xiàng)目建設(shè)為商費(fèi)業(yè)小區(qū)，初步夜規(guī)劃總建筑面層積盆為枯99354才㎡啊，其中住宅面千積細(xì)78168閣㎡盒，商鋪面局積粘6576寇㎡仆，停車庫面躁積是14610奶㎡旱。善二、項(xiàng)目規(guī)劃蘋設(shè)計(jì)方案檔1代、項(xiàng)目在規(guī)劃憑設(shè)計(jì)時(shí)，充分槐考慮德陽整個(gè)音消費(fèi)需求以及危德陽市地方環(huán)掛境對(duì)建筑的影哲響，堅(jiān)構(gòu)持許“昏山萬里，景無心界，心無箭邊膝”瘦的開發(fā)理念，里項(xiàng)目致力于打都造一個(gè)適合人麗居的居住生態(tài)豐社區(qū)。袖2沈、酬壩建筑外立面風(fēng)雞格：概念主題婦生態(tài)、時(shí)尚、矩經(jīng)濟(jì)、適用、冬舒適的現(xiàn)代派悅生活。主要通狹過窗、玻璃、瓶陽臺(tái)、腰線、壁空調(diào)機(jī)位、屋洽頂?shù)冉ㄖ?hào)奮來體現(xiàn)。欣3囑、領(lǐng)眾建筑內(nèi)裝飾：皂為了更好的順稱應(yīng)市場(chǎng)和給客祝戶更大的自由兇發(fā)揮空間，交鴉屋標(biāo)準(zhǔn)為清水唇房，重點(diǎn)在隱品蔽工程中盡量象做到一次到位盾，防止客戶二湊次裝修對(duì)建筑批產(chǎn)生破壞。氏4披、名惕戶型定位：由維于本項(xiàng)目規(guī)模冒不大，戶數(shù)不滑多，但是在設(shè)校計(jì)時(shí)特別注意末不要簡單的重原復(fù)，充分挖掘氣各戶型的特點(diǎn)啟，使每一個(gè)戶螺型盡量有變化晃，力求達(dá)到各伏具特色和獨(dú)有酒的賣點(diǎn)，以達(dá)挺到吸引客戶的石目的。奴5貞、辣戶型設(shè)計(jì)臥：舍根乖據(jù)糟“君SG圣·俘DHSZ意”匠區(qū)位環(huán)境和住女宅市場(chǎng)需求，赴規(guī)劃為以下聲及三種碧戶型：朗表誓4萍愿“捧S著G晚·艷DHSZ感”共住宅戶型漏戶型皇面積（㎡）飽數(shù)量（套）出套型晴A乒87.63啦50肆兩室兩廳一衛(wèi)威137.17趕50友三室兩廳兩衛(wèi)踐107.83咐50版三室兩廳一衛(wèi)渴B章51.23慕132責(zé)一室兩廳一衛(wèi)腸72.25燒124捕兩室兩廳一衛(wèi)盒93.13費(fèi)124酒兩室兩廳一衛(wèi)趨107.83沖132緣三室兩廳一衛(wèi)堂C拍129.49裝50兼三室兩廳兩衛(wèi)舍87.63懇50季兩室兩廳一衛(wèi)徐D萄69.21廁25雷兩室兩廳一衛(wèi)適129.84瑞25善三室兩廳兩衛(wèi)逝130.43俘25適三室兩廳兩衛(wèi)攝85.68衛(wèi)25夠兩室兩廳一衛(wèi)裹總數(shù)季86仔2嫁套妨以上戶型在設(shè)著計(jì)時(shí)綜合考慮罰了住宅使用功悅能和空間組合隨、家庭人口、驅(qū)職業(yè)特征等因計(jì)素，住宅內(nèi)有漆臥室、起居室痕、廚房、衛(wèi)生集間、儲(chǔ)藏室及寺陽臺(tái)、餐廳和漂書房。項(xiàng)各種功能空間遇如臥室、起居弟室、餐廳、衛(wèi)警生間的使用面彈積也滿足規(guī)定數(shù)的要求。悉三技、工程項(xiàng)目展情況簡表高5岸萍工程項(xiàng)目一覽消表觀序號(hào)電項(xiàng)目名稱茫說明身1壩土建工程勁建筑面值積奮9935獸4櫻㎡寸1.1剃住宅燥建筑面芒積燭7816蜘8高㎡悼1.2塵商鋪艇建筑面詳積腔657今6飾㎡攀1.3塊停車場(chǎng)愿建筑面甚積惕1461蜓0巴㎡晶2嚴(yán)給排水工程指水箱、水池、枯水泵機(jī)房靈3搶普通消防系統(tǒng)寫住宅區(qū)泡4哭變配電工程（剪強(qiáng)電）跳配電房變配電閣設(shè)備竊5猴照明工程反小區(qū)照明礙6振通信工程著普通電話配線腥（端子接單元觀口）妄7雪火災(zāi)報(bào)警及安款全監(jiān)視窄公共場(chǎng)所火災(zāi)爬報(bào)警，可視防勢(shì)盜門逢8肝通風(fēng)工程解地下停車庫通蹦風(fēng)翠9頓閉路電視殺住宅區(qū)服10戒室外工程交室外綠化及部改分道路場(chǎng)地妖第五勞章詠臭造建設(shè)方案寫一、建設(shè)場(chǎng)地懼環(huán)境1、總體分析示本項(xiàng)目位于助地勢(shì)平坦，不慢占用城市主干輔道，無需大規(guī)開模拆遷。城市稱主次干道的水驟、電、煤氣、紅通訊等市政設(shè)乏施配套完善，鋒承擔(dān)施工任務(wù)怠的施工隊(duì)伍，術(shù)只要滿足施工沖資質(zhì)的企業(yè)就泡能完成施工任臺(tái)務(wù)。而德陽市投滿足資質(zhì)要求拴的企業(yè)有幾十鮮家，施工隊(duì)伍農(nóng)不成問題，施廣工所需場(chǎng)地、老施工道路、用渠水、用電均已霸滿足，故施工盼條件較好。普2截、浙逢自然環(huán)境：姓⑴哥績現(xiàn)地形、地貌怎堵彈德陽市旌陽區(qū)測(cè)地處龍門山東河和龍泉山西北夠地帶，地跨成菊都平原和鹿頭來山系列，綿遠(yuǎn)乒河、凱江河由哲西北向東南斜賠穿區(qū)境，石亭擇江沿西南區(qū)界艷注入，江河間州地形開闊平坦悶，綿遠(yuǎn)河以東洋地形起伏為丘很陵區(qū)。全區(qū)地提勢(shì)西北高，東獸南低，西北海召拔在難460帖米至模600隆米之間。土地溉類型按地貌劃蔬分平原、淺丘池。朽⑵饑辛帖氣候、水文信青裕德陽市屬于亞厭熱帶濕潤型氣欠候區(qū)，四季分得明、氣候溫和考、降雨充沛、燥無霜期長，平澡均風(fēng)速小，冬爛季常有干旱，要秋多綿雨。渣德陽市水資源玩總量為鄙82.75豆億立方米，其干中地表水為陸56.98客億立方米，地欄下水為竟25.77斬億立方米，在喚水資源總量中清可利用水量占五總水量為桐35.70%嘆，其中地表水挖為棒22.38略億立方米，地奏下水為瘦7.13這億立方米。唐二、總體規(guī)劃站布局異1陸、小爪片區(qū)規(guī)劃燕“慈SG月·視DHSZ恭”剃項(xiàng)目位于位于園德陽城市的東充北面，鵲是脹0平6爽年后新興建設(shè)系起來的行政、爪高尚居住中心濫，屬于市政府氏及建設(shè)局的投外入巨資重點(diǎn)打顯造之下以園林揮旅游、休閑娛許樂和中高檔住舞宅為主的區(qū)域現(xiàn)。目前，該片趙區(qū)市政配套設(shè)謀施齊全，周邊鉆環(huán)境也十分完擋善。良2離、冤虧總平面布局池財(cái)頑“存SG手·闊DHSZ松”震總平面呈方形紀(jì)布局，本由夕4扁幢電梯公寓組弦合而成，其中泛底層或低層為尿商鋪，下設(shè)地角下停車場(chǎng)，綠邀化率高瓶達(dá)嗚36虹%雀，布局合理，狐休閑宜居。丑整體規(guī)劃設(shè)計(jì)然特點(diǎn)衣A智、差蜘在建造現(xiàn)場(chǎng)銷壟售部時(shí)應(yīng)充分神考慮樓盤概念懸，充分利用項(xiàng)宇目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，賴體現(xiàn)樓盤品質(zhì)被、特征。雪B隆、起四將項(xiàng)目外觀色帽彩和建筑風(fēng)格盤同小區(qū)景觀有貍機(jī)結(jié)合起來，晴達(dá)到天、地、錄景、房、人的頃完美統(tǒng)一境界躍。詢C遣、纖仁石在項(xiàng)目開盤時(shí)洽先將部分區(qū)內(nèi)艘凈化，景觀先師做出來。尤其驕?zhǔn)墙哟行牡木渚坝^，體現(xiàn)樓找盤概念，讓購胞買者有一個(gè)切庭身體會(huì)。井D鬼、嫩謊在小區(qū)內(nèi)的景撈觀凈化設(shè)計(jì)重確點(diǎn)體現(xiàn)生態(tài)精棒品樓盤的概念格。值E行、替澤淚充分利用區(qū)位中優(yōu)勢(shì)提升綜合榴利用效率，在圓屋高、平面規(guī)保劃、外立面等騰方面提升項(xiàng)目紅的商業(yè)價(jià)值。因4典、項(xiàng)目建筑經(jīng)功濟(jì)技術(shù)指標(biāo)級(jí)表蹈6缺贊項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)國指標(biāo)一覽表蟻序號(hào)肯項(xiàng)目璃指標(biāo)矮1臥總用地面積差1712雅0券㎡鞋2蜂總建筑面積固9935橫4耀㎡看2.1牙旋嶄蒸停車場(chǎng)建筑面監(jiān)積巧1461壓0炮㎡癥2.2誠慌根地上建筑面積膜8474宴4騙㎡略2.2.1們接渠借竹住宅塘7816激8填㎡裕2.2.2組喂撇幟商鋪拖657準(zhǔn)6棉㎡餓3單建筑層數(shù)柏3鹿4奇層澇3.1梨怖乏地?cái)R上莊鍬3今3擁層險(xiǎn)3.2旱致權(quán)地下徑1斜層巡4陷建筑總高刻99.3m液5罩建筑容積率搬4.95塑6調(diào)綠化率倡36%苗7高停車位數(shù)量鼓487橡7.1按棚亭地上規(guī)97設(shè)7.2顛項(xiàng)律吹地下疲390三、建設(shè)方式邁1盜、項(xiàng)目發(fā)包方燥式是采用公開靠招標(biāo)的方式。選項(xiàng)目的勘察、笛設(shè)計(jì)，土方工傾程，樁基工程青，土建工程，理裝修裝飾工程禿，水電工程，胸綠化、景觀塑茄造，小區(qū)道路求及基礎(chǔ)設(shè)施建旗設(shè)，重要設(shè)備魂、材料等物資戒的采購，項(xiàng)目工監(jiān)理宜采用委削托招標(biāo)的組織待形式。2、招標(biāo)范圍納表老7怠讓招標(biāo)情況一覽羞表球序號(hào)釀名稍悅軌稱稅招標(biāo)情況字備約葵注予不招標(biāo)禿招標(biāo)發(fā)1才項(xiàng)目勘察、設(shè)黎計(jì)曉塘招標(biāo)喚逮2狹土方工程年符招標(biāo)董蒸3使樁基工程施工剃邪招標(biāo)寧篩4炊土建工程施工驟均招標(biāo)譜求5中裝修裝飾工程假鉗招標(biāo)抗反6磨水電工程蒜割招標(biāo)芒掙7梅小區(qū)綠化、景敞觀塑造卷猴招標(biāo)挑做8烤小區(qū)道路及基槍礎(chǔ)設(shè)施施工悼疑招標(biāo)奧蜘9汽重要設(shè)備、建床筑材料等物資滾的采購這落招標(biāo)晚潛10幅項(xiàng)目監(jiān)理如褲招標(biāo)責(zé)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)點(diǎn)根比據(jù)穿“族SG堤·稻DHSZ等”孤地質(zhì)勘查情況毒和本項(xiàng)目初步予規(guī)劃，工程基鵝礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)哥設(shè)計(jì)擬采用以歇下類型：頁1顫、基礎(chǔ)選型及慘處理爛樁基礎(chǔ)：根據(jù)虹項(xiàng)目所在地地勇基狀況采取打蠻鋼筋混凝土預(yù)蔽制樁工程。率質(zhì)量保證：采渴用規(guī)格質(zhì)量必堵須符合設(shè)計(jì)要筐求和施工規(guī)范辮規(guī)定，且有出渴廠合格證的棗2糾、預(yù)制鋼筋混伯凝土樁。罰工藝流程操作仇：就樁樁似機(jī)至唐→妹褲起吊預(yù)制除樁據(jù)啊→斧籍穩(wěn)曉樁什朝→拳于打辛樁湊明→偏碗隙接兼樁犁解→珠飲送老樁孤裁→譜窄中間檢查驗(yàn)榨收返限→碗卷移樁機(jī)至下一冊(cè)個(gè)樁位睬穗切深層攪拌樁：外采用注漿加固樂地基施工及大鄰體積混凝土筏告板基礎(chǔ)施工，味并通過動(dòng)力觸西探和載荷試驗(yàn)為等原位測(cè)試方醒法對(duì)施工結(jié)果顯進(jìn)行檢測(cè)來驗(yàn)帥證試驗(yàn)結(jié)果。嬸愁旁上部結(jié)構(gòu)爸：鋪“咱DHSZ捐”崗建筑群成由駝4捎幢著高合99.繞3朗米的塔樓、高攏層住宅組成，劫其中地兼上抖3券3堡層，地乘下續(xù)1舉層。闖孩叛地上建筑物為謙框協(xié)架舒—棚剪力墻結(jié)構(gòu)，飼地下停車庫為舅底板、側(cè)壁頂怖板均為抗?jié)B等剩級(jí)繩為但P廟6縮的防水混凝土粗?？拐鹆叶惹粸楸?電度，結(jié)構(gòu)安全丸等級(jí)為二級(jí)，傅耐火等級(jí)為二值級(jí)。其中，屋軟面防水等級(jí)溪為待2援級(jí)，地下室防送水等級(jí)快為督2花級(jí)。懸逃貴必須指出的是事，德陽妻在平200錦8執(zhí)年地震以后，泡人們逐漸對(duì)建恢筑物的抗震強(qiáng)溫度有了一定的駕要求，因此在頂結(jié)構(gòu)施工中明虎確注意提升建結(jié)筑抗震強(qiáng)度，賺因此：除使結(jié)構(gòu)具有明壇確的計(jì)算簡圖斑和合理的地震筒作用傳遞途徑南。具備必要的扣抗震承載力，膏良好的變形能濁力和消耗地震唇能量的能力。摸對(duì)可能出現(xiàn)的跟薄弱部位，擬煌采取措施提高看抗震能力。紹五跌、僑家室內(nèi)給排水及涼供電工程島給排水工程由丸生活給水、消進(jìn)防給水、排水李三個(gè)系統(tǒng)組成膛。本項(xiàng)目位于紀(jì)黃河片區(qū)，可發(fā)運(yùn)用已有的市拌政給水設(shè)施。口1口、生活給水系早統(tǒng)：采用豎向區(qū)分區(qū)供水方式端，揀一頁~迷五層為下區(qū)，航采用下行上給盡市政直供給水易管提供，團(tuán)六挑~監(jiān)十一層為中區(qū)幼，十二層及以怕上威上區(qū)，中脅區(qū)和上區(qū)均采丟用地下室水泵答房內(nèi)設(shè)置無負(fù)房壓變頻水泵，降供給樓頂容積訂為員48m劍3帽的水箱。水表己按樓層集中放知置，熱水由戶斯內(nèi)氣燃?xì)鉄崴銎鞴?yīng)。給水萍干管、立管采寶用內(nèi)筋嵌入鋼鵝塑復(fù)合管，室臨內(nèi)生活給水管卻及熱水管均采豎用茅PP-羽R今聚丙烯塑料給增水管，熱熔連銷接。撥2夠、消防給水系項(xiàng)統(tǒng)苗:代室外消火栓由簽小區(qū)給水管網(wǎng)唉直接供含水料,20L/s模,繭室內(nèi)設(shè)與置炒400m嫩3盤的消防蓄水池幟，消防給水由誤室外給水管供轎給，消火栓由個(gè)普消姻泵莫(珍一備一更用隆)延從消防水池供飄給。樓頂設(shè)置籌容積乞?yàn)樯?8m政3頭的玻璃鋼水箱淹。本工程地下外車庫及一、二胳層商場(chǎng)及標(biāo)準(zhǔn)也層公共走廊，嘉設(shè)置自動(dòng)噴水馬滅火系統(tǒng)。自譯動(dòng)噴水系統(tǒng)危債險(xiǎn)級(jí)藝Ⅱ彼級(jí)設(shè)計(jì)，噴水摔強(qiáng)俗度存8L/min悲·m國2侍,至作用面坡積狀160m察2哄，系統(tǒng)設(shè)計(jì)流撫量漠為渠30L/s態(tài),疾設(shè)濕式報(bào)警閥柱一套，在每層胸的供水干管上晚調(diào)信號(hào)蝶閥和墻水流指示器。繳加壓泵房內(nèi)設(shè)充主加壓嚇泵月6時(shí)臺(tái)，系統(tǒng)設(shè)水呢泵接合揉器電6氏個(gè)，噴頭采用唐標(biāo)準(zhǔn)型玻璃球鐘噴頭撲，投68荒。抵C棋溫度級(jí)。室內(nèi)暖系統(tǒng)管道豎向攻成環(huán)狀連接，裂室風(fēng)消火栓系悟統(tǒng)及自動(dòng)噴水暑滅火系統(tǒng)管道鞭均采用內(nèi)外壁鵲熱鍍鋅鋼管根：年DN霜≥欄10炕0冬，采用溝槽式稻（卡箍）家連接或法蘭連棚接（閥門處）推；園DN<100港,豆采用螺紋連接序。斥3花、排水系統(tǒng)：卡室內(nèi)采用污廢興水合流，系統(tǒng)燙采用單立管排慣水方式，伸頂夫通氣管，排入弓室外沼氣化糞然池，經(jīng)處理后莖再排入市政污玉水管。室內(nèi)排濾水立管采止用異U-PV詳C秀螺旋排水管道擔(dān)，排水橫管采暈用擠出成俗型刮U-PV皆C蜓排水管道，承皮插粘接。晶4守.究供電配套系統(tǒng)突⑴禍供電電源及電牽壓。供電電壓必為膽10K擔(dān)V羨，從黃河片區(qū)楚的主干線接入露，有專門的配淺電房進(jìn)行轉(zhuǎn)壓泊分送。襯⑵剩負(fù)荷等級(jí)。工避程消防用電設(shè)培備，設(shè)備機(jī)房炎，小區(qū)道路照綢明等采用二級(jí)乏負(fù)荷，其他為卻三級(jí)。扔⑶輸計(jì)量方式。由蔥系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專歉用計(jì)量柜，每檔戶都有電壓表子。別5覺.椅照明及電力設(shè)獲計(jì)踢⑴狗照明設(shè)計(jì)。有籠正常照明，小垂區(qū)照明，應(yīng)急絨照明等，小區(qū)秀主要光源為節(jié)蔽能型熒光燈，訪住宅預(yù)留燈位眼，自行選擇，次在公用的疏散色通道，地下車距庫等，設(shè)安全傻出口標(biāo)志燈。狐⑵棚電力設(shè)計(jì)。生意活水泵與潛水瞇泵水位由系統(tǒng)喊自動(dòng)控制，消顯防設(shè)備接消防本中心指令開啟零或停機(jī)。晴6再.拿供氣。采用城眨市管道煤氣供找應(yīng)，每戶都配旬備專用煤氣管照道，從事先設(shè)悶計(jì)的預(yù)留孔接園入。7.通風(fēng)公⑴耽住宅空調(diào)。每攤個(gè)住戶室外都潛有空調(diào)預(yù)留位渾置，可自行購吵買安裝。屈⑵駕通氣。在地下矩車庫等位置安載裝機(jī)器排煙通碼風(fēng)設(shè)備，以保從證空氣質(zhì)量的知清新。8.通訊設(shè)施免⑴府光纖。小區(qū)接蛇入電信的光纖功設(shè)備，電話線頌的接入，每戶般都有預(yù)留線路常，可自行選擇擋開通。刷⑵旁電視線路。同楚光纖一樣，統(tǒng)屠一接入，預(yù)留躲線路由用戶自跟行選擇。9.消防假⑴選小區(qū)的通道，巾樓梯道等都有改消防設(shè)備。刑⑵塔小區(qū)室外按規(guī)場(chǎng)范設(shè)置消火栓溝。寫⑶無地下車庫按規(guī)憂范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置冬防火分區(qū)，并承采用自動(dòng)噴淋齊系統(tǒng)。攔10詠.慣環(huán)境保護(hù)酸⑴沫生活垃圾的處核理。每個(gè)樓層墾設(shè)置有垃圾通雜道，每天進(jìn)行裕垃圾的處理，舒小區(qū)設(shè)置有垃僵圾箱，并有專啟人進(jìn)行打掃。瓣⑵壞生活污水。有燒專用管道進(jìn)行使合流匯中，進(jìn)聞入片區(qū)的城市鹿污水管道。陸⑶歡噪聲。小區(qū)距緞離街道有一定摸的距離，且為氣高層建筑，在擊這方面不需要艙專門的設(shè)施設(shè)歉?jìng)?。敬第六煉章好養(yǎng)拘項(xiàng)目施工進(jìn)度悔安排研統(tǒng)本項(xiàng)目計(jì)劃在獎(jiǎng)兩年半左右的姿時(shí)間內(nèi)建成。憂建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃培如下：欄表權(quán)8框禽項(xiàng)目施工進(jìn)度濫安排表錫時(shí)間算說明葛201綁1高年翻3冶月環(huán)項(xiàng)目建議書批海復(fù)句201賓1青年朽4驗(yàn)月去--范5配月廁編制可行性研打究報(bào)告并報(bào)批款201端1擇年循7遼月宜--及9省月奸建筑方案設(shè)計(jì)彼201槽1噸年拉1睬0回月施綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)茅201須1狀年醒1丘1堂月欲--1華2濫月振施工圖設(shè)計(jì)父201面2肉年氧1扶月竟報(bào)建、領(lǐng)取建睛設(shè)規(guī)劃許可證輛201讀2磚年篩2面月阻1使0塘日最工程開工叨201皂2擋年追6恥月鉗完成投靈資絲25%亂201嶺2供年儉8宗月庸取得預(yù)售許可促證，開始預(yù)售積201攔2絲年吼1敬2誓月盜主體工程斷水叨201尺3軋年耽2兔月配--于5穴月輔單體工程驗(yàn)收咬201節(jié)3書年期4享月評(píng)--干6以月白分項(xiàng)工程驗(yàn)收俗201誤3月年神8縱月版正式入住梁第七縣章忽和抹投資估算與資嫌金籌措一、投資估算爹根據(jù)心本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方轉(zhuǎn)案確定的建筑燒面積、結(jié)構(gòu)、瘡建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以仰及可行性研究害財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)儀取費(fèi)要求，估界算總投資造價(jià)勉如銀表仆9放和具表頭15找所潔示?？时頋?趟荷“熔SG幣·召DHSZ印”惕項(xiàng)目投資估算另攤（單士位掙:杏萬元）暈序號(hào)祝撫岡項(xiàng)院起暗目貨開發(fā)產(chǎn)品成本赴郊裙妄分期計(jì)劃進(jìn)度扭1宣梯能既2取3遺4紋5羅1稼土地費(fèi)用匯5680博5680蛇編黎廳2尸前期工程費(fèi)撲901暫攻601鬼結(jié)探眼330敘3勻基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)須費(fèi)看2727加途餅除927欣1800健4廈建筑安裝工程夜費(fèi)孩9088情偷躁四忙2508久5080涼1500揪5睜公共配套設(shè)施造建設(shè)費(fèi)坡455發(fā)詠疫擋偉85愉170賽200柿6嫁開發(fā)間接費(fèi)溉227納40庫爪償景55族55嫂40除37桂7蒼管理費(fèi)用奉407本85膜昨壁潛85筐85環(huán)84巡68嗎8端銷售費(fèi)用數(shù)909爆70公鴿喘徹230魔230府220舉159捷9漆開發(fā)期稅費(fèi)鑼368符稈160震208撓10持其他費(fèi)用忽368犬50孝晴條趴50義108咸160爪11駐不可預(yù)見費(fèi)反1590拿廳宇帳540隆650灘400嬌助脾合計(jì)低22720騙6526是幅偉4400幣8276誘2854迫664腿呈備注撐：本次費(fèi)用設(shè)達(dá)計(jì)菌以編5出個(gè)月為一個(gè)周嘩期，時(shí)間刊從家201堅(jiān)1佳年叫3口月短—吵—沃201承3承年辮8攀月，總熱共學(xué)2摘年半時(shí)間。二、資金籌措境秋本項(xiàng)目建設(shè)資加金完全由建設(shè)邁單位自籌，括四川省科學(xué)城能SG尖置業(yè)有限公司裹德陽分公司使羊用自有資金定10姜00既0培萬作為項(xiàng)目資旨本金，按照國毅家對(duì)商品房銷副售有關(guān)規(guī)定，遍不足資金通過匆向銀行借貸戰(zhàn)和預(yù)售房款解藥決辯。故借貸資金搞約爬558三9騙萬元，按一年尋期利率陽10播%觀計(jì)算，到期后餓還本付息，本鳴金及利息擬用流預(yù)售收入扣除熊相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)情行償還，本項(xiàng)梁目考慮用預(yù)售兵收入扣除相關(guān)撐稅費(fèi)后補(bǔ)充建耗設(shè)資金，將采有取邊回款邊將穴回款用于建設(shè)昌資金以及償還旱債務(wù)使用，最乞大限度的利用砌項(xiàng)目預(yù)售收入指。卸第八攻章寇就扣經(jīng)濟(jì)效益分析慚一、住宅銷售講價(jià)格抓盆根據(jù)工程所處腎位置，周圍環(huán)鑼境條件和房地做產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)脂預(yù)測(cè)，考慮房藍(lán)地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)突和工程建設(shè)成巖本等綜合因素役，住宅獻(xiàn)按沾438瘋0為元己/習(xí)㎡，商鋪折按溉668穴0每元撿/棒㎡進(jìn)行銷售，給平均售寧價(jià)鴉437扇8浙元質(zhì)/硬㎡，停車庫每年個(gè)車央位挑1000化0公元。畜二、銷售進(jìn)度揚(yáng)及付款計(jì)劃院本項(xiàng)目計(jì)劃中在邀1凡年半內(nèi)完成銷香售，其銷售計(jì)姥劃如底表伴1城0寧所示。榜表假10酬槍各類建筑銷售甜計(jì)劃表市項(xiàng)目績合計(jì)絨1幼2前3國住宅瘦（蜘%版）符100雷15攔60崖25暴商鋪濕（飄%速）形100急10憶60授30患停車位誤（筒%執(zhí)）鼠100莊10翅60幅30奧備注：橋所有業(yè)主均席在炮2梢年內(nèi)付清房款多，簽合同當(dāng)年覽付一半，第二蠢年再付一半。三、稅費(fèi)率根本報(bào)告采用的聰各種稅費(fèi)如夫表疤1曠1悲所示。薦表耕11為宿稅費(fèi)率表撕稅費(fèi)項(xiàng)目病稅費(fèi)率膀（霞%幻）忠稅費(fèi)項(xiàng)目容稅費(fèi)率僚（暗%燦）浮營業(yè)稅晨5拐公益金單5踏城市維護(hù)建設(shè)污費(fèi)釀7娘法定盈余公積屢金肆10效教育費(fèi)附加費(fèi)數(shù)3爛任意盈余公積鞋金適8營企業(yè)所得稅辨25撐不可預(yù)見費(fèi)么7于四、盈利能力秘分析輸項(xiàng)目在計(jì)算期懸內(nèi)同經(jīng)營收發(fā)入迷4350仁0師萬元，可獲利寧潤總隱額紀(jì)1838豐7在萬元，扣除所銀得嫂稅父939親9偏萬元，公益嗚金像44帆9侮萬元，公積忘金兔89玉9省萬元，任意盈少余公積剛金眨71射9帝萬元后，還乞有桌692閣1英萬元可分配利辭潤。項(xiàng)目繳納鍵的經(jīng)營稅喘金縫239警3紀(jì)萬元，企業(yè)所煙得梨稅裝939線9胖萬元，合計(jì)繳絕納稅磚金躬1179暴2廟萬元。倡項(xiàng)目全投資內(nèi)內(nèi)部收益率（所憤得稅前）序?yàn)槌?7.42淹%拔，在預(yù)期可接俗受的內(nèi)部收益抄率客為仁12墊%白時(shí)凈現(xiàn)值可始達(dá)嘗3308.0響3揉萬元，投資回雖收期賊為塌2.9仁6盤年。接項(xiàng)目全投資內(nèi)歌部收益率（所國得稅后）胞為出9.59若%亮，投資回收期琴為賠3.2挽3狐年。旱資本金內(nèi)部收拳益率中為永10.99惹%怕。片詳見灶表依17耗和表婆18似五、清償能力挽分析渴本項(xiàng)目所需資霧金單獨(dú)由開發(fā)碎商自籌的話是膜不夠的，因此棵所需資金由開盤發(fā)商自籌、銀部行短期借款和腹預(yù)售房款解決走。姜根據(jù)投資估算裙情況向金融機(jī)隆構(gòu)借咸款陷920荷3焦萬元，借款一勻年，姓在欲201昏2職年爹3既月借入病，三201叔3杯年家3角月還款，借貸派利率撐按外10間%魚計(jì)算。項(xiàng)在投資的臣第果5炸期將其售房收竟入償還銀行貸顆款本咐金則920私3第萬元，利賭息狀92遞0汁萬元。疑塔除去向銀行短陡期借款，開發(fā)津商還通過預(yù)售蝦房款填補(bǔ)投資純，異在總投資的薯第砍4腦、會(huì)5似期凍共尿計(jì)堤351負(fù)8致萬元。但是當(dāng)英戶主停止供應(yīng)壁房款，開發(fā)商培就面臨著資金項(xiàng)中段的危險(xiǎn)，帳無法供給開發(fā)茶所需，即提高央了資產(chǎn)負(fù)債率稅。分所以在向投資妙者分配利潤時(shí)凱，應(yīng)該適當(dāng)?shù)男l(wèi)多留一些，避澤免清償?shù)哪芰爻霈F(xiàn)危機(jī)。錄六利、主要經(jīng)濟(jì)指類標(biāo)題本項(xiàng)目的主要介經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如顛表旅1禁4爪所示。長表櫻12春爭耐主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蠻表注序號(hào)涼名稱導(dǎo)單位茅數(shù)據(jù)協(xié)一潑建設(shè)規(guī)模涂鋸底1芳房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)右品總建筑面積被㎡鎮(zhèn)99354太1.1神商品房銷售蓬㎡虎99354凱假其中：住宅翁㎡破78168輝仇商鋪盾㎡率6576仰氏停車場(chǎng)邊㎡柄14610型二撕經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)舍枕想1跡總投資井萬元柱22720和2宅資金籌措驟萬元洗22720布帝其中：資本金援萬元擠10000米掩使用預(yù)售房款零萬元炒3518展邁銀行短期借款取萬元兵9202擔(dān)3錄經(jīng)營收入傾萬元曬43500菠4懂經(jīng)營稅金及附致加羅萬元恨2393限5稻總成本費(fèi)用機(jī)萬元緞22720撥6句利潤總額獅萬元姜18387鬧7避所得稅多萬元餡9399令8跡稅后利潤肚萬元腸8988心三姥財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)響充銅1筆全部投資內(nèi)部詞收益率（所得惠稅前）執(zhí)%鄉(xiāng)17.42撓2越全部投資投資屆回收期（所得溜稅前）揉年坑2.96脆3絞全部投資內(nèi)部烤收益率（所得蹲稅后）旁%黨9.59勤4嗓全部投資投資典回收期（所得格稅后）肚年休3.28竹5塊資本金內(nèi)部收首益率福%頃10.99殿第九河章坊偷風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)拼策我景洪為了確保風(fēng)險(xiǎn)鹿分析的質(zhì)量，溝有必要給對(duì)艱“蔽SG抵·接DHSZ派”島投資過程中可振能存在的風(fēng)險(xiǎn)躁因素進(jìn)行科學(xué)殺的分析，使投兇資決策者能更鞋好地把握風(fēng)險(xiǎn)蒙的本質(zhì)和變化易規(guī)律，從而采繡取相應(yīng)的措施罵或?qū)Σ邅頊p少任風(fēng)險(xiǎn)損失。一、風(fēng)險(xiǎn)分析區(qū)1枯、匙喪項(xiàng)目自身情況拘分析拜從德陽市目前敲的險(xiǎn)住宅市場(chǎng)來看貧，出現(xiàn)了住房月供過于求的情黑況。除了市場(chǎng)桌有效需求不足摔，改革滯后，米購房者舉棋不示定，房價(jià)超過恭消費(fèi)者的承受介能力等原因外揭，小區(qū)位置偏禁僻，設(shè)施不配早套，交通不方表便，住宅小區(qū)嬸環(huán)境不盡如意槐，缺乏良好的偉居住環(huán)境是其馬重要原因。墨稍頁本項(xiàng)目夕市場(chǎng)定位為中不高檔住宅，項(xiàng)弊目在區(qū)位價(jià)格沫、交通、小區(qū)流環(huán)境等方面有杰較大的市場(chǎng)需休求優(yōu)勢(shì)，但在嫌配套設(shè)施方面必還是一個(gè)劣勢(shì)跪，由于項(xiàng)目相鈔對(duì)較小，其自駛身配套較為不舅完善，主要依犧靠所在地黃河見片區(qū)完善優(yōu)質(zhì)奴的配套設(shè)施。姨2然、昏方案規(guī)劃分析鄰糞項(xiàng)目市場(chǎng)定位披是邀建立在住宅小誤區(qū)合理的規(guī)劃繳基礎(chǔ)上，包括榜小區(qū)總體規(guī)劃毅、配套環(huán)境規(guī)擱劃、戶型規(guī)劃硬等。硬杜絕規(guī)漏劃設(shè)計(jì)單調(diào)。壽缺乏完善的配警套功能的方案端規(guī)劃，從方案臘的規(guī)劃上和戶半型的設(shè)計(jì)上贏貸得消費(fèi)者，減攝小項(xiàng)目的市場(chǎng)雹風(fēng)險(xiǎn)。榆二、投資風(fēng)險(xiǎn)窯的控制抬周婚及早的發(fā)現(xiàn)或合預(yù)測(cè)到這些風(fēng)絨險(xiǎn)并能及時(shí)地讀采取有效地措宮施，化解或緩轎和、減輕、控?fù)熘七@些風(fēng)險(xiǎn)。慕房地產(chǎn)投資的輝成功在很大程趕度上依賴于對(duì)鷹風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和葵管理。改項(xiàng)目瀉控制風(fēng)險(xiǎn)的方堅(jiān)式包括以下三像項(xiàng)措施：孕1嫩、通過加快進(jìn)讀度來回避風(fēng)險(xiǎn)速殖箏開發(fā)經(jīng)營周期易越長項(xiàng)目建成張后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)桿就越難預(yù)測(cè)。設(shè)其次，開發(fā)經(jīng)凱營災(zāi)周期越長項(xiàng)目戲建成后的政治販形勢(shì)也越難與糞粗。所以回避擁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)四營風(fēng)險(xiǎn)的辦法敵就是加快完成懶開發(fā)項(xiàng)目。針菜對(duì)該項(xiàng)目，我厲們采取招投標(biāo)吉的方式和建設(shè)樸單位簽訂具有咬法律效應(yīng)的城伍堡合同，以保牽證資金的充分爪供應(yīng)，與建筑下材料等物資供封應(yīng)商簽訂施工矮材料供應(yīng)合同眉。這樣極可能均避免不必要因雪素的影響。披2似、通過市場(chǎng)調(diào)灌查來降低風(fēng)險(xiǎn)昂搞油通過市場(chǎng)調(diào)查蔽，獲得盡可能壺多的信息。獲渡得的信息有關(guān)小投資環(huán)境和環(huán)張境項(xiàng)目的市場(chǎng)吃信息越多，做池出的預(yù)測(cè)就越雷精確，從而能套進(jìn)行正確而科詳學(xué)的決策，包殘括投資項(xiàng)目的他選擇、區(qū)位的敢選擇、時(shí)機(jī)的招選擇、融資的類選擇、租售的糠選擇等。這樣賣就能把不確定首性降到最低限萌度，較好的控冤制房地產(chǎn)投資仿過程中的風(fēng)險(xiǎn)疾。兼3灰、通過加強(qiáng)管涉理來控制風(fēng)險(xiǎn)象免津良好的項(xiàng)目管跳理師重要的保寒證。從投資開窩發(fā)來看，項(xiàng)目燃全過程的投資繪、進(jìn)度和質(zhì)量蜻是重點(diǎn)。聘請(qǐng)玩有經(jīng)驗(yàn)的房地?zé)挳a(chǎn)專家進(jìn)行指貫導(dǎo)是非常有必晴要的，可以有德效地減少經(jīng)營炭費(fèi)用，提高效捎益水平，進(jìn)而繡降低并控制風(fēng)勞險(xiǎn)。汪第十涼章翁看唯項(xiàng)目可行性研程究結(jié)論及建議一、結(jié)論裕本項(xiàng)目屬于房腦地產(chǎn)住宅開發(fā)橋項(xiàng)目，符合國齡家城鎮(zhèn)住宅開毛發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政率策，開發(fā)用地蹲變更及項(xiàng)目建五設(shè)規(guī)劃手續(xù)已獸辦理，建設(shè)資芽金由自籌和銀歇行貸款兩部分喪組成，現(xiàn)場(chǎng)建休設(shè)條件具備。愛自地震后德陽追市民購房需求鉛增加以及購房米者對(duì)房產(chǎn)的要遞求由低檔走向訴中高檔的趨勢(shì)賣，戶型規(guī)劃為巡中高檔住宅，跳根據(jù)對(duì)德陽市英住宅市場(chǎng)分析策預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開敢發(fā)有市場(chǎng)銷路悉。財(cái)務(wù)分析結(jié)慘果表明，項(xiàng)目茂經(jīng)濟(jì)效益可行翻。毀1控、從經(jīng)濟(jì)效益廣來說：由于公松司在項(xiàng)目開發(fā)糊建設(shè)前，進(jìn)行扁了廣泛。深入學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研，禍了解客戶的需豈求，目前部分險(xiǎn)單元已有意向羊性客戶預(yù)定，報(bào)銷售前景看好朗。改方案采取賢了提前預(yù)售，劫分期付款等措穿施，可以給公促司帶來高額利期潤回報(bào)，可以培提高公司在社辱會(huì)上的知名度泉，為公司將來攪的發(fā)展奠定了崖基礎(chǔ)，并且為仍德陽的房地產(chǎn)皺經(jīng)濟(jì)注入了新適鮮血液，有力弟的推動(dòng)了德陽水的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)哨發(fā)展，起到了乒搞活經(jīng)濟(jì)的作限用剪2臭、從社會(huì)效益嫂來說?。赫铡盎赟G法·顆DHSZ度”筑建成后，它將導(dǎo)成為黃河片區(qū)倆內(nèi)有一個(gè)亮點(diǎn)吼，為德陽地區(qū)戶的人民提高了脊優(yōu)越的住宅環(huán)例境，積極有效頑的響應(yīng)了德陽揮市的安居工程桃，使德陽人民齡能夠更好地感臺(tái)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展濫給他們帶來的秩直接好處，使梅人民感受到黨州的旗幟下能夠朝幸福的生活，止能安居樂業(yè)。雀因此社會(huì)效益嚴(yán)極為可觀。暗3傍、從環(huán)境效益窩來說：改開發(fā)笛過程全部是文鉤明施工，最大葡程度的減小了斧對(duì)環(huán)境的破壞桃，改工程完成寧后，從前的臟眠亂差的大體環(huán)昆境變成了環(huán)境誘幽雅，全新的故建筑造型，秀秧麗的自然景觀登，功能齊全，紐配套的公共服瓣務(wù)設(shè)施以及便涉利的交通，無躲疑將在該市形猶成一個(gè)全新的像修養(yǎng)圣地，對(duì)專于梅花德陽的匹市容，改善環(huán)社境帶來較大的叛影響。登縱觀開發(fā)全過交程，從經(jīng)濟(jì)效辟益，社會(huì)效益貨和環(huán)境效益來訴看，改開發(fā)方驅(qū)案是完全可行物的。二、建議羊秀沫強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程悼中的投資、質(zhì)包量、進(jìn)度計(jì)劃理，注重對(duì)可能屈發(fā)生的不利條嬌件及變化因素哲的預(yù)測(cè)與防范原對(duì)策，以保證伏項(xiàng)目按期完成覆。隸1插、實(shí)行速度管孔理，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)運(yùn)作進(jìn)度，以偵避免市場(chǎng)可能示的由高峰期向婦下降期轉(zhuǎn)折的轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)2剩、公司個(gè)部門帳緊密配合，以屬加快項(xiàng)目運(yùn)作牽進(jìn)度。百3代、要做精品，言產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)原環(huán)節(jié)都要以招膛標(biāo)方式求得高疤水平設(shè)計(jì)出來歲的標(biāo)志性、有拒品位的產(chǎn)品。反4棋、項(xiàng)目成本需踏合理控制，以補(bǔ)保留市場(chǎng)波動(dòng)健時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)三空間。陳5娘、注意嚴(yán)格的豎按照既定方案悟去做每一件事欄，統(tǒng)一調(diào)配資只金，物資和各尤項(xiàng)工作。特別棄要準(zhǔn)備好抗風(fēng)障險(xiǎn)資金，不可捷挪用。

足附錄（國民經(jīng)旗濟(jì)評(píng)價(jià)）賣表式13森障吃項(xiàng)目總投資估爸算表隆夸（單位：萬元規(guī)）擇序號(hào)席項(xiàng)目幣總投資鈔1妄開發(fā)建設(shè)投資童22720站1.1宰1.2餃1.3彩1.4雞1.5浸1.6犧1.7閃1.8漿1.9遠(yuǎn)1.10題1.11蘭1.12饑土地費(fèi)用鑒前期工程費(fèi)翁基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)蛇費(fèi)救建筑安裝工程欄費(fèi)腔公共配套設(shè)施煌建設(shè)費(fèi)滑開發(fā)間接費(fèi)彎管理費(fèi)用劃銷售費(fèi)用要開發(fā)期稅費(fèi)致其他費(fèi)用遇不可預(yù)見費(fèi)濃財(cái)務(wù)費(fèi)用娃5680令901再2727減9088鹿455拼227舟407小909溜368機(jī)368暖1590晝920鮮2惜項(xiàng)目總投資散22720

揭表恭14轉(zhuǎn)風(fēng)投資使用計(jì)劃舟與資金籌措朽表休奪伐（單位：萬元卵）準(zhǔn)序號(hào)蕉項(xiàng)目媽合計(jì)孟1圾2止3離4輔5沖1歐總投資固2辱3640攀6526耳4400閥8276過28為54式1